№ 1669
гр. София, 30.06.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. IV-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на дванадесети май през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Станимира Иванова
Членове:Райна Мартинова
Божидар Ив. Стаевски
при участието на секретаря Надежда Св. Масова
като разгледа докладваното от Станимира Иванова Въззивно гражданско
дело № 20211100505990 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.
С Решение № 20057991/04.03.2021г. по гр.д. № 6575 по описа за 2018г.
на Софийски районен съд, 169-ти състав Д. Б. Б., ЕГН ********** с адрес:
гр.София, ж.к. **** е осъдено да заплати на М.В.Р. с адрес: гр. София, ул.
**** на основание на чл. 236, ал.2 и чл. 86 от ЗЗД сумата от 3202,80лв.,
ведно със законната лихва от подаване на исковата молба – 29.01.2018г., до
изплащането й, представляваща обезщетение за ползване за периода от
29.01.2013г. до 29.01.2018г. . на имот, представляващ апартамент 53 в
гр.София, ж.к. ****,на основание на чл. 78, ал.1 от ГПК съдебни разноски от
478лв., като неоснователен е отхвърлен иска за горницата над 3202,80лв. до
предявен размер от 15900лв.,
Срещу така постановено решение е депозирана въззивна жалба вх.№
25059837/05.04.2021г. по регистъра на СРС от ответника по исковете - Д. Б.
Б., ЕГН ********** чрез назначения й по реда на чл. 47, ал. 6 от ГПК особен
представител в частта, в която исковете са уважени. Изложил е
съображения, че решението е неправилно, постановено при нарушение на
съдопроизводствени правила и на материалния закон. Посочил е, че
1
приложими били разпоредбите на ЗЗД и следвало да се спазят същите
Следвало да има писмено предизвестие за прекратяване на договора за наем,
независимо че договор бил с определен срок Изминали били 15 години от
началото на договора от 2003г. Задълженията били погасени по давност.
Претендирал е разноски.
Въззиваемият-ищец М.В.Р., е оспорил жалбата. Посочил е, че решението
на СРС в обжалваната част е правилно. Навел е твърдения, че не били
допуснати нарушения от районния съд при постановяването му. Претендирал
е разноски.
Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:
Първоинстанционният съд е сезиран с искова молба вх.№
2002316/29.01.2018г. на М.В.Р. срещу Д. Б. Б., ЕГН **********, с която е
поискало от съда на основание на чл. 236, ал.2 и чл. 86 от ЗЗД да осъди
ответника да му заплати сумата от 15900лв., ведно със законната лихва от
подаване на исковата молба – 29.01.2018г., до изплащането й,
представляваща обезщетение за ползване за периода от 29.01.2013г. до
29.01.2018г. на имот, представляващ апартамент 53 в гр.София, ж.к. ****
след прекратяване на договора за наем за имота. Навел е твърдения, че имота
бил частна държавна собственост, предоставен му за управление с АЧДС №
08309/11.11.2013г., в него със заповед от 14.05.1981г. била настанена
ответника и родителите й след смъртта на които ползването на имота
продължило от ответника по сключен с ищеца договор № ДС-
1265/20.03.2003г. със срок от 3 години. Наемната цена не била предмет на
свободно договаряне, а се определяла по чл. 29 вр. с чл. 27 от Правилника за
приложението на Закона за държавната собственост, конкретната сума била
посочена в специален протокол за определянето й. С писмо от 30.05.2007г.
ответникът била уведомена че следва да освободи имота, но не го направила
и така била издадена Заповед № РД-15-059/10.04.2008г. на областния
управител за изземването на имота, заповедта била влязла в сила но изземване
не било извършено, ответникът все още обитавала имота през периода без да
има съгласие за същото от наемодателя, не била плащала обезщетение за
същото. Претендирал е разноски.
Ответникът Д. Б. Б., ЕГН ********** чрез назначения по реда на чл. 47,
2
ал. 6 от ГПК особен представител в предоставения му срок е оспорил
исковете. Навел е твърдения, че заповедта за изземване на имота не сочела
възможностите за обжалването й, което било нарушение на чл. 13 от
ЕКЗПЧОС. Посочил е, че приложими били разпоредбите на ЗЗД и следвало
да се спазят същите Следвало да има писмено предизвестие за прекратяване
на договора за наем, независимо че договор бил с определен срок Изминали
били 15 години от началото на договора от 2003г. Задълженията били
погасени по давност. Претендирал е разноски.
Прието е писмо от МВР, ДБДС съгласно което постоянния и настоящ
адрес на ответника са апартамент 53 в гр.София, ж.к. **** считано от 2000г.
Приет е неоспорен от страните АЧДС № 08309/11.11.2013г. съгласно който
апартамент 53 в гр.София, ж.к. **** е частна държавна собственост,
предоставена за управление и стопанисване на министерство на вътрешните
работи.
Приета е неоспорена от страните Заповед № 44/14.05.1981г. на директора
на Управление „ТИЛ” при МВР, с която в апартамент 53 в гр.София, ж.к.
**** са настанени П.П. Б. и 3-членното й семейство.
Приети са удостоверения за наследници, издадени от Ленински районен
късмет на гр.София, съгласно които П.П. Б. е починала на 17.09.1982г.,
съпругът й Б.Т.Б. е починал на 04.12.2005г., наследник е дъщеря им Д. Б. Б..
Приет е неоспорен от страните договор за наем № ДС-3923/31.10.1994г.
съгласно който Служба МТОО при МВР е предоставило под наем на Д. Б. Б.
за срок до 31.10.1997г. апартамент 53 в гр.София, ж.к. **** на основание на
Заповед № 44/14.05.1981г.
Приет е договор за наем рег. № № ДС-1265/20.03.2003г. носещ подпис за
страните по него, съгласно който ДМТОСО при МВР е предоставило под
наем на Д. Б. Б. на основание на Заповед № 44/14.05.1981г. ведомствено
жилище апартамент 53 в гр.София, ж.к. **** на основание на чл. 29 от
ППЗДС за срок до 04.04.2006г. при месечен наем нормативно определен по
протокол от 04.02.2003г. В договора е посочено, че условие за прекратяване
на договора е наемател да не отговаря на условията за предоставянето му под
наем.
Приет е протокол от 04.02.2003г съгласно който наемна цена на имота е
определена на 22,29лв. месечно включващ и такса смет по правила на
3
наредба за определяне на наемни цени за имота. На втора страница на
протокола е положен подпис за наемателя Д. Б. Б..
Приет е протокол от 26.10.2006г съгласно който наемна цена на имота е
определена на 57,07лв. месечно включващ и такса смет от 3,69лв. по правила
на наредба за определяне на наемни цени за имота.
Прието е писмо от 03.05.2007г. носещо подпис за ищеца, съгласно което на
03.05.2007г. ищецът е съставил изявление до ответника, с което е посочил, че
ответникът не отговаря на условията за настаняване в процесния имот, защото
не е в трудови или служебни отношения с МВР, срок на действие на договора
е изтекъл, като е предоставен 1 месечен срок от връчване на поканата за
освобождаване на имота. На лицевата част на писмото срещу текст „получил”
са изписани имената на Д. Б. Б. и е положен подпис за нея срещу дата
30.05.2007г.
Приета е Заповед № РД-15-059/10.04.2008г. на областния управител на
област София с която на основание на преписка от 10.12.2007г. по искане от
06.12.2007г. на Министъра на вътрешните работи и иззет процесиния имот от
Д. Б. Б. като е определен срок за доброволно изпълнение 29.04.2008г. и
насрочено принудително изземване за 30.04.2008г.
Приет е констативен протокол от служители на МВР съгласно които на
17.11.2016г. са посетили апартамент 53 в гр.София, ж.к. **** като са
установили, че Д.Б. го обитава, което било потвърдено от двама свидетели с
посочени имена, в имота била и Д.Б., но при позвъняване не отворила
вратата.
С прието по делото заключение по съдебно- оценителна експертиза
вещото лице след запознаване с документи по делото и проверки при ищеца е
посочило, че пазарният наем за процесния имот и период е в размер на
24900лв., но ако се съобрази протокола от 2006г. на ищеца за определяне на
наем на процесния имот, то същият за процесния период бил 3202,80лв.
С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от
права страна следното:
Съгласно разпоредбата на чл. 269 от ГПК въззивния съд се произнася
служебно по валидността на решението а по допустимостта му – в
обжалваната част. По останалите въпроси въззивния съд е ограничен от
посоченото в жалбата.
4
В конкретния случай постановеното по делото решение е валидно и в
обжалваната част е допустимо.
По правилността на решението в обжалваната част:
Предявените искове са с правно основание чл. 236, ал.2 от ЗЗД– иск за
установяване на съществуване на вземане за обезщетение за лишаване от
възможност за ползване на имот след прекратяване на договор за наем и
въпреки противопоставяне на наемодателя.
При така предявените искове в тежест на ищеца е да докаже, че страните
са били обвързани от валидно на наемно правоотношение с конкретен обект,
предаден при сключване на договора в определено състояние, уговорена
наемна цена , съответно – уговорено обезщетение за ползване на имота след
прекратяване на договора, че действието на договора е прекратено, но
въпреки противопоставяне на ищеца ответникът е продължил да ползва
имота, сума, която ищец би получил ако ответникът не беше продължил
ползването на имота.
С разпоредбата на чл. 236, ал. 2 от ЗЗД законодателят е уредил
правоотношения между страни по прекратен договор за наем, по който
наемателят е продължил ползването на имота, обект на договора за наем,
въпреки изричното противопоставяне на наемодателя. При наличието на
предпоставките на хипотезата на чл. 236, ал.2 от ЗЗД по силата на закона
възниква „квази наемно правоотношение” между страни по договор за наем,
действието на който е прекратено. При тази хипотеза бившият наемател е
длъжен да изпълнява задълженията си по прекратения договор за наем, а
именно да пази вещта, да я ползва само по предназначеине, да заплаща
консумативи свързани с ползването й. За него остава и задължение за
плащане цената на ползването на тази вещ. Задължението за плащане на цена
на ползването на вещта обаче вече не е престационно задължение, тоест не
е изпълнение на задължение по договор. Такова то е било през времето на
действието на правоотношението по валиден договор за наем. След
прекратяването на договора за наем в хипотезата на чл. 236, ал.2 от ЗЗД
задължението за плащане на цената на ползването на вещта е
обезщетително. Съпоставянето на размера на обезщетението с наемната цена
по договора, не променя характера на вземането - то си остава такова за
обезщетение, а не за наем. Конкретния размер на това обезщетение, подлежи
5
на установяване и може да се изразява както в пропусната възможност на
наемодателя да реализира доходи от вещта, така и в невъзможност да я
ползва сам, а дори и в това, че същата се е амортизирала в резултат на
ползването й от бившия наемател. При тези хипотези бившият наемодател
има право да получи уговорения наем в договора за наем, независимо че
сключения договор за наем вече не обвързва страните. Отделно той може да
получи и сума надвишаваща размер на уговорения наем, ако има такава
уговорка в договора или ако докаже че претърпени от него вреди надхвърлят
размера на уговорения в договор наем. Обезщетението е съизмеримо със
средната пазарна наемна цена, но само ако тя е по-висока от уговорения
наем. При претенция за обезщетение до размера на уговорения наем или на
уговорено с договора обезщетение, ирелевантно обстоятелство е размер на
пазарния наем. Това е така, защото с разпоредба на чл. 236, ал.2 от ЗЗД
законодателят въвежда и необорима презумпция че размер на вреди е не
по-малък от размер на уговорения наем. Обезщетението не може да бъде
по-ниско от уговорения наем. Средният пазарен наем подлежи на изследване,
само ако заявена претенция е над уговорен наем. Това обезщетение се дължи
независимо от това дали е имало реална възможност за отдаването на имота
под наем на ІІІ-то лице, защото поведението на бившия наемател е
препятствало наемодателя да извлича ползи от имота. (В този смисъл
Решение № 391/26.05.2010г. по гр.д.№ 765/2009г. на ВКС, ІІІ-то Г.О.;
Решение № 144/17.05.2011г. по гр.д.№ 401/2010г. на ВКС, ІV-то Г.О.,
Решение № 146/01.12.2010г. по гр.д.№ 934/2009г. на ВКС, ІІ-ро Т.О.; Решение
№ 54/11.07.2011г. по т.д.№ 377/2010г. на ВКС, І-ро Т.О.; Определение №
606/06.08.2012г. по т.д.№ 967/2011г. на ВКС, ІІ-ро Т.О. Решение №
18/05.03.2010г. по т.д.№ 527/2009г. на І-во Т.О. на ВКС; Решение №
134/08.05.2009г. по гр.д.№ 185/2008г. на ВКС, ІV-то Г.О.; Решение №
581/23.07.2008г. по т.д.№ 196/2008г. на ВКС, ТК; Решение № 935/09.06.1999г.
по гр.д.№ 282/1999г. на ВКС, V-то Г.О).
По делото не се спори и се установява от приетите по делото договор за
наем от 20.03.2003г., протокол от 04.02.2003г., носещи подписи за страните,
че Д. Б. Б. е сключил договор за наем с Министерство на вътрешните работи
за апартамент № 53, ет. 11, вх.А, бл. 53, ж.к. „Дианабад” гр. София за срок до
04.04.2006г. срещу задължение за плащане на месечен наем определен по реда
на наредбата, който към сключване на договора за наем е бил 22,29лв. с
6
включена такса смет, на 26.10.2006г. наемодателят е определил наема на
57,07лв. месечно с включена такса смет от 3,69лв.
Съдът приема за установено, че договорът за наем е сключен с Д.Б. поради
това, че тя е била член на семейство на служител на министерство на
вътрешните работи. Същото изрично е посочено в договора за наем,
препращащ към настанителната заповед от 1981г. Установява се от приетите
удостоверения за наследници, че към 30.05.2007г. посочените в
настанителната заповед родители на Д.Б. са били починали. Не се твърди и не
се установява към този момент Д.Б. да е била служител на МВР. При така
възприето съдът приема, че към 30.05.2007г. нито Д.Б. нито член на
семейството й са били служители на МВР, тоест имало е основание за
прекратяване на договора за наем с изтичане на дадения в поканата срок от 1
месец. Това основание за прекратяване на договора е предвидено в договора
за наем,
Съдът приема за установено по делото, че на 03.05.2007г. ищецът е
съставил изявление до ответника за прекратяване на договора за наем с
едномесечно предизвестие поради изтичане на срока му и поради
неотговаряне на условията за настаняване във ведомственото жилище. Това
се установява от прието по делото писмо от 03.05.2007г. , носещо подпис за
ищеца като негов автор. Установява се от това писмо, че същото е връчено на
ответника Д.Б. на 30.05.2007т. За същото има изрично изявление в писмото
срещу дата 30.05.2007г. от наемателя, за което е положил подпис, който не е
оспорен по делото.
Съдът приема за установено, че към началото на процесния период –
29.01.2013г., договорът за наем е бил прекратен с едномесечното
предизвестие от 03.05.2007г, тоест че към 29.01.2013г. е бил изтекъл един
месец от узнаване от наемателя на изявлението на наемодателя за
прекратяване на договора, връчено му на 30.05.2007г. С оглед
гореизложеното съдът приема за установено по делото, че за процесния
период договорът за наем от 2003г. е бил прекратен.
По делото не се спори, а и се установява от събраните доказателства, че
въззивникът е ползвал имота през процесния период. Приетите по делото
справки за постоянен и настоящ адрес, протокол от 17.11.2016г. обсъдени в
съвкупност установяват това обстоятелство. Следва да се посочи, че при
7
установено предоставяне на имота при сключването на договора за наем, то в
тежест на наемателя е да установи , че в последствие е върнал имота на
наемодателя, каквото доказване по делото не е проведено. Задължението за
връщане на вещта се изпълнява чрез освобождаване на имота от вещите на
наемателя и осигуряване на достъп до имота на наемодателя във вида, в който
той е бил предаден от наемодателя на наемателя при сключване на договора
за наем - напълно опразнен от вещи на наемателя и предаване на ключа на
наемодателя. Дали наемателят реално е продължил да ползва вещта е
ирелевантно. Релевантно е само дали наемателят е върнал имота на
наемодателя. ( В този смисъл Решение № 214/23.01.2017г. на ВКС по т.д.№
1642/2015г. постановено по реда на чл. 290 от ГПК).
Съдът приема, че ползването на имота е продължило от наемателя въпреки
противопоставянето на наемодателя. За този извод съдът съобрази писмото на
наемодателя от 03.05.2007г., съдържащо искане за освобождаване на имота,
връчено на наемателя на 30.05.2007г., както и заповедта от 10.04.2008г. за
изземването на имота, издаването на която е било по искане на ищеца от
06.12.2007г.
При така възприето съдът приема за установено по делото валидно
възникнало вземане на ищеца към ответника за заплащане на обезщетение за
ползването на имота след прекратяването на договора за наем. С въззивната
жалба не са въведени оплаквания срещу изводите на районния съд в частта за
размера на дължимото обезщетение при обосноваване на изводите си за този
размер районният съд не е допуснал нарушение на императивна правна норма
поради което и при съобразяване на ограниченията на чл. 269 от ГПК то
съдът приема за установено по делото, че за ответника по исковете е
възникнало валидно задължение към ищеца за заплащане на сумата от
3202,80лв. , представляващи обезщетение за ползването на имота след
прекратяване на договора за наем въпреки противопоставянето на
наемодателя за процесния период.
По възражението за недължимост на обезщетението поради погасяването
му по давност :
Обезщетението по чл. 236, ал.2 от ЗЗД независимо от обвързаността му с
цената на наема по договора за наем, е с извъндоговорен характер и се
погасява с общата петгодишна давност по чл. 110 ЗЗД. Началният момент на
8
давността се определя по правилото на чл. 114, ал. 1 ЗЗД. В случая
задължението на ответника за заплащане на обезщетението е съществувало за
всеки от ден от исковия период от 29.01.2013г. до 29.01.2018г. и
доколкото погасителната давност изтича самостоятелно за всеки от
включените в този период дни, то към датата на подаване на исковата молба -
29.01.2018г. вземането за обезщетение не е погасено по давност за нето един
ден от процесния период.
При така възприето и поради съвпадане на крайните изводи на възизвния
съд с тези на районния съд решението на СРС в обжалваната част следва да
бъде потвърдено.
По отговорността за разноски:
С оглед изхода на делото съдът приема, че отговорността за разноски
следва да се постави в тежест на въззивника и той следва да бъде осъден да
заплати на въззиваемия сумата от 100лв. възнаграждение за юрисконсулт в
производството пред СГС определено по реда на чл. 78, ал.8 от ГПК, сумата
от 228лв. разноски за възнаграждение за особен представител на въззивника.
Доколкото въззивната жалба е подадена от особен представител на
въззивника държавна такса не е събрана предварително и въззивникът следва
да бъде осъден да заплати по сметка на СГС сумата от 64,06лв.
Така мотивиран, Софийският градски съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 20057991/04.03.2021г. по гр.д. № 6575 по
описа за 2018г. на Софийски районен съд, 169-ти състав в обжалваната
част.
ОСЪЖДА Д. Б. Б., ЕГН ********** с адрес: гр.София, ж.к. **** да
заплати на М.В.Р. с адрес: гр. София, ул. **** на основание на чл. 78, ал. 1
вр. с ал. 8 от ГПК сумата от 328лв. /триста двадесет и осем лева/,
представляващи съдебни разноски за производство пред СГС.
ОСЪЖДА Д. Б. Б., ЕГН ********** с адрес: гр.София, ж.к. **** да
заплати по сметка на Софийски градски съд на основание на чл. 78, ал. 3
вр. с ал. 6 вр. с чл. 77 и чл. 81 от ГПК сумата от 64,06лв. / шестдесет и
четири лева и 0,06лв/, представляващи държавна такса за производство пред
9
СГС.
Решението може да се обжалва при условията на чл. 280 от ГПК пред
Върховния касационен съд в едномесечен срок от съобщаването му.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10