РЕШЕНИЕ № 260049
гр.
Бяла, 27.05.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД Бяла, втори
граждански състав, в публично заседание на четиринадесети май, две
хиляди двадесет и първа година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВЕЛИНА БОНЕВА
при секретаря Мариета Йорданова като
разгледа докладваното от съдията гр. дело № 993 по описа за 2020 година,
за да се произнесе, съобрази следното:
Депозирана
е искова молба от адв.С.Д.П. - ВТАК, в качеството си на пълномощник на Е.С.Т. и
Т.С.Т. против „ЕМКА АГРО" ЕООД - ЕИК ********* , представлявано от Е.И.Б.
- управител и Е.И.Б. .
Ищците
молят съда да постанови решение с което да прогласи нищожността поради
противоречие със закона на аренден договор с нотариална заверка на подписите
,извършена на 06.04.2020 г. рег.№ 1155 на нотариус рег.№ 218 - Кремена
Петкова-Груева, вписан в СВ гр.Бяла под вх.рег.№ 968/16.04. 2020 г., акт N2 276, том 1, имотна партида ДВР № 964,
с който Е.И.Б., действайки в лично качество като съсобственик е предоставил под
аренда целите площи на поземлен имот с идентификатор 36316.29.166 по
Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-551/14.08.2019
г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот с.Караманово, местност „Евстатиева
чешма", с площ от 11001 кв.м., трайно предназначение на територията -
земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория на земята 5-та, номер по
предходен план 029166, при съседи 36316.29.35, 36316.29.28, 36316.29.72 и
36316.29.186 и поземлен имот с идентификатор 36316.10.91 по Кадастралната карта
и кадастралните регистри, одобрени със заповед N2 РД-18-551/14.08.2019 г. на ИД
на АГКК, с адрес на поземления имот с.Караманово, местност „Бахчиеулу", с
площ от 3200 кв.м., трайно предназначение на територията - земеделска, начин на
трайно ползване - нива, категория на земята 6-та, номер по предходен план
010091, при съседи 36316.10.56, 36316.10.10, 36316.10.52, 36316.10.90 на „ЕМКА
АГРО" ЕООД - ЕИК ********* за срок от 28 стопански години, считано от
стопанската 2020/2021 г. , при цена от
15.00 /петнадесет/ лв. на декар.
Претендират
и присъждане на направените по делото разноски
С
представения отговор ответниците оспорват предявеният иск. Признават, че при
сключване на процесния договор за аренда е нарушено правилото въведено в чл.З
ал.4 от ЗАЗ, но считат че това не води до нищожност на договора. Инвокират
доводи, че нормата на чл.З ал.4 от ЗАЗ не била императивна, че тя била
аналогична на нормата на чл.32 ал.1 от ЗС и отношенията между съсобствениците
следва да се уредят съобразно нормата чл.ЗО ал.З от ЗС, както и че този договор
не обвързвал ищците, тъй като те не били страна по него.Претендират разноските
по делото.
Съдът
след като взе предвид доводите на страните , представените от същите писмени
доказателства намира от фактическа страна следното:
Ищците
са собственици общо на 1/2 ид.ч. от следните недвижими имоти:
1. Поземлен имот с идентификатор 36316.29.166
по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-
551/14.08.2019 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот с.Караманово,
местност „Евстатиева чешма“, с площ от 11001 кв.м., трайно предназначение на
територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
5-та, номер по предходен план 029166, при съседи 36316.29.35,
36316.29.28,36316.29.72 и 36316.29.186.
2. Поземлен имот с идентификатор 36316.10.91
по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със заповед № РД-18-
551/14.08.2019 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот с.Караманово,
местност „Бахчиеулу“, с площ от 3200 кв.м., трайно предназначение на
територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория на земята
6-та, номер по предходен план 010091, при съседи 36316.10.56, 36316.10.10,
36316.10.52, 36316.10.90.
Ответникът
Е.И.Б. е собственик на останалата ½ ид.ч. от тези имоти по силата на
нот.акт № 192, том 12, рег.№ 4632, дело № 2350 от 20.11.2019 г. и нот.акт 193,
том 12, рег.№ 46321, дело 2350 от 20.11.2019 г. и двата на СВ при PC Бяла.
