Р
Е Ш Е
Н И Е
№1340
гр.Пловдив, 18.11.2019 година
В ИМЕТО НА НАРОДА
Пловдивски окръжен съд, гражданско отделение ,Ігр.с.,в публично заседание на седемнадесети октомври през
две хиляди и деветнадесета година ,в състав:
Окръжен съдия:Атанаска Букорещлиева
при
участието на секретаря Елена Ангелова, като разгледа докладваното гр.д.№1520 по
описа за 2018 г. ,за да се произнесе ,взе предвид следното:
Производството
по делото е образувано по искова молба, подадена от „Мотомекс“
ООД с ЕИК *********, седалище - ****, против „Еликон“
ЕООД с ЕИК *********, със седалище и адрес на управление- ****.
Изложени са в исковата молба обстоятелства ,че на
15.03.2018г. между ответника, в
качеството на продавач, и ищеца ,в качеството на купувач, е сключен предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти с предмет: поземлен имот с
идентификатор 56784.539.533, находящ се в **** с площ от 2 000 кв.м, ведно с построената в имота
сграда с идентификатор 56784.539. 533.1, със застроена площ от 255 кв.м, ведно
с всички подобрения и приращения в имота.
Договорената между страните продажна цена била в размер на 383 350 лв. На
16.03. 2018г. ищецът превел на ответника капаро в размер на 60 000 лв.,
като остатъкът от цената в размер на 323 350 лв. следвало да бъде платен в
деня на изповядване на окончателния договор пред нотариус. Твърди се, че към
датата на подписване на предварителния договор дружеството-продавач не е било
собственик на описаните имоти, като същите са били предмет на публична продан
по изпълнително дело № 20178240407454. Уговорката между страните била,че
продавачът „Еликон“ЕООД ще продаде на купувача
имотите след като ги придобие от публична продан, провеждана от ЧСИ К. П. по
посоченото изпълнително дело. Твърди се, че с влязло в сила на 15.05.2018 г. постановление
за възлагане изх.№ ***/ ***г. и вписано в АВ, Имотен регистър под акт № 185,
том 45 от 23.05.2018г., процесните имоти са възложени
на „Еликон“ ЕООД. Въпреки придобиването собствеността
върху имотите, ответникът не изпълнил задължението си по чл. 3, т. 5 от процесния договор, съгласно която клауза, продавачът е
трябвало да уведоми купувача за настъпването на това обстоятелство, като му
представи копие от влязлото в сила постановление за възлагане, да му определи
дата и час за сключване на окончателен договор и го покани да извърши второто
плащане. Напротив, на 27.05.2018г. ищецът получил уведомление на електронния си
адрес, че „поради възникнали форсмажорни обстоятелства“ ответникът не е в
състояние да изпълни предварителния договор при условията, договорени при
подписването му, и моли същият да бъде прекратен по взаимно съгласие. Ищецът
твърди, че форсмажорни обстоятелства не са настъпвали и посочените от ответника
обстоятелства не го освобождават от задълженията му по предварителния договор в
т.ч. да прехвърли на купувача правото на собственост върху имотите. Водено от
желанието за финализиране на сделката, „Мотомекс“ ООД
изпратило покана за сключване на окончателен договор до „Еликон“
ЕООД. На 18.06.2018г. страните се явили в кантората на Нотариус Е.С., рег. № ***,
в гр. ***, но окончателен договор не бил сключен, тъй като ответникът отново
неоснователно отказал сключване на такъв. С оглед изложеното и като се поддържа, че ищецът е
изпълнил поетото с предварителния договор задължение да заплати част от
уговорената продажна цена за имота от 60 000лв., има готовност да плати и
остатъка от нея, освен това, ответникът е придобил собствеността върху обещания
имот, се иска от съда да постанови решение за обявяване за окончателен
предварителния договор от 15.03.2018г. ,с който „Еликон“
ЕООД ,като продавач, продава на „Мотомекс“ ООД ,като
купувач ,поземлен имот с идентификатор 56784.539. 533, находящ
се в **** с площ от 2 000 кв.м, ведно с построената в имота
сграда с идентификатор 56784.539.533.1 ,със застроена площ от 255 кв.м, ведно с
всички подобрения и приращения в имота.
Наред с горното,
ищецът сочи, че съгласно уговореното в предварителния договор ответната страна
е в забава да изпълни задължението си за сключване на окончателен договор, при
което дължи неустойка по чл.7,ал.1 от договора в размер на 0,5% на ден от
стойността му /383 350лв./. Ето защо ,същият претендира да бъде осъдено ответното
дружество да му заплати сумата от 19 167,50 лв., представляваща неустойка
за периода от 19.06.2018 г. до 28.06.2018 г., ведно със законната лихва от
датата на подаване на исковата молба до окончателното изплащане на главницата.
Претендира разноски.
В едномесечния срок по чл. 131 от ГПК
ответникът „Еликон“ ЕООД депозира отговор на исковата
молба, с който е изразил становище за неоснователност на предявените искове. Не
оспорва, че между страните е сключен на 15.03.2018г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот- поземлен имот с идентификатор 56784.539.533,
ведно с построената в имота сграда с идентификатор 56784.539. 533.1. Твърди, че
от страна на ищеца е налице неизпълнение по предварителния договор, тъй като
същият не е платил договорената цена на недвижимите имоти. На 14.05.2018г. и
27.05.2018г. „Еликон“ ЕООД изпратило на „Мотомекс“ ООД уведомления, че поради настъпило съществено
изменение на обстоятелствата, които не са били предвидени, е необходимо
предоговаряне на продажната цена. Като такива обстоятелства се посочват:
подписано споразумение между ответника и „ГУСВ“ ЕАД, съгласно което, предишният
собственик се съгласява да оттегли частната жалба, депозирана против
постановлението за възлагане, както и опрощаване на сумата от 26 684,53
лв. от задължението на „ГУСВ“ ЕАД по изпълнителното дело на ЧСИ П.. Излагат се
твърдения за вредоносно поведение от страна на посредника по сделката Г.Х.Б.,
което станало известно на управителя на дружеството след подписване на процесния предварителен договор и което се изразява в
получаването на неправомерна облага в размер на 65 000 лв., получени във
връзка с изпълнително дело по описа на ЧСИ М. чрез „Пропърти
мениджмънт“ ЕООД. Твърди се още, че е била постигната устна уговорка между
страните за корекция на продажната цена, както и че едва на дата 18.06.2018г. „Еликон“ ЕООД се е снабдило с всички необходими документи и
е било в състояние да сключи окончателен договор. Сочи се също така, че
уговорената цена от 383 350 лв. е без ДДС, а такъв данък следва да се
начисли, тъй като продавачът е регистрирано лице по смисъла на ЗДДС. Целта на
явяване при нотариуса е била сключване на окончателен договор, а не
предоговаряне на начини на плащане, но тъй като до изповядване на сделката не
се стигнало поради отказ да се плати цената, то на 27.06.2018г. „Еликон“ ЕООД изпратило до ищцовото
дружество уведомление за разваляне на предварителния договор, като е задържало
платения задатък. Едновременно с него е пратена и
покана за заплащане на неустойка в размер на 60 000 лв. в 7-дневен срок от
получаване на уведомлението. Ответникът счита, че с изпратеното и получено на
27.06.2018г. уведомление е надлежно упражнено правото му на разваляне на
договора в хипотезата на чл.87, ал.2 ЗЗД във вр. с
чл.7, ал.2, пр.2 от договора. Наред с изложеното основание за разваляне на
договора по чл.87,ал.2 ЗЗД ответникът поддържа ,че в случая е налице хипотезата
на чл.307 от ТЗ , като се позовава на стопанска непоносимост, дължаща се на
подписаното споразумение между „Еликон“ ЕООД и „ГУСВ“
ЕАД за опрощаване на задължения в размер на 26 684,53лв. По отношение ищцовата претенция за заплащане на неустойка, изразява
становище за нейната неоснователност, като твърди, че ищецът е неизправна
страна по предварителния договор. Ето защо, моли съда да отхвърли изцяло
исковете на „Мотомекс“ ООД. Претендира разноски.
Подробни съображения по спора са изложени в писмени бележки на представляващия
дружеството- К.М..
Приети са за съвместно разглеждане в настоящото
производство насрещни искове с правно основание чл. 92 от ЗЗД и чл.
307 от ТЗ, съединени при условията на евентуалност, предявени от „Еликон“ ЕООД против „Мотомекс”ООД.
В исковата молба ,с която са предявени насрещните
искове, се сочи че между страните е сключен на 15.03.2018г. предварителен
договор за покупко-продажба на недвижими имоти-ПИ с идентификатор
56784.539.533, ведно с построената в имота сграда с идентификатор
56784.539.533.1. Твърди се, че прехвърлителят по този
договор- „Еликон“ЕООД ,към датата на неговото
сключване, не е бил собственик на имотите, придобил е собствеността върху
същите на 15.05.2018г. въз основа на влязло в сила постановление за възлагане
на недвижими имоти, издадено от ЧСИ К. П. по изп. д.№454/2017г.
Съгласно сключения предварителен договор, продажната цена на имотите била
уговорена в размер на 383 350лв. без ДДС. На 16.03.2018г. купувачът платил
сума от 60 000лв., представляваща капаро, а остатъкът от 323 350 лв. е
следвало да бъде заплатен в деня на подписване на окончателен договор. Твърди
се, че от страна на купувача е налице неизпълнение на
поетото по този договор задължение за заплащане на продажната цена на
недвижимите имоти, като същият не се е съгласил и с искането на продавача за
предоговаряне на тази цена, което е било необходимо поради изложените в исковата
молба обстоятелства. Затова, на 27.06.2018г. „Еликон“
ЕООД е изпратило уведомление до „Мотомекс“ООД за
разваляне на предварителния договор, както и покана за заплащане на неустойка в
размер на 60 000 лв. в 7-дневен срок от получаването й, дължима съгласно
чл.7, ал.2, пр.2 от договора от 15.03.2018г. Ищецът счита, че с изпратеното и
получено на 27.06.2018г. уведомление е надлежно упражнено правото на разваляне
на договора в хипотезата на чл.87,ал.2 ЗЗД във вр. с
чл.7, ал.2, пр.2 от договора, като в определения срок ответникът не е заплатил
търсената сума.
Ето защо, се иска „Мотомекс“
ООД да бъде осъдено да заплати на ищеца по насрещния иск сумата от 60 000
лв., представляваща неустойка за неизпълнение съгласно чл.7, ал. 2 от
разваления предварителен договор, като счита договора за развален извънсъдебно-
с изпратеното до ищеца уведомление или с подаването на насрещната искова молба.
Претендира и присъждане на лихва за забава в размер на 1 419,50 лв. върху
сумата от 60 000 лв., за периода – от 05.07.2018г. /датата на изпадане на „Мотомекс“ ООД в забава / до 27.09.2018г. /датата на
предявяване на насрещната искова молба/,както и законната лихва върху
главницата, считано от деня на предявяване на иска до окончателното плащане.
При условията на евентуалност, в случай че съдът не
уважи предявения иск по чл.92 от ЗЗД и прецени ,че „Мотомекс“ООД
е изправна страна по договора и уважи иска му по чл.19,ал.3 от ЗЗД, „Еликон“ ЕООД ,позовавайки се на стопанска непоносимост, предявява
иск за изменение на предварителния договор от 15.03.2018г. в частта за
продажната цена на процесния имот и моли съда да
постанови решение, с което да измени същата от 383 350 лв. на
410 034,53 лв., като осъди „Мотомекс“ ООД да
заплати сумата от 323 500 лв., представляваща остатък от продажната цена,
както и сумата от 26 684,53 лв., представляваща размера на опростените
вземания по сключеното между „Еликон“ ЕООД и
„ГУСВ“ЕАД споразумение. Искът се основава на твърдения, че след сключване на предварителния
договор от 15.03.2018г. е налице съществено изменение на обстоятелствата за
сключване на този договор, които не са били предвидени, и тези обстоятелства /
сключването на споразумение от 14.05.2018г. между „Еликон“ЕООД
и „ГУСВ“ ЕАД и наличието на посреднически договор от 15.03.2018г., сключен
между дружеството и Г.Б./ са довели до необходимост от предоговаряне на продажната
цена за имотите.
В законоустановения
едномесечен срок по чл. 131 от ГПК постъпва отговор на насрещната искова молба
от „Мотомекс“ ООД, с който се оспорват изцяло
заявените претенции. Твърди се, че не са налице предпоставките за едностранно
разваляне на процесния договор. Поддържа се, че „Мотомекс“ ООД е изправна страна по предварителния договор,
а „Еликон“ ЕООД – неизправна, поради което няма право
да иска разваляне на договора. Съображения, които обосновават изправността на
купувача по сделката, се припокриват с изложеното в исковата молба, депозирана
от „Мотомекс“ ООД. В допълнение ответникът моли съда
да не взема предвид въведените от „Еликон“ ЕООД
твърдения по отношение на комисионния договор, тъй като той е сключен между
посредника и дружеството-продавач и няма отношение към предмета на настоящото
дело.
Съдът, след като прецени събраните по делото
доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:
Безспорно е по делото, а и се установява от
представения предварителен договор, че между „Еликон”ЕООД
/продавач/ и „Мотомекс”ООД /купувач/ е сключен на
15.03.2018г. предварителен договор, съгласно който, продавачът се е задължил да
продаде на купувача правото на собственост върху следните недвижими имоти- поземлен
имот с идентификатор 56784.539.533, находящ се в ****, с площ от 2 000 кв. м, при описаните граници,
ведно с построената в имота сграда с идентификатор 56784.539.533.1, със
застроена площ от 255 кв.м, брой етажи- два, с предназначение- промишлена
сграда, ведно с всички подобрения и приращения в
имота. Договорът е сключен при условие, че продавачът придобие собствеността
върху горепосочените имоти, тъй като към момента на подписването му същите са
били предмет на публична продан, провеждана по изпълнително дело №454/2017г. на
ЧСИ К. П. /чл.2.2/. Съгласно чл.5 от договора, страните са се споразумели продажната
цена за имотите да е в размер на 383 350 лв. /без ДДС/, като купувачът се
е задължил да я заплати заедно със законово регламентирания ДДС по банкова
сметка ***: сума от 60 000лв., представляваща капаро, се заплаща в срок от два
работни дни от подписването на предварителния договор, а остатъкът от цената в
размер на 323 350лв.- в деня на и преди подписване на окончателен договор
под формата на нотариален акт, като условие за подписването му от нотариуса ще
бъде представяне от купувача на заверено от банката платежно нареждане за тази
сума. Според чл.5, ал.2, продавачът се е задължил да не начислява ДДС за
освободените доставки по сделката- стара сграда и прилежащ терен под сградата
по см. на чл.45,ал.3 ЗДДС. Същият се е задължил още да уведоми купувача, че е
придобил собствеността на имотите / вписаното постановление за възлагане служи
като доказателство за това/, да го покани да заплати втората вноска от цената и
му определи ден и час за сключване на окончателен договор, който ден не следва
да бъде по-рано от 20 дни от датата на получаване на уведомлението и не
по-късно от 30 дни от тази дата. Договорени са още отговорностите на страните
при неизпълнение и разноските по придобиването.
Видно от приетото постановление за възлагане на
недвижим имот на ЧСИ К. П. изх.№***/***г. по изпълнително дело №454/2017г. /влязло
в сила на 15.05.2018г. /, поземлен имот с идентификатор 56784.539.533 и
построената в него сграда с идентификатор 56784.539.533.1 са възложени на „Еликон”ЕООД за цена от 275 420лв..
От представената по делото и разменена между страните
електронна кореспонденция се установява, че с писмо от 27.05.2018г. до ищцовото дружество ответникът е заявил, че на неговото
искане за предоговаряне на продажната цена е нямало реакция, поради което желае
сключеният предварителен договор да бъде прекратен по взаимно съгласие и да
върне платеното капаро. Изложил е, че, поради възникнали форсмажорни обстоятелства,
свързани с подписване на споразумение с „ГУСВ“ ЕАД и опрощаване на задължение
на последното, както и с вредоносно поведение от страна на посредника по
сделката, не е в състояние да изпълни договора при уговорените условия. В
отговор на писмото, на 28.05.2018г. ищецът е отправил покана до ответника за
сключване на окончателен договор в нотариална форма в 20- дневен срок т.е. на
18.06.2018г. в 10,30ч., в кантората на нотариус Е. С.. По повод на това от „Еликон” ЕООД са изпратени два имейла, в които е посочено, че
сделка при така уговорената в договора цена може да има без участие на посредниците, както и че срокът за евентуална сделка
започва да тече от датата на вписване на постановлението за възлагане на
имотите, което е станало на 29.05.2018г.
Приет е по делото констативен протокол №190 ,т.1, рег.№2278,
съставен от нотариус С., рег. №***, от който се установява, че на 18.06.2018г. в
кантората на нотариуса в *** са се явили управителите на „Мотомекс“ООД
и на „Еликон“ ЕООД. От отразените в протокола
изявления на явилите се лица става ясно, че представляващият дружеството
–продавач е поискал да се представи платежно нареждане, за да провери дали е
заплатен остатъкът от продажната цена. Управителят на „Мотомекс”
ООД е посочил, че държи сделката да се сключи и има готовност да плати, предложил е нотариалният акт да се
подпише от страните и да остане при нотариуса като гаранция, че сделката ще
бъде извършена, след което да се плати цената и се представи платежното
нареждане, и тогава нотариалният акт да се подпише от нотариуса. От *** на „Еликон” ЕООД- г-н М. е заявено, че същият носи необходимите
документи за сключване на окончателен договор, но поради ненадлежния избор на
нотариус /правото на избор на нотариус е било предоставено на продавача/ и
липсата на плащане на пълната продажна цена се въздържа от сключване на сделка
към този момент. Изложил е, че ще се възползва от правото си да посочи нотариус
за изготвяне на окончателен договор в нотариална форма или на констативен
протокол относно действието или развалянето на договора, относно изпълнението
или неизпълнението на която и да е от страните. От купувача е потвърдено, че на
18.06.2018г. може да бъде изплатен остатъкът от цената на имота, представени са
били решение на Общото събрание на „Мотомекс” ООД за
закупуване на имота и проект на нотариален акт, предложени са различни варианти
за превеждането на цената, с които ответникът не се е съгласил.
На същата дата управителят на „Еликон“
ЕООД е изпратил имейл до ищеца, в който е заявил, че проблем за сключване на
сделката, освен отразеното в констативния протокол, са и некоректните действия
на посредниците -*** Б. и Д.. Посочил е, че
споразумението, сключено между „Еликон” ЕООД и „ГУСВ”
ЕАД, е изцяло в полза на купувача по предварителния договор и го
облагодетелства.
По делото са представени от ответника писмени
доказателства, от които се установява, че на 15.03.2018г. между „Еликон” ЕООД и *** Г.Б. е сключен договор за
посредничество, по силата на който дружеството е възложило, а довереникът е
приел да осигури извънпроцесуално правно съдействие
за придобиването на недвижим имот- ПИ с идентификатор 56784.539.533, заедно с
построената в имота сграда, а също и да осъществи посредничество за последваща продажба
на имота с намерен потенциален купувач- „Мотомекс” ЕООД,
с когото да бъде сключен предварителен договор. В договора е уговорено възнаграждение
за довереника за извършените услуги в размер на 45 350лв. /без ДДС/, което
е следвало да се заплати в деня на сключване на окончателния договор. С
нотариална покана, връчена на ***Б. на 29.11.2018г., от „Еликон”ЕООД
е отправено изявление за разваляне на договора за посредничество.
Установява се, че на 14.05.2018г. между „Еликон”ЕООД и „ГУСВ” ЕАД- длъжник по изпълнително дело №454/2017г.
на ЧСИ П. е подписано споразумение, с което страните са признали наличието на
задължения на последното дружество към настоящия ответник, кредиторът е опростил
изцяло тези задължения, а длъжникът се е съгласил да оттегли подадената частна
жалба срещу постановлението за възлагане на недвижим имот на ЧСИ П. с изх.№***/***г.
На 18.06.2018г. между горепосочените страни е подписан
и протокол за предаване на ответника владението на процесните
недвижими имоти.
Установява се, че 27.06.2018г. ответникът е изпратил
до „Мотомекс” ЕООД уведомление за разваляне на
предварителния договор от 15.03.2018г., поради отказа на купувача да заплати
остатъка от цената преди подписването на окончателен договор, заявил е ,че
задържа даденото капаро и иска да му бъде заплатена неустойка по чл.7, ал.2 в
размер на 60 000 лв., като е определил седемдневен срок за изплащането й.
Въпреки предходното изявление за разваляне на
договора, на 01.11.2019г. ответникът е отправил до „Мотомекс”ООД
и покана, с която кани ищеца да се яви на 05.11.2019г. при нотариус С. за
сключване на окончателен договор в нотариална форма, при следните условия
-продажна цена на процесния недвижим имот -
фиксираната такава по предварителния договор -383 350лв./без ДДС/ и
комисионно възнаграждение за *** Б.-20 000лв.
Във връзка с твърденията на ответника за настъпили
непредвидени обстоятелства след сключване на предварителния договор и
необходимостта от промяна на продажната цена на имотите са представени и други
писмени доказателства- протокол от проведена предходна публична продан на процесните имоти по изп.д.№5559/2016г.
на ЧСИ А., при която за купувач е обявено ЗКИ”Волта”,предложило цена в размер
на 602 222лв.; протокол от 28.09.2017г. на ЧСИ М. за проведена публична
продан по изп. дело №223/2016г. на друг недвижим
имот, собственост на длъжника „ГУСВ” ЕАД, а именно -ПИ с идентификатор
56784.539.481; постановление за възлагане на имота на „ЗКИ Волта”ООД;
нотариален акт №177/03.04.2018г., в който е обективиран
договор за покупко-продажба на имота, сключен между „ЗКИ Волта”ООД и В.К.Д.; решение на ПОС №64/ 07.02.2019г. по
т.д.№82/2018г. /без данни да е влязло в сила/, с което е признато за установено
по отношение на „Пропърти Мениджмънт” ЕООД, че ищецът
„ГУСВ” ЕАД не му дължи суми в общ размер на 127 083,45лв., за събирането
на които е образувано и. д №740/2017г. на ЧСИ Х. С..
В хода на настоящото производство е допусната ССЕ, с
вещо лице В.Ш., чието заключение съдът кредитира като обективно, компетентно
изготвено и неоспорено от страните. Според заключението, дължимият ДДС на облагаемата
с данъка част по предварителния договор за
покупко-продажба, а именно -за поземления имот е в размер на 11 315,05лв.,
като за старата сграда в имота не се дължи ДДС съгласно чл.45 ЗДДС. Изчислен е
от вещото лице и размерът на претендираната от ищеца
неустойка, който за исковия период -19.06.2018г.-28.06.2018г. възлиза на
19167,50лв.
За установяване твърденията на страните по делото са
събрани и гласни доказателства, посредством показанията на свидетелите –В. К.Т.
/на ищеца/, В.К.Д. и Г.Х.Б./ на ответника/.
Свидетелят Т. заявява, че знае за сключения между „Мотомекс“ ООД и „Еликон“ ЕООД предварителен
договор за покупко-продажба на имот, намиращ се в ****, с площ от около два
декара, със стара сграда на два етажа в него. От *** Д. и Б. разбрал, че имотът
ще се продава и тъй като управителят на „Мотомекс“ООД
проявил интерес към него, била проведена среща, на която присъствали управителите
на двете дружества. На срещата уговорили параметрите на предварителния договор,
били съобразени всички забележки на г-н М. по отношение на съдържанието му и
договорът бил подписан, като след това на продавача се изплатило капаро в
размер на 60 000 лв. Една или две седмици по-късно г-н М. започнал да се обажда по телефона и да иска да му бъдат платени около 30 000лв. над уговорената цена,
защото бил сключил
споразумение с ГУСВ.
Освен това настоявал свидетелят да се разбере с посредника по сделката да оттегли комисионното си възнаграждение. Предлагал и вариант, при който да прехвърли имота на друго дружество, а то да го продаде на ищеца,
за да може да се прескочи посредника, с когото самият той е подписал договор. В деня, определен за финализиране на сделката при нотариус С., окончателен договор между страните не бил сключен. Г-н М. бил помолен да определи
размера на ДДС по облагаемата
сделка, за да може да се плати цената и да се подпише
договора, предложили му и няколко начина за превеждане на остатъка от
продажната цена, но той не се съгласил. По-късно същият продължил да поставя условия и изпраща имейли,
заявявал, че предварителният
договор е прекратен
и няма да върне капарото, тъй като ищецът е неизправната страна. Свидетелят не знае на
14.09.2019г. да е предложено подписване на споразумение между страните, съгласно което „Еликон“
ЕООД да върне на „Мотомекс“ООД сумата от 60 000 лв.
и да плати обезщетение в размер на 50 000 лева, за да бъде
прекратено делото, нито да е отправена от ответника покана за сключване на
окончателен договор при нотариус Е. С. на фиксираната цена в договора
от 15.03.2018г.
Свидетелят В.К.Д. твърди, че е участвал като *** в проведена
по изпълнително дело на ЧСИ Л. М. публична продан на поземлен имот № 481, находящ се на *** в гр. ***. Имотът бил придобит от „ЗКИ Волта”,
след което свидетелят го закупил от дружеството. Във връзка с придобиването на
имота заплатил комисионни възнаграждения, но не си спомня размера им.
Свидетелят Г. Х. Б. депозира показания, че е ***
предварителния договор, който страните по делото са подписали. Договорът бил
сключен под условие, че „Еликон” ЕООД ще придобие
собствеността върху имота. Освен това имало сключен *** договор между свидетеля
и ответното дружество. Купувачите били заведени да видят имота и изразили
съгласие да заплатят продажната цена от 383 500лв., без ДДС. По отношение
на ДДС било договорено, той да се дължи само за земята извън прилежащия терен
на старата сграда, както и че ще бъде определен и изплатен при окончателното
изповядване на сделката, тъй като не било ясно на каква стойност г-н М. ще
придобие имота. След подписването на предварителния договор ответникът сключил
споразумение с „ГУСВ”, за да не се
обжалва постановлението за възлагане на имота, започнал да настоява за предоговаряне
на продажната цена, но преговорите се проточили и ищецът го поканил за
сключване на окончателен договор при нотариус С.. В деня, в който трябвало да
бъде изповядана сделката, г-н М. заявил, че няма да прехвърли процесния имот дори да му бъде платена цената, отказал да
определи размера на ДДС по сделката, искал да бъде предоговорена
продажната цена, с оглед опростеното задължение на „ГУСВ” в размер на
30 000 лв., не желаел да плаща и по комисионния договор. При проведените
разговори били направени усилия, с взаимни отстъпки, да се стигне до приемлив
за страните резултат, но окончателен договор не бил сключен. Изложено е още от свидетеля,
че подписването на споразумение между „Еликон”ЕООД и
„ГУСВ” и неговите параметри е било изцяло в преценката на управляващия
ответното дружество. В тази връзка между г-н М. и *** Б. е коментирано да се
намали *** възнаграждение по договора за ***, но не е била обсъждана възможност
да се коригира продажната цена на имота. По отношение на договора за *** свидетелят
заявява, че е направено волеизявление от „Еликон” ЕООД
за развалянето му, но счита същия за действащ, тъй като е изправна страна по
него. Твърди и че е представлявал „Пропърти
мениджмънт”ЕООД в провеждана публична продан по изпълнително дело на ЧСИ М. за имот
№481 на ул.***. Дружеството е участвало в проданта като наддавач
и взискател, предложило е най-висока цена и е обявено
за купувач на имота. Впоследствие било заведено гражданско дело за установяване
съществуването на вземането на „Пропърти мениджмънт“ към
ГУСВ ,като към настоящия момент няма окончателно влязло в сила съдебно решение.
Свидетелят сочи, че е участвал в срещи между „Пропърти
мениджмънт”, В.Д., „ЗКИ Волта“ ООД и „Еликон“ ЕООД,
на които обаче не е било обсъждано да оттегля подаденото наддавателно
предложение или да получава пари в тази връзка. Не знае Д. да е сключвал договори с трети лица за
посреднически услуги, но дори и да е имало такива, нито той, нито „Пропърти мениджмънт”са били страна по тях.
При изслушването на К.Т. -*** на „Мотомекс“ООД
по реда на чл.176 от ГПК същият е заявил, че на отправената покана от „Еликон”ЕООД за сключване на окончателен договор не се е
явил представител на дружеството, защото г-н М. на поканата на ищеца е отказал
да сключи договор за прехвърляне на имота
При така установената фактическа обстановка, от правна
страна съдът намира следното:
По предявения от „Мотомекс”
ООД иск с правно основание чл.19 ал.3 от ЗЗД:
Съгласно чл.19 от ЗЗД, с предварителния договор
страните по сделка уговарят съществените условия за изпълнение на окончателния
договор, при което ако някоя от страните откаже сключването на окончателния
договор, другата страна има право да предяви иск пред съда за сключването му.
За успешното провеждане на конститутивния
иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД в тежест на ищеца е да установи кумулативното осъществяване
на следните условия: наличие на сключен валиден предварителен договор между
страните, който да съдържа уговорки относно съществените условия на
окончателния договор; ищецът да е изпълнил поетите с него задължения; към
датата на приключване на устните състезания по делото да са налице условията за
прехвърляне на имота-предмет на договора в т.ч. ответникът да е собственик на
имота.
В случая e безспорно
установено, че на 15.03.2018г. между ищеца, в качеството на купувач, и ответника,
в качеството на продавач, е сключен предварителен договор за продажба на недвижими
имоти- поземлен имот с идентификатор 56784.539.533 и построената в него сграда
с идентификатор 56784.539.533.1, с който
страните поемат задължение за взаимни насрещни престации
и взаимно задължение за сключване в по-късен момент на окончателен
договор .
В предварителния договор изрично е посочено, че същият
се сключва под условие -продавачът да придобие собствеността върху имотите, които
са били предмет на публична продан, провеждана по изпълнително дело №454/2017г.
на ЧСИ П.. Доколкото се установи, че с влязло в сила постановление за възлагане
на недвижим имот, вписано в АВ на 23.05.2018г., имотите са възложени на
ответника, то следва да се приеме, че се е сбъднало уговореното условие и
предварителният договор е породил правно действие, като с оглед възникналата
договорна връзка са възникнали правата и задълженията на страните, описани в
договора в т.ч. задължението на обещателя да прехвърли собствеността върху
имотите.
Неоснователно е поддържаното от ответника, че процесният договор е развален по реда на чл.87 ,ал.2 от ЗЗД
във вр. с чл.7, ал.2, пр.2 от договора, поради отказа
на купувача да заплати остатъка от продажната цена.
Съобразно уговореното в
предварителния договор, страните са се съгласили да сключат окончателен договор
след придобиване собствеността върху недвижимите имоти от продавача. Последният се е задължил /чл.5.5/да уведоми
купувача за настъпване на това условие, да му предостави копие от влязлото в
сила постановление за възлагане и го покани да заплати втората вноска, като
определи дата за сключване на окончателен договор, която не следва да бъде
по-рано от 20 дни и не по-късно от 30 дни от датата на получаване на
уведомлението.
Не
са представени по делото доказателства продавачът да е уведомил купувача със специално
известие за придобиване на процесните имоти, нито го
е поканил да плати остатъка от цената и да му прехвърли правото на собственост
върху имотите.
От приетата кореспонденция между
страните, стана ясно, че първоначално ответникът е заявил желание за
прекратяване на предварителния договор
по взаимно съгласие. Видно от констативния протокол, съставен от нотариус С., макар
да се е явил на определената от ищеца дата за финализиране на сделката и да е
демонстрирал готовност за сключването на окончателен договор, продавачът е
изразил несъгласие с избора на нотариус от страна на купувача, поискал е провеждане
на допълнителни преговори и е подчертал, че се въздържа към този момент от
сделка.
Освен това, от свидетелските показания
на В.Т. и Г.Б. се установи, че
продавачът е предявил претенции за завишаване на продажната цена, с оглед
сключеното от него споразумение с „ГУСВ”ЕАД, като съдът няма основание да не
кредитира свидетелските показания в тази им част, тъй като те кореспондират със
събраните по делото писмени доказателства.
Предвид така установените обстоятелства, съдът приема,
че предварителният договор не е развален при условията на чл.87,ал.2 от ЗЗД във
вр. с чл.7, ал.2, пр.2 от договора.
При твърдяното упражнено право на разваляне на договора,
ответникът следва да се позове на наличието на хипотеза от изчерпателно
изброените в чл.87,ал.2 ЗЗД и докаже нейното съществуване, или да се основе на
уговорена в договора, независимо от отсъствието на законовите предпоставки,
възможност за безусловно разваляне.
Според горепосочената разпоредба, кредиторът може да
заяви на длъжника, че разваля договора и без да даде срок, ако изпълнението е
станало невъзможно изцяло или отчасти, ако поради забавата на длъжника то е
станало безполезно или ако задължението е трябвало да се изпълни непременно в
уговореното време.
В случая не се установява от ответника да е налице невъзможност
за сключване на окончателен договор с купувача, за която последният носи
отговорност, или че се касае за сделка, която е следвало да се изпълни
непременно в уговореното време. Ответникът не е ангажирал и доказателства, сочещи
на отпадането на интереса му от изпълнението в резултат на виновна забава на
длъжника. Напротив, въпреки че в отговора си е въвел твърдение за отсъствие на
валидна облигационна връзка между страните, вследствие надлежно упражненото от
него право на разваляне на договора, в хода на настоящото производство- на
01.11.2019г. същият е поканил ищеца да му прехвърли правото на собственост на процесните имоти срещу заплащане на фиксираната продажна
цена, следователно, не е считал предварителния договор за едностранно развален
с уведомлението от 27.06.2018г. и с изявлението в исковата молба.
Неоснователно е възражението на ответника за
неизправност на купувача по предварителния договор, тъй като не е платил
остатъка от продажната цена.
С договора продавачът се е задължил да прехвърли на
купувача в нотариална форма правото на собственост върху процесните
имоти, а последният е поел задължение да
заплати продажната цена при уговорените условия и срокове.
С оглед поетите от страните задължения,
върху ищеца по делото не тежи задължение да търси ответника, за да сключи с
него окончателен договор. Задължението да прехвърли правото на собственост
върху имотите е основното задължение, което е поел от продавачът и той е
следвало да създаде всички необходими предпоставки за реалното му изпълнение. Ответникът
не е доказал по делото обстоятелствата, че е имал пълна готовност за сключване
на окончателния договор в уговорения срок, както и че надлежно е уведомил
купувача за дата, час и нотариус, пред когото ще бъде сключен окончателния
договор. Освен това, в случая е уговорена
и едновременност на насрещните престации на страните.
Според клаузите на предварителния договор, продавачът се е задължил да
прехвърли собствеността върху имотите срещу заплащане на продажна цена, като
превеждането на остатъка от нея е могло да се осъществи и в деня на подписване
на окончателния договор. Установи се, че на срещата на страните на 18.06.2018г.
при нотариус С. не се е стигнало до сключване на окончателен договор. Ищецът е
изразил готовност да плати втората вноска от цената, но с оглед липсата на
яснота към този момент доколко продавачът е готов за сключване на окончателен
договор и съществуващата реална опасност да не бъде изпълнено основното му
задължение –да прехвърли собствеността на имотите, то неизпълнението на
задължението на купувача е напълно оправдано и намира своето основание в
разпоредбата на чл. 90,ал. 2 ЗЗД, даваща
право на страната да не изпълни своето задължение, освен ако не й се предостави
надлежно обезпечение. Ето защо, не може да бъде вменено във вина на купувача
несключването на окончателен договор на горепосочената дата, при което за
продавача не е възникнало правото на развали предварителния договор съобразно
уговореното в чл.7, ал.2.
С оглед гореизложеното, се налага извод, че се
установява съществуването на валиден предварителен договор, поради което следва
да се пристъпи към обсъждане наличието или липсата на останалите необходими за
обявяването му в окончателен договор предпоставки.
В случая с изпълнени са законовите изисквания на
чл.19,ал.1 и ал.2 от ЗЗД.
Коментираният предварителен договор е сключен в
необходимата за това форма –писмена и съдържа изявление на страните относно
всички съществени елементи на окончателен договор- съгласие за прехвърляне на
собствеността върху недвижим имот, описание на имотите, които са
индивидуализирани по площ, местонахождение и граници, конкретизирана е
продажната цена-383 350лв., без ДДС, посочен е и
начинът й на плащане.
Сбъднало се е условието, при което е сключен
договорът- ответникът е придобил собствеността на имотите въз основа на
влязлото в сила постановление за възлагане с изх. №***/***г. на ЧСИ П. по изп.д.№ №454/2017г. Настъпил е падежът на
задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху имотите и
след като същият не е направил това, то ищецът може да упражни потестативното си право по чл.19,ал.3 ЗЗД –да иска
обявяването на предварителния договор за окончателен.
Освен това следва да се отбележи и че в договора
/чл.7/ е предвидена възможност за всяка от страните, независимо дали е налице
неизпълнение на задължение по него, да упражни преобразуващото право чрез
предявяване на конститутивния иск по чл.19,ал.3 ЗЗД .
Ищецът е изправна страна по сключения предварителен
договор. Не е спорно, че в определения срок купувачът е платил част от цената
на имотите като капаро от 60000лв. и сумата е преведена по банковата сметка на
ответника, а към момента на постановяване на съдебния акт неизплатената част от
уговорената цена е в размер на 325 350лв.
Доколкото в случая предмет на предварителния договор е
недвижим имот, то с оглед нормата на 363 от ГПК следва да се прецени още дали
са налице и условията за прехвърляне на имота по нотариален ред.
Безспорно е по делото, а и видно от приетото
постановление за възлагане на недвижим имот на ЧСИ П. ответникът е придобил
имотите - предмет на предварителния договор. Няма спор и че към настоящия
момент той е титуляр на правото на собственост върху тях.
От представеното удостоверение с изх.№**********/04.07.2019г.,
издадено от Община ***, Д”МДТ”, се установява, че има непогасени изискуеми
задължения за данък върху недвижими имоти и такса за битови отпадъци по
отношение на процесния имот в размер на 1824,80лв., а
съобразно приложения опис към удостоверението-2603,12лв.
От удостоверението за данъчна оценка, издадено от
Община *** на 13.03. 2019г. /л.254/, се удостоверява и данъчната оценка на
имотите-300 325лв., като от нея 247 545 лв.-за сградата и 52 480лв.-за
поземления имот.
Що се отнася до условието, касаещо
липсата на непогасени подлежащи на принудително изпълнение задължения за данъци,
мита и задължителни осигурителни вноски, следва да се отбележи ,че по делото е
постъпило писмо от ТД на НАП-*** изх.№20-00-1080/22.03.2019г., в което се
съдържа информация ,че „Еликон”ЕООД няма непогасени
публични задължения.
По изложените съображения, съдът намира, че предявеният
иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД следва да бъде уважен и сключеният на 15.03.2018г.
предварителен договор да се обяви за окончателен, при изпълнение разпоредбата
на 362,ал.1 от ГПК- при условие, че дружество- купувач изпълни насрещното си
задължение за плащане на сумата от 325 350лв., представляваща остатъка от
уговорената продажна цена, в двуседмичен срок от влизането на решението в сила.
Доколкото в процесния предварителен договор изрично е
посочено, че ДДС се дължи отделно и не е включен в договорената цена, то ищецът
следва да заплати и дължимия ДДС, който ,според приетото по делото и неоспорено
от страните заключение на вещото лице Ш. по допуснатата ССЕ, възлиза в размер
на 11 315,05лв.
По предявения от „Мотомекс”ООД
иск по чл.92,ал.1 от ЗЗД:
Според чл. 92 ЗЗД, неустойката обезпечава
изпълнението на задължението и служи като обезщетение за вредите от
неизпълнението, без да е нужно те да се доказват.
За да се ангажирана отговорността на
ответника на основание цитираната разпоредба, е необходимо да са налице
следните предпоставки: да съществува задължение, това задължение да не е
изпълнено, неустойката да е уговорена между страните по договора.
От ищеца се претендира неустойката,
уговорена в чл.7.1 от предварителния договор като санкция при отказ от страна
на продавача да сключи окончателен договор, след като е придобил собствеността
на недвижимите имоти по чл.1.1. В този случай купувачът има право да предяви
иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД за сключване на окончателен договор и да получи
неустойка за забава в размер на 0,5 % на ден от стойността на договора, но не
повече от 20 % от тази стойност или да развали договора и да претендира от продавача
връщане на капарото в двоен размер.
По делото е безспорно, че е налице договорно
задължение на продавача да сключи окончателен договор за прехвърляне
собствеността върху имотите. Страните не са
договорили конкретна дата за сключване на окончателен договор, а са се
съгласили такъв да бъде сключен след като продавачът придобие собствеността на
имотите и покани купувача да плати остатъка от договорената цена. Макар
условието да е налице, не се установява от събраните доказателства ответникът
да е предприел действия за сключване на окончателен договор, напротив поискал е
прекратяване на предварителния договор по взаимно съгласие, което е дало повод
на ищеца да го покани с изрична покана
да изпълни своето задължение. Доколкото страните са обвързали уговорената
неустойка с отказ на продавача да сключи предварителен договор и този отказ той
е демонстрирал на 18.06.2018г. -на срещата при нотариус С., то ответникът се е поставил в забава и купувачът може да
претендира неустойка за така неизпълненото от него задължение. Според
заключението на вещото лице В.Ш., размерът на дължимата неустойка за периода
от 19.06.2018г. до 28.06.2018г. възлиза на 19 167,50лв. т.е. толкова, колкото е претендирано с
исковата молба. Следователно, предявеният от ищеца иск е основателен и доказан
и следва да бъде уважен за пълния размер, ведно със законната лихва върху
главницата, считано от 29.06.2018г. /датата на подаване на исковата молба в
съда/ до окончателното й изплащане.
По предявения насрещен иск от „Еликон“ЕООД с правно основание чл.92,ал.1 от ЗЗД:
В чл.7, ал.2 от предварителния договор страните
са уговорили, че при забава на купувача да плати продажната цена, продавачът има
право да предяви иск по чл.19,ал.3 от ЗЗД за сключването на окончателен договор,
да получи неустойка за забава в размер на 0,5% на ден от дължимата сума, но не
повече от 20% от същата, или да развали договора, като задържи платеното от
купувача капаро, и да получи неустойка за неизпълнение в размер на 60 000лв.
Въз основа на
събраните по делото доказателства се установи, че страните са обвързани от валидно правоотношение по предварителен договор за продажба на
недвижим имот от 15.03.2018г. Ищецът по предявения насрещен иск не доказа
настъпването на целените правни последици с отправеното на 27.06.2018г. до „Мотомекс“ООД изявление за разваляне на договора по реда на
чл.87, ал.2 от ЗЗД. Както се прие по-горе, в случая не е налице нито една от
хипотезите на тази норма за разваляне на предварителния договор. Действително, в последния е уговорено като условие за
разваляне на договора - забава на купувача да плати продажната цена. Не се установи обаче продавачът,
след придобиване собствеността върху процесните
имоти, да е предприел действия за сключване на окончателен договор с купувача. Липсват
доказателства за надлежното изпълнение на задължението за уведомяване на
последния за настъпване на условието по чл.2.2 и за определяне на дата за
сключване на окончателен договор /чл.5.5/, с които обстоятелства договорът свързва
падежа на плащането на остатъка от цената. В случая престирането
на втората вноска от цената е в зависимост от прехвърлянето на собствеността и
е могло да бъде осъществено и в деня на подписване на нотариалния акт. Не
намират опора в събраните по делото доказателства твърденията на ищеца, че купувачът
е неизправна страна по предварителния договор, тъй като не е изпълнил виновно
задължението си за заплащане на продажната цена и не се е съгласил с искането
на продавача за предоговарянето й, което е било необходимо поради изложените в
насрещната искова молба обстоятелства. От приетия констативен протокол на нотариус С.,
представляващ официален свидетелстващ документ, който доказва с обвързваща съда
материална доказателствена сила извършените от и пред
нотариуса действия и изявления на страните, се установяват както съображенията
на ищеца да не сключи окончателен договор, така и готовността на купувача да
заплати остатъка от цената и усилията, които е положил за точно изпълнение на
задължението си. С оглед на това следва да се приеме, че не е налице виновна
забава на ответника да изпълни договорното си задължение, при което не е
възникнало за продавача потестативното право за
разваляне на договора, без да даде срок за изпълнение.
А след като договорът не е развален, то липсва правно основание за присъждане
на претендираната неустойка и искът за заплащането й,
като неоснователен, следва да се отхвърли.
Предвид неоснователността на предявения иск по чл.92
от ЗЗД, следва да се отхвърли и акцесорната претенция
на ищеца за присъждане на лихва за забава в размер на 1 419,50 лв. върху
сумата от 60 000 лв., за периода от 05.07.2018г. /датата на изпадане на „Мотомекс“ ООД в забава/ до 27.09.2018г. /датата на предявяване на насрещната искова молба/.
С оглед отхвърляне иска на „Еликон”ЕООД
по чл.92 ЗЗД и уважаването на иска по чл.19,ал.3 от ЗЗД , следва да се разгледа
и предявения, при условията на евентуалност, насрещен иск по чл.307 от ТЗ:
Според горепосочената разпоредба, съдът може по искане на една от страните да
измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива
обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и
запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността.
За да бъде уважен един иск
по чл.
307 от ТЗ, в тежест на ищеца е да установи-
валидно сключен договор, чието изпълнение не е завършило; че са
настъпили след сключване на договора непредвидими обстоятелства, независещи от
волята на страните, които се отразяват върху изпълнението на сделката и са
довели до чувствителна промяна на съотношението в стойността на насрещните престации; причинна връзка между настъпилите непредвидени
обстоятелства и нарушената еквивалентност.
