№ 601
гр.С 13.01.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 71 СЪСТАВ, в публично заседание на
единадесети декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния
състав:
Председател:КАТЯ Н. ВЕЛИСЕЕВА
при участието на секретаря КАЛИНА Д. АНГЕЛОВА
като разгледа докладваното от КАТЯ Н. ВЕЛИСЕЕВА Гражданско дело №
20221110121921 по описа за 2022 година
Производството е по иск за делба във фазата по допускането й.
Предявен е иск за делба на недвижим имот, представляващ самостоятелен обект с
идентификатор ........70.4 по КККР на гр. Н.., одобрени със Заповед №РД-18-3/11.01.2012 г.
на изп. директор на АГКК, представляващ ЖИЛИЩНА СГРАДА – еднофамилна със
застроена площ 57 кв.м., брой етажи 3, находяща се в поземлен имот с идентификатор
........70 и с адрес: гр. Н.., ул. ..........., която сграда е идентична с масивна двуетажна сграда,
находяща се в гр. Н.., кв. К.. на площ от 60 кв.м. като всеки от етажите се състои от една
стая, хол и кухня, изградена в място съставляващо парцел IV имот пл.№273 от квартал 69 по
плана на гр. Н.., кв. К.., целият с площ 730 кв.м. при граници на мястото :улица, парцел
V-274, парцел XXXII-276, парцел XXXI-272, парцел XXXIV-271и парцел III от кв. 69.
Ищцата В. Г. М. – П., твърди, че заедно с ответника са съсобственици на делбения
имот при равни квоти като собствеността им е възникнала на основание договор за дарение
на недвижим имот от 18.10.1996 г., с който С. В. Л. и съпругата му М. П. Л.а прехвърлили
собствеността върху притежаваните от тях 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в
землището на гр. Н.., кв. К.., съставляващо парцел IV имот пл.№273 от квартал 69 по плана
на гр. Н.., с площ 730 кв. м. заедно с цялата застроена в мястото масивна двуетажна
жилищна сграда с площ около 60 кв. м. като всеки от етажите се състои от по една стая, хол
и кухня на внука си С. В. Л. и на дъщеря си С. С.ова М., която впоследствие с договор за
дарение на недвижим имот е прехвърлила своята дарена част от имота на настоящата ищца.
Моли съдът да допусне делбата при равни квоти и прекрати съсобствеността между
страните като изнесе имота на публична продан.
Ответникът не оспорва, че с ищцата са съсобственици на делбения имот, но заявява, че
е изключителен собственик на сутеренния етаж и на втория етаж от къщата. Позовава се на
изтекла в негова полза придобивна давност по отношение на сутеренния етаж, за който
твърди, че го е преустроил в жилищен и е настанил родителите си, които от около 2000
година насам живеят там. Поддържа, че ищцата не е имала достъп до приземния етаж повече
от 20 години. Счита, че не следва да се допуска извършването на делба, тъй като той е
собственик на приземния и на втория етаж повече от 10 години на основание давностно
1
владение, а ищцата си ползва третия етаж от къщата.
Съдът, като взе предвид доводите на страните и въз основа на доказателствата по
делото, приема следното от фактическа страна:
Страните не спорят, че с договор за дарение, обективиран в нотариален акт за дарение
на недвижим имот №9, том LLХ, дело 21700/96 от 18.10.1996 г. на нотариус при Софийска
нотариална служба при СРС С. В. Л. и съпругата му М. П. Л.а са прехвърлили собствеността
върху притежаваните от тях 1/2 идеална част от дворно място, находящо се в землището на
гр. Н.., кв. К.., съставляващо парцел IV имот пл.№273 от квартал 69 по плана на гр. Н.., с
площ 730 кв. м. заедно с цялата застроена в мястото масивна двуетажна жилищна сграда с
площ около 60 кв. м. като всеки от етажите се състои от по една стая, хол и кухня при
съседи на цялото място: улица, парцел V-274, парцел XXXII-276, парцел XXXI-272, парцел
XXXIV-271 и парцел III от кв. 69 на дъщеря си С. С.ова М. и на внука си С. В. Л., действащ
лично и със съгласието на своя законен представител баща си В. С.ов Л..
С нотариален акт за дарение на недвижим имот № 129, том I, рег. 8802, дело 112/2019 г.
от 28.12.2019 г. на нотариус Р Т, с район на действие СРС с рег. №348 на НК и нотариален
акт за дарение на недвижим имот №194, том I, рег. №2116, дело 170/2021 г. от 24.02.2021 г.
на нотариус И Н с район на действие СРС с рег. №040 на НК С. С.ова М. е прехвърлила
собствеността върху притежаваните от нея 1/4 идеална част от дворно място , съставляващо
УПИ IV-273от кв. 69 по действащия регулационен план на гр. Н.. , кв. К.., одобрен със
Заповед №РД-09-01-122/21.12.2015 г. на гл. архитект на район Н.. ..., целият с площ 707 кв.
м., който представлява поземлен имот с идентификатор ........70 по КККР на гр. Н..,
одобрени със Заповед №РД-18-3/11.01.2012 г. на изп. директор на АГКК, както и 1/2 идеална
част от намиращата се в имота сграда с идентификатор ........70.4 по КККР на гр. Н..,
одобрени със Заповед №РД-18-3/11.01.2012 г. на изп. директор на АГКК със застроена площ
57 кв.м., брой етажи 3, с предназначение жилищна сграда – еднофамилна, стар
идентификатор няма, номер по предходен план няма.
Съгласно представената схема на сграда №15-848877-02.08.2021 г. на Служба по
геодезия, картография и кадастър – грС за територията, в чиито район се намира сградата,
чиято делба се иска, са одобрени кадастрална карта и регистър със Заповед №РД-18-
3/11.01.2012 г. на изпълнителния директор на АГКК, като обектът е с идентификатор
........70.4, разположена в поземлен имот с идентификатор ........70, със застроена площ 57
кв.м, брой етажи 3, самостоятелни обекти в сградата няма данни , предназначение жилищна
сграда – еднофамилна.
Според удостоверението за данъчна оценка на делбения имот данъчната оценка е
5439,40 лева.
От заключението на съдебно- техническата експертиза се установява, че делбения имот
е на три етажа и е разположен в средната част на поземления имот, който е с денивелация
между дъното и лицето на имота като по – ниската част е при входа на улицата.
Констатирано е, че приземния етаж, за който има самостоятелен вход от югоизток е обособен
като самостоятелно жилище ,състоящо се от входно предверие, кухня- трапезария, баня с
мокро помещение, дневна с кът за спане и склад. Жилището е водоснабдено,
електрифицирано и не е свързано с другите етажи посредством стълба или коридор. В
жилищната си част помещенията са изцяло приземни, т.е. не са вкопани, а в северозападната
складово – санитарна част жилището е полувкопано. Достъпът до втория и третия етаж се
осъществява посредством двураменна стълба, която е външна и започва от северозапад на
ниво терен. Според заключението на вещото лице в сградата, предмет на делбата са
обособени три самостоятелни жилищни обекта. От допълнителното заключение на съдебно
– техническата експертиза се установява, че в КККР няма нанесени обособени
самостоятелни обекти в сградата с идентификатор ........70.4. Вещото лице е установило, че в
техническия архив на район Н.. – Столична община не са налични строителни книжа за
сграда с идентификатор ........70.4, както и данни за заявена и одобрена проектна
документация относно промяна предназначението на приземното ниво на сградата за
обособяването му в самостоятелно жилище.
2
По делото са събрани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите С. С.ова М. и
И. Т. И.ов.
В показанията си С. С.ова М. заявява, че след дарението на имота са се разбрали с
племнника си тя да ползва долния етаж, а той – горния. В мазетата са живеели нейните
родители до смъртта си през 2009 г. и съответно през 2012 г. Посочва, че брат й В. се
нанесъл да живее в мазетата през 2011 г. и по настоящем живее там със съпругата си.
Свидетелската заедно с дъщеря си искали да ползват мазетата, но ответникът не им
позволил. Сутеренният етаж се заключвал и тя няма ключ и достъп до него. Такъв и бил
категорично отказан от страна на ответника. Докато майка й била жива е влизала, но след
това не им било позволено. Племенникът й през цялото време си живее на етажа. Водата и
токът на приземния етаж били прекарани още от баща й. За етажите нагоре са направени
отделни партиди за ток.
Според свидетеля И.ов приземния етаж е обитаем и пригоден за живеене още от С.
през 90-те години. Къщата е построена на терен с голяма денивелация и първия, приземния
етаж е вкопан от запад. В него се влиза през самостоятелно обособено антре. На този етаж
към момента живеели родителите на С.. Те го обитавали повече от 10 години. Вторият е
етаж е необитаем, започнали преустройства, но не са довършени. До миналата година
комуникациите били на едно, но сега партидите били разделени между братовчедите. Преди
време чул дъщерята на С. да иска ключ за приземния етаж, но С. отказал да й даде. Не бил
осигурен и достъп до този етаж. Знаел от С., че имало уговорка приземния етаж да остане за
сина на С. – бащата на С.. Мисли, че никога не е имало спор между страните кой на кой етаж
да живее.Посочва, че всеки етаж има отделен електромер.
При така приетото за установено, съдът достигна до следните правни изводи:
Искът за делба има за предмет прекратяването на съществуваща между страните
съсобственост, като производството се развива съобразно разпоредбите на чл. 341 и сл. ГПК.
По този иск ищцата следва да докаже, твърденията си относно придобИ.е правото на
собственост върху 1/2 ид. част от имота, както и че имотът, чиято делба се иска е съсобствен
между нея и ответника, като докаже фактите, от които произтича съсобствеността.
В тежест на ответника С. Л. е да докаже възражението си, че е собственик на целия
сутеренен (приземен) етаж от къщата на соченото от него придобивно основание, а именно
изтекла в негова полза придобивна давност, както и по отношение на втория жилищен етаж.
Страните не спорят, че собствеността върху имота е придобита на основание
извършени дарения, както и че въз основа на постигната устна уговорка ищцата, а
първоначално нейната майка, ползва втория жилищен етаж от къщата, а ответникът ползва
първия жилищен етаж, в който смисъл е било и намерението на прехвърлителите на имота –
всеки да има по един етаж от къщата. Не е спорно и че приземният етаж в имота е пригоден
за живеене и в него от преди 2011 г. до настоящия момент живеят родителите на ответника.
Според приетите СТЕ сутеренният етаж от къщата е преустроен за жилищни нужди и
се състои от входно предверие, кухня - трапезария, баня с мокро помещение, дневна с кът за
спане и склад и може да се ползва като самостоятелен обект. В жилищната си част
помещенията са изцяло приземни, т.е. не са вкопани, а в северозападната складово –
санитарна част жилището е полувкопано предвид голямата денивелация на терена. За етажа
има самостоятелен вход, водопровод и е електрифициран, поради което може да се направи
извод, че представлява жилище със самостоятелен характер. Установи и се и че няма
одобрена проектна документация за промяна на предназначението на приземния етаж от
къщата и обособяването му в самостоятелно жилище.
Съдебната практика на Върховния съд и на Върховния касационен съд приема за
възможно придобИ.е на идеална част от недвижим имот в рамките на обема на владяната
реална част от жилищен имот - В този смисъл са решение №599 от 26.07.2010 г. по гр. д. №
766/09 г. на І г.о.; решение № 532 от 25.05.2011 г. по гр. д. № 532/10 на І г. о., решение № 325
от 23.04.1993 г. по гр. д. № 963/92 г. на ВС, І г. о., решение № 3 от 21.04.2020 г. по гр. д. №
759/2019 г., г. к., І г. о. на ВКС. В случая ответникът твърди, че е придобил собствеността
3
върху целия приземен етаж от еднофамилна жилищна сграда, който е преустроен в
жилищен, на основание давностно владение повече от 20 години преди образуване на
делото. За да се уважи възражение от такъв характер, целящо да се приложи институтът на
правната конверсия, е необходимо да се установят всички елементи на владението върху
реална част от делбения имот и да не е налице пречка свързана с определяне на вещта като
самостоятелно жилище. Съдът е сезиран с иск за делба на еднофамилна жилищна сграда на
три етажа, придобита при равни квоти от страните, в която независимо от формално
разделеното между тях ползване на жилищните етажи, ответникът твърди да владее реална
част от жилищния имот, която е по- голяма от дарената му 1/2 идеална част, а именно един
жилищен етаж и целия приземен етаж. Предвид това съдът намира, че цитираната по – горе
съдебна практика следва да бъде съблюдавана при изследване възможността ответникът да е
придобил идеална част от реално ползваните от него в по- голям обем части от къщата.
Правото на собственост при доказване на фактическия състав на придобивната давност се
придобива в обем на съотношението между реално владяната част и целия имот.
