РЕШЕНИЕ
№ 129
гр. Пловдив, 14.07.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
АПЕЛАТИВЕН СЪД – ПЛОВДИВ, 2-РИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на шестнадесети юни през две хиляди двадесет и трета
година в следния състав:
Председател:Станислав П. Георгиев
Членове:Надежда Л. Махмудиева
Христо В. Симитчиев
при участието на секретаря Анна Д. Стоянова
като разгледа докладваното от Надежда Л. Махмудиева Въззивно гражданско
дело № 20235000500263 по описа за 2023 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано по Въззивна жалба вх.
№261362/13.03.2023 г., подадена от С. Б. Б., чрез адв. И. С., против Решение
№260005/14.0.2023 г., по гр.д.№1696/2020 г. на ПОС - I гр.с., с което е отхвърлен
предявеният от жалбоподателя против ответниците С. Г. И. и Й. Г. И., иск с правно
основание чл.33, ал.1 от ЗЗД, за унищожаване на сключения от ищеца договор за покупко-
продажба на недвижим имот от 13.05.2020 г. с Нотариален акт №***, т.*, рег. №***, дело
№*** по описа на Н-с с рег.№*** на НК, вписан в СВп-П. с акт №***, т.**, дело
№5396/2020 г., дв.вх.рег.№9619/13.05.2020 г., с който ищецът е продал на ответника С. Г.
И., по време на брака му с ответницата Й. Г. И., собствения си недвижим имот,
представляващ СОС с идентификатор №************** по КККР на гр. П., с
административен адрес: гр. П., ул."В.И." №*, ет.*, ап.*, с предназначение: жилище,
апартамент, с площ от 62,32 кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение №* с площ от
7,75 кв.м., находящо се в сутерена на сградата, и ведно с прилежащите 7,72% ид.ч. от
сутерена, и прилежащите 7,99 % идеални части от общите части на сградата, както и
съответните идеални части от правото на строеж върху имота, както и ведно с 18,37/234
идеални части от поземлен имот с идентификатор №************, целият с площ от 243
кв.м. /по документ за собственост 234 кв.м./, ведно с обзавеждането и подобренията в имота,
срещу продажна цена от 60 000 лв., като сключен поради крайна нужда и при явно
неизгодни условия за продавача, като с обжалваното решение ищецът е бил осъден да
1
заплати на ответниците направените от тях разноски. Релевирани са оплаквания за
неправилност на обжалваното решение, поради съществени нарушения на
съдопроизводствените правила, необоснованост и нарушение на материалния закон.
Неправилно е прието за недоказано съществуването на крайно утежнено материално съС.ие
на ищеца и липса на причинна връзка между материалното съС.ие на ищеца и сключването
на процесния договор, както и сключването на договора при явно неизгодни условия за
продавача. Не са обсъдени всички доводи и възражения на ищеца - не е обсъдено времето на
сключване на договора /в пандемична обстановка и при обявено извънредно положение/,
което е могло обективно да доведе до изпадането на ищеца в съС.ие на трайна финансова
безизходица, макар да е бил здрав, работоспособен мъж на 43 години, без задължения за
издръжка. В разрез със събраните доказателства е изводът на съда, че ищецът не е имал
неотложна нужда от парични средства. Правилата на логиката обосновават и извода, че
именно съС.ието на крайна нужда е подтикнало ищеца към сключването на разпоредителна
сделка с единствения негов реализуем актив. Необоснован е изводът, че цената на сделката
не е била явно неизгодна, след като е установено, че същата е била с 1/3 по-ниска от
действителната пазарна цена на имота, като не е взето предвид от съда, че имотът е бил
продаден ведно с цялото обзавеждане. Настоява се за отмяна на обжалваното решение, и
постановяване на ново по същество, с което да бъде уважена исковата претенция. Заявява се
искане за присъждане на разноските за двете съдебни инстанции.
Въззивната жалба е депозирана в срока по чл.259, ал.1 от ГПК, от процесуално
легитимирана страна с правен интерес, чрез надлежно упълномощен процесуален
представител, отговаря на изискванията на чл.260 и чл.261 от ГПК, поради което е
процесуално допустима и подлежи на разглеждане.
Препис от въззивната жалба на ищеца е връчен на ответниците, и в срока по чл.263, ал.1 от
ГПК е постъпил Отговор на въззивна жалба вх.№262156/24.04.2023 г., подаден от С. Г. И. и
Й. Г. И., чрез адвокат Н. Ш.. Поддържа се становище за неоснователност на въззивната
жалба, настоява се за оставянето й без уважение. Заявява се претенция за присъждане на
разноските за въззивната инстанция. Изложени са подробни съображения по съществото на
спора, в подкрепа на обжалвания съдебен акт. В съответствие с практиката е застъпеното от
съда становище, че за наличието на съС.ие на крайна нужда по смисъла на чл.33 от ЗЗД е
установяването на недостиг на парични средства за конкретна належаща нужда, която да
бъде преценена като крайна, каквото съС.ие по делото, според въззиваемите, не е
установено. Легално понятие за "явно неизгодни условия" не е дефинирано, но практиката е
приела, че същото следва да бъде определено съобразно конкретната фактическа
обстановка. В случая съдът правилно е приел, че не е доказано наличие на една от
кумулативно изискуемите предпоставки - крайно утежнено материално съС.ие на ищеца.
Извънредното положение не води автоматично до съС.ие на крайна нужда. Наличието на
задължения с ненастъпил падеж също не обосновават извод за причинна връзка със
сключения договор. Данните по делото за неплатени сметки не могат да се свържат
непременно с липса на средства. Ищецът съзнателно е упълномощил трето лице да се
2
разпорежда с правото на собственост при цена и условия, каквито намери за добре, както и
да се разпорежда с личните му средства депозирани по банковата му сметка. Не са наведени
твърдения ищецът да не е знаел за извършените от пълномощника действия и да се е
противопоставил на сключването на Предварителния договор от 30.04.2020 г. Уговорената и
платена цена за имота не е явно неизгодна, предвид лошото съС.ие на имота, наличието на
вещни тежести, и с оглед принципа на договорната свобода. Ако се твърди, че
пълномощникът е действал във вреда на представлявания, то претенциите на ищеца следва
да бъдат насочени към него, а не към купувача.