В случая се твърди от ищеца, че при сключване
на предварителния договор не е могъл да предвиди, че с оглед неговото изпълнение
ще се наложи да опрости задължения на предходния собственик на имотите и
длъжник по изпълнителното дело-„ГУСВ“ ЕАД в размер на 26 684,53лв., съгласно споразумение от
14.05.2018г., като по този начин драстично е намаляла договорената печалба за
дружеството -от 51 077,65лв. на 24 393,12лв. Освен това, претендираното изменение на предварителния договор от
15.03. 2018г. в посока увеличение на продажната цена на процесните
имоти се свързва и с наличието на *** договор от 15.03.2018г., сключен между
дружеството и *** Г.Б., с който за последния е договорено *** възнаграждение от
45 350лв.
Съдът
намира, че така посочените в насрещната искова молба факти и обстоятелства не
кореспондират с института на стопанската непоносимост. Действително,
установяват се постигнати допълнителни уговорки на ищеца с трети за
предварителния договор лица, но те не могат да се възприемат като фактор, обуславящ
стопанска непоносимост за договора между страните. Разпоредбата на чл.307 ТЗ
има предвид случаите, когато след сключване на договора настъпват такива
непредвидени и непреодолими обстоятелства, които поначало не правят невъзможно
изпълнението, но самото изпълнение би довело до несправедливо и в противоречие
с добросъвестността състояние за длъжника. А в конкретния случай липсват обстоятелства,
които ищецът не е могъл и не е бил длъжен да предвиди, и които са довели до
съществена промяна на съотношението на насрещните престации
в сравнение с момента на сключване на предварителния договор. Същият обосновава
стопанската непоносимост с неизгодността на процесния договор, тъй като няма да получи очаквания
финансов резултат, но това е следствие на собственото му поведение и погрешни
планове, рискът от които той трябва да понесе. Ето защо, безпредметно е да се
обсъждат събраните доказателства по повод твърденията на ищеца, касаещи
сключеното споразумение с „ГУСВ” ЕАД и поведението на довереника ,с когото
ищецът е сключил посреднически договор, както и дали е налице вредоносно негово
поведение и неправомерно получена облага по повод отношенията му с други лица.
Изложеното
води на извод за неоснователност на предявения иск, поради което същият подлежи
на отхвърляне.
По разноските на страните и разноските по
прехвърлянето:
Съдът вече прие, че са налице изискуемите предпоставки
за обявяване на предварителния договор за покупко-продажба на процесните имоти, сключен на 15.03.2018г., за окончателен,
при което предявеният иск по чл.19, ал.3 ЗЗД следва да се уважи.
Тъй като в случая се касае за прехвърляне правата на
собственост върху недвижими имоти, то с оглед разпоредбата на чл.364, ал.1 от ГПК ищецът следва да бъде осъден да заплати разноските по прехвърлянето, като
заедно с това се нареди вписването на възбрана върху имотите до тяхното
издължаване.
Следващите се по прехвърлянето на имотите разноски, са
данък, дължим на основание чл.44,ал.1 от ЗМДТ, и дължимата се на основание
чл.87 във вр. с чл.85 от ЗННД нотариална такса.
Съгласно чл.46, ал.2, т.1 от ЗМДТ, основа за
определяне на дължимия се за придобиване на недвижимо имущество по възмезден
начин данък е оценката на имуществото в левове към момента на прехвърлянето, като
имуществото, когато се касае за прехвърляне на недвижими имоти, се оценява по
уговорената цена, а в случай ,че тя е по-ниска от данъчната оценка –по
последната.
В разглеждания случай страните са уговорили в
предварителния договор обща продажна цена за продаваемите поземлен имот с
идентификатор 56784.539.533 и построената в него сграда с идентификатор
56784.539.533.1 в размер на 383 350лв., която е по-висока от данъчната оценка на
имота-300 025лв., при което дължимият, на
основание чл.44,ал.1 ЗМДТ, от ищеца в полза на Община *** местен данък,
определен съгласно чл.46, ал.2, т.1 и чл.47, ал.2 ЗМДТ във вр.
с чл.49 ЗМДТ във вр. с чл.35, ал.2 от Наредба за
определяне размера на местните данъци и такси на територията на Община ***
/2,5% върху оценката на прехвърляното имущество/, възлиза на 9 583,75лв.
Тук следва да се отбележи, че плащането по чл.44 от ЗМДТ се дължи от ищеца, тъй като той е в качеството на купувач на имота, а
посочената норма предвижда местният данък да се заплаща от купувача, освен ако
не е уговорено друго. В случая процесният договор не
съдържа друга уговорка- съгласно чл.8,ал.2 от същия, страните са се споразумели,
че разходите по нотариалното прехвърляне на имота се заплащат от купувача.
Наред с това, на основание разпоредбите на чл.85-88 от ЗННД, от ищеца /чл.87 от ЗННД- лицето, чието искане е разгледано от органа,
изпълняващ нотариални функции/ се дължи и нотариална такса за прехвърляне на
правото на собственост. Съгласно чл.97, ал.3 от ЗННД, при възмездни сделки
удостоверяваният материален интерес по смисъла на чл.96, ал.1, т.1 от ЗННД е
договорната цена. Съобразно т.8 от ТНТ
към ЗННД, при удостоверяван материален интерес над 100 000лв. се събира
нотариална такса от 730, 50 лв. + 0,2 %
за горницата над 100 000лв. Или дължимата от ищеца държавна такса следва
да се определи в размер на 1297,20лв., като същата следва да се заплати в полза
на бюджета на съдебната власт по сметка на ПОС.
На основание чл. 364, ал. 1 ГПК, следва да
се впише възбрана върху процесните имоти за
реализиране вземанията на държавата, досежно
разноските по прехвърлянето на имота.
Съгласно чл.364,ал.2 ГПК, на ищеца не следва да се
издава препис от решението, докато не представи доказателства, че са заплатени
разноските по прехвърлянето на имота –местен данък и нотариална такса в определените
размери, както и такива за заплащане на дължимите данъци и такси на имота.
Страните по делото са представили списъци на разноски
и са поискали присъждане на направените такива пред настоящата инстанция.
От „Мотомекс”ООД се
претендира присъждане на разноски за предявените от дружеството искове и за
защита по насрещните искове, каквито, с оглед изхода на спора, му се следват. Съобразно
списъка по чл.80 ГПК и представените по делото доказателства, общият размер на
разноските за производството е 28 442,43лв., като от тях- за предявения
иск по чл.19,ал.3 ЗЗД- държавна такса в размер на 3000 лв., адвокатско
възнаграждение – 11 036,40лв. с ДДС; депозит за ССЕ-150лв. и 300 лв.-държавна
такса за вписване на исковата молба; за предявения иск по чл.92 ЗЗД-адвокатско
възнаграждение -1326лв. с ДДС и държавна такса от 766,60лв. ;по предявените
насрещни искове –за иска по чл.92 ЗЗД- адвокатско възнаграждение- 2 796лв.
с ДДС; за иска по чл.86 ЗЗД-адвокатско възнаграждение -395,23лв. с ДДС; за иска
по чл.307 от ТЗ –адвокатско възнаграждение-1596 лв. с ДДС. Освен това
ищецът претендира и разноските, направени във връзка с обезпечителното
производство- 40лв.- за заплатена
държавна такса; 6436,30лв.- заплатено адвокатско възнаграждение /с ДДС/ по
ч.гр.д. №1231/2018г. на ПОС и 600лв.-адвокатско възнаграждение за
производството пред въззивната инстанция.
Ответникът по предявените първоначални искове и ищец
по насрещните искове е направил възражение по чл.78, ал.5 от ГПК–за
прекомерност на платеното от „Мотомекс” ООД адвокатско възнаграждение, което съдът намира
за частично основателно.
В случая, предвид защитавания материален интерес -300 025лв.
/съобразно представеното удостоверение за данъчна оценка на имотите/ и съгласно
чл.7, ал.2, т.5 от Наредба №1/2004г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения, нормативно установеният минимум на дължимото адвокатско
възнаграждение по предявения иск по чл.19,ал.3 ЗЗД за една инстанция е 9 036,60лв.
с ДДС; по иска по чл.92,ал.1 от ЗЗД –при защитаван материален интерес-
19 167,50лв. и съгласно чл.7,ал.2,т.4 от Наредбата адвокатското
възнаграждение е в размер на 1326,04лв. с ДДС ; минималното адвокатско
възнаграждение за защита по насрещния иск по чл.92,ал.1 ЗЗД, съгласно
чл.7,ал.2,т.4 от Наредбата, е в размер на 2796лв. с ДДС; по насрещния иск по
чл.307 ТЗ –минималното адвокатско възнаграждение ,изчислено съобразно
чл.7,ал.2,т.4 от Наредбата, възлиза в размер на 1330,54лв. без ДДС или
1596,65лв. с ДДС; по иска по чл.86 ЗЗД -минималното адвокатско възнаграждение
,изчислено съгласно чл.7,ал.2,т.2 от Наредбата, е в размер на 395,24лв. с ДДС.
Доколкото заплатеното от ищеца възнаграждение за иска
по чл.19,ал.3 ЗЗД-11036,40лв./ с ДДС/ надвишава минималното адвокатско
възнаграждение -9 036,60лв. /с ДДС/, то съдът счита, че същото е
прекомерно, с оглед действителната и правна сложност на делото и обема на
събрания доказателствен материал, поради което са
налице предпоставки за намаляването му на основание чл.78, ал.5 от ГПК до
размер на 9036,60лв.
По реда на чл.78,ал.5 ГПК следва да се намали и
размера на заплатеното от „Мотомекс“ ООД адвокатско
възнаграждение в производството по обезпечаване на иска по чл.19,ал.3 от ЗЗД.
Видно от данните по ч.гр.д.№1231/2018г. на ПОС, заплатеното адвокатско
възнаграждение е в размер на 6436,20лв. с ДДС и същото надвишава дължимото
такова съгласно чл.7, ал.7 от Наредба №1/2004г. -5436,30 лв. с ДДС, при което
следва да се намали до този размер.
По отношение на останалите заплатени
адвокатски възнаграждения от „Мотомекс“ООД не е
налице прекомерност, тъй като същите са съобразени с разпоредбите на Наредба
№1/2004г.
След редуциране размера на заплатеното адвокатско
възнаграждение за иска по чл.19,ал.3 ЗЗД и в обезпечителното производство по
ч.гр.д.№1231/2018г. на ПОС, разноските по делото, които следва да бъдат
присъдени на „Мотомекс“ ООД, възлизат на 25442,73лв.
Мотивиран от гореизложеното, съдът
Р Е Ш
И :
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключения на
15.03.2018г. между Еликон“ ЕООД с ЕИК *********, като
продавач, и „Мотомекс“ ООД с ЕИК *********, от друга
страна като купувач, предварителен договор за покупко-продажба на следните
недвижими имоти: поземлен имот с идентификатор 56784.539.533, по кадастралната
карта и кадастралните регистри на ***, одобрени със Заповед №РД 18-48/03.06.2009г.
на ИД на АГКК, с последно изменение със Заповед №КД 14 16-1294/03.10.2011г. на
Началник на СГКК, находящ се в ****, с площ от 2 000 кв.м, трайно предназначение на
територията : урбанизирана, с начин на трайно ползване- за складова база, със
стар идентификатор :56784.539.491 и номер по предходен план-квартал 18, парцел V 539.533, общ. производствена и складова дейност, бензи-ностанция
и газстанция ,при граници и съседи съгласно одобрена
кадастрална карта : имоти с идентификатори- 56784.106.2; 56784.539.490; 56784.539.532;
56784.106.4, ведно с построената в имота сграда с идентификатор 56784.539.
533.1, със застроена площ от 255 кв.м, брой етажи- два, с предназначение:
промишлена сграда, представляваща сграда със стар идентификатор
56784.539.491.1, ведно с всички подобрения и приращения
в имота, за сумата от 383 350 лв., ПРИ УСЛОВИЕ ,че купувачът- „Мотомекс“ ООД, ЕИК *********, със седалище- *** и адрес на
управление- ***, заплати на продавача „Еликон“ ЕООД с
ЕИК *********, със седалище и адрес на управление- ****, сумата от 323 350/
триста двадесет и три хиляди триста и петдесет/ лева, представляваща неизплатената
част от продажната цена, както и ДДС в размер на 11 315,05лв., в
двуседмичен срок от влизане на решението в сила.
ОСЪЖДА „Еликон“ ЕООД, ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление- ****, да заплати на „Мотомекс“ ООД, ЕИК *********, седалище- *** и адрес на
управление- ***, сумата от 19 167,50 /
деветнадесет хиляди сто шестдесет и седем лв. и петдесет ст./лв., представляваща неустойка за забава за периода от
19.06.2018г. до 28.06.2018г., дължима на основание чл.7,ал.1 от сключения
на 15.03.2018г. между страните предварителен договор за покупко-продажба на
недвижими имоти, ведно със законната лихва върху главницата, считано от
29.06.2018г. до окончателното й изплащане.
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Еликон“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление- ***, против „Мотомекс“ ООД с ЕИК *********, седалище- *** и адрес на
управление- ***, насрещни искове за осъждане на ответника да заплати на ищеца
сумата от 60 000 лв., представляваща неустойка за неизпълнение съгласно
чл.7, ал. 2 от развален предварителен договор, сключен между страните на 15.03.2018г.,
както и сума размер на 1 419,50 лв. ,представляваща лихва за забава върху
главницата от 60 000 лв., за периода от
05.07.2018г. до 27.09.2018г.
ОТХВЪРЛЯ предявения
от „Еликон“ ЕООД с ЕИК *********, със седалище
и адрес на управление- ***, против „Мотомекс“ ООД с
ЕИК *********, седалище- *** и адрес на управление- ***, насрещен иск за
изменение на сключения между страните на 15.03.2018г. предварителен договор за
покупко-продажба на недвижими имоти, в частта за продажната цена, като се
увеличи същата от 383 350 лв. на 410 034,53 лв. или с 26 684,53лв.
ОСЪЖДА „Мотомекс“ ООД с ЕИК
*********, седалище и адрес на управление- ***, да заплати на Община *** сумата
от 9 583,75 /девет хиляди петстотин осемдесет и три лв. и седемдесет и пет
ст./лв.- местен данък за придобиване на имущество по възмезден начин, а по
сметка на Окръжен съд-Пловдив ,в полза на бюджета на съдебната власт,
нотариална такса в размер на 1297,20 /хиляда двеста деветдесет и седем лв. и
двадесет ст./лв. и такса за вписване на възбрана в размер на 15лв.
На основание чл.364,ал.1 от ГПК, НАРЕЖДА да се впише
служебно възбрана върху описаните по-горе имоти до заплащане на разноските по
прехвърлянето им в размер на посочените
суми ,като се изпрати препис от решението, след влизането му в сила, на СВ-***.
ОСЪЖДА „Еликон“ ЕООД с ЕИК
*********, със седалище и адрес на управление- ***, да заплати на „Мотомекс“ ООД с ЕИК *********, седалище и адрес на
управление- ***, сумата от 25 442,73лв.-направени разноски за производството.
Заверен препис от решението може да бъде издаден след
влизане в сила на решението и след представяне от ищеца на доказателства, че са
заплатени разноските по прехвърлянето, както и на удостоверение за липса на
неплатени такси и данъци за имота, съгласно чл. 364, ал. 2 ГПК.
Решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от
влизането му в сила.
Решението подлежи на обжалване пред Пловдивския
апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия: