№ 6455
гр. София, 10.04.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 157 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:ЗОРНИЦА ИВ. Т.
при участието на секретаря КОЯ Н. КРЪСТЕВА
като разгледа докладваното от ЗОРНИЦА ИВ. Т. Гражданско дело №
20231110149421 по описа за 2023 година
Производството е образувано по предявен от Етажните собственици на
самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес:
********, представлявани от управителя „Образцов вход“ ЕООД срещу „Рампейдж
Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, с адрес: гр. София, ул. „Неофит Рилски“ № 20, ет.
„партер“, офис 4, положителен установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правно
основание чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване на вземане по издадена заповед за
изпълнение на парично задължение за сумата 53,82 лв., представляваща неплатени
вноски за фонд „Ремонт на ЕС“ за периода от 01.01.2022 г. до 16.06.2023 г. и сумата
100,80 лв., представляваща неплатени такси за управление на ЕС за периода от
01.05.2022 г. до 16.06.2023 г. за собствен на ответника обект – Магазин 2, за които
суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК №
18842/29.06.2023 г. по ч.гр.д. № 33686/2023 г. по описа на СРС, 157 с-в.
Ищците извеждат съдебно предявените субективни права при твърдения, че
ответникът е собственик на самостоятелни обекти – Магазин № 2 и два гаража в
сградата в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ********. Твърдят, че
въз основа на решение на общото събрание на етажната собственост, взето на
27.10.2021 г. е сключен договор за управление на етажната собственост с „Образцов
вход“ ЕООД с определено възнаграждение в размер на 7,20 лв. на месец, дължими от
собствениците на всеки самостоятелен обект. По т. 2 от същия протокол е взето
решение за актуализация на бюджета, както и да бъдат включени в разходите по
управление и поддържане на общите части – Магазин № 2, ведно с гараж 16 и 17,
собственост на ответника. На проведено на 08.02.2023 г. общо събрание на етажните
собственици било взето решение за предприемане на съдебни действия срещу
длъжници със задължения над 200 лв. Твърди, че ответникът не е заплатил дължимите
вноски за управление на етажната собственост за периода от 01.05.2022 г. до 16.06.2023
г. за обект – Магазин 2 по 7,20 лв. на месец, или общо 100,80 лв., както и дължимите
вноски за фонд „Ремонт на ЕС“ за същия обект за периода от 01.01.2022 г. до
16.06.2023 г. по 2,99 лв. на месец или общо 53,82 лв., поради което ги претендира.
В срока за отговор на исковата молба по чл. 131 от ГПК ответникът оспорва
иска при възражения за недопустимост на предявения иск, тъй като в договора за
1
управление не бил включен собствения на ответника недвижим имот, същевременно
ответникът е придобил собствеността върху процесния имот на 25.01.2022 г., както и
поради това, че „Образцов Вход“ ООД не е надлежно упълномощен да води
настоящото производство с оглед взето решение за предявяване на искова за
задължения над 200 лв., каквото не е настоящото. Оспорва иска и по основание и
размер с доводи, че за периода от 25.01.2023 г. до 16.06.2023 г. собствения му обект не
е бил част от обектите, които дължат заплащане на вноски за „фонд Ремонт“ и „такса
управление“ на етажната собственост. При условията на евентуалност твърди, че не
дължи така претендираните такси и вноски, поради това, че обектът не е ползван за
претендирания период, било изключено електрозахранването и възстановено едва на
26.09.2023 г. и на основание чл. 51, ал. 2 ЗУЕС не дължи такси и вноски. Твърди също
така, че претендирането на такси за период, предхождащ датата на решението е
противоправно. Сочи, че Магазин 2 и гараж 16 и 17 са изцяло обединени и разполагат с
външен вход, странично от общия вход на сградата, поради което достъпът до тях не се
осъществява от фоайето на сградата. Твърди, че ответникът дължимите суми за
периода от 01.01.2022 г. до 31.07.2023 г. са заплатени преди да узнае за
производството, по открит абонатен номер *********, който е съобщен на ответника.
Моли за отхвърляне на иска и претендира разноски.
Съдът, като взе предвид становищата на страните и прецени събраните по
делото доказателства, намира от фактическа страна следното:
На 27.10.2021 г. е проведено Общо събрание на собствениците от сграда в
режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София, ***, на което е прието
решение да се сключи договор за управление на етажната собственост с „Образцов
вход“ ЕООД за срок от 24 месеца при дължимо месечно възнаграждение от 165,60 лв.,
разделено на месечни вноски от по 7,20 лв. на апартамент, както и да се събира такса за
фонд „Ремонт и обновяване“ в общ размер от 74,01 лв. на месец.
На 29.10.2021 г. е сключен договор за възлагане на управление на етажната
собственост между етажните собственици в процесната сграда и „Образцов вход“
ЕООД, като наред с останалите уговорки е постигнато съгласие да се заплаща
възнаграждение в размер на 165,60 лв. на месец, разделено на месечни вноски от по
7,20 лв. за всеки самостоятелен обект в сградата. С анекс от 29.10.2021 г. страните са
променили размера на възнаграждението на 180,00 лв. месечно, при запазени месечни
вноски от по 7,20 лв. за всеки самостоятелен обект.
На 20.04.2022 г. е проведено общо събрание, на което е решено като отделни
обекти към етажната собственост да се включат гаражи № 16 и № 17 /като общ обект/ и
магазин № 2 и за всеки от тях да се заплаща пълна такса за управление и вноски за
фонд „Ремонт и обновяване“. Решено е да се сключи и анекс за изменение на таксата за
управление във връзка с двата допълнителни обекта.
На проведено на 08.02.2023 г. общо събрание е прието решение да се
предприемат съдебни действия срещу длъжниците със задължения към ЕС над 200 лв.,
за което е упълномощено „Образцов вход“ ЕООД.
Представен е нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот, от който
се доказва, че на 25.01.2022 г. „Рампейдж Инвест“ ЕООД е придобило магазин № 2 и
гараж № 16-17 – и двата находящи се в процесната сграда в гр. София, ж. к. „Люлин“,
ул. „Филиповско шосе“ № 40, ведно с общо 5,797 % идеални части от общите части на
сградата.
Представени са справки от „Електрохолд продажби“ ЕАД и
„Електроразпределителни мрежи Запад“ ЕАД, от които се установява, че за периода
м.01.2021 г. – м.01.2024 г. в магазин № 2 от процесната сграда не е консумирана
електрическа енергия.
В представено писмо от „Софийска вода“ АД е посочено, че за периода
25.01.2022 г. – 31.07.2023 г. в притежаваните от „Рампейдж Инвест“ ЕООД магазин №
2 и гараж № 16-17 не е консумирана вода.
На 31.01.2024 г. е проведено общо събрание на етажните собственици, на което
е прието решение притежаваните от „Рампейдж Инвест“ ЕООД имоти, а именно
2
магазин № 2 и гаражи № 16-17 да бъдат обединени в един обект с един
идентификационен код в ЕС, поради липса на изградена вътрешна преградна стена
между тях. Решено е още дружеството да заплати дължимите суми за фонд „Ремонт и
обновяване“ и една такса управление като за един обект, считано от момента на
придобиване на собствеността върху имотите му. Взето е решение също така вноските
за фонд „Ремонт“ да бъде заплатена за периода, считано от придобиване на
собствеността, а за такса управление да бъде коригирана със задна дата като за един
обект от момента на придобиване на собствеността.
По делото е прието искане за плащане към „Образцов вход“ ЕООД, видно от
което на към дата 22.01.2024 г. в тежест на ответното дружество е начислено
задължение в общ размер от 368,09 лв. за процесния обект „Магазин 2“, включваща
такси за управление за периода от 01.05.2022 г. до 31.01.2024 г. и вноски за фонд
„Ремонт“ за периода от 01.01.2022 г. до 31.01.2024 г. (л. 98-100).
Представена е разписка от 27.07.2023 г., както в приложеното заповедно
производство, така и на л. 114 от настоящото дело, от която се доказва, че „Рампейдж
Инвест“ ЕООД е заплатило в полза на „Образцов вход“ ЕООД такси за управление и
вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 01.01.2022 г. – 31.07.2023 г. в общ
размер от 173,36 лв. за обект „Гараж 16“.
По делото са депозирани показания на свидетеля Любомир Юлианов Ангелов,
който посочва, че като брокер е предлагал процесните имоти за продажба. Посочва, че
същите били без разделителни стени помежду си, без електричество, а състоянието им
било на шпакловка и замазка. Заявява, че имало вход откъм улицата и вътрешна врата
към общите части.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Предявен е положителен установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правно
основание чл. 38, ал. 1 от ЗУЕС.
В тежест на ищците по този иск е да докажат при условията на пълно и главно
доказване: 1) че ответникът е собственик на обект в сграда режим на ЕС; 2)
Приемането на решение на ОС на ЕС, с което са определени размерите на дължимите
такси за управление и вноски за фонд „Ремонт“ в това число от собственика на
процесния обект.
В тежест на ответника е да докаже, че е погасил претендираните суми, както и
релевираните с отговора на исковата молба възражения, в това число, че е ползвал
имота не повече от 30 дни за една календарна година, както и че е уведомил писмено
управителя за отсъствието; че притежаваният от него обект е обединен в един и има
външен вход, който не е през общите части на сградата.
Преди всичко следва да се посочи, че инцидентен контрол за
законосъобразността на решенията на общото събрание в настоящото производство е
недопустим. Производството по отмяна на решението на общото събрание има
конститутивен характер, като за да не се приложи едно решение, е нужно същото да
бъде отменено в хода на нарочно производство и е недопустимо неговата
законосъобразност да се проверява косвено в други производства. Само в срока по чл.
40, ал. 2 ЗУЕС и то по този ред /чрез предявяване на конститутивен иск/ може да се
иска отмяна на решенията на общо събрание на етажна собственост, независимо от
това дали се твърди нищожност, или незаконосъобразност. След влизане в сила на
решенията на общото събрание същите са задължителни за всички собственици,
независимо как и дали са гласували и присъствали на събранието, тъй като всеки
етажен собственик има право да участва на общото събрание и е обвързан от
решенията му /в този смисъл: Решение № 39/19.02.2013 г. по гр. д. № 657/2012 г. на
ВКС, I ГО, Определение № 108 от 27.02.2018 г. на ВКС по гр. д. № 2842/2017 г., II г.
о., ГК и др. /.
По делото са представени решения на общото събрание на етажните
собственици в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ********,
като съдът приема, че всички те са влезли в сила, доколкото няма данни да са били
3
обжалвани по реда на чл. 40 от ЗУЕС. При това положение настоящият състав
съобразява така приетите решения с произтичащите от тях правни последици, без да
проверява до колко законосъобразно етажната собственост е приела ответникът да
заплаща такси според броя притежавани обекти, а впоследствие е ревизирала това свое
решение.
Установи се по делото, че на проведено на 27.10.2021 г. общо събрание е прието
да се заплащат месечни вноски от по 7,20 лв. за такса управление, както и да се събира
такса за фонд „Ремонт и обновяване“ в общ размер от 74,01 лв. на месец. Доколкото
ответното дружество е придобило обекти в процесната сграда на 25.01.2022 г., то едва
от тази дата същото е станало етажен собственик и съответно е било обвързано от тези
решения – чл. 50, ал. 1, т. 1 и чл. 51, ал. 1 ЗУЕС. На 20.04.2022 г. е проведено общо
събрание, на което е решено за всеки от притежаваните от ответника обекти същият да
заплаща пълна такса за управление, както и вноска за фонд „Ремонт и обновяване“.
Същевременно, съдът съобразява по реда на чл. 235, ал. 3 ГПК приетото в хода на
процеса решение на ОС на ЕС от 31.01.2024 г., съгласно което етажните собственици
са се съгласили да третират притежаваните от ответника имоти като един и съответно
са приели размерите на дължимите суми за фонд „Ремонт и обновяване“ и за такса
управление да се считат по отношение на ответника изчислени като за един обект,
считано от момента на придобиване на собствеността върху имотите му. Това следва
да се приеме за признание от страна на ищците, че задължението на ответника е едно,
независимо от броя на юридически притежаваните от него обекти, съответно, може да
се счита и като опрощаване по смисъла на чл. 17, ал. 2, т. 4 ЗУЕС на допълнителни
задължения на ответника извън процесните съобразно броя на притежаваните обекти.
Предвид гореизложеното, по същия ред съдът следва да съобрази и
представената от ответника разписка за плащане от 27.07.2023 г., от която се доказа, че
„Рампейдж Инвест“ ЕООД е заплатило в полза на „Образцов вход“ ЕООД такси за
управление и вноски за фонд „Ремонт и обновяване“ за периода 01.01.2022 г. –
31.07.2023 г. в общ размер от 173,36 лв., което плащане предвид взетото решение на
общото събрание да се събира такса управление и фонд „Ремонт“ като за един обект,
покрива изцяло претендираното вземане. С оглед изрично посочените основания и
период на плащанията следва да се приеме, че е налице извънсъдебно признание на
процесните вземания на ищците. Поради тази причина не може да се приеме за
основателно паралелно поддържаното от ответното дружество възражение по чл. 51,
ал. 2 ЗУЕС за недължимост на претендираните суми поради ползване на имота не
повече от 30 дни за една календарна година, което е несъвместимо с представените
доказателства за плащане. Доколкото извършеното плащане покрива изцяло
претендираните вземания по основание, размер и период, както и с оглед приетото на
31.01.2024 г. решение на ОС на ЕС, то следва да се приеме, че претенциите на ищеца са
погасени чрез плащане в хода на процеса и следва да бъдат отхвърлени. Без значение е
обстоятелството, че в разписката е посочен имот „Г16“, тъй като с решението от
31.01.2024 г. етажната собственост е признала, че от придобиването на имотите
ответникът дължи вноски за управление и за фонд „Ремонт и обновяване“ като за един
обект, поради което и извършеното плащане има пълен погасителен ефект на
процесните вземания.
Следва да се посочи, че е без значение за възникването и дължимостта на
вземанията за вноски към етажната собственост обстоятелството дали етажен
собственик е уведомен и поканен да плати, дали и спазен приетия от общото събрание
ред за събиране вземанията, респективно дали етажният собственик е предупреден за
предстоящи съдебни действия. Евентуални решения в тази насока имат
организационен характер, освен ако изрично не е предвиден конкретен момент на
изискуемост, какъвто не е налице в настоящия случай.
По разноските:
При този изход на спора право на разноски има ищецът, тъй като ответникът с
поведението си е дал повод за завеждане на делото – арг. от чл. 78, ал. 2 ГПК. Това е
така, тъй като ответното дружество е заплатило претендираните суми след
4
образуването на ч. гр. д. № 33686/2023 г. по описа на СРС, 157 състав, като
същевременно е предприело и действия по оспорване, което е обусловило
предявяването на иск по реда на чл. 422 ГПК. Евентуалното недобросъвестно
поведение на ищцовата страна, предвид приетото в хода на настоящото производство
решение на ОС от 31.01.2024 г. и образуването на ч. гр. д. № 33688/2023 по описа на
СРС срещу ответника за суми относно други обекти в същата сграда би имало значение
единствено за отговорност по чл. 3 ГПК, каквато не може да се реализира в настоящия
процес. Съдът не приема твърдението на ответника, че е заплатил претендираните
суми преди да узнае за образуваното срещу него производство, тъй като в деня на
плащането /27.07.2023 г./ е съставил заявление за достъп в ЕПЕП относно
образуваното заповедно дело и молба до съда, с която го уведомява за актуалния си
адрес, като същите е депозирал на следващия ден. Тези обстоятелства мотивират
настоящия състав да приеме, че при плащането на процесните суми ответното
дружество е било наясно с образуваното срещу него съдебно производство и именно
последното го е мотивирало да плати, като на следващия ден е депозирало възражение
по чл. 414 ГПК. Следователно, ответникът следва да бъде осъден да заплати сторените
от ищците разноски. В съответствие със задължителните тълкувателни разяснения на
Тълкувателно решение № 4/2013 г. на ОСГТК на ВКС, т. 12, съдът следва да се
произнесе по разпределението на отговорността за разноски в заповедното и исковото
производство. Ищците са били представлявани от „Образцов вход“ ЕООД - управител
по чл. 23, ал. 4 ЗУЕС, който е бил представляван по заповедното производство от
юрисконсулт, съобразно представено пълномощно в полза на юрк. П. Г. Д.. В исковото
производство се представя разписка за платено адвокатско възнаграждение в размер на
400 лв. в полза на адв. П. Г. Д. от САК, с л. № **********, като от справка в
публичния Регистър на адвокатите се установява, че на 20.07.2023 г. /след
депозирането на заявлението по чл. 410 ГПК/ П. Г. Д. е вписан като адвокат. Поради
това не е налице пречката по чл. 5, ал. 2, т. 3 от ЗАдв. и следва да бъде присъдено както
юрисконсултско възнаграждение за заповедното производство, така и адвокатско за
исковото. Неоснователно е възражението на ответника за прекомерност на адвокатския
хонорар, тъй като същият е в минимален размер съгласно чл. 7, ал. 2, т. 1 от Наредба
№ 1 от 09.07.2004 г. за минималните размери на адвокатските възнаграждения.
Предвид това съдът приема, че в заповедното производство ищците са доказали
разноски в общ размер от 75,00 лева – 25,00 лв. заплатена държавна такса, и
юрисконсултско възнаграждение в размер на 50 лева, определено от съда съгласно чл.
78, ал. 8 ГПК вр. чл. 37 ЗПП вр. чл. 26 от Наредба за заплащане на правната помощ,
при съобразяване извършените действия, материалния интерес и фактическата и
правна сложност на делото. В исковото производство са доказани разноски в общ
размер от 425,00 лв. - 25,00 лв. заплатена държавна такса, и адвокатско възнаграждение
в размер на 400 лева.
5
Водим от горното, съдът
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от Етажните собственици на самостоятелни обекти в
сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: ********,
представлявани от управителя „Образцов вход“ ЕООД срещу „Рампейдж Инвест“
ЕООД, ЕИК *********, с адрес: гр. София, ул. „Неофит Рилски“ № 20, ет. „партер“,
офис 4, положителен установителен иск по реда на чл. 422 ГПК с правно основание
чл. 38, ал. 1 ЗУЕС за установяване на вземане по издадена заповед за изпълнение на
парично задължение за сумата 53,82 лв., представляваща неплатени вноски за фонд
„Ремонт на ЕС“ за периода от 01.01.2022 г. до 16.06.2023 г. и сумата 100,80 лв.,
представляваща неплатени такси за управление на ЕС за периода от 01.05.2022 г. до
16.06.2023 г. за собствен на ответника обект – Магазин 2, за които суми е издадена
заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК № 18842/29.06.2023 г.
по ч.гр.д. № 33686/2023 г. по описа на СРС, 157 с-в., поради извършено плащане в
хода на процеса.
ОСЪЖДА „Рампейдж Инвест“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес
на управление: гр. Гоце Делчев, ул. „Даскал Господин“ № 11 ДА ЗАПЛАТИ НА
Етажните собственици на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост, находяща се на адрес: ********, представлявани от управителя
„Образцов вход“ ЕООД, на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 75 лв. – разноски в
заповедното производство, както и сумата от 425,00 лв. – разноски в исковото
производство.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в
двуседмичен срок от връчване на препис на страните.
ПРЕПИС от решението да се връчи на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6