№ 17133
гр. С, 23.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 140 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА
при участието на секретаря С Г. РАЙКОВА
като разгледа докладваното от ИЛИНА ЛЮБ. ГАЧЕВА Гражданско дело №
20231110129771 по описа за 2023 година
Производството е по реда на Част втора, Дял първи от ГПК.
Образувано е по искова молба на Н. П. Х. срещу С. Л. С..
Ищцата твърди, че с ответника били обвързани от наемно правоотношение
по силата на договор за наем от 10.05.2018г., съгласно който ответницата в
качеството й на наемодател се съгласила да предостави за временно и
възмездно ползване на наемателя следния свой собствен недвижим имот, а
именно: апартамент, състоящ се от дневна, трапезария, кухненски бокс, две
спални, две бани с тоалетни и антре, със застроена площ от 109,91 кв.м.,
находящ се в гр.Б****, срещу наемна цена в размер на 350 лева месечно, за
срок от една година, като в договора било изрично уговорено, че в имота не
може да се пуши и не могат да се отглеждат домашни любимци. Ищцата
твърди, че имотът е бил предаден обзаведен, за което е съставен протокол-
опис, придружен от снимков материал. При подписване на договора,
ответникът е оставил депозит в размер на два наема. На 10.02.2023г.,
ответникът се обадил, за да уведоми, че се изнася от имота и прекратява
договора с ищцата, като на следващия ден изпрати ключовете чрез куриер.
При оглед след напускането на имота от ответника, се установило, че в имота
по стените било рисувано, както и в същия е пушено, поради което се налагало
ремонт на таваните и стените в помещенията чрез тяхното пребоядисване. В
имота имало счупени брави, както и алуминиевата дръжка на дограмата,
стопени били три броя електрически контакти, което налагало ремонт на ел.
инсталацията, неплатени били сметките за консумативи – ток, вода и входна
такса. Имотът бил в изключително мръсно състояние, което наложило
организиране и заплащане на специализирана фирма, която да го почисти
основно, за което ищцата била получила представените оферти. С оглед на
1
гореизложеното, ищцата твърди, че ответникът следва да й заплати следните
суми: сумата от 1371,65 лв. за пребоядисване на стени и тавани; сумата от 39
лв., за ремонт на ел. инсталация /смяна на контакти/, сумата от 50 лв. – за
смяна на счупена алуминиева дръжка на дограмата, сумата от 15 лв. за
счупена дръжка на врата, както и сумата в общ размер на 636,11 лв. за
консумативи /ток, вода и входна такса/ и сумата в размер на 350 лв. –
последната дължима месечна наемна вноска. Претендира и разноски по
делото.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът оспорва предявените искове по
основание и размер. Не се оспорва обстоятелството, че с ищеца са били
обвързани от облигационно правоотношение по процесния договор за наем,
както и че същият е бил прекратен. Поддържа, че в имота още при нанасянето
си, ответникът констатирал наличието на проблеми с упълтненията на
прозорците в жилището, които били негодни и при затварянето на прозорците
имало течове в жилището, образували се мухъл и конденз по стените. В
холното помещение имало висящи контакти, които били неправилно
монтирани. При изнасяне на мебелите от предишните наематели, ответникът
установил наличието на влага и мухъл по стените, а при подреждане на
детската стая, се установило, че имало недовършено боядисване на части на
една от стените. Още при нанасянето си в жилището, ответникът установил, че
смесителят на мивката в кухнята е повреден, както и сифона на същата течал,
поради което се наложило да бъдат подменени за сметка на ответника. Месец
по – късно, се наложило ответника да подмени за своя сметка и възвратния
клапан на бойлера. В мокрото помещение, ответникът след нанасянето си
установил, че сифонът за мръсния канал бил запушен със строителни
отпадъци, а тръбите били в изключително лошо състояние като имало ръжда.
В хода на ползване на имота от ответника, бойлерът протекъл, като не бил
сменен/отремонтиран, което се отразило на сметките за вода. При наемането
на имота, в същия не е имало пералня и готварска печка, като ответникът
закупил такива със свои средства. Ответникът поддържа, че след прекратяване
на договора, ищцата отказала да му върне оставения депозит в размер на 350
лв. с падеж 10.05.2019г. Твърди още, че поради конфликтното поведение на
сина на ищцата, който му отправял вербални заплахи, изпратил ключовете от
жилището по куриер, след напускането си. Поддържа, че наемът за
м.12.2021г., заплатил два пъти. Ето защо моли за отхвърляне на предявените
искове, като претендира и разноски по производството.
Предявява и насрещни възражения за прихващане за следните суми: сумата в
общ размер на 938 лв. – за закупени електроуреди, които не били върнати на
ответника след напускането му; сумата от 700 лв. – заплатени два депозита,
които е следвало да му бъдат възстановени от наемодателя на 10.05.2019г., но
не са били върнати, ведно с мораторна лихва върху тази сума в размер на
196,04 лв., за периода 10.05.2019г.- 06.05.2024г.; сумата от 350 лв. –
недължимо платен наем за м.12.2021г., сумата в общ размер на 303, 88 лв. – за
лични вещи на длъжника /стол и рутер/, които останали в жилището и бил
възпрепятстван да си вземе след напускането.
В първото по делото открито съдебно заседание ищецът конкретизира
2
претенциите за незаплатена такса за вода, както и за входна такса, като
посочва, че вземането за незаплатена такса за вода се претендира за периода от
06.12.2022 г. до 03.01.2023 г., а вземането за входна такса – за месец януари
2023 г.
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, като взе предвид доводите на страните и
прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235 от ГПК,
приема за установено следното:
С доклада по делото, обективиран в определение №35803/04.09.2024 г., за
безспорни и ненуждаещи се от доказване са отделени следните обстоятелства,
а именно: че между страните е бил сключен договор за наем от 10.05.2018г.
със съдържанието, посочено в исковата молба, както и че ответникът е
напуснал жилището на 10.02.2023г. Наличието на наемно правоотношение
между страните се установява и от представения по делото договор за наем от
10.05.2018 г., сключен между страните, по силата на който наемодателят Н. Х.
е отдала на наемателя С. С. за временно и възмездно ползване следния свой
собствен недвижим имот, а именно: апартамент десен, находящ се в гр.
Б*****, с площ от 109,91 кв.м., състоящ се от дневна, трапезария, кухненски
бокс, две спални, две бани с WC и антре, срещу наемна цена в размер на 350
лв. месечно, платима в брой от 10-то до 15-то число на текущия месец.
В чл. 2.2 от договора е уговорено, че наемателят заплаща на наемодателя
еднократно гаранционен депозит от два месечни наема в общ размер на 700
лв., като единият гаранционен депозит в размер на 350 лв. наемодателят се е
задължил да върне на 10.06.2019г., а вторият – при прекратяване на договора,
в случай че наемателят коректно е изпълнил договорните си задължения и е
заплатил всички суми за електрическа енергия, вода и други за периода на
ползване на имота. Съгласно чл. 7.3 договорът служи и за разписка за
получения от наемодателя гаранционен депозит.
Съгласно чл. 3.1 и 3.2. от договора, същият се сключва за срок от една година,
считано от 10.05.2018 г., а ако след изтичане на посочения срок, наемателят
продължи да ползва имота със знанието и без противопоставянето на
наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок посредством
подписване на анекс към настоящия договор между страните.
Съгласно чл. 4.1 наемодателят е длъжен да предостави имота на наемателя
във вид и състояние, които отговарят на предназначението, за което е нает,
както и да уведоми наемателя за скритите недостатъци на имота, ако има
такива. В чл. 4.3 е уговорено, че наемодателят е длъжен да поддържа имота в
състояние, което отговаря на предназначението му, поемайки основни
ремонти, извън кръга на повредите и изхабяването, свързани с обикновеното
му ползване.
В чл. 5.2 е уговорено задължението на наемателя да заплаща всички текущи
разходи, свързани с ползването на имота (такси за ел. енергия, вода,
стълбищна такса и други), както и разходите за обикновени текущи ремонти,
поправки на повреди и други, вследствие на обикновеното му ползване.
Съгласно чл. 5.4 наемателят няма право да съжителства в имота с домашни
любимци, както и да пуши в него. Съгласно чл. 5.5 след прекратяване на
3
договора наемателят се задължава да предаде имота на наемодателя в
състоянието, в което е бил предаден на началната дата, с изключение на вреди,
дължащи се на причина, която не изисква поправките или ремонта да бъдат
извършени от наемателя.
В чл. 6.1 е посочено, че договорът може да бъде изменян или допълван само
по взаимно съгласие между страните, изразено в писмена форма,
представляващо неразделна част от договора, като в чл. 6.2 са уговорени
основанията за прекратяване на договора - с изтичане на срока; по взаимно
съгласие между страните; с едномесечно писмено предизвестие, направено от
която и да е от страните до другата, но не по-рано от 10 юни 2019 г.; при
забава на плащането на който и да е месечен наем, продължило повече от 5
дни, едностранно от наемодателя без предизвестие.
Към договора като неразделна негова част е приложен и представения по
делото протокол – опис от 10.05.2018 г., подписан между страните при
предаване на имота, в който е описано състоянието на наетия имот към деня
на сключване на договора за наем. Посочено е, че в апартамента ще бъдат
поставени пералня, печка и аспиратор за сметка на наемодателя, както и че
осветителните тела, ключовете и контактите във всички помещения, както и
всички уреди са работещи. Страните са се съгласили, че наличното имущество
е здраво и годно за употреба по предназначение към момента на сключване на
договора.
Не се спори между страните и се установява от представената по делото
товарителница № 5300453740054, ведно с информация за проследяване на
пратката, че на 10.02.2023 г. ответникът е изпратил на ищеца 2 комплекта
ключове от процесния апартамент, получени от ищеца на 14.02.2023 г. като в
описание на пратката е посочено „2 комплекта ключове за освобождаване на
апартамент по договор за наем с адрес гр. Б*****, десен“.
Представени са оферта за смяна на алуминиева дръжка в процесния
апартамент в размер на 50 лв., оферта за боядисване с латекс на апартамента,
при цена в размер на 7 лв. на кв.м., оферта от 06.04.2023 г. относно ремонт на
електрическа инсталация в имота в размер на 39 лв. Представена е електронна
кореспонденция относно оферта за почистване, в която са посочени отделните
цени за обектите на почистване, а именно: санитарни възли - 2x50 лева;
почистване на подове (прахосмучене и измиване) - 100 лева; почистване на
електроуреди - 15 лева; почистване и измиване на прозорци - 80 лева;
почистване на мебели и шкафове (отвън и вътре) - 60 лева; почистване на
врати и каси - 5 лева за брой; почистване на тераси 2 броя х 20 лева = 40 лева;
транспорт – 10 лв., пране на матрак – 2-ка – 23 лв., единичен – 15 лв.
Представена е разписка от 17.05.2023 г., видно от която П. Х. е заплатил на А
Ц сумата в размер на 27,60 лв., представляваща разходи за общи части на
процесния имот за месец януари 2023 г. От представената по делото разписка
№ 0400018099110775/06.03.2023г. се установява, че е заплатена сумата в
размер на 175,22 лв. за изразходена ел. енергия за процесния имот по фактура
№ **********/23.02.2023. От разписка № 0400017897783387/10.02.2023 се
установява, че е заплатена и сумата в размер на 311,45 лв. за изразходена ел.
4
енергия за процесния имот по фактура № **********/23.01.2023 г.
Представени са още два броя приложения към разписка № 0400018099110809
за фактура ********** и фактура **********, видно от които дължимата сума
по фактура **********/25.01.2023 г. за водоснабдяване в имота възлиза на
122,24 лв., а по фактура **********/24.02.2023 г. на 64,06 лв.
Представени са от страна на ответника 6 броя разписки, съответно №
036176/30.10.2021 г., № 036177/2021 г., № 036179/30.12.2021 г., №
036178/30.12.2021 г., № 036180/30.01.2022 г., № 036190/27.12.2022 г., от които
се установява, че ответникът е заплатил на наемодателя наемната цена за
месеците октомври и ноември 2021 г., януари 2022 г. и декември 2022 г., като
за месец декември 2021 г., са представени две отделни разписки с №036178 и
с №036179 за наемната цена, с отбелязана дата на плащане 30.12.2021.
От страна на ищеца са представени 7 броя разписки, съответно
№036175/2021 г., № 036176/30.09.2021 г., № 036177/30.10.2021 г., №
036178/30.11.2021 г., № 036179/28.12.2021 г., № 036180/30.01.2022 г., №
036190/27.12.2022 г., от които се установява, че ответникът е заплатил на
наемодателя наемната цена за месеците август, септември, октомври, ноември
и декември 2021 г., януари 2022 г. и декември 2022 г., като за месец декември
2021 г. е представена разписка с №036179 за наемна цена, с отбелязана дата на
плащане 28.12.2021г.
Представени са разписки № 0400016625098647/13.09.2022 г. и №
0400017501590103/27.12.2022 г., видно от която ответникът е заплатил сумата
в общ размер на 879,35 лв. за изразходвани ВиК услуги в имота по посочените
в разписката фактури. Представени са и 4 броя разписки за заплатена
електрическа енергия в имота за отчетен период 16.08.2022г. – 15.12.2022 г.,
съответно от 08.10.2022 г. за сумата от 148,27 лв., от 07.11.2022 г. за сумата от
153,59 лв., от 07.12.2022 г. за сумата от 167,04 лв. и от 09.01.2023 г. за сумата
от 237,31 лв.
Представени са разписка от 07.01.2023 г. за заплащане на ВиК услуги в имота
за периода 01.09.2022 г. – 05.12.2022 г. на стойност 253,08 лв. по фактури №
**********/25.10.2022 г., № **********/25.11.2022г., №
**********/25.11.2022 г., № **********/22.12.2022 г.
Представен е приемо-предавателен протокол – гаранционна карта от
11.05.2018 г. за един брой мрежово устройство А2 на името на С. С..
Представено е приложение към гаранционна карта, ведно с приложен касов
бон от 12.05.2018 г. за заплащане на сумата от 938 лв. за пералня и печка,
както и гаранционна карта за посочените уреди на името на ответника.
Представена е разписка от 11.05.2018 г. от „УниКредит Булбанк“, видно от
която на същата дата ответникът е изтеглил сумата от 2000 лв. от банковата си
сметка.
Представена е електронна кореспонденция, водена между ответника и П. Х. в
периода 30.06.2021 г. – 04.02.2023 г., видно от която страните са коментирали
извършването на оглед на имота и прекратяване на процесния договор за
наем, уреждане на сметките във връзка с ползване на имота, включително и
разпределението на двата депозита по договора.
5
По делото е приета неоспорена от страните съдебно-техническа експертиза,
която съдът кредитира на основание чл. 202 ГПК като компетентно и
обективно изготвена, съгласно която представеният за изследване снимков и
видео материал е свален на хартиен носител в обем от 19 листа, приложени
към заключението, като се установява, че една част от снимките са заснето на
10.02.2023 г., а друга – на 19.03.2023 г. Посочено е и техническото средство, с
което са заснети снимките, както и че не се открива информация в обектите на
експертизата, която да е модифицирана, трита или добавяна след акта на
заснемането й.
От разпита на свидетеля М Д Х се установява, че е приятел на сина на
ищцата П., като със С. се запознал, когато трябвало да освободи апартамента.
Свидетелят бил помолен от П. да отиде с него при освобождаването на
апартамента. Когато заедно с брокерката и ответника влезли в процесното
жилище, видели, че същото не е в много добро състояние. В първата стая, в
която влезнали, имало мухъл навсякъде, стените били надраскани, единият
контакт бил изваден, даже бил заварен - имал удължител, разклонител, който
не можел да се изкара, а на другите контакти капачките били започнали да
нагарят. Влезли във всички стаи, като навсякъде било много мръсно, във всяка
стая по стените имало по нещо надраскано, терасите били в ужасно състояние,
където били дограмите, имало мухъл навсякъде, подът бил мръсен, не било
поддържано. От тоалетните се усещала неприятна миризма. Посочва, че в края
на 2022 г. П. го помолил да отидат да видят дали има теч в апартамента,
доколкото С. му е казал, че има теч и доколкото свидетелят бил завършил
ВиК, но така и не могли да отидат. Когато влезли в банята при издаване на
апартамента не установили наличието на теч. След това преминали в кухнята,
която била в най-окаяно състояние - готварската печка била изключително
мръсна, не била поддържана, имало пак изкаран контакт, мивката била много
зле, пералнята също, всичко било много мръсно, имало и мухъл по стените.
Терасата и тук била като другата, в окаяно състояние, с мухъл, счупена
дръжка на дограмата, много мръсотия по земята, листа. След като видели
щетите, П. и брокерката започнали да ги описват в договора за наем, а С. си
тръгнал, като казал, че няма да се занимава с тях и ключовете ще си ги вземат
от районното. Свидетелят не е виждал президентски стол в апартамента.
От разпита на свидетеля П. Н. Х. се установява, че процесният имот бил
ремонтиран от свидетеля през 2015 г., който извършил боядисване, сложил
ламинат във всички стаи, освен в кухнята, където било с теракот, нови
гърнета, на кухнята сложил ново фолио, което да придава по-нов вид,
шпакловка била направена, включително и нови контакти били поставени,
единият бойлер бил сменен, като другият впоследствие бил обект на разговор,
но така или иначе не могли да влязат, за да го сменят. Свидетелства, че
навсякъде било боядисано в бяло, свидетелят поръчал нови легла за детската
стая, докато кухнята била с по-стари мебели, останали още от баща му, но в
приличен вид, спалнята също, била правена още от едно време от дърводелец,
като към нея имало цяла секция. Нови пердета били купени от майка му,
осветителните тела си светели, не били подменени, но били в приличен вид и
доколкото свидетелят знае всичко си е работело нормално. През октомври –
6
ноември 2022 свидетелят се върнал от Унгария и живеел с майка си, като един
ден ответникът отишъл да си плати наема и споменал, че в апартамента има
теч, при което свидетелят се съгласил да отиде с приятеля си да видят за какво
става въпрос и да оправят теча. Междувременно отишъл във ВиК да пита дали
са платени всички сметки за имота, при което се оказало, че потреблението не
е плащано с месеци назад. Свидетелят се обадил на ответника да попита защо
не са платени сметки, вследствие на което комуникацията между страните се
влошила. Свидетелят искал да отиде да види апартамента, но ответникът все
му отказвал, като се срещнали веднъж на 300-400 м. от апартамента, за да се
разберат как да прекратят договора за наем, разбрали се с един от задържаните
депозити да се покрие наема за последния месец, както и ответникът да
освободи апартамента на 10.02.2023 г. При предаването на имота свидетелят
бил с приятеля си М и брокера Е Г. Когато влезнали в имота, установили, че е
драскано по стените, имало мухъл, кухнята била в безобразно състояние,
печката била засечена, пералнята била също толкова мръсна, боклуците, които
той не си е изхвърлил и до ден днешен стояли на двата балкона, четири от
контактите били стопени. Опитали се да направят опис при огледа, но
ответникът заявил, че няма време да се занимава с глупости и си е тръгнал.
Посочва, че в жилището е нямало теч, нито в мокрите помещения, нито от
прозорците, нямало е и рутер, и стол. Посочва още, че доколкото при
сключване на договора за наем, в процесния апартамент нямало печка и
пералня, майка му му казала, че са се разбрали с наемателя тя да закупи
уредите при подписване на договора. Излага, че дограмата била пластмасова,
откакто е направен апартамента през 1994г.-1995г. не била подменяна. Когато
свидетелят правил ремонта, имало влага. Свидетелства, че при ремонта,
когато боядисвал е местил мебелите, в кухнята и детската всички мебели били
събрани в центъра, в хола, където била голямата секция - там било боядисвано
до нея, зад нея нищо не е правил, но на другите помещения всички мебели
били в средата, покрити, за да може да има достъп и до тавана, понеже и те
били за боядисване. Посочва, че улуците на терасите минавали през
остъклението. Заявява, че той и ответникът не се разбрали при какви условия
да продължи договора, поради което се съгласили същият да бъде прекратен.
Посочва, че ответникът е заплатил 650 лв. за ВиК услуги, след което останали
за погасяване още 122 лв.
От разпита на свидетеля А В И се установява, че познава ответника от 2016
г., знае, че ответникът наел процесния апартамент през 2018 г. Посочва, че със
С. поддържали контакт предимно по телефона, доколкото свидетелят живеел в
С. Посочва, че при наемане на имота, С. не му е споделял за недостатъци на
същия, споделял е на свидетеля, че е закупил печка и пералня за апартамента.
С. му е споделял, че има мухъл по терасите, който се опитвал многократно да
почисти. Свидетелят е посещавал жилището през месец август 2022 г., като
тогава и той видял наличието на мухъл по двете тераси на апартамента.
Според свидетеля мухълът се дължал на това, че терасите се затварят с
дограма, а така също и доколкото улуците на водостока минавали вътре в
терасата, което водило до наводняване на терасите, доколкото нямало и тръби
за оттичане на водата. При посещението на свидетеля в имота, било чисто и
7
подредено, имало претапициран диван, детско легло, а зад леглото - окачени
детски картинки.
От разпита на свидетеля Н Н Т – З.а се установява, че познава г-н С. от около
23 години. Не може да посочи точния адрес на имота в гр. Б, но заявява, че се
намира близо до едно училище, долу в самия блок имало магазинче, а от
другата страна, срещу входа на блока, имало паркинг. Процесният апартамент
бил на 5-ти или 6-ти етаж, като свидетелката го посетила за първи път лятото
на 2018 г. Посочва, че имотът се намирал в що-годе добро състояние, било
старо, вехто, но чистичко. В кухнята имало маса, столове, мивка, в хола имало
един диван, който след това ответникът бил претапицирал. Посочва, че като
влезеш в апартамента, имало граничеща стая, с една тераса с кухнята, в която
имало кревати, на които спали детето му и майка му, а в спалнята имало
компютри, в хола имало телевизор. Заявява, че компютърът бил с хубав стол за
компютър, имало бюро с компютри – единият или няколко от които отгоре,
другите - под бюрото. Сочи, че ответникът бил „ай ти“ специалист и си
работел единствено в спалнята, тъй като децата му си играели в хола. Посочва,
че майка му се била постарала всичко да изглежда добре - леглата били с
покривки, подредено било, но леглата, на които спали майка му и детето не
били нови, не била нова и масата в кухнята. Самият апартамент в по-голямата
си част бил на „мозаечна прах“, както било от едно време, било вехто и старо,
като според свидетелката апартаментът отдавна е бил в това състояние.
Излага, че доколкото знае от ответника, първоначално са имали уговорка с
наемодателя последният да закупи печка и пералня, но впоследствие
ответникът си е закупил уредите. Свидетелства, че отношенията между
страните са се влошили след като при изтичане на първата година от договора,
наемодателят не е върнал на наемателя единия депозит, каквато била
първоначалната им уговорка. Твърди, че в апартамента имало доста влага и
мухъл, като свидетелката още при първото си посещение е видяла мухъла зад
телевизора в хола. Имало влага и по терасите, като това водело до често
боледуване на децата, ответникът не можел да се отърве от тези влага и
мухъл. Запозната е, че ответникът си е заплащал ВиК услугите на няколко
месеца веднъж, но никога не се е стигало до преустановяване на доставката.
Посочва, че след като не са искали да му върнат единия депозит, са се
уговорили с наемодателката да преместят падежната дата за плащане на
наема, да се изтегли на по-късен етап от месеца, но не е имало просрочване на
цяло месечно задължение. Сочи още, че от влагата, особено на терасата, която
се намирала между кухнята и стаята, в която спали майка му и едното дете,
било много ужасно, гнусно. Заявява, че е посещавала апартамента един или
два пъти годишно, лятото, когато ходили на море. Ответникът споделял, че
трябвало да ремонтира и контактите, защото висяли, което свидетелката
видяла и лично с очите си, че единият от контактите в хола висял и имал
разстояние от стената, което представлявало опасност за едно малко дете.
Нееднократно ответникът е споделял на свидетелката, че е говорил с
наемодателите за контактите, за смесителя в кухнята, че под мивката в кухнята
имало теч и е сложен някакъв съд, който да събира водата. Посочва, че в
жилището имало две бани – тоалетна, а другата - баня с тоалетна.
8
Свидетелката е влизала предимно в тоалетната, която била в критично
състояние, тръбите били изгнили, бойлерът също, капело от тръбите,
тоалетната чиния била гнусна. Ответникът бил говорил с тях да се оправят, но
те са му отговаряли, че не е сега момента. Сочи, че ответникът работел с около
5 компютъра, някои от които били на клиенти, който той преинсталирал.
Допълва, че контактите били на разстояние от по 1-2-3 см. от стената. Излага,
че настилката със сигурност не е била ламинат или ако е била, не е изглеждала
никак добре, в коридора и малката тоалетна било мозайка.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира от правна
страна следното:
По основателността на иска с правно основание чл.231, ал.1 ЗЗД - от
анализа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, в т.ч.
изготвеният опис при предаване на имота на наемателя, се установява че
процесният недвижим имот е бил предаден в състояние, годно за
предвиденото в договора, респ. че са налице осветителни тела, ключове и
контакти във всички помещения, както и че същите са здрави и годни за
употреба. По делото безспорно се установи и че при сключване на договора за
наем страните са уговорили, че в имота е следвало да се закупят и поставят
допълнително пералня, печка и аспиратор, като разходите следвало да са за
сметка на наемодателя.
От събрания по делото снимков материал, за който вещото лице сочи, че
липсват последващи технически манипулации, се установява, че към момента
на напускане на жилището от наемателя, действително в имота са били
налице посочените в исковата молба повреди - наличието на петна, рисунки и
стикери по стените, зацапвания от мухъл по таваните и стените около
прозорците и на терасата, счупени брави, повредена алуминиева дръжка на
дограмата, повредени три броя контакти, намиращи се в различни помещения,
наличието на замърсявания по пода, както и по електроуредите в кухнята,
лоши хигиенни условия в останалите помещения, в т.ч. банята. Настоящият
съдебен състав намира, че същите са възникнали в хода на ползването на
процесния имот, като за възмездяването на същите следва да отговаря
ответника, в качеството си на наемател по договора, макар и да се установява,
че част от повредите са причинени от членове на домакинството по см на
чл.230, ал.3 ЗЗД. По делото не се събраха безспорни доказателства в подкрепа
на твърденията на ответника, че още при нанасянето му в жилището, имотът
не е бил годен за употреблението, посочено в договора, като имало
недостатъци - част от стените не били боядисани, още при нанасянето в
жилището по стените имало мухъл, липсвали уплътнения на прозорците,
както и правилно монтирани водосточни тръби, поради което при силен дъжд,
влагата се просмуквала директно в жилището. Сифонът в банята бил запушен
със строителни отпадъци, имало проблем с ВиК клапан, бойлерът монтиран в
жилището не работил и пр. Всички тези недостатъци не представляват скрити
такива, а същите са установими при обикновен преглед. В тази връзка, съдът
не кредитира защитното възражение на ответника, че същият е бил във
фактическа невъзможност да установи наличието им, тъй като не е присъствал
на първоначалния оглед на имота и ги установил чак след сключването на
9
договора и нанасянето си в жилището. Още повече, че с оглед на изложените
твърдения в отговора на исковата молба, че ответникът неколкократно е
опитвал да установи контакт с наемодателката за предприемането на
необходимите поправки в имота, но единствено срещал заплахи и обиди от
страна на св. П. Х., основателността на същите не се установи по безспорен
начин в хода на настоящото производство, респ. наличието на изрично
волеизявление от страна на ответника да упражни правата си по чл.230, ал.2
ЗЗД, а именно да иска съразмерно намаляване на наемната цена или дори
разваляне на сключения договора за наем.
По отношение на възраженията относно претендирания с исковата молба,
размер на разходите за поправка на щетите, в т.ч. представените оферти за
извършване на ремонтни дейности и почистване, съдът намира, че посочените
цени изцяло съответстват на средните пазарни такива към приключване на
устните състезания по делото.
С оглед на изложеното, съдът приема, че исковата претенция за разходите,
необходими за поправки, дължащи се на употреблението на жилището през
процесния период от страна на наемателя, е основателна за сумата в общ
размер на 1945,65 лв., включваща разходи за боядисване на стени в посочените
помещения, за ремонт на ел, инсталация /3 бр, контакти/, за смяна на
алуминиева дръжка на дограмата и за счупена брава на врата, както и
разходите за почистване на жилището и електроуредите, като по отношение на
претендираните разходи за почистване на жилището, съдът не приема за
основателно и доказано твърдението на ответника, че при напускането му и
събирането на мебелите, жилището е било почистено.
От свидетелските показания, се установява, че при уговорката за предаване на
фактическата власт върху жилището не бил съставен протокол -опис на
състоянието на имота, но от приетия снимков материал, обект на експертното
заключение е видно какво е било фактическото състояние на жилището при
предаването му, в т.ч. лошите хигиенно-битови условия в същото, налагащи
професионално почистване.
По основателността на иска с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД - за
дължими суми за консумативни разноски /ток и вода, както и такса за общите
части за посочените периоди/, в т.ч. претенцията за сумата от 350 лв.,
незаплатен наем с падеж 27.01.2023г.
От събраните по делото писмени доказателства, както и от твърденията на
страните, се установява по безспорен начин, /в т.ч. ответникът не оспорва, че
дължи таксата за общите части за м.януари 2023г., както и сумите по
изравнителните сметки за ток и вода за месеците януари и февруари 2023г.,
както и последната наемна вноска с падеж 27.01.2023г., за които било
уговорено, че ще бъдат приспаднати от двата наема, оставени от ответника
като депозит, / че последните суми, заплатени от ответника за консумативни
разноски са били за електроенергия за месец 12.2022г., като незаплатени са
останали сумите за електроенергия за м.януари и м.февруари 2023г., в общ
размер на 486,27 лв.
Основателна е и исковата претенция за сумата от 122,24 лв., за ВиК услуги, за
10
посочения в уточнителната молба, период, видно от представените писмени
доказателства ответникът последно е заплатил суми за период на потребление
м.декември 2022г., като от представените фактури се установява, че същият
редовно е заплащал разходите за вода на имота, с изключение на процесния
период. Същите факти и обстоятелства се потвърждават и от събраните гласни
доказателства.
Видно от представените доказателства, заплатена е била и сумата от 27,60 лв.,
такса за общите части, дължима за м.януари 2023г., за която ответникът
изрично сочи, че не оспорва дължимостта й.
По отношение на претенцията за сумата от 350 лв., незаплатена наемна вноска
с падеж 27.01.2023г., от събраните по делото писмени и гласни доказателства,
се установява, че действително между страните е била налице уговорка
същата да бъде приспадната от един от общо внесените два депозита, поради
което в тази част претенцията следва да бъде отхвърлена.
С оглед на изложеното, ответникът следва да бъде осъден да заплати сумата в
общ размер на 636,11 лв. за консумативни разходи за процесния имот,
дължими за периода м.януари и м. февруари 2023г., включващи разходи за ел.
енергия, ВиК услуги и такса за общите части.
За сумата в размер на 350 лв., незаплатена наемна вноска с падеж 27.01.2023г.,
исковата претенция следва да се отхвърли като неоснователна.
С оглед на горното обстоятелството, съдът намира, че следва да се произнесе
по основателността на предявените възражения за прихващане с посочените
като съществуващи насрещни еднородни вземания на ответника срещу
ищцата, подлежащи на съдебна компенсация.
По основателността на втзражението за сумата в общ размер на 700 лв. - два
внесени депозита от ответника, в т.ч. сумата от 196,04 лв., мораторна лихва,
дължима за периода 10.06.2019г. - 06.05.2024г., върху сумата от 350 лв. - един
от депозитите, които е следвало да бъде върнат след изтичане на първата една
година от сключване на договора, съдът намира, че насрещната искова
претенция в тази й част се явява основателна и следва да бъде уважена. От
събраните по делото доказателства, неоспорени от ищцата, се установява, че
от ответника са заплатени два депозита в общ размер на 700 лв., единият от
които е следвало да бъде върнат след изтичане на първата година от
сключване на процесния договор за наем, а вторият е следвало да се
приспадне за погасяване на дължимите консумативни разноски за имота, но
безспорно се установи, че ищцата не е изпълнила посочената уговорка и не е
върнала на ответника депозита в посочения в договора, срок, поради което
основателен се явява и възражението за мораторна лихва в размер на 196,04
лв.
По отношение на възражението за сумата от 350 лв., за която ответникът
твърди, че представлява два пъти заплатена наемна вноска за м. декември
2021г., съдът намира, че твърдението на ответника, че е заплатил два пъти
посочената вноска, не се доказа по безспорен начин. По делото са събрани
разписки за заплащани наемни цени, представени както от ищцата, така и от
ответника. При сравняването им с оригиналите, представени в о.с.з., съдът
11
констатира, че у ответника са налични два броя разписки с номера №036178 и
с №036179 за наемната цена, с отбелязана дата на плащане 30.12.2021г., а у
ищцата една разписка с №036179 за наемната цена, с отбелязана дата на
плащане 28.12.2021г. С оглед обстоятелството, че е налице и разминаване в
датата на осъщественото плащане, като видно от разписките на ответника
същият е платил на ищцата два пъти наемната цена и то на една и съща дата,
то съдът намира, че в настоящата хипотеза се касае за допусната техническа
грешка, а не за реално двойно плащане на наемната цена за м.декември 2021г.
В допълнение следва да се има предвид, че изпълнението на задължението на
ответника е носимо по см. на чл.68, буква “а” ЗЗД, респ. правно, а и житейски
нелогично е ответникът, като длъжник по договора за наем съзнателно да е
престирал в полза на ищцата два пъти една и съща наемна вноска и то на една
и съща дата - 30.12.2021г., за което да са му издадени две отделни разписки,
различни от тази при ищцата, в която е отразена дата на плащане на
процесната наемна вноска 28.12.2021г. Дори да се приеме, че ответникът
погрешка е заплатил наемната вноска за м.декември 2021г. два пъти, то по
делото не се събраха и доказателства в насока на това, че ищцата
действително се е възползвала от заплатената в двоен размер сума - арг. от
чл.75, ал.1, изр.2 ЗЗД, т.к. дори да се приеме, че ответникът действително е
заплатил поради грешка в двоен размер посочената сума, то отговорността за
това е негова съобразно установения принцип в разпоредбата на чл.75, ал.1,
изр.2 ЗЗД /“Който плаща зле, плаща два пъти”/. С оглед на изложеното,
настоящият съдебен състав намира, че възражението следва да бъде
отхвърлено като недоказано в тази му част.
По отношение на възражението в частта му относно закупените от ответника
уреди, останали в имота след прекратяване на договора за наем, а именно за
сумата в размер на 419 лв. за закупена готварска печка, както и сумата от 519
лв. за закупена пералня, съдът намира за недоказани твърденията на ищцата,
че същите били закупени с нейни средства, съобразно уговореното в договора
и записани на името на ответника. От събраните по делото писмени и гласни
доказателства, се установява по безспорен начин, че процесните електроуреди
за закупени от ответника, като при напускането му същите са останали в
процесния имот, в нарушение на предвиденото в протокола -опис от
10.05.2018г., неразделна част от договора за наем.
По отношение на претенцията за сумата в размер на 40 лв. за закупен от
ответника рутер, както и за сумата от 263,88 лв. за офис стол, които същият не
е взел при напускането си, съдът намира, че макар от представените писмени
доказателства за закупуването им от ответника /фактури и гаранция/, не се
установи по безспорен начин, че същите са били ползвани в процесния имот
през исковия период, както и че са останали в имота при напускането му от
ответника /за разлика от закупената бяла техника, която от приложения
снимков материал се установи, че е останала в имота/, с оглед на което
възражението следва да бъде отхвърлено в тази част като недоказано.
В обобщение на изложеното по-горе, се формира правният извод за
основателност на възраженията за сумата в общ размер на 1134,04 лв. - без да
се включват заплатените два депозита в общ размер на 700 лв., приспаднати от
12
ищцата още с предявяване на исковата молба, вкл. мораторната лихва в
размер на 196,04 лв. върху единия депозит от 350 лв., дължима за периода
10.06.2019г. - 06.05.2024г., както и сумата от 938 лв. за закупена от ответника
бяла техника /готварска печка и пералня/, като в останалата част възраженията
се явяват неоснователни и недоказани.
С оглед на изложеното, налице са правните предпоставки за съдебна
компенсация по реда на чл.104 ЗЗД, като насрещните вземания се погасяват до
размера на по-малкото от тях /1134,04 лв. - без да се включват заплатените два
депозита в общ размер на 700 лв., приспаднати от ищцата още с предявяване
на исковата молба/, а ответникът следва да бъде осъден да заплати на ищцата
сумата останала след извършеното прихващане в размер на 747, 68 лв.
По разноските.
С оглед основателността на възраженията за прихващане и присъдената
дължима в полза на ищцата сума, след съдебната компенсация, в размер на
510, 41 лв., на основание чл.78, ал.1 ГПК, в полза на ищцата възниква вземане
за разноски в общ размер на 375,72 лв. /сумата е изчислена по следния начин:
1120 лв. *748,68 лв./2231,72 лв.
В полза на ответника, съобразно с отхвърлената след съдебната компенсация,
част от исковете, възниква вземането за разноски за сумата от 531, 62 лв., за
адвокатско възнаграждение /сумата е изчислена по следния начин: 800
лв.*1483,04 лв. /2231,72 лв., като съдът намира, че възражението за
прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение на процесуалния
представител на ответника е основателно, като съдът, вземайки предвид
фактическата и правна сложност на производството, броя на проведените
о.с.з., както и обема на осъществената процесуална защита, намира че
справедливия размер на възнаграждението възлиза на 800 лв.
Съдът намира, че в тежест на ищцата, по компенсация, следва да бъде
възложено заплащането на разноските по производството в размер на 155,90
лв.
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл.233, ал.1, изр.2 вр. чл.232, ал.2 и чл.231, ал.1 от
ЗЗД, С. Л. С. с ЕГН **********, да заплати на Н. П. Х. с ЕГН **********,
сумата в общ размер на 747,68 лв., ведно със законната лихва от 01.06.2023г.
до окончателното изплащане, съставляваща сбора от незаплатени
консумативни разходи, разходи за дребни поправки, отнасящи се до повреди,
дължащи се на обикновено употребление, като замърсяване на стени/тавани в
помещенията, счупени брави, контакти, както и необходимостта от
почистване, на недвижим имот, находящ се в гр. Б*****, с обща площ от
109,91 кв.м., дължими на основание договор за наем от 10.05.2018г., сключен
между страните и прекратен, считано от 10.02.2023г., КАТО ОТХВЪРЛЯ иска
за разликата от 747,68 лв. до 1881,72 лв., поради съдебна компенсация с
насрещни вземания на ответника в общ размер на 1134,04 лв., КАКТО И за
горницата над 1881,72 лв. до пълния предявен размер от 2231,72 лв., за
13
сумата в размер на 350 лв. /незаплатена наемна вноска с падеж 27.01.2023г.,/,
като неоснователен.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 от ГПК, Н. П. Х. с ЕГН **********, да
заплати по компенсация на С. Л. С. с ЕГН **********, сумата от 155,90 лв.,
разноски за адвокатско възнаграждение по производството.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
14