Р
Е Ш Е
Н И Е
№ 420
гр.С., 25 ноември 2020 година
С. районен съд,
гражданска колегия, в публично заседание на шестнадесети юли през две
хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ЖАНЕТ БОРОВА
при секретаря К. П., като
разгледа докладваното от районния съдия гр.д. № 1683 по описа на съда за 2019 година, за
да се произнесе взе предвид следното:
ИЩЕЦЪТ
Д.К.П. с ЕГН **********,***, чрез адв. И.А.,***, офис № 2 моли
съда да постанови решение, с което да развали сключения на 11.04.2016 г. между К. Г. П., с
ЕГН **********, с адрес ***, като арендодател и ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Д. Г.
П., с ЕГН **********, с адрес ***, като
арендатор, договор за аренда от 11.04.2016 г., вписан в Службата по вписвания с вх.
рег. № 1926, акт № 113, том III, рег. №1800/2013 г., вписан в Службата по
вписванията - гр. С. с вх. рег.
№ 1338, акт № 78, том III, на 12.04.2016 г., съгласно който арендодателят е
предоставил на арендатора земеделска земя: Нива с площ от 5.500 дка /пет
декара петстотин квадратни метра/, четвърта категория, в местността „НМИР", представляваща имот № 090041 по плана
за земеразделяне на с. В., общ. К., обл. С., при граници: имот № 090040, имот №
200006, имот № 090042 и имот № 090039; Нива с площ от 1.053 дка /един
декар и петдесет и три квадратни
метра/, четвърта категория, в местността
„НМИР", представляваща имот №
090042 по плана за земеразделяне на с. В., общ. К., обл. С., при
граници: имот № 090041, имот № 090043, имот № 090500 и имот №090039; Нива с площ от 0.763 дка /седемстотин
шестдесет и три квадратни
метра/, шеста категория, в местността
„НМИР", представляваща имот №
090210 по плана за земеразделяне на с. В., общ. К., обл. С., при
граници: имот № 090211, имот № 090209, имот № 090208, имот № 090207, имот №
090206 и имот №202064; Нива с площ от 0.725 дка /седемстотин двадесет и пет квадратни метра/, шеста
категория, в местността
„НМИР", представляваща имот №
090211 по плана за земеразделяне на е. В., общ. К., обл. С., при
граници: имот № 090210, имот № 090209, имот № 090174 и имот №202064, поради неизпълнение от страна на арендатора на
задълженията, уговорени в чл.
4, ал. 1 от Договора - да се използват арендуваните имоти за производство на
селскостопанска продукция, с грижата на добър стопанин.
Претендират и присъждане на направените по
делото разноски.
Ищецът счита, че следва да бъде развален
процесния договор, тъй като ответникът не изпълнява задълженията си по чл. 4, ал. 1 от договора, тъй като при посещение на нивите, предмет на договора им, установил, че голяма част от същите не са обработвани през стопанската 2017/2018 г. и са обрасли с плевели и с нежелана храстовидна растителност на възраст повече от една година. Това
състояние било установено и от фирма
„Г."ООД - гр. С., на която ищецът възложил да
извърши трасиране и координирене на поземлените имоти.
Уведомен бил и арендатора, но не предприел никакви действия.
ОТВЕТНИКЪТ ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Д. Г. П., с
ЕГН **********, с адрес в с. Щ., обш. И., обл. Р., ул. „Л.К." № 4 е подал
писмен отговор, с който оспорва исковата претенция. Оспорва твърденията на
ищцата, че не е полагал грижи за имотите, като освен това счита, че
незасяването и необработването на процесните земи не води до увреждането им.
Позовава се на факта, че в договора за аренда не е предвидено задължение за
арендатора да обработва арендуваните земи, нито как да ги обработва и какви
култури да засажда, за да е налице неизпълнение. Моли исковата претенция да
бъде отхвърлена като неоснователна.
Предявени са
искове с правно основание чл. 87, ал.3 от ЗЗД във вр. с чл. 28, ал.2 вр. с чл.27, ал.1, т.2 от Закона за аренда в земеделието.
Между страните по спора, по силата на чл. 17, ал. 2 от
ЗАЗ е налице сключен договор за аренда на земеделски земи от 11. 04. 2016 г.,
с нотариална заверка на подписите на страните. Земеделските земи са
индивидуализирани в договора. Договорът е със срок на действие - 10 години. С
чл.5, ал. 2 от Договора, страните по него са уговорили арендното плащане в
размер на 50 лева на декар, като същото
може да се увеличава по взаимно съгласие на страните и е дължимо в след първи
октомври на следващата година. В чл. 4, ал. 1 страните са уговорили задължение
за арендатора да ползва наетата земеделска земя само за производство на
селскостопанска продукция, с грижата на добър стопанин, а в чл. 9, ал. 2 от
договора, страните са уговорили прекратяване на договора при неизпълнение по
общия ред.
На 04. 06. 2019 г. на ответникът е получил покана за
изпълнение, изходяща от ищеца – арендодател, с която последният е определил
едноседмичен срок за заплащане на дължимото арендно плащане за стопанската 2017
/ 2018 г. и за извършване на необходимата обработка на почвата на нивите с цел
да бъдат премахнати плевелите и нежеланата храстовидна растителност от тях. В
поканата не е направено изявление за разваляне на арендния договор при
неизпълнение от страна на арендатора.
Обработка на нивите съобразно отправената покана не е
извършена и, макар и да не се коментира в исковата молба, в съдебно заседание е
направено изявление от процесуалния представител на ищеца, че е налице частично
неизпълнение и по отношение на дължимото арендно плащане.
От показанията на свидетелите К. и М., потвърдени
изцяло от заключението на назначената по делото агротехническа експертиза се
установява, че за два от имотите, предмет на договора за аренда не са прилагани
необходимите растително защитни мероприятия, а по отношение на другите два
имота е установено, че същите са изоставени, не са обработвани повече от две
стопански години, част от единия имот е обрасъл с храстовидна растителност, а
всички имоти са обрасли с многообразни едногодишни и многогодишни плевели.
Тези факти и обстоятелства не са спорни между страните
и са установени от събраните по делото доказателства.
Правният спор касае обстоятелствата липсата на
обработка увреждане на почвата ли е, респективно неизпълнение на договорно
задължение както и допустимостта на искането за разваляне на договора по
съдебен ред.
С ТР № 2 / 20. 07. 2017 г. на ОСГТК на ВКС по
тълк. дело № 2/2015 г. е прието, че вписването, предвидено в чл. 27, ал. 2 от
ЗАЗ, е приложимо на общо основание при прекратяване на договор за аренда със
срок до 10 години, поради извънсъдебното му разваляне при неизпълнение на
задължението за ползване на арендувания обект не по предвидения от закона начин
- чл. 9, ал.5. За предвиденото в чл. 27,
ал. 2 от ЗАЗ вписване на прекратяването - развалянето на арендния договор е
необходимо пред съдията по вписванията да се представи актът /писменият
документ/, материализиращ изявлението за разваляне на договора по причина, че арендаторът
ползва неговия обект по начин, който не отговаря на изискванията на ал. 1, 3 и
4 и да се удостовери достигането му до адресата. Прекратяването на арендния
договор се регистрира в съответната общинска служба по земеделие след
вписването му в службата по вписванията. Проверката, която съдията по
вписванията извършва, съгласно чл. 32а, ал. 1 от ПВ, е тази по т. 6 на ТР № 7 /
25. 04. 2013 г. на ОСГТК на ВКС.
С оглед на установените по безспорен начин факти по
делото посочени по-горе следва, че се е осъществила хипотезата визирана в чл.
27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ, а именно, че срочният договор за аренда е бил прекратен
от изправната по него страна поради неизпълнението на договорните задължения от
арендатора, като тази разпоредба изрично препраща към общия ред предвиден в ЗЗД
относно неизпълнението на договорите, доколкото в самия ЗАЗ не е предвидено
друго. Оттук следва, че макар че законодателят в чл. 27, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ
урежда хипотезите на прекратяване на договорите за аренда, изрично препраща към
общия ред в ЗЗД за разваляне на договорите по чл. 87 от ЗЗД. От изложеното може
да се направи единствения извод, че развалянето на двустранните договори
/наименовано в ЗАЗ - прекратяване, поради неизпълнение/ се извършва по общия
ред - с едностранно волеизявление по чл. 87, ал. 1 или ал. 2 от ЗЗД /с или без
предупреждение/, а по изключение, в изрично предвидените от закона случаи - по
съдебен ред /чл. 87, ал. 3 от ЗЗД и чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ/ с влязло в сила
конститутивно решение. Редът за разваляне на двустранните договори, поради
неизпълнение, е начинът, по който се упражнява потестативното право на
разваляне /с едностранно волеизявление или с конститутивен иск/. Според
повелителната норма на чл. 28, ал. 2 и ал. 3 от ЗАЗ, само развалянето на
договор за аренда, сключен за срок по-дълъг от 10 години или пожизнено, става
по съдебен ред, при условие, че предмет на договора не са държавни или общински
земи, при които развалянето е извънсъдебно - с писмено предупреждение по реда
на чл. 87, ал. 1 от ЗЗД. Установените от закона критерии за начина на разваляне
на договор за аренда са продължителността на договора и собствеността върху
арендуваните земеделски земи. Следователно, развалянето на останалите арендни
договори, които не попадат в хипотезата на чл. 28, ал. 2 от ЗАЗ, поради тяхното
неизпълнение, тъй като ЗАЗ не предвижда друго по см. на чл. 27, ал.1,т.2 от
ЗАЗ, се осъществява по общия ред - с едностранно писмено волеизявление по чл.
87, ал. 1 или ал. 2 от ЗЗД. В настоящият случай се касае за срочен договор за
аренда на земеделска земя, който е бил прекратен на основание чл. 27, ал.1, т.2
от ЗАЗ във вр. с чл. 87, ал.1 и ал. 2 от ЗЗД с едностранно
предизвестие изпратено от изправната страна по договора, което съдът приема, че
е сторено с предявяването на исковата молба, като прекратителния ефект е
настъпил с получаването на предизвестието от неизправната страна – арендатора
на 04. 12. 2019 г. Тъй като ищецът не е предявил установителен иск за
признаване на това обстоятелство съдът не може да се произнесе по него.
По отношение на наличието на основание за прекратяване
на договора за аренда, съдът счита, че същите безспорно са налице – арендаторът
е изоставил земеделдските имоти и нито ги ползва по предназначението им, нито полага грижа на добър стопанин по
отношение на тях, вследствие на което същите са необработени, негодни за
ползване в този си вид, обрасли с плевели и дори в начален стадий на
залесяване. Това е установено по делото с експертиза и свидетелски показания.
Предвид изложеното, съдът счита, че исковата претенция
следва да бъде оставена без уважение предвид обстоятелството, че ефектът на
прекратяване на арендния договор е настъпил с получаване от ответника на
исковата молба на 04. 12. 2019 г. Доколкото липсата на вписване на изявлението
за прекратяване по чл.87, ал.1 от ЗЗД в СВ и ОбСЗ не са елементи от фактическия състав от
прекратяването на арендния договор и нямат конститутивно действие, а само
оповестително действие с оглед противопоставимостта на вписването на трети
лица, в случай че са придобили права от приобретателя, то няма пречка това
вписване да се извърши и по – късно, което не влияе на отношенията между
страните и прекратяването на договора.
По изложените съображения съдът счита, претенцията на
ищеца следва да бъде отхвърлена поради настъпил в хода на производството ефект
на прекратяване на договора.
При този изход на делото съдът счита, че тежестта на
разноските следва да остане за всяка от страните.
По тези съображения съдът
Р Е Ш И:
ОТХВЪРЛЯ иска, предявен от Д.К.П. с ЕГН
**********,*** против ЗЕМЕДЕЛСКИ
ПРОИЗВОДИТЕЛ Д. Г. П., с
ЕГН **********, с адрес в с. Щ., обш. И., обл. Р., ул. „Л.К." № 4 да
развали сключения на
11.04.2016 г. между К. Г. П., с ЕГН **********, с адрес ***, като арендодател и
ЗЕМЕДЕЛСКИ ПРОИЗВОДИТЕЛ Д. Г. П., с
ЕГН **********, с адрес ***, като арендатор, договор за аренда
от 11.04.2016 г., вписан в Службата
по вписвания с вх. рег. № 1926,
акт № 113, том III, рег. №1800/2013 г., вписан в Службата по вписванията - гр. С.
с вх. рег. № 1338, акт № 78, том
III, на 12.04.2016 г., съгласно който арендодателят е предоставил на арендатора
земеделска земя: Нива с площ от 5.500 дка /пет декара петстотин
квадратни метра/, четвърта категория, в
местността „НМИР", представляваща
имот № 090041 по плана за земеразделяне на с. В., общ. К., обл. С., при
граници: имот № 090040, имот № 200006, имот № 090042 и имот № 090039; Нива с
площ от 1.053 дка /един декар и петдесет и три квадратни метра/, четвърта категория, в местността „НМИР", представляваща имот № 090042 по
плана за земеразделяне на с. В., общ. К., обл. С., при граници: имот № 090041,
имот № 090043, имот № 090500 и имот
№090039; Нива с площ от 0.763 дка /седемстотин шестдесет и три квадратни метра/, шеста
категория, в местността
„НМИР", представляваща имот №
090210 по плана за земеразделяне на с. В., общ. К., обл. С., при
граници: имот № 090211, имот № 090209, имот № 090208, имот № 090207, имот №
090206 и имот №202064; Нива с площ от 0.725 дка /седемстотин двадесет и пет квадратни метра/, шеста
категория, в местността
„НМИР", представляваща имот №
090211 по плана за земеразделяне на е. В., общ. К., обл. С., при
граници: имот № 090210, имот № 090209, имот № 090174 и имот №202064, поради неизпълнение от страна на арендатора на
задълженията, уговорени в чл.
4, ал. 1 от Договора - да се използват арендуваните имоти за производство на
селскостопанска продукция, с грижата на добър стопанин ПОРАДИ НАСТЪПИЛ ЕФЕКТ НА
ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДОГОВОРА НА 04. 12. 2019 г.
РЕШЕНИЕТО подлежи на обжалване пред Окръжен съд- С. с
въззивна жалба, в двуседмичен срок, от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: