Р Е Ш Е Н И E
№292 17.07.2019 година гр.Бургас
В И М Е Т
О Н А
Н А Р О Д А
Бургаският
окръжен съд граждански състав
на двадесет
и пети юни две хиляди и деветнадесета година
публично
заседание в следния състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Десислава Динкова
ЧЛЕНОВЕ:
секретар Жана
Кметска
прокурор
като
разгледа докладваното от съдия Д.Динкова
т.дело номер
7 по описа за 201 година.
Производството е образувано по искова молба на ЕТ“Голям Дервент – 71
– Таня Иванова“ с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Приморско, ул.“Опълченска“ №18,
против Община Приморско, представлявана от кмета Димитър Германов, за осъждане
на ответника да заплати сумата от 252 060 лв., представляваща стойност на
сграда – търговски обект, изградена от ищеца в общински терен по силата на
договор за наем от 1992 год., ведно с мораторна лихва за забава, считано от
18.01.2013 год. до 05.01.2018 год. в размер на 128 095,85 лв., както и
законната лихва върху главницата до окончателното ѝ изплащане.
Ищецът твърди, че на 07.07.1992 год. сключил с
Община Царево договор за наем на терен с площ от 110 кв.м., находящ се в
гр.Приморско, на ул.“Трети март“ , понастоящем попадащ в ПИ с идентификатор
58356.503.337 по КККР на гр.Приморско. Заявява, че на 04.08.1998 год. сключил
анекс към договора с община Приморско – правоприемник на община Царево, с който
наел допълнително още 20 кв.м. Ищецът твърди, че в изпълнение на поетите
задължения по договора и въз основа на
разрешение за строеж №30/20.10.92 год. изградил постройка „Автогара и заведение
за хранене“ по одобрен архитектурен проект от 16.10.92 год. Твърди, че обектът
бил узаконен с акт №3/07.05.93 год. на гл.архитект на община Царево, а на
24.02.2001 год. бил издаден акт обр.15.
Ищецът
ЕТ твърди, че срокът на договора бил определен – 10 години, считано от сключването му, както и че след изтичането на
срока договорът се счита за продължен за неопределено време, ако наемателят
остане да ползва наетия имот без противопоставяне от страна на наемодателя.
Твърди се, че ползването на имота продължило до 18.01.2013 год., когато
ответникът отстранил ЕТ и разрушил сградата въз основа на заповед №36/16.01.2013
год. Ищецът счита, че това поведение не освобождава ответника от задълженията
му по договора – р.V т.1 задължава наемодателя да заплати обезщетение за
претърпени загуби и пропуснати ползи, ако наемателят бъде лишен от ползването
на имота преди изтичането на наемния срок, както и да заплати изградения обект
на базата на чл.72 и сл. от ЗС. Ищецът се позовава и на р.V т.5 от договора,
според който наемодателят дължи заплащане на изградения обект и ако договора не
е развален от наемателя. Твърди се, че ищецът поканил ответника да заплати
стойността на изградения обект и след като ответникът не изпълнил договорните
си задължения, община Приморско дължи исковата сума.
Ответникът оспорва претенцията като
неоснователна. В отговора си твърди, че ищецът е държател (наемател) на терена,
поради което няма правата, предоставени от ЗС на добросъвестния владелец. Твърди, че след прекратяване на договора през
2003 год. ищецът е продължил да ползва имота до премахване на сградата, без да
заплаща наем или обезщетение, което е основание да се твърди, че се е обогатил.
Ответникът счита, че ищецът е бил държател по силата на договор за наем, като
дължимия наем за ползването на терена и сградата е бил за сметка на разходите
за изграждане на сградата. Сочи се, че увеличението се заплаща, доколкото
съществува към деня на постановяване на решението, а към момента на
предявяването на иска сградата не съществува и е съборена от 18.01.2013 год. Ответникът твърди, че с
писмо от 04.11.2002 год. уведомил ищеца за изтичането на наемния срок и го
поканил да подпише анекс, но ЕТ направил писмени възражения и не подписал
предложения анекс. Затова с писмо от 03.02.2003 год., имащо характер на
уведомление по чл.238 от ЗЗД, общината уведомила ищеца, че счита договора за
прекратен и го поканила в срок от 1 м. да освободи общинския терен. Твърди се,
че след прекратяването на договора ищецът не освободил терена и не премахнал
обекта.
Заявява се, че претенцията е
неоснователна и поради това, че наемодателят дължи стойността на подобренията в
наетия имот само когато извършването им е уговорено, или са необходими за
ползването на имота по предназначение и стойността им не е приспадната от
наемната цена. Посочва се, че когато страните са обвързани от договор за наем и
наемателят направи подобрения със съгласието на наемодателя, страните могат да
уговорят за чия сметка ще бъдат извършените разноски. Разноските могат да
останат за сметка на наемателя, при съгласието му да бъде компенсиран чрез
по-благоприятни условия на наемния договор и процесният случай според ответника
е такъв - страните са постигнали
съгласие, че строителството е за сметка на наемателя и вместо да заплаща наемна
цена ще ползва имота за свои нужди.
Твърди се, че сградата е съборена от
общината, тъй като за терена е разработена инвестиционна програма с проект и
строителни книжа, а наемателят не е изпълнил задължението си за премахване след
изтичане срока на наемния договор и прекратяването му.
Заявява се, че претенцията е
неоснователна и поради това, че ищецът не може да се ползва от правата по чл.59
от ЗЗД – не е налице обедняване, тъй като строителството на сградата е за
сметка на наема.
Според ответника претенцията е
неоснователна и поради това, че сградата не е била довършена и е ползвана в
нарушение на закона, без разрешение за ползване. Това според него представлява
договорно неизпълнение и е основание за намаляване на стойността ѝ. Претенцията
се оспорва и с твърдения, че не се представят доказателства за разходване на
средства от търговеца за построяването на сградата. Въвежда се твърдение, че
претенцията е погасена по давност, тъй като погасителната давност при вземания
за извършени от държател в чужд имот подобрения тече от датата на извършването
им, а не от по-късен момент.
При условията на евентуалност се
въвежда възражение за прихващане със сумата от 600 000 лв. – неплатен наем
за периода от 17.07.1992 год. до 18.01.2013 год. Заявява се, че ако се приеме,
че ответникът дължи стойността на сградата, ще е налице обогатяване на ищеца за сметка на неплатения наем за
терена и сградата.
С допълнителния отговор ответникът
въвежда възражение за прекратяване на договора по силата на закона (§7 ал.1 от
ПЗР на ЗОбС), считано от 01.06.1999 год.
В съдебно заседание страните, чрез
процесуалните си представители, поддържат претенциите си и въведените
оспорвания в отговорите си, ангажират
доказателства.
Бургаският окръжен съд, с оглед
събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната съвкупност, приема
за установено от фактическа и правна страна следното:
Страните не спорят, че са били
обвързани от договор за наем, сключен на 17.07.92 год. между ЕТ и Община Царево
– праводател на Община Приморско, възникнала като самостоятелен правен субект
по силата на Указ № 258 от 18.07.1997 година на Президента на Република България.
Предмет на договора е общински терен с площ от 110 кв.м., находящ се в
гр.Приморско, който се отдава под наем на
ЕТ“Голям Дервент – 71 – Таня Иванова“ за срок от 10 години. Страните са
се съгласили (чл.ІІ.А.1и чл.ІV), че наемателят ще изгради в терена на петно,
определено от главния архитект, обект „Автогара и заведение за хранене“ с 12
помещения, вместо заплащане на наем ще експлоатира обекта за свои нужди, а ще
предостави на наемодателя за ползване помещения №1- каса и №13 – чакалня. Не се
спори, че на 04.08.98 год. страните са сключили анекс, по силата на който
наемодателят се е задължил да предостави 20 кв.м. площ от северната страна на
търговския обект за складово помещение, срещу което наемателят ще заплаща наем.
Ответникът не оспорва, че наемателят е
изградил обекта „Автогара и заведение за хранене“. По делото се представят
разрешение за строеж №30/92 год., издадено с цел привеждане на обекта във вид
съобразно одобрения проект от 16.10.92 год., акт за узаконяване №3/07.05.93
год., акт за установяване годността и приемане на строежа от 24.02.2001 год.,
строителни книжа и конструктивно становище. Действително, както се сочи от
ответника, ищецът не представя счетоводни документи за строителството, но това
е ирелевантно, тъй като от цялата кореспонденция между страните е видно, че
общината винаги е считала ищеца – ЕТ за строител на сградата. Строителството на
сградата от търговеца се установява несъмнено и от свидетелските показания на
свидетелите Пометков и Христов.
Между страните е безспорно, че сградата
е била премахната и теренът е бил разчистен окончателно на 18.01.2013 год. въз
основа на заповед №16/16.01.2013 год., издадена от кмета на общината. Отделно
от това, на 22.01.2013 год. е съставен констативен акт от служители на общината
за разчистването на терена.
В чл.V.1 и чл.V.2 от договора страните
са се съгласили, че ако наемателят бъде лишен от ползването на имота преди
изтичане срока на договора или в случай на разваляне на договора по инициатива
на наемодателя, последният дължи обезщетение и заплащане стойността на
изградения обект на базата на чл.72 от ЗС. В случай, че договорът не бъде
продължен след изтичане на наемния срок, наемодателят дължи заплащане на
обекта, ако не бъде развален доброволно от наемателя.
Страните спорят дали договорно-правната
връзка между тях се е запазила до датата на премахване на сградата, както и
дали е възникнало правото на ищеца да иска заплащане стойността на обекта,
определена по реда на чл.72 от ЗС, т.е.увеличената стойност на вещта, а не
разходите по построяването на сградата.
В договора (чл.V.4) е възпроизведен
чл.236 ал.1 от ЗЗД, според който договорът се счита за продължен за
неопределено време, ако след изтичането на наемния срок наемателят продължи да
ползва вещта без противопоставяне на
наемодателя. Договорът е сключен на 17.07.92 год. и срокът ме у изтекъл на
17.07.2002 год. На 20.11.2002 год. ищецът е бил поканен да подпише нов анекс
във връзка с изтичане срока на договора. Видно е от становището, депозирано от
ищеца на 22.11.2002 год. в общината, че ЕТ не е останал удовлетворен от
предложените условия и нов договор не е бил подписан. С покана, връчена при
условията на отказ на 03.02.2003 год., ответникът е заявил, че счита договора
за наем за прекратен и е отправил едномесечно предизвестие по чл.238 от ЗЗД.
Със същата покана е предупредил ищеца, че след изтичането на срока следва да
освободи общинския терен. Последващите становища на ищеца, депозирани на
25.02.2002 год. и на 13.06.2002 год. сочат, че ЕТ е узнал за даденото
предизвестие, както и че е бил поканен да освободи терена. При така
установените факти, за които страните не спорят, се налага извод, че след
изтичането на срока на договора той се е трансформирал в такъв за неопределен
срок, тъй като наемателят е продължил да ползва имота без противопоставянето на
наемодателя поне до 20.11.2002 год., когато е бил поканен да подпише нов анекс.
След тази дата кореспонденцията между страните сочи, че намеренията им не са
съвпаднали, поради което наемодателят е отправил предизвестие по чл.238 от ЗЗД.
Договорът следва да се счита за
прекратен по инициатива на наемодателя, с изтичане срока на предизвестието по
чл.238 от ЗЗД. Твърдението на ищеца, че договорът е продължил да съществува и
след това, тъй като не се е стигнало до подписване на анекс, е невярно – това е
облигационна връзка, от която наемодателят може винаги да се освободи с
предизвестие и никой стопански субект не може да бъде принуден да търпи
наемател безсрочно, след като желае да се освободи от договора и има друго
инвестиционно намерение – в случая за реконструкция и благоустрояване на
центъра на града. Освен това следва да се посочи, че общината е предприела
мерки за изваждането на ищеца от обекта след дадените предупреждения, но
издадените заповеди са били атакувани по съдебен ред в продължителен период от
време, през който ЕТ е продължил да ползва имота, но с противопоставянето на
наемодателя. Представените с допълнителната искова молба документи за заплащане
на наем в периода 21.02.2003 – 21.02.2011 год. също не могат да обосноват извод
за съществуване на договор за наем между страните до събарянето на сградата. От
представените документи е видно, че до датата на отправяне на предизвестието
наемната цена за терена, отдаден под наем с анекса от 1998 год., са били
заплащани на каса в общината (последното плащане е 16.01.2003 год.). След тази
дата плащанията са извършвани по банков път, като ищецът сам е посочил основанието
за плащане – договор за наем. При положение, че ищецът е останал в имота и е
продължил ползването на терена, на основание чл.236 ал.2 от ЗЗД той е бил
задължен от закона да заплаща обезщетение, т.е. ползването никога не е
безвъзмездно. С оглед на горното, не е съществувала пречка ответникът за приеме
плащането, дори и да се противопоставя на продължаването на договорно-правната
връзка.
Не може да се приеме, че договорът е
бил прекратен по право, както сочи ответника, тъй като в отношенията между страните това никога не е било въведено като
основание за прекратяване, освен в съдебния процес. При това до края на 10
годишния срок наемодателят е продължил да счита отношението за валидно и не се
е позовал на §7 ал.1 от ПЗР на ЗОбС.
Нормата на чл.231 ал.2 от ЗЗД е
диспозитивна и страните са свободни да уговорят от кого ще се поемат разходите
за строителство в имота по време на действие на договора или след неговото
прекратяване. Тъй като връзката е облигационна и право на строеж не е било
учредено, още с построяването сградата е станала собственост на собственика на
терена – община Царево, а след осъществено правоприемство – община Приморско.
Страните са уговорили по какъв начин ще се ликвидират имуществените отношения
между тях, ако ищцата бъде лишена от ползване по време на срока на договора,
след изтичането на срока или поради разваляне на договора по инициатива на
наемодателя, т.е. при прекратяване на договорната връзка. След като
наемодателят придобива сграда, той е поел задължение да заплати на ищеца
нейната стойност, ако последният бъде лишен от ползване преди изтичане срока на
договора, или в случай на прекратяване с изтичане на срока или при разваляне. В
случая страните са уговорили също, че поради застрояването на имота ищеца няма
да заплаща наем за ползването на терена от 110 кв.м., но това според съда не
води до неоснователно обогатяване на ЕТ, както се сочи от ответника, тъй като
при встъпването в договорно-правната връзка всяка страна е била водена от
някаква стопанска логика, която не може да се ревизира от съда при наличие на
договор със сила на закон – чл.20 от ЗЗД.
От горното следва, че от момента на
прекратяване на договора с изтичане на срока на даденото предизвестие ищцата е
придобила правото да ѝ бъде заплатена стойността на обекта на основание
чл.V.5 от договора, след като не е развалила сама сградата и тя е останала в
полза на наемодателя. Моментът на възникване на вземането е и момент, който
поставя началото на погасителната давност – чл.114 ал.1 от ЗЗД. Срокът на предизвестието е
изтекъл на 04.03.2002 год. и от този момент вземането е станало изискуемо,
съответно на това е започнала да тече общата петгодишна погасителна давност,
която е изтекла много преди завеждането на исковата молба. Дори и да се приеме,
че вземането на ищцата е станало изискуемо след покана до длъжника, първата
такава е била отправена до общината със становището, входирано на 25.02.2003 год.
и от този момент до момента на подаване на исковата молба давността също е
изтекла. Ищцата е била наясно с материалното си право да получи стойността на
обекта, но не е пристъпила към неговото реализиране по съдебен ред, докато е
задържала имота. Фактическото задържане обаче не е основание за прекъсване на
погасителната давност, нито може да се приеме, че такава е започнала да тече от
датата на отстраняването от обекта и неговото събаряне, тъй като отношенията
между страните се уреждат от договора, а не от института на неоснователното
обогатяване. С ТР №85/2.XII.1968 г. по гр. д. № 149/68 г., ОСГК ВС се приема,
че при наличие на договор отношенията между собственика на имота и държателя се
уреждат именно от договора и само при липса на договор тези отношения се
ликвидират по правилата за водене на чужда работа без пълномощие или
неоснователно обогатяване. Действието на ТР №85/68 год. е запазено с
Постановление № 6
от 27.XII.1974 г. по гр. д. № 9/74 г., Пленум на ВС. Т.е. само
когато страните не са уговорили как ще се ликвидират имуществените отношения
между тях, тогава се прилага чл.59 от ЗЗД, поради субсидиарния характер на
претенцията. Ищцата е продължила да ползва имота още 10 години, въпреки
противопоставянето на ответника и усилията му да я извади, но това ползване се
е осъществявало без наемен договор. Датата, на която е отстранена и сградата е
съборена от собственика ѝ, не поставя началото на давностен срок, тъй
като отношенията между страните се уреждат от наемния договор, а не от
забраната за неоснователно обогатяване. Действително с решение №175/13.10.2016 год. по гр.д.№821/2016 год. ІV
г.о. ВКС се приема, че давностния срок за вземането за подобрения започва да
тече от момента на предаване на имота след прекратяване на наемния договор, но
изрично следва да се подчертае , че касационно обжалване е било допуснато по
въпроса за изискуемостта на вземането по чл.59 от ЗЗД, докато в настоящия
случай отношенията се регулират от чл.231 ал.2 от ЗЗД, при изрично поето
задължение от наемодателя да заплати стойността на сградата след прекратяването
на договора. С изтичането на общия 5-годишен давностен срок вземането на ищеца
се е погасило по давност, което налага отхвърляне на претенцията, без да бъде
разглеждано въведеното при евентуалност възражение за прихващане с вземане на
ответника за обезщетение.
С оглед изхода на спора, ответникът има
право на разноски, за които е представил списък. Липсват доказателства за
ефективно заплащане на адвокатското възнаграждение, поради което на ответника
се присъждат само разноски, заплатени за възнаграждения на вещи лица в размер
на 368 лв.
Мотивиран от така изложените
съображения, Бургаският окръжен съд
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ
претенцията на ЕТ“Голям Дервент – 71
– Таня Иванова“ с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
гр.Приморско, ул.“Опълченска“ №18,
против Община Приморско, представлявана от кмета Димитър Германов, за
осъждане на ответника да заплати сумата от 252 060 лв., представляваща стойност
на сграда – търговски обект, изградена от ищеца в общински терен по силата на
договор за наем от 17.07.1992 год., ведно с мораторна лихва за забава, считано
от 18.01.2013 год. до 05.01.2018 год. в размер на 128 095,85 лв., както и
законната лихва върху главницата до окончателното ѝ изплащане.
ОСЪЖДА
ЕТ“Голям Дервент – 71 – Таня Иванова“
с ЕИК ********* със седалище и адрес на управление гр.Приморско,
ул.“Опълченска“ №18, да заплати на Община Приморско, представлявана от кмета
Димитър Германов, разноски в първоинстанционното производство в размер на 368
(триста шестдесет и осем) лв.
Решението подлежи на въззивно обжалване
пред Бургаски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: