№ 16888
гр. София, 19.10.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 90 СЪСТАВ, в публично заседание на
двадесет и седми септември през две хиляди двадесет и трета година в
следния състав:
Председател:ВАЛЕНТИН Т. Б.
при участието на секретаря МОНИКА СТ. ТОПУЗОВА
като разгледа докладваното от ВАЛЕНТИН Т. Б. Гражданско дело №
20221110169518 по описа за 2022 година
Софийският районен съд е сезиран с искова молба от Р. Л. Р., с ЕГН
**********, от гр. София, срещу Б. Б. А., с ЕГН ********** и В. Б. П., с ЕГН
**********, от гр. София, в която молба се твърди, че ищецът, в качеството
си на купувач, сключил с ответниците – продавачи, предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 23.12.2017 г., а именно касаещ ¼
ид.ч. от Поземлен имот № ..., находящ се в землището на с...., ..., в местността
„....“, целият с площ от 4,400 дка, представляващ залесена горска територия,
срещу продажна цена в общ размер на 700 лв., платена изцяло при
подписването на посочения договор, като същият служи за разписка с оглед
получаването на продажната цена в цялост от страна на купувачите. Видно от
приложения към исковата молба Нотариален .... г. на ..... - нотариус с район на
действие - Районен съд - Пирдоп, вписана в регистъра на Нотариалната
камара под .... и в неизпълнение на задълженията им по сключения с ищеца
предварителен договор, ответниците са се разпоредили с притежаваните от
тях идеални части от процесния недвижим имот чрез покупко-продажба в
нотариална форма с трето лице купувач, а именно Стамен Цветанов
Македонски. В тази връзка ищецът счита за развален извънсъдебно
сключения предварителен договор между него и продавачите.
В изпълнение на изричната уговорка в горепосочения предварителен
1
договор, ищецът прави искане ответниците по настоящото производство да
бъдат осъдени да заплатят на ищеца сума в размер на 1 400 лв.,
представляваща задатък в двоен размер по предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 23.12.2017 г., ведно със законната лихва от
датата на депозиране на исковата молба, а именно 21.12.2022 г., до
окончателното изплащане.
В срока по чл. 131, ал.1 ГПК по делото са постъпили писмени отговори от
ответниците Б. Б. А. и В. Б. П., двамата представлявани от адв. М., с които
отговори същите оспорват предявените искове. Считат, че договорът е
непълен и не е подписан от всички съсобственици. Заявяват, че имотът не е
индивидуализиран и не е била спазена процедурата по чл. 33 от ЗС, което
означава, че предварителният договор не би могъл да бъде обявен за
окончателен.
Съдът, като прецени изложените в исковата молба фактически твърдения
и съобрази формулираното искане, намира, че е сезиран с искове с правна
квалификация чл. 93, ал. 2, изр. 2 от ЗЗД.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност твърденията на
страните и събраните по делото доказателства намира за установено следното
от фактическа страна:
Видно от представения предварителен договор за покупко-продажба от
23.12.2017 г., Б. Б. А. и В. Б. П., в качеството им на собственици на недвижим
имот, представляващ ¼ ид.ч. от Поземлен имот № ..., находящ се в землището
на с...., ..., в местността „....“, целият с площ от 4,400 дка, представляващ
залесена горска територия, са се задължили да прехвърлят на ищеца правото
на собственост върху същия в срок до 31.01.2018 г.
За актуалния регулационен статут на имота е представена скица на
поземлен имот № 15-3288-03.01.2018 г., издадена от СГКК гр. София.
С оглед установяване неизпълнението на сключения между страните
предварителен договор, собствеността на процесния имот е била прехвърлена
на Стамен Цветанов Македонски, видно от представения от ищеца
Нотариален .... г. на ..... - нотариус с район на действие - Районен съд -
Пирдоп, вписана в регистъра на Нотариалната камара под .....
Анализът на така установената фактическа обстановка налага следните
правни изводи:
2
Функциите на задатъка по дефиниция са потвърдителна и обезпечителна -
служи като доказателство за сключването на договора и гарантира
изпълнението на задълженията на страните посредством предвидената
възможност неизправната страна да изгуби задатъка, съответно да дължи
връщането му в двоен размер. От предвидените в чл. 93, ал. 2 от ЗЗД
последици на неизпълнението при уговорен задатък се извлича и
обeзщетителната му функция, тъй като той служи и като предварително и
общо определяне на обезщетението, на което кредиторът ще има право в
случай на неизпълнение. С оглед свободата на договаряне страните могат да
договорят и заплащане на обезщетение по общия ред наред със задатъка, с
което на задатъка може да бъде придадена наказателна функция. Наред с тези
функции следва да се посочи, че задатъкът по своята правна същност
представлява способ за извънсъдебно, едностранно прекратяване на договора.
В решение № 474/13.07.2010 г. по гр. д. № 457/2009 г. на ВКС, IV г.о., е
прието, че задатъкът е акцесорно съглашение, което предоставя на всяка от
страните потестативното право в определени случаи да развалят един
договор. Посредством уговарянето на задатък страните по взаимно съгласие
свързват една определена по размер престация с възможността за
прекратяване на облигационната връзка от изправната страна без определяне
на допълнителен срок за изпълнение. В този смисъл е и решение №
137/20.04.2011 г. по гр. д. № 1161/2010 г. на ВКС, III г.о., в което е прието, че
вредата, която изправната страна свързва с отказа си от договор с включена
клауза за задатък съгласно чл. 93, ал. 1 от ЗЗД, се обезщетява със задържането
на задатъка или връщането му в двоен размер в полза на изправната страна.
Касае се за предварително предвидена между страните последица от
неизпълнението на договора - възможност на изправната страна да се откаже
от договора като получи престация в размер на задатъка, която е алтернатива
на възможността й да иска изпълнение на договора и обезщетение за вредите
от неговото неизпълнение съгласно чл. 93, ал. 3 от ЗЗД.
Фактическият състав на чл. 93, ал. 2, пр. 2 от ЗЗД изисква наличието на
следните кумулативно изискуеми елементи: валидно сключен договор,
задатък, даден от изправната страна, неизпълнение на задълженията от
страната, която го е получила и отказ от договора от изправната страна.
Следователно, за да бъде успешно проведен иска по чл. 93, ал. 2 от ЗЗД в
тежест на ищеца е да докаже кумулативното наличие на две предпоставки -
3
неизпълнение на задължението от страната, получила задатъка и отказ от
договора като последица от развалянето му по вина на ответника.
В настоящия случай, ищецът претендира заплащане в двоен размер на
сумата, платена като задатък, за който твърди, че е уговорен в
предварителния договор. Съдът намира, че от клаузите на договора става
ясно по несъмнен начин, че на платената по договора сума от 700 лева е
придадено значението на задатък по смисъла на чл. 93 от ЗЗД.
Съгласно правилата за разпределение на доказателствената тежест по реда
на чл.154, ал.1 от ГПК, ищецът е следвало да установи при условията на
пълно главно доказване следните правопораждащи факти, а именно, че между
страните е налице валидно договорно правоотношение, по което ищецът е
изправна страна, като е следвало същият да представи доказателства, че
сключеният между страните предварителен договор е бил развален поради
виновно неизпълнение от страна на ответниците в настоящото производство,
които са получили задатък в определения в договора размер.
Доколкото се иска връщане в двоен размер на задатък, платен на основание
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,
предварителният договор следва да бъде сключен в писмена форма и следва
да съдържа уговорки относно съдържанието на насрещните престации на
страните, индивидуализация на имота, предмет на договора и цената,
дължима от купувача. Ищецът установява наличието на договорно
правоотношение с ответниците, възникнало на основание сключения
предварителен договор за покупко-продажба от 23.12.2017 г., както и че към
момента на депозиране на исковата молба не е бил сключен окончателен
договор за прехвърляне на процесния имот между страните. Ищецът е доказал
по безспорен начин наличието на разпоредителна сделка с процесния имот от
страна на продавачите по предварителния договор с трето лице,
извършването на която представлява виновно неизпълнение на
предварителния договор, сключен с ищеца, представляващо основание за
връщане на внесения от ищеца задатък в двоен размер от страна не
ответниците.
На следващо място, с оглед предвидената клауза, обективирана в
посочения предварителен договор, според която в деня на сключването на
същия купувачът е заплатил на продавачите напълно и в брой задатък в
4
размер на 700 лв., представляващ пълният размер на договорената продажна
цена на процесния имот, като подписването на договора следва да има
характера на разписка и доказателство за извършеното цялостно плащане на
продажната цена на имота, преди датата на сключване на окончателния
договор. С оглед наличието на свидетелстващ документ в тази му част, който
не е оспорен в хода на процеса, удостоверяващ факта на извършеното
плащане между страните, съдът намира, че са налице доказателства, че
ищецът Р. Л. Р. е изпълнил задължението си за изплащане на уговорения
задатък за закупуване на процесния имот.
В контекста на изложеното, съдът счита за установено по отношение на
срока за обявяване на сключения предварителен договор за окончателен, че
същият е изтекъл, като се вземе предвид уговорения от страните в
предварителния договор срок за сключване на окончателен договор. В тази
връзка, съгласно горепосочения предварителен договор, страните са
уговорили окончателният договор да бъде подписан до 30.01.2018 г., т.е.
срокът е изтекъл, а окончателен договор за покупко – продажба на процесния
имот не е бил сключен и към момента на подаване на исковата молба. Затова
и доколкото предпоставките на исковете са налице, съдът ги намира за
основателни.
С оглед възраженията на ответниците, обективирани в писмените
отговори от 06.03.2023 г. и 30.03.2023 г., според които сключеният с ищцовата
страна предварителен договор е непълен и същият не отговаря на
законоустановените условия, позовавайки се на липса на индивидуализация
на процесния имот, съдът приема следното:
По делото са представени 2 бр. скици на процесния имот, от които е
видно, че същият е отразен в кадастралната карта и кадастралните регистри,
така, както е описан в исковата молба. В процесния предварителен договор
имотът е описан с № ... по предходния план, видно от приложените скици,
което описание съдът приема, че индивидуализира имота по начин, който
въпреки, че не е изчерпателен, е достатъчно ясен, за да породи действие
договора по отношение на уговорките относно процесния имот.
По отношение на направеното от страна на ответниците възражение,
касаещо приложимостта на разпоредбата на чл. 33 ЗС, съдът намира същото
за неоснователно в конкретния случай, поради следното:
5
Основателността на иска по чл. 33, ал. 2 от ЗС предполага установяване
наличието на съсобственост върху вещта и извършено разпореждане с
идеална част от нея на трето за собствеността лице, без да е предложено на
останалите съсобственици изкупуване на тази част при договорените с
третото лице условия. В настоящото производство не са налице данни, които
по безспорен начин доказват наличието на някоя от тези предпоставки. Още
повече, разпоредбата на чл. 33, ал.1 от ЗС създава ограничение за правото на
разпореждане със съсобствен имот, като въвежда изискване за собственика на
такъв имот да предложи своята идеална част за продажба първо на другите
собственици и само ако те откажат - да я продаде на свободно избрано трето
лице при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на
съсобствениците. При неспазване на това изискване, разпоредбата на чл. 33,
ал. 2 ЗС дава право на съсобственика, да предяви иск за изкупуване на
съответната част от имота, който иск следва да се предяви в двумесечен срок
от продажбата, а в случаите, когато липсва покана до съсобствениците, този
срок започва да тече от момента на узнаването за извършената
разпоредителна сделка. В тази връзка, разпоредбата на чл. 33 ЗС не съдържа
забрана за съсобственика да се разпорежда със своята част от недвижимия
имот в полза на външно за съсобствеността лице, а само въвежда ограничение
в упражняването на това право, когато се касае до продажба на идеална част
от недвижимия имот. Изложените по-горе съображения относно
приложимостта на чл. 33 ЗС и законовите предпоставки за това, безусловно
налагат извод за неприложимостта на тази разпоредба в конкретната
хипотеза. Отделно от това и единствено за пълнота на изложението следва да
се има предвид, че по делото не се установи да е налице съсобственост с
трети лица, а единствено, че ответниците са се разпоредили с идеални части
от имота, т.е. не се установи, че въобще е налице задължението по чл. 33, ал.
1 от ЗС.
С оглед изхода на спора и претенцията на ищеца за заплащане на съдебни
разноски, на основание чл. 78 от ГПК, съобразно представения от ищеца
списък по чл. 80 ГПК, ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят на
ищеца направените по делото разноски в размер на 856 лв., от които платена
държавна такса в размер на 56 лв. и адвокатско възнаграждение в размер на
800 лв.
6
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА на основание чл. 93, ал. 2, изр. второ от ЗЗД ответниците Б. Б.
А., с ЕГН ********** и В. Б. П., с ЕГН **********, и двамата със съд. адрес
..... 5, чрез адв. М., да заплатят в условията на разделност на Р. Л. Р., с ЕГН
**********, със съд. адрес гр. София, ...., чрез адв. Н., сума в общ размер на
1 400 (хиляда и четиристотин) лева, представляваща двойния размер на
платен задатък в размер на по 700 (седемстотин) лева за всеки ответник по
сключен между страните предварителен писмен договор за покупко-продажба
на имот от 23.12.2017 г., представляващ Поземлен имот с идентификатор ....
(....), находящ се в с...., общ...., област София, по кадастрална карта и
кадастралните регистри одобрени със Заповед № РД-18-74/05.11.2015 г. на
ИД на АГКК, с адрес: местност „....“, целият с площ от 4 399 (четири хиляди
триста деветдесет и девет) кв.м., трайно предназначение на територията:
горска, начин на трайно ползване: друг вид дървопроизводителна гора, ведно
със законната лихва, считано от датата на подаване на исковата молба -
21.12.2022 г., до окончателното изплащане на сумата.
ОСЪЖДА ответниците Б. Б. А., с ЕГН ********** и В. Б. П., с ЕГН
**********, да заплатят на Р. Л. Р., с ЕГН **********, сумата от 856 лева,
представляваща платена държавна такса в размер на 56 лв. и адвокатско
възнаграждение в размер на 800 лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред СГС в двуседмичен срок
от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7