С въззивната жалба също не са представени нови доказателства, и не са направени
доказателствени искания, поради което пред въззивната инстанция нови доказателства не са
събрани.
На основание чл.269 от ГПК съдът намира, че обжалваният съдебен акт е постановен от
компетентен съд в надлежен състав, в изискуемата от закона писмена форма, и е подписан,
поради което е валиден. Същият е постановен по допустим иск, предявен от и срещу
процесуално легитимирани страни, в производството е била конституирана като ответник -
задължителен другар на купувача по сделката С. Г. И. съпругата му Й. Г. И., поради което е
обжалваният съдебен акт допустим. По правилността на обжалвания съдебен акт съдът се
произнася в границите на релевираните с въззивната жалба оплаквания.
На основание чл.235, ал.2 от ГПК, въз основа на събраните по делото доказателства, съдът
намира следното от фактическа страна:
Между страните не се спори, а и се установява от приложеното нотариалнозаверено
пълномощно /на л.8-9 от делото на ПОС/, че на 25.02.2020 г. ищецът С. Б. Б., тогава на 43
години, с нотариалнозаверено пълномощно със заверка на подписа с рег.№552/25.02.2020 г.
и с удостоверено съдържание рег.№553/25.02.2020 г., т.1, акт №**, по регистъра на
Нотариус К.А., с рег.№*** на НК /същото на л.8 от делото на ПОС/ упълномощил лицето
Р.Й. Г., да упражнява от негово име и за негова сметка правата на упълномощителя, като го
представлява пред трети лица, нотариус и всички банки и небанкови финансови институции
на територията на Р.Б., изцяло по своя преценка, с право да сключи от името на
упълномощителя, като кредитополучател, договор за кредит, като уговори изцяло по своя
преценка всички условия по кредита, като с част от получения кредитен ресурс бъде изцяло
изплатено задължението на упълномощителя към „Л.К.“ООД, възникнало на основание
Договор за заем №*****/28.11.2016 г., а остатъкът, вслучай че има такъв, да бъде преведен
по сметка на упълномощителя. Също така, с т.2 на същото пълномощно, упълномощава
лицето Р.Й. Г., да го представлява пред трети лица, Нотариус и всички банкови и небанкови
финансови институции на територията на Р.Б., с право да учреди в полза на избраното от
упълномощения лице – кредитор, договорна ипотека за обезпечаване на задължението,
възникнало по така сключения договор за кредит, съгласно делегираните в т.1 на
пълномощното права, върху следния имот на упълномощителя: Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор ************** по КККР на гр. П., с адрес: гр. П., ул.“В.И.“№*,
ет.*, ап.*, подробно описан в пълномощното с площ и граници, ведно с прилежащите му
3
части: изба №* в сутерена на сградата, също подробно описана, както и 7,72% идеални
части от общите части на сградата, прилежащи към избата, и ведно със 7,99 % идеални части
от общите части на сградата, прилежащи към апартамента, ведно със съответните идеални
части от правото на строеж върху мястото, и ведно с 18,37/234 идеални части от ПИ с
идентификатор ************ по КККР на гр. П., с адрес на имота: гр. П., ул.“В.И.“№*. В
т.4 на същото пълномощно се упълномощава пълномощникът Р.Й. Г. да представлява
упълномощителя пред трети лица и Нотариус, с право да продаде на когото намери за добре,
включително с право да договаря сам със себе си при условията на чл.38от ЗЗД, при цена и
условия каквито договори, собствените на упълномощителя недвижими имоти, подробно
описани в т.2, като подписва предварителни договори и анекси към същите за промяна на
всякакви условия по преценка на упълномощеното лице, както и да подпише нотариален акт
за покупко-продажба, и да декларира пред нотариуса на осн. чл.25, ал.9 от ЗННД, че
посочената в нотариалния акт сума е действително договорената продажна цена. Посочен е
начина на плащане на продажната цена, като с част от нея бъде преведена на трето лице –
кредитора „Л.К.“, за пълно погасяване на задълженията на упълномощителя по Договор за
заем №*****/28.11.2016 г., а остатъкът /ако има такъв/ да бъде преведен по сметка на
упълномощителя. Във връзка с дадените пълномощия в т.1-4, в точки от т.5 до т.7
пълномощникът е упълномощен и с права да представлява упълномощителя пред СВп-П.,
СГКК-П., община П.- ДМДТ, НАП и др. държавни и общински органи и трети лица, като
снабди упълномощителя с необходимите документи, да подава декларации, да извършва
процедури по отстраняване на непълноти и грешки и др.
От Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 30.04.2020 г. /на л.10-
11 от делото на ПОС/ се установява, че на 30.04.2020 г. Р.Й. Г., в качеството си на
пълномощник на С. Б. Б., сключил с ответника С. Г. И. Предварителен договор за покупко-
продажба на недвижимите имоти на ищеца, за продажна цена в размер на 60 000 лв.
Уговорено е между страните по предварителния договор част от уговорената продажна цена,
в размер на сумата от 6 946,58 лв., да бъде заплатена от купувача при сключването на
предварителния договор по сметка на „Л.К.“ООД, за пълно погасяване на задълженията на
упълномощителя по Договор за заем №*****/28.11.2016 г., като с извършване на плащането
се счита заплатена същата част от продажната цена.
Не се спори между страните, че така договорената част от продажната цена, в размер на
6 946,58 лв., е заплатена от купувача по сметка на „Л.К.“ООД, въз основа на Удостоверение
за липса или наличие на задължения към „Л.К.“ООД към дата 29.04.2020 г. с посочена
банкова сметка на кредитора за погасяване на задължението /на л.184 от делото на ПОС/.
Това обстоятелство се установява и от приетото по делото писмено доказателство -
Платежно нареждане на л.169 от делото на ПОС от 04.05.2020 г., за превод по сметка на
„Л.К.“ООД на същата сума от наредител С. Г. И., с основание „Договор №*****/28.11.2016
г.“, както и от Молба – съгласие вх.рег.№9357/05.05.2020 г., дв.вх.№9137, акт №24, т.6 на
СВп-П., с която от името на „Л.К.“ООД е дадено изрично съгласие за заличаване на
вписаната върху процесните имоти договорна ипотека за обезпечаване на задълженията по
4
Договор за заем №*****/28.11.2016 г., поради извършено пълно погасяване.
На 13.05.2020 г. бил изповядан окончателният договор за покупко-продажба на същите
имоти с Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот акт №***, т.*, рег. №***,
дело №*** по описа на Н-с с рег.№*** на НК, вписан в СВп-П. с акт №***, т.**, дело
№5396/2020 г., дв.вх.рег.№9619/13.05.2020 г. /на л.6-7 от делото на ПОС/, сключен от С. Б.
Б., представляван от пълномощника си Р.Й. Г., като продавач, и С. Г. И., като купувач, при
уговорена продажна цена в размер на 60 000 лв., като данъчната оценка на същите имоти
към момента на сключване на договора е била в размер на 53 449,40 лв. Няма спор между
страните, че в деня на сключване на окончателния договор купувачът С. Г. И. заплатил по
банков път на продавача С. Б. Б. остатъка от продажната цена в размер на 53053,42 лв. Това
обстоятелство се установява и от приетото по делото писмено доказателство – Платежно
нареждане от 13.05.2020 г. от наредител С. Г. И., за превеждането на същата сума по сметка
на С. Б. Б., с основание: „покупка на СО ************** и ид.ч. от ПИ ************“,
както и от Извлечение от банкова сметка на С. Б. Б. в „Р. (Б.)“ЕАД за постъпване на същата
сума на 13.05.2020 г. от наредител С. Г. И., със същото основание за плащането.
От направената от нотариуса в деня на изповядване на договора за покупко-продажба
справка от НБД“Население“ за купувача С. Г. И. /на л.164 от делото на ПОС/ се установява,
че към 13.05.2020 г. същият е бил женен, със сключен на 11.05.1997 г. граждански брак. От
подадената от него пред нотариуса Декларация за гражданство и гражданско съС.ие от
13.05.2020 г. /на л.161/ се установява, че негова съпруга е Й. Г. И. /втората ответница/.
От приетата по делото Справка от информационната система на Централния кредитен
регистър към БНБ с вх.№269871/19.11.2020 г. се установява /на л.111/, че към 30.04.2020 г.
ищецът е имал просрочено задължение по договор за кредит с „Л.К.“ООД №***** в размер
на сумата от 1528 лв. – остатък от просрочена главница, от общо задължение в размер на
6 794 лв. към този кредитор, както и просрочено задължение в размер на 99 лв.- остатък от
просрочена главница, по договор за кредит със „С.к.“ООД, от общо задължение в размер на
538 лв. по договор за кредит №******, както и пак към „С.к.“ООД - остатък от редовна
главница в размер на 271 лв. от общо задължение 293 лв. по договор за кредит №*******.
Или към 30.04.2020 г. задълженията на ищеца по кредити са били в общ размер от 7625
лева, от които просрочени са били 1627 лв. Наред с това е имал задължение в размер на 573
лв. към кредитор „А.к.п.з.“ЕООД, произтичащо от договор за кредит, просрочено с повече
от 360 дни. Договорите за кредит с №***** с „Л.К.“ООД, и с №******* със „С.к.“ООД не са
били обявени за предсрочно изискуеми, и месечните вноски по тези два кредита са били
общо в размер на 503 лв./месечно. От същата справка на л.112 се установява, че след
сключване на процесния договор за продажба, към 31.05.2020 г. задължението на ищеца към
„Л.К.“ООД по договор №***** е изцяло погасено, но задълженията към останалите
кредитори /към „А.к.п.з.“ЕООД по договор №****** в размер на 573 лв., към „С.к.“ООД по
договор №******* в размер на 323 лв., и към „А.с.в.“ЕАД по договор №****** в размер на
538 лв. /към 30.04.2020 г. същото задължение е към „С.к.“ООД/ не са били погасени.
От Нотариален акт за покупко-продажба на идеална част от недвижим имот от 04.11.2019 г.
5
– акт №***, т.II, рег.№****, дело №350 от 2019 г. /на л.57/ се установява, че ищецът С. Б. Б.
е подал на В.Д.З. собствената си ½ /една втора/ идеална част, придобита по наследство от
А.Х.С., починала на 25.09.2019 г., от недвижим имот, представляващ Самостоятелен обект в
сграда с идентификатор **************** – апартамент №*, находящ се в същата жилищна
сграда, с адрес: гр. П., ул."В.И." №*, ет.*, ап.*, с предназначение: жилище, апартамент, с
площ от 34,50 кв.м., ведно с прилежащото му избено помещение №4, и прилежащите 4,43 %
идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху дворното място, за
продажна цена в размер на сумата от 9000 лв. /девет хиляди лева/, платена от купувача на
продавача преди подписване на нотариалния акт.
От показанията на св. П.П. /сестра на ищеца/ се установява, че поради случили се
неблагополучия в личния му живот, ищецът започнал да злоупотребява с алкохол. До
смъртта на тяхната майка на 25.09.2019 г. той живеел с нея, и тя се грижела за него. След
нейната смърт той работел, но нередовно, и не винаги имал възможност да си изплаща
кредита. По професия бил готвач, но работел в строителството, не по специалността си. До
края на 2019 г. ищецът работел в строителството. Свидетелката и нейната дъщеря му
помагали, като му плащали по 360 лв. на месец, и му дали 6 месеца срок – до м. март, 2020
г., да си стъпи на краката. Плащали задълженията му към „Л.К.“. Най-много го притеснявал
този кредит, заради ипотеката върху апартамента, тъй като живее в него. В началото на 2020
г. спряли тока в жилището му, тъй като не можел да го плати. Тогава той ходил да се къпе и
да се топли в наследствения апартамент, въпреки че вече бил собственост на неговата
племенница. Ищецът бил продал своята наследствена част от този апартамент на нея.