Придобивната давност е оригинерен придобивен способ и за настъпването на
последиците е необходимо да се осъществи фактическия състав, посочен в нормата на 79
ЗС, а именно упражняване на чуждите правомощия на собственост (владение, ползване и
разпореждане във фактически аспект) в рамките на период не по кратък от 5 съответно 10
години. С ТР № 1/06.08.2012 г. на ОСГК на ВКС е прието, че независимо от какъв
юридически факт произтича съсобствеността, е възможно съсобственикът да превърне с
едностранни действия държането на чуждите части във владение, като докаже, че е
извършил действия, с които е обективирал спрямо останалите съсобственици намерението
да владее техните части за себе си. Прието е и това, че в отношенията между
съсобствениците е приложима презумпцията на чл. 69 ЗС, но тя следва да се счита оборена,
ако основанието, на което фактическата власт е установена първоначално, признава такава и
на останалите съсобственици. Затова съсобственикът, който владее цялата вещ, е владелец
на своите части и държател на частите на другите съсобственици, и трябва да докаже, че е
престанал да държи идеалните части за другите и е започнал да ги държи за себе си с
намерение да ги придобие по давност. Действията, доказващи такова намерение, трябва да
показват по явен и недвусмислен начин, че се отрича владението на останалите
съсобственици, да се манифестират пред тях и да се доведат до знанието им. Във всеки
отделен случай, обаче, обстоятелствата, установяващи преобръщане на владението, следва
да бъдат доказани конкретно.
Страните не спорят, че всяка от тях ползва по един жилищен етаж в къщата на
основание устна уговорка, при осъществено владение в равен обем права без
противопоставяне, съответно отблъскване или оспорване. Установеното със съгласието на
съсобствениците ползване на отделните етажи в къщата не е достатъчно за придобИ.ето им
по давност, тъй като макар вещото лице да е заключило, че се касае за самостоятелни
обекти, съдът е сезиран с искане за делба на еднофамилна сграда на три етажа, а
обособяването на самостоятелни обекти следва да се реши във фазата по извършване на
делбата при спазване изискванията на чл. 203 ЗУТ.
Безспорен факт по делото е, че в приземния етаж на къщата живеят родителите на
ответника, считано от 2011 г. насам, вкл. и към настоящия момент. Фактът на ползването на
целия етаж е установен и чрез събраните по делото гласни доказателства, вкл. и на
свидетеля М., която заявява, че В. Л. живее в мазетата от 2011 г. насам. При това положение
следва да се приеме, че фактическата власт върху тази част от къщата се упражнява от трето
за делото лице за ответника, респ. владението от страна на ответника се осъществява чрез
другиго, което е допустимо съгласно разпоредбата на чл. 68 ЗС. Владението както изисква и
съдебната практика е демонстрирано явно, несъмнено и постоянно, от такова естество, че не
позволява на другиго, вкл. и на ищцата да владее тази част от къщата.
За да започне в полза на ответника да тече придобивна давност е необходимо
завладяването на идеалните части на другия съсобственик от сутеренния етаж да е
демонстрирано чрез действия, които недвусмислено да отразяват намерението за своене и
4
отричане правата на ищцата и които действия да са станали достояние на другия
съсобственик – така в решение №635/25.10.2010г. на І ГО на ВКС, постановено по реда на
чл.290 ГПК по гр.д.№1405/2009г. Плащането на разноски за ток и вода във връзка с
ползването на етажа, извършването на текущи и основни ремонти, подмяна на ел.
инсталация и водопровод на имота, са действия на обикновено управление, които всеки
съсобственик на имота може да извършва в рамките на правомощията си на съсобственик.
(решение №566/21.06.2010г. по гр.д.№1053/2009г. на І ГО на ВКС; решение
№596/30.06.2010г. по гр.д.№1534/2009г. на І ГО на ВКС; решение №532/06.07.2010г. по гр.д.
№1459/2009г. на І ГО на ВКС; решение №381/25.10.2010г. по гр.д.№37/2010г. на І ГО на
ВКС). Фактът, че разноските за този етаж са поети само от един от съсобствениците сам по
себе си не означава, че този съсобственик отрича правата на останалите съсобственици.
Установи се по делото обаче, че ответникът е настанил своите родители в приземния
етаж като е възпрепятствал ищцата да ползва своите идеални части от помещенията, които
действия съдът счита, че сочат за намерение за своене на целия приземен етаж.
Целенасоченото му преустройство в самостоятелно жилище, което да се ползва от него и от
неговите родители и до което достъпът на ищцата е забранен, представлява поведение на
пълноправен индивидуален собственик на целия етаж. Не е спорно, че ответникът
възпрепятства достъпа на ищцата до етажа, за който се установи, че е със самостоятелен вход
и не е свързан с другите етажи като категорично отказва да й предаде ключ от него, вкл. и
след поискване. Свидетелката М. – майка на ищцата заяви пред съда, че ответникът изобщо
не им позволява да влизат в приземния етаж, считайки, че е негов. В същия смисъл са и
показанията на свидетеля И.ов, който разказва, че С. отказва да даде ключ и да осигури
достъп на ищцата до този етаж. Предвид това съдът намира, че промяната на намерението
на ответника да свои идеалните части на другия съсобственик от приземния етаж е намерила
външна проява недопускайки ищцата в тази част от къщата, действие с което се отричат
правата й по отношение на реално ползваната от ответника част от еднофамилния имот.
Установява се, че обособеният приземен етаж притежава елементите на жилище, така както
изисква чл. 40 ЗУТ. То има жилищна, обслужваща и складова площ, поради което не са
налице пречки, свързани с определянето му като самостоятелно жилище, за придобИ.е на
идеалните части на ищцата от този етаж на къщата.
В обобщение следва да се приеме, че се установява извършването на действия от
страна на ответника, чрез които да е демонстрирано завладяването на правата на ищцата от
сутеренния етаж, представляващ самостоятелно жилище, с оглед на което владението му,
което е продължило повече от 10 години преди образуване на делото 26.04.2022 г. е явно и
несъмнено и е годно да доведе до придобИ.е по давност на правото на собственост по
отношение на съответните идеални части от реално владяната част от имота, заемаща
приземния етаж на къщата.
При доказване на фактическия състав на придобивната давност по отношение на
идеална част от жилище, съответстваща на владяната реална част, правото на собственост се
придобива в обем на съотношението между реално владяната част и целия имот. За
определяне на това съотношение съдът счита, че следва да се използва застроената площ на
сградата, която съгласно разпоредбата на чл. 15 пар. 5 от ДР на ЗУТ е площта, ограничена от
външните очертания на ограждащите стени на първия надземен етаж или на полуподземния
етаж, включително площта на проветрителните шахти и проходите в тези очертания. В
застроената площ на приземно ниво не се включват тераси, външни стълби и стълбищни
площадки, рампи, гаражи и други елементи с височина до 1,2 м от средното ниво на
прилежащия терен.
Според заключението на вещото лице и изготвените към него архитектурно заснемане
на приземния и на жилищния етаж, както и при съобразяване представените документи за
собственост за делбения имот, съдът приема, че застроената площ на първи и втори етаж е в
размер на по 57 кв.м., а тази на приземния етаж е 46 кв.м. или общо застроена площ на
сградата е 160 кв.м. (2х57 +46). Въз основа на договорите за дарение всяка от страните е
получила по 80/160 идеални части, от които по 57/160 идеални части от първи и втори етаж
5
и по 23/160 идеални части от сутеренния етаж. Предвид установеното по – горе придобИ.е
от страна на ответника на притежаваните от ищцата идеални части от приземния етаж, то
същият е станал собственик на общо 103/160 идеални части от сградата на основание
дарение и давностно владение, а ищцата е останала собственик на 57/160 идеални части, при
които квоти следва да се допусне делбата между страните.
По разноските
Съгласно чл. 355 ГПК страните заплащат разноските съобразно стойността на дяловете
им, а по присъединените искове в делбеното производство разноските се определят по чл. 78
ГПК. Разноски по правилата на чл. 78 ГПК се присъждат само по повод оспорвания
въведени в спорния предмет и които са били приети за основателни, а когато не се оспорват
правата на съделителите или способа на извършване на делбата, всеки съделител понася сам
направените разноски за процесуално представителство от адвокат.
Така мотивиран, съдът
РЕШИ:
ДОПУСКА извършването съдебна делба между В. Г. М. – П. ЕГН ********** с адрес:
гр. Н.. , ул. ......... и С. В. Л. ЕГН ********** с адрес: гр. Н.., ул. ........... на следния недвижим
имот: самостоятелен обект с идентификатор ........70.4 по КККР на гр. Н.., одобрени със
Заповед №РД-18-3/11.01.2012 г. на изп. директор на АГКК, представляващ ЖИЛИЩНА
СГРАДА – еднофамилна със застроена площ 57 кв.м., брой етажи 3, находяща се в поземлен
имот с идентификатор ........70 и с адрес: гр. Н.., ул. ..........., която сграда е идентична с
масивна двуетажна сграда, находяща се в гр. Н.., кв. К.. на площ от 60 кв.м. като всеки от
етажите се състои от една стая, хол и кухня, изградена в място съставляващо парцел IV имот
пл.№273 от квартал 69 по плана на гр. Н.., кв. К.., целият с площ 730 кв.м. при граници на
мястото :улица, парцел V-274, парцел XXXII-276, парцел XXXI-272, парцел XXXIV-271и
парцел III от кв. 69 при следните квоти:
57/160 идеални части за В. Г. М. – П.;
103/160 идеални части за С. В. Л.;
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчването му на страните.
ДА СЕ ДОКЛАДВА делото след влизане в сила на решението за насрочването му във
втората фаза на съдебната делба.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6