РЕШЕНИЕ
№
гр. София, 09.03.2023 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, I - 16 състав, в публичното
съдебно заседание на трети октомври през две хиляди двадесета и втора година в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЕЛЕНА МАВРОВА
при участието на секретаря Александрина Пашова, като разгледа
докладваното от съдията гражданско дело №
16430 по описа за 2019 г. по описа на СГС, за
да се произнесе, взе предвид следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 49 ЗЗД.
Ищецът
И.М.И. поддържа в исковата молба, че между него
и ТБ „А.Б.“ АД е сключен договор за банков кредит „Жилище № 29510/07.04.2008 г.
и допълнително споразумение от 26.04.2010 г. Като обезпечение е учредена
договорна ипотека, обективирана в нотариален акт № 100, том I, рег. № 0782, дело № 92/2008 г. на собствения на ищеца имот, находящ се
в гр. София, бул. „******, за сумата от 180 000 лв. до размера на
отпуснатия кредит.
Поддържа, че банката се е снабдила със заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 417 ГПК и изпълнителен лист, по гр.д. №
38827/2016 г. по описа на СРС, 51 с-в, за следните суми: 160 382,45 лв. –
главница, ведно със законна лихва от 14.07.2016 г. до изплащане на вземането,
34 926,49 лв. – просрочена лихва за периода от 15.05.2014 г. до 11.07.2016
г., 8 904,80 лв. наказателна лихва за периода 15.05.2014 г. до 11.07.2016 г.,
неустойка за забава на просрочена лихва в размер на 56 526,11 лв. за
периода 15.05.2014 г. до 11.07.2016 г. Сочи, че банката е взискател по изпълнително
дело № 20168390400460 на ЧСИ И.М.-К., като е поискала изнасяне на публична
продан на ипотекиран имот, по договор за кредит на жилище, за вземанията за
които е издадена заповед по чл. 417 ГПК.
И.М.И. поддържа, че неправомерно
ответникът се е съгласил (не е оспорил
оценката, съгласно уточнителна молба) имотът да бъде
продаден на силно занижена цена, която съгласно оценката възлиза на
138 000 лв., а е продаден на 105 000 лв., вместо да търси реализация
на реална пазарна цена. Сочи, че след като банката е приела ниската цена за
реализация на имот, с който е обезпечен кредит, то и риска остава за нейна
сметка и не може да търси изпълнение за разликата над продадения на публичен
търг имот, като счита че поведението на банката противоречи на Директива EU 2014/17/, в която се казва „Когато
получената цена за недвижимия имот влияе върху сумата, която потребителят
дължи, държавите – членки въвеждат процедури и мерки, които да обезпечат, че се
предприемат всички разумни стъпки за получаване на най - добрата възможна цена
за недвижимия имот, който е под възбрана“. Такава процедура в нашето
законодателство е вменена с изменението на чл. 468, ал. 4 ГПК, обн. Дв бр. 86 от
2017 г., като е дадена възможност да длъжника да оспори изготвената оценка, но
това се е случило, след извършената публична продан. Търпяната вреда е в размер
на остатъчната стойност на дълга в приблизителен размер 160 000 лв.,
представляваща разликата между реалната пазарна стойност /според цени между
118 000 евро до 159 000 евро за апартаменти в района със сходна
квадратура, към датата на оценката по изпълнителното дело/.
Ето защо, ищецът моли да бъде осъдена
„А.Б.Б.“ АД, да заплати сума от 30 000 лв., частичен иск от общия размер
от 160 000 лв., представляваща вреда за ищеца в резултат на продажба на
ипотекирания имот на занижени цени.
Ответникът
„А.Б.Б.“ АД оспорва изцяло исковете по основание и размер, като излага подробни
съображения в депозирания отговор. Сочи, че ЧСИ И.М.-К.е извършила всички
действия по отношение на ипотекирания в полза на банката имот съобразно чл. 483
- чл. 501 ГПК. По изпълнителното дело е изготвена оценка, като съгласно действащата
редакция на ГПК, съдебният изпълнител не е имал задължение да съобщава на
страните заключението на вещото лице, т.е. за банката не е съществувала
възможност да изрази несъгласие с цената. Сочи, че ако за ищецът /длъжник по
изпълнителното дело/, е имало разлика от повече от 160 000 лв. в повече
между изготвената по изпълнителното дело оценка и реалната такава според него
пазарна цена, то не е имало пречка да реализира сам продажбата му на пазара.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и след преценка на
събраните по делото доказателства, съобразно чл. 235 ГПК, намира за установено
следното:
Изпълнително дело № 20168390400460 на
ЧСИ И.М.-К.е образувано въз основа на молба от „А.Б.Б.“ АД, въз основа на
изпълнителен лист от 24.08.2016 г., издаден по гр.д. № 38827/2016 г. на СРС, 51
състав, с която И.М.И. е осъден да заплати на взискателя следните суми: 160 382,45 лв. – главница по договор за кредит „Жилище“ от
07.04.2008 г., ведно със законна лихва от 14.07.2016 г. до изплащане на
вземането, 34 926,49 лв. – просрочена лихва за периода от 15.05.2014 г. до
11.07.2016 г., 8 904,80 лв. наказателна лихва за периода 15.05.2014 г. до
11.07.2016 г., неустойка за забава на просрочена лихва в размер на 56 526,11
лв. за периода 15.05.2014 г. до 11.07.2016 г., такса за връчване на нотариална
покана в размер на 180 лв., както и 5 202,20 лв. държавна такса.
Видно от съдебно-техническа
експертиза, изготвена от инж. Р. К., с вх. № 8686 от 02.11.2016 г. по
изпълнителното дело, след съобразяване с местоположението, конструкцията на
жилищната сграда, състояние на апартамента по метода на разходите и метода на
пазарните аналози, пазарната стойност на апартамент, находящ гр. София, бул. „******, ет. 4 /таванския етаж/, с застроена площ от
73,77 кв.м. е в размер на 138 000
лв. Проданта е надлежно разгласена, видно от приложения протокол от
21.11.2016 г. /л. 82 от изпълнително дело/. От протокол за обявяване на наддавателни
предложения от 28.12.2016 г. се установява, че не се явяват наддавачи, като са
постъпили две наддавателни предложения: от П.Д.П. за сумата от 105 000 лв.
и от А.В.Р.за сумата от 104 110 лв.
Имотът е възложен на предложилият най - висока цена, а именно на П.Д.П..
Данъчната оценка на имота за 2016 г. е в
размер на 61 400,80 лв., съгласно писмо на СО, дирекция „Общински
приходи“. След проведена публична продан, апартаментът е възложен на П.Д.П., за
сумата от 105 000 лв., с постановление за възлагане на недвижим имот от
17.01.2017 г. по изп. дело № 20168390400460 на ЧСИ И.М.-К..
В случая, са спазени изискванията на чл. 485, във вр. с чл.
468 ГПК, в актуалната редакция на ГПК /ДВ бр. 50 от 2015 г./ към датата на
проданта. Оценката е основа за определяне на началната цена при публичната
продан, тъй като нейният размер трябва да бъде видимо по-нисък от пазарните
очаквания – не може да се очаква проданта да привлече наддавачи, ако началната
цена е неразумно висока. Реалната пазарна цена – паричната сума, която в
действителност се получава на пазара за определен имуществен обект през
определен период от време, се постига на публичната продан, когато тя е
проведена според процесуалните правила, които гарантират достигане на
възможната най-висока цена според пазарните условия. /В този смисъл определение
№ 1269 от 13.11.2013 г. по гр.д. № 4487/2013 г. на ВКС, IV ГО/.
Отделно от това, в случая няма
причинно-следствена връзка от твърдяното в исковата молба бездействие на
взискателя /ответника/ по изпълнителното дело, доколкото същият няма
възможност, нито задължение да оспорва оценката, респ. да указва процедурата по
проданта. Приетата в настоящето производство оценка на апартамента освен това е
на сходна стойност. Ищецът е имал възможност сам да извърши продажбата освен
това и да се опита да реализира по – висока цена.
Следователно не е налице противоправно
поведение от страна на ответника по делото, поради което предявеният иск от И.М.И. по чл. 49 ЗЗД, вр. 45 ЗЗД срещу „А.Б.Б.“ АД подлежи на отхвърляне.
При този изход на спора, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, в
полза на ответника, следва да бъде присъдена сума в размер на 1 000 лв.,
за възнаграждение на адвокат.
Предвид
изложените съображения, съдът
ОТХВЪРЛЯ
предявения
от И.М.И.,
ЕГН **********, представляван от адв. Ч.Д.,***, ж.к. „******“, къща № 22, иск с
правно основание чл. 49 ЗЗД срещу „А.Б.Б.“ АД, ***, представлявана от
адв. Д.М.,***, да заплати сума от 30 000 лв., частичен иск от общия размер
от 160 000 лв., представляваща вреда за ищеца в резултат на продажба на собствения му имот, находящ се в гр. София, бул. „****** /предмет на
ипотека, обективирана в нотариален акт № 100, том I, рег. №
0782, дело № 92/2008 г./ по изпълнително дело 20168390400460 на ЧСИ И.М.-К., на занижени цени.
ОСЪЖДА И.М.И.,
ЕГН **********, представляван от адв. Ч.Д.,***, ж.к. „******“, къща № 22, да заплати на „А.Б.Б.“ АД, ***,
представлявана от адв. Д.М.,*** сума в размер на 1 000 лв.,
представляваща за възнаграждение за адвокат в настоящето производство.
Решението може да се обжалва с въззивна жалба пред Софийски
апелативен съд в двуседмичен срок от
връчването му.
СЪДИЯ: