№ 2358
гр. София, 16.04.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-Б СЪСТАВ, в публично
заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния
състав:
Председател:Красимир Мазгалов
Членове:Цветелина Ал. Костова
Виктория Недева
при участието на секретаря Михаела Огн. Митова
като разгледа докладваното от Цветелина Ал. Костова Въззивно гражданско
дело № 20241100514280 по описа за 2024 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.
Образувано е по въззивна жалба от ответника К. Д. Г., ЕГН **********, срещу
решение № 10307/30.05.2024 г. по гр.д. № 68432/2023 г. на Софийския районен съд,
127 състав, с което същият е осъден на основание чл. 233, ал. 1, изр. 1 ЗЗД да опразни
и предаде на Е. П. Л., ЕГН **********, държането върху нает по силата на прекратен
договор за наем недвижим имот, представляваща апартамент, находящ се в гр. София,
бул. *******, четвърти надпартерен етаж, със застроена площ то 120 кв.м., с
идентификатор 68134.1001.534.1.9.
Жалбоподателят излага съображения, че решението е неправилно, поради
нарушение на материалния закон, съществено нарушение на съдопроизводствените
правила и необосновано.Сочи, че твърдяният от ищцата договор за наем от 2016 г. не е
действащ между страните, а действащ е такъв от 2021 г., поради което и наемното
правоотношение не е прекратено. Заявява, че е несъстоятелно твърдението на ищцата,
че не е плащал наемните вноски и режийните разходи, както и че последната е спряла
електрозахравнането в имота и по този начин го е лишила от възможност да го
използва по предназначение. Твърди, че при постановяването на съдебния акт
първоинстанционният съд не се е съобразил с представените доказателства от негова
1
страна, които установяват, че предявеният иск е неоснователен, а отделно от това при
разглеждане на делото е нарушил правото му на защита. Ето защо, моли съда да
отмени обжалваното решение и вместо него да постанови друго, с което да отхвърли
предявения иск.
Въззиваемата страна - ищцата Е. П. Л., чрез процесуалния си представител адв.
Л., е депозирала в срока по чл. 263 ГПК отговор на въззивната жалба, с който я
оспорва. Сочи, че решението е законосъобразно и постановено при правилна преценка
на събраните по делото доказателства. Моли да се потвърди решението. Претендира
разноски за въззивната инстанция.
Софийски градски съд, като прецени събраните по делото доказателства, въз
основа на закона и във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на
атакувания съдебен акт, достигна до следните фактически и правни изводи:
Районният съд се е произнесъл по иск с правно основание чл. 233, ал. 1 ЗЗД за
предаване на имота след прекратяване на договор за наем.
В съответствие с правомощията си по чл. 269 ГПК по реда на въззивната
проверка, настоящият състав намира, че оспореното решение е валидно и допустимо
постановено. При постановяване на решението съдът не е допуснал нарушения на
императивни материално правни норми.
При изясняване на делото СРС подробно е обсъдил фактите, за които са
ангажирани доказателства по делото, поради което настоящият състав намира, че не
следва да преповтаря фактическата обстановка, установена от СРС, а препраща към
нея на основание чл. 272 ГПК. Въззивният съд ще обсъди само доказателствата
относими към оспорванията във въззивната жалба.
Съобразно правилата за разпределяне на доказателствената тежест (чл. 154, ал.
1 от ГПК), за уважаване на иска за предаване на имота, в тежест на ищеца е да докаже:
съществуването на наемно правоотношение, по което наетата вещ е предадена на
наемателя и волеизявление от страна на ищеца за прекратяване (разваляне) на
договора за наем, което е достигнало до ответника. Ответникът следва да докаже
правопогасяващите и правоотричащите си възражения, както и да установи факта, че е
изпълнил задължението да върне имота след прекратяване на договора за наем.
Между страните не е спорно, поради което, с доклада по чл. 146, ал. 1 ГПК,
СРС е обявил за безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между
Е. П. Л. и К. Д. Г. е възникнало валидно облигационно правоотношение по отношение
на процесния недвижим имот, че държането на имота е предадено от наемодателя на
наемателя, както и че ответникът продължава да ползва същия.
Посочените обстоятелства се установяват и от обсъдените и приети пред СРС
доказателства. В открито съдебно заседание на 16.05.2024 г. ответникът не е оспорил,
2
че продължава да ползва имота.
Спорен е факта кой договор е действал между страните към датата на подаване
на исковата молба в съда, доколкото ищцата твърди, че към този момент е действал
договор от 14.11.2016 г., а ответникът твърди, че е действал такъв от 01.09.2021 г.
Доколкото обаче разликата в уговорките в двата договора касае единствено дължимата
месечна наемна цена, то в случая за основателността на иска е без правно значение
горното обстоятелство.
Относно релевантното спорно обстоятелство, а именно фактът на прекратяване
на договора за наем, в допълнение към изложеното от СРС и като съобрази
възраженията на страните в настоящото производство, въззивният състав намира
следното:
Както е приел и СРС, в съответствие с материалния закон, съгласно нормата на
чл. 238 ЗЗД всяка от страните може да се откаже от наемното правоотношение, като
предизвести другата страна един месец по-рано. Това право за прекратяване на
безсрочния наемен договор от всяка страна възниква по силата на закона без да е
необходимо другата страна да е в неизпълнение на своите задължения по договора.
За да се осъществи прекратяването е необходимо единствено отправянето на
писмено предизвестие до наемателя и изтичането на законоустановения едномесечен
срок на предизвестието.
Въззивният съд приема, че законосъобразно и при съвкупна преценка на
доказателствата СРС е достигнал до извод, че по делото се установява прекратяване на
договора за наем от страна на ищцата.
Настоящият състав споделя изводите на СРС, че дори да се приеме, че
предизвестието за прекратяване на наемното правоотношение, изпратено до
ответника, да не е редовно връчено от ЧСИ преди подаване на исковата молба, няма
пречка тя да бъде връчена с получаване преписа от исковата молба и книжата към нея
от страна на наемателя, което е станало на 16.05.2024 г. Поради това е обоснован
извода на СРС, че изявлението на ищеца - наемодател за прекратяване на договора и
освобождаване на имота е достигнало до насрещната страна по договора. В този
случай 1 - месечния срок на предизвестието за прекратяване ще изтече в рамките на
съдебното производство. Като факт с правно значение за спора, това обстоятелство
следва да се съобрази от съда, при условията на чл. 235, ал. 3 ГПК.
В съответствие с практиката на съдилищата е и извода на СРС, че наемните
отношения между страните са прекратени с факта на подаването на исковата молба по
чл. 233, ал. 1 ЗЗД, която по същество също има характер на предизвестие по смисъла
на чл. 238, ал. 1 ЗЗД. (решение № 113 от 28.07.2009 г. по т. д. № 753/2008 г., т. к., ІІ т. о.
на ВКС).
3
След прекратяване на наемните правоотношения, същите не могат да бъдат
продължени или подновени едностранно от бившия наемател, при което положение
съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1 ЗЗД той е длъжен да върне наетата вещ, която
задържа без правно основание. Изискуемостта на това задължение е настъпила, а
наемателят е изпаднал в забава по отношение изпълнението.
В обобщение настоящият състав се солидаризира с изводите на СРС, че
доколкото ответникът – въззивник не твърди и не ангажира доказателства изискуемото
задължение за връщане на наетия имот да е изпълнено, искът по чл. 233, ал. 1 ЗЗД е
основателен.
Що се отнася до възраженията за нарушено право на защита, то не се
установява първоинстанционният съд при разглеждане на делото да е нарушил това
право на ответника.
Понеже решаващите изводи на съда съвпадат с тези на СРС, оспореното
решение е законосъобразно постановено и обосновано, с оглед изразеното срещу него
недоволство и следва да бъде изцяло потвърдено.
По разноските:
При този изход на спора само въззиваемата страна има право на разноски, но
доколкото такива не са направени, то не следва да бъдат и присъждани.
С оглед изхода на спора и предвид представените пред съда от процесуалния
представител на въззиваемата Е. П. Л. договор за правна защита и съдействие,
въззивникът следва да бъде осъден да заплати на основание чл. 38, ал. 2, вр. с чл. 36 от
Закона за адвокатурата адвокатско възнаграждение на адв. М. О. Л. от САК в размер на
400 лева.
Въззивникът няма право на разноски за настоящото производство.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 10307/30.05.2024 г., постановено по гр.д. №
68432/2023 г. на СРС, 127 състав.
ОСЪЖДА на основание чл. 38, ал. 2, вр. с чл. 36 от Закона за адвокатурата К. Д.
Г., ЕГН **********, да заплати на адв. М. О. Л. от САК, личен адвокатски №
*******, служебен адрес: гр. София, бул. ******* сумата от 400 лв. – адвокатско
възнаграждение за осъществено безплатно процесуално представителство в полза на
въззиваемата страна в настоящото производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред ВКС с касационна жалба в
4
едномесечен срок от съобщаването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
5