РЕШЕНИЕ № 129
Бургас, 24.03.2016 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаският окръжен съд, Първо гражданско и търговско отделение, в открито заседание на 15.03.2016 г. в състав:
Окръжен съдия: Павел Ханджиев
при секретаря Т.М., като разгледа т. д. № 1326/2015 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството по настоящото дело е образувано по повод исковата молба на А.В.М., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес: *** дом 4, корп. 3, ап. 172, със съдебен адрес:***, чрез адв. Мария Райчева, представляван по пълномощие от адв. Мария Райчева,***, против “АЗМ инвест” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. Стефан Стамболов № 78, ет. 2, ап. 4, представлявано от управителя Я.А..
Ищецът А.М. чрез процесуалния си представител твърди, че на 16.11.2012 г. сключил с ответника предварителен договор за продажба на недвижим имот: апартамент № 8 на втори етаж с площ от 66,95 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски кът, спалня, баня с тоалетна и тереса, представляващ имот с идентификатор 67800.7.664.1.5, находящ се в гр. Созопол, местността “Буджака”, във вилна сграда, построена в поземлен имот с идентификатор 67800.7.664. Предварителният договор бил сключен при посредничеството на “Бреа” ЕООД, ЕИК *********, с управител Димитър Христов Добрев чрез представителството на дружеството в Москва.
От общо договорената цена от 54474 евро ищецът платил, както следва: 2000 евро на 16.11.2012 г. на представител на посредника “Бреа” ЕООД; 25237 лева на 23.11.2012 г. на посредника; 252 евро на 23.11.2012 г. на посредника; 22000 евро на 17.01.2013 г. на посредника. На 15.05.2013 г. е следвало да бъде платена сумата 5437 евро.
Крайният срок за сключване на окончателния договор бил определен на 30.04.2013 г., но не бил сключен. Купувачът бил уведомен от посредника, че имотът не е готов с разрешение за ползване. На 31.10.2013 г. ищецът заплатил на Г.А., пълномощник на управителя на ответното дружеството Я.А., остатъка от продажната цена в размер от 5437 евро. Въпреки пълното изплащане на цената, предаването на ключовете и реалното въвеждане на купувача в имота окончателната сделка непрекъснато се отлагала. Ищецът започнал да извършва подобрения в имота и да го обзавежда при всяко свое идване в България.
През м. юни 2015 г. ищецът пристигнал отново в България и узнал, че друго лице има претенции към имота. Ищецът бил изведен принудително от имота, оставяйки всички свои вещи в него. Апартаментът бил запечатан и заключен. По-късно ищецът узнал, че платеният от него апартамент е предоставен посредством договор за изплащане на дълг на лицето И.П.П., ЕГН **********, който бил в близки отношения с управителя на ответното дружество, вкл. и в съдружие в друго дружество.
Ищецът счита, че предварителният договор е развален по вина на ответника, поради това, че имотът бил продаден на трето лице и било невъзможно да се изпълни задължението за прехвърляне на собствеността. Развалянето имало обратно действие и ответникът дължал връщане на полученото по договора. Исковата молба според ищеца следва да се приеме за негово изявление за разваляне на договора. Евентуално, и ако се приеме, че предварителният договор не е развален на осн. чл. 87, ал. 2 ЗЗД, то ищецът счита, че договорът следва да се приеме за развален по право, тъй като е невъзможно да бъде изпълнен.
Въз основа на тези фактически твърдения ищецът отправя искане да бъде осъден ответникът да му заплати следните суми:
(1) сумата 54474 евро, представляваща платена цена по развален предварителен договор за продажба на недвижим имот и
(2) законната лихва върху главницата от предявяването на иска до изплащането.
Предявените искове са с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД (по отношение на главния иск) и чл. 86, ал. 1 ЗЗД (по отношение на обезщетението да забава).
В първото заседание по делото ищецът привлича трето лице - помагач “Бреа” ЕООД. В съдебно заседание ищецът чрез процесуалния си представител поддържа претенциите и пледира за уважаване на исковете. Ангажира доказателства. Претендира присъждане на съдебни разноски.
Ответникът “АЗМ инвест” ЕООД в срок е депозирал писмен отговор, с който оспорва основателността на исковете и иска отхвърлянето им с присъждане на разноски. Не оспорва, че между страните е сключен предварителен договор за описания имот. Възраженията се свеждат до следното:
Първо - Управителят на дружеството не познавал ответника и никога не го бил виждал. Плащанията, които ищецът твърди, били извършвани не по уговорения в договора ред - по банков път по конкретна сметка. Плащанията били в брой и били правени на лице, различно от ответника, без да има такива уговорки в договора. В издаваните разписки липсвали отбелязвания, че плащанията са свързани с предварителния договор. Само в разписката от 31.10.2013 г. като получател бил посочен управителя на дружеството Я.А., но в сумата не била получена от него, а от Г.А., без да има данни той да е упълномощен представител.
