Р Е Ш Е Н И Е №
гр. Варна, 27.07.2015г.,
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Варненският районен съд, ХХVІ-ти
състав в публично заседание на тридесети юни през две хиляди и петнадесета
година, в състав:
Районен
съдия: Иванка Дрингова
при секретаря Т.С. като разгледа
докладваното от съдията гр. дело № 17541 по описа за 2013г., за да се
произнесе, взе предвид следното:
Предявени са субективно съединени искове с правно основание чл.26,
ал.2, пр.първо от ЗЗД от И.Д.И., ЕГН ********** и П.Д.Т., ЕГН **********,***,
14а, като отправеното искане е да бъде прогласена нищожността на договор,
сключен между продавача „И.С.3” ООД и купувачите Р.К.М. и Б.Ф.М. и обективиран
в нот. акт № Г.Д. от 2008г. на нотариус Павлина Симеонова за продажба на
недвижим имот, представляващ апартамент № 11, находящ се в сградата на ул. „Г.Д.”
№ ***, на 4-ти етаж, с площ от 76.51 кв.м, състоящ се от: коридор, дневна с
кухненски бокс, две спални, баня-тоалет, една тераса и един балкон, при
граници: ул. „Г.Д.”, калкан, вътрешен двор, стълбище, асансьорна шахта, коридор
и ап.10, ведно с принадлежащото избено помещение №9, с площ 4.08 кв.м при
граници: изба №10, изба №8 и коридор, както и 7.0995% ид.ч. от общите части на
сградата, равняващи се на 14.81 кв.м и от правото на строеж върху дворно място,
с площ по скица 237.40 кв.м, представляващо УПИ № ****, кв. ***, по плаца на
14-ти микрорайон на гр. Варна, при граници по скица: ул.„Г.Д.”, ул.„Г.Д.”, УПИ ***,
до размера на собствените права на ищците върху дворното място, в което е
изградена сградата, а именно до размера от 67/237.40 ид.ч. за всеки от тях или
общо 134/237.40 ид.ч. поради невъзможен предмет.
В исковата молба се твърди, че ищците са брат и сестра и в
съсобственост с трети лица притежават имот, представляващ дворно място,
находящо се в гр. Варна, ул. „Г.Д.” № ***, цялото с площ 237.40 кв.м,
съставляващо УПИ № ****, кв. ***, по плаца на 14-ти микрорайон на гр. Варна.
Твърди се, че всеки един от ищците притежава по 67 кв.м ид.ч. от дворното
място. Заявяват, че с нот.акт № 184, т.7, per. № 13412, дело № 1266/2008 год. на
нотариус Огнян Шарабански собствениците на дворното място са учредили право на
строеж в полза на ответното дружество, срещу задължението да извърши цялостно
строителство на жилищна сграда със собствени сили и средства и да я предаде с
разрешение за ползване в срок от 24 месеца от издаването на разрешително за
строеж. Ищците твърдят, че с решение по гр.д. №19292/2011г. на ВРС, потвърдено
с решение по гр.д.№473/2013г. на ВОС, е развален поради неизпълнение сключеният
между собствениците на дворното място и „И.С.3” ООД договор за учредяване на
право на строеж, в частта, с която собствениците на дворното място учредяват
право на строеж в полза на ответното дружество за следните обекти в
предстоящата за изграждане жилищна сграда в гр.Варна, ул. „Г.Д.” №***: гараж
№1, гараж №2, гараж №3, гараж №6, склад шивашко ателие, кабинет №1, апартамент
№4, апартамент №11, апартамент №12, апартамент №13, апартамент №14, апартамент
№15, апартамент №15а и кабинет №16. Ищците твърдят, че по посоченото дело е
било установено, че неизпълнението на задължението на ответното дружество,
поето с нот.акт №184, т.7, рег.№13412, дело №1266/2008г. на нотариус Огнян
Шарабански е в размер на 62.20 %, като вещо лице е установило след оглед на
място, извършен на 06.10.2012г., че сградата не е изградена в груб строеж, не
са изпълнени покривната конструкция и покритието от керемиди, изградени са
стоманобетонна конструкция, основи, плочи, греди, колони, шайби и тухлената
зидария до четвърти етаж включително, на пети етаж в апартамент №14, на
терасовиден етаж в апартаменти №15 и №16 и в подпокривното пространство в
апартамент №15А тухлената зидария е изпълнена частично. Ищците твърдят, че
съгласно удостоверение № ЗАО-15377 от 04.05.2010г., издадено от Община Варна,
Дирекция ”Архитектура, градоустройство и устройствено планиране” към
04.05.2010г. не е издаван протокол за степен на завършеност на процесната
сграда, строяща се в УПИ № ****, кв.***, по плана на 14 микрорайон гр.Варна,
ул. „Г.Д.” №***. Ищците заявяват, че с оглед на изложеното от тях, към
06.10.2012г. учреденото на ответното дружество право на строеж не се е
трансформирало в право на собственост върху конкретни обекти и предмет на
сделка е могло да бъде само правото на строеж, но не и правото на собственост,
тъй като съгласно чл.181, ал.2 от ЗУТ едва след завършване на сградата в груб
строеж, констатирано с протокол на общинската администрация, предмет на
прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части
от нея. Ищците твърдят, че въпреки това с нот. акт № 190, том V, peг. № 14454,
дело № 930 от 2008г. на нотариус Павлина Симеонова „И.С.3” ООД е продало на
първите двама ответници, които са в брак към датата на сделката, правото на
собственост на апартамент № 11, находящ се в сградата на ул. „Г.Д.” № ***, на
4-ти етаж, с площ от 76.51 кв.м, състоящ се от: коридор, дневна с кухненски
бокс, две спални, баня-тоалет, една тераса и един балкон, при граници: ул. „Г.Д.”,
калкан, вътрешен двор, стълбище, асансьорна шахта, коридор и ап.10, ведно с
принадлежащото избено помещение №9, с площ 4.08 кв.м при граници: изба №10,
изба №8 и коридор, както и 7.0995% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи
се на 14.81 кв.м и от правото на строеж върху дворно място, с площ по скица
237.40 кв.м, представляващо УПИ № ****, кв. ***, по плаца на 14-ти микрорайон
на гр. Варна, при граници по скица: ул.„Г.Д.”, ул.„Г.Д.”, УПИ ***. Ищците
твърдят, че тъй като двамата са собственици общо на 0.5644 ид.ч. от земята,
върху която се изгражда жилищната сграда, същите са активно легитимирани да
искат прогласяване на сделката за нищожна поради невъзможен предмет до този
размер. Твърдят, че за тях е налице интерес от предявяването на настоящия иск, тъй
като при успешното му провеждане процесният апартамент ще се върне в
патримониума на дружеството и предвид разваления договор за суперфиция и по
силата на приращението собствениците на земята ще станат собственици на всичко
построено върху нея.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответника „И.С.3” ООД,
чрез управителя ***, с който се оспорва иска изцяло, като недопустим и
неоснователен. Оспорва твърдението на ищците, че за сградата на ул. „Г.Д.” №14
не е бил издаван акт обр.14 от Община Варна. Твърди, че към края на 2008г.
обектът е приключен в груб вид, за което са създадени и изискуемите по закон
документи - акт обр.14. Ответникът заявява, че приемането на конструкцията на
сградата и създаването на акт обр.14 е извършено на 23.10.2008г., като
удостоверение изх.№ ЗАО46876 от 07.11.2008г. на Община Варна потвърждава
приемането на конструкцията на сградата от комисия с констативен протокол от
06.11.2008г. Ответникът твърди, че завършените жилищни обекти в сградата с адм.
адрес ул. „Г.Д.” №14, в това число и процесния апартамент № 11, са били
декларирани като завършени и за тях е бил заплатен дължимият данък сгради.
В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор от ответниците Р.К.М. и Б.Ф.М.,
с който оспорват иска изцяло, като недопустим и неоснователен. Оспорват
обстоятелството, че договор за учредяване на право на строеж срещу задължение
за извършване на строителство, обективиран в нот. акт №184, т.7, рег.№13412,
дело №1266/2008г. на нотариус Огнян Шарабански, сключен между ищците и „И.С.3”
ООД, е развален. Заявяват, че не са участвали в съдебното производство по гр.д.
№ 19292/2011г. по описа на ВРС и решението по делото не ги обвързва със сила на
присъдено нещо. Оспорват твърдението, че в съдебното производство по гр.д. №
19292/2011г. е установено след оглед на място, че сградата не е изградена в
груб строеж. Оспорват приложеното към исковата молба Удостоверение № ЗАО-15377
от 04.05.2010г. и изложеното в него. Оспорват твърдението на ищците, че правото
на строеж, придобито от „И.С.3” ООД, не се е трансформирало в право на
собственост върху конкретни обекти към 06.10.2012г. – датата на оглед на вещото
лице, назначено по гр.д.№ 19292/2011г. по описа на ВРС, както и че предмет на
сделка е могло да бъде само право на строеж, но не и право на собственост.
Оспорват твърденията за нищожност на сделката, обективирана в нот. акт № 190,
том V, per. № 14454, дело 930 от 2008 г. на нотариус Павлина Симеонова поради
„липса на предмет”, като излагат подробни доводи. Заявяват, че в съставения на
23.10.2008г. Акт за приемане на конструкцията /приложение № 14 към чл.7, ал.3,
т.14 по утвърден Образец 14/ е посочено, че е извършен оглед на конструкцията
на строежа и е установено, че са изпълнени конструктивните елементи в
съответствие с проекта и промените предписани в заповедната книга, като въз
основа на съставения Акт обр. 14 служители на Дирекция "Архитектура,
градоустройство и планиране" при Община Варна на 06.11.2008г. съставят на
основание чл.181, ал.2 от ЗУТ констативен протокол, с който установяват, че
сградата е изградена в „груб строеж”. Въз основа на този констативен протокол е
издадено удостоверение изх.№ ЗАО - 46876/2008 г. в уверение на това, „че строеж
Жилищната сграда, находища се в УПИ XI-7,7а, кв.*** по плана на 14 м.р. ул. „Г.Д.”
е изграден в груб строеж.” Твърдят, че въз основа на тези доказателства по
безспорен начин се доказва, че към дата 06.11.2008 г. процесната сграда,
съответно процесния апартамент, са изградени в груб строеж.
Съдът, след като взе предвид представените по делото доказателства - по
отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становището на страните и нормативните
актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от
фактическа страна:
Установява се от приетите по делото заверени преписи от НА №164, том
VII, дело №2500/1985г. и НА №161, том ХХI, дело №6537/92г., и двата на
Варненски нотариус, че родителите на ищците са прехвърлили на всеки от тях по
67/237.40 ид.ч. от дворно място, съставляващо парцел ХI-7, 7а, кв.***, по плана
на 14 подрайон на гр.Варна, находящо се в гр.Варна, ул.”Г.Д.” №***, с площ
237.40 кв.м.
Видно е от представените преписи от решение № 267/18.01.2013г. по гр.д.
№ 19292/2011г. на РС Варна, от решение № 606 от 24.06.2013г. по в.гр.д. №
473/2013г. на ВОС и от определение № 192 от 04.02.2014г. по к.гр.д. №
6344/2013г. на ВКС, че с влязъл в законна сила съдебен акт е развален, поради
неизпълнение, сключения между собствениците на гореописаното дворното място,
между които са ищците, договор за учредяване на право на строеж срещу
задължение за извършване на строителство, обективиран в нотариален акт № 184,
т.7, рег. № 13412, дело № 1266/2008г. на нотариус Огнян Шарабански, с който
собствениците са учредили в полза на ответното дружество право на строеж на
следните обекти в предстоящата за изграждане жилищна сграда в гр.Варна, ул. „Г.Д.”
№ ***: гараж №1, гараж №2, гараж №3, гараж №6, склад – шивашко ателие, кабинет
№1, апартамент №4, апартамент №11, апартамент №12, апартамент №13, апартамент
№14, апартамент №15, апартамент №15а и кабинет №16 в същата жилищна сграда,
срещу задължението на дружеството да завърши строителството на цялата сграда
съгласно одобрен инвестиционен проект със собствени сили и средства и да
предаде същата с подписан акт образец 16 в срок от 24 месеца от датата на
издаване на разрешението за строеж при степен на завършеност по БДС.
От приетия по делото препис от НА № 190, том V, рег.№ 14454, дело № 930
от 2008г. на нотариус Павлина Симеонова се установява, че на 01.12.2008г. „И.С.3”
ООД е продало на Р.К.М. и Б.Ф.М. правото на собственост върху недвижим имот,
представляващ апартамент № 11, находящ се в сградата на ул. „Г.Д.” № ***, на
4-ти етаж, с площ от 76.51 кв.м, състоящ се от: коридор, дневна с кухненски
бокс, две спални, баня-тоалет, една тераса и един балкон, при граници: ул. „Г.Д.”,
калкан, вътрешен двор, стълбище, асансьорна шахта, коридор и ап.10, ведно с
принадлежащото избено помещение №9, с площ 4.08 кв.м при граници: изба №10,
изба №8 и коридор, както и 7.0995% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи
се на 14.81 кв.м и от правото на строеж върху дворно място, с площ по скица
237.40 кв.м, представляващо УПИ № ****, кв. ***, по плаца на 14-ти микрорайон
на гр. Варна, при граници по скица: ул.„Г.Д.”, ул. „Г.Д.”, УПИ ***
Видно е от представения препис от удостоверение № ЗАО-15377 от
04.05.2010г. издадено от Община Варна, Дирекция „Архитектура, градоустройство и
устройствено планиране”, че към дата 04.05.2010г. не е издаван протокол за
степен на завършеност на жилищна сграда, находяща се в УПИ № ****, кв. ***, по
плана на 14 микрорайон гр. Варна, ул. „Г.Д.” № ***.
От представения по делото /л.49/ заверен препис от констативен протокол
от 06.11.2008г. се установява, че комисия при Дирекция „Архитектура,
градоустройство и устройствено планиране” към Община Варна е установила
завършеност в груб строеж на сградата, в която се намира процесния апартамент.
На л.53 от делото е приобщен акт за приемане на конструкция, обр. 14,
издаден на 23.10.2008г. за процесната жилищна сграда.
В представения препис от констативен протокол от 29.09.2014г. изготвен
от работна група при район „Одесос”, Община Варна е посочено, че процесната
сграда не е довършена до степен ”груб строеж”.
От заключението на вещото лице арх. В.Г.С. по проведената съдебно –
техническа експертиза се установява, че съгласно одобрените инвестиционни
проекти, покривът на сградата е предвиден като комбинация от плоски и скатни
равнини, но част от наклонените покривни плоскости на място са изпълнени като
плоски покриви, която промяна е отразена в екзекутивната документация и в заповедната
книга.
От заключението на вещото лице Ф.Н.Ф. по проведената съдебно –
графическа експертиза се установява, че подписите в констативен протокол от
06.11.2008г. са положени от посочените в него лица, а именно ***; както и
подписите в акт от 27.03.2008г. са положени от посочените в него лица.
По делото са събрани гласни доказатества посредством рзпит на водените
от ищците свидетели – ***, и водените от ответниците М. свидетели – *** Д..
Св. Г. излага, че е посещавал строежа на сградата в началото на 2009г.
и към този момент е имало неизградени фасадните стени. Според свидетеля и към
2011г. също са липсвали ограждащи стени на 5 и 6 етаж, както и не било покрито
на стълбището на мезонета.
Св. *** също излага, че през зимата на 2008г., когато е посетил
строежа, същият не е имал ограждащи стени.
Св. Д. е архитект-проектант на процесния строеж и излага, че строежът е
започнал през 2008г. Есента на същата година, по искане на собствениците на
мезонета, е предприета корекция на покрива над тяхното помещение, който от
скатен се превърнал в плосък покрив. Твърди, че изменената конструкцията е изцяло
завършена и има подписан акт 14. Излага, че мезонетът има малко стълбище, което
свързва кота 13.70 с 16.50, което е оградено с остъклена дограма, но последната
не е част от конструкцията.
Предвид така установеното от фактическа страна съдът достигна до
следните правни изводи:
По допустимостта на исковете:
За да е налице правен интерес от предявения иск за нищожност на
договора, решението по него следва се отрази на правното положение на ищците и
с уважаването му да се постигне определен правен резултат. Като трети на
договора лица ищците имат правен интерес от обявяването му за нищожен, само ако
атакуваният договор засяга конкретни техни материални права, в случая
твърдените идеални части от имота предмет на сделката. Предвид принципната
процесуална забрана по чл.26, ал.2 от ГПК да не се предявяват пред съда чужди
права от свое име, освен в изрично предвидените от закона случаи на процесуална
субституция, ищците са процесуално легитимирани и имат правен интерес да водят
иска за нищожност само до размера на своите права на собственост, чиято защита
търси по съдебен ред. Ето защо е процесуално допустимо ищците да предявят иска
за прогласяване нищожността на договора само досежно идеалната част от
процесния имот, която е тяхна собственост. В този смисъл са Решение №397 от
03.10.2012г. на ВКС по гр.д.№1604/2011г., ІV г.о., Решение №314 от 16.04.2009г.
на ВКС по гр.д.№6430/2007г., III г.о., Решение №299 от 09.01.2012г. на ВКС по
гр.д.№1331/2010г., II г.о. и Решение №155 от 19.03.2010г. на ВКС по
гр.д.№4829/2008г., III г.о.
По основателността на исковете:
Съгласно чл.26, ал.2, пр.1 ЗЗД, нищожни са договорите, които имат
невъзможен предмет. При това основание за нищожност на сделката, липсата на
предмет предхожда или съвпада с момента на сключването на сделката. При начална
обективна невъзможност за изпълнение на сделката, същата има невъзможен
предмет, за разлика от последващата невъзможност, която обуславя само
ангажиране на договорна отговорност и може да бъде основание за разваляне на
облигационната връзка.
Ако при сключването на договора възникването на неговия
предмет е било възможно, договорът обвързва валидно страните и едва ако в
последствие предметът на договора стане невъзможен, тогава валидният договор се
разваля по право или подлежи на разваляне, когато невъзможността е по причина,
за която длъжникът отговаря. В теорията и съдебната практика безспорно се
приема, че е действителна продажбата на
бъдеща вещ /при наличие на известна сигурност за възникването й/, както и на
чужда вещ.
В конкретния случая предмет на атакувания договор е жилище, находящо се
в строяща се жилищна сграда, като същото е подробно индивидуализирано и
съществуващо. Дори да се приеме тезата на ищците, че жилищната сграда не е
завършена в груб строеж, то както бе посочено по - горе това обстоятелство не
води до нищожност на договора, с който е извършено разпореждане със
самостоятелно обособен обект в процесната сграда, тъй като по същество с
процесния договор се урежда право на собственост върху бъдеща вещ. Ето защо
само на това основание иска се явява неоснователен и следва да бъде отхвърлен.
Единствено за пълнота на изложението следва да се отбележи, че от
съвкупния анализ на събраните по делото доказателства и най - вече от
заключението на вещото лице С. може да се направи обоснован извод, че към
датата на сключване на процесния договор за продажба сградата е била изградена
в груб строеж. В подкрепа на този извод е и представения констативен протокол
от 06.11.2008г. на Дирекция „Архитектура, градоустройство и устройствено
планиране”, установяващ завършеност на сградата в груб строеж. Наличието на
констативен протокол от 29.09.2014г., изготвен от работна група при район
”Одесос”, Община Варна, не е основание да се приеме, че процесната сграда не е
довършена до степен „груб строеж”, тъй като същия няма характер на официален
свидетелстващ документ, а такъв касаещ започването на административна процедура
по проверка на законосъобразността на строителството.
С оглед изложеното, съдът намира, че исковете за прогласяване на
нищожността, поради невъзможен предмет, на договора за покупко-продажба на
апартамент №11, находящ се в сградата на ул. „Г.Д.” № ***, на 4-ти етаж, с площ
от 76.51 кв.м, обективиран в нот. акт № 190, том V, per. № 14454, дело 930 от
2008г. на нотариус Павлина Симеонова до размера от по 67/237.40 ид.ч. за всеки
от ищците, или общо 134/237.40 ид.ч. са неоснователни и следва да бъдат
отхвърлени.
Съобразно направените искания и представени доказателства ищците следва
да заплатят на ответниците М. сумата от 500 лв., представляваща внесен депозит
за вещо лице. Същите, както и ответното дружество, не са представили
доказателства за заплатени адвокатски
възнаграждения, поради което исканията в тази им част се явяват
неоснователни.
Водим от горното, съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ исковете с правно основание чл.26, ал.2, пр.първо от ЗЗД на И.Д.И., ЕГН ********** и П.Д.Т., ЕГН **********,***, 14а срещу „И.С.3”
ООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от ***
и Р.К.М., ЕГН ********** и Б.Ф.М., ЕГН **********,*** за прогласяване нищожността
на договор, сключен между ответниците и обективиран в нот. акт № Г.Д. от 2008г.
на нотариус Павлина Симеонова за продажба на недвижим имот, представляващ
апартамент № 11, находящ се в сградата на ул. „Г.Д.” № ***, на 4-ти етаж, с
площ от 76.51 кв.м, състоящ се от: коридор, дневна с кухненски бокс, две
спални, баня-тоалет, една тераса и един балкон, при граници: ул. „Г.Д.”,
калкан, вътрешен двор, стълбище, асансьорна шахта, коридор и ап.10, ведно с принадлежащото
избено помещение №9, с площ 4.08 кв.м при граници: изба №10, изба №8 и коридор,
както и 7.0995% ид.ч. от общите части на сградата, равняващи се на 14.81 кв.м и
от правото на строеж върху дворно място, с площ по скица 237.40 кв.м, представляващо
УПИ № ****, кв. ***, по плаца на 14-ти микрорайон на гр. Варна, при граници по
скица: ул.„Г.Д.”, ул.„Г.Д.”, УПИ ***, до размера от 67/237.40 ид.ч. за всеки от
ищците или общо 134/237.40 ид.ч. поради невъзможен предмет, като неоснователен.
ОСЪЖДА И.Д.И., ЕГН ********** и П.Д.Т., ЕГН **********,***, 14а да заплатят
на Р.К.М., ЕГН ********** и Б.Ф.М., ЕГН **********,***, при условията на
разделност, сумата от 500 лв. /петстотин
лева/, представляваща сторени по делото разноски, на осн. чл.78, ал.1 ГПК.
Решението подлежи на обжалване с въззивна жалба пред Варненския окръжен
съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия: