Р Е Ш Е Н И Е
гр. София, 07.07.2020
г.
В И М Е Т О Н А Н
А Р О Д А
Софийският окръжен
съд, гражданско отделение, IV- ти първоинстанционен състав, в
открито съдебно заседание на 04.06.2020 г., в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИРИНА СЛАВЧЕВА
при участието на секретаря
Даниела Ангелова, разгледа докладваното от съдията гр. д. № 683/2019 г. и, за да се произнесе, взе предвид следното:
Л.Е.И. и Д.А. И. са
предявили чрез адв. М.К. от САК искове срещу Х. Л.Я., П.Д.Г. и Г.Д.Г. с правно
основание чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 189 и сл. от ЗЗД. Ищците твърдят, че на
15.06.2012 год. между ответницата Я. и съпруга й Д. Я. от една страна, като
продавачи и ищцата, от друга страна, като купувач, бил сключен договор с н.а. №
139/2012 год. на нотариус с район на действие РС-Е.П., по силата на който
продавачите продали на купувача УПИ X-74 с площ 760 кв.м., находящ се в с. К., община Е.П.,
ведно с построената в него жилищна сграда на един етаж със ЗП 70 кв.м.. На
15.01.2018 год. продавачът Д. Я. починал и оставил наследници по закон – Х. Я.
– съпруга, П.Г. – дъщеря и Г.Г. – син. Към момента на
сделката ищцата е била в брак с ищеца Д. И., поради което закупеният недвижим
имот е бил в режим на СИО. Продажната цена в размер на 28 000 лв. била
заплатена изцяло от купувача в деня на подписване на договора по сметка на
ответницата Х. Я.. Преди закупуване на имота във връзка с проверка на
собствеността ищците извършили съответни справки в имотния регистър към Агенция
по вписванията, като по партидата на имота и по персоналните партиди на продавачите
не били установени вписани тежести. На 10.05.2013 год. с определение по гр.д. №
610/2012 год. на РС-Е.П. ищците били конституирани като ответници по предявени
искове от трети лица – В. Д., Л. Д. и С.Д. срещу продавача Х. Я. с правно
основание чл. 108 от ЗС, като исковата молба е била вписана на 30.08.2012 год.,
т.е. повече от два месеца след сключване на процесната прехвърлителна
сделка. С решение № 93/12.07.2019 год. по гр.д. № 3591/2018 год. на ВКС на РБ било признато за установено
спрямо ищците и продавачите, че третите посочени по-горе лица са собственици на
основание наследствено правоприемство и съдебна спогодба за делба на част от
описания по-горе недвижим имот, както и на жилищната сграда, като ищците в
настоящото производство са осъдени да предадат владението на имота на
признатите за собственици лица. Молят съда да приеме, че ищците са претърпели частична
евикция по отношение на процесния имот, като същите
са били добросъвестни към момента на сделката – не са знаели за съществуването
на права и претенции на трети лица, което поражда и правния им интерес от
предявените с настоящата искова молба искове с правно основание чл. 189, ал. 1,
изр. първо от ЗЗД вр. чл. 190, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 87, ал. 3 от ЗЗД за
разваляне на процесния договор поради неизпълнение на основното задължение на
продавача да прехвърли на купувача собствеността върху целия продаваем имот –
земя и сграда; иск за връщане на платената цена в размер на 28 000 лв.,
иск за заплащане на направените разноски по сключване на договора в размер на
1274,20 лв., предвид добросъвестността на купувача, и разноски за вещта в
размер на 186,18 лв.
- заплатени местни данъци и такса смет за периода 2013 – 2019 год.; иск с правно основание чл. 191, ал. 1 от ЗЗД за
заплащане на сумата 2 992 лв. – разноски по делото, приключило с влязлото
в сила съдебно решение, с което ищците са били съдебно отстранени от имота;
както и иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за заплащане на сумата
8 400 лв. – неустойка в размер на 30% от цената на договора.
На ответниците е
бил връчен препис от исковата молба и доказателствата и в едномесечен срок от
връчването е постъпил писмен отговор.
В писмения отговор
ответниците не оспорват изложената в исковата молба фактическа обстановка.
Оспорват исковете по основание и размер по следните съображения:
Считат, че исковете
с правно основание чл. 189, ал. 1, изр. 1 от ЗЗД във вр. чл. 190, ал. 1 от ЗЗД
и чл. 87, ал. 3 от ЗЗД са неоснователни, тъй като купувачът има право да
развали продажбата по този ред, само когато продадената вещ принадлежи изцяло
на трето лице, като по делото това условие не е налице. Твърдят, че в случая не
може да се приеме, че ищците не биха сключили договора, ако са знаели, че част
от мястото и жилищната сграда
принадлежат на трети лица, тъй като частта от дворното място с площ 155 кв.м.,
собственост на трети лица, е незначителна /по-малко от 20% от имота/, а
жилищната сграда била в окаяно състояние към момента на продажбата и без
съществена стойност, като ищцата на практика заплатила само дворното място.
Поради това считат, че не е налице условието по чл. 190, ал. 1 от ЗЗД за
разваляне на продажбата. Според ответниците е приложима разпоредбата на чл.
190, ал. 2 от ЗЗД, според която купувачите могат да искат намаляване на цената
и обезщетение за вредите, но такъв иск не е предявен. Неоснователността на
главния иск за разваляне на договора води до неоснователност и на акцесорните
искове за връщане на платената цена и разноските по договора. В случай, че
съдът развали процесния договор оспорват исковата претенция по чл. 191, ал. 1
от ЗЗД по размер – считат, че претендираното от ищците адвокатско
възнаграждение за представителство по делото, завършило с решение №
93/12.07.2019 год. на ВКС по гр.д. № 3591/2019 год. в размер на 2 500 лв.
е прекомерно. Считат, че с оглед неоснователността на главния иск за разваляне
на договора следва да бъде отхвърлен акцесорният иск за заплащане на договорена
неустойка в размер на 30% от продажната цена. В случай, че съдът развали
процесния договор, оспорват исковата претенция по чл. 92, ал. 1 от ЗЗД по
размер и моли съда да намали
неустойката, съгласно чл. 92, ал. 2 от ЗЗД, тъй като претендираната неустойка в
размер на 8 400 лв. е прекомерно голяма в сравнение с претърпените вреди.
Оспорват също така претенцията на ищците ответниците да бъдат осъдени да
заплатят процесните суми солидарно, тъй като не са налице предпоставките на чл.
128, ал. 1 от ЗЗД за неделимост на задължението, а при евентуално разваляне на
договора тримата ответници ще станат собственици на имота при квоти 4/6 ид.ч. за Х. Я. и по 1/6 ид.ч. за П.Г.
и Г.Г., като именно при тези квоти тримата ответници
дължат заплащане на каквито и да било суми, произтичащи от процесния договор.
Събраните по делото писмени
доказателства безспорно установяват описаната по-горе фактическа обстановка
относно сключения между страните договор за покупко-продажба, обективиран в
н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012
год., по силата на който продавачите са продали на ищците описания по-горе имот
за сумата 28 000 лв., като ищцата е заплатила и разходите по сключване на
сделката в размер общо на 1274,20 лв.; липсата на вписани към момента на
сделката тежести; съдебното отстраняване на ищците от имота с влязло в сила
решение № 93/12.07.2019 год. по гр.д. № 3591/19 год. на ВКС на РБ. С това
решение е признато за установено по отношение на ищците и продавачите Х. Л.Я. и
Д. Г. Я., починал в хода на процеса и заместен от наследниците си по закон – ответниците П.Г. и Г.Г., че
третите лица В. Д., Л. Д. и С.Д. са собственици на следния недвижим имот,
предмет на описания по-горе нотариален акт, а именно: част от УПИ X-74 в кв. 5 по плана на с. К. с площ 155 кв.м., заключена
между букви М-1, Б, В, И, М-1 в кафяв цвят на скица-Приложение № 1 към
заключението на в.л. Грънчовски /л. 29 по
настоящото дело/, както и на жилищната
сграда на един етаж със застроена площ от 70 кв.м., като ищците по настоящото
дело са осъдени да предадат владението на частта от дворното място и на
жилищната сграда на признатите за собственици лица, по исковете с правно
основание чл. 108 от ЗС. В съдебния процес за евикция
ищците в настоящото дело да направили разноски в общ размер от 2500 лв., видно
от представените в оригинал договори за правна защита в настоящото
производство. Видно от приемо-предавателен протокол от 02.10.2019 год. ищците
са предали владението върху имота на третите лица, признати за негови
собственици, като са им заплатили и разноските в касационното производство в
размер на 492 лв. Видно от представените с исковата молба приходни квитанции,
от придобиване на имота до настоящия момент ищците са заплащали дължимите местни
данъци и такса смет, като за периода 2013 – 2019 год. ищците са заплатили общо сумата
186,18 лв.
Според показанията на св.
Стоименов през 2012 год. ищецът споделил с него, че има желание да закупи имот
в с. К. с къща за живеене, тъй като дядото на съпругата му е родом оттам и им е
любимо място. След огледи и проучвания и на други къщи се спрели на процесния имот в долния край на
селото. Сградата била със стабилни основи, като следвало да се направи ремонт
на покрива и вътрешен основен ремонт. Сделката била сключена. За да стане
сградата годна за живеене ищците извършили редица СМР още в годината на
продажбата – направили ремонт на покрива, сменили дограмата, сложили бетон на
площадката пред къщата, стабилизирали основите отстрани с колони и оградни пояси; в къщата направили кухня и баня с тоалетна и
канализация; водопровод и шахти; включили тръби за мръсната вода в
канализацията; направили стълби за таванското помещение; поправили ел.
инсталацията и сложили бойлер; изциклили и боядисали
дюшеметата. От самото закупуване на парцела и къщата ищците имали намерение да
живеят в имота, като не са имали никога идеята да събарят сградата, а искали да
я пригодят за живеене, за да прекарват известно време в годината там. Ищците направили и подобрения в дворното
място – насадили дръвчета, вкл. лозови насаждения, поставили скеле; ремонтирали
оградата След като започнали делата за отстраняването им от имота, ищците
преживели силен стрес, тъй като били вложили много средства и желание в
покупката и ремонта на къщата.
При така установената фактическа
обстановка съдът направи следните изводи от правна страна:
Предявеният главен иск е с правно
основание чл. 189, ал. 1 вр. чл. 190, ал. 1 и чл. 87,
ал. 3 от ЗЗД.
Според
тази разпоредба, ако част от продадената вещ принадлежи на трето лице
или вещта е обременена с права на трето лице,
купувачът може да поиска разваляне
на продажбата по съдебен ред
и обезщетение според предходния член, когато според обстоятелствата
трябва да се приеме, че
той не би
сключил договора, ако знаеше това.
Съдът намира за установено от събраните по делото доказателства, че ищците не
биха сключили договора при наличието на знание за правата върху имота на
третите лица. Според показанията на разпитания по делото свидетел ищците са
закупили имота, именно защото къщата е била със стабилни основи и може да се
приспособи за живеене, като целта им е била да имат жилище в с. К., където да
могат да си почиват и да прекарват известно време през годината, вкл. съботите
и неделите. Същите са реализирали това свое намерение, като непосредствено след
покупката на имота са извършили описаните по-горе ремонтни дейности и са
направили къщата годна за обитаване, с всички необходими удобства за това.
Видно от приетите по делото комбинирана скица към заключението на в.л. Грънчовски и протокол за трасиране на гранична линия,
границата между процесния парцел и имота на третите лица преминава през средата
на закупената от ищците къща. В останалата част от дворното място, която не е
предмет на евикция, остава само незастроено дворно
място с площ около 600 кв.м. и терасата, като имотът не може да се използва за
целите, за които е закупен. Съдът намира за безспорно доказано, че за ищците е
отпаднал изцяло интереса от сделката, като същите не биха закупили имота, ако
знаеха за правата на третите лица. Това налага предявеният главен иск да бъде
уважен, като бъде развален сключения договор с с
н.а. № 139/2012 год. на нотариус с район на действие РС-Е.П..
По делото не се спори, а и от представения
нотариален акт се установява, че купувачите са заплатили изцяло на продавачите
уговорената продажна цена в размер на 28 000 лв. по банков път в „Б. ДСК“ ЕАД,
в подкрепа на което е и представеното извлечение от банкова сметка ***. 87 на
името на Х. Я.. С оглед това ответниците следва да бъдат осъдени да върнат на
ищците платената продажна цена, на основание чл. 189, изр. 2, пр. 1 от ЗЗД
На
основание чл. 189, ал. 1, изр. 2, пр. 2 от ЗЗД ответниците дължат на ищците като
добросъвестни купувачи и разноските по договора, както
и необходимите и полезни разноски за вещта.
Установи се, че ищците са направили разноски по
сключване на договора в размер на 1274,20 лв., от които: сумата 406,20 лв. -
платени нотариални такси /фактура № 20714/15.06.2012 год. на л. 78/, сумата 840
лв. – местен данък в полза на Община Е.П. /вносна бележка на л. 79/ и сумата 28
лв. – такса за вписване на нотариалния акт /вносна бележка на л. 80/. Направили
са и необходими разноски за вещта в размер на 186,18 лв. - заплатени местни данъци и такса смет
за периода 2013 – 2019 год. Общият размер на разноските по този иск възлиза на
1460,38 лв.
Съгласно
чл. 191, ал. 1 от ЗЗД при съдебно отстраняване купувачът може да иска още и
заплащане на разноските по делото, приключило с решението за съдебно
отстраняване. В производството пред всички инстанции по предявените искове с
правно основание чл. 108 от ЗС, приключило
решение № 93/12.07.2019 год. на ВКС на РБ, с което е уважен искът на
третите лица, ищците са направили разноски за процесуално представителство в
общ размер на 2500 лв. по сключените договори за правна защита с адв. Вълканов
от САК на л. 70, 74, 75 и 77 по делото, като разноските са реално заплатени,
видно от представените по делото вносни документи /нареждания за касови
преводи/. Недоказано остана възражението на ответниците за прекомерност на така
уговореното и заплатено адвокатско възнаграждение от страна на купувачите –
ответници в производството по чл. 108 от ЗС. Съгласно чл. 7, ал. 5 от Наредба №
1 от 09.07.2004 год. за процесуално представителство, защита и съдействие по искове
по чл. 75, 76 и 108 от ЗС възнаграждението се определя съобразно
интереса на представляваната страна според правилата на ал. 2,
но не по-малко
от 600 лв. за недвижими
имоти или вещни права върху
тях, за всяка инстанция. В случая
производството по делото е приключило след отмяна на влязло в сила решение по
гр.д. № 466/2014 год. на СОС по реда на чл. 303 и сл. от ГПК, връщане на делото
за ново разглеждане и последваща отмяна на решението по гр.д. № 255/2017 год.
на СОС, като делото е разглеждано от три съдебни инстанции и с оглед неговата и
фактическа и правна сложност заплатеното от ответниците адвокатско
възнаграждение не е прекомерно и направените разноски в съдебното производство
подлежат на възстановяване от ответниците. С решение № 93/12.07.2019 год. на
ВКС, с което е уважен иска на третите лица по чл. 108 от ЗС ищците в настоящото
производство са осъдени да им заплатят припадащата се част от сторените
разноски в размер на 492 лв., като сумата е изцяло заплатена
/приемо-предавателен протокол от 02.10.2019 год./ и също подлежи на
възстановяване от страна на продавачите по договора. Общо разноските по делото
възлизат на сумата 2992 лв.
Съгласно
чл. 189, ал. 1, изр. последно от ГПК за другите вреди продавачът отговаря съгласно общите правила за неизпълнение на задължението. В т.
2 от нотариалния акт страните са уговорили, че при неизпълнение на договорното
задължение на продавачите да прехвърлят имота, свободен от всякакви тежести и
права на трети лица, и това доведе до ограничаване ползването на имота или на
част от него от страна на купувача, същите му дължат неустойка в размер на 30%
от продажната цена, или – 8400 лв. В случая, предвид претърпяната ефективна евикция, довела до предаване владението на част от имота на
третите лица, налице е основание за заплащане на предвидената в договора
неустойка, на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД. Недоказано остана възражението на
ответниците за прекомерност на неустойката. Съдът намира, че същата съответства
изцяло на добрите нрави и не излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции и не е прекомерна с
оглед обстоятелството, че частичното неизпълнение е довело до изгубване на
интереса от сделката в цялост, предвид изложените по-горе съображения. Прекомерна е уговорената неустойка, когато се оказва несъразмерно
голяма в сравнение с претърпяните вреди. За да се пристъпи към
намаление на неустойката, трябва да се установи
в какво съотношение се намира неустойката
спрямо действителните вреди-прекомерна ли е тя или не
е. Правната теория приема, че дори
ако никакви вреди
не са произтекли
за изправната страна, само на това основание не може да
бъде намалявана неустойката, щом не е прекомерна. Намаляването не цели да
установи пълна еквивалентност между неустойката и действителните вреди. Такъв подход би лишил неустойката от обезпечителната й роля, а и би й отрекъл наказателната функция.
В случая
цената на сделката е 28 000 лв., като дори да приемем, че тази сума
представлява само цената на дворното място /с оглед лошото състояние на
жилищната сграда/, ищците по настоящото дело са отстранени приблизително от 1/5
част от имота, чиято цена възлиза приблизително на 5600 лв., поради което и
уговорената неустойка не е прекомерна.
По
изложените съображения предявените искове следва да бъдат уважени изцяло. Не са
налице предпоставките на чл. 128, ал. 1 от ЗЗД за осъждане на ответниците да заплатят процесните
суми солидарно. При разваляне на договора тримата ответници ще станат
собственици на имота при квоти 4/6 ид.ч. за Х. Я. и
по 1/6 ид.ч. за П.Г. и Г.Г.,
като именно при тези квоти тримата ответници дължат заплащане на процесните
суми, произтичащи от разваляне на договора.
При този
изход на спора ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на ищците сумата
3984 лв., представляваща направените по делото разноски, на основание чл. 78,
ал. 1 от ГПК.
Воден от горното, съдът
Р
Е Ш И :
РАЗВАЛЯ сключения на 15.06.2012 год. с н.а. № 139,
том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 год. на нотариус Х.
*** действие РС-Е.П. с рег. № 521 договор за покупко – продажба на недвижим
имот, съгласно който Х. Л.Я. ЕГН ********** и Д. Г. Я. с ЕГН ********** –
продавачи са прехвърлили чрез покупко-продажба на Л.Е.И. с ЕГН ********** - купувач, следния недвижим имот: УПИ X-74 с площ 760 кв.м., находящ се в кв. 5 по плана
на с. К., при посочени граници и съседи, ведно с построената в него жилищна
сграда на един етаж със застроена площ от 70 кв.м., за сумата 28 000 лв.,
на основание чл. 189, ал.1 от ЗЗД вр. чл. 87, ал.3 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. Л.Я. с ЕГН **********, П.Д.Г. с ЕГН ********** и Г.Д.Г. с ЕГН ********** да заплатят на Л.Е.И. с ЕГН ********** и Д.А. И. с ЕГН **********
сумата 28000 /двадесет и осем хиляди/ лева, както
следва: Х. Я. – 18 666,66 лв., а П.Г. и Г.Г. – всеки
по 4 666,67 лв., представляващи платената цена по договора, сключен с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 год. на нотариус с район на действие РС-Е.П.,
на основание
чл. 189, ал.1, изр. 2, пр. 1 от ЗЗД, ведно със законната лихва
върху тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.09.2019
год. до окончателното изплащане, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. Л.Я. с ЕГН **********, П.Д.Г. с ЕГН **********
и Г.Д.Г. с ЕГН ********** да заплатят на Л.Е.И. с ЕГН **********
и Д.А. И. с ЕГН ********** сумата 1460,38 лв. /хиляда четиристотин и
шестдесет лева и тридесет и осем стотинки/, представляваща следните разноски по
сключване на договора с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 год.:
406,20 лв. - платени нотариални такси, 840 лв. – местен данък в полза на Община
Е.П., 28 лв. – такса за вписване на нотариалния акт и 186,18 лв. - необходими
разноски за вещта:
заплатени местни данъци и такса смет за периода 2013 – 2019 год., както следва: Х. Я. – 973,58 лв., а П.Г. и Г.Г. – всеки по 243,40 лв., на
основание чл. 189, ал. 1, изр. 2, пр. 2 и 3 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на
подаване на исковата молба – 30.09.2019 год. до окончателното изплащане, на
основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. Л.Я. ЕГН **********, П.Д.Г. с ЕГН ********** и Г.Д.Г. ЕГН ********** да заплатят на Л.Е.И. с ЕГН ********** и Д.А. И. с ЕГН **********
сумата 2992 /две хиляди деветстотин деветдесет и два/ лева, представляваща
разноските по гр.д. № 610/2012 год. на ЕлПРС до
окончателното му приключване пред всички инстанции, както следва: Х. Я. –
1994,66 лв., а П.Г. и Г.Г. – всеки
по 498,67 лв., на основание чл. 191,
ал. 1, пр. 2 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от датата на подаване на исковата молба – 30.09.2019 год. до
окончателното изплащане, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. Л.Я. с ЕГН **********, П.Д.Г. с ЕГН ********** и Г.Д.Г. с ЕГН ********** да заплатят на Л.Е.И. с ЕГН ********** и Д.А. И. с ЕГН **********
сумата 8400 /осем хиляди
и четиристотин/ лева, представляваща неустойка в размер на 30% от продажната
цена по договора, сключен с н.а. № 139, том II, рег. № 3488, дело № 245/2012 год. на нотариус с район на действие РС-Е.П.,
както следва: Х. Я. – 5 600 лв., а П.Г. и Г.Г. – всеки по 1 400 лв., на основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД, ведно със законната лихва върху тази сума, считано от датата на подаване
на исковата молба – 30.09.2019 год. до окончателното изплащане, на основание
чл. 86, ал. 1 от ЗЗД.
ОСЪЖДА Х. Л.Я. с ЕГН **********,
П.Д.Г. с ЕГН ********** и Г.Д.Г. с ЕГН ********** да заплатят на Л.Е.И.
с ЕГН ********** и Д.А. И. с ЕГН ********** сумата 3984 /три хиляди деветстотин осемдесет и четири/ лева,
представляваща направените по делото разноски, на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК.
Решението
може да се обжалва пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от
съобщаването му на страните.
СЪДИЯ: