РЕШЕНИЕ
№ 3855
гр. София, 19.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание
на двадесет и трети май през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Валерия Банкова
при участието на секретаря Диана Ст. Борисова
като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело №
20241100106332 по описа за 2024 година
Ищецът Д. П. - гражданин на Италия, чрез процесуалния си
представител адв. Д.-Н., твърди, че на 23.09.2022 г. е сключил с ответника „ЕС
Джи Билд Инвест“ ООД предварителен договор за покупко-продажба на
следните недвижими имоти, находящи се в многофамилна жилищна сграда с
гаражи, подземен паркинг и тъканна банка, изграждаща се в поземлен имот с
идентификатор 68134.4333.280 по КККР, одобрени със Заповед № РД-18-
51/15.07.2010 г. на Изпълнителния директор на АГКК-София, намиращ се в
гр. София, Столична община, район „Овча купел“, с площ от 607 кв.м. с
трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно
ползване: Комплексно застрояване, с предходни идентификатори:
68134.4333.2927; 68134.4333.9866; 68134.4333.204; 68134.4333.203;
68134.4333.199, номер по предходен план: квартал 12 (дванадесет), парцел:
XIV-143 (четиринадесети, отреден за имот с планоснимачен номер сто
четиридесет и три), при съседи: ПИ с идентификатор 68134.4333.281, ПИ с
идентификатор 68134.4333.282, ПИ с идентификатор 68134.4333.286, ПИ с
идентификатор 68134.4333.287, ПИ с идентификатор 68134.4333.9867, ПИ с
идентификатор 68134.4333.2927, ПИ с идентификатор 68134.4333.275, който
съгласно доказателствен акт за собственост съответства на УПИ XIV-143
(четиринадесети, отреден за имот с планоснимачен номер сто четиридесет и
три) от квартал 12 (дванадесети) по плана на град София, район Овча купел,
местност „Овча купел-2“, с площ от 607 кв.м, при граници: от североизток –
улица; от изток и югоизток - УПИ III-101 (трети, отреден за имот с
1
планоснимачен номер сто и едно); от югозапад - УПИ XXVI-133 (двадесет и
шести, отреден за имот с планоснимачен номер сто тридесет и три); УПИ
XXVII-199 (двадесет и седми, отреден за имот с планоснимачен номер сто
деветдесет и девет); УПИ XXXV-200 (тридесет и пети, отреден за имот с
планоснимачен номер двеста) и УПИ ХХVIII-276 (двадесет и осми, отреден за
имот с планоснимачен номер двеста седемдесет и шест) и от северозапад -
УПИ ХIII-2137 (тринадесети, отреден за имот с планоснимачен номер две
хиляди сто тридесет и седем), а именно:
А/ АПАРТАМЕНТ № 4 (четири), находящ се на втори етаж, на кота
+2.65 м. (плюс две цяло и шестдесет и пет стотни метра), със застроена площ
по одобрен инвестиционен проект от 58.60 кв.м. (петдесет и осем цяло и
шестдесет стотни квадратни метра), състоящ се от: преддверие, дневна, кухня
с трапезария, детска стая, една спалня, склад, баня с тоалетна и тераса, при
съседи: стълбище, асансьорна шахта, коридор, от две страни двор и
апартамент № 3 (три), заедно с МАЗЕ № 4 (четири), находяшо се в сутерена на
сградата, на кота -2.85 м. (минус две цяло осемдесет и пет стотни метра), със
застроена площ от 3.40 кв.м. (три цяло и четиридесет стотни квадратни метра),
ведно с принадлежащите идеални части от общите части на сградата и ведно с
припадащите се идеални части от правото на собственост върху поземления
имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване;
Б/ АПАРТАМЕНТ № 6 (шест), находящ се на трети етаж, на кота +5.47
м. (плюс пет цяло и четиридесет и седем стотни метра), със застроена площ по
одобрен инвестиционен проект от 57.00 кв.м. (петдесет и седем квадратни
метра), състоящ се от: преддверие, дневна с трапезария, кухня, една спалня,
баня с тоалетна и тераса, при съседи: апартамент № 5 (пет), коридор,
апартамент № 7 (седем) и двор, заедно с МАЗЕ № 6 (шест), находящо се в
сутерена на сградата, на кота -2.85 м. (минус две цяло осемдесет и пет стотни
метра), със застроена площ от 2.80 кв.м. (две цяло и осемдесет стотни
квадратни метра), ведно с принадлежащите идеални части от общите части на
сградата и ведно с припадащите се идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване;
В/ АПАРТАМЕНТ № 15 (петнадесет), находящ се на пети етаж, на кота
+11.11 м. (плюс единадесет цяло и единадесет стотни метра), със застроена
площ по одобрен инвестиционен проект от 89.90 кв.м. (осемдесет и девет цяло
и деветдесет стотни квадратни метра), състоящ се от: преддверие, дневна,
кухня с трапезария, две спални, баня с тоалетна, тоалетна и тераса, при
съседи; апартамент 14 (четиринадесет), коридор, стълбище, асансьорна щахта
и от две страни двор, заедно с МАЗЕ № 15 (петнадесет), находящо се в
сутерена на сградата, на кота -2.85 м. (минус две цяло осемдесет и пет стотни
метра), със застроена площ от 4.00 кв.м. (четири квадратни метра), ведно с
принадлежащите идеални части от общите части на сградата и ведно с
припадащите се идеални части от правото на собственост върху поземления
имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване;
2
Г/ ГАРАЖ № 3 (три), находящ се на първи етаж на сградата, на кота
±0.00 м. (плюс, минус нула метра), със застроена площ по одобрен
инвестиционен проект от 23.50 кв.м. (двадесет и три цяло и петдесет стотни
квадратни метра), при съседи; гараж № 4 (четири), гараж № 2 (две) и от две
страни двор, ведно с принадлежащите идеални части от общите части на
сградата и ведно с припадащите се идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване;
Д/ ГАРАЖ № 5 (пет), находящ се на първи етаж на сградата, на кота
±0.00 м. (плюс, минус нула метра), със застроена площ по одобрен
инвестиционен проект от 25.90 кв.м. (двадесет и пет цяло и деветдесет стотни
квадратни метра), при съседи; гараж № 4 (четири), двор, тъканна банка и
преддверие, ведно с принадлежащите идеални части от общите части на
сградата и ведно с припадащите се идеални части от правото на собственост
върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за площообразуване;
Е/ ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ № 3 (три), находящ се в сутерена на сградата, на
кота - 2.85 м. (минус две цяло осемдесет и пет стотни метра), с място за
паркиране на два автомобила, със застроена площ по одобрен инвестиционен
проект от 36.40 кв.м. (тридесет и шест цяло и четиридесет стотни квадратни
метра), при съседи: от две страни - вънщна стена, място за маневриране и
подземен гараж № 2 (две), ведно с принадлежащите идеални части от общите
части на сградата и ведно с припадащите се идеални части от правото на
собственост върху поземления имот, определени съгласно Таблицата за
площообразуване.
Съгласно условията на предварителния договор купувачът (ищец в
настоящия процес) е следвало да заплати на части продажната цена за
недвижимите имоти в размер на 339 562.50 евро без ДДС /407 475.00 евро с
вкл. ДДС/, разпределена между отделните недвижими имоти, както следва:
за апартамент № 4 - 82 906,54 евро без ДДС / 99 487,85 евро с вкл.ДДС;
за апартамент № 6 – 80 755,25 евро без ДДС / 96 906,30 евро с вкл. ДДС;
за апартамент № 15 - 126 882,37 евро без ДДС/152 258,85 евро с ДДС;
за гараж № 3 - 13 631,08 евро без ДДС / 16 357,30 евро с вкл. ДДС;
за гараж № 5 - 15 022,75 евро без ДДС / 18 027,30 евро с вкл. ДДС;
за подземен гараж № 3 - 20 364,58 евро без ДДС / 24 437,50 евро с вкл.
ДДС.
В изпълнение на т. 2.1.1 от процесния предварителен договор ищецът
заплатил с два банкови превода от 25.08.2022 г. и на 23.09.2022 г. по банкова
сметка на ответника задатък в размер на 30% от договорената обща продажна
цена на имотите, равняващ се на сума в размер общо на 122 242,50 евро с
вкл. ДДС. Уточнява, че разликата между преведената и договорената в т.
2.1.1 от предварителния договор сума се дължи на превалутиране на сумата от
евро в лева по банков курс, който е различен от фиксинга на БНБ.
Излага, че в т.2.1.2, т.2.1.3 и т.2.1.4 на предварителния договор е
уговорена схема за плащане на продажната цена за имотите, както следва:
3
25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС от общата цена да бъдат заплатени като
втора вноска в деня на сключването на окончателния договор продажба на
процесните обекти; 25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС, да бъдат заплатени в
14-дневен срок от уведомяването за съставен Акт за установяване годността за
приемане на строежа – Акт обр.15 за сградата и изпращане на електронната
поща на купувача на разписан от всички участници в строителния процес Акт
обр. 15 и 20 % от общата продажна цена в размер на 81 495,00 евро с ДДС, да
бъдат заплатени от ищеца в 14-дневен срок от уведомяването му за издадено
Разрешение за ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на
сградата и изпращане на издадения акт на електронната му поща.
В букви от А до Г на т.5.1 на предварителния договор били договорени
срокове за изпълнение на поетите задължения от страна на продавача –
ответник в настоящото съдебно производство, както следва:
до 31.12.2023 г. да осигури цялостна организация и изпълнение на
строителството на сградата и довършителните работи по процесните
обекти, удостоверено с подписването на Акт обр. 16, при спазване на
междинни срокове за: подписване на Акт Образец 14 за сградата до
31.12.2022 г.; завършване на сградата в груб строеж, констатирано с
издадено удостоверение по чл. 181 от ЗУТ в срок до 31.03.2023 г.;
нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта в срок до
01.06.2023 г.; подписване на Акт Образец 15 от всички участници в
строителния процес в срок до 31.12.2023 г.;
в едномесечен срок от изтичането на срока за съставянето и
подписването на Акт Образец 16 по буква А на т. 5.1 (т.е. до 31.01.2024 г.)
да поиска от компетентния орган издаване на Удостоверение за
въвеждане в експлоатация (и/или Разрешение за ползване) на Сградата.;
в двумесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването
на Акт Образец 16 по буква А на т.5.1 (т.е. до 29.02.2024 г.) да снабди
сградата с Удостоверение за въвеждане в експлоатация (и/или
Разрешение за ползване);
в тримесечен срок от изтичането на срока за съставянето и подписването
на Акт обр. 16 по буква А на т. 5.1. (т.е. до 31.03.2024 г.) да предаде на
купувача владението на обектите, захранени с ток, вода и газ.
Ищецът застъпва тезата, че Акт обр. 14 за сградата бил издаден на
30.08.2023 г., почти 8 месеца след изтичането на договорения срок - 31.12.2022
г., а Удостоверението по чл. 181 от ЗУТ за изграждане в груб строеж било
издадено на 18.09.2023 г. - почти 6 месеца след договорения срок 31.03.2023 г.
Срокът за нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта бил до
01.06.2023 г., но това се случило в началото на м. ноември, 2023 г., като част от
сградата била нанесена върху улицата, поради което коректното нанасяне било
извършено след приключване на процедурата за промяна на кадастралната
карта в началото на м. април, 2024 г., т.е. с 10 месеца закъснение.
Ищецът заявява, че липсва информация към датата на подаване на
4
исковата молба да са съставени Акт обр. 15 и Акт обр. 16 за сградата, въпреки
че срокът за издаването им изтекъл на 31.12.2023 г. Твърди, че ответникът е в
забава и относно договорените срокове за въвеждане на сградата в
експлоатация до 29.02.2024 г. и за предаване на владението на процесните
обекти до 31.03.2024 г.
В електронно писмо до ответника, изпратено на 13.10.2023 г., ищецът
изразил притесненията си относно значителното забавяне на строителните
работи извън договорените срокове, което възпрепятствало ищеца да продаде
процесните обекти на трети лица-потенциални купувачи, поради което той
търпял значителни вреди. В писмото заявил също, че очаква в обозрими
срокове да започне сградата започне работа с ускорени темпове и с достатъчно
брой хора, оборудване и механизация, както и да се предприемат действия за
изпълнение на другите просрочени договорни задължения от страна на
продавача - ответник.
Ищецът излага, че съгласно т. 3.1 от предварителния договор страните
следвало да сключат окончателен договор за покупко-продажба на процесните
обектите в срок до 14 дни от уведомяването му, че сградата и обектите са
нанесени в кадастралната карта и кадастралните регистри и изпращане на
издадените схеми за всички обекти на адреса на електронната поща на
Купувача. Окончателният договор следвало да се сключи в кантората на
нотариус Д.Т., рег. № 041 на НК в гр. София, ул. *****. като за конкретните
дата и час Купувачът е следвало да уведоми продавача по електронната поща
поне 3 дни предварително, като Продавачът имал задължение да набави
всички документи, необходими за сключване на окончателния договор, в т.ч.
схеми на самостоятелните обекти, копие от действащата кадастрална карта,
данъчни оценки и удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за
всички обекти от Служба по вписванията в гр. София, считано от датата на
издаване на разрешението за строеж, одобрените инвестиционни проекти,
разрешението за строеж, удостоверение за липса на задължения за продавача
по чл. 87 от ДОПК, както и други документи, изискани от нотариуса.
На 10.11.2023 г. с електронно писмо ответникът уведомил ищеца, че
процесните обекти са нанесени в КК при АГКК като самостоятелни обекти
със съответните идентификатори. Към писмото били приложени и схемите на
обектите. Със същото уведомление продавачът заявил желанието си за
сключване на окончателен договор за покупко-продажба на имотите в 14-
дневен срок от получаване на уведомлението от ищеца, съгласно разпоредбата
на т. 3.1. от предварителния договор.
В отговор на предложението на ответник и в изпълнение на
договорената в т.3.2 от процесния договор процедура, на 15.11.2023 г. ищецът
изпратил до продавача покана за сключване на окончателен договор за
продажбата на процесните имоти в 10:00 часа на 23.11.2023 г. в кантората на
нот. Д.Т., в гр. София, ул. ****. С поканата ищецът поискал от продавача да
представи и всички необходими документи за изготвянето на проект на
5
нотариалния акт. Ищецът поискал от ответника и обяснение и документи
относно нанасянето на сградата, в която се намират обектите в поземлен имот
с идентификатор 68134.4333.2927, който представлява улица - публична
общинска собственост, освен в поземлен имот с идентификатор
68134.4333.280.
На посочената дата и час представител на ответника не се явил в
кантората на нот. Т. за сключване на окончателния договор, за което бил
съставен констативен протокол.
На последвалата среща страните постигнали съгласие сделката за
прехвърляне на собствеността върху процесните имоти да бъде сключена след
приключването на процедурата по изменение на КК и издаване на схеми на
самостоятелните обекти, от които да е видно, че сградата, в която се намират
обектите, е разположена само в поземления имот с идентификатор
68134.4333.280 и не попада върху улицата, както и след влизането в сила на
преработката на инвестиционния проект на сградата по чл. 154, ал. 2 от ЗУТ.
Съгласили се и продажната цена да се намали с 10% срещу отпадане на
договорената неустойка за забава (на продавача) по т. 6.7 от предварителния
договор и за промяна на схемата за плащане.
Заявява, че на 24.11.2023 г. адвокатът на ищеца изготвил и изпратил на
ответната страна проект на допълнително споразумение, съдържащо
постигнатите договорености, което ответникът отказал да подпише. Вместо
това, на 30.11.2024 г. ищецът получил от ответника писмено уведомление, че
поради протичаща административна процедура по отстраняване на допусната
явна фактическа грешка в кадастралната карта, върху движението на която не
можел да влияе, нямал възможност да се снабди с документите за сделката. В
същото писмо ответникът предложил да бъдат променени сроковете и
отговорностите по предварителния договор в съответствие с новите срокове,
като дал 10-дневен срок на ищеца да заяви намеренията си относно
съществуването на предварителния договор. Ответникът уточнил, че ще
приеме липсата на отговор от ищеца като желание на последния да
преустанови договорните им отношения.
Ищецът оспорва истинността на твърденията на ответника, че не е имал
възможност да се снабди с необходимите за сключване на окончателна сделка
документи поради незавършилата процедура за поправка на кадастралната
карта, като изтъква довода, че свързано с продавача юридическо лице е
извършвало сделки със самостоятелни обекти в същата сграда и преди
приключването на процедурата по изменение на кадастралната карта в
началото на месец април 2024 г. Освен това сочи, че ответникът инициирал
процедурата за сключване на окончателен договор за продажбата на
процесните имоти, като е изпратил уведомление до ищеца по чл. 3.1 от
предварителния договор, което противоречало на твърденията му, че нямал
възможност да се снабди с документи за сключване на нотариална сделка.
Ищецът оспорва твърденията на ответника, че не е можел да влияе на
6
сроковете за провеждане на процедура по отстраняване на явната фактическа
грешка в кадастралната карта с аргумента, че ако ответникът бе предприел
необходимите действия да стартира процедурата по изменение на КК веднага
след като е било издадено Удостоверение № 25-95526/24.04.2020 г. от СГКК -
гр. София за приемането на одобрения проект за изменение на КК,
процедурата е щяла да приключи преди изтичането на сроковете за сключване
на окончателен договор. С тези мотиви ищецът отказал да приеме
предложението на ответника за промяна в сроковете и отговорностите по
сключения на 30.11.2023 г. предварителен договор, като заявил, че в израз на
проявеното разбиране към създалата се ситуация е готов да подпише анекс
към предварителния договор, но само при условията на изготвения от
адвоката му проект на допълнително споразумение, за които било постигнато
съгласие между страните на проведената на 24.11.2023 г. в офиса на продавача
среща и от което споразумение продавачът-ответник по-късно се отметнал.
Заявил на ответника, че няма намерение да разваля договора, въпреки
сериозната забава от насрещната страна и изразил очакване ответника да
изпълни задълженията си за построяване на сградата и прехвърляне на
обектите по реда и при условията на подписания на 23.09.2022 г. между тях
предварителен договор.
Заявява, че на 13.12.2023 г. в отговор по ел. поща на горепосоченото
писмо управителят на ответното дружество поел задължение да уведоми
ищеца веднага след като бъде отстранена явната фактическа грешка в
кадастъра, както и да изпрати до него и до нот. Т. документите за съгласуване.
В последвалия период от време до 17.04.2024 г. ищецът не получил известие
от ответника, въпреки неколкократните съобщения, които му изпращал.
На 03.04.2024 г. след справка с сайта на АГКК ищецът установил, че
сградата с идентификатор 68134.4333.280.2 била обозначена в КККР като
разположена само върху поземлен имот с идентификатор 68134.4333.280 и
части от нея вече не попадат върху улицата, вследствие на което ищецът
уведомил ответника, че очаква да получи нови схеми за обектите, предмет на
предварителния договор с цел насрочване на сделка за сключване на
окончателния договор. Чак на 17.04.2024 г. ответникът върнал отговор, че
предвид тежката икономическа обстановка не е заинтересован от
продължаване на отношенията им при съществуващата схема на плащане и че
е съгласен да продължи отношенията само при променена схема и поканил
ищеца на среща за договаряне на новата схема на плащане. Същият ден, при
справка в Имотния регистър по партидата на продавача ищецът установил, че
на 8 и 9 април 2024 г., били вписани сделки за покупко-продажба на трите
апартамента и на два от гаражите – обекти на процесния предварителен
договор, но с купувачи - трети лица, различни от ищеца.
Счита, че като не се явил в определения в изпратената му покана ден и
час за сключване на окончателен договор, ответникът не е изпълнил
задължението си по т. 4.1 от предварителния договор - да прехвърли на ищеца
собствеността върху обектите в груб строеж, а със сключване на
7
окончателните договори за прехвърлянето на собствеността върху имотите на
трети лица, ответникът е нарушил и задължението си по т. 4.2 от
предварителния договор.
В резултат на това, след като обезпечил бъдещия си иск чрез вписване на
възбрани върху други самостоятелни обекти, собственост на продавача, на
14.05.2024 г. ищецът уведомил ответника, че на основание чл. 93 ал. 2 от ЗЗД
се отказва от сключения между тях на 23.09.2022 г. предварителен договор за
покупко-продажба на апартамент № 4, апартамент № 6, апартамент № 15 с
прилежащите им мазета, гараж № 3, гараж № 5 и подземен гараж № 3 в
„Многофункционална жилищна сграда с гаражи, подземен паркинг и тъканна
банка“, строяща се в УПИ XIV-143 от кв. 12 по плана на гр. София, местност
„Овча купел-2“ с идентификатор 68134.4333.280, като поискал от продавача
да му възстанови дадения по договора задатък от 122 242,50 евро с вкл. ДДС в
двоен размер.
Твърди, че след като и към датата на подаване на исковата молба
ответната страна не заверила банкова му сметка с претендираната сума от
244 485 евро с вкл. ДДС (с левова равностойност по фиксинга на БНБ в
размер на 478 171,10 лева), представляваща договорения в предварителния
договор задатък в двоен размер, за него е налице правен интерес да заведе
настоящия иск, с който моли съда да осъди ответника да му върне заплатения
по договора задатък в двоен размер на основание чл. 93, ал. 2 от ЗЗД, ведно със
законната лихва върху главницата от датата на завеждане на исковата молба.
В условията на евентуалност, в случай, че искът по чл. 93 ал. 2 от ЗЗД не
бъде уважен, ищецът моли съда да осъди ответника да му възстанови
заплатения по процесния предварителен договор задатък в размер на
122 242,50 евро с вкл. ДДС, заедно с дължимата по т.6.6 от процесния договор
неустойка, дължима при разваляне на договора по вина на продавача в размер
на 40 747,50 евро с вкл. ДДС. Ищецът претендира още и 81 495 евро
обезщетение за претърпени вреди и пропуснати ползи – пряка и
непосредствена последица от договорното неизпълнение на ответника,
надвишаващи договорната неустойката, ведно със законната лихва върху
главницата от датата на завеждане на исковата молба.
С допълнителна молба от 16.07.2024 г. ищецът уточнява, че
претендираните с евентуалния иск (предявен като частичен от сума в размер
на 90 777,39 евро) претърпени вреди в размер на 81 495 евро, представляват
пропуснати ползи, изразяващи се в пропуснатата от ищеца възможност да
увеличи имуществото си с разликата между продажната цена на процесните
обекти, която ищецът договорил в предварителен договор потенциален
купувач - италианското дружество DEA S.r.I. и покупната цена на обектите по
предварителния договор с ответника, намалени с размера на претендираната
неустойка по т.6.6 от предварителния договор.
Претендира и направените разноски в настоящото и обезпечителното
производства, както и разноските по вписването на обезпечителната заповед в
8
Служба по вписванията.
В срока по чл. 131 от ГПК ответникът подава писмен отговор , с
който оспорва изцяло по основание и размер предявените искове и моли те да
бъдат отхвърлени.
Не спори, че на 23.09.2022 г. между страните е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижимите имоти, подробно описани в
исковата молба, но оспорва твърденията на ищеца, че окончателният договор
за покупко-продажбата на имотите не е сключен по вина на ответника.
Оспорва представените от ищеца като писмени доказателства копия на
електронна кореспонденция между страните и констативния протокол на нот.
Т. да обосновават и да доказват твърдяното от ответника неизпълнение от
страна на ответника на договорното задължение за сключване на окончателен
договор. Счита, че причината да не бъде сключен окончателен договор се
дължи на противоречивите твърдения на ищеца, изложени в писмото му до
ответника от 15.11.2023 г., в което от една страна ищецът отправял покана за
сключване на окончателен договор, а от друга - твърдял, че не били на лице
всички обстоятелства и документи и че съществували нередности, които
възпрепятствали сключването на окончателен договор, които твърдения
ответникът възприел като нежелание у ищеца да сключи такъв договор.
Твърди, че поради отказ на ищеца да сключи предложеното на
17.04.2024 г. от ответника допълнително споразумение към предварителния
договор, се стигнало до невъзможността за продължаване на отношенията на
страните. В тази връзка, на проведената на 30.04.2024 г. среща, ответникът
предложил подписване на тристранно споразумение с участието и на третото
лице, извършило плащанията по договора. Това се налагало, за да имал яснота
ответникът на кого да изпълни точно задълженията си във връзка с
преустановяването на облигационната връзка, както и за изясняване на
основанието за искането на ищеца за преустановяване на предварителния
договор.
Застъпва тезата, че с отправеното от ищеца на 14.05.2024 г. изявление за
отказ от сключения на 23.09.2022 г. предварителен договор и от предявените
искове не става ясно дали волеизявлението на ищеца е за прекратяване или за
разваляне на договора, поради което не може да се определи и търсената от
ответника отговорност, предвид различните последици, които законът свързва
с двете действия, и което според ответната страна е пречка за определяне на
точния размер на сумата, която ответникът следва да заплати.
На следващо място прави възражение за нищожност на т .2.1.1 от
Предварителния договор (с която е договорено заплащане от купувача на
задатък в размер 122 242,50 евро с ДДС, представляващ 30% от общата
продажна цена на имотите по договора) на основание чл. 26, ал. 1, пред. от
ЗЗД поради накърняване на добрите нрави. В подкрепа на възражението си за
нищожност на посочената клауза, ответникът навежда доводи, че според
обичайната практика и норма, възприети от участниците на свободния пазар
9
на недвижими имоти, в предварителните договори за покупко-продажба на
недвижими имоти задатъкът се договарял в размер на 10% от цената, като
много рядко се срещал задатък договорен в по-голям размер, но максимум до
15%. В тази връзка счита, че в договора липсва ограничение на отговорността
при частично неизпълнение, в който случай ответникът отново би отговарял
като при пълно неизпълнение. Затова счита, че уговорен по този начин
задатъкът значително надхвърля обезпечителните, обезщетителните и
санкционните си функции.
Ответникът навежда твърдения за недопустимостта на алтернативно
обективно съединените искове, поради неопределеност на петитума на иска,
като изтъква доводи, че ищецът не уточнява с каква правна последица свързва
отправеното изявление за преустановяване на облигационната им връзка, но
същевременно иска защита и по двете възможни последици – при
прекратяване и при разваляне.
Оспорва иска за връщане на сумата по главницата ( платена като
задатък по предварителния договор), поради липса на яснота на кого да бъдат
заплатени претендираните суми.
Възразява да е осъществен фактическия състав на разваляне на
предварителния договор от страна на ищеца, поради което счита, че липсва
формално основание за предявяване на този иск.
Твърди, че след като в процесния предварителен договор липсвала
уговорка неустойката по т. 6.6 да запазва действието си при разваляне на
договора, в тази хипотеза изправната страна не може да търси уговорената
неустойка, понеже при развалянето на предварителния договор с обратна сила
се заличава цялото му съдържание.
Оспорва за ищеца да са настъпили твърдените от последния вреди от
пропуснати ползи, тъй като ищецът не представя доказателства в подкрепа на
тези твърдения.
Като цяло оспорва представените от ищеца с исковата молба писмени
доказателства да доказват твърдените от ищеца факти.
Съдът обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото
доказателства, след което приема от фактическа страна следното:
Установява се от приетите по делото писмени доказателства, че на
23.09.2022г. между страните е бил подписан процесният предварителен
договор покупко-продажба на подробно описаните в исковата молба
недвижими имоти – три апартамента и три гаража. С договора ответното
дружество се е задължило да продаде на ищеца същите обекти, като до
издаването на удостоверение по чл.181 от ЗУТ за изграждане на сградата в
груб строеж, предмет на договора е правото на строеж. Общата цена на
недвижимите имоти възлиза на сумата от 339 562,50 евро – подробно
индивидуализирана като сума за всеки един от обектите, като съгласно
чл.2.2.1 от договора 30% от продажната цена или сума в размер на 122 242,50
евро с ДДС се заплаща от продавача като задатък и следва да бъде заплатена
10
от него в тридневен срок от датата на подписване на договора, намалена със
сумата от 7 000 евро, вече заплатена от продавача като депозит, съгласно
споразумение между страните от по-рано.
Останалата част от цената е платима, както следва: 25% или 101 868,75
евро с вкл. ДДС като втора вноска в деня на сключването на окончателния
договор продажба на процесните обекти; 25% или 101 868,75 евро с вкл. ДДС
в 14-дневен срок от уведомяването за съставен Акт за установяване годността
за приемане на строежа – Акт обр.15 за сградата и изпращане на електронната
поща на купувача на подписан от всички участници в строителния процес Акт
обр. 15 и 20 % от общата продажна цена в размер на 81 495,00 евро с ДДС - в
14-дневен срок от уведомяването на купувача за издадено Разрешение за
ползване или Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата и
изпращане на издадения акт на електронната му поща.
Продажната цена е уговорена като окончателна и неподлежаща на
промяна, като е посочено, че същата включва цената на обектите, ведно с
прилежащите им общи части от сградата, в напълно завършен вид и в степен
на завършеност, съгласно Приложение I, захранени с ток, вода и газ и с
Разрешение за ползване на сградата, в която същите се намират. Същата се
заплаща в евро, по посочена в договора банкова сметка на продавача, като в
основанието, независимо от наредителя, се посочва датата на предварителния
договор и имената на купувача.
Съгласно чл.3.1. от предварителния договор страните са се задължили
да сключат окончателния договор за покупко-продажба на обектите в груб
строеж във формата на нотариален акт, в срок до 14 дни от уведомяването на
купувача, че сградата и обектите предмет на договора, са нанесени в
кадастралната карта и кадастралните регистри, и изпращане на издадените
кадастрални схеми за всички обекти на адреса на електронната поща на
купувача. Уговорено е сделката да бъде изповядана при нотариус Д.Т. най-
късно в последния работен ден на срока по чл.3.1. В рамките на същия срок
продавачът е следвало да набави и всички необходими за изповядването на
сделката документи.
С чл.5.1. А. продавачът се е задължил в срок до до 31.12.2023 г. да
осигури цялостна организация и изпълнение на строителството на сградата и
довършителните работи по процесните обекти, удостоверено с подписването
на Акт обр. 16, при спазване на междинни срокове за: подписване на Акт
Образец 14 за сградата до 13.12.2022 г.; завършване на сградата в груб строеж,
констатирано с издадено удостоверение по чл. 181 от ЗУТ в срок до 31.03.2023
г.; нанасяне на сградата и обектите в кадастралната карта в срок до 01.06.2023
г.; подписване на Акт Образец 15 от всички участници в строителния процес в
срок до 31.12.2023 г..
В чл.6.1 и сл. от предварителния договор за уговорени неустойки за
неизпълнение на различни задължения на страните, вкл. и неустойка за
разваляне на договора.
11
В Приложение №1 към предварителния договор е посочена степента на
завършеност на обектите.
Прието е по делото Споразумение за депозит от 25.08.2022г. между
страните за сумата от 7 000 евро, както и платежно нареждане за същата сума
от същата дата с наредител А.З. и получател – ответника. Получаването на
сумата не се оспорва от последния.
Приета по делото е фактура №**********/23.09.2022г., издадена от
ответника, за сумата от 199 237,96 лева без ДДС или 239 085,55 лв. с ДДС –
авансово плащане съгласно договор от 23.09.2022г. с ищеца, както и
операционна бележка за плащане към БИСЕРА/РИНГС от същата дата, с
наредител А.З. и получател – ответника, с която по банковата сметка на
последния, посочена в предварителния договор, е наредена сумата от 115
527,80 евро.
Приложена е електронна кореспонденция между страните, от която се
установява, че с ел. писмо от 10.11.2023г. ответникът е уведомил ищеца, на
посочената в предварителния договор електронна поща, че обектите, предмет
на предварителния договор, са нанесени в кадастралната карта при АГКК, с
оглед на което е отправена покана в 14-дневен срок да се сключи окончателния
договор, съобразно уговореното. Приложени са кадастрални схеми.
С ел. писмо, изпратено на 15.11.2023г. от ищеца до ответника на
посочения в предварителния договор ел. адрес, на осн. чл.3.2. от сключения
предварителен договор, ищецът е поканил ответника да се яви на 23.11.2023г.
в кантората на нотариус Д.Т., за сключване на окончателния договор. С оглед
на отразеното в кадастралната карта обстоятелство, че нанесената сграда, в
която се намират обектите, е разположена частично в имот – публична
общинска собственост /улица/, ищецът е изискал допълнителни документи,
установяващи правото на продавача да стане собственик на обектите в
построената сграда, част от която попада в общинския имот.
Съгласно констативен протокол от 23.11.2023г. на нотариус Д.Т., на
посочената дата в 10:00 часа ищецът се е явил в кантората му и е заявил, че е
отправил покана до ответника за сключване на окончателен договор. До 10:30
часа представител на ответното дружество не се е явил в кантората.
С ел. писмо от 24.11.2023г. ищцовата страна е предложила проект на
доп. споразумение към предварителния договор, съгласно което страните се
съгласяват сделката за прехвърляне на собствеността върху процесните имоти
да бъде сключена след приключването на процедурата по изменение на
кадастралната карта и издаване на схеми на самостоятелните обекти, от които
да е видно, че сградата, в която се намират обектите, е разположена само в
поземления имот с идентификатор 68134.4333.280 и не попада върху
общинския имот, както и след влизането в сила на преработката на
инвестиционния проект на сградата по чл. 154, ал. 2 от ЗУТ. Извън това,
страните се уговарят продажната цена да се намали с 10% срещу отпадане на
договорената неустойка за забава на продавача по т. 6.7 от предварителния
12
договор в размер на 100 евро на ден до достигане на 10% от общата цена на
обектите.
Няма данни по делото предложеното доп. споразумение от ищеца да е
било прието от ответника.
Напротив, установява се от ел. писмо от 30.11.2023 г., че със същото
ответникът е уведомил ищеца, че поради протичаща административна
процедура по отстраняване на допусната явна фактическа грешка в
кадастралната карта, върху движението на която не може да влияе, е в
невъзможност да се снабди с документите за сделката. Ето защо, на свой ред
предлага да бъдат променени сроковете в предварителния договор, като
същите бъдат съобразени с промените по чл.154 ЗУТ, като очаква в 10-дневен
срок ищецът да заяви „виждането си относно съдбата/ съществуването“ на
предварителния договор. Ответникът е посочил, че ще приеме липсата на
отговор от ищеца като желание на последния да преустанови договорните им
отношения, респ. нежелание да се съобрази със създалата се ситуация и го
уведомява, че ще предприеме необходимите договорни и законови действия за
удовлетворяване желанието на ищеца относно преустановяване на
отношенията между страните.
С ел. писмо от 06.12.2023г. ищецът изрично е уведомил ответника, че
към момента не желае да се възползва от правото си да развали договора като
изправна страна по него. Не желае преустановяване на отношенията по
сключения договор и именно предвид създалата се ситуация с нанасянето на
сградата върху част от улицата, е предложил проекта на допълнително
споразумение от 24.11.2023г.
Напомня, че въпреки декларираната „невъзможност за изваждане на
документи за извършване на сделката“, ответникът е изпратил уведомлението
до ищеца за нанасяне на процесните обекти в кадастралната карта, което е
поставило началото на срока по чл.3.1. от предварителния договор. Ищецът
добросъвестно е изпълнил задължението си да отправи покана за сключване
на окончателен договор и се е явил на посочената дата и час в кантората на
нотариуса, а ответникът не е изпратил представител. Навежда, че ако
ответникът е стартирал своевременно административната процедура по
изменение на кадастралната карта, създавалата се ситуация е можело да бъде
избегната. Ето защо, отказва да приеме предложението за промяна на
сроковете и отговорностите по сключения предварителен договор. Заявява, че
очаква да бъде уведомен за приключването на процедурата по изменение на
кадастралната карта, за да бъде насрочен нов ден и час за изповядване на
сделката.
С ел. писмо от 13.12.2023г. ответникът е заявил, че ще информира
ищеца незабавно, щом бъде отстранена грешката в кадастъра, а относно
желанието за подписване на анекси, остава на изразената до момента позиция.
На 11.02.2024г. ищецът е поискал информация относно хода на
процедурата и кога се очаква същата да приключи, за да планира идването си
13
в България за сключване на сделките. Същата информация е изискана отново
на 05.03.2024г.
На 03.04.2024г. ищецът е уведомил ответника, че при справка в АГКК е
установил, че процедурата по промяна на кадастралната карта е приключила и
моли ответника да се снабди с необходимите документи за изповядване на
сделките.
На 17.04.2024г. ответникът е изпратил ел. писмо, с което уведомява
ищеца, че поради настъпилите промени в икономическата обстановка, не е
заинтересован да продължи отношенията си с него при съществуващата схема
за заплащане на цената. Ето защо, е съгласен да продължи отношенията си с
ищеца само при условие, че между страните бъде подписан анекс, съгласно
който цената бъде изплатена изцяло в деня на постигане на съгласието за
сключване на окончателен договор, като частта, платима в деня на сключване
на договора, е не повече от 10%. Също така настоява за промяна на сроковете
на строителство, съобразяване на отговорностите с новите срокове и
сключване на окончателния договор след подписването на Акт 15. В случай,
че до 30.04.2024г. ищецът не инициира среща за подписване на така
предложения анекс, ответникът ще приеме, че ищецът не желае да се съобрази
с така създалата се икономическа ситуация, ще счита, че за ответника е
неизгодно да продължи отношенията между страните и ще разбере, ако
ищецът предприеме действия по прекратяването им. В тази връзка, доколкото
в счетоводството на ответника не се откриват счетоводни документи за
извършените от ищеца плащания, моли ищецът да изпрати същите, за да
могат да му бъдат възстановени платените до момента на прекратяването на
предварителния договор суми.
Приети са по делото нот.акт за учредяване право на строеж, разрешение
за строеж относно процесната многофамилна жилищна сграда, както и
удостоверение за степен на завършеност по чл.181 от ЗУТ от 18.09.2023г., от
което се установява, че сградата отговаря на изискванията за завършен етап
„груб строеж“.
Ангажирани са по делото доказателства /справки от АВп и нотариални
актове/, а не се и оспорва от ответника, че обектите, предмет на
предварителния договор, са прехвърлени на трети за делото лица.
На 14.05.2024г. ищецът е уведомил ответника, че се отказва от
сключения между страните предварителен договор, като прави искане на осн.
чл.93, ал.2 от ЗЗД да му бъде възстановен заплатения по договора задатък в
размер на 122 242,50 евро в двоен размер. Посочена е банкова сметка за
заплащане на задатъка.
Представени са по делото писмени доказателства, а не е и спорно между
страните, че в продължителен период от време, вкл. и в хода на делото, между
същите е водена кореспонденция относно доброволно уреждане на спора, в
която връзка и двете страни са отправяли предложения за сключване на
споразумение, но към датата на приключване на устните състезания, спогодба
14
не е постигната.
По делото са събрани гласни доказателства.
Разпитана, св. А.З. заявява, че й е известно сключването на процесния
договор между страните. Плащането от името на ищеца на уговорения
депозит и след това по предварителния договор, е направено от нея, от нейна
банкова сметка, предварително захранена от ищеца с негови лични средства.
Причината за това била, че ищецът не говори български език и не живее в
България, при което свидетелката е действал от негово име. Заявява, че няма и
никога не е имала претенции за връщане на процесните суми, наредени от
нейната сметка, т.к. същите са на г-н П.. Отрича някой някога да се е обръщал
към нея по повод възстановяване на суми, платени във връзка с процесния
предварителен договор, по нейната лична сметка.
Св. И.Г. заявява, че преди Великден 2024г. е била помолена от ищеца да
присъства на негова среща с г-н и г-жа Г., т.к. говори италиански език и също
е адвокат. Поводът за срещата бил, че обектите – пет апартамента и пет
гаража, на сключени предварителни договори между ищеца и дружества на Г.,
били продадени непосредствено преди срещата. Целта на срещата била да се
уредят отношенията между страните в тази връзка, но не се постигнали
никакви конкретни договорености – нито кога ще се върнат парите, нито колко
точно – нищо конкретно. Адвокатът на ответника настоявал за яснота „какво
ще го правите този договор, ще го разваляте ли“, „да се подпише
споразумение и тогава ще върнем парите“, което събудило у ищеца неяснота и
съмнение.
Разпитана, св. Д.Г., заявява, че е едноличен собственик на капитала на
ответното дружество и сестра на управителя. Към момента на разпита вече не
е управител. Съдът, като взе предвид разпоредбата на чл. 177, ал.1, т.2 от ГПК
и след като се увери в така изложените факти след проверка в публичния ТР,
намира, че разпита на лицето като свидетел е допустим и показанията следва
да бъдат обсъдени.
Свидетелката заявява, че познава ищеца и се е срещала с него
многократно във връзка с уреждане на отношенията помежду им по повод
сключен между него и ответното дружество предварителен договор. Във
връзка с имота, в който се извършвало строителството, имало техническа
грешка в кадастъра, поради което дружеството не успяло да сключи сделките
навреме. Заявява, че на уговорената среща при нотариуса, не са се явили,
защото ищецът в устен разговор ги уведомил, че не може да изповяда
сделката при наличната грешка в кадастъра. След като ищецът си извадил
протокол, че не са се явили при нотариуса, дружеството прехвърлило
процесните имоти на трети, контролирани от него, лица.
Ищецът изпратил едно споразумение с предложение за отбивка в цената,
но за дружеството това не било приемливо предвид икономическата
обстановка. Представителите на ответника искали отношенията между
страните да бъдат продължени чрез удължаване на сроковете, а при несъгласие
15
на насрещната страна - прекратени и да върнат сумата, получена във връзка с
предварителния договор. Доколкото тя не била платена от сметка на г-н П.,
настоявали формално да се уреди по чия банкова сметка ще се върне сумата,
но ищецът настоявал да си получи парите сега и веднага. Признава, че към
датата на провеждане на срещата - 30 април, както и към момента на разпита,
имотите са разпродадени.
При така установените факти по делото, съдът намира следното от
правна страна:
Предявени са в условията на евентуално съединение:
1. Главен иск с правно основание чл. 93, ал. 2 ЗЗД за сумата от
244 485 евро (с левова равностойност по фиксинга на БНБ в размер на 478
171.10 лева), представляваща двойния размер на дадената като задатък сума
от 122 242,50 евро въз основа на предварителен договор от 23.09.2022 г., от
който ищецът се е отказал, поради неизпълнение от страна на ответника, както
и мораторна лихва върху тази сума от датата на исковата молба до
окончателното им изплащане.
2. Евентуално съединени искове, както следва:
- с правно основание чл.55, ал.1, предл. 3 вр. с чл. 87, ал. 2 за
връщане на сумата от 122 242,50 евро, дадена от ищеца по разваления по вина
на ответника предварителен договор от 23.09.2022 г.;
- с правно основание чл.92, ал.1 от ЗЗД за сумата от 40 747,50 евро -
неустойка за неизпълнение по чл.6.6. от предварителния договор;
- с правно основание чл. 88, изр.второ от ЗЗД за сумата от 81 495 евро
(предявен като частичен от сума в размер на 90 777,39 евро) – обезщетение
за претърпените от ищеца вреди, представляващи пропуснати ползи и
изразяващи се в пропуснатата от ищеца възможност да увеличи имуществото
си с разликата между продажната цена на процесните обекти, която ищецът
договорил в предварителен договор потенциален купувач - италианското
дружество DEA S.r.I. и покупната цена на обектите по предварителния
договор с ответника, намалени с размера на претендираната неустойка по т.6.6
от предварителния договор.
По главния иск:
Претендираното право по предявения главен иск произтича от следните
обстоятелства: по сключен предварителен договор за продажба на недвижими
имоти ищецът е заплатил задатък в посочения размер; ответникът не е
изпълнил задължението си да прехвърли собствеността върху имотите по
причина, за която той отговаря; ищецът е заявил отказ от договора, поради
неизпълнение от страна на ответника в уговореното време.
Съгласно чл. 93 ЗЗД даденият задатък служи като доказателство, че
договорът е сключен, обезпечава неговото изпълнение и при неизпълнение на
договора служи за обезщетяване на изправната страна по него. Задатъкът е
16
акцесорно съглашение и предоставя на всяка от страните, ако е изправна,
потестативното право в уговорените случаи - при виновно неизпълнение на
договорно задължение, за което е уговорен и е даден задатък, да развали
договора едностранно. Според това коя от страните е неизправна,
последиците по отношение на задатъка са различни. Ако е неизправна
страната, която го е дала, то тя не може да иска връщането му и той остава в
полза на страната, която го е получила – чл.93 ал.2 предл.1 ЗЗД. Ако е
неизправна приемащата страна, то тя дължи връщането му, като размерът
може да бъде двоен.
Ето защо, в тежест на ищцовата страна по така предявения иск е да
докаже:
1/ сключване на посочения в исковата молба предварителен договор за
продажба на недвижим имот;
2/ заплащане на сумата в размер от 122 242,50 евро под формата на
задатък;
3/ отказ от договора, осъществен от ищеца, поради неизпълнение на
задължение от страна на ответника;
4/ изправност на ищеца като страна по договора.
В тежест на ответника е да докаже фактите, от които извежда
възраженията си за нищожност на клаузата на т. 2.1.1 от предварителния
договор поради противоречие на добрите нрави.
Съдът намира, че първата предпоставка за основателност на предявения
иск е доказана по делото и се установява от представения писмен
предварителен договор. Същият е облигационен и създава задължение на
продавача към определен момент да построи и продаде на купувача описаните
в договора недвижими имоти в предвидената за това от закона форма –
нотариален акт.
По валидността на клаузата на чл.2.1.1. от процесния предварителен
договор:
Във връзка с преценката за наличие на обвързваща страните
действителна клауза за задатък, съдът следва да разгледа възражението на
ответника за нищожност на същата, поради противоречие с добрите нрави.
Постоянна и непротиворечива е съдебната практика, че с оглед
въведения в чл. 9 от ЗЗД принцип на свобода на договарянето, страните могат
да уговарят различни последици от поведението си както при сключването
така и при неизпълнение на поетите с договора задължения, включително
заплащането на неустойки или възможност за отказ от договора като тази
тяхна свобода е ограничена единствено от повелителните норми на закона и
на добрите нрави. В тази връзка обвързването на конкретен договор със
задатък както и определянето на размера му е израз на автономията на волята
на договарящите страни. Постигането на съглашение за задатък зависи от
свободната преценка на договарящите дали да придадат на определена
17
престация значението на задатък, който да потвърждава сключването на
договора и да гарантира изпълнението му. В този смисъл са р. №
206/07.12.2010 г. по т.дело № 623/2009 г. на ВКС, ТК-І т.о.; р. № 71/09.07.2010
г. по т.дело № 726/2009 г. на ВКС, ТК-І т.о.; р. № 775/16.02.2011 г. по гр. дело
№ 906/2009 г. на ВКС, ГК, ІV г.о.; р. № 474/13.07.2010 г. по гр. дело №
457/2009 г. на ВКС, ГК, ІV г.о. и др., постановени по реда на чл. 290 ГПК.
Според действуващата нормативна уредба задатъкът, уреден в чл. 93
ЗЗД е уговорка, според която вещ или парична сума, която едната страна дава
при сключването на договора служи като доказателство, че договорът е
сключен и за обезпечение на неговото изпълнение. Законът е признал право на
изправната страна да се откаже от договора и да задържи задатъка, или да
иска в двоен размер дадения от самата нея задатък, ако другата страна не
изпълни задължението си.
Съществуването на уговорка за задатък се установява чрез тълкуване на
договора. Ако договорът съдържа клаузи, чрез които страните придават на
авансово платената сума обезпечителна и обезщетителна функции чрез
изрично уреждане на последиците в случай на неизпълнение, то предадената
сума има качеството на задатък. В този смисъл е решение № 71/09.07.2010 г.
по т.дело № 726/2009 г. на ВКС, ТК, І т.о., постановено по реда на чл. 290
ГПК. Законът не забранява по един двустранен договор функциите на задатъка
да бъдат придадени и на авансово платените суми. В този случай
депозитът/капарото би представлявало част от възнаграждението или цената и
ще подлежи на приспадане при изпълнението, като при неизпълнение - ще се
задържи или върне в уговорения от страните размер, а при липса на изрична
уговорка - в предвидения в чл. 93, ал. 2 ЗЗД двоен размер.
В конкретния случай, съгласно съгласно чл.2.2.1 от процесния
предварителен договор 30% от продажната цена или сума в размер на
122 242,50 евро с ДДС се заплаща от купувача като задатък, като в тридневен
срок от дена на подписване на предварителния договор, купувачът заплаща
посочената сума с ДДС, намалена със сумата от 7 000 евро – заплатен
депозит, съгласно споразумение от 25.09.2022г.
Ответникът поддържа, че оспорената клауза е нищожна като
противоречаща на добрите нрави, поради своя размер – 30% от общата цена
по договора, при наложили се в търговската практика размери от 10 до 15 %,
като и предвид обстоятелството, че клаузата не предвижда съразмерно
определяне на отговорността при неизпълнение само на част от задължението,
предвид обстоятелството, че предварителния договор е с предмет
сключването на окончателен такъв за няколко отделни обекта, чието
прехвърляне не е уговорено да се случи едновременно. В този смисъл,
задатъкът надхвърля обезпечителните, санкционните и обезщетителните си
функции.
Съдът намира възражението за неоснователно, поради следното:
Според Тълкувателно решение № 1 от 15.6.2010 г. по тълк.дело №
18
1/2009 г. на ОСГК на ВКС добрите нрави са морални норми, на които законът
е придал правно значение, защото правната последица от тяхното нарушаване
е приравнена с тази на противоречието на договора със закона. Противоречие
с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо установените
нравствено-етични правила на морала. Накърняването на добрите нрави по
смисъла на чл. 26, ал. 1 предл.3 ЗЗД е налице винаги, когато се нарушава
правен принцип-принципа на справедливостта и на добросъвестността в
гражданските отношения. Въпросът дали поведението на даден правен субект
съставлява действие, накърняващо добрите нрави и злепоставящо чужди
интереси с цел извличане на собствена изгода, се преценява с оглед
конкретния случай. ВКС в практиката си приема, че понятието "добри нрави"
предполага известна еквивалентност на насрещните престации и при тяхното
явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до нищожност на
сделката, като тази неравностойност би следвало да е такава, че практически
да е сведена до липса на престация.
Свободата на договаряне предоставя на участниците в сделката
възможността да предвидят такъв размер на задатъка, по който е постигнато
съгласие и който удовлетворява интереса и на двете страни. Уговарянето на
задатък в по-голям от обичайния размер не е забранено от закона и няма как
да противоречи на добрите нрави, защото равностойно защитава интереса и на
двете страни – даващата страна би могла да получи по-голямата от обичайната
сума при отказ от договора по вина на получилия задатъка, а последния –
получава по-голяма от обичайната сума на този ранен етап от изпълнение на
строителството, с която може да оперира и разполага, ползвайки я за
търговската си дейност, както намери за добре. Рискът е премерен и еднакъв и
за двете страни, поради което неравностойност не е налице.
По същата причина не са нарушени добрите нрави и с оглед липсата на
уговорена съразмерност на задатъка при частично неизпълнение на
задълженията по договора. Възможността за частичен отказ при частично
неизпълнение би довела до идентични последици и за двете страни – както за
тази, която е дала, така и за тази, която е получила задатъка, поради което
страните са в равностойно правно положение и не е налице злепоставяне на
интереса на ответника, за сметка на този на ищеца. Още повече, че въпросът
дали злепоставяне интереса на ответника с цел извличане на собствена изгода
от страна на ищеца, се преценява за всеки конкретен случай, а по настоящото
дело няма индикации за частично изпълнение, поради което и въпросът за
съразмерност на задатъка спрямо действителното неизпълнение изобщо не
стои.
В заключение, съдът намира, че процесната клауза от предварителния
договор не страда от релевираните от ответника пороци и валидно е обвързала
страните. По силата на същата ищецът заплаща посочената сума именно като
задатък, при което при неизпълнение - се дължи връщане на същия в размер,
който при липса на изрична уговорка е в предвидения съгласно чл. 93, ал. 2
ЗЗД двоен размер. Нормата е диспозитивна и се прилага винаги, когато
19
страните не са уговорили нещо различно.
По втората предпоставка между страните няма спор – плащането на
сумата от 122 242,50 евро като задатък по процесния договор по посочената в
същия договор банкова сметка се установява от неоспорените писмени
доказателства, ответникът не оспорва нейното получаване, вкл. и частта от
сумата от 7 000 евро, получена като депозит по споразумението от
25.08.2022г. Доколкото това е било и единственото задължение на купувача,
изискуемо преди сключването на окончателния договор – какъвто по делото
няма спор, че не е бил сключен, следва да се приеме, че е налице и четвъртата
предпоставка – купувачът е бил изправен. Същият е отправил покана за
сключване на окончателен договор в срока, уговорен между страните,
съгласно чл.3.1., и се е явил в кантората на нотариус Т., готов за изпълнение.
Обстоятелството, че при отправянето на поканата ищецът е изискал ответника
да представи документи, удостоверяващи, че е единствен титуляр на правото
на собственост, касателно процените обекти, както и изрядни документи за
сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, в никакъв
случай не може да се тълкува, като форма на неизправност на ищеца –
представянето на тези документи е задължение именно на продавача, съгласно
чл.3.2. от предварителния договор и купувачът е в правото си да ги изисква.
Фактът, че сумата е наредена по сметка на ответника не от лична сметка
на ищеца, а от банковата сметка на трето лице, е ирелевантен, доколкото
такава възможност е изрично предвидена, съгласно чл.2.4 от предварителния
договор.
Третата предпоставка също е налице. Неизпълнението на договора се
установява от приетите писмени доказателства – констативен протокол от
23.11.2023г., а и ответникът не твърди, нито доказва, да е изпълнил или да е
бил готов да изпълни към уговорения краен срок за сключване на окончателен
договор.
Възраженията на ответника, че неизпълнението му е извинително,
поради което не са налице предпоставките за отказ от договора от страна на
ищеца, не могат да бъдат споделени. На първо място, нито се твърди, нито се
доказва възникналата необходимост от стартиране на процедура по изменение
на кадастралната карта, да съставлява обстоятелство по чл.7.4. от договора, а
и посоченият текст предвижда удължаване на предвидените в предварителния
договор срокове до четири месеца, който период е изтекъл преди
предявяването на исковата молба.
На следващо място, нежеланието на ищеца да подпише допълнително
споразумение към предварителния договор за удължаване на договорените
срокове, съобразяване на отговорностите с новите срокове и промяна схемата
на плащане, не може да се тълкува, както превратно е тълкувано от ответника,
като недобросъвестно поведение и нежелание на ищеца да се съобрази с
„настъпилите промени в икономическата обстановка“. Изменение на
уговореното между страните не може да бъде наложено едностранно на която
20
и да е от тях и се постига само чрез взаимно съгласие. Напротив, като
недобросъвестно се възприема от съда именно поведението на ответника,
намерило израз в изявлението му, че поради настъпилите икономически
промени „не е заинтересован да продължи отношенията си“ с ищеца при
уговорената схема за заплащане на цената, както и в прехвърлянето
собствеността на имотите, предмет на предварителния договор, на трети лица,
при пълно незачитане на поетите към ищеца ангажименти.
Ето защо, съдът приема, че предпоставките за уважаване на предявения
като главен иск са налице. Ответникът следва да бъде осъден да заплати на
ищеца сумата в размер на 244 485 евро с ДДС, представляваща двойния
размер на платения от ищеца задатък по процесния предварителен договор.
При този изход на спора по предявения като главен иск, съдът не дължи
произнасяне по евентуалните искове.
По разноските:
На осн. чл.78, ал.1 от ГПК на ищеца следва да се присъдят
претендираните разноски по делото, съгласно представения списък по чл.80 от
ГПК, вкл. разноските, сторени в обезпечителното производство, които
съгласно ангажираните доказателства възлизат на сума в размер на – 33
526,84 лв. за исковото производство – платена държавна такса и адвокатско
възнаграждение и 1016,70 лв. в производството по допускане на обезпечение,
или общо - 34 543,54 лв.
Така мотивиран, съдът:
РЕШИ:
ОСЪЖДА „ЕС ДЖИ БИЛД ИНВЕСТ“ ЕООД, ЕИК *********, със
седалище и адрес на управление: гр. София 1303, ул. „Шар планина“№59-63,
ет.2 да заплати на Д. П., гражданин на Италия, роден на ****г. в Р., паспорт
№****, издаден на ****г., със статут на продължително пребиваващ в РБ
чужденец с ЛНЧ **** следните суми:
244 485 евро /двеста четиридесет и четири хиляди четиристотин
осемдесет и пет евро/ с ДДС, представляваща двойния размер на
задатъка, платен по сключения между страните предварителен договор от
23.09.2022г., ведно със законната лихва върху тази сума от датата на
исковата молба – 03.06.2024г. до окончателното плащане;
34 543,54 лв. – разноски в настоящото и в обезпечителното производство
по чгд №5123/2024г. на СГС, I-20 с-в.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийския апелативен съд
в двуседмичен срок от връчването му на страните.
21
Съдия при Софийски градски съд: _______________________
22