Р Е Ш Е Н И Е № 348/15.5.2019г.
гр. Ямбол, 15.5.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ЯМБОЛСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, гражданска колегия в открито съдебно заседание на осемнадесети април две хиляди и деветнадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: Г. ГЕОРГИЕВ
с участието на секретаря Ив.Г. като разгледа докладваното от съдия Г.Георгиев гр. дело № 4540/ 2018 г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството по делото е образувано по искова молба, предявена от Й.Т.Й. ***,чрез пълномощник адвокат,със съдебен адрес за призоваване и получаване на книжата гр.Я.,ул.»***,адвокатска палата,кантора № ***,чрез адв.С. В.-ЯАК, против Г.С. ***, с която се иска да се приеме за установено по отношение на ответника, че същия дължи на ищеца сумите, за които е издадена заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № *** г. по описа на ЯРС, а именно: сумата от 5000,00 лева – главница, ведно със законната лихва върху главницата, считано от датата на подаване на заявлението – 18.09.2018 г. до окончателното изплащане.
Ищецът твърди, че по силата на предварителен договор за покупко- продажба на недвижим имот от 28.02.2018 г. закупил от Г.С.С.,С. С.С.,К.С.М. и К.А.Г.-А. недвижим имот,находящ се в гр.Я.ул.“***,подробно описан в исковата молба. В предварителния договор било уговорено капаро /задатък/ в размер на 5000,00 лв.,като съгласно чл.6 от предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 ЗЗД от 28.02.2018 г. същия служил и за разписка на внесеното/предадено от продавача/ капаро. Също така с продавачите било договорено капарото да бъде преведено по банковата сметка на един от тях,а те да си разпределят парите след получаване на сумата. С платежно нареждане от „ОББ“ АД дължимата сума за капаро била преведена по банковата сметка в банка „Райфайзен“-клон Ямбол на ответника на 28.02.2018 г. с основание покупко-продажба на къща в гр.Я. ул.“***. Също така се твърди,че сделката трябвало да се осъществи чрез ипотечен кредит от банка „ОББ“ АД-клон Ямбол,като при проверка на документите на продавачите за собствеността на имота било установено,че имота е съсобствен с други трети лица и преди да се осъществи сделката,следвало да се извърши делба между съсобствениците. В исковата молба е посочено становището на банката и точно какви документи били необходими да представят продавачите с цел отпускане на ипотечния кредит,с което становище същите били запознати,включително и ответника. Това наложило да се сключи допълнително споразумение към предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 ЗЗД от 28.02.2018 г.,като същото било подписано от страните по предварителния договор на 30.04.2018 г. и със същото се удължавал срока предвиден в чл.2,като същия бил удължен до 25.05.2018 г. Със същото се давало срок на продавачите да се снабдят с необходимите документи и да извършат делба между съсобствениците на имота или да се снабдят с нотариален акт по обстоятелствена проверка. В тази връзка продавачите,включително и ответника не предприели никакви действия и отказали да съдействат за осъществяване на сделката. В чл.12 на посочения предварителен договор от 28.02.2018 г. било посочено,че при неизпълнение на задълженията на продавача,той възстановявал на купувача капарото в двоен размер,както и всички виновно причинени вреди и загуби,които са пряка и непосредствена последица от неизпълнението на този договор. Ищеца твърди,че ответника Г.С.С. неоснователно задържал платеното му по банков път капаро от 5000,00 лв.
Ищецът подал за дължимите суми заявление по чл. 410 от ГПК и било образувано ч.гр.д. № *** г. на ЯРС, по което съдът издал заповед за изпълнение на ищеца. По заповедното производство, в срока по чл. 414 от ГПК ответника възразил, че не дължи, поради което настоящото производство е образувано по реда на чл. 422 от ГПК.
Иска се постановяване на решение с което да се приеме за установено по отношение на ответника Г.С.С.,че дължи на ищеца сумата от 5000,00 лв.,представляваща задатък /капаро/ по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2018 г.,ведно със законната лихва от датата на подаване на заявлението в съда-18.09.2018 г. до окончателното изплащане на задължението и присъждане на съдебно-дебловодни разноските.
В с.з. ищеца се явява лично и с пълномощник адвокат,чрез който исковете се поддържат .
В срока по чл.131 ГПК ответника е депозирал отговор на исковата молба. Със същия се оспорва изцяло предявения иск по основание и размер. Не се оспорва обстоятелството,че между ответника и съсобствениците от една страна и ищеца от друга страна на 28.02.2018 г. бил сключен посочения по-горе предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 ЗЗД. Не се оспорва,че сумата от 5000,00 лв. е преведена по неговата банкова сметка,***ли същата да бъде приспадната от продажната цена на недвижимия имот. Оспорва се твърдението относно собствеността на имота,като становището на юриста на банката по никакъв начин не обвързвало страните,нито представлявало пречка сделката да бъде изповядана. Не се оспорва твърдението,че били запознати със становището на юриста на банката,като се съгласили да съдействат на ищеца да получи кредит от друга банка,въпреки,че това не било предмет на предварителния договор. Оспорва се твърдението,че допълнителното споразумение било подписано с цел собствениците на недвижимия имот да си оправят отношенията във връзка със съсобствеността на същия,като същото било подписано с цел съдействие на ищеца да получи финансиране от друга банка,след което сделката да бъде изповядана пред нотариус. Твърди,се,че сделката била насрочвана на няколко пъти пред нотариус,но същата се провалила с оглед на това,че купувача не разполагал с необходимите парични средства. С оглед на това,че ищеца в качеството му на купувач не осигурил необходимите парични средства за заплащане на продажната цена и не предприел действия за изпълнение на задълженията си по предварителния договор,дори много след изтичане на уговорения срок и след като им заявил,че се отказва от договора,на 30.08.2018 г. недвижимите имоти били продадени на друго лице.Твърди се,че ответника и другите лица по посочения договор са изправна страна по същия и не дължат връщане на платеното капаро. Неизправна страна по предварителния договор бил ищеца,поради което съгласно чл.93,ал.2,изр.първо ЗЗД,респ.чл.15 от предварителния договор,продавачите имали право да задържат дадената като капаро сума. Иска се постановяване на решение с което иска да бъде отхвърлен като неоснователни и присъждане на съдебно-деловодни разноски.
В с.з. ответника се явява лично и се представлява от пълномощник адвокат,чрез който оспорва предявените искове.
Съдът въз основа на доказателствата приема за установено от фактическа страна следното:
По делото страните не спорят,че на 28.02.2018 год. са сключили предварителен договор за покупко продажба на недвижим имот по чл.19 ЗЗД,като продавачите между които е и ответника Г.С.С. и купувача ищеца Й. Т. Й.. Съгласно предмета на договора продавачите са се задължили да продадат на купувача следния недвижим имот подробно описан в договора,както и че страните са се задължили да сключат окончателния договор най късно до 30.04.2018 г. В чл.4,5,6 и 7 от договора било предвидено,че купувачът купува имота от настоящия договор на цена от 100 000,00 лв.,като при подписване на предварителния договор купувачът капарира на продавач капаро в размер на 5300 лв.,като предварителния договор служил и за разписка на внесеното /предадено на продавача/ капаро,като останалата сума в размер на 94 700,00 лв. купувача щял да изплати с банков кредит след вписване на ипотека от банка ОББ-клон гр.Я.В тази връзка е представено платежно нареждане от което е видно,че по банковата сметка на ответника е преведена сумата от 5000,00 лв. с основание покупко-продажба на къща в гр.Я.,ул.“***като този факт също не е спорен между страните. Също така страните не спорят,че на 30.04.2018 г. са сключили допълнително споразумение към предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2018 г. с което са удължили срока на предварителния договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.2 от 28.02.2018 год. намиращ се в гр.Я.,ул.“*** до 25.05.2018 г. Също така страните са представили нотариален акт за удостоверяване на право на собственост-констативен № ***,том ***,рег.№ ***,дело № *** г. с който продавачите се легитимират като собственици на недвижимите имоти предмет на посочения предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 ЗЗД,сключен на 28.02.2018 г.Също така е представено становището на банка ОББ АД,клон Ямбол относно отпускането на ипотечен кредит на ищеца,както и документи във връзка с отпускане на ипотечен кредит с кредитоискател Й.Т.Й.,като същия не е одобрен от ОББ АД,поради установени противоречия и непълноти в документите за собственост на предложения за ипотекиране имот.
От страна на ответника е представен нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***,том ***,рег.№ ***,дело № *** г. от който е видно,че недвижимия имот предмет на предварителния договор по чл.19 ЗЗД е продаден на трето неучастващо в делото лице Ж. В.Н.
Също така са представени документи,въз основа на които продавачите се легитимират като собственици на недвижимия имот предмет на предварителния договор,като и документи от „Уни кредит Булбанк“,включително и становището на адвокат обслужващ банката,че описания недвижим имот предмет на предварителния договор е самостоятелен обект,отговарящ на изискванията на строителните правила и норми по ЗУТ,като предложения недвижим имот предмет на обезпечението,имал характер на недвижима вещ по смисъла на ЗС.
По делото са събрани гласни доказателства,чрез разпит на свидетели.
Свидетеля А.Х.Х. заявява,че съставил предварителния договор,като 28.02.2018 г. същия се сключил между продавачите и купувача за закупуване на жилище в гр.Я.,ул.“*** Същия работил като посредник в Агенция за недвижими имоти „***“,като договорите били сключени в офисите им в гр.Я. и имота бил представен в тяхната агенция за продаване. В началото условията не били за сключване на предварителен договор,понеже не били представени всички документи включително и първични такива. Понеже не били сигурни,че може да се сключи предварителен договор,отначало било предложено сума само за депозит и след като се представят всички документи да се сключи предварителния договор. Понеже купувачът следвало да закупи недвижимия имот с ипотечен кредит,те били наясно,че с представения нотариален акт за собственост от продавачите нямало как юристите на банката да одобрят кредита. Имота се продавал за около 100 000 лв.,като страните не се споразумели за изготвяне на споразумение за оставане на депозит и поради тази причина бил сключен предварителния договор. Сумата от 5300 лв. била предоставена от ищеца,като от тях 5000 лв. били преведени по сметка на ответника,а 300 лв. били оставени в агенцията за разноски за изваждане на допълнителни документи. След снабдяване с необходимите документи ги изпратили в банката за одобряване на ипотечния кредит,като юриста на банката изразил становище,че някой неща не са точни. Това наложило продавачите да се снабдят и представят документи,но банката отказала да отпусне ипотечния кредит,като приела,че документите на продавачите не са изрядни,като трябвало да се установи собствеността им. Започнали да търсят и други документи за доказване правото на собственост на продавачите,включително и да се направи договор за делба,но не били намерени,като ипотечния кредит не бил отпуснат.Поради това сделката отпаднала,като купувачите си поискали парите,но продавачите казали,че документите им са изрядни. Продавачите казали,че сделката може да се осъществи,като ипотечен кредит се отпусне от банка „Уни Кредит“. Ходили също и до там,като те също предложили условия за ипотечен кредит,каквито предлагали и ОББ,като купувача избрал условията на последните. С оглед на това,че крайния срок на предварителния договор бил на 30.04.2018 г. с доста уговорки между страните срока му бил удължен до 25.05.2018 г. Сделка нямало,като разбрал,че имота е продаден на друго лице. Продавачите не връщали парите на купувача защото обяснили,че всички документи по имота били изрядни и нямали основание да върнат парите,като продавачите държали,че всичко е изправно.
На въпрос на пълномощника на ответника свидетеля отговори,че в банката носил част от документите,като друга част били носени от продавачите. Констативния нотариален акт му бил предоставен,като не се сещал за останалите документи защото не били при него. Предоставил ги на разположение на банката,няколко нотариални акта за прехвърляне на идеални части и съдебно решение. Купувачите дали са участвали за кредит в друга банка не можел да каже.Те имали предварително предложение за кредит,но дали отговаряли на условията не можел да каже. Той разговарял с юрисконсулта на „Уни Кредит“,но купувачите избрали ОББ,защото там условията за отпускане на ипотечния кредит били по добри.
Свидетелката М.И.С.съпруга на ответника заявява,че преди две години решили да продадат наследствен имот на съпруга й и неговите родственици.Обявили го чрез агенции за недвижими имоти,като от Агенция „***“ им се обадили,че искат да огледат имота. Същите го огледали,като им предоставили ключ,защото заявили,че имат евентуален купувач. След като огледали имота купувачите решили да го закупят. Чрез агенцията на 28.02.2018 г. сключили предварителен договор,като се договорили имота да бъде закупен чрез ипотечен кредит. Капарото от 5000 лв. било предвидено в договора,както и цената на целия имот. Капарото било платено по банкова сметка ***. Купувачите казали,че ще теглят кредит от банка ОББ с който да заплатят имота. Посредник между тях бил А. Х. на когото представили необходимите документи,включително и нотариален акт от 2014 г. До сделка не се стигнало защото А. твърдял,че банката изисква строително разрешение и стари документи,като накрая поискали документ за делба. Свидетелката твърди,че нямало как да бъде представен такъв,защото всъщност самия имот бил разделен,като самостоятелен имот. Банка ОББ не отпуснали кредита,като твърдели,че този документ е необходим. Преди това имали насрочена дата пред нотариус Л. ,защото се твърдяло,че това бил последния документ,който се изисквал и вървели към финализиране на сделката. Становището на нотариуса била,че документацията им е изрядна и нямало нужда от допълнителни документи. Финализирането на сделката се провалило поради документа за делба и поради неотпускането на кредита на купувачите. Срока на предварителния договор изтичал,като подписали допълнително споразумение. Предложили на купувачите да изтеглят кредит от друга банка,примерно от „Уни Кредит“ като им съдействали и те се съгласили,като в тази връзка било подписано допълнителното споразумение. Стигнало се да искане на кредит,представили документите и кредита бил одобрен.Разбрали,че А. Х. звънял на адвоката на банката,като му казал,че имат неизрядни документи,но нотариуса отново потвърдил,че документите им са изрядни.Заемът от банка „Уни Кредит“ бил отпуснат,като им отпуснали 97 000 лв.,като 5000 лв.били платени като капаро и общо сумата покривала стойността на имота. Не взели кредита,като правили уговорки да намалят продажната цена и след като не се съгласили,накрая купувачите се отказали,като казали,че не са те хората които да им кажат от коя банка да теглят кредит.След като пропаднала сделката имали още един месец уговорка да ги изчакат и след като изтекъл месеца отново пуснали имота в агенциите. Много бързо се намерил купувач и без никакви проблеми имота бил продаден,като не се ползвал ипотечен кредит.
На въпрос на пълномощника на ответника свидетелката отговори,че имала пълномощно от съпруга си да го представлява. След като от ОББ поискали документ за делба,съпруга й отишъл на среща с директорката на банката и тя била учудена защо се изискват стари документи,след като видяла нотариалния акт. Това което им предала банката,че нотариалния акт с който продавачите се легитимирали като собственици не бил представен там.
На въпрос на пълномощника на ищеца свидетелката отговори,че познава съдържанието на предварителния договор,в който пишело,че ако е по тяхна вина,те трябва да върнат в двоен размер сумата,а ако е по вина на другата страна,капарото оставало при тях.
Не се спори относно издаването на заповед за изпълнение по чл. 410 от ГПК въз основа на подадено от ищеца заявление срещу ответника за процесните суми, видно и от приложеното ч.гр.д. № *** г. на ЯРС.
Въз основа на горното съдът прави следните правни изводи:
Предявения иск е положителен установителен иск с правно основание чл. 422,ал.1,вр.чл.415,ал.1 ГПК,вр.чл.93 ЗЗД.
Нормите на чл.422, ал.1, вр. чл.415, ал.1 от ГПК се сочат с оглед преценка относно допустимостта на предявения иск. Съгласно чл.422, ал.1 от ГПК искът за съществуване на вземането се смята предявен от момента на подаването на заявлението за издаване на заповед за изпълнение, когато е спазен срокът по чл.415, ал.4 от ГПК, където е посочено, че искът за установяване на вземането се предявява в едномесечен срок от съобщението и след довнасяне на дължимата държавна такса.
В конкретния случай, видно от приложеното ч.гр.д.№*** г. по описа на ЯРС е спазена процедурата и сроковете по цитираните разпоредби на ГПК, предвид на което настоящия съдебен състав намери предявеният иск за допустим.
Разгледан по същество искът е неоснователен.
Между страните не е спорно, а и от доказателствата е установено, че те са сключили на 28.08.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, който не е нотариално заверен. Не е спорно и че този предварителен договор не може да бъде обявен за окончателен, тъй като ответника – продавач вече не е собственик на имота - предмет на договора,с оглед на това,че същия е продаден на трето лице. Не е спорен и момента,че ищеца купувач е изпълнил задължението си по процесния предварителен договор,като е предал чрез превеждане по банковата сметка на ответника сумата от 5000,00 лв.
За да се уважи иска по чл.422 ГПК,вр.чл.93,ал.2 ЗДД следва да са налице няколко предпоставки. На първо място валиден сключен договор между страните,в който изрично да е уговорена клауза задатък,предването му,виновно неизпълнение на задълженията по договора-пълно и на последно място разваляне на договора. Настоящия казус касае хипотезата виновно неизпълнение на задълженията по договора. В настоящия случай не се установи виновно неизпълнение на задълженията по договора по вина на ответника. Причината да не се сключи окончателния договор е неплащането на цената от страна на купувача,с оглед неотпуснатия му ипотечен кредит. В тази насока са събрани достатъчно гласни и писмени доказателства. От събраните гласни доказателства,чрез разпита на свидетелката М.И.С.,която макар и заинтересована от изхода на делото и които съдът не намира основание да не кредитира,с оглед на това,че същите са безпротиворечиви и последователни безспорно се установява,че продавачите са представили необходимите документи установяващи тяхната собственост върху недвижимия имот предмет на предварителния договор. За тези факти говори и представения и приет по делото нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № ***,том ***,рег.№ ***,дело № *** г. на Нотариус с рег.№ *** от регистъра на НК,с район на действие ЯРС с който недвижимите имоти предмет на предварителния договор е продаден на третото неучастващо по делото лице,като в същия са описани документите удостоверяващи правото на собственост на продавачите. От разпита на свидетеля А.Х.Х. който е бил посредник по сделката се установява,че причината за неотпускане на ипотечния кредит на ищеца от банка ОББ,клон Ямбол не е,че продавачите не са представили необходимите документи удостоверяващи тяхната собственост, а становището на юристите на банката,че на база представените документи не могат да отпуснат искания ипотечен кредит на ищеца,като в тази насока съдът приема,че същото е ирелеватно за настоящия случай. От събраните доказателства безспорно се установява,че друга банка била съгласна да отпусне ипотечен кредит на ищеца във връзка сключване на окончателния договор за покупко-продажбата на недвижимите имоти,но те не са били приети от ищеца.
При изложеното до тук, настоящия съдебен състав прие, че по делото е безспорно доказано наличието на сключен между страните предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, по силата на който ищеца е заплатил на ответника капаро в размер на 5000 лв. Не е доказано обаче виновното неизпълнение от страна на ответника за финализиране на сделката. Още при сключване на договора ищецът е бил наясно, че останалата сума в размер на 94700,00 лв. трябвало да изплати с банков кредит след вписване на ипотека от банка ОББ-Ямбол.
При така развилите се отношения може да се направи извода, че е налице неизпълнение от страна на купувача, след като в уговорения срок до 25.05.2018 г. той не е изпълнил своите задължения по договора – да закупи имота.Срокът е договорен единствено в полза на продавачите. Те от своя страна са били изправни към същата дата, в състояние да прехвърлят имота и са демонстрирали готовност да извършат това и един месец по-късно, независимо от просрочието. Тъй като не се доказа никакво неизпълнение от страна на продавачите, те се явяват изправна страна по договора и като такива разполагат с правото по чл.93, ал.2 от ЗЗД да задържат задатъка и да се откажат от договора. Процесният имот е продаден едва на 30.08.2018 г. без неизрядният купувач през това време да е предприел действия за сключване на окончателен договор. Настоящия съдебен състав счита, че ищецът не разполага с правата на изправна по договора страна по чл.93, ал.2, изр.2 от ЗЗД за връщане на задатъка, тъй като в договорения срок не е изпълнил задължението си за заплащане на цената и независимо от дадената му устна отсрочка от продавачите е продължил да бездейства. Поведението му не отговаря на изискванията на чл.63 от ЗЗД за точно и добросъвестно изпълнение на задълженията и не създаване на пречки за другата страна да изпълни своето и същевременно не може да се освободи от последиците на неизпълнението, защото именно неговото поведенеие е причина за нереализиране на окончателния договор. Искът следва да бъде отхвърлен като неоснователен и недоказан.
На основание чл.78,ал.3 ГПК ще следва ищеца да заплати на ответника направените по делото разноски за адвокатско възнаграждение в размер на 600,00 лв.
По изложените съображения съдът
Р Е Ш И :
ОТХВЪРЛЯ искът, предявен от Й.Т.Й., ЕГН ********** ***, да бъде прието за установено по отношение на Г.С.С.. ЕГН ********** ***, че последния дължи на ищеца сумата от 5000,00 лв. – главница представляваща задатък /капаро/ по Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 28.02.2018 г.,ведно със законната лихва от подаване на заявлението в районен съд-18.09.2018 г. до окончателното изплащане на задължението и разноски в размер на 100,00 лв., за които е издадена Заповед № *** за изпълнение на парично задължение по чл.410 ГПК от 19.09.2018 г. по ч.гр.дело № *** г. по описа на ЯРС , като НЕОСНОВАТЕЛЕН и НЕДОКАЗАН.
ОСЪЖДА Й.Т.Й., ЕГН ********** ***, да заплати на Г.С.С.. ЕГН ********** *** сумата от 600,00 лв. /шестстотин лева/ разноски по делото.
Решението подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред ЯОС.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: