РЕШЕНИЕ
№ 20293
гр. София, 10.11.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 127 СЪСТАВ, в публично заседание на
петнадесети октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЯНА М. ФИЛИПОВА
при участието на секретаря МАРИЯ Т. СТОЯНОВА
като разгледа докладваното от ЯНА М. ФИЛИПОВА Гражданско дело №
20231110132538 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл. 415, ал. 1 вр. чл. 124 и сл. ГПК.
Образувано по предявени от (ФИРМА) против Т. Е. С. обективно кумулативно
съединени положителни установителни искове по реда на чл. 422 ГПК с правно основание
чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, за признаване за установено, че ответникът
дължи на ищеца сумата в размер на 660 евро с включен ДДС, представляваща
възнаграждение по Договор за посредничество при отдаване на недвижими имоти от
04.10.2021 г., ведно със законна лихва от подаване на заявлението за издаване на заповед за
изпълнение на 13.04.2022 г. до окончателно погасяване на вземането, и сумата в размер на
49,50 евро, представляваща неустойка за забава по чл. 8 от Договора за периода от
29.01.2022 г. до 13.04.2022 г., за които суми е издадена Заповед за изпълнение №
31527/02.11.2022 г. по ч. гр. д. № 19945/2022 г. по описа на Софийски районен съд, 127
състав, като допусната в същата очевидна фактическа грешка е отстранена с разпореждане
по чл. 247, ал. 1 ГПК от 15.10.2024 г., срещу която заповед длъжникът е подал възражение в
срока по чл. 414, ал. 2 ГПК.
В исковата молба са изложени твърдения, че между страните по спора е възникнало
валидно облигационно правоотношение по силата на Договор за посредничество от
04.10.2021 г., съгласно който ищецът в качеството на изпълнител се е задължил да
посредничи при отдаване на недвижими имоти, находящи се в гр. (АДРЕС), както следва:
апартамент А201 ( тристаен), А203 ( тристаен) и А202 ( двустаен) и три броя паркоместа, а
ответникът в качеството на възложител се е задължил да заплати възнаграждение на
посредника. Представителят на ищеца поддържа, че в изпълнение на произтичащите от
сделката задължения брокерът С.П е организирал първичен оглед на имотите,
професионално заснемане, онлайн рекламна кампания, използвал е информационни канали
за предлагане на имотите на потенциални наематели, публикувал ги е на интернет
страницата на ищеца, отговарял е на запитвания, организирал и провеждал огледи, като е
поддържал непрекъсната комуникация с възложителя. В исковата молба са изложени
твърдения, че брокерът представил апартамент А201 и един брой паркомясто на П.Н.К, за
което е съставен нарочен протокол за оглед на имот от 26.01.2022 г. Представителят на
1
страната поддържа, че на сочения оглед е присъствал и ответника, като в резултат на
осъществените от дружеството чрез брокера П действия е сключен договор за наем на
апартамент А201 и един брой паркомясто от 28.01.2022 г. В исковата молба и молба-
уточнение от 17.09.2024 г. са изложени твърдения, че ищецът е изправна страна по Договора
за посредничество, поради което му се дължи възнаграждение в размер на процесната
главница от 660 евро и неустойка за забава в размер на 49,50 евро. Направено е искане
сторените от страната съдебни разноски в заповедното и исковото производство да бъдат
възложени в тежест на ответника.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявените искове по основание и
размер. С подадения отговор са оспорени поддържаните от ищеца твърдения, че между
страните по делото е възникнало валидно облигационно правоотношение по представения
като фотокопие към исковата молба Договор за посредничество от 04.10.2021 г. В
допълнение ответникът поддържа, че брокерът не е изпълнил задълженията, произтичащи
от ангажирания от ищеца контракт, не е представил потенциален наемател за имот
собственост на Т. С., както и липсва протокол подписан от ответната по иска страна за
представяне на наемател. В отговора са изложени твърдения, че ответникът не е страна по
представения от ищеца договор за наем, като наемодател е трето за спора лице, наемната
цена е различна от посочената в договора за посредничество, а в допълнение наемно
правоотношение не е възникнало, тъй като наемателите не са се нанесли в имота.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и
съобразно чл. 235 ГПК във връзка с посочените от страните доводи, намира за
установено от фактическа страна по спора следното:
Като писмено доказателство по делото е прието фотокопие на договор за
посредничество при отдаване под наем на недвижим имот по бланка на ищцовото
дружество, в който с ръкописен текст е посочена дата на сключване на съглашението -
04.10.2021 г., възложител – Т. С. с посочен единен граждански номер, отдаваните под наем
имоти - апартамент А201 ( тристаен), А203 ( тристаен) и А202 ( двустаен) и три броя
паркоместа, находящи се в гр. (АДРЕС) наемна цена – 1050 евро за тристайните
апартаменти, 650 евро за двустайния и 50 евро за всяко паркомясто. Съгласно чл. 1 от
бланковия договор за посредничество възложителят възлага на (ФИРМА), наричан за
краткост „Агенция“, а Агенцията приема възмездно да посредичи при отдаване под наем на
посочените по-горе недвижими имоти, като съгласно чл. 3, ал. 1 възложителят се задължава
да заплати на Агенцията еднократно възнаграждение в размер на 50 % от месечната наемна
цена на имота. Клаузата на чл. 3, ал. 2 предвижда, че възнаграждението е дължимо в деня на
сключване на договор за наем на имота с осигурен от Агенцията наемател, като с ръкописен
текст е добаване следното – „което се доказва с подписан между страните протокол за
проведен оглед“. Съгласно чл. 5 изпълнителят се задължава да извърши оглед и да подготви
материали за реклама на имота, да рекламира имота, да поддържа комуникация с
потенциални наематели и да предоставя информация за имота, да организира огледи на
имота с потенциални наематели, при намиране на наемател да прекрати предлагането на
имота, да съдейства за подписване на договор за наем на имота, а от своя страна съгласно чл.
6 възложителят се задължава да осигури достъп до имота за огледи или да предостави ключ,
както и да заплати възнаграждението на Агенцията в случай, че в срока на договора и до 12
месеца от прекратяване и/или разваляне на договора за посредничество възложителя или
свързано с него лице сключи договор за наем с осигурен от Агенцията наемател или
свързано него лице. Представеното фотокопие носи подпис единствено в графа
„Възложител“ на последната страница.
Във връзка с така представеното фотокопие с нарочна молба от 17.09.2024 г.
процесуалния представител на ищцовото дружество поддържа, че на ответника е изпратен
договор за посредничество при отдаване на недвижими имоти под наем на бланка на
(ФИРМА), като съгласно проведена кореспонденция посредством мобилно приложение
ответникът се е задължил да представи в оригинал подписано съглашение, което обаче не е
2
сторено. В допълнение е направено искане в случай, че договорът не бъде представен от
насрещната страна, то съдържанието на възникналото между страните правоотношение да се
установява от всички ангажирани доказателства. В открито съдебно заседания
представителят на ответника поддържа, че не разполага с оригинал на представеното по
делото фотокопие.
Представено е извлечение от интернет страница www.suprimmo.bg относно
публикувана обява за отдаване под наем на двустаен и тристаен апартамент в затворен
комплекс в кв. П. при офертна цена от 650 евро, респ. 1050 евро. Като лице за контакт по
обявата е посочен инж. С.П, който съгласно представен по делото трудов договор №
007/20.09.2019 г. е заемал длъжността „брокер, недвижими имоти“ при ищцовото дружество.
Представено е извлечение от проведена кореспонденция чрез мобилно приложение с
лице, наименувано (ИМЕ) касателно отдаване под наем на апартаменти А201, А202 и А203.
Преставено е извлечение от проведена кореспонденция чрез електронна поща между С.П и
Т. С. от 06.12.2021 г. и от 25.01.2022 г. във връзка с договор за наем на апартамент А203.
Като писмено доказателство е приет протокол-съгласие за проведен оглед на имот от
26.01.2022 г., съгласно който П.Н.К с посредничеството на (ФИРМА) е извършила оглед на
тристаен апартамент А201 и паркомясто, находящи се в гр. (АДРЕ)
Като писмено доказателство по делото е приет договор за наем на недвижим имот от
28.01.2022 г., сключен между Н.Б.В в качеството на наемодател и П.Н.К в качеството на
наемател, по силата на който наемодателя предоставил на наемателя за временно възмездно
ползване следния недвижим имот, а именно апартамент А201 и наземно парко място № 1,
находящи се в гр. (АДРЕС) срещу месечна наемна цена в размер на 1100 евро. Съгласно чл.
2.1 при подписване на договора наемателят заплаща на наемодателя депозит в размер на
двумесечен наем – 2200 евро, който остава при наемодателя до изтичане на срока на
договора.
Като писмено доказателство по делото е прието допълнително споразумение от
03.02.2022 г. към договор за наем на недвижим имот от 28.01.2022 г., сключено между Н.Б.В
в качеството на наемодател и П.Н.К в качеството на наемател, с което по искане на
наемателя страните са приели да прекратят скючения договор за наем, като наемодателя
задържа в своя полза дадения от наемателя депозит от 2200 евро.
По делото са събрани гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля С.П (
бивш служител на ищцовото дружество), който сочи, че в качеството си на брокер на
недвижими имоти към (ФИРМА) се свързал с ответницата, която публикувала обява за
отдаване под наем на недвижими имоти. Свидетелят разкрива, че Т. С. приела ищцовото
дружество да осъществява дейността по посредничество при предлагане на недвижимите
имоти ( два тристайни и един двустаен), била осъществена среща между ответницата и
брокера за оглед на имотите и заснемане, като изготвените обяви обяви били
разпространени чрез интернет сайтовете на Агенцията. От събраните гласни
доказателствени средства се установява, че уговорката между страните била
възнаграждението на посредника да бъде в размер на 50 % от уговорения месечен наем.
Свидетелят сочи, че Агенцията е намерила наемател за имота и посредничила между
страните по бъдещата сделка за разписване на конкретните условия свързани със срока на
договора и дължимия депозит, като при сключване на договора за наем присъствал освен Т.
С. и мъж, който подписал контракта. Съдът цени показанията на свидетеля като логични,
последователни и разкриващи непосредствено възприети от лицето обстоятелства свързани
с осъществяването на контакт с ответницата във връзка с отдаването под наем на недвижими
имоти, водената кореспонденция, постигнатите между страните уговорки касателно
задълженията на Агенцията за недвижими имоти, респ. размера на дължимото
възнаграждение, изготвянето на обяви, намирането на наемател, сключването на договор за
наем и впоследствие неговото прекратяване. Съдът намира, че изнесената от С.П
3
информация се подкрепя и от представените по делото писмени доказателства.
При така установените факти се налагат следните правни изводи:
В доказателствена тежест на ищеца по предявения установителен иск по реда на чл.
422 ГПК с правно основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ е да установи при условията на
пълно и главно доказване, че между страните по спора е възникнало валидно облигационно
правоотношение по договор за посредничество с описан в исковата молба предмет и
съдържание, че ищецът е изправна страна по договора, като е изпълнил произтичащите от
съглашението задължения, респ. в негова полза е възникнало право на възнаграждение,
размерът на възнаграждението и настъпването на изискуемостта на вземането.
Конкретният договор попада в приложното поле на чл. 49-51 ТЗ. Договорът за
посредничество е абсолютна търговска сделка по смисъла на чл. 1, ал. 1, т. 4, предл. 2 ТЗ.
Касае се до дейност, упражнявана по занятие от търговец, който е специализиран в
осъществяване на определени сделки или на сделки с определени обекти от гражданския
оборот. Няма спор, че търговският посредник има правото на възнаграждение съобразно
уговорката му с възложителя, ако посредникът е свързал страните по него / така определение
№ 383 от 25.05.2011 г. на ВКС по т. д. № 689/2010 г., I т. о., решение № 1406 от 7.I.1994 г.
по гр. д. № 390/93 г., на състав на V-то г. о. на ВС и определение № 690 от 21.10.2010 г. по
т. д. № 328/2010 г. на I т. о. на ВКС/. Предмет на договорът за посредничество не е
извършването на определена работа, а постигането на определен резултат - свързване на
страните за сключването на сделки. Договорът за търговско посредничество за сключване на
договора за покупко-продажба, респ. отдаване под наем на недвижим имот включва не само
задължение за организиране на огледи, но и посредничество за постигане на съглашение
между страни по сделка, съдействие за проучване на цени, за снабдяване с информация и
документи за имота. Не е нужно посредникът да взема и непосредствено участие в
преговорите по сделката, както и двете страни да изпълнят изцяло задълженията си по
сделката. Достатъчно е сключването на сделката да е в резултат от това, че посредникът е
поставил в контакт страните.
Договорът за посредничество при сключване на сделки с права върху недвижими
имоти е неформален - същият се счита сключен при постигане на съгласие по съществените
елементи, вкл. чрез конклудентни действия. Съдът намира, че от събраните по делото гласни
доказателствени средства чрез разпит на свидетеля С.П и от представеното фотокопие на
договор за посредничество при отдаване под наем на недвижим имот се установява, че
между страните по спора е възникнало облигационно правоотношение с предмет посочен в
исковата молба, а именно ответникът в качеството си на възложител е възложил на
ищцовото дружество посредничество при отдаване под наем на недвижими имоти,
находящи се в гр. (АДРЕС) както следва: апартамент А201 ( тристаен), А203 ( тристаен) и
А202 ( двустаен) и три броя паркоместа срещу възнаграждение в размер на 50 % от
месечната наемна цена на всеки един от имотите поотделно, както и че ищцовото дружество
е изправна страна по сделката. От събраните по делото доказателства с категоричност се
установява, че ищецът чрез брокера С.П е осъществил контакт с Т. С., извършен е оглед и
заснемане на имота, изготвени са обяви за предлагане на имотите, публикувани на сайта
www.suprimmo.bg, представил е наемател – П.Н.К и е съдействал за сключване на договора
за наем от 28.01.2022 г. Неоснователни са доводите на ответника, че Агенцията не е
изправна страната по сделката, респ. няма право на възнаграждение, тъй като не е
представен протокол, подписан от ответника, с който е представен наемател. На първо място
както бе посочено по-горе договорът за посредничество по своя характер е неформален, т.е.
същият се счита сключен при постигане на съгласие по съществените елементи на сделката,
включително и чрез конклудентни действия. От събраните гласни доказателствени средства
се установява, че страните са постигнали съгласие по съществените елементи на
съглашението, а именно предмета ( конкретните отдавани под наем имоти), търсената
4
наемна цена и възнаграждението на посредника, като изискването за съставяне на нарочен
протокол за представяне на бъдещия наемател не е елемент от формираното от страните
съгласие. В текста на представения във фотокопие договор за посредничество при отдаване
под наем на недвижим имот на бланка на ищцовото дружество не фигурира като условие за
заплащане на възнаграждението съобразно поддържаните от ответника твърдения
представяне на „протокол, подписан от ответника, с който е представен наемател“.
Действително с ръкописен текст в чл. 3, ал. 2 след бланковия текст – „възнаграждението е
дължимо в деня на сключване на договор за наем на имота с осигурен от Агенцията
наемател.“ е добавено „което се доказва с подписан между страните протокол за оглед“,
но доколкото представеното фотокопие не носи подпис на представител на ищцовото
дружество, то не може да се направи извод, че (ФИРМА) е приело така направеното
предложение за изменение на клаузите по сделката. На следващо място съгласно
твърденията в отговора на исковата молба именно ответникът следва да подпише протокола
за представянето на наемател, поради което непредставянето на подобен документ не следва
да се вменява в тежест на ищеца. Съдът намира, че от събраните по делото доказателства се
установява, че намереният от ищеца наемател е представен на възложителя, поради което
липсата на нарочен протокол за соченото обстоятелство е ирелевантно за възникването на
право на възнаграждение на изправната страна по сделката. Съдът намира, че от
представените по делото доказателства не може да бъде направен извод различен от този, че
именно чрез посредничеството на ищеца е намерен наемателяП.К / така протокол-съглсие
от 26.01.2022 г., съгласно който с посредничеството на (ФИРМА) лицето е осъществило
оглед на апартамент А201 и паркомясто, находящи се в гр.(АДРЕС), с офертна цена от 1050
евро. Изрично П.К е декларирала, че имота е предоставен за оглед за първи път от
представител на ищеца.
На следващо място съдът намира за неоснователни доводите на ответника, че на
ищеца не се следва възнаграждение, тъй като за имота предмет на договора за
посредничество не е възникнало наемно правоотношение, наемателите по представения по
делото договор за наем от 28.01.2022 г. не са се нанесли в имота, а в допълнение Т. С. не е
страна по договора за наем. В разглеждания случай се касае възникнало между страните по
спора договорно облигационно правоотношение, при което вещните права относно имота
обект на договора за посредничество, са ирелевантни за настоящия спор. Договорът поражда
действие между страните, които са го сключили, а спрямо трети лица - само в предвидените
от закона случаи. Този извод следва от разпоредбата на чл. 21 ЗЗД, която по категоричен и
недвусмислен начин утвърждава принципа за обвързаност на страните с постигнатото между
тях съглашение по смисъла на автономията на волята - чл. 8 ЗЗД. Следователно, правата за
търсене на уговорената престация или отговорност за неизпълнение на поетите договорни
задължения могат да бъдат осъществени само между страните по договора. Ирелевантно е
дали ответника или трето за спора лице, притежаващо качеството собствник на отдавания
под наем имот, е сключило договора за наем доколкото същият е сключен в изпълнение на
задълженията по договора за посредничество, по който възложител е именно Т. С., респ.
именно ответникът дължи процесното възнаграждение, като отношенията между
собственика на имота и възложителя във връзка с така дължимото възнаграждение са извън
предмета на настоящия спор. На следващо място представения по делото договорът за наем
е породил действие от датата на сключването му на 28.01.2022 г. – така изрично чл. 3,
съгласно който договорът се сключва за срок от дванадесет месеца, считано от 28.01.2022 г.,
респ. в полза на ищеца възниква право на възнаграждение по договора за посредничество.
Евентуалното прекратяване на наемното правоотношение по инициатива на наемателя след
възникването му е без значение за изпълнение на задълженията на страните
по договора за посредничество – без оглед на обстоятелството дали договорът за наем е бил
прекратен или развален няколко дни след сключването му и по чия вина се е случило това,
посредникът е изпълнил задълженията си по договора с ответницата, поради което има
5
право на възнаграждение в уговорения размер. Единствено за пълнота на изложението
следва да бъде отбелязано, че вреди от прекратяването на договора за наем не са възникнали
за ответника доколкото съгласно чл. 2 от допълнително споразумение от 03.02.2022 г. към
договор за наем на недвижим имот от 28.01.2022 г. наемодателя е задържал предоставения
му от наемателя депозит в размер на 2200 евро – сума значително надвишаваща дължимото
възнаграждение по договора за посредничество.
Предвид изложеното съдът намира, че доколкото ищецът е изправна страна по
сключен договор за посредничество, то на същия се следва възнаграждение в размер на 50 %
от наемната цена по договор за наем на А201 и паркомясто към него в претендирания
размер от 660 евро.
В доказателствена тежест на ищеца по предявения установителен иск по реда на чл.
422 ГПК с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД е да установи при условията на пълно и главно
доказване, че между страните е възникнало валидно облигационно правоотношение по
договор за посредничество с описан в исковата молба предмет и съдържание, както и
валидно договорено акцесорно задължение за заплащане на неустойка, вида неизпълнение,
което обезпечава неустоечната клауза и размера на вземането.
Съгласно чл. 8, ал. 1 от договора при забава на изпълнение на задължението за
заплащане на възнаграждение за посредничество възложителят дължи мораторна неустойка
в размер на 0,1 % от просрочената сума за всеки ден забава, но не повече от 10 % от
възнаграждението. В случая в деня на сключване на договора за наем от 28.01.2022 г. в
тежест на възложителя съгласно чл. 3, ал. 2 от договора за посредничество е възникнало
задължение за заплащане на уговореното възнаграждение, респ. считано от 29.01.2022 г. Т.
С. е изпаднала в забава следователно дължи мораторна неустойка в претендирания размер
от 49,50 евро.
С оглед изхода от спора на основание чл. 78, ал. 1 ГПК в тежест на ответника следва
да бъдат възложени направените от ищеца съдебни разноски. Съгласно указанията дадени в
т.12 от Тълкувателно решение № 4/18.06.2014 г. по тълк. д. № 4/2013 г. на ОСГТК,
постановено по някои спорни въпроси на заповедното производство, съдът по предявения
по реда на чл. 415 ГПК иск, съобразявайки изхода на спора разпределя отговорността за
разноските, както в заповедното, така и в исковото производство. Сторените от ищеца
разноски в заповедното производство възлизат на 325,75 лева, от които 25,27 лева внесена
държавна такса за разглеждане на подаденото заявление и 300 лева заплатено в брой
адвокатско възнаграждение на процесуалния представител на страната. Сторените от ищеца
разноски в настоящото производство възлизат на 475,75 лева, от които 25,27 лева внесена
държавна такса и 450 лева заплатено в брой адвокатско възнаграждение на процесуалния
представител на страната.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по предявени от (ФИРМА), ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление в гр. (АДРЕС) против Т. Е. С., ЕГН **********, с адрес в
гр. (АДРЕС), обективно кумулативно съединени искове по реда на чл. 422 ГПК с правно
основание чл. 79, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 51 ТЗ и чл. 92, ал. 1 ЗЗД, че ответникът дължи на ищеца
сумата в размер на 660 евро с включен ДДС, представляваща възнаграждение по Договор за
посредничество при отдаване на недвижими имоти от 04.10.2021 г., ведно със законна лихва
от подаване на заявлението за издаване на заповед за изпълнение на 13.04.2022 г. до
окончателно погасяване на вземането, и сумата в размер на 49,50 евро, представляваща
неустойка за забава по чл. 8 от Договора за периода от 29.01.2022 г. до 13.04.2022 г., за които
6
суми е издадена Заповед за изпълнение № 31527/02.11.2022 г. по ч. гр. д. № 19945/2022 г. по
описа на Софийски районен съд, 127 състав, като допусната в същата очевидна фактическа
грешка е отстранена с разпореждане по чл. 247, ал. 1 ГПК от 15.10.2024 г.
ОСЪЖДА Т. Е. С., ЕГН **********, с адрес в гр. (АДРЕС), да заплати на (ФИРМА),
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление в гр. (АДРЕС) на основание чл. 78, ал.
1 ГПК, сумата в размер на 325,75 лева, представляваща сторени в заповедното производство
съдебни разноски и сумата в размер на 475,75 лева, представляваща сторени в настоящото
производство съдебни разноски.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване от страните с въззивна жалба пред Софийски
градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7