РЕШЕНИЕ
№ 32
гр. Бургас, 09.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на девети
февруари през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Румяна Ст. Калошева Манкова
Членове:Албена Янч. Зъбова Кочовска
Кремена Ил. Лазарова
при участието на секретаря МАРИНА Д. ДИМОВА
като разгледа докладваното от Албена Янч. Зъбова Кочовска Въззивно
гражданско дело № 20212000500530 по описа за 2021 година
Производството по делото е въззивно, по реда на чл.258 и сл. от ГПК,
което след направени от страните допълнителни уточнения пред
администриращия съд по указание на настоящата инстанция, следва да се
счете за образувано по жалба на ответницата по гр.д.№1646/2020г. по описа
на Окръжен съд-Бургас- Р. С. П. с ЕГН **********, от гр.Б., чрез особен
представител адв.Д.Д. Б.-АК-Б., със служебен адрес: гр.Б., ул.“В. А“ №*, ет.*,
против Решение №73/22.03.21г., постановено по горното гражданско дело, в
ЧАСТИТЕ, уважаващи заявените от ищеца Е. Н. Г. ЕГН ********** от гр.Б.
против въззивницата претенции по чл.19, ал.3 и по чл.92 от ЗЗД.
В жалбата се изразява становище за недопустимост на съдебния акт,
поради произнасяне на първата инстанция по иск, какъвто не е бил предявен
от ищеца, нито е налице изменение на исковата претенция в хода на делото.
Описаните в диспозитива на съдебното решение имоти, индивидуализирани
от съда с кадастралните им номер и останали данни по КККР, не били
идентични с тези, които ищецът е посочил по делото (имало различие по
площ- обща и отделна, нямало съответствие с описанието им по
предварителния договор, обявен за окончателен). Иска се обезсилването на
съдебното решение и връщането на делото за разглеждане на първата
инстанция по действително заявените претенции.
Евентуално се твърди неправилност на съдебния акт, изразяваща се в
направата на изводи, некореспондиращи със събраните по делото
доказателства. Не е доказана според жалбоподателката датата на сключване
1
на договора, извлечена по съображения за идентичност с датата на
представената разписка, защото такава идентичност между двата документа
няма в аспект на дати и суми.
Оспорва се като неправилен изводът на съда, че безспорността на
подписа под разписката определя като безспорно подписан и предварителния
договор, при положение, че няма идентичност в предмета на двата частни
документа.
Счита, че когато в предварителния договор са описани продаваеми
имоти с обща цена, несъществуването на един от тях и непосочването на
площта на друг от тях, влече отхвърляне на претенцията за обявяването на
предварителния договор за окончателен. Съдът нямал правомощието сам да
определя отделна цена за имотите.
Оспорва се като неоснователен изводът, че в пълномощното за сделката
били описани всички имоти, освен сграда с идентификатор 3.
За неправилни се сочат изводите за валидна представителна власт на
ответницата К., поради съществуване на пълномощно към дата 13.02.15г.,за
действия, извършени през 2020г., без наличието дори на копие от оригинално
пълномощно. Не счита съществуването му за установено и от показанията на
св.Орачева- твърде общи и неясни.
Сочи също, че искане за обявяване на предварителен договор за
окончателен относно 48,51% ид.ч. от ПИ с идентификатор 07079.614.148 по
КККР на гр.Б. не е било отправяно до съда по делото. Същото се отнасяло и
за 1/3 ид.ч. от сграда с идентификатор 07079.614.148.3.
За неправилен се сочи и изводът на съда за дължима неустойка за
забава, т.к. дори да се приеме за действителен и съществуващ процесният
предварителен договор, той е с невъзможен предмет. Затова нито една страна
не можела да изпадне в забава, за която да отговаря.
Твърдят се също и процесуални нарушения, поради необсъждане от
първата инстанция на всички въведени от жалбоподателката възражения
(сторени като ответна страна пред БОС), че не е упълномощавала никого и не
е давала съгласие за продажбата на собствените си идеални части, така че и
валиден предварителен договор не може да я обвърже с бъдещо задължение
да прехвърли имота си на ищеца. Останало е необсъдено и възражението и, че
представеният по делото договор е съставен от ищеца, при използването на
бланка с подпис единствено на последната страница, която не съдържа лични
данни на страните и описание на имотите и която е прикрепена към други
неподписани страници, с вписано на ръка изгодно за ищеца съдържание.
В обобщение се моли за отмяна на постановеното съдебно решение
изцяло и за постановяването на друго, с което заявените искове да бъдат
изцяло отхвърлени. Дирят се разноски. Моли се за присъждане на
възнаграждение за особения представител във въззивната инстанция.
Отговор на въззивната жалба е подаден в срок от въззиваемия ищец
Е.Г., чрез процесуален представител- адв.П. Ц.-БАК, със съдебен адрес: гр.Б.,
ул.“Г. К.“ №*, ап.*.
2
С него се оспорват всички оплаквания във въззивната жалба, като
атакуваното решение се сочи за допустимо, законосъобразно и правилно.
Страната не счита, че съдът се е произнесъл свръх петитум или за нещо
различно и непоискано от ищеца. Счита, че описаните в диспозитива на
съдебното решение имоти изцяло кореспондират и са идентични с тези от
исковата молба и предварителния договор. Решението било напълно
обосновано и изводите на съда- подкрепени от събраните в производството
доказателства. Счита за обсъдени всички въведени от ответната страна
защитни възражения. Намира изложените в жалбата аргументи против
съдебното решение на първата инстанция за изцяло неоснователни.
Оспорва и доводите за липса на представителна власт на А.К. по
отношение сделката с търговския обект, представляващ самостоятелна сграда
с идентификатор 07079.614.148.3. Счита, че начинът на изписване на титулите
на собственост разкрива воля в предмета на пълномощното, обещателите да
включат всички имоти, които притежават на адрес: гр.Б., ул.“Ц.“ №*. Според
Г., упълномощителите приемали сградата в имота за една, в която са
включени два магазина на ет.1 и жилище- апартамент на ет.2. Предмет на
пълномощното бил и теренът-дворно място. Излага подробни съображения в
подкрепа на становището си, че А.К. е имала пълна представителна власт да
сключи процесния по делото предварителен договор за покупко-продажба и
надлежно е била упълномощена от другите две ответници- нейни дъщери, да
продаде всички имоти, посочени в договора и исковата молба. Предвид
депозиран пред първата инстанция на 05.10.21г. отказ от направено в
становището си по жалбата искане за пълно уважаване на всички заявени
претенции от въззивния съд, понастоящем Г. поддържа само искане за
потвърждаване на решението на Окръжен съд-Б, в частта, уважила заявените
от него искове. Отказва внасянето на депозит за възнаграждението на
назначения като особен представител на жалбоподателката адвокат Б..
Ангажира доказателства.
Проверката на Бургаския апелативен съд по чл.269 от ГПК, сочи
първоинстанционното решение за валидно и за допустимо в обжалваните
части.
Въззивният съд счита, че първата инстанция е постановила допустимо
решение, неподлежащо на обезсилване, произнасяйки се по претенция за
обявяване за окончателен на предварителен договор от 08.05.20г. за продажба
на недвижими имотите, описани в него и заявени в исковата молба по делото.
Уточнението на исковата молба от 23.07.20г. (л.50 и 51- дело ОС)
досежно предмета на заявената претенция- засягаща идентификацията на
недвижимите имоти, чиято окончателна продажба се иска да бъде съдебно
обявена, определя произнасянето на първоинстанционния съд като съответно
на отправеното в исковата молба искане за съдебна защита.
Обстоятелството, че първоинстанционният съд уважава конститутивния
иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД частично- за 48,51% ид.ч. от терена, представляващ
ПИ с идентификатор 07079.614.148, целият с площ от 203 кв.м., не е
3
основание да се заключи, че в обжалваното съдебно решение е обсъждан
предмет на делото, различен от въведения от ищеца. Съдебната практика
трайно приема, че когато една претенция е основателна частично, тя не следва
да бъде изцяло отхвърлена, а трябва да бъде съдебно призната в
основателната част, респективно отхвърлена в неоснователната, от което
следва, че произнасянето на съда за част от претенцията не представлява
недопустима подмяна на предмета на делото. Недопустимо би било съдът да
разгледа претенция, невъведена от ищеца или надвишаваща поисканата от
него защита, какъвто настоящият случай не е.
По съществото на спора, с оглед въведените в жалбата оплаквания за
неправилност на съдебния акт, след съвкупна преценка на събраните по
делото доказателства и в приложение на закона, съдът приема за установено
от фактическа и правна страна следното:
Предявени са субективно и обективно кумулативно съединени искове
по чл.19, ал. 3 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД-за осъждането на ответниците за
неустойка за забава в размер на 5 640 евро.
При условие на евентуалност, ако бъдат отхвърлени, е предявен иск по
чл.55, ал.1, предложение трето от ЗЗД за връщането на сумата от 1000 евро
(платена по договора) и за сумата 20 000 евро на осн. чл.92 от ЗЗД,
представляваща неустойка в двойния размер на уговореното с
предварителния договор капаро (общо 21000евро).
Ищецът Е.Г. се сочи за бивш наемател на ответниците и за бъдещ
купувач по предварителен договор от 08.05.20г., който страните по делото
били сключили за продажбата на следните недвижими имоти:
Самостоятелен обект (СО) в сграда с идентификатор 07079.614.
148.1.4 по кадастралната карта и кадастралните регистри (КККР) на АГКК -
гр.Б, с адрес на имота: гр.Б, ул."Ц“ №*, ет.* от сграда с идентификатор
07079.614.148.1, с предназначение: Друг вид сграда за обитаване,
разположена в поземлен имот с идентификатор 07079.614.148, с
предназначение на самостоятелния обект: За търговска дейност, брой нива на
обекта: 1 (едно), с площ от 154,94 кв. м., ведно с 44,95% ид. ч. от общите
части на сградата, при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия
етаж - няма, под обекта - няма, над обекта - 07079.614.148.1.1,стар
идентификатор 07079.614.148.1.2, 07079.614.148. 1.3.;
СГРАДА с идентификатор 07079.614.148.2 по горепосочените КККР на
АГКК, с адрес на имота: гр.Б., ул."Ц." №*, сградата разположена в поземлен
имот с идентификатор 07079.614.148, с площ от 59 кв.м., брой етажи: 1, брой
самостоятелни обекти в сградата: няма данни, предназначение:
селскостопанска сграда, стар идентификатор: няма, номер по предходен план:
няма;
СГРАДА с идентификатор 07079.614.148.3 по КККР на АГКК, с адрес
на имота: гр.Б., ул."Ц." №*, сградата разположена в поземлен имот с
идентификатор 07079.614.148, с площ от 33 кв. м., брой етажи: 1, брой
самостоятелни обекти в сградата: няма данни, с предназначение: Сграда за
4
търговия, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма и 48,51
% ид. ч. от ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор 07079.614. 148, по КККР
на АГКК, с адрес на имота: гр.Б. ул."Ц.“ №*, с площ от 203 кв. м., трайно
предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване:
Ниско застрояване (до 10 м), предишен идентификатор: няма, номер по
предходен план: 7266, квартал: 42, парцел: 14, при съседи: 07079.614.159,
07079.614.149, 07079.614.147, 07079.614.142, срещу обща цена за всички
имоти от 120 000 евро.
От тази цена продавачът бил заплатил според уговорката като капаро
10000 евро, по следния начин:1000 евро в брой- на продавачката А.К. при
подписването на договора, за което получил от нея разписка с нотариална
заверка на подписа, останалите 9000 евро били преведени на същата по
банков път. Впоследствие (на 22.06.20г.) К. върнала на ищеца втората сума по
банкова сметка.
Предварителният договор бил сключен в кантората на нотариус Н. Н.,
но страните не го заверили нотариално, заради високата нотариална такса
(500лв.). Крайният срок за сключване на окончателната сделка бил
15.05.2020г., но не бил спазен от ответниците-те не се явили пред нотариуса в
уговореното време, макар ищецът да имал готовност да преведе остатъка от
продажната цена, съобразно уговореното. Ищецът подготвил нотариални
покани, връчени на ответниците, за сключване на окончателен договор, с нова
дата -02.06.2020г. в 11,00 часа, в кантората на нотариус Б. К., но продавачите
отново не се явили за сделката, за което бил съставен констативен протокол.
Ищецът описва фактическите действия, с които е търсил съдействието на
противната страна с цел финализирането на продажбата, приключили
безуспешно и мотивирали го да упражни правото си по чл.19, ал.3 от ЗЗД по
съдебен ред, включително като инициирал издаването в негова полза на
обезпечителна заповед №135/08.06.2020г по г.д. №1410/2020г на Окръжен съд
– Б., по която било образувано изпълнително дело и в Имотния регистър към
Службата по вписванията-Б. били вписани възбрани върху процесиите имоти.
Счита, че връщането на горепосочената част от капарото не освобождава
обещателите от поетото задължение да сключат окончателната сделка.
Поддържа, че са налице всички нормативни предпоставки за уважаването на
исковете му.
На основание чл.92 от ЗЗД и във връзка с предвидената в
предварителния договор клауза за неустойка за забава, ищецът счита
основателна претенцията си за обезщетение от 5 640евро за забава от 47 дни
(за периода 16.05.2020г.-02.07.2020г.), при неустойка в размер на 120 евро на
ден. Позовава се на чл.3.1.1 от предварителния договор, предвиждащ, че в
случай на забава от страна на продавача да изпълни свое изискуемо
задължение по негова вина, той дължи неустойка в размер на 0,1% от
стойността на имота за всеки ден закъснение.
По отношение на предявените при условията на евентуалност искове се
излагат съображения, че ако предпоставките за обявяване на предварителния
5
договор за окончателен липсват, той се счита за развален, поради
неосъществено основание и съгласно чл.55 ал.1 от ЗЗД и чл.92 от ЗЗД. Тогава
ищецът имал право да си върне платената от него сума по договора и да
получи неустойка в двоен размер на уговорения задатък. В тази връзка се
позовава на чл.3.4.2. от предварителния договор, предвиждаща отметнина при
отказ на продавача от сделката, в размер на цялата платена от купувача до
момента сума, ведно с неустойка в двоен размер на уговорения в чл.2.6.
задатък- капаро. Счита неявяването на продавачите за сключване на
окончателен договор на уговореното място, ден и час за виновно
неизпълнение на предварителния договор от тяхна страна, поради което той
следвало да се счита за развален на основание чл.87, ал.3 от ЗЗД, а ответница
А.К. за обогатила се неоснователно, като получила платения задатък,
претедиран от ищеца, на отпаднало основание.Дири разноски.
Ответниците са оспорили в отговорите си предявените искове по
основание и размер.
В отговора на исковата молба, подаден от особения представител на
ответницата-настояща въззивница-Р.П.,предявените искове се оспорват като
неоснователни и недоказани. Поддържа се, че ответницата не е контактувала
с ищеца, не му е давала съгласие за прехвърляне на описаните в исковата
молба имоти, нито е упълномощавала майка си А.К. да я представлява и да се
договаря от нейно име във връзка с такава продажба.
Счита, че представеното по делото пълномощно не я обвързва, т.к. не
овластява майка и да я представлява във връзка с продажбата на посочените в
исковата молба имоти, нито да договаря цена от нейно име, нито да получава
такава. Пълномощното е от преди няколко години и няма отношение към
процесната по делото сделка.Приема, че описаното в исковата молба
поведение на ответница К. недвусмислено сочи на липсата на намерение да
продаде процесните имоти лично или като пълномощник на своите дъщери.
Намира предявените против нея претенции за неоснователни и недоказани.
Оспорва твърдението за наличие на предварителен договор за продажба
на имотите, описани в исковата молба, като се позовава и на липсата на
нотариална заверка на същия, въпреки уговорената висока цена на
продажбата- над 200 000 лева и на липсата на подпис на ответницата К. върху
всяка от страниците му, т.к. това давало възможност за материална подправка
на договора (подмяна на едни страници с други и изменение на
действителното съдържание на договора в полза на ищцовата страна).
Ответница Т.П. също е твърдяла ненадлежно представляване по
предварителния договор. Твърдяла е, че представеното по делото
пълномощно е съставено само за целите на делбено дело, водено по повод
ликвидирането на съсобствеността на ответниците върху общи имоти, но е
било оттеглено чрез физическото му унищожаване и не касае сделката. Не
потвърждава действията на явяващата се неин пълномощник без
представителна власт по сключването на предварителния договор К. и в този
смисъл оспорва договора като нищожен. Поддържа, че пълномощното не
6
може да послужи за сключване на разпоредителна сделка за имоти, които
вече не съществуват във вида, в който са описани в него и вече не са
притежание на упълномощителя след извършената съдебна делба.
Ответница А.К. е заявила в отговора си, че не счита налични
предпоставките за сключване на окончателен договор, тъй като:
предварителен договор между нея и ищеца не е сключван; продавачите не са
собственици на посочените в предварителния договор недвижими имоти,
видно и от посочените от ищеца документи; продавачите Р. и Т. П. не са били
представлявани валидно от майка си; не е налице необходимото съгласно 19
ал.2 ЗЗД съдържание на предварителния договор, тъй като обекти в описания
в договора вид и квадратура не съществуват; цената е обща, няма как да бъде
разделена за всеки обект, т.е. договорът не съдържа ясно съгласие по
отношение съществените елементи на бъдещата продажба; договорът бил
съставен едностранно (явстващо и от самия му вид) в полза само на ищеца;
последният не е изправна страна, тъй като капарото не е платено в
определения срок, не е налице готовност за закупуване на обектите, поради
липсата на същите в действителност; не е настъпил „падеж” на задължение за
сключване на окончателен договор. Потвърждава подписа си под
представената по делото разписка за сумата от 1 000 евро, но твърди, че е
създадена по настояване на ищеца, в подкрепа даденото му от нея обещание,
че при бъдещи продажби, процесните имоти ще му бъдат предложени при
конкретни условия.
Не оспорва, че е получила и върнала по банкова сметка на ищеца сумата
от 9 000 евро, но по причина, че сумата и била приведена от него без никакво
основание. Отрича идентичност в съдържанието и в този смисъл връзка
между разписката за 1000 евро и предварителния договор по делото. Посочва
конкретни фактически неточности и вътрешни противоречия в твърденията
на ищеца, изграждащи защитата му в производството.
Оспорва по основание и размер предявения иск за заплащане на
неустойка за забава, поради липсата на предварителен договор, който да бъде
изпълняван и в който такава да е била уговаряна.
С оглед изложените по-горе твърдения за отношенията си с ищеца,
оспорва също евентуално предявения иск. Счита, че в случая е сбъркана и
пасивната легитимация. Сочи, че не е изпаднала в забава, тъй като ищецът не
е поискал връщането на сумата.
Преценявайки доводите на страните по съществото на спора и
събраните в подкрепа на твърденията им доказателства по делото,
първоинстанционният съд е уважил частично заявените претенции за
обявяване за окончателен на предварителния договор от 08.05.20г. и за
заплащането на неустойка, уговорена поради забава, защото е установил, че в
пълномощното на прехвърлителката К. липсва възлагане на правомощия от
двете и дъщери за разпореждане с идеалните им части (общо 2/3) от сграда с
идентификатор 07079.614.148.3 по КККР на АГКК–гр.Б., разположена в ПИ с
идентификатор 07079.614.148. Предварителният договор е обявен за
7
окончателен за останалите имоти, описани в него, а претенцията за неустойка
е уважена в общ размер от 3600 евро. В останалата част на претендирания
размер е отхвърлена като неоснователна.
Това решение не е било обжалвано от останалите ответници и ищеца,
поради което е влязло в сила в отхвърлителните си части и в тези, с които са
уважени претенциите на Е.Г. по чл.19, ал.3 и по чл.92 от ЗЗД против А.К. и
Т.П..
Въззивният съд възприема изцяло крайните правни изводи на
първата инстанция за основателност на исковете срещу въззивницата-
ответница, в подкрепа на което изразява следното становище:
По фактите:
Видно от данните по делото е, че на 08.05.20г. между А.К. – лично и
като пълномощник на двете и дъщери, едната от които е настоящата
въззивница от една страна и Е.Г.-от друга, е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на следните недвижими имоти: търговски обект с
идентификатор 07079.614.148.1.4 с площ от 154,94 кв.м., търговски обект с
идентификатор №07079.614.148.3 с площ от 33 кв.м., търговски обект с
идентификатор №07079.614.2 от 59 кв.м., както и земя – ПИ с идентификатор
№07079.614.148 от 203 кв.м. ид.ч., срещу общата сума от 120 000евро.
Предвиден е краен срок за сключване на окончателната сделка–до 15.05.20г. и
заплащане на цената на части, като първата вноска от 10 000 евро се дължи
при подписването на предварителния договор, а остатъкът от 110 000евро-
при сключването на окончателната сделка. В предварителния договор са
уговорени още неустойки при забава на плащането и отметнина в тежест на
продавачите, ако се откажат от бъдещата сделка. Неустойката за забава е в
размер на по 0,1% от стойността на имота за всеки ден от забавата, а
отметнината предвижда връщане на даденото по сделката и заплащането на
неустойка в двойния размер на уговореното по договора капаро, т.е. 20 000
евро.
На 08.05.20г., според разписка с нотариална заверка на подписите, А.К.
(обещател-продавач) е получила от Е.Г. за продажба на два търговски имота,
находящи се в гр.Б., на ул.“Ц.“ и ул.„И.“, 1000 евро задатък.
Няма спор между страните и по делото са приложени доказателства за
банков превод от дата 15.05.20г. на капаро по предварителен договор в размер
на 17 602,47лв. от Г. по сметка на К.. Сумата съответства на 9000 евро, по
курса на БНБ за посочената валута към лева. Същата сума е върната на
подателя и на 22.06.20г. от получателката, с обяснението, че „ няма подписан
договор при нотариус“.
Налице е нотариална покана от Г. до всяка от ответниците, връчена им
чрез А.К. на 19.05.20г., с която те биват поканени да се явят на 02.06.20г. в
11ч. пред Нотариус Б.К.. за извършване на нотариален акт за покупко-
продажбата на недвижимите имоти, предмет на предварителния договор.
Според констативен протокол от същата дата, продавачите не са се явили за
сключването на сделката.
8
Няма окончателен договор за продажбата на имотите, предмет на
предварителния договор.
В първа инстанция е повдигнат спор, че предварителният договор не е
подписан от А.К. в качеството на продавач. Този спор е пренесен и в
настоящото производство. Според въззивния съд автентичността на подписа
на К. като продавач-обещател по процесния предварителен договор е
установена от констатациите на допълнителната експертиза на в.л.Н. пред
първа инстанция, обосноваваща след обследване на допълнителни безспорни
образци от подписа на продавачката, че именно тя е написала ръкописно
името си под графата “продавач“ на последната страница от предварителния
договор за покупко- продажба на недвижими имоти от 08.05.20г. Това е
мотивирало експерта да промени първоначалния си извод, че подписът и
върху договора е подправен. В допълнителното си заключение вещото лице е
установило „автоподлог“, т.е. съзнателно изменение на съкратения подпис на
продавачката върху предварителния договор, което не компрометира
авторството. Независимо от това, съобразявайки възприетото от правната
доктрина становище, че подписът съставлява саморъчно изписване на името
на физическото лице или на стилизирана част от него, въззивният съд приема,
че собственоръчното изписване на двете имена на К. под подписа на
продавача в предварителния договор, е самостоятелно достатъчно да я посочи
за автор на този документ.
Пред въззивния съд е пренесен и спорът за съставянето в оригинал и за
физическото съществуване на представеното в процеса копие от пълномощно,
приобщено на л.8 от делото на първата инстанция, носещо следи от
нотариална заверка на подписите върху оригинала, с дата 13.02.15г.,
извършена от нотариус Ст.Д.. С това пълномощно Р.П. и сестра и Т.П. са
овластили майка си А.К. да се разпорежда както намери за добре с
притежаваните от тях идеални части от съсобствения им по наследство
недвижим имот, представляващ дворно място, съставляващо ПИ с
идентификатор 07079.614.148, находящ се в гр.Б., на ул.“Ц.“ №*, с площ по
кадастър от 203 кв.м. (по нотариален акт- 200 кв.) и построената в него сграда
със смесено предназначение, представляваща два магазина на ет.1 и жилище-
апартамент на ет.2.
Възражението на въззивницата, че представеното копие на пълномощно
не доказва съставянето и наличието на оригинален документ, е
неоснователно. Създаването на оспореното от въззивницата пълномощно се
признава в отговора на исковата молба, представен от ответница Т.П. и по
делото липсват доказателства, които да създават съмнение в този факт.
Същата ответница твърди и отмяната на пълномощното чрез физическото му
унищожаване, но това не се подкрепя от представените по делото
доказателства. Затова съдът приема за установен релевантния за спора факт,
че представеното в процеса пълномощно е съществувало към 08.05.20г.при
сключването на процесния предварителен договор.
Косвени доказателства за съществуването на оспореното пълномощно
9
към посочената дата се извличат и от показанията на св.О.-помощник при
нотариус Н.Н., извършила на горната дата заверка на разписката за
заплатените от Г. на К. 1000 евро и уверила се лично в овластяването на К. от
дъщерите и с правото да сключва предварителен договор от тяхно име, докато
обсъждали правилното отразяване на страните в него.
По правните изводи:
Преценката за основателността на иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД, разглеждан
по особените правила на Глава ХХХІІ ГПК, задължава съда да провери
материално-правните предпоставки за възникването на потестативното право
за обявяване на предварителен договор за окончателен по този ред. Правото
възниква, когато страните са обвързани с валиден предварителен договор,
създаден в писмена форма, когато сключването на окончателния договор
изисква нотариална или нотариално заверена форма, подписан от страните и
съдържащ уговорки относно съществените условия на обещания окончателен
договор. Обещателите-продавачи трябва да са собственици на имуществото,
предмет на бъдещата сделка, т.к.никой не може да прехвърли повече права,
отколкото притежава. Когато предвидената в предварителния договор цена не
е заплатена или не е изпълнено друго, уговорено от страните насрещно
задължение на ищеца, чл.362, ал.1 от ГПК дава възможност за обявяването му
за окончателен под условие, че плащането (задължението) бъде изпълнено в
двуседмичен срок от влизането в сила на решението, а неизпълнението се
санкционира с обезсилване на решението по искане на другата страна.
Съдебното решение замества липсващото доброволно изпълнение на
задължението, поето с предварителния договор- да бъде сключен от страните
окончателен такъв.
В контекста на горното, в настоящия казус ответната страна се е
бранила срещу претенцията на ищеца с доводи за нишожност на процесния
предварителен договор на осн.чл.26,ал.2, предл.първо и второ от ЗЗД,
изтъквайки кумулативно наличието на следните пороци: липса на воля от
страна на обещателката К.- тя не е подписала този договор нито лично, нито
като пълномощник на двете си дъщери; поради невъзможен предмет на
сделката (има се предвид, че посочените в договора имоти не съществуват), а
също и поради липсата на съществен елемент от бъдещата сделка-цената на
отделните имоти.
Поддържа се също и липса на представителна власт К. да представлява
в тази сделка дъщерите си (недействителност по чл.42, ал.2 от ЗЗД).
Този спор е пренесен във въззивния съд,намиращ горните възражения
за изцяло неоснователни.
Тъй като данните по делото сочат, че предварителният договор от
08.05.20г.е подписан от К., той не страда от порока липса на воля за
сключването му от продавачката-обещателка К. и не е нищожен на това
основание. Доводът за материална подправка на предварителния договор,
като възражение срещу автентичността му, е въведен според съда формално,
като предположение на база обстоятелството, че документът няма нотариална
10
заверка на подписите (каквато форма за валидност законът не изисква),
защото не кореспондира на поддържаната защитна позиция на ответниците,
че документът в цялост е бил съставен от ищеца без тяхно знание и без
участието и подписа на ответница К.. Възражението не се подкрепя и от
събраните доказателства.
За пълнота на изложението:подписването на предварителния договор
разрешава и спора за момента на неговото съставяне. Т.к. договорът е частен
диспозитивен документ, съгласно правилото на чл.180 от ГПК, подписалите
го лица са обвързани със съдържащите се в него техни изявления,
включително и с датата на съставянето му- в случая- 08.05.20г.
Апелативен съд-Бургас намира неоснователно и възражението за липса
на предмет (невъзможен предмет) на предварителния договор. В него са
описани с идентификаторите си по КККР на гр.Б. три търговски обекта и
имот, представляващ терена, върху който те са построени. Заключението на
техническата експертиза, изслушана пред първа инстанция е категорично, че
теренът, предмет на договора съществува реално и е с действителна площ от
203кв.м., че търговски обект с идентификатор 07079.614.148.1.4, с площ от
154,94 кв.м., построен на първи етаж от сградата в имота съществува реално,
само обект с ПИ 07079.614.148.2, който също съществува, е несамостоятелен
и функционално свързан с предходния като негова пристройка-склад.
Установява се и реалното съществуване на описания в предварителния
договор търговски обект от 33 кв.м. с идентификатор 07079.614.148.3, но той
не е предмет на въззивното обжалване, т.к. претенцията на ищеца за
обявяване на процесния предварителен договор за окончателен по отношение
частите на настоящата въззивница в последния имот е отхвърлена като
неоснователна.
Изводът от гореизложеното е, че предмет на бъдещата продажба са
реално съществуващи при съставянето на предварителния договор и
понастоящем имоти, а правата на продавачката- въззивница върху тях се
установяват от протокола за съдебна спогодба при делба- л.21-24 – дело ОС, в
размер на по 1/3 ид.ч. от всеки от гореописаните имоти, ведно с толкова ид.ч.
от общо 48,51% ид.ч. от ПИ с идентификатор 07079.614.148 по КККР на гр.Б.
и обща площ от 203 кв.м..
Имотите, с дяловете си в които въззивница Р.П. се разпорежда чрез
пълномощник, не са изведени от граждански оборот, могат да бъдат предмет
на свободно разпореждане и реално съществуват по КККР на гр.Б., т.е. не е
налице нито фактическа, нито правна невъзможност на предмета на
процесната сделка по смисъла на Тълкувателно решение № 3/28.06.2016г. по
ТД №3/2014 на ОСГК на ВКС. Следователно сключеният за продажбата им
предварителен договор не е нищожен на въведеното основание.
Неоснователно е според този съд и възражението, че в нарушение на
чл.19, ал.2 от ЗЗД, предварителният договор не съдържа уговорка за
съществения и присъщ за сделката покупко-продажба елемент–продажна
цена. Последната е уговорена общо за всички имоти, но това не опорочава
11
договарянето като недействително. Цената на всеки от продаваемите имоти е
принципно определяема, включително с помощта на експерт, което е
достатъчно за изясняване на волята на страните по този основен елемент на
бъдещата разпоредителна сделка. (Така Решение № 475 от 8.06.2010г. на ВКС
по гр.д.№ 1311/2009г., III г. о., ГК, докладчик съдията К. Ю., Решение № 21
от 7.02.2019г. на ВКС по гр.д. № 2171/2018г., IV г. о., ГК, докладчик съдията
Б. И., Решение № 1413 от 9.12.2008г. на ВКС по гр.д. № 4885/2007г., IV г. о.,
ГК, докладчик съдията Л. Р.). В Решение № 497/21.І.2013г. по гр.д. №
674/2012г. ВКС ІV ГО е приел също, че когато страните по договор не
формулират точно уговореното между тях, следва да се направи тълкуване,
подчинено на правилата по чл.20 ЗЗД – да се търси действителната им обща
воля чрез връзката между отделните уговорки както помежду им, така и с
общия целен с договора резултат, като непълнота на описанието на
задълженията по предварителния договор е пречка за сключването на
окончателен само тогава, когато при тълкуването им по този ред уговорките
не позволяват определянето на конкретните параметри на волята на страните
относно обекта на окончателния договор.
В конкретния казус неяснота на параметрите за сключването на
бъдещия договор няма.
Неоснователно е и възражението на въззивницата, че К. е сключила
сделката от нейно име без представителна власт.
Пълномощното, представено по делото има съдържание, овластяващо
К. за извършването на разпоредителни сделки по собствено усмотрение с
наследствените на въззивницата и нейната сестра имоти, представляващи
ПИ07079.614.148-терен на адрес:гр.Б., ул.“Ц.“ №* и построената в него
сграда със смесено предназначение, съдържаща два магазина на първи етаж и
апартамент-на втори. При така даденото описание на търговските обекти и
заключението на експерт Ч., сочещо ПИ 07079.614.148.3 за самостоятелна
сграда със 3П от 33 кв.м., съдът идентифицира предмета на пълномощното
като касаещ търговските обекти, включени в сградата, представляваща имот с
ПИ 07079.614.148.1 и находящи се на първия й етаж, а именно ПИ
07079.614.148.1.4, включващ и несамостоятелен ПИ с идентификатор
07079.614.148.2.
Процесното пълномощно не е било оспорвано като неавтентично,
съставено е в изискуемата от закона форма, преди предварителния договор,
безсрочно е, с вписани указания за тълкуването му разширително в полза на
упълномощеното лице и няма данни да е било оттеглено към датата на
сделката.На следващо място и съобразно визираното в Тълкувателно решение
№5 от 12.12.2016г. на ВКС по т.д.№5/2014г., ОСГТК становище,
пълномощното съдържа необходимата и достатъчна за валидността на
бъдещата сделка общо изразена воля за овластяване на пълномощника да
извършва разпореждане от името на упълномощителя. С него Р.П. е
оторизирала А.К. да се разпореди по собствено усмотрение с дела и в
имотите,вписани в предварителния договор- терен с ПИ 07079.614.148 (от
12
него въззивницата и останалите две ответници притежават в равни части
общо 48,51% ид.ч.), както и търговски обекти с ПИ 07079.614.148.1.4 и
несамостоятелен ПИ с идентификатор 07079.614.148.2. Следователно
оспореното пълномощно поражда последиците по чл.36, ал.2 ЗЗД за
упълномощителя и предварителният договор за дела на Р.П. в посочените
имоти не е сключен извън пределите на възложената на пълномощника
представителна власт.
В обобщение на гореказаното, т.к. предварителният договор за покупко-
продажбата на ПИ 07079.614.148;ПИ 07079.614.148.1.4 и ПИ 07079.614.148.2
е валиден, както и пълномощното, с което Р.П. овластява А.К. да осъществи
разпореждане със собствените и по 1/3 идеални части в същите недвижими
имоти, а вещните и права в посочените размери са доказани от представената
в процеса съдебна спогодба за делба, въззивницата е обвързана с поетото по
сделката задължение за сключването на окончателен договор за продажбата
на тези части. Неизпълнението на това и задължение е безспорно, поради
което и при наличието на останалите, предвидени в хипотезата на правната
норма предпоставки, купувачът- настоящ ищец напълно основателно е заявил
претенцията си за обявяването на предварителния договор за окончателен по
реда на чл.19, ал.3 от ЗЗД, относно дела, притежаван от Р.П. в горните имоти.
Искът следва да бъде уважен. В същия смисъл се е произнесъл и Окръжен
съд-Б..
Претенцията за неустойка, кумулативно обективно и субективно
съединена с конститутивния иск, е оспорена в настоящия процес само с оглед
твърдението, че липсва валиден предварителен договор, с който да е
уговорена. Изложените по-горе съображения на съда в подкрепа на
валидността на договарянето и възникналото от него за въззивницата
задължение да сключи окончателен договор, което не е изпълнено,
обосновават и отговорността и за вреди от допуснатата спрямо ищеца забава.
Прехвърлителната сделка не е изслушана пред нотариус по вина на
обещателите, една от които е въззивницата, поради което и с оглед клаузата
на чл.3.1.1 от предварителния договор, тя дължи неустойка за всеки ден
забава в размер на 0,1% от стойността на своята част от имота. Забавата е
продължила 30 дни, считано от определената с нотариалната покана дата
02.06.20г.- до завеждането на делото (03.07.20г.). С оглед казаното, общата
неустойка, дължима от ответниците е 3600 евро. В този смисъл е и крайният
извод на първата инстанция, осъдила трите ответници да заплатят на ищеца
неустойка от общо 3600 евро, която следва да се счете за дължима от тях
поравно (по 1200 евро), предвид еднаквостта на дяловете им в подлежащите
на прехвърляне имоти.
Поради съвпадението на правните изводи на двете съдилища по
претенцията за неустойката, дължима от въззивницата Р.П., решението на
първата инстанция следва да бъде потвърдено и в тази обжалвана част.
С оглед изхода от обжалването, въззивницата следва да бъде осъдена да
заплати по сметка на Апелативен съд-Бургас държавна такса за
13
разглеждането на жалбата и по в.гр.д.530/21г. в размер на 180,40лв., а на
основание чл.78, ал.3 от ГПК, да заплати на въззиваемия разноските, сторени
за адвокатско възнаграждение за представителството му в размер на 4800лв.
На адв.Б. се дължи възнаграждение за осъществената в настоящото
производство правна услуга като особен представител на въззивницата, което
предвид обжалвания имуществен интерес съдът определя в размер на 540лв.
Т.к. чл.47, ал.6 от ГПК възлага възнаграждението за особения
представител на ответника в тежест на ищеца, Е.Г. следва да бъде осъден да
внесе горепосочената сума по сметка на Апелативен съд Бургас, след което тя
ще бъде изплатена на адв.Б..
Мотивиран от горното, Апелативен съд-Бургас
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №73/22.03.21г. по гр.д.№1646 по описа на
Окръжен съд-Бургас за 2020г. в частта, обявяваща за окончателен на
основание чл.19, ал.3 от ЗЗД при условието на чл.362, ал.1 от ГПК относно
заплащането на остатъка от цената, предварителен договор от 08.05.20г., с
който Р. С. П. от гр.Б. се задължава да продаде на Е. Н. Г. от гр.Б. идеалните
си части от поземлени имоти с идентификатори: 07079.614.148;
07079.614.148.1.4 и 07079.614. 148.2 (част от 07079.614.148.1.4) по КККР на
гр.Б. срещу съответната част от общо уговорената по сделката цена и в
частта, осъждаща Р. С. П. от гр.Б. да заплати на Е. Н. Г. на основание чл.92 от
ЗЗД неустойка за забава съгласно чл.3.1.1 от същия договор.
В останалата част решението на БОС е влязло в сила.
ОСЪЖДА Р. С. П. с ЕГН **********, от гр.Бургас, да заплати по
сметка на Апелативен съд-Бургас държавна такса, дължима за
разглеждането на въззивната и жалба по в.гр.д. №530/21г. по описа на
Апелативен съд-Бургас, в размер на 180,40лв..
ОСЪЖДА Р. С. П. с ЕГН **********, от гр.Б., да заплати на ЕМ. Н. Г.
от гр.Б. съдебно-деловодните разноски, сторени за адвокатско
възнаграждение по в.гр.д. №530/21г. по описа на БАС, в размер на 4800лв.
ОПРЕДЕЛЯ възнаграждение на адвокат Д.Б. от БАК, назначена като
особен представител на Р.П., за осъщественото по в.гр.д.№530/21г. по описа
на БАС процесуално представителство, в размер на 540лв.
ОСЪЖДА Е. Н. Г. с ЕГН ********** от гр.Бургас да заплати по
сметка на Апелативен съд-Бургас сумата 540лв. за възнаграждението на
особен представител адв.Б. по в.гр.д.№530/21г.
ПОСТАНОВЯВА заплащането на възнаграждението на адв.Б. да се
извърши след постъпването на горната сумата по сметката на Апелативен
съд-Бургас.
Решението може да бъде обжалвано в едномесечен срок от връчването
му на страните, с касационна жалба, пред ВКС.
14
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15