№ 589
гр. Варна, 11.05.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, IV СЪСТАВ, в публично заседание на
четвърти април през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Мая Недкова
Членове:Константин Д. И.
мл.с. Ивалена Орл. Димитрова
при участието на секретаря Галина Г. Славова
като разгледа докладваното от мл.с. Ивалена Орл. Димитрова Въззивно
гражданско дело № 20223100500063 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.
Образувано е по подадена въззивна жалба вх. № 302327/18.11.2022 г. от
ET „Агро - С.Д.“, със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „Мария Луиза“ № 9, ЕИК
*********, чрез адв. Г.Г. – ПАК, срещу Решение № 262548/30.09.2021 г., постановено по
гр.д. № 15833/2020 г. по описа на РС - В., LIII състав, с което е обявена за нищожна поради
противоречието й със закона клаузата за уговорения срок по чл. 3 от сключения между СВ.
СТ. СТ., ЕГН **********, като наемодател, от една страна, и ЕТ „Агро - С.Д.“, ЕИК
*********, като наемател, от друга, Договор за наем от 18.06.2020 г., вписан в Служба по
вписванията – С., с вх. рег. № 1536 от 01.07.2020 г., Акт № 15, том 3, за срока над 3 години
до договорения срок от 5 години, по отношение на следните недвижими имоти, намиращи се
в землището на с. Л., общ. С., обл. Г.: 1. Нива с идентификатор 43966.140.31, с площ от
9,497 дка, находяща се в местност Турска Орница; 2, Нива с идентификатор 43966.143.8, с
площ от 4,499 дка, находяща се в местност Нифелени; 3. Нива с идентификатор
43966.149.35, с площ от 2,528 дка, находяща се с местност Деюра; 4. Нива с идентификатор
43966.302.72, с площ от 5,500 дка, находяща се в местност Чопаря, на основание чл. 26, ал.
1, предл. 1 от ЗЗД, поради противоречие е материалния закон.
Жалбоподателят счита първоинстанционното решение за незаконосъобразно,
неправилно и необосновано. Застъпва становище, че е нарушена разпоредбата на чл. 236, ал.
2 от ГПК, като съдът не е спазил задължението си да мотивира постановеното от него
съдебно решение, а само е посочил направените от страните искания и възражения. Заявява,
че съдът неправилно е изчислил съответните идеални части, които притежават наследниците
на Н.С.М.. Сочи, че по делото не е било спорно обстоятелството, че ответникът С.С.
1
притежава 1/3 ид. ч. от процесните недвижими имоти и същото е било прието за такова
съгласно Определение от 20.07.2021 г. Твърди, че от събрания по делото доказателствен
материал се установява, че договорът за наем с ЕТ „Агро - С.Д.“ като намател е сключен с
мнозинство от 2/3 от съсобствениците на процесните недвижими имоти. Излага подробни
съображения, че процесният договор за наем е сключен в предвидената от закона форма.
Заява, че ЗСПЗЗ е специален закон спрямо общите правила, уредени в ЗЗД, и разпоредбата
на чл. 32, ал. 1 от ЗС.
Настоява за отмяна на атакуваното решение.
В срока по чл. 263 ГПК въззиваемият СТ. ЕМ. ИВ., чрез адв. С.П., е депозирал писмен
отговор, с който оспорва жалбата. Счита обжалваното решение за правилно,
законосъобразно и обосновано, като оспорва твърденията на въззивника в тази насока.
Заявява, че не е от правно значение за решаването на спора какви точно идеални части
притежава сключилият договора, доколкото по делото не се спори, че наемодателят не е
изключителен собственик на земята. Застъпва становище, че разпоредбите на ЗСПЗЗ не
дерогират разпоредбите на ЗЗД относно максимално позволения срок за отдаване на вещи
под наем.
Настоява за потвърждаване на атакувания съдебен акт и присъждане на разноски.
В срока по чл. 263 от ГПК С.С. не е депозирал писмен отговор.
В съдебно заседание въззивникът ЕТ „Агро - С.Д.“, не се явява, не се представлява. С
молба вх. № 8016/01.04.2022 г. процесуалният му представител поддържа въззивната жалба,
претендира разноски и прави възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК.
В съдебно заседание въззиваемит СТ. ЕМ. ИВ., редовно призован, не се явява,
представлява се от адв. С.П.. Оспорва въззивната жалба, поддържа отговора.
В съдебно заседания необжалвалият другар СВ. СТ. СТ., редовно призован, не се
явява, не се представлява.
За да се произнесе, съдът съобрази следното:
Първоинстанционното производство е образувано по предявен от СТ. ЕМ. ИВ., ЕГН
**********, с адрес: с. И., община С., област Г., срещу ET „Агро - С.Д.“, ЕИК *********,
със седалище и адрес на управление: гр. В., бул. „Мария Луиза“ № 9, и СВ. СТ. СТ., ЕГН
**********, с адрес: гр. Варна, ж.к. „Възраждане“, бл. 65, иск с правно основание чл. 26, ал.
1, предл. 1 ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 ЗЗД за прогласяване на нищожност поради противоречие
със закона на клаузата на чл. 3 от сключения между СВ. СТ. СТ., ЕГН **********, като
наемодател, от една страна, и ЕТ „Агро - С.Д.“, ЕИК *********, като наемател, от друга,
Договор за наем от 18.06.2020 г., вписан в Служба по вписванията – гр. С., с вх. рег. №
1536 от 01.07.2020 г., акт № 15, том 3, за срока над 3 години до договорения срок от 5
години, по отношение на следните недвижими имоти, намиращи се в землището на с. Л.,
общ. С., обл. Г.: 1) нива с идентификатор 43966.140.31, с площ от 9,497 дка, находяща се в
местност Турска Орница; 2) нива с идентификатор 43966.143.8, с площ от 4,499 дка,
находяща се в местност Нифелени; 3) нива с идентификатор 43966.149.35, с площ от 2,528
дка, находяща се с местност Деюра; 4) нива с идентификатор 43966.302.72, с площ от 5,500
дка, находяща се в местност Чопаря.
Ищецът твърди, че по силата на Договор за продажба на наследство от 18.12.2019 г. е
придобил правото на собственост по отношение на 1/3 ид. ч. от процесните недвижими
имоти. Сочи, че между СВ. СТ. СТ., като наемодател, от една страна, и ЕТ „Агро - С.Д.“,
като наемател, от друга, бил сключен Договор за наем от 18.06.2020 г., вписан в Служба по
вписванията – С., с вх. рег. № 1536 от 01.07.2020 г., акт № 15, том 3, с предмет същите
имоти. Заявява, че съгласно чл. 3 от договора, същият е със срок на действие пет стопански
години – от стопанска година 2021-2022 до стопанска година 2025-2026. Излага, че
ответникът СВ. СТ. СТ., като собственик на 1/3 ид. ч. от процесните имоти, не е разполагал
2
с правото да отдава същите под наем за срок повече от три години, като последното
обуславя нищожност на договора в частта, касаеща уговорения срок
над законоустановения такъв.
Настоява искът да бъде уважен. Претендира присъждане на сторените в
производството разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът ЕТ „Агро - С.Д.“ депозира писмен отговор, с
който оспорва предявения иск, излагайки съображения за действителност на сключения
договор за наем като съответстващ на разпоредбите на ЗСПЗЗ, касаещи отдаването под наем
на земеделска земя. Оспорва пасивната процесуална легитимация на ответника ЕТ „Агро -
С.Д.“, като не спори относно обстоятелството, че ответникът СВ. СТ. СТ., като
съсобственик на процесните имоти, е сключил договора за наем в качеството на наемодател.
Като недоказан е посочен фактът на притежаваните от последния идеални части от имотите.
Настоява предявеният иск да бъде отхвърлен. Претендира присъждане на сторените
по делото съдебно-деловодни разноски.
В срока по чл. 131 ГПК ответникът СВ. СТ. СТ., чрез назначения му особен
представител, оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан. Твърди, че
законодателят е предвидил като минимален срок на договора за наем три години, без да е
уреден максимален такъв. Настоява за отхвърляне на предявения иск.
Съдът, като взе предвид твърденията на страните и събраните по делото
доказателства, намира за установено следното от фактическа страна:
Видно от Договор за продажба на наследство от 18.12.2019 г. с нотариална заверка на
подписите, вписан в Служба по вписванията – гр. С., с вх. рег. № 4403/18.12.2019 г., акт №
20, том 7, М.П.М., в качеството на продавач, е продал на СТ. ЕМ. ИВ., в качеството на
купувач, цялото наследство като съвкупност от права и задължения, останали от завещателя
му Т.С.М., ЕГН **********, бивш жител на с. Л., общ. С., починала на 31.12.2018 г.
От Договор за наем за срок от пет стопански години, сключен на 18.06.2020 г., се
установява, че СВ. СТ. СТ., действащ чрез пълномощника си Г.Й.Д. – с пълномощно 46/Л., в
качеството на наемодател, е предоставил на наемателя ЕТ „Агро - С.Д.“ за временно
ползване, за срок от 5 стопански години, земеделската земя както следва: нива с
идентификатор 43966.140.31, с площ от 9,497 дка; нива с идентификатор 43966.143.8, с
площ от 4,499 дка; нива с идентификатор 43966.149.35, с площ от 2,528 дка; нива с
идентификатор 43966.302.72, с площ от 5,500 дка. Договорът е с нотариална заверка на
подписите и съдържанието.
От Решение № 335 на ОС по земеделие при Община С. се установява, че в полза на
наследниците на Н.С.М., бивш жител на с. Л., са възстановени девет земеделски имота, сред
които са и процесните нива с идентификатор 43966.140.31, с площ от 9,497 дка, нива с
идентификатор 43966.143.8, с площ от 4,499 дка, нива с идентификатор 43966.149.35, с
площ от 2,528 дка, нива с идентификатор 43966.302.72, с площ от 5,500 дка.
По делото е представено Удостоверение за наследници изх. № 02/29.01.2021 г.,
издадено от Община С., от което е видно, че Н.С.М., ЕГН **********, починал на
24.12.1986 г., е оставил за законни наследници М.Н.М., ЕГН ********** – дъщеря, починала
на 12.07.1987 г., С.Н. С., ЕГН ********** – син, починал на 25.11.1990 г., Т.С.М., ЕГН
********** – съпруга, втори брак, без деца, починала на 31.12.2018 г. Наследници на
М.Н.М. са съпругът й Н.П.М., ЕГН **********, починал на 29.03.1999 г., и синът им
П.Н.П., ЕГН **********, починал на 07.11.2019 г. Наследници на С.Н. С. са съпругата му
Д.П. С.а, ЕГН **********, починала на 16.10.2014 г., синът му СВ. СТ. СТ., ЕГН
**********, и дъщеря му П. С.а С.а, ЕГН **********.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
Жалбата, инициирала настоящото въззивно произнасяне, е подадена в срок, от
3
надлежно легитимирана страна, при наличието на правен интерес от обжалване, поради
което е допустима и следва да бъде разгледана по същество.
Съгласно чл. 269 от ГПК, въззивният съд се произнася служебно по валидността на
решението, а по допустимостта - в обжалваната му част. В обхвата на така посочените
въззивни предели съдът намира обжалваното решение за валидно и допустимо.
Въззивният съд е обвързан от наведените във въззивната жалба доводи за
неправилност на първоинстанционното решение – арг. чл. 269, изр. 2 ГПК, поради което
следва да се произнесе само в пределите на релевираните такива.
В конкретния случай с въззивната жалба се поставят въпросите за квотата в
съсобствеността на процесните имоти на наемодателя СВ. СТ. СТ., както и дали
разпоредбите на чл. 4а и чл. 4б (в сила от 22.05.2018 г.) от ЗСПЗЗ, като специален закон,
дерогират разпоредбата на чл. 229 от ЗЗД по отношение сроковете за наем на земеделска
земя.
Съгласно нормата на чл. 4а, ал. 1 от ЗСПЗЗ, земеделска земя може да се отдава под
наем от: 1) собственика или от упълномощено от него лице; 2) лице, което притежава права
върху земеделската земя, включващи в съдържанието си правомощие да ползва или да
управлява земята, предоставено от собственик или от упълномощено от него лице; 3)
съсобственик или съсобственици на земеделска земя, или от упълномощено от тях лице. Ал.
2 на същия член урежда, че договор за наем на земеделска земя със срок над една година се
сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25
на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице, като в тези
случаи отношенията между съсобствениците се уреждат съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за
собствеността. С ал. 3 на посочения член е предвидено, че упълномощаването за сключване
на договор за наем на земеделска земя трябва да бъде с изрично пълномощно с нотариално
удостоверяване на подписите на упълномощителите. С чл. 4б, ал. 1 на ЗСПЗЗ императивно е
уредено, че договорите за наем на земеделска земя със срок, по-дълъг от една година, както
и споразуменията за тяхното изменение или прекратяване, се сключват в писмена форма с
нотариално удостоверяване на подписите на страните, извършени едновременно.
Настоящият съдебен състав намира, че с цитираните норми законодателят урежда
необходимите предпоставки за сключване на договор за наем на земеделска земя,
включително за срок, по-дълъг от една година, както и задължителната форма за
действителност в последния случай, но не определя максимален срок, за който тези
договори могат да бъдат сключвани. Максималните срокове за договорите за наем са
уредени с разпоредбата на чл. 229 от ЗЗД. Съобразно ал. 2 на същата, лицата, които могат да
вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за
повече от три години. Такива, съгласно чл. 32, ал. 1 от ЗС, са съсобствениците, притежаващи
повече от половината от общата вещ – същите могат да вземат решения относно нейното
използване и управление, но не и да се разпореждат с нея. В този смисъл е и най-новата
практика на ВКС, след влизането в сила на чл. 4а и 4б от ЗСПЗЗ. С Определение № 119 от
01.04.2021 г. по ч. гр. дело № 794/2021 г. на ВКС, IV ГО, е прието, че договорът за наем на
земеделска земя обвързва неучаствалите съсобственици за срок до три години, когато
договорът е сключен от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността (чл. 32, ал. 1
ЗС и чл. 229, ал. 2 ЗЗД) и в този случай отношенията между тях се уреждат от чл. 30, ал. 3
ЗС; когато договорът за наем е сключен от съсобственици с миноритарен дял в
съсобствеността или от съсобственици с мажоритарен дял в съсобствеността, но за срок над
три години, договорът не обвързва останалите съсобственици.
С дадения отговор на този въпрос, и доколкото в настоящото производство се иска
процесният договор да бъде обявен за нищожен на осн. чл. 26, ал. 1, пр. 1 от ЗЗД за срока
над 3 години до договорения срок от 5 години, въпросът за квотата в съсобствеността на
наемодателя и ответник по делото СВ. СТ. СТ. е без значение.
4
Само за допълнение следва да се добави, че доводът на въззивника ЕТ „Агро - С.Д.“, че
починалата дъщеря М.М. на общия наследодател на процесните имоти Н.М. е наследена от
брат си С. С., а оттам и от ответника С.С. и сестра му П. С.а е неоснователен. М.М.,
починала на 12.07.1987 г., е наследена от съпруга си Н.П.М., починал на 29.03.1999 г., и
сина им П.Н.П., починал на 07.11.2019 г. Брат й С. С. е намало как да я наследи, тъй като е
починал на 25.11.1990 г., т. е. преди съпруга и сина на М.. Първоинстанционният съд
правилно е отбелязал, че по делото няма представено удостоверение за наследници на
последните двама. Доказателства за квота на ответника С.С., по-голяма от 1/6, по делото не
са налични. Но както беше посочено по-горе, дори и той и сестра му да са мажоритарни
собственици, последното не би довело до друг изход на спора.
По изложените съображения, въззивната жалба се явява неоснователна, като
първоинстанционното решение следва да бъде потвърдено, включително в частта за
разноските.
Относно съдебно-деловодните разноски пред настоящата инстанция:
При този изход на делото, разноски за защита по неоснователна въззивна жалба се
следват на въззиваемия. Същият със списъка по чл. 80 ГПК претендира такива в размер на
700 лева, включващи заплатено възнаграждение за особен представител на ответника С.С. в
размер на 200 лева и заплатено в брой адвокатско възнаграждение в размер на 500 лева.
Представени са доказателства за извършването на посочените разноски.
По възражението за прекомерност:
Съдът намира, че претендираното от въззиваемия адвокатско възнаграждение
съответства на фактическата и правна сложност на делото, поради което направеното от
насрещната страна възражение по чл. 78, ал. 5 ГПК е неоснователно.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 262548 от 30.09.2021 г., постановено по гр.д. №
15833/2020 г. по описа на РС - Варна, LIII състав.
ОСЪЖДА ET „Агро - С.Д.“, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр.
Варна, бул. „Мария Луиза“ № 9, и СВ. СТ. СТ., ЕГН **********, с адрес: гр. Варна, ж.к.
„Възраждане“, бл. 65, да заплатят на СТ. ЕМ. ИВ., ЕГН **********, с адрес: с. И., община
С., област Г., сумата от 700 лева (Седемстотин лева), представляваща сторени разноски за
въззивното производство.
Решението не подлежи на обжалване.
Председател: _______________________
Членове:
5
1._______________________
2._______________________
6