Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 49, 15.06.2012
г., гр.Белоградчик
В И М Е Т О
Н А Н А Р О Д А
БЕЛОГРАДЧИШКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, 3-ти състав, на петнадесети
май две хиляди и дванадесета година, в публично заседание в следния състав :
Районен съдия: Божидарка
Йосифова
Секретар М.Н.,
като разгледа
докладваното от съдия Йосифова гр.дело № 119 по описа за 2011 г.
Предявен е иск с
правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД – обявяване на нищожността на договор.
Предявен е и насрещен иск с
правно основание 59, ал. 1 ЗЗД – обезщетение за ползване на чужд имот в размер
на 3 000 лв. и законни лихви.
В исковата молба ищците излагат, че са представители на
правоимащите в с. Б. и са избрани да представляват нерегистрирано сдружение
„Кметство” – с. Б., във връзка със закупени сгради срещу дялово участие и
разпределение на имуществото на заличеното ТКЗС – гр. Б..
Твърдят, че по силата на описаните в исковата молба договори са собственици на
следните сгради в с. Б. от бившия стопански двор : Договор № 73/06.12.1994
г. за
покупка на недвижим имот на търг от ТКЗС/л/ гр. Б., вписан на 05.12.2005 г. във вх. рег. № 2710, партидна
книга № 7367, 8613, том ІV, страница 159 на Служба
по вписвания гр. Б. – сграда – телчарник и
дворно място – УПИ Х в кв. 12 от 2.106 дка по сега действащия регулационен план
на с. Б., Договор № 8/14.11.1994 г. за покупка на недвижим имот на търг от ТКЗС/л/ гр. Б., вписан на 05.12.2005 г. във вх. рег. № 2708, том
ІV, страница № 7367, 8613 на служба
по вписвания гр. Б. – телчарник – сграда със
застроена площ от 660 кв.м., построена в УПИ V в кв. 47 от 4.357 дка по сега действащия регулационния
план на с. Б. и представляващ частна
държавна собственост, Договор
№ 165/31.05.1996 г. за покупка на недвижим имот срещу дялово участие и разпределение на
имущество на заличеното ТКЗС гр. Б.,
вписан на 05.12.2005 г. във вх. рег.
№2709, парт. кн. № 7367, 8613, том ІV, страница 154 в Служба по вписвания гр. Б. – метален навес от 900.00
кв.м., построен в УПИ ІІ в кв. 47 от 2.441 дка по сега действащия регулационен
план на с. Б. и представляващ частна
държавна собственост, Договор
№ 199/16.10.1997 г. за покупка на недвижим имот срещу дялово участие и разпределение на
имущество на заличеното ТКЗС гр. Б.,
вписан на 05.12.2005 г. във вх. рег. № 2707, партидна книга № 7367, 8613, том ІV, страница № 156 на Служба по вписвания гр. Б. – краварник – масивна сграда от 645.00 кв.м.,
построена в УПИ Х в кв. 47 от 2.666 дка по сега действащия план на с. Б., който УПИ представлява частна държавна
собственост, Договор № 200/16.10.1997
г. за покупка на недвижим имот срещу
дялово участие и разпределение на имущество на заличеното ТКЗС гр. Б., вписан на 05.12.2005 г. във вх. рег. № 2709,
партидна книга № 7367, 8613, том ІV,
страница 158 – фуражна кухня –
масивна сграда от 150.00 кв.м., построен в УПИ ХІ в кв. 47 от 350.00 кв.м. по
сега действащия регулационен план на с. Б., представляващ частна държавна собственост. И тъй като правоимащите
са собственици на сградите и до този момент не са проявили желание да закупят
по реда на ЗСПЗЗ земята под сградите по договори от 2 до 5, считали, че земята
продължава да е частна държавна собственост. Сочат, че през пролетта на 2010 г.
започнали преговори с първата ответница по делото да й продадат сградите. На
08.07.2010 г. сключили с първата ответница по делото предварителен договор № 1
от същата дата, като ответницата настояла да закупят и земята под сградите, за
да може да купи и нея от тях – ищците. Впоследствие, ищците узнали, че по
силата на Договор за покупко – продажба на недвижим имот – частна държавна
собственост по чл. 27 ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г., първата ответница по
делото е придобила собствеността върху земята под сградите. Излагат, че
договорът е вписан на 18.06.2010 г., или осем години след сключването му на
23.11.2002 г. Ищците твърдят, че развалили сключения предварителен договор за
покупко – продажба на недвижимите имоти от 08.07.2010 г., който били сключили с
първата ответница, тъй като последната не е изплатила договорената цена на
сградите, предмет на договора. В исковата молба, ищците твърдят, че ответницата
Т. заявила, че няма да ги допусне до сградите, поради това, че земята е нейна
собственост. Сочат обаче, че ответницата, без да е собственик на сградите не
може да придобие собствеността върху земята, поради което и продажбата, извършена
с договора от 23.11.2002 г., е в противоречие със закона - чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ
и чл. 45а и чл. 45б ППЗСПЗЗ, тъй като право да закупят земята под сградите,
имат само собствениците на сградите.
Предвид
изложеното в исковата молба се моли, съда да обяви на Договор за покупко – продажба
на недвижим имот – частна държавна собственост по чл. 27 ал. 6 ЗСПЗЗ от
23.11.2002 г. за нищожен, тъй като същия е сключен в противоречие със закона –
ЗСПЗЗ и ППЗСПЗЗ.
В този смисъл е и представената по делото писмена защита от адв. –
пълномощник на ищците – адв. И. В..
В подкрепа на иска са представени : Договор № 73/06.12.1994 г., Договор № 8/14.11.1994 г., Договор № 165/ 31.05.1996 г.
и Договор № 199/ 16.10.1997 г., и Договор № 200/ 16.10.1997 г. в завеР.преписи
и в оригинал, 10 броя скици на процесните имоти, 10 броя удостоверения за
данъчни оценки на имотите, Предварителен договор за покупко – продажба на
недвижим имот от 08.07.2010 г.
По искане на проц. представител на ищците, по делото е
допусната и изслушана съдебно – графическа експертиза, като предмет на
изследване е бил подписа в реквизита „Продавач” в Договор за покупко – продажба
на недвижим имот на земя – частна държавна собственост по чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ №
31 от 23.11.2002 г.
По искане на ищците по делото е изискан и приложен заверен
препис от Протокол № 31/ 06.03.2012 г. по НОХД № 21/ 2012 г. на РС –
Белоградчик.
По делото е изискано и приложена цялата преписка по Договор
за покупко – продажба на недвижим имот на земя – частна държавна собственост по
чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г. на Службата по вписванията при БРС.
В срока по чл. 131 ГПК са постъпили отговори от страна на
ответниците – Р.Г.Т. и Министерство на земеделието и храните – гр. София.
Ответницата
Р.Т., чрез адвокат пълномощника си – Д. К., оспорва предявения иск. Излага, че
земята под сградите е придобила на законово основание. Твърди, че ищците не са
пожелали да закупят земята под сградите и поради това тя е придобила
собствеността върху земята на пълно законово основание. Сочи, че няма изискване
в закона, държавата да не продава земя, в която са построени сгради по § 12 от
ЗР на ЗСПЗЗ, на други лица. След като собствениците на сградите не са проявили
инициатива да закупят земята, държавата е имала право да я продаде на нея –
ответницата.
Оспорва
активната легитимация на първи, трети и четвърти ищец по делото, тъй като те не
са участвали при сключването на договорите за закупуване на сградите. Оспорва и
активната легитимация на нерегистрираното сдружение, тъй като същото не е било
страна при сключване на договорите.
Подробни
доводи са изложени в и писмена защита.
Отговор е подал и от другия ответник по делото - МЗХ – гр.
София.
Оспорват иска. Оспорват се и представените договори за
покупко – продажба на сградите, тъй като подписите на лицата, участвали при
сключване на договорите, са били нотариално завеР.десет години след датата на сключването
им. В този смисъл е и представената по делото писмена защита.
В тази връзка, процесуалните представители на ответниците
са оспорили истинността – автентичността на представените по делото Договор № 73/06.12.1994
г., Договор № 8/14.11.1994 г., Договор № 165/ 31.05.1996 г.
и Договор № 199/ 16.10.1997 г., и Договор № 200/ 16.10.1997 г.
Предвид
оспорването и изявлението от страна на ищците, че ще се ползват от оспорените
договори, съдът е открил производство за проверка на истинността на оспорените
писмени доказателства, по реда на чл. 193 ГПК.
По искане на проц. представител на
ответницата Р. Т., ищеца Ц.Б.С. е отговорил на поставените му по реда на чл.
176 ГПК, въпроси.
Ответницата
по основния иск Р.Т., е предявила насрещен иск срещу ищеца Ц.Б.С.. Същият е
приет за разглеждане в настоящия процес. Обстоятелствата от които произтичат
претендираните права на ищцата по насрещния иск, са че ищецът по основния иск и
отв. по насрещния, Ц.Б.С. е ползвал земята, собственост на ищцата по насрещния
иск, поради което й дължи обезщетение за ползване на чужд имот без правно
основание, за периода май 2008 г. – май 2011 г., в размер на 3 000 лв. или за
периода месец май 2008 г.- май 2009 г. – 1 000 лв., май 2009 г. – май 2010 г. –
1 000 лв., май 2010 г. – май 2011 г. – 1 000 лв., ведно със законната лихва,
считано от май 2008 г. до окончателното изплащане на обезщетението.
По
искане на адвоката пълномощник на ищцата по насрещния иск, по делото е
допусната и изслушана експертиза, като вещото лице е дало заключение за размера
на претендираното обезщетение, съобразно средната наемна цена за имотите в
съответния район, в който се намират и процесните такива.
В срока за отговор, ответника по насрещния иск Ц.Б.С. е
депозирал отговор. Оспорва иска като неоснователен и недоказан. Твърди че, че
сключения Договор за покупко – продажба на недвижим имот – частна държавна
собственост по чл. 27 ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г., е нищожен поради което
и не може да породи правни последици. И тъй като ищцата по насрещния иск не е
собственик на имота, поради нищожността на договора, няма право на обезщетение.
Съдът, като прецени изложеното в исковата молба и събраните по делото писмени
и гласни доказателства, намира за установено от фактическа и правна страна :
По основния иск с правно основание чл.
26, ал. 1 ЗЗД
Съгласно разпределената
доказателствена тежест вменена на ищците, същите е следвало да докажат, че са
собственици на сградите, построени в процесните УПИ – та, описани в исковата
молба, в това число, че същите имат качеството на правоимащи лица.
Доказването на това обстоятелства
е от значение за основателността на предявения иск. Това е така, тъй като
съгласно разпоредбата на чл. 45а, ал. 1 ППЗСПЗЗ, застроените и прилежащите земи по чл. 27 ал. 6 ЗСПЗЗ, се продават на
собственика на сградата или на съоръжението по негово искане без провеждане на
търг.
От цитираните по – горе
разпоредби се налага правния извод, че привилегията да се закупи без търг, земята
под сградата, която е имущество на организацията по § 12 от ПЗР на ЗСПЗЗ,
принадлежи единствено и само на собственика на сградата – и то на собственика,
придобил собствеността върху сградата непосредствено от прекратената
организация. Тази привилегия не съществува за последващите преобретатели на
сградата. В този смисъл е установената съдебна практика по този въпрос.
Поради това, предпоставка за
уважаване на иска е, ищците да са собственици на имотите в това число
правоимащи лица, каквито са твърденията в исковата молба. По делото обаче тези обстоятелства останаха
недоказани,.
На първо място, не се установи по
никакъв начин, че ищците по делото са правоимащи лица. В тази връзка по делото
не са представени никакви доказателства, от които съдът да направи обоснован
извод, че ищците са бивши членове на заличеното ТКЗС – Б. или наследници на членове на прекратената организация. От представените
по делото Договор
№ 73/06.12.1994 г., Договор № 8/14.11.1994 г., Договор № 165/ 31.05.1996 г.
и Договор № 199/ 16.10.1997 г., и Договор № 200/ 16.10.1997 г., се установява,
че сградите, предмет на същите, са продадени от страна на заличеното ТКЗС – гр.
Белоградчик, на ищеца Ц.Б.С., на П. В. Б., Д. И. Л. и К. С. П..
Видно от исковата молба, ищци по
делото обаче са други лица, различни от тези, вписани като купувачи по
договорите, с изключение на ищеца Ц.С., който обаче е страна само по 3 от
всичките 5 договори. По делото не се доказа, нито че ищците са купувачи по
договорите, нито че същите имат качеството на правоимащи лица. Не беше проведено
пълно и главно доказване на предявени иск и на правоопределящото за ищците
основно обстоятелство – че са собственици на сградите. Поради това, въпреки, че
формата на сключване на договорите е спазена – писмена форма с нотариална
заверка на подписите на страните, съгласно разпоредбата на § 29, ал. 1 от ПЗР
на ЗСПЗЗ, то по никакъв начин не се доказа по делото, че ищците са собственици
на сградите, застроени в процесните имоти, респективно че са правоимащи лица. Поради
това, съдът не може да направи обоснован извод, че за ищците по делото е
възникнала законовата привилегия на чл. 45а ППЗСПЗЗ – да закупят земята под
сградите без търг, каквато привилегия е предвидена само за собствениците на
сградите закупени от организациите по § 12 ПЗР на ЗСПЗЗ.
Така предявения иск се явява
недоказан и на друго основание. Дори и ищците да бяха доказали, че са носители
на правото на собственост на сградите искът им също би бил неоснователен.
Действително, по силата на чл.
45а ППЗСПЗЗ, застроените и прилежащите земи по чл. 27 ал. 6 ЗСПЗЗ, се продават на собственика на
сградата или на съоръжението по негово искане без провеждане на търг. Т.е., законодателят е предвидил
един облекчен режим за собствениците на сгради, закупени от прекратени
организации по § 12 ПЗР на ЗСПЗЗ – да закупят земята без търг, какъвто е
задължителен във всеки друг случай. Това не означава обаче, че МЗХ има
задължението да продаде тази земя единствено и само на собственика на сградата,
при условие, че той не желае това. В случая, в продължение на повече от 10
години, собствениците на сградите не са предприели никакви действия за
закупуване на процесните УПИ – та по облекчения режим предвиден по чл. 45а
ППЗСПЗЗ. В цитирания текст, както и в разпоредбата на чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ, е
предвидена възможност, но не и задължение на държавата да продаде на
собственика на сградата, земята която същия ползва. Принципно е възможно
собственика на сградата никога да не пожелае да я закупи което не може да бъде
основание да бъде отнета възможността на собственика й – държавата, в лицето на
МЗХ да я продаде на друго лице.
Освен това, от страна на ищците
не са представени никакви доказателства, че собствениците на сградите са
предприели действия за закупуване на земята под сградата от държавата, тяхното
искане да не е било уважено и земята да е продадена друго лице, въпреки тяхното
желание. Няма и как да бъдат представени такива доказателства, тъй като в
исковата молба самите ищци твърдят, че изобщо не са отпочвали процедура за
това.
При това правно положение, сделката, по силата
на която процесните УПИ – та, в които са застроени сградите, не е нищожна на
заявеното основание, тъй като в претендирания смисъл тя не противоречи на
закона, респективно не нищожна на това основание.
При горните мотиви, съдът намира,
че предявения иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД е неоснователен и недоказан.
По насрещния иск с правно основание 59, ал. 1 ЗЗД – обезщетение за ползване на чужд имот в
размер на 3 000 лв. и законни лихви.
Съобразно разпределената с
доклада доказателствена тежест, ищцата по насрещния иск е следвало да докаже
следните обстоятелства : че е собственик на процесните земи, за които
претендира обезщетение, че ответника е ползвал процесните земи, че ищцата е
пропуснала да увеличи имуществото си, като не е получила плащане за ползването
на собствените й процесни имоти, че ответника се е обогатил – спестил е разходи
за сметка на ищцата, че между обогатяването на ответника и обедняването на
ищцата, е налице връзка, произтичат от общ факт, както и размера на
претендираното обезщетение.
При преценката на събраните по делото доказателства
в тази връзка, съдът достигна до извода, че
същия е неоснователен. Това е така, тъй като в процеса не беше доказано нито едно от вменените на ищцата по
насрещния иск обстоятелства. За да предяви този иск, ищцата се легитимира като собственик на
имотите с Договор
за покупко – продажба на недвижим имот на земя – частна държавна собственост по
чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г., твърдейки, че по силата на същия е
придобила правото на собственост върху процесните имоти, в които са построени сградите за които ищците
по основния иск заявяват собственически права. По силата на този договор, МЗХ –
гр. София, чрез пълномощника си Н. Ц. Т. – директор на
Областна дирекция „Земеделие и гори” – гр. Видин /тогава/, е прехвърлил на
ищцата по насрещния иск – Р.Т., собствеността върху описаните в договора УПИ –
та, представляващи частна държавна собственост.
В хода
на делото обаче, бе допусната и изслушана съдебно – графическа експертиза, като
в заключението си вещото лице – графолог даде заключение, че подписа в
реквизита „Продавач” в Договор за покупко – продажба на недвижим имот на земя –
частна държавна собственост по чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г., не е
изпълнен от Н. Ц. Т. – вписан като
пълномощник на продавача.
