№ 363
гр. Пловдив, 28.09.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, VI СЪСТАВ в публично заседание на
тринадесети септември, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Надежда Н. Дзивкова Рашкова
Членове:Виделина Ст. Куршумова
Стойчева
Дафина Н. Арабаджиева
при участието на секретаря Валентина П. Василева
като разгледа докладваното от Надежда Н. Дзивкова Рашкова Въззивно
гражданско дело № 20215300501536 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на Й. М. АТ. против Решение №
260180/26.04.2021г., пост. по гр.д.№ 896/2020, АсРС, с което е отхвърлен предявения
иск от жалбоподателя против Й. В. СТ. и Р. Г. СТ. за обявяване за окончателен на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
19.11.2019г., с който Й. В. СТ. и Р. Г. СТ., като продавачи, се задължават да прехвърлят
на Й. М. АТ., като купувач, правото на собственост върху самостоятелен обект в
сграда с идентификатор 00702.524.167.1.1 по КККР на гр. Асеновград, общ.
Асеновград, обл. Пловдив, одобрени със заповед №300-5-52/08,07,2004г. на
Изпълнителния директор на АГКК, няма издадена заповед за изменение на КККР
относно имота, с адрес: гр. Асеновград, п.к.4230, ул.“**** който самостоятелен обект
се намира в сграда №1, разположена в поземлен имот с идентификатор 00702.524.167,
с предназначение: жилище, апартамент, с площ по документ за собственост от 113
кв.м., при съседни самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта
– няма, над обекта – СОС 00702.524.167.1.2, ведно с прилежащите идеални части от
общите части на сградата, за сумата от 50 000лв., от която и в момента на подписване
на договора е заплатена сумата от 30 000лв., а остатъкът от 20 000лв. да се заплати в
двуседмичен срок от влизане в сила на решението.
1
Жалбоподателят Й.А. поддържа, че решението е неправилно и
незаконосъобразно. Счита, че по делото се доказва, че е налице изискуемата се писмена
форма на предварителния договор за продажба на недвижим имот, налице са уговорки
по съществените елементи на договора, както и че е възникнало правото да се иска
обявяване на окончателен договор. При тези правилни констатации, съдът безмотивно
е приел, че предявеният иск по чл.19, ал.3 от ЗЗД следва да бъде отхвърлен.
Изложеният довод на съда, че в петитума на исковата молба не е възпроизведено
допълнителното условие за продажба – запазване на правото на ползване на
продавачките, както и учредяване право на ползване на трето лице – В.С., според
жалбоподателя е несъстоятелен и не може да обоснове отхвърляне на иска. Поддържа,
че за редовност на исковата молба се приема и единственото посочване на конкретния
предварителен договор, дори и без да се възпроизвеждат уговорките в него. Позовава
се и на съдебна практика, според която за предявяване на иска по чл.19, ал.3 от ЗЗД е
достатъчно ясното посочване и индивидуализиране на предварителния договор, без да
е необходимо да се възпроизвеждат уговорките по него. Моли съда да отмени
обжалваното решение и постанови ново такова, с което уважи предявения
иск.Претендира разноски.
Въззиваемите страни Й. В. СТ. и Р. Г. СТ. са подали писмен отговор на
въззивната жалба, в който заявяват, че поддържат становището си от отговора на
исковата молба, твърдението си, че жалбоподателят не им е заплатил уговорената
първоначално сума от 30 000лв. Освен това твърдят, че не притежават в пълен обем и
правото на собственост върху имота, като заявяват, че права притежава и техния
сънаследник В.С.. Поддържат , че извършеният от него отказ от наследство е
нищожен, т.к. той е приел наследството преди за извърши отказа. Молят за
потвърждаване на съдебното решение.
Жалбата е подадена в срока по чл.259 от ГПК, изхожда от легитимирана страна -
ищец, недоволен от постановения съдебен акт, откъм съдържание е редовна, поради
което и се явява допустима.
Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в
съвкупност, намери за установено следното :
Съгл. нормата на чл.269 от ГПК въззивният съд се произнася служебно само по
въпроса относно валидността и допустимостта в обжалваната част на постановеното
решение. Правилността на решението се проверява с оглед наведените доводи във
въззивната жалба.
По отношение на валидността и допустимостта на постановеното решение,
2
съдът намира, че същото е постановено от родово и местно компетентен съд, по иск,
който му е подсъден, произнесъл се е в законен състав и в рамките на изложените
фактически твърдения и е дал търсената защита.
Предявените субективно съединени искове, подлежащи на разглеждане са с пр.
осн.чл.19, ал.3 от ЗЗД – това е иск на изправната страна по предварителен договор за
обявяването му за окончателен такъв. Когато за окончателния договор се изисква
нотариална форма или нотариално заверена форма, то предварителният договор
следва да е сключен в писмена форма. Той трябва и да съдържа уговорки относно
съществените условия на окончателния договор. Предпоставките за уважаване на този
иск са ищецът да е изправна страна по договора, а продавачът да е собственик на
имотите, предмет на договора, към датата на съдебното решение.
За да отхвърли предявените искове съдът е приел, че страните са сключили
предварителен договор за прехвърляне на правото на собственост върху недвижим
имот СОС с ИД 00702.524.167.1.1 за сумата от 50 000лв., като продавачите си запазват
правото на ползване върху имота и учредяват такова в полза на В.Г.С.. Приел е, че
предварителния договор удостоверява заплащането на част от уговорената цена –
30 000лв. Приел е, че купувачът има интерес от предявяване на конститутивния иск по
чл.19 от ЗЗД, поради това, че продавачите отказват да сключат окончателен договор.
Установил е и , че е спазено изискването за форма на предварителния договор, както и
че последният съдържа уговорки относно съществените условия на договора. По
отношение на въпроса дали се установява продавачите да са собственици на имота, за
да могат да прехвърлят собствеността върху същия , констатира, че те се легитимират
като собственици на 4/6ид.ч. и на 1/6ид.ч. от собствеността върху имота на основание
наследство и прекратена СИО. Приел е, че продавачките по предварителния договор не
са изключителни собственици на имота, т.к. другия наследник – В.С. е приел
наследството, видно от извършеното учредяване на договорна ипотека. При тези
констатации е направил извод за неоснователност на иска по чл.19 от ЗЗД, доколкото
ищецът не е заявил изрично дали желае обявяване на окончателен предварителния
договор само за притежаваните от подавачките идеални части, както и поради това, че
не е възпроизвел в петитума на исковата молба дали желае обявяване на окончателен
договор при условието на запазване правото на ползване върху същия за продавачите и
при учредяване на такова право в полза на трето лице.
Пред настоящата инстанция е спорът се заключава в правните изводи около
иначе правилното установена фактическа обстановка. В жалбата не се спори по
посочените по-горе като установени факти. Спор по фактите повдигат въззиваемите,
които оспорват получаването на парите, вписани в предварителния договор. По този
въпрос съдът намира, че при наличие на писмен документ, удостоверяващ получаване
3
на сумата от 30 000лв. и при липса на каквито и да са други опровергаващи
доказателства, следва да се приеме за доказано извършването на посоченото плащане.
В самият предварителен договор страните изрично са заявили, че същия служи като
разписка за получаване на тази сума. Няма основание да се приема нещо различно от
посоченото като изявление и на двете страни по договора.
За да бъде обявен един предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот за окончателен следва същият да е сключен в писмена форма и да
съдържа съществените елементи на договора за продажба. В случая предварителният
договор, подписан между страните е в писмена форма. Страните са посочили предмета
на договора – недвижим имот, подробно индивидуализиран, постигнали са съгласие за
прехвърляне на собствеността върху него от продавачите на купувачите с тежест –
запазване заедно и поотделно на правото на ползване пожизнено и безвъзмездно върху
продавания имот, както и че учредяват правото на ползване пожизнено и безвъзмездно
за трето за договора лице – В.Г.С.. Страните са постигнали и уговорка относно цената
на вещта – сумата от 50 000лв. В предварителния договор страните са уговорили и
срок до който следва да сключат окончателния – 31.03.2020г. Предвид изложеното,
съдът намира, че този предварителен договор е сключен в предвидената от закона
форма и съдържа уговорки по съществените елементи на договора за продажба.
На следващо място е необходимо да се установи дали продавачите са
собственици на имота, предмет на договора. Първоинстанционният съд правилно е
установил, че от представените по делото копия от нотариални актове, договор за
доброволна делба, удостоверения за наследници и СТЕ за установяване идентичност на
имотите, че продавачите по предварителния договор и В.С. са собственици по
прекратена СИО и наследство на процесния недвижим имот. По този факт също не
съществува спор в настоящето производство. Спорът е дали може да бъде обявен за
окончателен предварителен договор за продажба на имот, ако се установи, че
продавачите са собственици само на част от имота. В практиката няма спор /напр. Р№
313/26.05.2010 г., гр. д. № 584/2009 г. на ВКС, III г. о., Р№ 289/12.02.2018 г. на ВКС по
гр. д. № 359/2017 г., IV г. о./, че ако в хода на съдебното производството се установи, че
продавачът не е собственик на целия имот, предмет на предварителния договор,
последният може да бъде обявен за окончателен само за притежаваната от продавача
идеална част. Условието е купувачът да е съгласен да купи само тази част. В случая,
пред настоящата инстанция купувачът е заявил, че желае сделката дори и при това
условие. Ето защо няма пречка сключеният между страните предварителен договор
за продажба на недвижим имот да бъде обявен за окончателен само по отношение на
притежаваните от продавачите идеални части, а именно 5/6 ид.ч. от правото на
собственост върху имота.
4
По отношение на разрешението, дадено от първоинстанционния съд на въпрос –
дали може да се обяви за окончателен предварителен договор, в който има уговорени
тежести, ако в исковата молба същите не са описани, настоящата инстанция споделя
становището, че е достатъчно ищецът да е посочил достатъчно ясно кой предварителен
договор желае да бъде обявен за окончателен. Не е необходимо изрично в петитума на
исковата молба да се възпроизвеждат всички уговорки на предварителния договор,
включително и тези относно запазване правото на ползване за продавачите или за
трети лица. В този смисъл е ориентирана и практиката на съдилищата – напр. Р№
533/30.06.1999г., гр.д. № 125/99г.,IIг.о., Решение № 537/08.07.2010г., гр.д.№
349/2009г., IIIг.о., Р№354/30.10.2015, гр.д.№1398/2015, IV гр.о., ВКС, в които
категорично е прието, че съдът е длъжен да възпроизведе клаузите на предварителния
договор, така както страните са ги уговорили.
Предвид изложеното, съдът намира, че сключеният предварителен договор за
покупко-продажба на недвижим имот следва да бъде обявен за окончателен за
притежаваните от продавачите общо 5/6ид.ч. от правото на собственост върху имота и
при запазване правото на ползване пожизнено и безвъзмездно, заедно и поотделно за
продавачите както и при учредяване право на ползване пожизнено и безвъзмездно за
В.Г.С.. Доколкото уговорената продажна цена е за продажба на целия имот, то
продажната цена за 5/6ид.ч. следва да бъде определена на 41666,67лв. От същата
страните са декларирали, че са заплатени 30 000лв., при което за заплащане остава
сумата от 11 666,67лв.. На осн. чл.362, ал.1 от ГПК ищецът следва да изпълни
насрещното си задължение по договора в двуседмичен срок от влизане в сила на
решението.
С обявяване на предварителния договор за окончателен, съдът замества волята
на страните при сключване на сделката пред нотариус, поради което и законодателят е
предвидил специални правила на това производство уредени в чл.362-364 от ГПК.
Съгл. чл.364, ал.1 от ГПК съдът следва да определи разноските за прехвърлянето на
собствеността, като това задължение е служебно, не зависи от волята на страните или
от сезирането на съда. Така ищецът следва да бъде осъден да заплати по сметка на ОС
Пловдив нотариална такса в размер на 185,83лв. по т.8 от ТНТ към ЗННД. Следва да
се определи и размера на местния данък, като се вземе предвид определената ставка от
Община Асеновград, която е 2,5% от стойността на имуществото. Поради това
купувачът ще следва да бъде осъден да заплати 1041,67лв. местен данък за
придобитото имущество и да представи доказателства за това, както и удостоверение за
липса на задължения към общината за 2021 г. Съгласно разпоредбата на чл. 364, ал. 2
ГПК препис от решението ще бъде издаден, само след представяне на документи,
удостоверяващи заплащане към съда на разноските по прехвърлянето, както и на
дължимите на община Асеновград данъци и такси.
5
По разноските
На осн. чл.78 от ГПК въззиваемите страни следва да заплатят на жалбоподателя
сторените разноски общо в размер на 2283лв. във въззивното производство и 2710лв.
за първоинстанционното.
С оглед на изложеното съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 260180/26.04.2021г., пост. по гр.д.№ 896/2020, АсРС , в частта,
в която е отхвърлен предявения от Й. М. АТ., ЕГН **********, против Й. В. СТ., ЕГН
********** и Р. Г. СТ., ЕГН **********, иск за ОБЯВЯВАНЕ ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН на
предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на
19.11.2019г., между Й. В. СТ., ЕГН ********** и Р. Г. СТ., ЕГН **********, като
продавачи, и Й. М. АТ., ЕГН **********, като купувач, за прехвърляне 5/6ид.ч. от
правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с идентификатор
00702.524.167.1.1 по КККР на гр. Асеновград, общ. Асеновград, обл. Пловдив,
одобрени със заповед №300-5-52/08,07,2004г. на Изпълнителния директор на АГКК,
няма издадена заповед за изменение на КККР относно имота, с адрес: гр. Асеновград,
п.к.4230, ул.“**** който самостоятелен обект се намира в сграда №1, разположена в
поземлен имот с идентификатор 00702.524.167, с предназначение: жилище,
апартамент, с площ по документ за собственост от 113 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта
– СОС 00702.524.167.1.2, ведно с прилежащите идеални части от общите части на
сградата, за сумата от 41 666,67лв., от която и в момента на подписване на договора е
заплатена сумата от 30 000лв., като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
ОБЯВЯВА ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН предварителен договор за покупко-продажба
на недвижим имот, сключен на 19.11.2019г., между Й. В. СТ., ЕГН ********** и Р. Г.
СТ., ЕГН **********, като продавачи, и Й. М. АТ., ЕГН **********, като купувач, за
прехвърляне 5/6ид.ч. от правото на собственост върху самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 00702.524.167.1.1 по КККР на гр. Асеновград, общ. Асеновград, обл.
Пловдив, одобрени със заповед №300-5-52/08,07,2004г. на Изпълнителния директор на
АГКК, няма издадена заповед за изменение на КККР относно имота, с адрес: гр.
Асеновград, п.к.4230, ул.“**** който самостоятелен обект се намира в сграда №1,
разположена в поземлен имот с идентификатор 00702.524.167, с предназначение:
жилище, апартамент, с площ по документ за собственост от 113 кв.м., при съседни
самостоятелни обекти в сградата: на същия етаж – няма, под обекта – няма, над обекта
– СОС 00702.524.167.1.2, ведно с прилежащите идеални части от общите части на
6
сградата, за сумата от 41 666,67лв., от която и в момента на подписване на договора е
заплатена сумата от 30 000лв., а остатъкът от 11 666,67лв. да се заплати в двуседмичен
срок от влизане на решението в сила, КАТО ПРОДАВАЧИТЕ Й. В. СТ., ЕГН
********** и Р. Г. СТ., ЕГН ********** си запазват заедно и поотделно, пожизнено и
безвъзмездно правото на ползване върху имота; и се УЧРЕДЯВА пожизнено и
безвъзмездно право на ползване върху този имот за В.Г.С., ЕГН **********.
ПОТВЪРЖДАВА решението в останалата обжалвана част.
ОСЪЖДА Й. М. АТ., ЕГН **********, да заплати в полза на бюджета на
Съдебната власт по сметката на Окръжен съд Пловдив сумата от 185,83лв. - държавна
такса за нотариалното удостоверяване на основание т. 8 от Тарифата за нотариалните
такси към Закона за нотариусите и нотариалната дейност, както и да заплати по сметка
на Община Асеновград сумата от 1041,67лв., местен данък за придобитото имущество
Препис от решението може да се издаде, съгласно чл. 364, ал. 2 от ГПК, само
СЛЕД представяне на документи, удостоверяващи заплащане към съда на разноските
по прехвърлянето, както и на дължимите на Община Асеновград данъци и такси по чл.
44, ал. 1 и по чл. 10 от ЗМДТ за 2021 г.
ОСЪЖДА Й. В. СТ., ЕГН ********** и Р. Г. СТ., ЕГН **********, да заплатят
на Й. М. АТ., ЕГН **********, сумата от 4993лв. разноски в производството.
Решението подлежи на обжалване с касационна жалба пред ВКС в месечен срок
от връчването му на страните.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7