№ 194
гр. Русе, 18.02.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, IX ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично
заседание на осемнадесети януари през две хиляди двадесет и втора година в
следния състав:
Председател:Васил М. Петков
при участието на секретаря Красимира Цв. Стоянова
като разгледа докладваното от Васил М. Петков Гражданско дело №
20214520101949 по описа за 2021 година
Ищците Б. Б. ЕЮБ. и С. ЛЮТФ. ЕЮБ. твърдят, че в периода 1995г. -2013/2014г. те
като семейство и семейството на ответника ЕРХ. Ф. ЕФР. имали общ бизнес в областта на
земеделието, като обработвали земеделски земи. Фактическата обща дейност била
извършвана от името на ЕТ*** собственост на С.Е. и от името на ЕРХ. Ф. ЕФР., който бил
регистриран земеделски производител. В определен момент и децата на страните се
включили в общата дейност. През 2013/2014г. между семействата възникнали разногласия,
във връзка с което взели решение да прекратят общия бизнес, като доброволно поделят
притежаваните от тях земеделски земи и селскостопанска техника. Ищците като съпрузи
притежавали в режим на СИО имот, който бил съсобствен с ответника ЕРХ. Ф. ЕФР. и
съпругата му АС Е., които притежавали своята част също в режим на СИО, като този имот
бил с № 050017, с площ 12 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски
гробища“. На 24.06.2015г. ЕРХ. Ф. ЕФР. без знанието и съгласието на ищците сключил
договор за аренда с ЕРС. З. ИСМ., на който предоставил ползването на посочения имот за
срок от 30 стопански години при арендно плащане от 30 лева на декар. Ищците сочат, че
към ония момент средния пазарен наем на такъв тип имот бил между 55 и 70 лева на декар и
договорената цена между ЕРХ. Ф. ЕФР. и ЕРС. З. ИСМ. не съответства на пазарната, като
наемите дори за предходни стопански години надхвърляли значително договорената
арендна цена. Ответниците ЕРХ. Ф. ЕФР. и ЕРС. З. ИСМ. са в роднинска връзка, като втория
е съпруг на дъщерята на първия. През 2016 година ищците предявили иск за делба на
посочения имот, който приключил с влязло в сила решение през 2017 година, с което
ищците станали собственици на новообразуван имот № 050037 с площ 6 декара, част от
посочения по-горе имот № 050017 в землището на гр. Сливо поле. Индентификаторът на
1
новообразувания имот е 67444.50.37 и по скица същият е с площ 6002 кв. метра.
През 2020г. вторият ответник- ЕРС. З. ИСМ. е преотдал за срок от една година
процесната нива на „АЕМ АГРО“ ЕООД, ЕИК *********, което дружество е собственост на
ЕРХ. Ф. ЕФР., а управител е съпругата му- АС Е..
Ищците считат, че договорът за аренда, сключен на 24.06.2015г. е нищожен на
основание чл. 26, ал.1, предл. трето от ЗЗД, като накърняващ добрите нрави. Считат, че още
към момента на сключването на договора, неговата цел е била да бъдат ощетени ищците,
което според последните се доказва и от обстоятелството, че на същата дата ответниците
сключили „заробващи“ арендни договори по отношение на всички имоти притежавани общо
от двете семейства. При тази фактическа обстановка ищците правят извод, че договорът
нарушава добрите нрави, тъй като накърнява правото им на собственост и законните им
интереси. Иска се:
прогласяване на нищожността на договора за аренда от 24.06.2015г. на основание чл.
26, ал.1, предл. трето от ЗЗД като накърняващ добрите нрави само по отношение на
новообразувания имот № 67444.50.37 в землището на гр. Сливо поле.
да бъдат осъдени ответниците да предадат на ищците имот № 67444.50.37 в землището
на гр. Сливо поле;
да бъде осъден ЕРХ. Ф. ЕФР. да заплати на ищците сумата 540 лева представляваща
неплатена арендна цена за стопанските 2017/2018г; 2018/2019г. и 2019/2020г. ведно
със законната лихва.
Ответниците оспорват предявените искове. Признават част от твърденията в исковата
молба. Излагат допълнителни твърдения във връзка с отношенията на страните и причините
за възникналите конфликти. Сочат, че на 13.07.2015г. ищците сключили договор за наем за
седем съсобствени имоти с обща площ 26,483 декара с търговска дружество собственост на
сина на ищците Л.С. за срок от десет години и наемна цена от 500 лева годишно, като по
този начин се препятства възможността на ответниците да упражняват правата си в
отдадения под наем имот. И двете страни предявили искове за делба на съсобствени имоти,
като били образувани множество дела за делба. Ищецът неколкократно разоравал засети от
ответниците площи. В отговора се сочи, че всяка от страните е предприемала действия
според разбиранията си за охраняване на правата и интересите си. По образуваното гр.дело
№ 4416/2016г. на РРС за делба на процесния имот ищците имали претенция за обезщетение
за лишаване от ползване, която претенция съдът оставил без уважение, поради наличието на
договор за аренда.
Ответниците твърдят, че са заплатили на ищците дължимата част от арендната цена за
стопанските 2017/2018г; 2018/2019г. и 2019/2020г. Считат, че иска за прогласяване на
нищожност на договора поради нарушаване на добрите нрави е неоснователен, като
навеждат правни и фактически съображения.
От фактическа страна съдът намира за установено следното:
На 24.06.2015г. бил сключен договор за аренда (л.11-13) по силата на който ЕРХ. Ф.
2
ЕФР. предоставил на ЕРС. З. ИСМ. за временно ползване земеделска земя: имот № 050017 с
площ 12 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“, както и
още един имот. Договорът бил сключен за срок от 30 стопански години, а арендната цена
била договорена на 30 лева на декар. ЕРС. З. ИСМ. е съпруг на Мерай Ерхан И., която е
дъщеря на ЕРХ. Ф. ЕФР., видно от удостоверенията на л.63-64 от делото. С решение по гр.
дело № 4416/2016г. (л.14 и сл.) била извършена делба на имот № 050017 с площ 12 декара, в
землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“, като от него били
образувани два нови имота с номера съответно 050037 и 050038 с площ от по 6 декара. С
определение на съда по същото дело имот № 050037 бил поставен в дял на С. ЛЮТФ. ЕЮБ.
и Б. Б. ЕЮБ..
С договор от 29.12.2019г. ЕРС. З. ИСМ. предоставил за временно възмездно ползване
на „АЕМ АГРО“ ЕООД множество имоти, между които и имот № 050037 със срок една
стопанска година и наемно плащане от 30 лева на декар.
По делото е изслушано вещо лице, което дава заключение, че за град Сливо поле
средните рентни плащания са били както следва:
за стопанската 2010/2011г- 27 лева на декар;
за стопанската 2014/2015- 55 лева на декар;
за стопанската 2015/2016- 58 лева на декар;
за стопанската 2020/2021- 67 лева на декар.
По делото са разпитани трима свидетели които потвърждават твърденията на
страните за съвместната им дейност в областта на земеделието, както и за възникналите
конфликти между тях, включително и такива, които са извън предмета на настоящото дело.
Предявеният иск за недействителност на договора за аренда е основателен.
В практиката на ВКС добрите нрави се определят по следния начин:
Противоречие с добрите нрави е налице, когато сделката противоречи на общо
установените нравствено етични правила на морала. Добрите нрави не са писани и
конкретизирани, а съществуват като общи принципи, на чието нарушаване законодателят
е придал правно значение, приравнявайки го по последица с нарушение на закона, затова
вложеният в това понятие смисъл, следва да се тълкува, че в посочената категория
попадат само онези наложили се правила и норми, които бранят правила, принципи, права
и ценности, които са общи за всички правни субекти и чието зачитане е в интерес на
обществените отношения като цяло, а не само на интереса на някоя от договарящите
страни - такива са принципите на справедливостта, на добросъвестността и морала в
гражданските и търговските взаимоотношения, намерили израз в отделни правни норми, а
целта е предотвратяване на несправедливо облагодетелстване. С принципа на
справедливостта в гражданските правоотношения се закриля и защитава всеки признат
от нормите на гражданското право интерес, като се търси максимално съчетаване на
интересите на отделните субекти. Решение № 288 от 29.12.2015 г. на ВКС по гр. д. №
2293/2015 г., III г. о., ГК
3
Един от аргументите на ищците за нарушаване на добрите нрави е
нееквивалентността на насрещните престации по сделката. В съдебната практика се приема,
че нарушението на еквивалентността на престациите може да доведе до недействителност на
сделката поради нарушаване на добрите нрави, но тази нееквивалентност трябва да е
значителна и явна. В цитираното по-горе решение се отива по-далеч, като се приема:
Следователно значителна и явна нееквивалентност на насрещните престации,
която води до нищожност поради противоречие с добрите нрави, е налице, когато
насрещната престация е практически нулева. Когато престацията не е толкова
незначителна, съдът може само да извършва преценка дали не е налице сделка при явно
неизгодни условия, сключена поради крайна нужда/унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД/, ако
такъв иск е предявен.
В по-новата практика се приема, че
Така при договори за продажба на имоти практиката се е ориентирала към разлика
над десет, двадесет и повече пъти между договорената цена и действителната пазарна
или данъчна оценка на имота, за да се приеме нарушаване на добрите нрави.- Решение №
241 от 15.01.2021 г. на ВКС по гр. д. № 3796/2019 г., IV г. о.
Според настоящия състав нееквивалентността на престациите самостояттелно не би
могла да се приеме за нарушение на добрите нрави, независимо колко незначително е
несъответствието. Очевиден аргумент за този извод е съществуването на договор за дарение.
Както и обстоятелството, че понякога се сключват сделки с нееквивалентни престации, по
легитимни съображения, които остават извън сделката.
Следва обаче да се направи отчетлива разлика между хипотезата, когато сделката
засяга само правата на лицата, които са участвали лично в нея от хипотезата при която
сделката засяга права и интереси на лица, които не са участвали лично при сключването й.
Типичен пример за втората хипотеза е сделка сключена от представител. За нея обаче
законодателят е предвидил изрично защита за представлявания, като ако сделката е
сключена във вреда за представлявания, то тя не произвежда действие спрямо него (чл.40
ЗЗД). Тук закона не изисква нееквивалентността на престациите да е значителна, достатъчно
е сделката да уврежда представлявания, и тя няма да породи правно действие. Това законово
разрешение би могло да се приеме и като граница на добрите нрави за сделки сключени при
условията на чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието, сключени само от един от
съсобствениците. Когато действията на единия съсобственик ще рефлектират върху
правната сфера на другия съсобственик, то първия трябва да не уврежда интересите на
втория- това произтича от принципа на добросъвестност в гражданските отношения, която е
част от добрите нрави. При сделките по чл.3 ал.4 от Закона за арендата в земеделието (в
съответната редакция) закона създава една фикция че съсобственика сключил сделката
действа и като представител на останалите съсобственици (защото сделката обвързва
последните). Това е още един аргумент за приложението на правилото на чл. 40 ЗЗД за
сделки сключени само от един съсобственик при условията на чл.3 ал.4 от Закона за
4
арендата в земеделието в редакцията му действала между 2007г. и 2017г.
Процесният договор е сключен на 24.06.2015г. Арендната цена на сходни имоти за
стопанската 2015/2016г. е 58 лева на декар (според заключението на вещото лице, което
съдът кредитира), а процесния договор е сключен при цена от 30 лева на декар- т.е.
ответниците са сключили сделката при цена около половината от пазарната. Това засяга
интересите на другите съсобственици в степен, която е несъвместима с добрите нрави.
Положението става още по-укоримо от морална гледна точка като се съобрази
обстоятелството, че ЕРХ. Ф. ЕФР. предоставяйки в аренда имота и увреждайки другия
съсобственик, фактически облагодетелства собственото си семейство, което получава
ползването на имота за половината от пазарната му цена.
Друг аргумент за нарушаване на добрите нрави, е че договор, който обвързва и
неучаствалия в сключването му съсобственик е сключен за изключително дълъг период от
30 години. Обичайно не се сключват договори за аренда за толкова дълъг период и при
фиксирана цена. Добрите нрави и добросъвестността не изключват възможността да се
предостави под аренда имот за срок от 30 години, но би следвало да има разумна причина за
това и да е предвиден механизъм за индексиране на арендната цена във времето съобразно
пазарните изменения и инфлацията. Особено когато сделката ще засегне правата и на лица,
които не са участвали при сключването й. В случая няма никаква разумна причина имота да
се предостави на трето лице за ползване предвид обстоятелството, че съсобствениците се
занимават със земеделие и дори наемат земи за дейността си.
Не е предвиден механизъм за индексация на арендната цена в съответствие с
пазарните изменения и инфлацията. Може да се приеме за общоизвестно обстоятелство, че
съществува инфлация, както и че цените и наемите на имотите в дългосрочен план винаги
нарастват независимо от това, че за по-кратки периоди може да има и обратна тенденция.
Видно от заключението на вещото лице арендната цена на сходни имоти е нараснала от 27
лева на декар за стопанската 2010/2011г. на 67 лева на декар за стопанската 2020/2021г. Т.е.
за период от 10 години арендната цена е нараснала около два пъти и половина. Ако се
екстраполира тази тенденция за тридесетгодишен период увеличението на арендната цена
би било над 15 пъти в края на периода спрямо началото. Дори и да не е в такъв размер
увеличението на цената, несъмнено страните по сделката са разбирали, че за 30 годишен
период пазарната арендна цена ще се увеличи многократно, както и че това ще засегне
негативно правата на собствениците на имота. Сключвайки сделката разбирайки това,
страните нарушават принципа на добросъвестност, съответно и добрите нрави.
В конкретния случай сключването на договор за аренда за срок от 30 години
фактически лишава ищците от възможността да се ползват от собствеността си, а това
нарушава чл.1 от Протокол 1 към ЕКЗПЧ, съгласно който;
Βсяко физическо или юридическо лице има право мирно да се ползва от своите
притежания. Никой не може да бъде лишен от своите притежания освен в интерес на
обществото и съгласно условията, предвидени в закона и в общите принципи на
международното право.
5
Дори и договора да беше сключен на пазарна арендна цена и да беше предвиден
механизъм за индексация на цената в съответствие с пазарните изменение и инфлацията,
само по себе си сключването на договор, който лишава съсобственик от възможността да се
ползва от имота си в продължение на 30 години без неговото съгласи,е нарушава добрите
нрави, както и посочената норма от ЕКЗПЧ.
В обобщение следните обстоятелства разгледани в тяхната съвкупност водят до
несъмнен извод за нарушение на добрите нрави при сключването на процесния договор:
Договорът е сключен без съгласието на единия от съсобствениците при цена, която е
половината от реалната пазарна цена;
Без съгласието на единия от собствениците договорът е сключен за изключително
дълъг период от време, като фактически лишава ищците от възможността да ползват
имота си за през целият им живот в трудоспособна възраст.
Не е предвиден механизъм за индексация на арендната цена в съответствие с
пазарните изменение и инфлацията при срок на договора от 30 години.
Договорът за аренда уврежда интересите на съсобствениците, които не са участвали
при сключването му, като същевременно облагодетелства семейството на сключилия
лично договора ответник .
Според настоящия състав всяко едно от изброените обстоятелства и само е
достатъчно за да се признае нарушение на добрите нрави и съответно недействителност на
договора, а всичките, в тяхната съвкупност правят извода за недействителност несъмнен. По
тези съображения искът за обявяване на недействителност на сделката поради нарушаване
на добрите нрави е основателен и следва да се уважи.
Предвид факта, че иска за недействителност на договора за аренда се уважава, то
следва да се уважи и иска за предаване на владението на поземлен имот с идентификатор
67444.50.37 с площ 6002 кв. метра в землището на гр. Сливо поле. Безспорно е между
страните, а се установява и от решението по гр. дело № 4416/2016г. на РРС, че С. ЛЮТФ.
ЕЮБ. и Б. Б. ЕЮБ. са собственици на имот с № 050037, с площ 6 декара, в землището на
гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“, който е новообразуван имот при
разделянето на имота предмет на процесния договор за аренда. Видно от приложената на
л.13 скица имот с идентификатор 67444.50.37 и с площ 6002 кв. метра има номер по
предходен план 050037. Иска за предаване на владението следва да се уважи само срещу
ответника ЕРС. З. ИСМ., който дължи неговото връщане на основание чл. 34 от ЗЗД и чл.
108 от ЗС. Не се установява към настоящия момент ЕРХ. Ф. ЕФР. да владее имота или да го
държи на друго основание от свое име, поради което искът за връщане на имота предявен
срещу този ответник следва да се отхвърли.
По исковете за арендна цена:
Исковете за стопанските 2017/2018 и 2018/2019г. са неоснователни. Видно от
приложените на л.45 и л.46 от делото на ищците са преведени сумите от по 180 лева, за
6
които е изрично посочено, че представляват наем за процесния имот за стопанските
2017/2018 и 2018/2019г. За стопанската 2019/2020г. наемът се твърди, че е изпратен с
пощенски запис, но не се установява сумата да е получена поради което в тази част искът е
основателен и следва да се уважи в размер на 180 лева.
Разноски:
Ищците са заплатили:
316 лева държавна такса;
1200 лева адвокатско възнаграждение;
312 лева възнаграждение за вещо лице и
5 лева такса за удостоверение
Или общо 1833 лева разноски за производството. Като се съобрази изхода на делото
(исковете за недействителност се уважават изцяло, искът за предаване на владението се
уважава срещу единия ответник и се отхвърля срещу другия, а искът за арендни плащания
се уважава частично), както и цената на отделните искове, на ищците следва да се присъдят
разноски в размер на 1604,42 лева.
Ответниците имат направени разноски в размер на 900 лева, от които съразмерно на
отхвърлената част от исковете следва да им се присъди сумата 112,23 лева.
След насрещна компенсация на ищците следва да се присъдят 1492,19 лева разноски
по делото. Мотивиран така съдът
РЕШИ:
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО в отношенията между Б. Б. ЕЮБ., ЕГН **********
и С. ЛЮТФ. ЕЮБ., с ЕГН ********** и двамата с адрес гр.С**обл. Русе, ул. Р***, от една
страна
и от друга страна ЕРХ. Ф. ЕФР., ЕГН ********** с адрес гр.С** ул. В** и ЕРС. З. ИСМ.,
ЕГН **********, с адрес с. Б**, общ. Самуил, обл. Разград, ул.И**, че сключеният на
24.06.2015г. договор за аренда между ЕРХ. Ф. ЕФР. и ЕРС. З. ИСМ. на два имота, единият от
които- имот № 050017, с площ 12 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността
„Турски гробища“ е недействителен по отношение на новообразувания имот № 050037, с
площ 6 декара, в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски гробища“,
представляващ по скица имот № 67444.50.37 в землището на гр.С** с площ 6002 кв.м, на
основание чл. 26 ал.1 предложение трето от ЗЗД, като накърняващ добрите нрави.
ОСЪЖДА ЕРС. З. ИСМ., ЕГН **********, с адрес с. Б**, общ. Самуил, обл. Разград,
ул.И** да предаде на Б. Б. ЕЮБ., ЕГН ********** и С. ЛЮТФ. ЕЮБ., с ЕГН ********** и
двамата с адрес гр.С**обл. Русе, ул. Р*** владението на поземлен имот с идентификатор
имот 67444.50.37, с площ 6002 кв.м , в землището на гр.С** обл. Русе, в местността „Турски
гробища“, номер по предходен план 050037, при съседи, имоти 67444.50.16, 67444.50.200,
67444.50.38, 67444.50.4, 67444.50.15, като отхвърля иска на Б. Б. ЕЮБ. и С. ЛЮТФ. ЕЮБ. за
7
предаване на владението на същия имот предявен срещу ЕРХ. Ф. ЕФР., ЕГН ********** с
адрес гр.С** ул. В**.
ОСЪЖДА ЕРХ. Ф. ЕФР., ЕГН ********** с адрес гр.С** ул. В** да заплати на Б. Б.
ЕЮБ., ЕГН ********** и С. ЛЮТФ. ЕЮБ., с ЕГН ********** и двамата с адрес гр.С**обл.
Русе, ул. Р*** сумата 180 лева представляваща арендна цена по договор за аренда от
24.06.2015г. за стопанската 2019/2020г. със законната лихва върху тази сума за периода от
12.04.2021г. до окончателното изплащане, като отхвърля исковете за заплащане на 360 лева
арендна цена за стопанските 2017/2018г. и 2018/2019г.
ОСЪЖДА ЕРХ. Ф. ЕФР., ЕГН ********** с адрес гр.С** ул. В** и ЕРС. З. ИСМ.,
ЕГН **********, с адрес с. Б**, общ. Самуил, обл. Разград, ул.И** да заплатят на Б. Б.
ЕЮБ., ЕГН ********** и С. ЛЮТФ. ЕЮБ., с ЕГН ********** сумата 1492,19 лева разноски
по делото, след насрещна компенсация на задълженията за разноски.
Решението подлежи на обжалване пред Русенски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Русе: _______________________
8