Ответникът
Б. е едноличен собственик на капитала и управител на „ЕМКА АГРО” ЕООД - ЕИК
********* със седалище и адрес на управление с.Караманово, общ.Ценово, ул.”Асен
Илиев” № 28.
С
аренден договор с нотариална заверка на подписите извършена на 06.04.2020 г.
рег.№ 1155 на нотариус рег.№ 218 - Кремена Петкова-Груева, Е.И.Б., действайки в
лично качество като съсобственик е предоставил под аренда целите площи на
описаните по-горе недвижими имоти на „ЕМКА АГРО” ЕООД - ЕИК ********* със
седалище и адрес на управление с.Караманово, общ.Ценово, ул.”Асен Илиев” № 28,
за срок от 28 стопански години , считано от стопанската 2020/2021 г. с арендна
цена от 15.00 /петнадесет/ лв. на декар.
Сключения
договор бил вписан в СВ гр.Бяла под вх.рег.№ 968/16.04.2020 г., акт № 276, том
1, имотна партида ДВР № 964,
Така
установената фактическа обстановка е подкрепена от писмените доказателства по
делото и не се оспорва от страните.Същата обуславя следните правни изводи:
Правната
квалификация на предявеният иск е чл.26, ал.1 ЗЗД, вр.чл.3, ал.4 от ЗАЗ.
Искът
е допустим.Съгласно константната
практика на ВКС в разглежданата хипотеза на чл.26, ал.1 ЗЗД не е нужно
правният интерес да е непосредствен, а е достатъчно да е евентуален, като една
от особеностите на установителния иск се състои именно в това, че с него се
ползват и лица, които не са субекти на правоотношението, предмет на иска, без
да имат при това качеството на процесуални субституенти. Поради това достатъчно
е правата на същите да се засягат от самото съществуване, или несъществуване на
спорното право,както е и в разглаждания случай.
Искът
е основателен. С §6 на ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ, обн. ДВ бр.13/07.02.2017г., в сила
от същата дата, е изменен чл.3, ал.4 ЗАЗ, като е предвидено, че договор за аренда
може да бъде сключен със съсобственик на земеделска земя, чиято собственост е
повече от 50 на сто идеални части от съсобствен имот или със съсобственик,
упълномощен от съсобственици, притежаващи общо с него повече от 50 на сто
идеални части от съсобствения имот. В действалата до изменението редакция на чл.3,
ал.4 ЗАЗ е регламентирана възможност за сключване на договор за аренда само от
някои от съсобствениците, т.е. и от съсобственик, притежаващ по-малко от половината
от дяловете. Законодателната промяна е продиктувана от необходимост да се
преустановят широко разпространени практики чрез сключване на дългосрочни
арендни договори за целия земеделски имот от миноритарен съсобственик, при
засягане интересите на мажоритарните съсобственици С посоченото изменение и
допълнение на ЗСПЗЗ са отчетени както съществуващите множество спорове между
съсобствениците, така и между тях и арендаторите, между самите арендатори и
противоречивото разрешаване на същите при отнасянето им до съда.
С
новата редакция на чл.3, ал.4 ЗАЗ се създава кореспондиращо на общата уредба по
чл.32, ал.1 ЗС разрешение относно управлението и ползването на съсобствени земеделски
земи чрез отдаване под аренда- общата вещ се използува и управлява съгласно
решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ.
Следователно коментираното изменение има отношение единствено към
материалноправните предпоставки за сключване на договор за аренда. Граматичното
тълкуване на разпоредбата на чл.З ал.4 от ЗАЗ в последната си редакция ясно
показва нейния императивен характер. Използвания от законодателя глагол „може“
лимитативно ограничава кръга от собственици, които притежават правото да
сключват договори за аренда и това се тези които притежават по-вече от 50 на
сто от собствеността. По аргумент на противното основание не могат да сключват
договори за аренда собственици притежаващи 50 и по малко на сто идеални части
от собствеността на имота. Така формулираното правило изключва възможността
страните да го променят по своя воля. Функционалното тълкуване на разпоредбата
на чл.З ал.4 от ЗАЗ в редакцията си от 07.02.2017 г. разкрива, че с нея се
въвежда материално- правна предпоставка за сключване на договор за аренда. Това
е факт или фактически състав от обективната действителност, чието съществуване
обуславя наличието на съответното правоотношение. Така, ако собственика не
притежава по-вече от 50 на сто идеални части от имота не притежава и правото да
сключи договор за аренда.
Такова
разбиране е възприето и в съобразителната част на Тълкувателно решение № 1 от
16.01.2019 г. по тълк. д. № 1 /2018 г. на Върховен касационен съд, ОСГТК.
Така
разкрития императивен характер на нормата на чл.З ал,4 от ЗАЗ и безспорно
установеното в хода на настоящото производство обстоятелство, че ответникът Б.
притежаващ 50 на сто идеални части от собствеността на съсобствените с ищците
имоти е сключил аренден договор обуславя неговата недействителност под формата
на нищожност поради противоречие със закона с правно основание чл.26 ал.1
пр.1-во от ЗЗД.
В
случая съвкупността от фактите, наведени в исковата молба и събраните по делото
доказателства, са достатъчни да обосноват основателността на заявената искова
претенция. Ето защо исковата претенция като основателна следва да бъде
уважена, като на основание чл.26, ал.1 ЗЗД вр.чл.3,а.4 от ЗАЗ бъде прогласен за нищожен, поради противоречие със
закона на аренден договор с нотариална заверка на подписите извършена на
06.04.2020 г. рег.№ 1155 на нотариус рег.№ 218 - Кремена Петкова-Груева, вписан
в СВ гр.Бяла под вх.рег.№ 968/16.04.2020 г., акт № 276, том 1, имотна партида
ДВР № 964, с който Е.И.Б., действайки в лично качество като съсобственик е
предоставил под аренда целите площи на поземлен имот с идентификатор
36316.29.166 по Кадастралната карта и кадастралните регистри, одобрени със
заповед № РД-18-551/14.08.2019 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления имот
с.Караманово, местност „Евстатиева чешма“, с площ от 11001 кв.м., трайно
предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята 5-та, номер по предходен план 029166, при съседи
36316.29.35, 36316.29.28, 36316.29.72 и 36316.29.186 и поземлен имот с
идентификатор 36316.10.91 по Кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед № РД-18-551/14.08.2019 г. на ИД на АГКК, с адрес на
поземления имот с.Караманово, местност „Бахчиеулу“, с площ от 3200 кв.м.,
трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване -
нива, категория на земята 6-та, номер по предходен план 010091, при съседи
36316.10.56, 36316.10.10, 36316.10.52, 36316.10.90 на „ЕМКА АГРО” ЕООД - ЕИК
********* със седалище и адрес на управление с.Караманово, общ.Ценово, ул.”Асен
Илиев” № 28 за срок от 28 стопански години считано от стопанската 2020/2021 г.
с цена от 15.00 /петнадесет/ лв. на декар.
Предвид
основателността на иска следва да бъде обсъдено възражението за прекомерност на
заплатеното от ответника адвокатско възнаграждение.
Съгласно
Тълкувателно решение №6/2012г. на ОСГТК, т.3, при намаляване на подлежащо на
присъждане адвокатско възнаграждение, поради прекомерност по реда на чл.78 ал.5 ГПК, съдът не е обвързан от предвиденото в §2 от Наредба №1/09.07.2004г.
ограничение и е свободен да намали възнаграждението до предвидения в същата
наредба минимален размер, като разбира се следва да се вземе предвид
фактическата и правна сложност на делото,както и броя на проведените съдебни заседания. Минималното
възнаграждение по чл.7 ал.2 т.3 от Наредба №1/2004г. е в размер на 678.20 лв.,
а заплатеното от ответника на пълномощника му адвокатско възнаграждение е в
размер на 800 лв.,което обстоятелство предполага намаляване на същото до
предвидения в наредбата минимум,т.к. делото не се отличава с наличие на
фактическа и правна сложност ,а проведените съдебни заседания се свеждат до
едно.
Съдът
констатира,че по делото липсват доказателства за изцяло заплатена д.т.,като
заплатената е в размер на 50 лв.,а дължиммата такава се явява в размер на
238.56 лв.,изчислена съобразно правилото на чл. 69, ал.1, т.4 ГПК
предвиждаща,че по искове за съществуване,
за унищожаване или за разваляне на договори цената на иска е стойността на
договора,като същата следва да бъде
събрана по реда на чл.77 ГПК. Съобразно константната съдебна практика -
Определение №104/09.02.2015 по дело №112/2015 на ВКС, ТК, I т.о., когато съдът пристъпи към събиране с
решението на невнесена, дължима предварително от ищеца държавна такса, при
липса на разпоредба, обвързваща дължимостта на таксата от изхода на спора,
събирането й не се извършва съобразно резултата по делото и задължено лице по
нея остава ищецът, поради което вкл. и когато искът бъде изцяло уважен, таксата
не може да бъде събрана по реда на чл.77 ГПК от ответника. До внасяне на
таксата от ищеца тя не се явява направени от страната разноски по см. чл.78,
ал.1 ГПК, поради което за нея не може да бъде ангажирана отговорността за
разноски на ответника,т.к.ищецът не може да се позовава на собственото си
неизпълнение на задължението за внасяне на таксата и от това да черпи права
срещу ответника.
Мотивиран
така, съдът
Р Е Ш И :
ПРОГЛАСЯВА нищожността на аренден договор с нотариална заверка на
подписите извършена на 06.04.2020 г. рег.№ 1155 на нотариус рег.№ 218 - Кремена
Петкова-Груева, вписан в СВ гр.Бяла под вх.рег.№ 968/16.04.2020 г., акт № 276,
том 1, имотна партида ДВР № 964, с който Е.И.Б., действайки в лично качество
като съсобственик е предоставил под аренда целите площи на поземлен имот с
идентификатор 36316.29.166 по Кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед № РД-18-551/14.08.2019 г. на ИД на АГКК, с адрес на поземления
имот с.Караманово, местност „Евстатиева чешма“, с площ от 11001 кв.м., трайно
предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване - нива,
категория на земята 5-та, номер по предходен план 029166, при съседи
36316.29.35, 36316.29.28, 36316.29.72 и 36316.29.186 и поземлен имот с
идентификатор 36316.10.91 по Кадастралната карта и кадастралните регистри,
одобрени със заповед № РД-18-551/14.08.2019 г. на ИД на АГКК, с адрес на
поземления имот с.Караманово, местност „Бахчиеулу“, с площ от 3200 кв.м.,
трайно предназначение на територията - земеделска, начин на трайно ползване -
нива, категория на земята 6-та, номер по предходен план 010091, при съседи
36316.10.56, 36316.10.10, 36316.10.52, 36316.10.90 на „ЕМКА АГРО” ЕООД - ЕИК
********* със седалище и адрес на управление с.Караманово, общ.Ценово, ул.”Асен
Илиев” № 28 за срок от 28 стопански години считано от стопанската 2020/2021 г.
с цена от 15.00 /петнадесет/ лв. на декар,поради противоречие
със закона ,на основание чл.26 ал.1
пр.1-во от ЗЗД вр.чл.3,ал.4 от ЗАЗ.
ОСЪЖДА
„ЕМКА АГРО” ЕООД - ЕИК ********* със седалище и адрес на управление
с.Караманово, общ.Ценово, ул.”Асен Илиев” № 28 и Е.И.Б.,ЕГН ********** да
заплатят на Е.С.Т.,ЕГН ********** и Т.С.Т.,ЕГН ********** сумата в размер на 738.20
лв./седемстотин тридесет и осем лева и 20 стотинки/,представляваща направени по
делото разноски.
ОСЪЖДА
Е.С.Т.,ЕГН ********** и Т.С.Т.,ЕГН ********** да заплатят в полза на бюджета на
съдебната власт,по сметка на БРС сумата в размер на 188.56 лв./сто осемдесет и
осем лева и 56 стотинки/,представляваща дължима,но незаплатена д.т. за
производството по делото.
Решението
подлежи на въззивно обжалване пред Русенски окръжен съд в двуседмичен срок от
връчване на препис от него на страните.
СЪДИЯ: /п/