№ 12075
гр. София, 01.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 120 СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА
при участието на секретаря МОНИКА В. А.А
като разгледа докладваното от ВЕНЕТА СТ. ГЕОРГИЕВА Гражданско дело
№ 20211110125220 по описа за 2021 година
Производството е по реда чл. 124 ГПК.
Производството е образувано по искова молба с вх. № 1333/05.05.2021 г. на В. . Г.,
ЕГН **********, действаща чрез адвокат В. А. В. със съдебен адрес: гр. София, бул.
България № 81, вх. В, ет. 8, с която е предявен осъдителен иск по чл. 55, ал. 1, предложение
3-то от ЗЗД за сумите 6875 евро и 8500 лв., получени от ответника Й. Б. Й., ЕГН
**********, гр. София, кв. Симеоново, ул. Бор № 30, като в условията на евентуалност се
иска прогласяване недействителност на сключения между страните предварителен договор
за покупко-продажба на недвижими имоти от 18.02.2016 г., на основание чл. 29 във връзка с
чл. 27 от ЗЗД, като на основание чл. 34 от ЗЗД ответникът да бъде осъден да върне на ищеца
получените в изпълнение на договора суми в размер на 6875 евро и 8500 лв.
В исковата молба се твърди, че между страните е сключен предварителен договор
за покупко-продажба на два броя ниви на 21.06.2016 г. Твърди, че по силата на договора
ответникът, в качеството си на продавач, се задължил да продаде на ищцата два броя ниви,
подробно описани в исковата молба. Сочи, че цената била определена на 25 880 евро за
първия имот и на 16150 евро за втория имот. Съгласно договора ищцата, в качеството й на
купувач, следвало да предостави капаро в размер на 6875 евро, като плащането следвало да
се извърши по банкова сметка с титуляр на сметката Теодора Генадиева Шкембова. Твърди,
че сумата била изцяло заплатена по посочената банкова сметка. На 30.10.2016 г. бил
подписан Анекс към предварителния договор за покупко-продажба, по силата на който
единствено е променен разделът, отнасящ се до срока за сключване на окончателен договор
и предаване на владението, като е уговорено същият да бъде сключен на 30.10.2016 г. пред
нотариус Десимира Николова. На 18.12.2016 г. бил сключен нов анекс, като срокът за
сключване на окончателния договор бил удължен до 31.01.2017 г. Съгласно т.2 от анекса от
18.12.2016 г. ищцата заплатила и сума в размер на 8500 лв. Ищцата твърди, че ответникът се
легитимирал като наследник на Никола Стефанов Колев и пълномощник на останалите
наследници. Имотите, предмет на договора, никога не били изключителна собственост на
продавача, а той бил съсобственик с останалите наследници на Никола Стефанов Колев.
Твърди, че задължение на ответника било да се снабди с пълномощно от останалите
наследници. При подписване на Анекса от 26.10.2016 г. ответникът представил на ищцата
1
нотариално заверено пълномощно от другите двама наследници, с което те го
упълномощавали да продаде процесните имоти както намери за добре, при цена и условия
каквито намери за добре. Сочи, че след известно време от вписаните актове в Имотния
регистър установила, че процесните ниви са предмет на съдебни спорове от страна на трети
лица. Сочи, че в чл. 5 от Предварителния договор ответникът е удостоверил, че върху имота
няма претенции от страна на трети лица, а от вписаните в Имотния регистър актове това се
опровергавало. Твърди, че с влязла в сила Присъда от 19.09.2018 г. на СРС по НОХД №
6317 от 2018 г., потвърдена с Решение от 11.02.2019 г. по ВНОХД № 5470/2018 г. на НО на
СГС, ответникът бил признат за виновен и осъден на три години лишаване от свобода за
това, че с две отделни деяния, в условията на продължавано престъпление, съзнателно е
ползвал, като е представил пред Нотариус Ивайло Николов № 040 на НК и пред Нотариус
румен Димитров № 274 на НК неистински официални документи, а именно нотариално
удостоверение за подписите с рег. № 2845 от 25.10.2016 г. на лицата Петрунка Богданова
Величкова и Росица Янкова Лилова и нотариално удостоверяване на съдържанието с рег. №
2846 от 25.10.2016 г. върху същото пълномощно, на които е придаден вид, че са заверени от
консулската служба. Неистинският документ ответникът се опитал да използва, за да
прехвърли описаните ниви. С влязлата в сила присъда е установена неистинността на
пълномощното, с което ответникът се е легитимирал и пред ищцата и е заявил, че ще й
прехвърли недвижимите имоти. Отделно от това, воденето на спорове за собствеността
върху имота също допринесло за отпадане на интереса на ищцата да придобива процесните
ниви, докато за тях се води съдебно производство и има вписана искова молба. Счита, че
задължението, което ответникът е поел към нея е станало невъзможно изцяло, доколкото
същият не е пълномощник на другите наследници на Никола Стефанов Колев и дори да
иска, то няма как да й прехвърли собствеността. От друга страна, ответникът не е изпълнил
поетото задължение за необремененост с тежести или съдебни спорове относно имотите,
предмет на предварителния договор.
Ищцата прави заявление на основание чл. 87, ал. 2 от ЗЗД спрямо ответника, че счита
договора за развален, тъй като изпълнението на задължението му е станало невъзможно.
При евентуалност, моли настоящата искова молба да се счита за покана за изпълнение на
поетото от ответника към ищцата, като в случай, че в 14-дневен срок от получаването на
исковата молба същият не посочи нотариус и ден и час за изповядване на сделката, то
договорът да се счита развален. Моли след установяване на настъпил фактически състав за
разваляне на договора, на основание чл. 55, ал. 1 от ЗЗД ответникът да бъде осъден да й
заплати даденото по договор. При евентуалност, в случай, че съдът приеме, че не е налице
основание за разваляне на договора на основание чл. 87 от ЗЗД, то да установи
недействителността му като унищожаем, тъй като ответникът умишлено е въвел ищцата в
заблуждение, че е пълномощник и на останалите наследници. Моли съда да осъди ответника
да й заплати исковата сума, ведно със законната лихва и разноски.
Ответната страна в отговора по исковата молба, подаден в срока по чл.131, ал.1
ГПК, изправен на 15.04.2022 г. след дадени от съда указания за това. Оспорва исковете като
неоснователни. Твърди, че ищцата е недобросъвестна страна, тъй като е била уведомена за
състоянието на имотите и наличието на съсобственост. Твърди, че на ищцата са
предоставени копия от всички документи за собственост, приключили реституционни
преписки, заповеди, удостоверение за наследници, решения на поземлена комисия и са
извършени справки в Агенция по вписванията, Имотен регистър. Сочи, че още в
преддоговорните отношения е бил ангажиран компетентен юрист, адвокат, извършил
нужните справки и проучвания и че ищцата се е свързала с ответника при пълна яснота на
действителната фактическа и правна проблематика, свързана с процесните имоти. Сочи, че
ищцата е посетила ответника, настоявала да бъде сключен предварителен договор, за да има
съответните гаранции като единствен купувач, тъй като имало и други кандидати. В
началото на 2016 г. на ищцата й било напълно ясно, че ответникът не е единствен
2
собственик и не би могъл да сключи предварителен договор, поради ограниченията на чл.
32-33 от ЗС. Първоначално следвал отказ от намерения за сключване на договор. Твърди, че
след няколко месеца ищцата се появила с договор, в който било посочено, че след като бъде
упълномощена от ответника, ще осигури и набави всички необходими документи за своя
сметка и това било записано изрично в чл. 5 от Договора. Твърди, че в чл. 9 от Договора
ищцата се задължила в качеството си на купувач, че ако някой от нужните документи не
може да бъде изваден и представен за нотариално подписване на окончателен договор,
продавачът не носи отговорност и не дължи неустойки или обезщетения. Сочи, че към
момента на сключване на предварителния договор на 21.06.2016 г. вписвания за възбрана
или висящо съдебно производство не съществували.
Ответникът твърди също, че ищцата го насочила да се снабди с пълномощно и
документи от останалите собственици, нужни за извършване на сделката. Сочи, че е
ангажирал адвокат с контакти в канадските консулски власти, на който е възложен мандат и
изплатено значително възнаграждение, който е предоставил нужните официални
удостоверителни документи, без каквото и да е съмнение за тяхната истинност. Сочи, че е
имало и предварителна проверка пред нотариус за подготовка на самата сделка, като на
място, след извършване на справка, е било констатирано, че тези документи, макар и
изрядни от външна страна, са неистински и е уведомена полицията. Образувано било
досъдебно производство, приключило с осъдителна присъда за адвоката, при пълни
признания на горните обстоятелства от ответника, който понесъл минимално наказание.
Твърди, че е невярно и клеветническо твърдението, че ответникът е осъден на три години
лишаване от свобода за действията си. Оспорва, че е получил исковите суми, като твърди, че
по предложение на ищцата сумата от 6875 евро е преведена на трето неучастващо в сделката
лице, което не е собственик и страна по договора. Счита, че вероятно е извършено привидно
плащане и е налице недобросъвестно поведение. Твърди, че сумите по приложения
предварителен договор, които е следвало да бъдат изплатени като задатък /капаро/ и
междинно плащане не са били изплащани на ответника. Оспорва и евентуалния иск. Твърди,
че не е участвал в сделка с неистински документи, както и че самият той е жертва на
измама. Моли съда да отхвърли исковата претенция като неоснователна и недоказана и да
му присъди разноски.
Софийски районен съд, като прецени доказателствата по делото и доводите на
страните съгласно чл.12 и чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено от фактическа и
правна страна следното:
Предявеният иск е с правно основание чл.55, ал.1, предл. 3-то от ЗЗД, който за да
бъде уважен е необходимо да се установи извършено от ищеца към ответника плащане, за
което основанието е отпаднало. Съгласно разпоредбата на чл.55, ал.1 от ЗЗД, който е
получил нещо без основание или с оглед неосъществено, или отпаднало основание, е
длъжен да го върне. При третия фактически състав по чл. 55, ал. 1, предл. 3-то от ЗЗД,
основанието съществува при получаване на престацията, но след това отпада с обратна сила
(например, поради унищожаване или едностранно прекратяване на договора и др.).
Предпоставка за връщане на даденото по всеки един от кондикционните искове, уредени в
чл. 55, ал. 1 от ЗЗД, е липсата на основание за задържане на полученото. Поради това, ако
получилият облагата не докаже по несъмнен начин, че има основание да я задържи, той
държи връщането (вж. в тази насока Решение № 739/15.11.2010 г., постановено по гр.д.№
316/2010 г. по описа на ВКС, ІV г.о.).
По делото не се спори и от представените по делото писмени доказателства се
установява, че страните са сключили на 21.06.2016 г. предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот, по силата на който, ответникът Й. Й. – лично и в качеството
си на пълномощник на останалите наследници на Никола Стефанова Колев се е задължил да
прехвърли в срок до 30.09.2016 г., собствеността върху два броя ниви, подробно описани в
3
договора. Съответно, ищецът, в качеството си на купувач, се е задължил да заплати капаро в
размер на 15 % от общо определената цена, равняващо се на сумата от 6 875 евро в срок до
22.06.2016 г. по банкова сметка, с титуляр – Теодора Генадиева Шкембова, което лице се
явява трето за договора, като оставащата част от цената в размер на 38 955 евро се е
задължил да заплати в деня на сключване на окончателния договор. В чл. 2, ал. 2 от
предварителен договор от 21.06.2016 г., страните изрично са уговорили, заплащането на
капарото по сметката на трето за договора лице. Между страните не е спорно, че сумата в
размер на 6 875 евро е заплатена на третото лице – Теодора Шкембова. Спорно между
страните е единствено обстоятелството, извършеното към третото лице плащане обвързва ли
ответника.
В настоящия случай, Теодора Шкембова се явява трето лице, по смисъла на чл. 75, ал.
1, изр. първо от ЗЗД, което е овластено от ответника-кредитор Й. Й. да приеме
изпълнението, т. е. не е налице договор в полза на трето лице по чл. 22 от ЗЗД, а изпълнение
на некредитор, изрично овластен да приеме изпълнението, с погасително действие за
кредитора. Ето защо, извършеното на третото лице плащане пряко рефлектира в правната
сфера на овластилия го да получи изпълнението кредитор, а не увеличава активите в
патримониума на третото лице, тъй като за него тази сума представлява пасив, предвид
задължението му да я върне на собственика или да я заплати на посочено от него лице.
По делото е представено копие от анекс към предварителен договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 18.12.2016 г., от който се установява, че страните по
предварителния договор от 21.06.2016 г. са предоговорили част от условията по договора,
като са уговорили окончателния договор да бъде сключен не по-късно от 13:00 часа на
31.01.2017 г. Видно от представения анекс, с подписването му купувачът е платил на
продавача сумата от 8 500 лева, която сума страните са уговорили като междинно плащане
по договора, което ще бъде приспаднато от посочената в договора окончателна продажна
цена. Съдът, приема, че договореното в чл. 2 от анекса, а именно „при подписване на
настоящия анекс купувачът заплаща на продавача сумата от 8 500 лева“ представлява
разписка за получена сума. Доколкото ответникът не оспорва истинността на документа и
подписът му положен в графа продавач, съдът приема, че на 18.12.2016 г. ответникът е
получил сумата от 8 500 лева като междинно плащане по договора.
Разпоредбата на чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД урежда връщане на даденото при
отпадане на основанието. Съгласно задължителната и трайноустановена практика,
обективирана в ППВС № 1/1979 г., на отпаднало основание може да се претендира връщане
на платената сума въз основа на договор, развален поради неизпълнение.
Нормалното развитие на договора предполага изпълнение на поетите от
съконтрахентите договорни задължения. При неизпълнение на задълженията на едната
страна поради причина, за която отговаря, изправната страна има право да претендира
реално изпълнение, обезщетение за забава, обезщетение за неизпълнение или да развали
договора. Развалянето е крайно средство за ликвидиране на възникналото между страните
правоотношение. Формата на разваляне на договора е в зависимост от формата на
сключения договор. Когато с договора се прехвърлят, учредяват, признават или прекратяват
вещни права върху недвижими имоти, развалянето му става по съдебен ред - чл. 87, ал. 3
ЗЗД. Договорите, извън посочените в разпоредбата на чл. 87, ал. 3 ЗЗД подлежат на
извънсъдебно разваляне.
Нормалното развитие на правоотношението и целеният с договора резултат е в
интерес на гражданския, респективно търговския оборот, поради което нормата на чл. 87, ал.
1 ЗЗД предвижда, че развалянето е допустимо, ако длъжникът не изпълни задължението си
след предоставения от изправната страна срок. Когато договорът е сключен в писмена
форма, какъвто е настоящият случай, предупреждението трябва да се направи също в
писмена форма. Предизвестие за разваляне не е необходимо при безполезност на
4
престацията, или ако изпълнението е станало невъзможно изцяло или отчасти, или ако
задължението е трябвало да се изпълни непременно в уговореното време - чл. 87, ал. 2 ЗЗД.
В настоящия случай, ищецът навежда твърдение, че разваля едностранно процесното
правоотношение по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от
21.06.2016 г. на основание чл. 87, ал. 2 ЗЗД, доколкото изпълнението на задължението на
ответника да сключи окончателен договор и да прехвърли собствеността върху процесните
две ниви е станало невъзможно.
Невъзможността ищецът обосновава с представена по делото влязла в сила присъда
№494899 от 19.09.2018 г. на СРС по НОХД №6317/2018 г., потвърдена с Решение от
11.02.2019 г. по ВНОХД № 5470/2018 г. на НО на СГС, с която присъда е установена
неистинността на пълномощното, с което ответникът Божидар Й. се е легитимирал пред
ищеца като пълномощник на останалите съсобственици и с което е следвало да се служи
при изповядване на нотариалната сделка по сключване на окончателен договор.
Няма спор между страните и от приетите по делото доказателства се установява, че с
влязла в сила Присъда от 19.09.2018 г. на СРС по НОХД № 6317 от 2018 г., потвърдена с
Решение от 11.02.2019 г. по ВНОХД № 5470/2018 г. на НО на СГС, ответникът Й. Б. Й. е
признат за виновен за това, че с две отделни деяния, в условията на продължавано
престъпление, съзнателно е ползвал, като е представил пред Нотариус Ивайло Николов №
040 на НК и пред Нотариус Румен Димитров № 274 на НК неистински официални
документи, а именно нотариално удостоверение за подписите с рег. № 2845 от 25.10.2016 г.
на лицата Петрунка Богданова Величкова и Росица Янкова Лилова и нотариално
удостоверяване на съдържанието с рег. № 2846 от 25.10.2016 г. върху същото пълномощно,
на които е придаден вид, че са заверени от консулската служба. Следва обаче да се има
предвид, че установената неистинност на пълномощното, с което ответникът се е
легитимирал като представляващ останалите съсобственици не води до невъзможност за
изпълнение на задълженията по договора от 21.06.2016 г. Обременяването на имота и
тежести, както и обстоятелството, че процесните две ниви са обект на съдебни спорове,
същото не води до невъзможност на изпълнението. Правото да се развали договорът по реда
на чл. 87, ал. 2 ЗЗД би възникнало, ако с оглед на конкретната уговорка, страните са придали
на неизпълнено по договора задължение характер на невъзможност да се удовлетвори
интересът на кредитора, на безполезност на престацията или срокът е съществен елемент на
договора. Такива уговорки по процесния договор обаче съдът не установява.
В условията на евентуалност, ищецът с исковата молба е отправил до ответника
покана за изпълнение на поетото от ответника Й. Й. задължение за прехвърляне на
процесните недвижими имоти, като в 14-дневен срок от получаване на исковата молба
посочи нотариус, както и ден и час за изповядване на сделката.
Няма спор и от представените по делото доказателства се установява, че страните са
договорили процесните ниви да бъдат прехвърлени в срок до 31.01.2017 г. По делото не се
установява изпълнение на това задължение. Съгласно трайната съдебна практика исковата
молба може да бъде квалифицирана като искане за разваляне на договора поради виновното
неизпълнение от страна на ответника и ако са налице останалите предпоставки по чл. 87
ЗЗД, може да се претендират редхибиторните последици, настъпили в патримониума на
страните след развалянето на договора.
В настоящия случай, с оглед събраните по делото доказателства, съдът намира за
установено неизпълнението на основното задължение на ответника, а именно лично за себе
си и като пълномощник на останалите съсобственици да прехвърли на ищеца собствеността
върху два броя ниви в срок до 31.1.2017 г., както и в допълнително предоставения от ищеца
в исковата молба 14-дневен срок.
С развалянето на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот от
21.6.2016 г., поради неизпълнение на задълженията на ответника, отпада основанието, на
5
което последният е получил сумата от 6 875 евро като капаро по договора чрез трето
овластено от кредитора лице – Теодора Шкембова, както и сумата от 8 500 лева, получена
като междинно плащане по договора на 18.12.2016 г., съгласно Анекс към договора от
същата дата. Получената от ответника сума е получена на отпаднало основание, поради
което подлежи на връщане. Налице са предпоставките на чл. 55, ал. 1, предл. трето ЗЗД –
ищецът доказва плащане на капаро, както и на междинно плащане на част от продажната
цена, а ответникът не е доказал, че е налице основание да задържи получената сума, тъй като
не е изпълнил основни задължения по договора – не се е снабдил с пълномощно от
останалите съсобственици и не е прехвърлил недвижимите имоти – два броя ниви в
уговорения между страните срок. Искът за връщане на платената сума в размер на 6 875
евро и 8 500 лева е основателен и следва да се уважи.
При този изход на спора на осн. чл. 78, ал. 1 от ГПК на ищеца следва да бъдат
присъдени сторените в настоящото производство разноски. Ищецът е направил разноски в
общ размер на 937,95 лева съгл. списък по чл. 80 ГПК за държавна такса, държавна такса за
частна жалба, държавна такса за вписване на възбрана, държавна такса за обжалване на
отказ за вписване и такса за издаване на обезпечителна заповед. На адвокат В., който е
предоставил на ищеца безплатна правна помощ на основание чл. 38, ал. 1, т. 3 ЗА следва да
бъде присъдено адвокатско възнаграждение в размер на 1 426 лева с вкл. ДДС на основание
чл. 7, ал. 2, т. 4 от Наредба № 1 от 9 юли 2004 г. за минималните размери на адвокатските
възнаграждения (минималният размер възлиза на 1425.94 лв., която сума съдът закръглява
нагоре до лев). Следва да се има предвид, че на процесуалния представител на ищеца, оказал
безплатна правна помощ не се дължи отделно адвокатско възнаграждение за обезпечително
производство, доколкото същото е част от настоящото и не се припокрива с хипотезата на
обезпечение на бъдещ иск, където се развиват две отделни производства.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ОСЪЖДА Й. Б. Й., ЕГН **********, гр. София, кв. Симеоново, ул. Бор № 30, чрез
адвокат В. Г., със съдебен адрес: гр. София, бул. Витоша 1А, ет. 2, ап. КАН 258, търговски
дом, да заплати на В. . Г., ЕГН **********, гр. София, ул. Луи Айер 225, чрез адвокат В. А.
В., със съдебен адрес: гр. София, бул. България № 81, вх. В, ет. 8, на основание чл. 55, ал. 1,
предл. 3-то от ЗЗД сумата от 6 875 евро (шест хиляди осемстотин седемдесет и пет евро) и
8 500 лева (осем хиляди и петстотин лева), платени на отпаднало основание поради
разваляне на предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти от
21.06.2016 г.
ОСЪЖДА Й. Б. Й., ЕГН **********, гр. София, кв. Симеоново, ул. Бор № 30, да
заплати на В. . Г., ЕГН **********, гр. София, ул. Луи Айер 225, на основание чл. 78, ал. 1
ГПК сумата в размер на 937,95 лева (деветстотин тридесет и седем лева и деветдесет и пет
стотинки) за разноски по делото.
ОСЪЖДА Й. Б. Й., ЕГН **********, гр. София, кв. Симеоново, ул. Бор № 30, да
заплати на адвокат В. А. В. от САК с личен № **********, адрес на кантората: гр. София,
бул. България № 81В, ет. 8, сумата от 1 426 лева (хиляда четиристотин двадесет и шест лева)
с вкл. ДДС за предоставена на ищеца безплатна правна помощ и съдействие по делото, на
основание чл. 38, ал. 1, т. 3 от Закона за адвокатурата.
6
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
7