Сумата от 9000 лв., която вписали като продажна цена, всъщност представлявала сбор от
сумите, които ищецът получавал като помощ от роднините си по 360 лв. на месец, за да си
плаща кредита, в периода от 2018 г. до смъртта на майка им, и 6 месеца след това. През
месец февруари ищецът казал на свидетелката, че си е уредил нещата. Споменал някакво
момче Р., чиято сестра имала строителен бизнес в С., и ще го уреди с работа. Жилището,
което обитавал ищеца, било обзаведено и със стари, и с нови мебели. Обзавеждането не
било съвсем ново и не било луксозно, но имало нова приста, гардероб, и други мебели.
Когато свидетелката за последен път влязла в апартамента, видяла, че има нужда от
освежаване, мрежата към вратата на терасата била скъсана, имало теч в сградата от горния
етаж, копчето на тоалетната заяждало, но нямало нужда от основен ремонт. Между двата
апартамента преди имало врата, която дъщеря й зазидала, след като станала собственик на
наследствения апартамент, а ищецът казал, че е измазал и шпакловал зазиданото откъм
неговата страна. В началото на 2020 г. дъщерята на свидетелката влизала в имота на ищеца,
и видяла, че на моменти хладилникът му е пълен – тогава ищецът й казал, че храната е от Р..
От показанията на св. В.З. /племенница на ищеца/, се установява, че след настъпила раздяла
с дългогодишната му партньорка, ищецът останал да живее сам в жилището си на
ул.“В.И.“№*. Съседният апартамент бил на майка му, и имало преходна врата към него, тъй
като двамата били много близки. След като на 25.09.2019 г. ищецът започнал да пие още
повече и изпаднал в депресия. Свидетелката и майка /сестрата на ищеца/ му помагали да
6
си плаща вноските по кредита за това жилище. Докато майката на ищеца била жива, тя
също му помагала – както да си плаща кредита, така и с храна. Ищецът работел, но не по
трудов договор, и на различни строителни обекти. След смъртта на майка му ищецът
настоявал свидетелката и майка й да му помагат да изплаща кредита си. Малко след смъртта
на майка им сестрата на ищеца му дала срок от 6 месеца да си стъпи на краката, и да започне
сам да се оправя. Тези шест месеца изтекли през м. март, 2020 г. Свидетелката тогава
живеела в А., и от там изпращала на майка си пари. Върнала се през м. януари, 2020 г., и се
наложило да остане под карантина известно време, което прекарала в апартамента до този
на ищеца. Тогава забелязала някакво момче, което посещавало ищеца – Р., който му носи
храна, алкохол, помага му за различни неща. Докато свидетелката пребивавала в съседния
апартамент, ищецът идвал да й иска пари, храна, влизал да се къпе, защото в неговото
жилище бил спрян тока. Това ядосало сестрата на ищеца и свидетелката, и те ограничили
контактите си с него – от месец март свидетелката блокирала телефона му. Докато
свидетелката е имала наблюдения, жилището на ищеца било в нормално съС.ие – имало
стари мебели, но и нови. Като остана сам, не го е поддържал много чисто, имало нужда от
освежаване, но съС.ието на жилището било нормално.
От показанията на св. С.К. /приятел на ответника/ се установява, че когато ответникът купил
апартамента, той бил в лошо съС.ие – неподдържан, претрупан с много боклуци и излишни
неща. Стените били мръсни, имало течове от тавана в хола и в банята. В средата на хола
имало нещо избито, като врата към съседен апартамент, която не била замазана. Терасата
била в лошо съС.ие, имало много боклуци, мазилката била черна. Паркета в жилището бил
захабен. Банята била с плочки, неподдържана, бидето било счупено, мивката мръсна,
плочките също. Кухнята била мръсна, плотовете били от ПДЧ, като плоскостите били
подгизнли и раздути. Имало дивани от 1970-та година, пълни с дървеници – тях изхвърлили,
и пръскали с препарати. Леглото в спалнята било в добро съС.ие. С. направил ремонт на
апартамента, за да го пригоди за живеене – боядисал стените и таваните, шпакловал и
боядисал избитата врата. След ремонта свидетелят заживял под наем в този имот – през м.
юни сключил договор за една година.
От показанията на св. М.Н. /приятел на ответника/ се установява, че след като ответника
придобил апартамента, завел свидетеля да види какво си е купил. Апартамента имало доста
течове, паркета бил прогнил и на места имало дупки в него. Шкафовете под мивката били
проядени от дървеници и се ронели, стените били черни и грапави. Бидето на тоалетната
било счупено, казанчето течало. От душа имало теч, вероятно от спукана тръба. В
апартамента било „свинщина“ – с нахвърляни боклуци, мухлясало, в окаяно съС.ие.
Апартамента имал тераса, но била малка, и пълна с боклуци, заради което не можело да се
излезе на нея. Имало стар диван, който бил прогнил. В повечето мебели имало дървеници и
се разпадали - изхвърлили ги, защото били неизползваеми. В стената на хола имало дупка –
метър на два, може би за врата. С. направил ремонт, за да може да се ползва апартамента –
изхвърлили боклуците, замазали дупката, шпакловали стените, боядисали, подменили някои
тръби, сменили бидето. Свидетелят участвал в ремонта – помагал на ответника на
7
приятелски начала. Ремонтът продължил около 2 седмици. После ответникът дал
апартамента на наемател.
Съдът преценява показанията на свидетелите П. и З. при условията на чл.172 от ГПК, като
отчита близката им родствена връзка с ищеца, която би могла да обуслови интерес от изход
на делото в полза на ищеца. Въпреки това, съдът намира показанията за обективни,
последователни и логични, подкрепени от събраните по делото писмени доказателства
/писмо от „Е.-ю.“ЕАД, писмо от „***“ЕООД, Заявление от „Л.К.“ООД/, и непротиворечащи
помежду си. Показанията на тези свидетелки в действителност не противоречат на
показанията на свидетелите К. и Н. – впечатленията на св.П. и З. за съС.ието на апартамента
датират отпреди смъртта на майката на ищеца, която до смъртта си е помагала на ищеца в
домакинството, а самите свидетелки сочат, че психическото съС.ие на ищеца след това се е
влошило – започнал да пие още повече и изпаднал в депресия. От друга страна показанията
на свидетелите К. и Н. се отнасят до съС.ието на жилището към момента на сключване на
процесния договор за покупко-продажба, същите са подробни и конкретни, основани на
личните впечатления на свидетелите, и непротиворечиви помежду си. Ето защо, съдът
кредитира както показанията на св. П. и З., така и показанията на св.К. и Н..
От писмо вх.№274035/23.12.2020 г. от „Е.Ю.“ЕАД /на л.128/ се установява, че
измервателната точка ИТН ******* на обект със собственик С. Б. Б. с клиентски номер
*********** в периода от 01.01.2020 г. до 13.05.2020 г. има едно дистанционно прекъсване
на обекта на 10.03.2020 г. в 7:01:03 часа. В писмото обаче не е посочено каква е причината за
прекъсване на подаването на електричество за обекта /неплатена сметка или друга причина –
ремонт, авария или техническа необходимост/, и кога е било възстановено подаването на
електричество. От писмо от „В.к.“ЕООД с вх.№260012/04.01.2021 г. /на л.131-132/ се
установява, че С. Б. Б. за периода от 01.01.2020 г. до 01.06.2020 г. има заплатено задължение
в размер на 7,02 лева, и неплатено задължение в общ размер на 28,73 лв. – сбор от
неплатени задължения за главница по фактури за м. януари, м. февруари, м. март и м.април,
2020 г. и начислени лихви върху тях.
От Заявление от „Л.К.“ООД с вх.№263174/28.01.2021 г. /на л.195/ се установява, че от
началото на 2020 г. до окончателното изплащане на кредита на С. Б. Б. са направени общо 4
вноски: три вноски по 360 лв. всяка, с наредител В.Д.З., направени съответно на 24.01.2020
г., на 26.02.2020 г. и на 24.03.2020 г., и една вноска в размер от 6946,58 лв., с наредител С.
Г. И., направена на 04.05.2020 г.
От Справка за неплатени задължения на С. Б. Б. за местни данъци и такси за имот на
ул.“В.И.“№*, ет.*, ап.* /на л.213/, се установява, че са налице неплатени задължения за
периода от 01.01.2020 г. до 31.05.2020 г. в общ размер от 64,18 лв.
За установяване на пазарната стойност на процесния имот към 13.05.2020 г. по делото са
приети три експертизи.
Първоначалната оценителна експертиза с вх.№266338/22.02.2021 г. приема пазарна цена на
процесния имот към датата на сключване на процесния договор в размер на 88 400 лв. За да
8
достигне до това заключение, вещото лице е извършило оглед на имота в съС.ието му към
момента на изготвяне на заключението – м. февруари, 2022 г., както и събраните по делото
гласни доказателства. Съобразено е, че сделката е осъществена по време на пандемична
обстановка, при засилено предлагане на недвижими имоти и забавено търсене на имоти в
цялата страна. Оценката е дадена по метод на „сравнителната стойност“ за жилището. При
изслушване на експертизата в о.с.з. на 08.04.2021 г. вещото лице уточнява, че е включило
стойността на земята в общите части на сградата, и не е дало отделна оценка на идеалните
части от земята, тъй като парцелът бил изцяло застроен, и имал незастроена площ само 80
кв.м. Също така, вещото лице не е остойностявало движимите вещи, находящи се в имота.
Повторната оценителна експертиза с вх.№285563/01.12.2021 г. приема пазарна цена на
процесния имот към 13.05.2020 г. в размер на 91 400 лв. Експертизата е определила тази
цена като средно-претеглена сравнителна пазарна цена в периода на продажбата, като е
използвала за сравнение данни за 6 сделки с подобни имоти в същия квартал, осъществени в
периода от 11.05.2020 г. до 05.06.2020 г., като данните са взети от нотариалните актове,
които са приложени към заключението. Заключението се оспорва от ответниците, като се
представят доказателства /нотариални актове/ за сключени в същия период сделки за
покупко-продажба на недвижими имоти в същия район, с уговорена продажна цена, близка
до данъчната оценка на продаваните имоти.
Приетата по делото тройна съдебно-оценъчна експертиза с вх.№268666/04.10.2022 г. /на
л.339/ обосновава заключение, че пазарната стойност на процесния имот към 13.05.2020 г. е
била в размер на 98 600 лева. Тази оценка експертизата е направила по метода на пазарните
аналози, след оглед на имота за нуждите на експертизата на 20.05.2022 г., като оценката е
извършена на базата на фактическата физическа наличност на оценявания обект, в съС.ието
му към момента на огледа. Оценката е направена чрез съпоставяне на продажната цена на
сравними имоти в същия район, по сключени сделки в периода м.май,2020 г. – м. юни, 2020
г. При изслушването на експертизата в о.с.з. на 01.12.2022 г. вещите лица поясняват, че при
оценяването имотът е оценен съобразно фактическото му съС.ие към момента на огледа за
нуждите на експертизата. Вещите лица поясняват, че наличието на вещна тежест от вида на
ипотека, не би се отразила върху пазарната стойност на имота, тъй като при сключването на
договора обезпеченото с ипотеката задължение се погасява от продажната цена.
Съдът намира и трите експертизи за компетентно изготвени. Въпреки това, предвид
съществуващите различия в заключенията на трите експертизи, след направен анализ на
използваните от експертизите методи за определяне на стойността на имота, съдът приема
оценката на тройната експертиза за най-добре обоснована. Тройната експертиза е извела
заключението си от достатъчен брой /6 броя/ действително сключени сделки /за разлика от
първоначалната единична експертиза, която е работила по офертни цени на строителни
фирми/; предмета на сделките е конкретно описан /посочен е кадастрален идентификатор на
всеки от сравнимите имоти/, което позволява да се съобразят точните характеристики и
местоположение на всеки от имотите /в използваните от първоначалната експертиза
офертни описания няма детайли, които да позволяват преценка на конкретното
9
местоположение и точни характеристики на имотите/. При сравнение на заключението на
повторната единична експертиза, и тройната такава, се установява, че 5 от 6-те сделки, на
базата на които двете експертизи са извели своите изводи, са идентични, но последната
сделка /посочена под №6 от таблицата на л.244 към заключението на повторната единична
експертиза/, която вещото лице е използвало, не е договор за покупко-продажба, а договор за
ипотека за обезпечаване на кредит, отпуснат за покупка на недвижим имот. Отпуснатият
кредитен ресурс от 79 000 лв. вещото лице необосновано е приело като пълната продажна
цена за придобиване на имота, върху който е учредена ипотеката, какъвто извод не може да
бъде направен от приложения към експертизата нотариален акт за посочената сделка /на
л.256/. Така изчислената от тази експертиза единична цена за квадратен метър площ
/1211,28 лв. – значително по-ниска от тази при останалите сделки/ се явява само стойността
на привлечения от купувача паричен ресурс, но не отчита собствения паричен ресурс на
купувача, който е използван за закупуването на имота /за която сума няма данни в
използвания от вещото лице нотариален акт/. Така изчислената от тази експертиза крайна
средна пазарна цена се явява занижена спрямо действителната. За разлика от тази единична
експертиза, тройната експертиза е взела предвид друга сравнима сделка – покупко-продажба
от.**.03.2020 г., с приложен към експертизата нотариален акт /на л.346/.
При така приетото за установено от фактическа страна, от правна страна съдът намира
следното:
За да бъде основателен иска за унищожение на договор, сключен поради крайна нужда при
явно неизгодни условия, правната норма на чл.33, ал.1 от ЗЗД изисква осъществяването на
две кумулативно изискуеми предпоставки. Първата от тях е наличие на съС.ие на крайна
нужда – т.е. липса или недостатъчност на материални средства за задоволяване на основни
потребности, като например недостиг на парични средства за издръжка, за лечение на
лицето или на негов близък, за плащане на изискуеми задължения и други. Недостиг на
парични средства следва да бъде установен не само според дохода на лицето от определен
източник, а съобразно цялостното му материално съС.ие към момента на сключването на
сделката.
В конкретния случай, по делото не се твърди и не се установява цялостното материално
съС.ие на ищеца. Ищецът към момента на сключване на договора е бил на възраст от 43
години – в активна, трудоспособна възраст, като не се твърди и не се установява здравето му
да е влошено, и да са налице увреждания или заболявания, които го правят
нетрудоспособен. Има твърдения, че същият страда от алкохолизъм, но липсват медицински
доказателства за това съС.ие, а и само по себе си то не изключва трудоспособността. По
делото са налице гласни доказателства /на св. П. и З./, че ищецът има професионална
квалификация като готвач, както и че до края на 2019 г. е работил без трудов договор в
строителството – на различни строителни обекти. За последващия период свидетелките П. и
З. са прекъснали контактите си с ищеца, поради което от показанията им не може да бъде
обоснован извод, че ищецът няма трудови доходи. В нотариалнозаверена декларация –
„Въпросник по чл.66 от ЗМИП“ с рег.№558 от 25.02.2020 г. на Н-с рег.№*** на НК /на л.154
10
от делото на ПОС/ ищецът е декларирал, че работи по трудово правоотношение във фирма
„Н.Д.“ЕООД с ЕИК ***********, на длъжност „поддръжка на машини“, от 2020 г. По
делото няма данни този трудов договор да е бил прекратен към датата на сключване на
предварителния договор, в който е била договорена продажната цена по сделката. От
Удостоверение за декларирани данни на л.57 от делото на ПОС се установява, че ищецът е
декларирал пред Община П. – Дирекция „М.“ наличие на собственост по наследство и върху
друг имот в гр. П., р-н Ц., бул.“*-**с.“ №***, ап.**, ет.*, придобит на 07.04.2004 г., като
няма данни да се е разпоредил със собствеността върху този обект преди сключване на
процесния договор. По делото е приет като писмено доказателство Нотариален акт за
покупко-продажба на идеална част от недвижим имот от 04.11.2019 г. /на л.57 от делото на
ПОС/, от който се установява, че в сравнително кратък период от време преди сключване на
процесния договор /около 6 месеца по-рано/ ищецът е продал на своята племенница –
свидетелката В.З., своята ½ идеална част, придобита по наследство от неговата майка, от
находящия се в съседство апартамент №*, за сумата от 9000 лв. Разпитана като свидетел по
делото, купувачката В.З. заявява, че посочената сума в действителност не е била платена
при сключването на договора, но между страните е било уговорено тя да се изплаща чрез
плащане на задължението на ищеца за погасяване на месечните погасителни вноски по
договора с „Л.К.“ООД, което задължение е изпълнявано до месец март, 2020 г.
включително, когато този кредит е бил окончателно погасен.
При така събраните доказателства от фактическа страна се установява, че към момента на
сключване на процесния договор ищецът е имал неплатени падежирали задължения в
размер на 1528 лв. по договор за кредит с „Л.К.“ООД, обезпечен с ипотека върху процесния
недвижим имот, както и неплатени падежирали задължения по договори за кредит - със
„С.к.“ООД в размер на 99 лв. по договор за кредит №****** от общо задължение в размер
на 538 лв., и просрочено задължение в размер на 573 лв. към кредитор „А.к.п.з.“ЕООД.
Имал е неплатени задължения за вода към „***“ООД в размер на 28,73 лв., както и
задължение към Община П. за неплатени местни данъци и такси в размер на 64,18 лв.
Установява се, че общия размер на задълженията на ищеца /падежирали и непадежирали/
към датата на сключване на процесния договор е била в размер общо на 8291,01 лв.
/=задължения по кредити + задължения за вода + задължения за М./, от които 2 293,01 лв.
просрочени. Макар да се твърди, че ищецът е страдал от алкохолна зависимост и е бил в
съС.ие на депресия, не се твърди тези проблеми да са обусловили нетрудоспособност на
ищеца, или той да е имал нужда от медицинска помощ, или да е било наложително
провеждане на лечение във връзка с тях. Същевременно, установява се, че към датата на
сключване на процесния договор ищецът е бил трудоспособен, работел е по трудов договор
от 2020 г. с фирма „Н.Д.“ЕООД, на длъжност „поддръжка на машини“, за което е получавал
най-малко минималната за страната работна заплата, която считано от 01.01.2020 г. е била в
размер на 610 лв. /съгласно ПМС № 350/19.12.2019 г./, притежавал е и идеална част от друг
жилищен имот в гр. П., р-н Ц., бул.“*-**с.“ №***, ап.**, ет.*, придобита от него по
наследство на 07.04.2004 г., бил е подпомаган с пари /по 360 лв./месечно до м. март, 2020 г.
включително/ от своята сестра и племенница, както и с хранителни продукти и алкохол /от
11
лицето Р. Г./. Следователно, установява се, че към датата на сключване на процесния
договор ищецът е имал неплатени падежирали задължения по кредити, за вода и за местни
данъци и такси, в общ размер на 2293,01 лева, както и че на 10.03.2020 г. е било временно
преустановено подаването на електричество. Въпреки това, при лежаща върху ищеца
доказателствена тежест, не се установява по несъмнен начин неплащането на задълженията
на ищеца да е поради недостиг на парични средства, която причина не може да се
презумира.
Дори да се приеме, че ищецът не е имал достатъчно парични средства за заплащането на
тези задължения, за да е налице съС.ие на крайна нужда, недостигът на парични средства
следва да е за конкретна належаща нужда, която да бъде преценена като крайна. За да се
прецени за крайна, нуждата следва да е неотложна, и да е за задоволяване на основни
потребности – напр. за набавяне на храна, лечение и медикаменти, отопление и осветление.
Всяка друга потребност – от собствен дом, от обзавеждане, да бъде върнат дълг, търпи
отлагане, а и може да остане неудовлетворена /в т.см. Решение №283/09.05.2006 г. по гр.д.
№200/2005 г. на ВКС – 2-ро гр.отд./. В конкретния случай не се установява по несъмнен
начин, че прекъсването на електричеството в жилището на ищеца е било поради недостиг на
парични средства за заплащането на консумираното електричество /а не поради разсеяност
на ищеца, авария или профилактика/. Ищецът е имал работа, вода /независимо от
неплащането, водоснабдяването няма данни да е прекъсвано/, храна /осигурявана му е такава
и от Р. Г./, имал е и друго жилище, в което е можел да се изкъпе и приюти, когато е останал
без ток. Ищецът е имал просрочени задължения по ипотечен кредит, в размер на 1528 лв., от
общо задължение по същия кредит в размер на 6794 лв., съставляващо по-малко от 10 % от
пазарната стойност на ипотекирания за обезпечаването му недвижим имот, като кредитът не
е бил обявен за предсрочно изискуем. Нещо повече – съгласно чл.6 от Закона за мерките и
действията по време на извънредното положение, обявено с решение на Народното
събрание от 13 март 2020 г., и за преодоляване на последиците /който е бил действащ
нормативен акт към датата на сключване както на предварителния, така и на окончателния
договор/, до два месеца след отмяната на извънредното положение при забава за плащане на
задължения на частноправни субекти, длъжници по договори за кредит, включително когато
вземанията са придобити от финансови институции или трети лица, не се начисляват лихви
за забава и неустойки, задължението не може да бъде обявено за предсрочно изискуемо и
договорът не може да бъде развален поради неизпълнение. Дори да се приеме, че е бил
застрашен от загуба на жилището, нуждата от собствен жилищен имот, както и нуждата да
се върне дълга, нямат характер на неотложни нужди. Опасността от загуба на жилището не е
била непосредствена, а и ищецът е притежавал идеална част от друг жилищен имот, който е
можел да използва за живеене.
Ако се приеме, че пандемичната обстановка е създала субективно усещане у ищеца за
крайна нужда, не се установява, че именно това убеждение е въздействало върху волята на
ищеца, упражнявайки натиск, и го е мотивирало да продаде имота си при явно неизгодни за
него условия, и не може да бъде обоснован извод, че при нормални обстоятелства той не би
12
сключила сделката. В конкретния случай процесният Договор за покупко-продажба на
недвижим имот, сключен с Нотариален акт №***, т.*, рег. №***, дело №*** по описа на Н-с
с рег.№*** на НК, вписан в СВп-П. с акт №***, т.**, дело №5396/2020 г., дв.вх.рег.
№9619/13.05.2020 г. е бил сключен от ищеца чрез пълномощника му Р.Й. Г., действащ по
силата на нотариалнозаверено пълномощно със заверка на подписа с рег.№552/25.02.2020 г.
и с удостоверено съдържание рег.№553/25.02.2020 г., т.1, акт №**, по регистъра на
Нотариус К.А., с рег.№*** на НК, чиято истинност не се оспорва. С него лицето Р.Й. Г. е
било упълномощено да упражнява от името на упълномощителя и за негова сметка правата
на му, като го представлява пред трети лица и Нотариус, с право да продаде процесния
недвижим имот на когото намери за добре, включително с право да договаря сам със себе си
при условията на чл.38 от ЗЗД, при цена и условия каквито договори, като подписва
предварителни договори и анекси към същите за промяна на всякакви условия по преценка
на упълномощеното лице, както и да подпише нотариален акт за покупко-продажба, и да
декларира пред нотариуса на осн. чл.25, ал.9 от ЗННД, че посочената в нотариалния акт
сума е действително договорената продажна цена. При така дадените пълномощия на
упълномощения да определи сам цената и условията, при които ще бъде сключен договорът
за продажба на собствените на продавача недвижими имоти /включително да договаря сам
със себе си/, волята на ищеца е опосредена от волята и действията на пълномощника.
Следователно, не е налице пряка връзка на обусловеност между конкретно определената от
упълномощения продажна цена и икономическото съС.ие на упълномощителя. От
събраните по делото доказателства не може да се обоснове извод, че конкретната продажна
цена е била определена лично от ищеца, като е знаел към този момент, че уговорената
продажна цена от 60 000 лв. е занижена спрямо пазарната. Дори да се приеме, че с
депозираната искова молба имплицитно е включено твърдението, че продавачът лично е
определил конкретната продажна цена по сделката, от събраните доказателства не може да
бъде обоснован извод, че продавачът съзнателно е приел сделката да бъде сключена при
продажна цена от 60 000 лв., като е знаел към същия момент, че същата е занижена спрямо
пазарната цена. По-късното узнаване, че действителната пазарна цена на имота е
значително по-висока, е ирелевантно за унищожаемостта на договора на основание чл.33 от
ЗЗД. Наличието на явно неизгодни условия на опорочената сделка за лицето, намиращо се в
крайна нужда, следва да се преценява към момента на сключването на сделката.
Явно неизгодните условия се преценяват във всеки конкретен случай съобразно
съотношението на насрещните престации на страните – т.е. при очевидна нееквивалентност
на насрещните престации, което е неблагоприятно за намиращата се в крайна нужда страна.
При договор за покупко-продажба това се проявява най-често в много съществена разлика
между действителната стойност на продаваната вещ, и продажната й цена по договора
/в т.см. Решение №87/10.07.2017 г. по гр.д.№3941/2016 г. на ВКС – 3-то гр.отд., Решение
№26/30.01.2012 г. по гр.д.№151/2011 г. на ВКС – 4-то гр.отд./. Преценката за
съотношението на насрещните престации следва да е конкретна и комплексна. При
извършването й следва да се вземе предвид действителното фактическо и правно съС.ие на
продаваната вещ, с оглед установяване на действителната й стойност към момента на
13
сключването на договора, както и всички останали клаузи на договора. В конкретния
случай се установява, че договорената между страните продажна цена от 60 000 лв., е по-
ниска от пазарната стойност за сравним имот в същия район, която тройната експертиза
приема, че е 98 600 лв. /другите две експертизи приемат по-ниска пазарна стойност около
90 000 лв./. Така договорената продажна цена е около 61% от пазарната стойност на вещта.
Следва обаче да се вземе предвид лошото съС.ие на имота – в тази връзка от показанията на
свидетелите К. и Н. се установява, че в апартамента стените били мръсни, а мазилката на
терасата била черна, имало течове от тавана на хола и в банята, паркета бил захабен и
прогнил и на места имало дупки в него, шкафовете в кухнята били от ПДЧ с раздути и
подгизнали от влага плотове и се ронели, стените били черни и грапави, бидето на
тоалетната било счупено, казанчето течало, от душа имало теч от спукана тръба, в стената
на хола имало зазидана дупка от врата, която не е била измазана, голяма част от мебелите
били проядени от дървеници и неизползваеми, имало мухъл и значително количество
боклуци в целия апартамент. За да може да бъде използван по предназначение,
апартаментът се е нуждаел от изхвърляне на боклуците и неизползваемите мебели,
замазване на зазиданата дупка в стената на хола, шпакловане на стените, цялостно
почистване и боядисване, подмяна на тръби, смяна на биде в тоалетната. Показанията на
свидетелите П. и З. не опровергават, а подкрепят изводите за лошото съС.ие на имота –
впечатленията на свидетелките, че имотът бил в нормално съС.ие, датират отпреди смъртта
на майката на ищеца /т.е. поне осем месеца преди сключването на договора/, като след това
ищецът бил изпаднал в депресия и злоупотребявал с алкохол, след раздялата с приятелката
си живеел сам и не се грижил за домакинството, описват деструктивно поведение на ищеца
и отказ да поеме отговорност за собствените му проблеми. Същевременно свидетелката П.
също сочи да е имало теч в апартамента, както и двете свидетелки съобщават за зазидана
наскоро преди това междинна врата, избита към съседния апартамент. Следва също да се
вземе предвид, че сделката е сключена в период на повишено предлагане и занижено
търсене на имоти – в пандемична обстановка, когато са се осъществявали малко на брой
сделки. При така установените обстоятелства, не се обосновава несъмнен извод да е била
налице много съществена разлика между действителната стойност на продаваната вещ,
и продажната й цена по процесния договор, която да е била очевидна и за неспециалист в
търговията с имоти.
По изложените съображения съдът намира, че при лежаща върху ищеца доказателствена
тежест да установи наличието на кумулативно изискуемите предпоставки за основателност
на предявения иск по чл.33, ал.1 от ЗЗД, от доказателствата по делото не може да бъде
обоснован несъмнен извод за наличието на която и да е от предпоставките за уважаване на
предявения иск, поради което същият се явява неоснователен, и следва да се отхвърли.
Като е достигнал до същите крайни изводи, първостепенният съд е постановил
законосъобразно и правилно решение, което следва да се потвърди.
При този изход от спора, въззиваемата страна има право да й бъдт присъдени разноски за
въззивното производство, на осн. чл.78, ал.3 от ГПК. Същата обаче изрично е заявила в о.с.з.
14
на 16.06.2023 г., че не представя списък с разноски по чл.80 от ГПК, и не са представени
доказателства за направени такива за въззивното производство, поради което разноски не
следва да ѝ се присъждат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260005 от 14.0.2023 г., постановено по гр.д.№1696 по
описа за 2020 г. на Пловдивски окръжен съд - I гр.с.
Решението подлежи на касационно обжалване на основание чл.280, ал.3, т.1 от ГПК,
в едномесечен срок от връчването му на страните, с касационна жалба пред Върховния
касационен съд, при наличие на предпоставките на чл.280, ал.1 и ал.2 от ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
15