Второ - неверни били твърденията, че ответникът е отлагал сключването на окончателния договор. Нямало доказателства ищецът да е отправял покана за сключване на окончателен договор, нито да е уведомявал ответника за прекратяване на предварителния договор. Неверни били твърденията за водене на разговори за сключване на окончателната сделка. Ответникът не бил предавал на ищеца владението на имота.
Трето - неверни били твърденията, че ищецът е изведен принудително от имота. Той никога не бил въвеждан в имота, а сегашният собственик влязъл във владение законно след придобиване на собствеността.
Третото лице - помагач “Бреа” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1000, район Средец, ул. Денкоглу № 34, ет. 1, ап. 14, представлявано от управителя Димитър Христов Добрев, не е изразило становище.
Бургаският окръжен съд, след като взе предвид твърденията и доводите на страните, прецени събраните по делото доказателства и съобрази законовите разпоредби, приема за установено следното:
Представен е от ищeца Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.11.2012 г. между ответника “АЗМ инвест” ЕООД - продавач и А. В.М. - купувач. Съгласно чл. 1 от договора продавачът се задължил да продаде на купувача следния недвижим имот: апартамент № 8 на втори етаж с обща площ от 66,95 кв.м., състоящ се от дневна с кухненски бокс, спалня, баня с тоалетна и тераса, с посочени граници. Не е уточнено в договора местонахождението на този апартамент. Липсва адрес на имота. Уговорена била продажна цена от 54474 евро. При подписването на договора купувачът следвало да заплати в брой сумата 2000 евро резервационна такса, включена в цената на апартамента. Първа вноска от 25237 евро била дължима в срок до 23.11.2012 г., втора вноска от 21800 евро - до 31.01.2013 г. и трета вноска от 5437 евро след получен акт № 16, но не по-късно от 15.05.2013 г. Съгласно чл. 7 от договора окончателният договор за прехръвляне на собствеността на имота, трябвало да се сключи не по-късно от 30.04.2013 г. или на друга договорена дата.
Установява се, че ищецът-купувач извършил следните плащания на обща стойност 54926 евро:
- на “Бреа” ООД, ЕИК *********, чрез представителя Светлана Валериевна Смирнова - сумата 2000 евро на 16.11.2012 г. като депозит за заплащането на апартамент № 8 в комплекс Hill View Residence;
- на “Бреа” ООД, ЕИК *********, чрез представителя Светлана Валериевна Смирнова - сумата 252 евро на 23.11.2012 г. без посочено основание;
- на “Бреа” ООД, ЕИК *********, чрез представителя Светлана Валериевна Смирнова - сумата 25237 евро на 23.11.2012 г. като първа вноска за заплащането на апартамент № 8 в комплекс Hill View Residence;
- на “Бреа” ООД, ЕИК *********, чрез представителя Екатерина Валериевна Новикова - сумата 22000 евро на 17.01.2013 г. като поредна (втора) вноска за изплащане на апартаменти и
- на Г.А. като пълномощник на Ясен Язманов, управител на “АЗМ инвест” ЕООД - сумата 5437 евро, представляваща окончателно плащане за апартамент № 8 в к-с “Hill View”, находящ се в гр. Созопол, м-ст “Буджака”, ул. “Южна”.
Като свидетел по делото е разпитан А. О.Г., без родство със страните, който е бил служител на третото лице-помагач “Бреа” ЕООД от края на 2012 г. до 2014 г. В тази връзка той се запознал с ищеца. Било му възложено да се занимава с ищеца като клиент - да го посрещне на летището и да му съдейства при закупуването на електроуреди и мебели за дома му. Свидетелят е ходил много пъти заедно с ищеца в апартамента му, който се намирал в гр. Созопол, в началото на местността “Буджака”, в комплекс “Хилвил” и бил с една спалня. Свидетелят е разговарял по телефона с управителя на ответното дружество Я.А. и знае от ищеца, че Азмански е човекът, който се е занимавал със строителството на апартамента. Когато свидетелят се е запознал с ищеца, той вече е имал ключове от апартамента. Фактите, свързани с отношенията между ищеца и свидетеля Гюнкин, се подкрепят от представената разпечатка за текстови съобщения, резменяни между тях чрез програмата Skype.
Разпитан е и друг свидетел - Н.О.Н.. Той няма родство със страните познава ищеца, а с управителя Я.А. е разговарял по телефона. Свидетелят обяснява, че през 2009 г. ищецът купил от сина му апартамент в гр. Созопол. През 2012-2013 г. купил втори апартамент от Я.А.. Свидетелят бил упълномощен от ищеца да се занимава с втория апартамент. Трябвало да получи актовете за строителството, защото сградата не била довършена. Ищецът му бил оставил ключ от апартамента, за да го наглежда.
По искане на ищеца е изискана от РП - Бургас преписка № 1347/2015 г. и документите, съдържащи се в нея са приети като доказателства по делото. Преписката е образувана по повод жалба от А. М.с искане за проверка и разследване за евентуално извършено противозаконно действие от Я.А. и И.П.П.. В преписката се съдържа сведение от Я.А. (л. 210 от делото), дадено на 10.08.2015 г., по повод разследването. Сведението съдържа следните изявления на г-н Азманов: през м. ноември 2012 г. една от агенциите, които които предлагала апартаментите в сградата в Созопол в местността “Буджака” - “Бреа”, София, го уведомила, че има купувач за един от апартаментите. Било постигната уговорка за цена от 24474 евро и бил подписан предварителен договор с дата 16.11.2012 г. Купувачът А. М. подписал договора в Москва, а от “Бреа” ЕООД му предоставили договора за подпис и той го подписал. Първите две плащания били направени на агенцията, която предоставила на Азманов сумата, като си удържали 10 % от цената. През м. януари 2013 г. купувачът платил следваща вноска от 22000 евро, която агенцията му предала. последното плащане от 5437 било получено от пълномощник на Я.А. - Г.А. - на 31.10.2013 г. Апартаментът бил прехвърлен на И.П. за погасяване на задължения към него. След продажба на други апартаменти Азманов заявява в сведението намерение да върне на М. получените от него 54474 евро.
Няма спор, че собствеността върху апартамента е прехвърлена от ответника на трето лице - И.П.П.. Това е станало с нотариален акт № 52, том ІІ, рег. № 4923, дело № 192 от 2015 г. на нотариус Марияна Анастасова - Тумбакова.
При така установените правнорелевантни факти се налагат следните правни изводи:
Страните са били обвързани от валиден предварителен договор за продажба на недвижим имот. Ищецът е изправна страна по него. Съществените му задължения по този договор се свеждат до заплащане на уговорената цена в уговорените срокове и тези задължения са изпълнени. Първите четири плащания са направени в сроковете, предвидени в договора. Само плащането на сумата 5437 евро е направено не до 15.05.2013 г., а на 31.10.2013 г., но това забавено плащане на последната вноска, равняваща се приблизително на 10 % от общата цена, е незначително с оглед интереса на кредитора. Плащанията са направени на лица, които въз основа на недвусмислени обстоятелства, са се явявали овластени да ги получат. Плащанията са редовни на осн. чл. 75, ал. 1 и 2 ЗЗД.
Наред с това следва да се приеме, че платените от ищеца суми са били реално предадени от лицата, които са ги получили, на продавача чрез управителя Азманов. Обсъденото по-горе сведение, дадено от управителя пред разследващите органи, представлява частен документ и следва да се цени наред с останалите доказателства поделото. То съдържа изявления на Азманов за неблагоприятни за представляваното от него дружество факти и е в унисон с показанията на свидетелите и писмените доказателства, поради което доказва по убедителен начин, че сумите, платени от ищеца-купувач, са получени от продавача.
Ответникът е в неизпълнение. Той не е изпълнил задължението си да прехвърли собствеността на ищеца-купувач и да не предлага апартамента на други лица (чл. 3.5), а се е разпоредил с него и е усуетил сключването на окончателен договор с ищеца.
Предварителният договор се явява законосъобразно развален на осн. чл. 87, ал. 2 ЗЗД. Изявлението да купувача за разваляне се съдържа в исковата молба. В случая не е необходимо да се даде срок за изпълнение на продавача, тъй като изпълнението е станало невъзможно.
Ответникът дължи връщане на получената продажна цена заедно с обезщетение за забава. След развалянето на договора отпада със задна дата основанието за направените от страните престации. Платената от купувача продажна цена няма да доведе до придобиване на собственост и липсват законови основания ответникът-продавач да продължава да я задържа. На осн. чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД във вр. чл. 88, ал. 1 ЗЗД ответникът дължи на ищеца сумата 54474 евро съобразно с отправеното с исковата молба искане. Сумата се дължи (на осн. чл. 86, ал. 1 ЗЗД) заедно с обезщетение за забава в размер на законната лихва, считано от датата на предявяване на иска (28.07.2015 г.) до окончателното изплащане на сумата.
На осн. чл. 78, ал. 1 ГПК ищецът има право на разноски. При липса на представен списък по чл. 80 ГПК и въз основа на доказателствата по делото ответникът му дължи сумата 4262 лв - платена държавна такса по делото.
Мотивиран от горното и на осн. чл. 55, ал. 1, предл. 3 вр. чл. 88, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 ЗЗД Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И :
ОСЪЖДА “АЗМ инвест” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. Бургас, ул. Стефан Стамболов № 78, ет. 2, ап. 4, представлявано от управителя Я.А., да заплати на А.В.М., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес: *** дом 4, корп. 3, ап. 172, със съдебен адрес:***, чрез адв. Мария Райчева, представляван по полномощие от адв. М.Р.,***, сумата 54474 евро (петдесет и четири хиляди четиристотин седемдесет и четири), представляваща платена цена по развален Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 16.11.2012 г., заедно с обезщетение за забава в размер на законната лихва за времето от 28.07.2015 г. до окончателното изплащане, както и сумата 4262 лв – разноски по делото.
Решението е постановено при участието на трето лице - помагач “Бреа” ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. София 1000, район Средец, ул. Денкоглу № 34, ет. 1, ап. 14, представлявано от управителя Димитър Христов Добрев.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му страните.
Окръжен съдия :