Р Е Ш Е Н И Е
№.....
гр.
София, 19. 04.2022 г.
В
ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ
СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 18 състав, в открито съдебно
заседание на двадесет и четвърти март през две хиляди и двадесет и втора година,
в състав:
съдия: даниела
попова
при секретар ИРЕНА АПОСТОЛОВА
като
разгледа докладваното от съдия ПОПОВА гражданско дело № 7742 по
описа за 2020г.,
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е
образувано въз основа на искова молба, подадена от С.Л. и В.Л. срещу „З.п.“
ЕООД, с която са предявени обективно съединени искове с правно основание чл.
55, ал. 1, предл. трето от Закона за задълженията и договорите, чл. 92 от
Закона за задълженията и договорите.
Ищците С.Л. и В.Л.
твърдят, че на 11.10.2019 г. между ищцата и „З.П.“ ЕООД (по време на брака им)
е сключен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот –
Апартамент № 21 (самостоятелен обект) с адрес: гр. София, район Витоша, м.
„Драгалевци-Разширение – Север“ с идентификатор 68134.1971.3388.4.21 като била
платена част от цената в размер на 26 000 евро. Сочат, че след сключването на
договора управителят на ответното дружество учредил право на ползване върху
същия имот с Нотариален акт № 121, том I, рег. № 1933, дело № 110 от 10.07.2020
г. на нотариус с рег. № 002, което е поставило в невъзможност сключването на
окончателен договор. Публикуването на обяви в специализирани интернет страници
за продажбата на същия имот дало повод на ищците да отправят нотариална покана
до дружеството, с която изразили готовност да сключат на 23.07.2020 г.
окончателен договор като готовността си
потвърдили с внасянето на остатъка от дължимото в размер на 30 000 евро
по сметката на нотариуса. Въпреки изразената активност установили, че имотът е
продаден още на 10.07.2020 г. Неизпълнението на договора било обезпечено с
неустойка в размер на 10 % от продажната цена на недвижимия имот. С исковата
молба ищците заявяват, че развалят договора на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД.
Ответникът „З.П.“ ЕООД
оспорва исковете по основание и размер. Поддържа, че вина за несключване на
окончателен договор имат ищците, тъй като в договорения срок – 28.02.2020 г. не
са сключили окончателния договор. Предвид последиците на Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение за периода 13.03.2020 г. –
13.05.2020 г. договорът не е развалян и е допуснат от търговското дружество
толеранс към клиентите му, но под натиск на влошаващите се икономически условия
е трябвало имотът да бъде продаден. Сочи, че договорът е развален извънсъдебно
от дружеството чрез покана още на 10.09.2020 г. Твърди нищожност на Анекс към
предварителния договор.
Съдът,
като прецени относимите доказателства и доводите на
страните, приема за установено следното:
На 11.10.2019 г., е сключен предварителен договор за покупко - продажба на
недвижим имот между З.П. ЕООД, като продавач и ищцата – С.Л., като купувач, за
закупуването на недвижим имот -
апартамент №21, находящ се в гр.София, на административен адрес в
кв.Драгалевци, на 3-ти етаж в Многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи.
Към датата на сключване на
предварителния договор С.Л. е в брак с ищеца В. Л.
Съгласно т. 2.2 от предварителния договор, при
подписването му купувачът е заплатил на продавача сумата от 26 000 евро,
преведена по банков път по сметка на продавача.
С т.4.1 продавачът се е задължил да
прехвърли правото на собственост върху имота, а с т.4.7 - да не прехвърля на
други лица имота, вкл. да не сключва предварителни договори, да не учредява
ограничени вещни права върху него, ипотеки, тежести, както и каквито и да било
други вещни и/или облигационни права на трети лица, да не сключва договори, с
които да преотстъпва възмездно или безвъзмездно ползването на имота.
В
т.7.1 от предварителния договор страните са уговорили, че ако имота, предмет на договора или части от него принадлежат на трети лица
или трети лица имат права върху имота, които могат да противопоставят на
купувача, последният има право да развали договора с правото да получи
платените суми по него и неустойка в размер на 10 % от продажната цена на имота.
С анекс от 29.04.2020г., срокът
за сключване на окончателния договор е продължен със срока на действие на
„световната пандемична ситуация”.
През м.06.2020г. имотът бил
обявен за продажба в сайтове за недвижими имоти, за което ищците уведомили
администраторите на сайтовете с твърдения, че имотът е предмет на предварителен
договор и следва да бъде свален от обявите.
С нотариална покана, връчена
на ответното дружество на 25.06.2020г., ищците са определили дата за сключване
на окончателния договор, а именно – 23.07.2020г., на която дата, представител
на ответника не се е явил в кантората на Нотариуса.
На
10.07.2020г. ответникът е учредил пожизнено право на ползване върху
имота в полза на Ц.Д.и В.Д., и е прехвърлил имота на В.Д..
По делото
са събирани и гласни доказателства чрез разпит на свидетелите А.С.– от страна
на ищците, и Т.Г.– от страна на ответника. От показанията им се установяват
отношенията между страните след изтичане на срока, определен в анекса към
предварителния договор, както и валидността н асключения анекс / така св.Г.,
която сочи, че между страните е било сключено споразумение за продължаване
срока на действие н адоговоро/.
Така установената
фактическа обстановка налага следните правни изводи:
По иска с правна квалификация чл.55, ал.1 от ЗЗД
Претенцията
по чл. 55, ал.1
от ЗЗД, предявена от ищците, почива на твърденията за отпадане на
основанието за извършени от тях плащания по предварителен договор за покупка на
недвижим имот, в резултат от което ответникът е получил суми, които не му се
следват. Елементите на неоснователното обогатяване по смисъла на закона са
липса на основание, обедняване на едно лице, обогатяване на друго лице и
причинноследствена връзка между обедняването и обогатяването, които в настоящия
случай са налице.
От
събраните по делото писмени доказателства се доказа съществуването на правоотношение, породено от предварителен
договор, основното съдържание на което се изразява във възникнало за всяка от
страните по него задължение да извърши определено правно действие - да
обективира волеизявление за сключване, в предвидената от закона форма, на
договор за покупко-продажба с предмет прехвърляне, респ. придобиване правото на
собственост върху индивидуално определената вещ - недвижим имот, представляващ
апартамент, срещу определената цена.
Установено е по делото и авансовото плащане
на сумата от 26 000 евро като част от договореното възнаграждение
по договора, доколкото това обстоятелство е изрично удостоверено от текста на
самия договор и от представеното платежно нареждане. Следващата вноска от
цената в размер на 30 000 евро, ищцата се е задължила да заплати при сключване
на окончателния договор, до което не се е стигнало. С плащането на уговорения в
договора аванс ищцата е изпълнила задълженията си по него и се явява изправна
страна. От своя страна задължението на ответника като изпълнител по процесния
договор да прехвърли собствеността върху недвижимия имот, предмет на предварителния
договор, не е изпълнено. При това неизпълнение обосновано е правото на ищцата
да развали договора чрез едностранно волеизявление, съгласно чл. 87 ал.2
от ЗЗД. Развалянето е станало със самата искова молба, препис от
която е връчен на ответника на 11.08.2020 г. С развалянето на договора подлежи
на връщане и дадената като аванс по него сума от 26 000 евро - като дадена на
отпаднало основание, съгласно чл.55 ал.1 от ЗЗД.
В тази връзка съдът намира за неоснователни
твърденията на ответника, че е изправна страна по договора и е развалил същия с
отправено до ищците уведомление от 10.09.2020г. Дори и да се приеме, че това
уведомление е достигнало до ищците /каквито доказателства по делото не са
представени/, то към тази дата е било налице както изявление на ищците за
сключване на окончателен договор с нотариална покана от 25.06.2020г., така и
неизпълнение от страна на ответника на задължението му да не прехвърля имота на
трети лица - учредяването на вещно право на ползване и прехвърлянето на имота е
извършено на 10.07.2020г.
Поради това съдът прие предявеният иск по чл.55,
ал.1 от ЗЗД за основателен и като такъв, същият следва да бъде уважен –
ответникът следва да бъде осъден да заплати сумата от 26 000 евро – дадена
като аванс по предварителния договор. Ответникът дължи и законната лихва върху
сумата от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.
По
иска с правна квалификация чл.92 от ЗЗД
За
възникване правото да бъде получена неустойка е необходимо кумулативното
наличие на следните предпоставки – сключен между страните договор с включена
валидна клауза за неустойка, изпълнение на задълженията от страна на лицето,
претендиращо неустойката и неизпълнение на задълженията по договора от
насрещната страна, които в настоящия случай не са налице.
Съгласно
разясненията, дадени в ТР № 7 от 13.11.2014г. по т.д. № 7/2013г., ОСГTК
на Не се дължи неустойка за забава по чл. 92, ал. 1 ЗЗД, когато двустранен договор, който не е за продължително или
периодично изпълнение, е развален поради виновно неизпълнение на длъжника.
Дължима в такава хипотеза е единствено неустойка за обезщетяване на вреди от
неизпълнението поради разваляне - неустойка за разваляне, ако такава е била
уговорена.
В
настоящия случай предварителният договор, от който ищците извличат правото си
на неустойка, е развален с едностранното изявление, направено от ищците в
исковата молба, поради което с обратна сила са отпаднали и уговорките в него, в
т.ч. и за неустойка.
Вярно
е, че в т.7.1 от предварителния договор страните са уговорили възможност за
разваляне на договора и заплащане на неустойка. От текста на разпоредбата обаче
не може да се направи извод, че се касае за неустойка за разваляне на договора.
Дори и да се приеме , че такава е била уговорена, то същата е дължима
единствено и само, ако договорът бъде развален поради това, че предмет на
договора или части от него принадлежат на трети лица или трети лица имат права
върху имота, които могат да противопоставят на купувача, какъвто не е настоящия
случай. В случая, договорът е развален поради неизпълнение на задължението на
ответника да прехвърли собствеността в уговорените срокове и е прехвърлил имота
на други лица – неизпълнение на задълженията по т.4.6 и т.4.7 от предварителния
договор, при което неустойката по т.7.1 не се дължи.
Предвид изложеното, в случая не е осъществен
правопораждащият спорното материално право на вземане за сумата 5 600 евро
фактически състав, представляваща неустойка по т.7.1 от предварителния договор.
Исковете - главен и акцесорната претенция за лихва, са неоснователни и следва
да бъдат отхвърлени.
По разноските
При този изход на делото, на основание чл.78, ал.1 и ал.3 от ГПК страните имат право на разноски.
Ищците са извършили разноски в размер на 7 382
лева – заплатени ДТ и адвокатско възнаграждение, което съдът не намира
основание да намали, от които се присъждат 3 427.36 лева, съразмерно на
уважената част от исковете.
Ответникът е извършил разноски в размер
на 2 400 лева – заплатено адвокатско възнаграждение, което съдът не намира
основание да намали, от които се присаждат 1285.70 лева.
Така мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА З.П. ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление ***, ж.к.*********, да заплати на С.Л., родена на ***г. в Украйна,, и В.Л., роден
на ***г., двамата граждани на Израел, съдебен адрес ***, на основание
чл.55, ал.1 от ЗЗД сумата от 26 000 евро – платена авансово по предварителен договор от 11.10.2019
г. за покупко – продажба на недвижим имот - апартамент
№ 21, с административен адрес: гр.
София, в
кв.Драгалевци, на 3-ти етаж в Многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, с идентификатор 68134.1971.3388.4.21, ведно със законната лихва от 28.07.2020г.
до окончателното й плащане.
ОТХВЪРЛЯ
предявения
от С.Л., родена на ***г.
в Украйна,, и В.Л., роден на ***г., двамата граждани на Израел, съдебен
адрес ***,срещу
З.П. ЕООД, ЕИК *********, седалище
и адрес на управление ***, ж.к.*********, иск по чл.92 от ЗЗД сумата от
5 600 евро – неустойка по т.7.1 от
предварителен договор от 11.10.2019 г. за покупко – продажба на недвижим имот -
апартамент № 21, с административен адрес: гр. София, в кв.Драгалевци, на 3-ти етаж в
Многофамилна жилищна сграда с подземни гаражи, с
идентификатор 68134.1971.3388.4.21,
ведно със законната лихва от 28.07.2020г. до окончателното й плащане, като
неоснователен.
ОСЪЖДА З.П.
ЕООД, ЕИК *********, седалище и адрес на управление ***, ж.к.*********, да заплати на С.Л., родена на ***г. в Украйна,, и В.Л., роден
на ***г., двамата граждани на Израел, съдебен адрес ***,, сумата 3
427.36 лева – разноски по делото.
ОСЪЖДА С.Л.,
родена на ***г. в Украйна,, и В.Л., роден на ***г., двамата
граждани на Израел, съдебен адрес ***, да заплати на З.П. ЕООД, ЕИК *********,
седалище и адрес на управление ***, ж.к.*********, сумата 1 285.70 лева – разноски
по делото.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
СЪДИЯ: