РЕШЕНИЕ
гр.Русе, 29.09.2012 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, IX гр. състав, в публично
заседание на осемнадесети септември през две хиляди и дванадесета година в
състав:
Районен съдия: ВАСИЛ ПЕТКОВ
при секретаря Д.В. като разгледа докладваното от
съдията гр. дело № 11797 по описа за
2011
година, за да се произнесе, съобрази
Ищците Т. и М. Ганеви, А.А.
и П.П. твърдят, че са собственици на недвижим имот находящ се в гр. Русе по ул.
„Б.....”
№ .... с
идентификатор 63427.2.248 по кадастралната карта на гр. Русе. С нотариален акт
от 28.12.2006г. учредили на ЕТ „Интерфин- Христо Кудинов” със седалище в гр.
Русе право на строеж за изграждане на шестетажна жилищна сграда с паркомясто,
гараж и два магазина в съсобствения им недвижим имот, като търговецът се
задължил да обезщети собствениците на земята с част от изградените в новата
сграда обекти. Сградата била построена и въведена в експлоатация през м.
декември 2008 година. При учредяването на правото на строеж ищците учредили на
ЕТ „Интерфин- Христо Кудинов” и право на ползване на частта от дворното място
определено по инвестиционния проект за четири паркоместа. Впоследствие ищците
разбрали, че в одобрения инвестиционен проект няма определена част от дворното
място, която да е предвидена за 4 паркоместа. Ищците считат, че учредяването на
право на ползване е нищожно поради липса на предмет, тъй като частта от
дворното място върху която е учредено това право е неопределена и
неопределяема.
Ответникът ЕТ „Интерфин-
Христо Кудинов” извършил преустройство и промяна на предназначението на част от
обектите в сградата- магазин, гараж и
паркомясто в заведение за бързо хранене. Покрил цялата дворна площ с тента,
разположил маси и столове и я обособил в лятна градина към заведението си,
което изключило възможността ищците да ползват незастроената част от двора.
След подадени сигнали до контролните институции първият ответник прибрал
външното обзавеждане, но и след това единствено той държи ключа от металната
входна врата към двора.
С договор от
30.05.2008г. ответникът ЕТ „Интерфин- Христо Кудинов” прехвърлил търговското си
предприятие на вторият ответник- „Интер Браво” ЕООД, гр. Русе. Тъй като и
двамата ответници се представляват от Х. С. К. ищците считат, че те държат без
правно основание цялата незастроена част от дворното място с площ 194,15 кв.
метра. Искат да бъде прогласена нищожността на частта от договора с която е
учредено право на ползване поради липса на предмет, да бъде отменен
нотариалният акт в съответната част и ответниците да бъдат осъдени да предадат
на ищците владението върху цялата незастроена част от дворното място.
Ответниците оспорват
предявените искове. Навеждат доводи, че с инвестиционния проект само се
индивидуализира частта от дворното място върху която е учредено правото на
ползване. Сделката с която е учредено
правото на ползване е търговска и съгласно чл. 293 ал.3 от ТЗ ищците нямат
право да се позовават на нищожността тъй като по време на изпълнението на
задълженията по договора не са оспорили действителността на сделката.
Ответниците оспорват и
иска за предаване на владението на незастроената част от имота, като
възраженията им са противоречиви- считат, че учреденото право на ползване е
действително, и същевременно твърдят, че не го упражняват.
От фактическа
страна съдът намира за установено следното:
На 28.12.2006г.
с нотариален акт № 74 на нотариус П. Трендафилова (л.12-14) ищците са учредили
на първия ответник- ЕТ „Интерфин- Христо
Кудинов” право на строеж върху свое собствено дворно място – УПИ XIV-248, кв. 126 по
рег. план на гр. Русе с административен адрес ул. „Борисова” № 74 и с площ 340
кв. метра, като са си запазили право на строеж 34,7874% идеални части от
правото на строеж. Със същият нотариален акт ищците са учредили на ЕТ „Интерфин- Христо
Кудинов” вещно право описано по следния начин: „право на ползване на частта от
дворното място определено по инвестиционния проект за четири паркоместа”. Установи се по делото, че е бил изработен
инвестиционен проект в който е било предвидено съществуването на четири
паркоместа върху недвижимия имот посочен по-горе, както и че тези паркоместа са
отпаднали от окончателния одобрен инвестиционен проект.
Спори се между
страните дали уредяването на право на ползване върху площта отредена за
паркоместа е нищожна поради липса на предмет, като ищеца навежда доводи, че
след като паркоместата липсват в одобрения инвестиционен проект, то липсва
предмет на правото на ползване.
Искът за
нищожност е основателен. Сделката сключена на 28.12.2006г. с нотариален акт №
74 на нотариус П. Трендафилова е нищожна в оспорваната част поради невъзможен
предмет по смисъла на чл. 26 ал.2 от ЗЗД. Правните съображения за нищожност
обаче са различни от изложените в исковата молба. Фактът, че в одобрения
инвестиционен проект липсват четирите паркоместа е ирелевантен. За да стигне до
извод за нищожност на сделката съдът изхожда от следните правни съображения:
Съгласно чл.
111 ал.1 от ЗС „Разпоредбите относно недвижимите вещи се прилагат и спрямо вещните
права върху недвижимите имоти, ако законът не постановява друго.” От този
текст следва, че право на ползване може да се учреди върху недвижима вещ, която
може самостоятелно да бъде предмет на право на собственост и съответно може
самостоятелно да бъде прехвърляна. Например- избеното помещение към едно жилище
не може да се продава отделно от където следва, че върху него не може да се
уредява самостоятелно и вещно право на ползване.
Паркомястото
не е самостоятелна вещ, поради което то не може да се притежава самостоятелно,
не може да се прехвърля самостоятелно, а следователно върху него не може да се
учредява право на ползване. Арумент за това е разпоредбата на чл. 200 ал.1 от ЗУТ- „Реално
определени части от поземлени имоти в границите на населените места и селищните
образувания могат да се придобиват чрез правни сделки или по давност само ако
са спазени изискванията за минималните размери по чл. 19.” Паркоместата (или частта от дворното
място отредена за паркоместа) в случая са именно реално определени части от
поземлен имот и те не могат да се придобиват тъй като не отговарят на
изискванията за лице и площ на чл. 19 от ЗУТ. А след като паркоместата не могат
да се придобиват то върху тях не може да се учредява и право на ползване по аргумент
на чл. 111 ал.1 от ЗС.
На следващо
място- дори и паркомястото да можеше да се прехвърля и върху него да се
учредява право на ползване има и друг аргумент за невъзможност на предмета.
Няма спор, че паркоместата не са съществували към момента на учредяване на
правото на ползване. Собствеността върху несъществуваща недвижима вещ не може
да бъде предмет на правна сделка, а съответно върху несъществуваща вещ не може
да се учреди право на ползване (чл. 111 ал.1 ЗС). По отношение на бъдещи вещи
може да се сключи само предварителен договор, но не и да се учредяват вещни
права върху тях. Това е друго основание за невъзможност на предмета на
учреденото право на ползване.
Искът за
нищожност следва да се уважи и по отношение на двамата ответници. ЕТ „Интерфин- Христо
Кудинов” е страна по сделката и от изявленията му може да се
направи извод, че претендира права от оспорваната сделка. Ответникът „Интер
Браво” ЕООД е придобил търговското предприятие на ЕТ „Интерфин- Христо Кудинов” с договор от
23.04.2008г. (публикуван в Търговския регистър) в който договор е посочено
изрично, че се прехвърля и процесното право на ползване. При това положение
ищците имат интерес да установят нищожността на сделката и по отношение на
втория ответник „Интер Браво” ЕООД, което дружество е сключило договор за
придобиване на спорното право на ползване. Без значение е дали последния
договор е прехвърлил спорното право или не, а същественото е, че „Интер Браво”
ЕООД е сключило сделка която има за предмет и спорното право на ползване, което
създава предпоставки за спор с ищеца. Двамата ответници търговци се
представляват и притежават от едно и също лице- Христо Кудинов, който факт
съобразен заедно с прехвърлянето на търговското предприятие (с изрично
посочване на правото на ползване) също е аргумент за допустимост на иска за
нищожност предявен против „Интер Браво” ЕООД.
Предявен е и
иск с правно основание чл. 108 от ЗС за собственост върху частта от дворното
място върху, върху която е било учредено правото на ползване. Безпорно е по
делото, че ищците са собственици на УПИ XIV-248, кв. 126 по
рег. план на гр. Русе с административен адрес ул. „Борисова” № 74 и с площ 340
кв. метра, като този факт се установяваи от приложените на л.6-8 и на л.12-14
нотариални актове.
Незастроената
част от дворното място е била заключена от Х.К.- установява се от показанията
на св. Л. и Г. А.. Наличието на заведение отворено за посетители не изключва
твърденията, че двора е бил заключен- даже напротив - св. К.(посочена от
ответниците) заявява, че дворното място е било отворено през цялото работно време на заведението, а вратите са заключвани
след приключване на работното време, като ключа за входната врата е бил
предоставен на работещите в заведението от Хр. К.. Това сочи, че ищците не са
имали достъп до дворното място като собственици, а само през работното време на
заведението. Освен това позлването на дворното място за целите на заведението
също нарушава правото на собственост на ищците. Иска за собственост е
основателен и следва да се уважи и срещу двамата ответници. Ключа за входа към
незастроеното място е държан от Хр. К., а той представлява и двамата ответници.
Пърият ответник ЕТ „Интерфин- Христо Кудинов” е придобил правото на ползване върху
частта от незастроеното дворно място, а вторият ответник - „Интер Браво” ЕООД е
сключил сделка с която му се прехвърля и посоченото право на ползване. Спорно е
дали тази сделка има транслативен ефект, но този спор излиза извън предмета на
настоящото дело. По тази причина ищците имат интерес осъдителното решение да
бъде постановено и срещу двамата ответници, тъй като ако бъде осъден само
единият от ответниците е възможно да се осуети изпълнението на решението, като
се предявят възражения от името на другия ответник, което ще доведе до нови
съдебни производства. Безспорно се
установява, че вратата към дворното място е била заключена от Хр. Кудинов,
липсват обаче категорични данни в качеството му на представляващ на кой от
ответниците е действал той, поради което съдът счита, че и двамата ответници
следва да бъдат осъдени да предадат владението върху дворното място.
Неоснователно
е възражението на ответника за приложение на чл. 293 ал.3 от ТЗ.: „Страната не може да се
позовава на нищожността, ако от поведението й може да се заключи, че не е
оспорвала действителността на изявлението”. Чл. 293 носи заглавие „Форма” и е
свързан с формата на търговската сделка поради което съдът счита, че може да се
санира по този ред единствено търговска сделка, която е нищожна поради липса на
форма. При останалите случаи на нищожност чл. 293 ал.3 е неприложим- няма да се
санира сделка която противоречи на закона или сделка с невъзможен предмет-
предмета така или иначе не съществува и сделката не може да породи правното си
действия.
Ищците правят искане за
отмяна на нотариалният акт, в частта с която е сключена нищожната сделка.
Настоящият състав на съда счита, че на отмяна по реда на чл. 537 ал.2 от ГПК
подлежат само констативните нотариални актове, ако констатацията на нотариуса
по въпроса, кой е ноосител на едно право е невярна. Нотариалните актове за
правни сделки не подлежат на отмяна, доколкото в тях не се констатират неверни
обстоятелства, а нотариуса удостоверява, че определени лица са се явили пред
него и са направили съответни волеизявления. В този смисъл са Решение № 322 от
19.04.2010 г. на ВКС по гр. д. № 777/2009 г., I г. о., ГК, Решение № 483 от
15.07.2010 г. на ВКС по гр. д. № 991/2009 г., I г. о., ГК и др.
Искането за отмяна на нотариален акт по чл. 537 ал.2 (чл.
431 ал.2 от отменения ГПК) не представлява самостоятелен иск, а законна
последица от разрешаването на спора за материално право, която
настъпва дори и да няма направено искане за отмяна на нотариалният акт- в този смисъл
е Тълкувателно решение № 178 от
30.VI.1986 г. по гр. д. № 150/85 г., ОСГК. И доколкото споменатото искане не
представлява самостоятелен иск, ако не са налице предпоставките за уважаването
му, съдът не дължи произнасяне по това искане в диспозитива на решението, като
изричен диспозитив се произнася само когато искането се уважава.
По делото са
събрани и доказателства, които съдът не намира за необходимо да обсъжда, тъй
като те по никакъв начин не биха повлияли на изхода от делото и се отнасят до
факти и доводи, които са ирелевантни.
Ответниците
следва да заплатят на ищците разноски както следва- на А.А. и П.П.- по 400 лева
възнаграждение за адвокат и по 200 лева заплатена държавна такса, а на Т. и М.
Г. по 200 лева възнаграждение за адвокат
и по 200 лева заплатена държавна такса.
Мотивиран така съдът
Р Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО между Т.Т.Г. с ЕГН **********,
М.И.Г., ЕГН **********, и двамата с адрес ***, А.А.А., ЕГН ********** *** и П.С.П.,
ЕГН ********** *** от една страна и от друга страна ЕТ „ИНТЕРФИН-ХРИСТО КУДИНОВ”
представлявано от собственика Х. И. К. със седалище и адрес на управление гр. Русе,
ж.к. „Дружба 1”, бл. 16, вх.2, ет.3, ЕИК ********* и „ИНТЕР БРАВО”- ЕООД, гр.
Русе ул. „Свети Наум” № 7, ЕИК ********* че договорът сключен с нотариален акт
№ 74 , том VI,
рег.
№ 6825, дело 897 от 28.12.2006г. на нотариус П. Трендафилова, рег. номер 220 по
регистъра на Нотариалната камара Е НИЩОЖЕН ПОРАДИ НЕВЪЗМОЖНОСТ НА ПРЕДМЕТА,
САМО В ЧАСТТА, С КОЯТО Т.Т.Г., М.И.Г., А.А.А.,
и П.С.П. са учредили на ЕТ „Интерфин- Христо Кудинов” право на ползване на частта от
дворното място определено по инвестиционния проект за четири паркоместа.
ОСЪЖДА на основание чл. 108 от Закона за
собствеността ЕТ „ИНТЕРФИН-ХРИСТО КУДИНОВ” представлявано от собственика Х. И.
К.със седалище и адрес на управление гр. Русе, ж.к. „Дружба 1”, бл. 16, вх.2,
ет.3, ЕИК ********* и „ИНТЕР БРАВО”- ЕООД, гр. Русе ул. „Свети Наум” № 7, ЕИК
********* да предадат на Т.Т.Г. с ЕГН **********, М.И.Г., ЕГН **********, и
двамата с адрес ***, А.А.А., ЕГН ********** *** и П.С.П., ЕГН ********** ***
незастроената част от дворното място представляващо УПИ XIV-248, кв. 126 по
рег. план на гр. Русе с административен адрес ул. „Борисова” № 74 и с площ 340
кв. метра, който имот е с идентификатор 63427.2.248.
ОСЪЖДА ЕТ „ИНТЕРФИН-ХРИСТО КУДИНОВ”
представлявано от собственика Христо И. Кудинов със седалище и адрес на
управление гр. Русе, ж.к. „Дружба 1”, бл. 16, вх.2, ет.3, ЕИК ********* и
„ИНТЕР БРАВО”- ЕООД, гр. Русе ул. „Свети Наум” № 7, ЕИК ********* да заплатят на
ищците разноски по делото в размери както следва:
-
400 лева на Т.Т.Г. с ЕГН **********;
-
*** лева на М.И.Г., ЕГН **********;
-
*** лева на А.А.А., ЕГН ********** и
-
600 лева на П.С.П..
Решението подлежи на
обжалване пред РОС в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Районен съдия:/п/