РЕШЕНИЕ
№ 479
гр. Благоевград, 16.10.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ЧЕТВЪРТИ ВЪЗЗИВЕН
ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети октомври през
две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:
Председател:Николай Грънчаров
Членове:Владимир Ковачев
Г. Янев
при участието на секретаря Герасим Ангушев
като разгледа докладваното от Г. Янев Въззивно гражданско дело №
20241200500601 по описа за 2024 година
Производството по делото е образувано с въззивна жалба от Етажна собственост на сграда с
идентификатор 61813.531.32.10 от ваканционен комплекс „АСПЕН ГОЛФ", Секция „J", гр.
Разлог, ул. „Църнако", представлявана от управителя О.П. чрез Адвокат О. С. Ш., ЕГН
**********, вписана в САК, с личен № ****, със служебен адрес: гр. ***, ул. „***" №*, ет. *,
служебен телефон: **, съдебен адрес за призоваване и съобщения: гр.***, ул. „***" №*, ет.
*, Адвокатско дружество „*** и партньори", против РЕШЕНИЕ №80 от 19.03.2024г.,
постановено по гр.д. № 20221240100950 по описа на PC - Разлог за 2022г.
В жалбата се твърди, че изводите, до които съдът е достигнал в решението си относно
сключения договор между Етажна собственост на сграда с идентификатор 61813.531.32.10
от ваканционен комплекс „АСПЕН ГОЛФ”, Секция „J" и „Фасилити Мениджмънт Груп"
ЕООД от дата 13.02.2013г., не намират опора в закона. Соченото ограничение на срока на
договора в действащата към момента на провеждане на ОС разпоредба на чл. 19, ал. 8 от
ЗУЕС касае само и единствено възлагане на правомощията или част от тях на управителния
съвет (управителя), но не и възлагането на дейностите по поддържане на общите части на
сградата в добро състояние. Счита, че основанията за недействителност на договорите са
изрично изброени в закона и разширителното им тълкуване е недопустимо. В действащата
към момента на провеждане на ОС редакция на чл. 17, ал. 2, т. 7 от ЗУЕС възлагането на
правомощия по управление и възлагането на правомощия по поддръжка се разглеждат
1
отделно. Няма пречка страните да са договорили помежду си клауза за автоматично
подновяване на срока на договора в частта му, която се касае до дейностите по поддръжка.
Потвърждаването на възлагането, както и размерът на дължимите такси към поддържащата
компания, са изнесени като точки в дневния ред с цел допълнителна яснота и избягване на
съмнение, както и с цел максимална информираност на новите собственици в комплекса,
които са закупили своя самостоятелен обект след сключването на договора от 2013г.
Обявяването на взетите решения за незаконосъобразни представлява неоснователно
ограничение на договорната свобода по смисъла на чл. 9 от ЗЗД - договорът, сключен между
страните в частта си, с която възлага на „Фасилити Мениджмънт Груп" ЕООД дейностите по
поддръжка на процесната етажна собственост, е сключен в пълно съответствие както с
повелителните норми на закона, така и с добрите нрави. Във въззивната жалба се изразя
становище, че отношенията между Етажната собственост и компанията, която предоставя
услуги по професионална поддръжка, са основани на посочения договор, разгледан в
обжалваното решение, в който договор са залегнали и редица други възложени задължения и
отговорности - поддържане на прилежащия терен - озеленяване и облагородяване,
осветление, поддържане в изрядно техническо и естетическо състояние на съоръженията,
които се използват от собствениците от всички секции, включително и от ищците и
свидетелите в първоинстанционното производство - басейн, сауна, ресторант и т.н. По тази
причина задължението за възнаграждение на поддържащата компания не следва механично
да се приравнява към „дейности, насочени към запазването на общите части в добро
състояние“, а следва да се вземе предвид действителната воля на страните по договора.При
провеждане на Общото събрание, чийто решения се оспорват в първоинстанционното
производство, изцяло са спазени правилата на ЗУЕС за свикването, провеждането му и
оповестяването на резултатите от гласуванията, както и разпределението на разходите и
формиране на проекто-бюджета за следващата година. От материалите по делото е видно, че
всяко ОС е вземало отделно решенията и са изготвени отделни протоколи, което сочи, че
събранието не е проведено по реда на чл. 18 ЗУЕС. Некоректно е приоритизирането на
свидетелски показания пред съдържанието на представените като писмени доказателства и
приложени към протокола от Общото събрание документи. Посочените приложения към
протокола са надлежно и своевременно представени и са част от доказателствения материал
по делото, следователно съдът е имал възможност не чрез възпроизвеждането им чрез
свидетелски показания, а непосредствено да се запознае с тях и да формира вътрешното си
убеждение. Излага, че видно от представените с отговора на исковата молба писмени
доказателства, Общото събрание е проведено при съобразяване и взимане на решения по
въпроси, които предварително са били оповестени на етажните собственици, както и при
предварително изготвяне на материали - списъци и допълнителна информация, необходима
на етажните собственици, за да могат да вземат информирано решение по въпросите от
обявения дневен ред. Дали е имало кворум и дали е било налице мнозинство за вземане на
решенията са факти, обективирани и потвърдени чрез приетите писмени доказателства,
приобщени към доказателствения материал по делото. Следователно изводът на съда на стр.
2 от обжалваното пред решение не почива на съдържащите се в приетите писмени
2
доказателства факти и подлежи на отмяна дори само на това основание. Нещо повече, от
показанията на доведените от ищеца свидетели се установило, че сградата на Секция J
представлява отделен вход (секция) във ваканционен комплекс, който се състои от още
единадесет входа и множество други обекти, обслужващи собственици и обитатели от
всички входове на комплекса. Такива обекти са СПА зоната, фитнес, вътрешен басейн и
ресторант, всичките намиращи се във вход „А" (Секция А) на комплекса, както и двор с
външен басейн и шезлонги. Поради архитектурните решения, всички обекти за всеобщо
ползване се намират в Секция А, съответно уредите за тяхното отчитане се намират в тази
секция. Собствениците от всички входове на комплекса ползват всички гореописани
съоръжения без допълнително заплащане, за всяко ползване на конкретния обект.
Ползването им се покрива от таксата, която заплащат на поддържащата компания, както и
другите разноски, които заплащат към Етажната собственост. Тези особености на комплекса
са причината от самото му създаване да бъде въведена практика разходите за всички обекти,
обслужващи собствениците от всички входове, да бъдат поддържани за сметка на всички
собственици, от всички етажни собственици. Доколкото всеки вход е регистриран като
отделна етажна собственост, за всеки вход се свиква отделно общо събрание, като се поставя
конкретна покана за дадения вход и се изготвят документи с разпределение на разходите за
съответния вход. След провеждане на общото събрание всяка секция се уведомява с
индивидуални съобщения за изготвен протокол от общото събрание и се изготвя такъв
протокол за конкретната секция. Намира, че е налице индивидуализация по отношение на
отделните етажни собствености. От самите приложения към протоколите от проведените
Общи събрания на единадесет от дванадесетте секции на комплекс „Аспен Голф", които са
изискани и представени като доказателства по делото ясно се разграничава какви са
припадащите се разходи за всяка от отделните етажни собствености в комплекса. Отделно
отчитане на гласовете и отделно съставяне на протоколите за проведените Общи събрания,
при условие, че няма пречка събранията да са с еднакъв дневен ред, е напълно достатъчно за
индивидуализиране на взетите решения по отделни етажни собствености такава организация
на ОС по никакъв начин не води до „разрез с изискванията на ЗУЕС". Общото събрание,
чиито решения се оспорват пред първоинстанционния съд, постановил обжалваното пред
решение, е свикано при съблюдаване на всички изисквания на закона. От представената с
отговора на исковата молба Покана за свикване на общо събрание на собствениците на
самостоятелни обекти в сграда с идентификатор 61813.531.32.10, която е подписана от
управителя на Етажната собственост, се установило, че общото събрание е свикано от
оправомощено лице. От протокола за поставянето й, подписан от двама свидетели, се
установило, че поканата е поставена на входа на Секция J на 15.07.2022г. Доколкото Общото
събрание е свикано за 25.07.2022г., то поставянето на поканата на 15.07.2022г. е в
съответствие с чл. 13, ал. 1 от ЗУЕС, предвиждащ същата да бъде поставена не по-късно от 7
дни преди датата на събранието. Освен срокът, спазени били и всички други изисквания на
закона, като поканата е подписана от управителя и е поставена на входа на сградата. Освен
това, на всеки който е заявил, поканата е изпратена и по електронна поща. Съгласно
представения списък на собственици, явили се на 25.07.2022г. за свиканото Общо събрание
3
на собствениците на самостоятелни обекти в сграда с идентификатор 61813.531.32.10
(Секция „J”), представените идеални части в обявения в поканата час на Общото събрание
са в размер на 29.821 % идеални части от общите части, което е по-малко от предвидения в
действащата към онзи момент редакция на чл. 15, ал. 1 от ЗУЕС кворум от 67 % идеални
части от общите части на етажната собственост. След изтичането на един час, съгласно чл.
15, ал. 2 от ЗУЕС, процентът на представените идеални части от общите части в сграда с
идентификатор 61813.531.32.10 не се е променил, поради което не е бил налице и
предвиденият в чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС кворум от 33 %. Поради тази причина, на основание чл.
15, ал. 3 от ЗУЕС в редакцията му действаща към момента на провеждането на Общото
събрание, същото да е отложено за следващия ден. Съгласно представения списък на
собственици, присъствали на Общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в
сграда с идентификатор 61813.531.32.10 [Секция „ J ” ), проведено на 26.07.2022г. се
установило, че Общото събрание е проведено при наличие на 24.5932 % идеални части от
общите части на сградата. Общият размер на представените идеални части от общите части
на сградата е определен като сбор от идеалните части, посочени в нотариалния акт на всеки
един собственик. Твърди се, че първоинстанционният съд необосновано е кредитирал само
част от свидетелските показания, без да вземе предвид явната заинтересованост на
свидетелите от изхода на делото, напълно са игнорирани и не са коментирани друга част от
гласните доказателства, следователно съдът формирал вътрешното си убеждение въз основа
само на някои от представените доказателства, без да обсъжда и да подлага на анализ друга
част, което несъмнено рефлектира и в постановеното решение, по-точно в неговата
правилност.
Иска от съда да отмени изцяло РЕШЕНИЕ №80 от 19.03.2024г., постановено по гр.д. №
20221240100950 по описа на P C - Разлог за 2022г. като неправилно, необосновано и
постановено при съществено нарушение на процесуалните правила.
Претендира разноски.
В срока по чл.263 ГПК от Л. К. П. с ЕГН **********, с адрес за призоваване гр.С., бул.***
№*, ет.*, тел.********** е постъпил отговор по въззивната жалба.
В отговорът се твърди, че от възраженията срещу взетите решения на ОС на процесната
сграда, обективирани в т.7 от представения по делото договор за поддръжка от 13.02.2013 г.,
сключен между ЕС на сграда с идентификатор 61813.531.32.10 - секция „J“ и „Фасилити
Мениджмънт Груп“ЕООД се установило, че дружеството, в качеството си на изпълнител се
е задължило срещу възнаграждение и при условия и срокове, уговорени между страните, да
извършва поддръжка на общите части на сградата и комплекса (чл.1.1). В чл.1.3 от
приложения договор от 13.02.2013 г. са изрично уредени правомощията на управителя на
ЕС, които са превъзложени за изпълнение на ЮЛ, свързани с поддръжката на общите части,
по-конкретно тези по чл.23, ал.1 т.1, т.4 от ЗУЕС. Видно от опоменатото в тази клауза в
договора имат делегиране на правомощия по управление не само правомощия по
поддръжка. В този смисъл несъстоятелно и недоказано оставало възражението на
въззивника, че в договора от 13.02.2013 г. се касае за делигиране само на правомощия по
4
поддръжка. Намира, че в чл.4.1 от същия договор, страните са се споразумели, че
облигационната връзка има сила за срок от 3 години, считано от датата на подписването на
договора, като в случай, че договорът не е прекратен до 6 месеца преди изтичането на срока
му, то същият автоматично се подновява за нови 3 години. Според чл.19, ал.8 от ЗУЕС (в
редакцията му към датата на провеждане на оспореното ОС ДВ бр.57 от 2011 г., изм.бр.26
на ДВ от 2016 г.), по решение на ОС взето е мнозинството повече от 67 на сто ид. части от
общите части на ет. собственост, правомощията или част от тях на УС (управителя) могат да
бъдат възлагани на ФЛ или на ЮЛ, които не са собственици. В този смисъл договорът за
възлагане е следвало да бъде одобрен с решение на ОС взето с мнозинство повече от 67 на
сто ид. части от общите части на ЕС, след което същият се сключва от упълномощено от ОС
лице за срок до 2 години. Договор, сключен за по-дълъг срок, се смята за сключен за 2
години, а клауза, предвиждаща автоматично подновяване на договора или превръщането му
в безсрочен, се смята за недействителна. Твърди ,че правилен и обоснован е извода на
първоинстанционния съд, според който, тъй като срокът на сключения през 2013 г., договор
е изтекъл, то и взетото решение не би следвало да се приеме, че е за продължаване
действието на договора, а за ново възлагане на управлението и част от функциите на
управителя на ЕС. Фактът дали дружеството професионален управител на етажната
собственост е продължило да изпълнява дейността си след, като е изтекъл срока на договора
е ирелевантен за предмета на делото. Така решението по тази точка от дневния ред, в
неговите две подточки - за възлагане правомощия и дейности по поддържане на общите
части, не е взето с изискуемия за това кворум от 67 на сто ид. части от общите части на
сградата, поради което и подлежи на отмяна изцяло. Законовото изискване на чл.17, ал.2, т.7
от ЗУЕС предвижда, че такива решения се вземат с мнозинство формирано на базата на
всички общи части. Намира за правилни и обосновани изводите на първоинстанционния
съд, според които така проведеното ОС на ЕС в целия комплекс не може да се разглежда
като съвместно ОС, тъй като в разпоредбата на чл.18 от ЗУЕС е уредена единствената
възможност за провеждане на съвместно ОС - когато трябва да се реши въпрос свързан с
обши части на 2 или повече ет. собствености. За да може да се проведе законосъобразно
съвместно общо събрание, законът изисква в него да участват излъчени представители само
на сгради в режим на ЕС и подлежащия за обсъждане и взимане на решение въпрос трябва
да касае техни общи части. В случая обаче не се твърди, а и не се ангажират доказателства,
че е проведено съвместно ОС съобразно разпоредбата на чл. 18 от ЗУЕС, на което да са
решени въпроси, свързани с общите части на отделните ет. собствености. Счита, че от
ангажираните пред първоинстанционния съд писмени доказателства следва да се направи
извод, че макар и да са съставени отделни протоколи за различните етажни собствености, е
проведено едно общо събрание за всички ет. собствености, което е в разрез с изискванията
на ЗУЕС. Провеждането на такова ОС поставя под съмнение въпросите дали за всяка ет.
собственост, в частност за процесната, е имало кворум при провеждане на събранието; дали
е било налице мнозинство при вземането на решенията, какви са били разискванията по
всеки въпрос за конкретната ет. собстевност. Твърди, че според разпитаните свидетели на
първата обявена дата за провеждане на събрание - 25.07.2022 г., са присъствали ет.
5
собственици които са заявили, че не могат да присъстват на следващия ден - 26.07.2022 г. и
са попитали дали може да оставят 2 пълномощно на други собственици. От свидетелските
показания пред първата инстанция ставало ясно, че на присъстващите на събранието
собственици били раздадени форми за гласуване, като им било разяснено, че могат да
гласуват , без да е провеждано събрание и че техните гласове ще бъдат отчетени следващия
ден в хода на събранието. Въпреки това обаче на следващата дата - 26.07.2022 г., техните
гласове не били отчетени и на практика те са били лишени от възможността да гласуват и да
се вземе решение в една или друга насока. Соченото опорочава валидността на взетите
решения, тъй като е в нарушение на разпоредбите на ЗУЕС, регламентиращи въпросите за
вземане на решения и правото на всеки собственик на самостоятелен обект в сграда, за която
е учредена етажна собственост, да участва при вземане на тези решения. Излага се, че в
същата точка от протокола е обективирано и решение, с което е определено възнаграждение
на дружеството за поддръжка и управление на общите части в размер на 13 €/кв.м. с
вкл.ДДС. Определеното възнаграждение към дружеството намира своето основание в §1,
т.11 от ДР на ЗУЕС и същото е свързано с управлението и поддържането на сградата.
Съгласно чл.51, ал.1 ЗУЕС, разходите за управление и разходите за поддържане на общите
части на ЕС се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на който живеят.
Посочената разпоредба е императивна по своя характер и не предпоставя възможност за
тълкуване, а установената в тази посока практика в сградата - ЕС, а и в комплекса, е
ирелевантна и не може да измени установеното от закона. Разходите за управление и
поддържане на общите части не са разпределени според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите, а на база квадратура на имотите с включени ид. части, т.е. са
определени по начин, който противоречи на закона, поради което и взетото решение следва
да бъде отменено поради противоречието му на закона. Твърди, че извода на
първоинстанционния съд за незаконосъобразност на решението по т.8 от проведеното на
26.07.2022 г. ОС, тъй като не бе установено от страна на ответника, че избраните
контрольори в сградата са собственици или ползватели на самостоятелни обекти в същата, в
какъвто смисъл е разпоредбата на чл.24, ал.7 от ЗУЕС е правилен. Както и , че разпитаните
свидетели посочват, че са присъствали на процесното ОС - една част като собственици на
обекти, друга част като пълномощници. Присъствали са на събранието и на първата дата -
25.07.2022 г., но тогава такова не е проведено, поради липсата на кворум. Всички свидетели
са единодушни, че се е провело едно ОС за всички ет. собствености. При вземане на
решенията не се е съобщавало как се гласува, това разбрали впоследствие след като
получили материалите, а именно: протокол за всяка отделна секция и приложения към него.
Присъстващите свидетелствали, че на събранието са се породили спорове относно бюджета,
защо се разпределя поравно, както и за това какви са разходите на всяка секция поотделно и
за какво са направени. Гласували с предварително съставени и раздадени форми за
гласуване. Такива форми за гласуване били предоставени на собствениците и в първия ден с
изричното указания от водещите събранието, че вотът ще бъде зачетен и при реалното
провеждане на събранието, но на следващия ден - 26.07.2022 г., не били отчетени тези
6
гласове. Излага, че от събраните доказателствае видно, че на всичките събрания
председателстващ и протоколчик са едни и същи лица - О.П. и К.Д.; взетите решения са
еднакви, а представените протоколи са с почти идентично съдържание. Разликите в тях
основно са свързани с представените ид. части и процентите гласували. От така
ангажираните писмени доказателства се прави извод, че макар и да са съставени отделни
протоколи за различните етажни собствености, е проведено едно общо събрание за всички
ет. собствености, което е в разрез с изискванията на ЗУЕС. Провеждането на такова ОС
поставя под съмнение въпросите дали за всяка ет. собственост, в частност за процесната, е
имало кворум при провеждане на събранието; дали е било налице мнозинство при вземането
на решенията, какви са били разискванията по всеки въпрос за конкретната ет. собственост.
Очевидно такива не е имало след като представените протоколи са с идентично съдържание.
Иска от съда да потвърди Решение № 80 от 19.03.2024 г., постановено по гр.дело № 950 по
описа за 2022 г. на PC Разлог, като правилно, законосъобразно, постановено в съответствие с
материалния закон и процесуалните правни норми.
Претендира сторените съдебни разноски, за които ще представи списък по реда на чл.80 от
ГПК.
Въззивната жалба е депозирана в законоустановения срок по чл. 259, ал. 1 ГПК от
легитимирана страна, насочена е срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт,
съдържа необходимите законоустановени реквизити и е придружена от документ за платена
държавна такса за въззивно обжалване, поради което е процесуално допустима и редовна.
При служебна проверка въззивният съд установи, че първоинстанционното решение е
валидно и допустимо, постановено е от съдебния състав, завършил разглеждането на делото,
поради което следва да бъдат обсъдени доводите на жалбоподателя, изложени във
въззивната жалба, с оглед преценката за правилността на атакувания в настоящото
производство съдебен акт. Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се
произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му
част, като по останалите въпроси съдът е ограничен от посоченото в жалбата, с изключение
на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и
когато следи служебно за интереса на някоя от страните /т. 1 от ТР № 1 от 09.12.2013 г. по т.
д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС/. Тези изключения в процесния случай не са налице, ето
защо при разглеждане на спора от фактическа страна съдът е ограничен от релевираните в
жалбата оплаквания. На първо време следва да бъдат разгледани въпросите, поставени от
въззивника, които въпроси са свързани с нарушенията относно свикването, провеждането и
гласуването в общото събрание, доколкото спазването или не на законоустановените
предпоставки, регламентирани в ЗУЕС досежно начина на действие на общото събрание на
отделната етажна собственост е от обуславящо значение. В случая първата инстанция се е
съгласила с виждането на ищеца, че съставлява нарушение на закона хипотеза като
настоящата, в която няколкото етажни собствености провели своите общи събрания в един и
същи ден, на едно и също място, при идентични въпроси за разглеждане и еднакви лица,
водещи регистрацията на участниците, тъй като това препятствало възможността за
7
установяване кворума на всяка отделна ЕС и мнозинствата при гласуване на решенията.
Настоящият съдебен състав обаче не възприема това становище. В процесния казус не е
спорно, а и е доказано, че в коментирания жилищен комплекс са регистрирани по
законоустановения за това ред дванадесет отделни етажни собствености. Законът не поставя
ограничение пред отделните ЕС как, кога и къде да проведат своите общи събрания, тъй като
това е въпрос по целесъобразност, който не подлежи на контрол от страна на съда. С оглед
избрания метод за поставяне на разискване на въпросите по дневния ред, а именно писмен
чрез нарочни форми за попълване, е напълно възможно отделните събрания да се състоят по
едно и също време и място. Известно е, че в частното право действа принципът, че е
разрешено всичко, което не е изрично забранено, поради което за съда не съществува
поначало възможност да влияе върху решението на ЕС как организационно да провежда
своето събрание, като единствено в прерогативите на съда е, с оглед наличието на
оплаквания в тази насока от жалбоподателя, да провери дали от страна на свикалия ОС са
спазени императивните изисквания, свързани с обявяване на датата и дневния ред на
събранието, документалното оформяне на решенията, взети в него, както и дали са спазени
изискванията за кворум и мнозинство. В процесния случай такива нарушения не се
констатират, още повече че по делото не е представено писмено доказателство, от което да е
видно, че ищецът е оспорил по реда на чл. 16, ал. 9 ЗУЕС протокола от проведеното общо
събрание в предвидения за това седемдневен срок от съобщаването за неговото изготвяне. В
този случай и съгласно Решение № 8/24. 02.2015 г. по гр. д.№ 4294/2014 г. на ВКС, I г. о.
протоколът, а и приложеният към него списък на присъстващите собственици, притежава
доказателствена сила, която е подобна на официалните свидетелстващи документи и след
изтичане на срока за оспорване на съдържанието му, протоколът се стабилизира и има
обвързваща етажните собственици, третите лица и съда доказателствена сила. Следователно
с представения протокол и списък към него се доказва с обвързваща материална
доказателствена сила вписаните решения, кворума и мнозинствата, постигнати в
заседанието, както и присъстващите лица. Съдържанието на самия протокол, ведно със
списъка към него, удовлетворява изискванията на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС, доколкото в същия
са вписани датата и мястото на провеждане на общото събрание, дневният ред; явилите се
лица, идеалните части от етажната собственост – 29.821%, конкретно постигнатите
мнозинства към всяко едно от решенията. Протоколът е подписан от лицата по чл.16, ал. 6
от ЗУЕС и удостоверява по валиден начин провеждането на процесното ОС. Единствено
следва да се посочи, с оглед релевираните възражения, че няма правна забрана част от
коментираните реквизити, заложени в чл. 16, ал. 5 ЗУЕС, да се съдържат в приложен към
протокола списък на присъстващите на събранието, който списък от своя страна да
съставлява неразделна част от протокола, така както е сторено в процесния случай. Така
гласуването е надлежно отразено в изготвения протокол чрез вписване на процента гласове,
гласували "за", "против" и "въздържал се", като отделните собственици, ползватели и
техните пълномощници са се подписали в представения по делото и приложен към
протокола от ОС на ЕС списък. Следва да се посочи, че законът не поставя изискване нито в
самия протокол, нито в отделен документ да се полага подпис от всеки гласувал срещу
8
избрания от него начин на гласуване - "за", "против" или "въздържал се" по всяка една от
точките от дневния ред, които се гласуват. Достатъчно е в документ, приложен към
протокола на ОС на ЕС или в самия протокол, да се съдържат подписите на собствениците,
ползвателите или техните пълномощници, което е достатъчна гаранция, че дадено лице е
присъствало на общото събрание и е упражнило своето право на глас. Още повече, че в
случая по делото са представени формуляри за гласуване, носещи подпис на всеки един от
присъстващите на общото събрание собственици. Не е налице и твърдяното нарушение на
чл. 16, ал. 2 ЗУЕС, като тази разпоредба не въвежда нарочна забрана управител да
упълномощи друго лице от негово име да председателства общото събрание, което действие
е допустимо на общо основание (чл. 36, ал. 1 ЗЗД). Съгласно т. 1 от заложения дневен ред е
избран и протоколчик на събранието. В протокола изрично е отбелязано от страна на
председателстващия събранието, че отчитането на резултатите ще бъде извършено при
преброяване на гласовете, отразени в предварително предоставените форми за гласуване,
като възражения в тази връзка от участниците не постъпили, което твърдение следва да бъде
прието за достоверно, с оглед отразеното по-горе относно доказателствената сила на този
документ. Не на последно място, самото събрание се е състояло в хипотезата на чл. 15, ал. 3
ЗУЕС, а именно свикване на ОС на следващ първоначално посочения в поканата ден, в
който случай събранието се провежда без значение колко идеални части са представлявани
на събранието. По отношение на законосъобразността на отделните решения, взети от ОС,
се възразява, че размерът на разходите - минали и предстоящи, за всяка една ЕС били
определени в отделни приложения, изготвени след провеждането на самото събрание, което
твърдение се опровергава от съдържанието на протокола и приложенията към него, още
повече, че в исковата молба се съдържа изрично признание, че преди процесната дата бил
изготвен общ бюджет за всички етажни собствености, но с изрично отбелязване в него и на
частта, касаеща процесната сграда, като това твърдение се подкрепя и от представеното
приложение към т. 2 от протокол от ОС, съдържащо разбивка на суми по отделни секции.
Освен това - коментираните суми в Приложение № 2 са единствено ориентировъчни и
прогнозни, като същите не създават задължение в тежест на отделните собственици, като
разискваните въпроси по тази точка са част от предварително зададения дневен ред на
събранието. Относно обхвата на бюджета, тоест какви по вид и размер приходи и разходи ще
бъдат включени в него, е въпрос на оперативно решение, чиято преценка е само от
компетентността на общото събрание на ЕС, като в табличен вид са отразени разходите за
управление и поддържане, както и тези, относими към фонд “Ремонт и обновяване”, като
първите са изчислени съобразно броя на собствениците, а вторите такива съответно на
процентите идеална част от общите части на сградата. В Приложение № 2 са заложени в
отделна графа таксите, които се дължат в полза на юридическото лице, представителите на
което поддържат самите общи части на сградата, като основанието и размерът на тази такса
са определени в т. 7 от протокола, като именно при обсъждане законосъобразността на
решение № 7 съдът ще коментира дали начинът на определяне на таксата е законосъобразен
или не. По отношение на т. 4 - 6 конкретните оплаквания се отнасят до това че на общото
събрание не бил представен отчет за запознаване и обсъждане на разходите, сторени през
9
2021 г., респ. гласуване по отношение на тях не било извършване, което обаче се опровергава
от неоспореното съдържание на протокола. Т. 4 - т. 5 касаят вече извършени разходи от
етажните собственици за предходна година, като индивидуализиране на конкретна сума по
секции е извършено в представения отчет, за който документ е налице твърдение в
протокола, че е представен предварително на отделните собственици, като същият касае
разходи, но вече планирани в предходно проведено общо събрание през 2021 г., като тяхното
извършване е доказано пред контрольорите със съответните за това счетоводни документи.
Тези разходи и методиката на тяхното определяне са резултат от предходно решение, взето
през 2021 г. от страна на етажните собственици, по отношение на което липсват данни да е
оспорено, респ. отменено, като в настоящото производство съдът не може да ревизира
същото с оглед нормата на чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. С оглед на така релевираните оплаквания по
разискваните дотук решения от дневния ред, съдът не намира основание за тяхната отмяна.
Досежно обаче възраженията срещу взетите решения на ОС на процесната сграда,
обективирани в т. 7, от представения в хода на първоинстанционното производство договор
за поддръжка от 13.02.2013 г. между ЕС на сграда с идентификатор 61813.531.32.10 и
“Фасилити Мениджмънт Груп” ЕООД става ясно, че последното дружество в качеството си
на изпълнител се е задължило срещу възнаграждение и при условия и срокове, уговорени
между страните, да извършва поддръжка на общите части на сградата и комплекса (чл. 1.1),
като конкретните действия са описани в чл. 1.3 от договора. В чл. 1.3а. също са уредени
изрично правомощията на управителя на ЕС, които са превъзложени за изпълнение от
страна на юридическото лице, свързани с поддръжката на общите части, по - конкретно тези
по чл. 23, ал. 1 т. 1, т. 4 ЗУЕС. В чл. 4.1 от същия договор страните се споразумели, че
облигационната връзка има сила за срок от 3 години от датата на подписването на договора,
като в случай, че не е прекратена до шест месеца, преди изтичането на тригодишния срок,
договорът автоматично се подновява за срок от три години. Според чл. 19, ал. 8 ЗУЕС (с
приложимата към датата на провеждането на ОС редакция) по решение на общото събрание,
взето с мнозинството повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната
собственост, правомощията или част от тях на управителния съвет (управителя) могат да
бъдат възлагани на физически лица или на юридически лица, които не са собственици.
Договорът за възлагане се одобрява с решение на общото събрание, взето с мнозинство
повече от 67 на сто идеални части от общите части на етажната собственост, и се сключва
от упълномощено от общото събрание лице за срок до две години. Договор, сключен за по-
дълъг срок, се смята за сключен за две години, а клауза, предвиждаща автоматично
подновяване на договора или превръщането му в безсрочен, се смята за недействителна.
Съгласно чл. 17, ал. 2 т. 7 (ред. - ДВ, бр. 26 от 2016 г.) за възлагане правомощията или на
част от тях на управителния съвет (управителя), както и за възлагане на дейности по
поддържането на общите части на сградата на юридически или физически лица, които не са
собственици, следва да се постигне мнозинство повече от 67 на сто идеални части от общите
части на етажната собственост. В § 1, т. 13 от ДР на ЗУЕС е дадена дефиницията на
поддръжка на общи части, като според нея това е дейност, насочена към запазване на
общите части в добро състояние, поради което несъмнено дейностите, описани в
10
разпоредбата на чл. 1.3 от представения договор попадат под цитираната дефиниция. При
систематичното тълкуване чл. 19, ал. 8 и чл. 17, ал. 2 т. 7 ЗУЕС следва извод, че ако е налице
договор с физическо или юридическо лице, което не е собственик на самостоятелен обект в
ЕС, с който са му възложени единствено действия по поддръжка на общите части, то за него
не важи ограничено на срока на действието на договорната връзка, предвидено в чл. 19, ал. 8
ЗУЕС. В настоящия случай обаче договорът съдържа и изрично възлагане упражняване
правомощия на управителя, което наложило общото събрание да препотвърди възлагането
на юридическото лице на управителните правомощия, тъй като ако се приеме, че
разпоредбата на чл. 4.1 от договора предвижда автоматично подновяване за неограничен
брой пъти на срока на действието му, то страните ще срещнат ограничението на цитираната
ал. 8. Според този състав обаче договорната клауза предвижда една възможност за
продължаване на срока на договора с три години, поради и което срокът на същия е изтекъл,
ето защо собствениците правилно са поставили за разглеждане и въпроса за ново възлагане
действия по поддръжка на общите части на юридическото лице, изпълнявани при условията
на стария договор. Така решението по тази точка от дневния ред, в неговите две подточки -
за възлагане на правомощия и дейности по поддържане на общите части, не е взето при
изискуемия за това кворум от 67 на сто идеални части, поради което и подлежи на отмяна
изцяло. Законовото изискване на чл. 17 ал. 2 т. 7 от ЗУЕС е, че такива решения се вземат с
мнозинство, формирано на базата на всички общи части. В коментираната т. 7 от протокола
е обективирано и още едно решение, с което е определено възнаграждение за поддръжка и
управление на общите части в размер на 13 евро с вкл. ДДС на квадратен метър. Съгласно
чл. 51, ал. 1 ЗУЕС разходите за управление и разходите за поддържане на общите части на
етажната собственост се разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и
обитателите и членовете на техните домакинства независимо от етажа, на който живеят.
Константна е съдебната практика на върховната инстанция (Решение № 313/07.04.2020 г. по
гр. д. № 1332/2019 г., IV ГО на ВКС; Определение № 130/17.07.2020 г. по ч. гр. д. №
1770/2020 г., I I ГО на ВКС, Решение № 60181/20.10.2021 г. по гр. д. № 86/2021 г., IV ГО на
ВКС, Решение № 93/06.10.2022 г. I ГО на ВКС и др.), че нормите на чл. 51 ЗУЕС не
предпоставят възможност за тълкуване, същите са ясни и императивни, като каква е била
предходната практика на етажната собственост по този въпрос за съда е ирелевантно.
Разходите за управление и поддържане на общите части не са разпределени според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите, а на база квадратура на имотите с включени
идеални части, т.е. са определени по начин, който противоречи на закона.
Незаконосъобразно е и решението по т. 8 от проведеното на 26.07.2022 г. общо събрание,
като в тази връзка е и възражението за нарушение на хипотезата на чл. 24, ал. 7 ЗУЕС,
изискваща член на контролния съвет да бъде собственик или ползвател, като от
представените писмени доказателства не се установява избраните лица да притежават право
на собственост или ограничено вещно право върху обект от сградата, като ответникът не
твърди и доказва в случая да е налице нормата на чл. 24, ал. 10 ЗУЕС. В случая ОС е взело
решение за освобождаване на Т.Б. като контрольор и не е освободило като такъв Ибрям
Хамзов, но от представените формуляри за гласуване и извадки от СВ, не се установява
11
Хамзов да отговаря на изискванията на ал. 7 на чл. 24 ЗУЕС. Ето защо и това решение на
ОС следва да бъде отменено като постановено в нарушение на императивните изисквания на
специалния закон. Предвид изложените мотиви, решението на първоинстанционния съд в
частта, с която искът с правно основание по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС по отношение на решенията,
обективирани под т. 7 и т. 8 /относно Хамзов/ в протокола от проведено на 26.07.2022 г. ОС е
уважен, следва да бъде потвърдено, а по отношение на останалите решения под номера
съответно - 1, 2, 3, 4, 5, 6, 8 /относно Борър/, 9, 10,11 отменено, доколкото по делото не се
констатират основания за тяхната отмяна.
По разноските: Такива се претендират от всички страни, като всяка една от тях е и
релевирала възражение за прекомерност по смисъла на чл. 78, ал. 5 ГПК. Въззивникът
представя доказателства за заплатени адвокатски възнаграждения и такса за въззивно
обжалване в общ размер на 3 040 лева за двете съдебни инстанции, а въззиваемата страна
доказва заплащане на адвокатско възнаграждение и държавна такса в размер на 2 880 лева.
Възраженията за прекомерност по отношение и на двата адвокатски хонорара са
неоснователни, като в тази връзка съдът съобразява фактическата и правна сложност на
делото, тъй като в производството са приобщени голям брой писмени доказателства,
проведени са няколко съдебни заседания, изслушвани са свидетели, като предмет на
оспорването са единадесет решения на общото събрание, поради което процесуалните
усилия на всеки един от процесуалните представители са адекватно оценени от страна на
доверителите. С оглед изхода на делото разноските и за двете инстанции следва да се
преразпределят съобразно уважената част на иска и отхвърлената такава, като в случая
исковата претенция е уважена досежно две от взетите решения, поради което за двете
съдебни инстанции на въззиваемия се дължат разноски в общ размер на 1056 лева, а на
въззивника - 2 432 лева.
Така мотивиран и на основание чл. 271, ал. 1 ГПК, Окръжен съд - Благоевград
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение № 80 от 19.03.2024 г. по гр. д. № 950 по описа за 2022 г. на РС - Разлог в
неговата част, с която е уважен предявеният от Л. К. П., ЕГН ********** с адрес: град С., ул.
„-****“ № *, вх. *, ет. *, ап. *, иск с правно основание по чл. 40, ал. 1 ЗУЕС срещу Етажна
собственост на жилищна сграда с идентификатор61813.531.32.10, представляваща секция
„J“ от жилищен комплекс „Аспен голф“ - град Разлог, м. „Църнако“, представлявана от
управителя О.П., съдържащ искане за отмяна на следните решения, обективирани в
протокол от проведено на 26.07.2022 г. общо събрание на тази етажна собственост, а именно:
т. № 1, т. № 2, т. № 3, т. № 4, т. № 5, т. № 6, т.№ 8 /относно освобождаването на Т.Б. като
контрольор/, т. № 9, т. № 10, т. № 11 както и в частта за разноските, като вместо това
ОТХВЪРЛЯ като неоснователен иска по отношение на тези решения.
ПОТВЪРЖДАВА като правилно и законосъобразно Решение № 80 от 19.03.2024 г. по гр. д.
№ 950 по описа за 2022 г. на РС - Разлог в частта, с която по иск с правно основание по чл.
12
40, ал. 1 ЗУЕС, предявен от страна на ищеца Л. К. П., ЕГН ********** с адрес: град С., ул.
„-****“ № *, вх. *, ет. *, ап. *срещу Етажна собственост на жилищна сграда с
идентификатор 61813.531.32.10, представляваща секция „J“ от жилищен комплекс „Аспен
голф“ - град Разлог, м. „Църнако“, представлявана от управителя О.П., са отменени като
незаконосъобразни решенията, приети от общо събрание на тази етажна собственост,
обективирани под т. № 7 и т. № 8 /относно неосвобождаването на И. Х. като контрольор/ в
протокол от 26.07.2022 г.
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 1 ГПК Етажна собственост на жилищна сграда с
идентификатор 61813.531.32.10, представляваща секция „J“, от жилищен комплекс „Аспен
голф“ - град Разлог, м. „Църнако“, представлявана от управителя О.П., да ЗАПЛАТИ на Л. К.
П., ЕГН ********** с адрес: град С., ул. „-****“ № *, вх. *, ет. *, ап. * съдебно-деловодни
разноски за две съдебни инстанции в общ размер на 1056 лева (хиляда петдесет и шест
лева).
ОСЪЖДА на основание чл. 78, ал. 3 ГПК Л. К. П., ЕГН ********** с адрес: град С., ул. „-
****“ № *, вх. *, ет. *, ап. * да ЗАПЛАТИ на Етажна собственост на жилищна сграда с
идентификатор 61813.531.32.10, представляваща секция „J“, от жилищен комплекс „Аспен
голф“ - град Разлог, м. „Църнако“, представлявана от управителя О.П., съдебно-деловодни
разноски за две съдебни инстанции в общ размер на 2 432 лева (две хиляди четиристотин
тридесет и два лева).
РЕШЕНИЕТО е окончателно (чл. 280, ал. 3, т. 2 ГПК)
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
13