Съгласно
установената съдебна практика, покупко – продажбата на чужд имот не е нищожна,
но такава сделка не може да направи купувача собственик на имота. Това е така,
тъй като този договор е недействителен и съответно непротивопоставим на
действителния собственик. Такава сделка не би могла да породи вещноправен ефект
и да транслира правото на собственост. При тези правни изводи и предвид
заключението по съдебно – графическата експертиза, съдът намира, че с Договора
за покупко – продажба на недвижим имот на земя – частна държавна собственост по
чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г., на практика не е прехвърлена
собствеността върху имотите на ищцата по насрещния иск, респективно същата не е
техен собственик. Волята на продавача за извършването на тази сделка е била
опорочена и не е транслирала прехвърляното с нея право – правото на
собственост. Нещо повече – видно от представения по делото заверен препис от
Протокол № 31/ 06.03.2012 г. по НОХД № 21/ 2012 г. на РС – Белоградчик, ищцата
по насрещния иск – Р. Т., е призната за виновна за престъпление по чл. 316 във
вр. с чл. 308, ал. 2 НК – за това, че на 18.06.2010 в гр. Б. в
Службата по вписванията при РС – Белоградчик, съзнателно е ползвала неистински
официален документ – процесния Договор за покупко – продажба на недвижим имот
на земя – частна държавна собственост по чл. 27, ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002
г. Това е още едно доказателство, че процесния договор е порочен, тъй решенията
на наказателния съд са задължителни за гражданския съд /чл. 300 ГПК/.
При тези изводи, ищцата по насрещния иск не е
придобила правото на собственост върху имотите, за чието ползване претендира
обезщетение. По този начин не е доказано първото й вменено обстоятелство – че е
собственик на процесните УПИ – та. По никакъв начин не се доказа и че ответника
по насрещния иск – Ц.С. е ползвал тези имоти. Следователно, от тук нататък
недоказани останаха и другите обстоятелства вменени с доклада на ищцата по този
иск - обедняването на ищцата, обогатяването на ответника, произтичащи от общия
факт – ползването на имотите.
При тези изводи, съдът намира, че
предявения иск е недоказан и неоснователен поради което съдът го отхвърля.
По предявеният инцидентен установителен иск с правно основание – чл. 193 ГПК.
По искане на проц. представители
на ответниците, по делото, е открито производство по оспорване на истинността –
автентичността на Договор № 73/06.12.1994 г., Договор
№ 8/14.11.1994 г.,
Договор № 165/ 31.05.1996 г. и Договор № 199/ 16.10.1997 г., и Договор № 200/
16.10.1997 г.
В хода на
проверката, извършена по реда на чл. 193, ал. 1 ГПК, не се установи оспорените
писмени доказателства да са неистински, в частност – неавтентични – да не
материализират волята на лицата посочени като страни по договорите. Поради
това, този инцидентен установителен иск е недоказан.
По разноските :
Предвид изхода на делото – и основния и насрещния иск са
отхвърлени, и не е уважена нито една от
претенциите, то нито една от страните по делото не дължи на другата заплащане
на разноски.
Водим от горното, съдът
Р Е
Ш И
ОТХВЪРЛЯ предявения от В.Д.Г. ***, с ЕГН **********, от Ц.Б.С. ***, с ЕГН **********, от Е.К.Т. ***, с ЕГН ********** и от А.Т.И. ***, с ЕГН **********, чрез адв.
И. В. от ВАК, против Р, Г.Т. *** и против Министерство на земеделието и храните – гр. София, бул. „,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,” № ,,, иск с правно основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД
- за обявяване на нищожността на Договор за покупко – продажба на недвижим имот
– частна държавна собственост по чл. 27 ал. 6 ЗСПЗЗ № 31 от 23.11.2002 г.
ОТХВЪРЛЯ предявения от Р, Г.Т. ***, против Ц.Б.С. ***, с ЕГН **********, иск с правно основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД,
за сумата от 3 000 лв.
На осн. чл. 194, ал. 3 ГПК, ПРИЗНАВА, че оспорването
на истинността на Договор № 73/06.12.1994
г., Договор № 8/14.11.1994 г., Договор № 165/ 31.05.1996 г.
и Договор № 199/ 16.10.1997 г., и Договор № 200/ 16.10.1997 г., е недоказано.
Решението подлежи на обжалване пред ВОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ :