Номер 21721.10.2020 г.Град Враца
В ИМЕТО НА НАРОДА
Окръжен съд – ВрацаII-ри въззивен граждански състав
На 30.09.2020 година в публично заседание в следния състав:
Председател:Рената Г. Мишонова-Хальова
Членове:Мария Г. Аджемова-Василева
Магдалена Б. Младенова
Секретар:Лилия Б. Горчева
като разгледа докладваното от Рената Г. Мишонова-Хальова Въззивно
гражданско дело № 20201400500359 по описа за 2020 година
за да се произнесе взе предвид:
ЕТ"***",със седалище гр.София, чрез пълномощника си адв.Р. Р. от САК, е подала
въззивна жалба против решение № 52/25.02.2020 г по гр.д.№ 1112819 г по описа на
РС-гр.Козлодуй,в частта ,в която е уважен иска на М. К. А. като физ. лице и е признато
за установено ,че не съществува облигационно отношение породено от анекс от
21.09.2018 г ,който анекс е продължил основен договор за аренда от 11.06.2008 г.
Обжалват се и присъдените разноски.
В жалбата се навеждат доводи ,че решението е неправилно, противоречи на
материалния закон и е постановено в противоречие с процесуалните правила, както и
че е необосновано.
Твърди се ,че съдът не е анализирал събраните по делото доказателства, възраженията
на въззивника - ответник, обясненията на М. А. по реда на чл. 176 от ГПК както и
показанията на св. Ч.С..
Според жалбоподателя физ. лице М. А. е бил уведомен за настъпилото прехвърляне
на собственост още през 2014 г касаещ договор за аренда от 18.07.2013 г и били
настъпили правните последици от това. Поради незаплащане на арендната цена по този
договор за аренда, ЕТ" ***" е прекратила на осн. чл. 28 ал.1 от ЗАЗ поради забавено
плащане.
Моли се жалбата да бъде уважена като решението на КРС бъде отменено в обжалваната
част.Претендират се и разноски.Не се правят нови доказателствени искания пред
въззивната инстанция.
В срока за отговор на въззивната жалба адв. М. Л. в качеството на проц. представител
на М. А. е подал писмен отговор, с който оспорва въззивната жалба като неоснователна
1
и моли да бъде оставена без уважение , а решението на КРС в обжалваната част
потвърдено с всички законни последици.
С отговора не се правят нови доказателствени искания.
Съд. състав при Врач. Окр. съд приема на осн. чл. 267 ал.1 от ГПК , че въззивната
жалба е процесуално допустима,тъй като е подадена в законния срок от страна с право
на обжалване ,срещу акт от категорията на обжалваемите.Разгледана по същество
въззивната жалба е н е о с н о в а т е л н а.
Пред КРСъд е заведен установителен иск от „ЮЛСТРЕЙД“ ООД, ЕИК *** със
седалище и адрес на управление: гр. *** и М. К. А. , ЕГН ********** с адрес в гр.***
са предявили против ЕТ „***“, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление в гр.***,
представлявано от управителя С. Т. С.а и против П. Т. Д. , ЕГН ********** с адрес
с.***, за признаване за установено в отношенията между тях, че Анекс от
21.09.2018г. вписан в Служба по вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№
2733/25.09.2018г„ акт № 159, т.6 към Договор за аренда на земеделска земя от
11,06.2008г„ няма действие и е непротивопоставим по отношение на Договор за
аренда на земеделска земя от 18.07.201Зг., вписан в Служба по вписванията Козлодуй
под дв.вх.рег.№ 2475/22.07.2013г„ акт № 26, том 6, в частта по отношение нива с площ
26.602 дка., трета категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.***,
общ.***.
С ИМ са представени писмени доказателства.
Ищците твърдят, че анекса от 21.09.2018г.към Договора за аренда от 11.06.2008г.
сключен между ответниците е нищожен по право, тъй като е сключен от едно и също
лице ЕТ “***“ от една страна като арендатор и от друга като един арендодател
притежаващ 1/2ид.част от имота. Твърдят и, че анекса не им е противопоставим, тъй
като с оглед на датата на неговото вписване на 25.09.2018г., той няма действие по
отношение на легитимиращия ги договор за аренда в частта относно този имот, който
договор е вписан на 22.07.2013г. със срок 10 години, считано от 01.10.2013г. Излагат
доводи, че действието на анекса от 25.09.2018г. следва да се приеме с оглед датата на
вписването му на 25.09.2018г. със силата на нов договор между ответниците, който е
сключен повече от пет години след вписването на договора за аренда, от който ищците
черпят права. Освен това считат, че претендираното от ответниците действие по анекса
е целяло да удължи срока на договора за аренда, който договор е бил сключен от
страната на арендодател само от ответника П. Т. Д. , а не и от ответника ЕТ “***“,
който пък е страна като арендодател по анекса, с който същия договор е бил
продължен.
Ответникът ЕТ „***“ в сока по чл. 131 от ГПК ,чрез пълномощник адвокат Р. Р.
оспорва иска. В писмения отговор се твърди ,че иска е недопустим по съображения, че
и двамата ищци нямат правен интерес от търсената защита, защото нямат материални
права и не могат да се легитимират като собственици на целия или част от спорния
имот от 26,602 дка. Излагат и подробни съображения за неоснователност на иска.С
отговора е представен нот. акт № 41/14 г,по н.д. дело №150 от 18.03.2014г. на нотариус
2
В. М.,с който ЕТ „***" е продал на ЕТ „***“, собствената си 1/4 ид.ч. от спорният имот.
Твърдят още че , в конкретния случай ЕТ „***“ е заместила арендодателя ЕТ „***“,
поради което към датата на продажбата/2014г/ и след това, арендодателят ЕТ „***“
нямал никакви права по арендния договор от 2013 г , на който се позовава.
В хода на делото ЕТ „***“ представя писмено уведомление от 21.01.20 г до ищеца М.
К. А., че прекратява договор за аренда на земеделска земя от 18.07.2013г„ вписан в
Служба по вписванията Козлодуй под дв.вх.рег.№ 2475/22.07.2013г, акт № 26, том 6
/това е договора за аренда, от който ищците черпят права, поради неплащане
дължимата арендна цена за стопанската 2018-2019г/. Датата на съдебното заседание е и
датата, когато това уведомление е връчено на арендатора по договора от 2013 г-а М. А..
По делото е изслушан по реда на чл. 176 от ГПК ищеца М. А., разпитан е като
свидетел Ч. С..
Предвид събраните по делото доказателства от фактическа страна съд. състав приема
следното:От приложения договор за аренда на земеделска земя от 18.07.201Зг.се
установява, че ищецът пред КРС М. А. К. като арендатор е получил временно и
възмездно право за срок от 10 стопански години - от 1.10.201Зг. до 30.09.2023г. да
ползва спорния имот /посочен в т.6 от договора/ - нива с площ 26.602 дка., трета
категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.***, общ.***.
Договора за аренда е валиден, сключен в изискуемата от закона писмена форма с
нотариална заверка на подписите и е вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под
дв.вх.рег.№ 2475/22.07.2013г„ акт № 26, том 6. Арендодател на ищеца по същия
договор е трето лице ЕТ „***” като собственик на % идеална част от спорния имот.По
делото е приложен и друг договор за аренда на същата зем. земя нива с площ 26.602
дка., трета категория земя, представляваща имот № 004020 в землището на с.***,
общ.***, от 11.06.2008г., по който ответникът П. Д. е арендодател , в качеството си
на един от съсобствениците по наследство,а ответника ЕТ „***“ е арендатор и е
получила за временно и възмездно ползване този имот срещу уговорена арендна цена
за срок от 10 стопански години - от 1.10.2008г. до 31.10.2018г. Договора за аренда е
валиден, като е сключен в изискуемата от закона писмена форма с нотариална заверка
на подписите и е вписан в Служба по вписванията - Козлодуй под дв.вх.рег.№3186 на
18.08.2008г„ акт. №204, т.5.
Приложен е и анекс от 21.09.2018г., с него двамата ответници са удължили срока на
договора за аренда от 11.06.2008г. с още 10 години, считано от 01.10.2018г. Анекса е
сключен от една страна за арендодател от ответника П. Д. чрез пълномощник, а също
ВЕЧЕ И ОТ ответника ЕТ „***“ и за арендатор от ответника ЕТ „***“. За да сключи
анекса и като един от арендодателите ответника ЕТ „***“, се е позовала на факта, че на
18.03.2014г. с договор за покупко-продажба сключен с нотариален акт № 41, том 3, дело
№ 150/2014г. на нотариус В.М. ЕТ „***“ е закупил от ЕТ „***” собствената му 1/4
идеална част от спорния имот. За това обстоятелство страните не спорят, а по делото е
приложен цитирания нотариален акт №41/14 г на нотариус В. М..От показанията на св.
3
Ч.С.- съпруг на представляващия ЕШ"***" се установява ,че за процесната нива от
26,602 дка исците и ответницата не са имали проблеми при сключваните споразумения
по чл. 37 до 2018 г, но едва при подаване декларациите за ползване на земи под аренда,
се е появило дублиране за процесната зем. земя.
При гореизложената факт. обстановка се налагат следните правни изводи:
1.Безспорно е ,че първия договор за аренда от 2013 г за процесната нива от 26,602
дка имот № 004020 в землището на с.***, общ.***, е сключен между ЕТ
„***”/арендодател/ и физ. лице М. К. А. /арендатор/за срок от 10 стопански години до
2023 г. След като с нот.№41/14 г арендодателят продава на ЕТ„***" своята ид.ч. от
този процесен имот от 26,602 дка,тя встъпва в неговите права по арендния договор от
2013 г с факта на валидната сделка и по право - по силата на чл. 17, ал.2 от ЗАЗ е
настъпило заместването.
2.От приложения договор за аренда от 2008 г е видно, че същия земеделски имот -
нива с площ 26.602 дка., трета категория земя, имот № 004020 в землището на с.***,
общ.*** е бил предоставен за ползване на ответника ЕТ „***“ като арендатор от
ответника П. Д. /като един от съсобствениците по наследство/ като арендодател. за
срок от десет стопански години - до 31.10.2018г. На 21.09.2018 г е сключен
атакувания с ИМ анекс към договора за аренда, с който страните са удължили срока с
още десет стопански години. Този Анекс е вписан в Служба по вписванията Козлодуй
под дв.вх.рег.№ 2733 на 25.09.2018г., акт № 159, т.6.
При тази конкуренция на два договора за аренда за един и същ имот- нива от 26 дка
в имот № 004020 в землището на с.***, общ.***, с различни съсобственици към момента
на сключването им, предимство имат правата на този арендатор чиито договор за аренда
е вписан пръв. В случая това е арендния договор от 2008 г.Сключеният обаче анекс за
продължаване на същия аренден договор е вписан на 25.09.2018г като той се
приравнява на нов договор между същите страни, а не на изменение на съществуващия
такъв. Това е така, защото изрично е въведено изискване за ново вписване на
продължаването на договора за аренда, която дата се взема предвид, а не датата на
вписване на първоначалния аренден договор при конкуриращи се правоотношения по
арендни договори.
3. В настоящия казус, сключеният аренден договор между ищеца М. А. като
арендатор ,е вписан в Службата по вписванията на 22.07.2013г., а сключеният
между ответниците Анекс, с който е продължен арендния договор от 11.06.2008г.,
е вписан на 25.09.2018г.Това е нов договор и вписването му е след договора за
аренда от 2013 г., поради което на основание чл.З, ал.5 от ЗАЗ, анексът не може
да бъде противопоставен на ищеца, в качеството на арендатор. Затова предявения
иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК на ищеца М. А., се явява основателен
и доказан. Иска на "Юлстреид"ООД е неоснователен, тъй като това дружество не
4
е страна по договора за аренда от 2013 г, а вливането на ЕТ „***” в него на осн.
чл. 15 от ТЗ е едва през 2016 г.
4. С разпоредбата на чл.17, ал.З от ЗАЗ в тежест на приобретателя е установено
задължение да уведоми незабавно арендатора за настъпилото заместване по
арендния договор. Неизпълнението на това задължение обаче има за последица
единствено лишаване на приобретателя от възможността да иска от арендатора да
изпълни към него задължение, което той вече е изпълнил към предишния
арендодател до получаване на съобщението за заместване. Ответниците са се
позовавали на разваляне на договора за аренда на ищеца М. А. от 2013 г, поради
неизпълнение на задължението му за плащане на арендната цена за стопанската
2018-2019г. Законосъобразно в случая решаващият съдия е приел,че
уведомлението за разваляне е от 14.11.2019г., което е датата на нотариалната
заверка на подписите , а освен това в него е посочено, че договора се разваля от
1.10.2019г., а към тази дата ищеца арендатор М. А. не е бил в забава за плащането
на арендната цена. Правото да се иска разваляне договора при условията на чл.28,
ал.1 от ЗАЗ, поради забавяне на арендното плащане е за повече от три месеца,
което в случая е след 30.12.2019г.
5.Неоснователни са твърденията на жалбоподателя, че М. А. като арендатор е бил
уведомен по реда на чл. 17 ал.3 от ЗАЗ за промяната на арендодателя за процесния имот
след покупко- продажбата от 2014 г. Св. С. изрично говори за устно уведомяване, което
не е подкрепено с други гласни или писмени доказателства, а свидетелят е съпруг на
представляващия ЕТ"***" и е крайно заинтересован от изхода на делото. Роднинските
връзки между ЕТ „*** и "Юлстреид"ООД и М. К. А. не предполагат по презумпция ,че
А. е бил уведомен като арендатотр за смяната на арендодателя по арендния договор от
2013 г.
Решението на КРС е правилно и законосъобразно , поради което следва да бъде
потвърдено.
При този изход на делото жалбоподателят дължи на М. А. разноски пред въззивната
инстанция- адв. възнаграждение в размер на 330 лв, платени в брой.
При гореизложеното съд. състав
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 52/25.02.2020 г по гр.д.№ 1112819 г по описа на
РС-гр.Козлодуй.
5
ОСЪЖДА ЕТ „***“, със седалище гр.София да заплати на М. К. А. от гр.Враца
сумата от 330/триста и тридесет / лева разноски пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6