№ 12036
гр. С., 19.06.2024 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 48 СЪСТАВ, в публично заседание на
четиринадесети февруари през две хиляди двадесет и четвърта година в
следния състав:
Председател:ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА
при участието на секретаря СТИЛИАНА В. ДРАГАНОВА
като разгледа докладваното от ИВЕЛИНА М. СИМЕОНОВА Гражданско
дело № 20211110133498 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл. 124, ал. 1, вр. чл. 235 ГПК.
Образувано е по искова молба на И. С. А. срещу останалите етажни собственици на
сграда - етажна собственост, находяща се в гр. С.........., представлявана от домоуправителя -
М. П. К.-В., с която е предявен конститутивен иск по чл. 40 ЗУЕС за отмяна на решенията на
общото събрание на етажната собственост, проведено на 05.05.2021 г.
Ищцата твърди, че е собственик на апартамент на втори етаж в жилищната сграда на
ул. „Г.И.” № 33, заедно с избено помещение и с 14,28 % от общите части на сградата и 18,25
% идеални части от дворното място, а М. К.-В. - собственик на други имоти в сградата.
Излага твърдения, че докато е била в чужбина, К. регистрирала етажната собственост в
Столична община - район „С.“ в нарушение на чл. 19, ал. 2 и чл. 21, ал. 1 ЗУЕС и
притежавайки над 80 % от сградата вземала решения на ОС на ЕС в нарушение на закона,
снабдявала се със заповеди за изпълнение, образувала изпълнителни дела срещу ищцата.
Поради това при завръщането си от чужбина ищцата разбрала, че дължи над 20 000 лв.
Твърди, че оспорените решения, за които е съставен протокол от 05.05.2021 г., са били взети
при нарушен ред на свикване на общото събрание, тъй като не са били поканени всички
ползватели в сградата по смисъла на чл. 1 ЗУЕС, в частност наемателите на обекти -
магазини в сградата, които не са участвали в общото събрание. Сочи и че не били спазени
изискванията на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС за поставяне на съобщение за изготвяне на протокола в
срока по ал. 6, твърди, че не е изготвян протокол от общото събрание, както и не било
поставяно съобщение за него в случай, че е бил изготвен. В исковата молба са изложени
твърдения и за висящи съдебни спорове между страните, предвид които ищцата счита, че
провеждането на общото събрание на етажните собственици от 05.05.2021 г. е
1
преждевременно - доколкото не е ясно дали в случая е приложим ЗУЕС. По тези
съображения моли за отмяна на взетите решения.
В срока по чл. 131 ГПК е постъпил отговор от ответниците, с който оспорват
предявения иск, като считат, че взетите решения са законосъобразни. Твърдят, че поканата
за свикването на общото събрание е връчена на всички собственици, както и че е съставен
протокол, който е връчен на ищцата, а събранието е свикано и проведено при спазване на
всички норми, предвидени в ЗУЕС, в него са участвали всички собственици на
самостоятелни обекти, включително собственикът на магазините, като решенията са приети
при спазване на необходимия кворум. Излагат се доводи, че в случая се касае именно за
етажна собственост, тъй като обектите в сградата са повече от три и се притежават от
различни лица. Моли се искът да бъде отхвърлен и се претендират разноски.
Съдът, след като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото
доказателства и обсъди доводите на страните съобразно разпоредбите на чл. 235 ГПК,
намира следното от фактическа страна:
С оглед твърденията на страните с приетия без възражения доклад по делото е
отделено като безспорно и ненуждаещо се от доказване в производството, а това се
установява и от приетите писмени доказателства, че ищцата е собственик на обект в
сградата на ул. „Г.И.“ № 33, както и че 05.05.2021 г. са били взети решения на общото
събрание, с посоченото от ищцата съдържание. Обстоятелството, че ищцата е собственик на
обект в етажната собственост - апартамент на втори етаж над магазините в жилищната
сграда на ул. „Г.И.“ № 33, в северозападната част, с вход откъм ул. „М.“ с площ 100,10 кв.
м., състоящ се от две стаи (северозападна и южна), хол, дневна, вестибюл, кухня, баня,
тоалетна и антре, при съседи: двор, ул. „М.“, ул. „Г.И.“ и апартамент на сем. М., заедно с
избено помещение, при съседи: от север - двор, от изток - избено помещение на сем. М., от
юг - ул. „Г.И.“ и от запад - държавно избено помещение преди, а сега - К., заедно с 14,28 %
идеални части от общите части на сградата и 18,25 % идеални части от дворното място,
цялото от 295,36 кв. м., съставляващо парцел XIV-5 от кв. 447 по плана на гр. С..........., при
съседи по скица: ул. „Г.И.“, ул. „М.“, урегулиран поземлен имот /парцел/ XV-6 и урегулиран
поземлен имот /парцел/ XIII-4, се установява и от представените по делото Протокол от
16.12.1988 г. по гр. д. № 1783/1988 г. на Ленински районен съд, 6 състав, с който е одобрена
съдебна спогодба между С.А.М. (наследодател на ищцата) и Т.А.Т.М. и О.К.М. и в дял на
първия е възложен процесният имот, Нотариален акт за дарение на недвижим имот на
низходящи № 130, том LLLLXLVII, дело № 48714/23.12.1997 г., с който Ц.Т. А. е дарила на
децата си А.С.А. и И. С. А. собствените си 4/6 идеални части от апартамента и Нотариален
акт за дарение на недвижим имот № 19, том II, рег. № 9432, дело № 198/04.09.2007 г., с
който А.С.А. е дарил на сестра си И. С. А. 1/2 идеална част от посочения апартамент.
Не е спорно, че управителят М. К.-В. е собственик на общо шест самостоятелни
обекта в сградата (част от тях в съсобственост със синовете й), а именно: три магазина на
партерния етаж, апартамент на първия етаж, апартамент на втория етаж и апартамент на
третия етаж и притежава самостоятелно и в съсобственост 85,72 % идеални части от общите
2
части на сградата, в която връзка са приети Нотариален акт за продажба № 119, том IX, рег.
№ 1719, дело № 1812/05.07.1939 г., Удостоверение № ДИ-94-311/22.11.1994 г. от Столична
община, според което имотът, находящ се на ул. „Г.И.“ № 33, представляващ първи
надпартерен етаж и три магазина в партера със съответните идеални части от сградата и от
мястото, е върнат на наследодателя на К. - П.К. и съгласно чл. 1 ЗВСОНИ собствеността на
посочения имот е възстановена и имотът е деактуван, което е отразено в Акт за държавна
собственост № 277/11.07.1949 г. съгласно Заповед № РД-57-140/01.07.1992 г., на Столична
голяма община, Нотариален акт за продажба на недвижим имот № 92, том II, рег. № 2342,
дело № 294 от 20.06.2008 г., с който Т.А.Т.М. е продала на М. П. К.-В. апартамента на
втория етаж в източната част на сградата на ул. „Г.И.“ № 33 със застроена площ от 50,41 кв.
м., заедно с избено помещение в южната част на сградата и с 5,825 % идеални части от
общите части на сградата и 18,25 % идеални части от дворното място, цялото с площ от 295
кв. м., а съгласно скица - 295,361 кв. м., Нотариален акт за продажба на недвижим имот №
101, том I, рег. № 1695, дело № 98 от 16.11.2011 г., с който Т.А.Т.М. е продала на М. П. К.-В.
апартамента на третия тавански етаж в сградата на ул. „Г.И.“ № 33 със застроена площ от
141,88 кв. м., заедно 16,395 % идеални части от общите части на сградата и 18,25 % идеални
части от дворното място, цялото с площ от 295 кв. м., а съгласно скица - 295,361 кв. м.,
Констативен нотариален акт за собственост върху недвижим имот № 116, том I, рег. № 1123,
дело № 116 от 01.04.2008 г., с който на основание чл. 587, ал. 2 ГПК Т.А.Т.М. е призната за
собственик по замяна, делба, прекратена СИО и преустройство на жилище - мезонет върху
апартамента на третия тавански етаж и Констативен нотариален акт за собственост върху
недвижим имот № 117, том I, рег. № 1124, дело № 117 от 01.04.2008 г., с който на основание
чл. 587, ал. 2 ГПК Т.А.Т.М. е призната за собственик по замяна, делба, прекратена СИО и
преустройство на жилище - мезонет върху апартамента на втория етаж.
Не е спорно, че М.П. В. и П.П. В. притежават по 1,520 % идеални части от общите
части на етажната собственост, че сградата е жилищно-търговска, състояща се на партера от
три магазина, собственост на М. К.-В., два жилищни етажа и таван, както и че магазините са
отдадени под наем и че председател на етажната собственост, считано от 01.07.2010 г. е
именно М. К.-В., вписана въз основа на решение на ОС на ЕС от 20.04.2010 г. (видно от
Удостоверение от Столична община, район „С.“ с изх. № ИК 9400-421/28.09.2010 г.).
Във връзка с оспорените по делото решения е представен Протокол от 05.05.2021 г.,
видно от който същите са били взети, а именно: по т. 1. - Назначава за професионален
домоуправител „Б.М.“ ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. С.............. Избира М.
К., която да подпише представения проект на договор с дружеството; по т. 2 - Разходите се
поделят поравно за чистенето (по 50 %) между М. К. и И. А., а за домоуправителя сумата се
определя на апартамент, предвид четирите самостоятелни апартамента, които има в
етажната собственост. Общото събрание утвърждава бюджет в размер на сумата от всички
предвидени разходи - фиксирани и нефиксирани. Създава се и се поддържа фонд „Ремонт и
обновяване“. Определя сума за фонда в размер на 50 лева месечно, с разпределение за
плащане, съобразно идеалните части на етажните собственици; по т. 3 - Избира „Б.М.“
3
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С............. за представител
на ЕС само за общите части пред доставчици на услуги (Софийска вода, ЧЕЗ, общински и
държавни органи) за извършване на действия и получаване на информация в полза на ЕС; по
т. 4 - Общо събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС) в жилищна сграда с наименование
„Д-р П.К.“, с адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, взема решение по проекто планове за поддръжка
на ЕС за 2021 г., като избира „А.“ ЕООД, съгласно приложена оферта за изработка и монтаж
на врати, СМР в двор, стени, ограда, стълби към мазето откъм Г.И., хидроизолация на обща
стойност в размер на 34 293,56 лева без ДДС и възлага извършването на посочените
дейности с разпределение на сумите съобразно идеалните части.
В протокола е вписано, че събранието е свикано чрез залепване на покана по реда на
чл. 13 ЗУЕС на информационното табло във входа на сградата и връчена покана до всеки
един от етажните собственици на 27.04.2021 г., по време на предходното редовно проведено
Общо събрание на ЕС. Като присъстващи на събранието са посочени М. П. К.-В. -
собственик на 69,585 % идеални части от общите части на етажната собственост, И. С. А. -
собственик на 27,375 % идеални части от общите части на етажната собственост, както и
дистанционно - М.П. В., собственик на 1,520 % идеални части от общите части на етажната
собственост, действащ лично за себе си и като пълномощник на П.П. В., собственик на 1,520
% идеални части от общите части на етажната собственост.
За установяване на надлежното свикване на общото събрание на 05.05.2021 г. по
делото е приета Покана за общо събрание на собствениците на етажната собственост с
адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, с която е предвидено свикване на общо събрание на
собствениците, което е посочено, че ще се проведе на 05.05.2021 г. от 19:00 часа, във входа
на сградата, при следния дневен ред: 1. Обсъждане на методологията на разпределение на
месечните такси, създаване на бюджет на ЕС по чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС. Утвърждаване на
фонд РиО; 2. Избор на представител на ЕС пред доставчици на услуги (Софийска вода, ЧЕЗ,
общински и държавни органи) за извършване на действия и получаване на информация в
полза на ЕС; 3. Обсъждане и вземане на решения и проектопланове за поддръжка на ЕС за
2021 г.; 4. Други. В поканата е означена дата на поставяне: 27.04.2021 г., като същата носи
подпис за свикващия общото събрание - М. К.-В..
Приет е и Списък на присъстващите етажни собственици на Общо събрание на
етажна собственост „Д-р П.К.“ в сграда с адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, проведено на
05.05.2021 г., 19:00 часа, подписан от управителя, както и за М. П. К.-В. - като собственик на
69,585 % идеални части от общите части на етажната собственост и И. С. А. - като
собственик на 27,375 % идеални части от общите части на етажната собственост.
Прието е и пълномощно от 14.04.2021 г. от П.П. В., с което същият е упълномощил
М.П. В. да го представлява в общите събрания на собствениците на етажна собственост „Д-р
П.К.“ в сграда с адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ № 33 и да участва в гласуването на решения на
общото събрание на сдружението на собствениците, с право на глас, съответстващ на
притежаваните от упълномощителя идеални части от общите части на сградата в размер на
1,520 %, както и да подписва всички документи, свързани с горното.
4
По делото е приет и Протокол за учредително събрание на етажната собственост на
ул. „Г.И.“ № 33 от 20.04.2010 г., на което ищцата не е взела участие и същото е проведено в
присъствието на М. П. К.-В. - собственик на 63,50 % идеални части и Т.А.Т.М., собственик
на 9,125 % идеални части, на което е учредена етажна собственост под наеменованието
„Етажна собственост - д-р П.К.“, определена е форма на управление по смисъла на чл. 9
ЗУЕС - Общо събрание и е избрана М. П. К.-В. за управител на ЕС, която е овластена да
предприеме всички необходими действия по регистриране на ЕС в регистъра към Столична
община, район „С.“.
Прието е и Разрешение на строеж № 15 от 18.02.1988 г., издадено от Столична
община, Район „С.“, Направление „Архитектура и благоустройство“, с което е разрешено на
И. С. Топалова и Т.А.Т.М. на основание чл. 225, ал. 1 ППЗТСУ и чл. 62, ал. 1 ППЗТСУ във
връзка с чл. 63, ал. 6 от Наредба № 5 за ППТСУ да извършат преустройство на втори и
тавански етаж с обособяване на две жилища, едното от които от мезонетен тип, в сградата в
гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, местността „Център“.
Относно свикването и провеждането на общото събрание на 05.05.2021 г. по делото
са събрани и гласни доказателствени средства чрез разпит на свидетеля А. П. П., който
заявява, че в качеството си на работник във фирма „Б.М.“, изпълнявайки функции по
поддръжка и управление на ЕС е присъствал на ОС на ЕС на ул. „Г.И.“ № 33, преди около 3
години, изпълнявали дейност по почистване и мениджмънт. Спомня си, че на събранието
присъствали г-жа К. (заедно със свидетеля на междинния етаж) и г-жа А. (на горния етаж),
както и още една дама - протоколчик. Спомня си, че има магазини, които са собственост на
г-жа К.. Заявява, че преди събранието К. му се обадила, тъй като търсела фирми, които се
занимават с поддръжка и управление на ЕС, мисли, че имало сключен договор за поддръжка
преди събранието. Добавя, че е идвал няколко пъти в сградата - на събранието, заради спрян
ток, за организация по почистването вътре във входа, имал ключ от външната входна врата
и за общите части, за да изпълнява дейността си.
По делото са приети и заверени преписи от решение от 25.09.2018 г. по гр. д. №
52014/2014 г. по описа на СРС, 46 състав, с което е признато за установено на основание чл.
422, ал. 1, вр. чл. 415, ал. 1 ГПК в отношенията между страните, че И. С. А. дължи на М. П.
К.-В. сумата от 17168,52 лв. за извършен в периода м. октомври 2010 г. - м. април 2012 г.
ремонт на общите части на сграда, представляваща етажна собственост с адрес: гр. С., ул.
„Г.И.“ № 33, ведно със законната лихва от завеждане на заявлението по чл. 410 ГПК на
11.11.2013 г. до окончателното изплащане, за които вземания е била издадена заповед за
изпълнение на парично задължение по чл. 410 ГПК от 10.03.2014 г. по ч. гр. д. № 46652/2013
г. по описа на СРС, 46 състав, както и е осъдена да заплати разноски в размер на 1627 лв. за
исковото дело и 1343,37 лв., направени по ч. гр. д. № 46652/2013 г. по описа на СРС, което
решение е потвърдено с решение от 25.08.2020 г. по в. гр. д. № 5069/2019 г. по описа на
СГС, II - В въззивен състав, влязло в сила.
В открито съдебно заседание на 14.02.2024 г. съдът е обявил за служебно известно, че
с решение № 31/02.05.2023 г. по гр. д. № 491/2023 г. по описа на ВКС, II г. о. е оставена без
5
уважение молбата на ищцата за отмяна на решение от 25.08.2020 г. по в. гр. д. № 5069/2019
г. по описа на СГС, II - В въззивен състав и потвърденото с него решение от 25.09.2018 г. по
гр. д. № 52014/2014 г. по описа на СРС, 46 състав, в производство по чл. 307 ГПК.
При така установеното от фактическа страна, съдът достигна до следните
правни изводи:
Предявен е иск с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решения на
общото събрание на етажната собственост от 05.05.2021 г.
Съгласно разпоредбата на чл. 40, ал. 1 и ал. 2 ЗУЕС, всеки собственик може да иска
отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание, като молбата се подава пред
районния съд по местонахождението на етажната собственост в 30-дневен срок от
получаването на решението по реда на чл. 16, ал. 7.
За основателността на иска в тежест на ищцата е да докаже при условията на пълно и
главно доказване: 1) че е собственик на обект в режим на ЕС; 2) приемането на оспорените
решения на ОС на ЕС на посочената дата и с посоченото съдържание; 3) атакуване на
решенията в процесуалния срок за това. За да бъде уважен искът по чл. 40 ЗУЕС следва да
бъде установено, че обжалваните решения на ОС на ЕС противоречат на императивни
правни норми или на разпоредби, установени с Правилник на вътрешния ред на ЕС или че
решенията са взети в нарушение на предвидените в закона или правилника процедури и
правила за вземане на решения, в това число при нарушение на правилата за свикване на ОС
на ЕС, правилата за наличие на кворум и на мнозинство при вземане на решения.
Ответниците следва да докажат пълно и главно процесуалната и материалната
законосъобразност на взетите решения - спазването на императивните изисквания за
свикването и провеждането на Общото събрание и за вземането на оспорените решения, по
отношение на които изисквания в исковата молба са наведени конкретни доводи за
допуснати нарушения, както и че оспорените решения не противоречат на императивни
материалноправни норми.
В случая е спазен срокът по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС (общото събрание е проведено на
05.05.2021 г., а исковата молба е депозирана на 07.06.2021 г., понеделник, работен ден,
видно от пощенското клеймо), поради което искът е допустим и подлежи на разглеждане по
същество.
Съгласно трайно установената съдебна практика, когато се касае за проверка за
законосъобразността на решенията на общото събрание на етажна собственост по реда на
чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, предметът на делото се определя от твърденията на ищеца за допуснати
нарушения с оглед разпоредбите на ЗУЕС относно свикването, провеждането и вземането на
решения от общото събрание, като във всички случаи тези нарушения трябва да са
конкретно посочени. С оглед исковия характер на производството и при спазване на
основния принцип в него - диспозитивното начало (чл. 6 ГПК), предметът на делото е
очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, съдът е обвързан само от
основанията за отмяна на обжалваните решения на ОС на ЕС, посочени в исковата молба, и
6
не следи служебно за други допуснати нарушения, водещи до незаконосъобразност на
решенията. Предмет на производството по чл. 40 ЗУЕС е законосъобразността на решения
на общото събрание съобразно с въведените с исковата молба пороци относно процедурата
по свикване или провеждане на общото събрание или материалната законосъобразност на
решенията, като в производството по чл. 40 ЗУЕС съдът не може служебно да прилага
императивни правни норми, освен ако се касае до нарушение на общ правен принцип или
констатира наличие на злоупотреба с право (в този смисъл практиката на ВКС,
обективирана в решение № 58/25.03.2014 г. по гр. д. № 5704/2013 г. по описа на ВКС, I г. о.,
решение № 50024/27.03.2023 г. по гр. д. № 978/2022 г. по описа на ВКС, II г. о., решение №
60156/10.01.2022 г. по гр. д. № 3848/2021 г. по описа на ВКС, II г. о. и др.). Ищецът по иска
за отмяна на решение на общо събрание трябва да посочи в исковата молба всички факти,
които опорочават процедурата, и съдът не може да се произнася по доводи за
незаконосъобразност, които не са посочени в исковата молба, като основание на иска.
Безспорно е, че ищцата е собственик на следния недвижим имот: апартамент на
втория етаж в жилищна сграда, находяща се в гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, в северозападната
част, с вход откъм ул. „М.“, с площ 100,10 кв. м., състоящ се от две стаи (северозападна и
южна), хол, дневна, вестибюл, кухня, баня, тоалетна и антре, при съседи: двор, ул. „М.“, ул.
„Г.И.“ и апартамент на сем. М., заедно с избено помещение при съседи: от север - двор, от
изток - избено помещение на сем. М., от юг - ул. „Г.И.“ и от запад - държавно избено
помещение преди, а сега - К., заедно с 14,28 % идеални части от общите части на сградата,
заедно с 18,25 % идеални части от дворното място, представляващо урегулиран поземлен
имот /парцел/ XIV - 5, в квартал № 447 по плана на гр. С..........., целият с площ по скица
295,36 кв. м., при съседи по скица: ул. „Г.И.“, ул. „М.“, урегулиран поземлен имот /парцел/
XV - 6 и урегулиран поземлен имот /парцел/ XV - 4. Установява се от нотариален акт за
покупко - продажба на недвижим имот № 92, том II, рег. № 2342, дело № 294/2008 г., че М.
К.-В. е собственик на следния недвижим имот: апартамент, находящ се в гр. С., ул. „Г.И.“ №
33, на втори етаж, на кота +7,80 м. в източната част на сградата със застроена площ от 50,41
кв. м., състоящ се от входно антре, тоалетна, баня - тоалетна, дневна с кухненски бокс и
спалня, при съседи: избено помещение на Стоян Ангелов, ул. „Г.И.“, коридор и избено
помещение на държавата, заедно с 5,825 % процента идеални части от общите части на
сградата и заедно с 18,25 % процента идеални части от дворното място, цялото с площ от
295 кв.м., съставляващо парцел XIV - 5 от кв. 447 по плана на гр. С., м. „Центъра“. На
следващо място, установява се от приетия по делото нотариален акт за продажба на
недвижим имот № 101, том I, рег. № 1695, дело № 98/2011 г., че К. е собственик и на
следния недвижим имот: апартамент с идентификатор № 68134.103.105.1.11, находящ се в
гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, на трети тавански етаж, на кота +11,36 м. на сградата, със застроена
площ от 141,88 кв. м., състоящ се от: антре, дневна, столова, кухня, две стаи, коридор, баня с
тоалетна, отделна тоалетна, стопанско помещение и две тераси, заедно с 16,395 % идеални
части от общите части на сградата, при съседи на апартамента: ул. „Г.И.“, ул. „М.“, двор,
проход от източната част към сградата, а съгласно схема № 22140/02.08.2011 г. на СГКК -
съседни самостоятелни обекти в сградата на същия етаж няма, под обекта:
7
68134.103.105.1.4, 68134.103.105.1.3, над обекта: няма, която сграда е построена върху УПИ
парцел XIV - 5 от кв. 447 по плана на гр. С., целият с площ от 295,361 кв. м. при съседи: ул.
„Г.И.“, ул. „М.“, УПИ парцел XV - 6, УПИ парцел XIII - 4. Не се спори по делото, че
самостоятелните обекти, разположени на партера на процесната сграда - магазини, също са
собственост на М. К.-В..
На първо място, съдът приема за неоснователни доводите на ищцата, че в случая е
налице изключението на чл. 3 ЗУЕС и не се касае за учредена етажна собственост.
Етажната собственост е комплекс от неразривно свързани помежду си отделни права на
собственост върху самостоятелни обособени обекти на вещни права и съсобственост върху
общите части на единна постройка. При етажната собственост отделните обекти се
стопанисват и използват въз основа на съвместно притежавани общи части. Установената в
закона (чл. 38, ал. 2 ЗС) особена съсобственост върху определени части от сградата, както и
върху земята, върху която тази сграда е построена, налага спазването на особени, изрично
предвидени в закона правила, уреждащи отношенията между притежателите на
самостоятелни обекти в сградата по отношение на ползването, управлението, поддържането
на обектите и частите от сградата, за които намира приложение установеният в Закона за
управление на етажната собственост (ЗУЕС) специален режим.
Необходимостта от установяване на такива специални правила следва от
обстоятелството, че в сградата в режим на етажна собственост съществуват части, които по
естеството си обслужват всички или няколко самостоятелни обекти. За да съществува
сградата и за да могат самостоятелните обекти да се ползват по предназначение е нужно
поддържане в добро състояние на общите части и осигуряване на възможност последните да
бъдат ползвани от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата, които тези
части обслужват.
Съгласно чл. 3 ЗУЕС, за управлението на общите части на сгради в режим на етажна
собственост, в които самостоятелните обекти са до три и принадлежат на повече от един
собственик, се прилагат разпоредбите на чл. 30, ал. 3, чл. 31, ал. 1 и чл. 32 от Закона за
собствеността. В разглежданата хипотеза самата ищца признава, че в процесната сграда на
ул. „Г.И.“ № 33 освен два жилищни етажа и тавански етаж, са разположени още три
магазина на партера, с което самостоятелните обекти са повече от три - жилище на първи
надпартерен етаж, две жилища на втори надпартерен етаж (обособени по силата на съдебна
делба съгласно протокол от 16.12.1988 г., дело № 1783/1988 г. по описа на Ленински
районен съд), отделно жилище на тавански етаж (преустроено таванско помещение), както и
магазини на партера, които принадлежат на различни лица. Следователно сградата е в
режим на етажна собственост (чл. 37 ЗС), а отношенията между отделните собственици се
уреждат от ЗУЕС (арг. за противното от чл. 3 от закона). Обстоятелството, че се касае за
сграда в режим на етажна собственост е установено и с влязлото в сила решение от
25.08.2020 г. по в. гр. д. № 5069/2019 г. по описа на СГС, II - В въззивен състав, с което е
констатирано именно приложимостта на ЗУЕС, съответно ОС от 05.05.2021 г. не е
преждевременно проведено при спазване на изискванията на ЗУЕС.
8
Относно твърдението за ненадлежно учредяване на етажната собственост, доколкото
ищцата не е присъствала на учредителното събрание на 20.04.2010 г. следва да се посочи, че
ищцата изрично признава, че не е оспорила решенията от това събрание. При решенията на
етажната собственост няма насрещни права и задължения, както при сделките.
Субективните предели на действие на решенията на общото събрание на етажната
собственост са по-широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила
решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни собственици,
включително за тези, които са гласували против, за неучаствалите във вземането им и за
лицата, които по-късно ще станат етажни собственици или обитатели. Същевременно,
задължителността им отпада за лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели,
дори да са гласували за тях. В този смисъл решенията на ОС са особен вид многостранни
актове, взети от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел.
Законът - ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези решения, като
регламентира начина на свикване, състав, представителна власт, гласуване, предметна
компетентност. Спазването на тези правила е основание за действителността на решението.
ЗС и ЗУЕС не уреждат специални основания за нищожност на решенията на общото
събрание на етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от сключването
на сделките, дори и многостранните са съществени, което е основание да се приеме, че
решенията на етажната собственост не са сделки и за тях няма да се прилага ЗЗД.
Законосъобразността на тези решения се определя от правилата за тях, установени в ЗС и
ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и контролът за спазването им. За разлика от нищожността
на сделките, на която може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно,
контролът за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен, ограничен
е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е преклузивен и тече от
узнаването на решението, извършено по реда за уведомяването за събранието - чл. 40, ал. 2
ЗУЕС. Отмяната на решението на етажната собственост може да се иска при нарушаване на
процедурата и при неспазване на императивни правни норми. Ограничението на срока за
съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок
- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на
протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за взетите решения.
Определянето на срок за иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразен и с това, че тези решения засягат
широк кръг лица и отношения, включително и с трети лица, което изисква сигурност, налага
се бързина, включително и при изпълнение на решенията. Неспазването на различни
правила от предвидените за свикване и провеждане на общото събрание и за вземане на
решенията не е равностойно, но законът не определя кои пороци водят до нищожност и кои
до незаконосъобразност, като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното
производство. Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на
нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим принципът, че
нищожност може да се установява без срок - в този смисъл решение № 39/19.02.2013 г. по
гр. д. № 657/2012 г. по описа на ВКС, I г. о.
Съобразявайки цитираната практика, както и данните по делото, съдът приема, че
9
ищцата е узнала за учредителното събрание най-късно през 2013 г. след завръщането си от
чужбина (така определение № 20773/08.11.2013 г. по ч. гр. д. № 11786/2013 г. по описа на
СГС, IV-Г състав, с което е уважено възражение по чл. 423 ГПК срещу заповед за
изпълнение по чл. 410 ГПК от 18.06.2012 г. по гр. д. № 25770/2012 г. по описа на СРС, 67
състав, с която ищцата е осъдена да заплати на М. П. К.-В. сумата от 17 168,52 лв. -
припадащата се съобразно участието в общите части на сградата, находяща се в гр. С., ул.
„Г.И.“ № 33, част от разноските за ремонт, ведно със законна лихва от 23.05.2012 г. до
изплащане на вземането) и следователно законосъобразността (нищожността) на решенията,
взети на учредителното събрание от 20.04.2010 г. не може да бъде изследвана в рамките на
настоящото производство, респективно не подлежат на разглеждане възражения за
нередовно свикване и провеждане на събранието, начина на провеждането му, за наличието
на кворум, за изискуемото мнозинство или реда за приемане на решенията, за нарушение на
нормите на ЗУЕС, поради което съдът не дължи произнасяне по тези въпроси.
Неоснователно се твърди и нарушение на чл. 19, ал. 2 и чл. 21, ал. 1 ЗУЕС, съгласно
които управителен съвет (управител) се избира за срок до две години, като избор на нов
управителен съвет (управител) се провежда не по-късно от датата на изтичането на мандата
по чл. 19, ал. 2. В случая не се твърди да е оспорен изборът на К. за управител на етажната
собственост, като следва да се съобрази и разпоредбата на чл. 21, ал. 2 ЗУЕС, според която
управителният съвет (управителят) продължава да изпълнява функциите си до избора на нов
управителен съвет (управител).
Във връзка с доводите на ищцата, че в отделно производство е оспорила
констативния нотариален акт за таванския етаж, което би довело до промяна на идеалните й
части, е нужно да се посочи, че гр. д. № 2632/2018 г. по описа на СРС, 167 състав и гр. д. №
11198/2021 г. по описа на СГС, IV - E състав, на които ищцата се позовава, касаят искове по
чл. 45 ЗЗД, като изходът от посочените производства по никакъв начин не би променил
идеалните части на ищцата в етажната собственост или установил „завземане“ на общи
части, а въпросът за законосъобразността на преустройството на таванския етаж (промяна
предназначението на общите части) не може да бъде изследвана в настоящото производство
по чл. 40 ЗУЕС.
Ето защо съдът приема, че в случая е налице етажна собственост, която е надлежно
учредена и представлявана от управителя си, ищцата е собственик на обект в сградата,
поради което следва да се разгледат конкретните доводи относно допуснатите нарушения по
свикване на общото събрание от 05.05.2021 г. - дали е била отправена покана до етажните
собственици относно свикване на процесното Общо събрание и относно изготвянето на
протокол от ОС и на съобщение за изготвянето му.
Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС общото събрание се свиква чрез покана, подписана от
лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място
на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи
- не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху
поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото
10
събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на
поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето ѝ.
Като доказателство по делото е приета писмена покана за свикване на общо събрание
на собствениците на етажна собственост с адрес: гр. С.......... (л. 77), в която са посочени
дневният ред на общото събрание, датата, часът и мястото на провеждането му, както и че е
поставена на 27.04.2021 г., т. е. повече от 7 дни преди провеждане на събранието. Следва да
се отбележи, че в протокола от общото събрание е посочено, че събранието е свикано чрез
залепване на покана по реда на чл. 13 ЗУЕС на информационното табло във входа на
сградата и връчена покана до всеки един от етажните собственици на 27.04.2021 г., по време
на предходното редовно проведено общо събрание на ЕС, като на самото общо събрание
тези констатации не са били оспорени. Отразено е, че поканата е била залепена на
информационното табло във входа на сградата, поради което настоящият съдебен състав
приема, че всеки един от етажните собственици, включително обитателите и ползвателите са
имали възможност да се уведомят за събранието и да присъстват на него, като ЗУЕС не
поставя изискване всеки собственик, обитател или ползвател да се уведоми самостоятелно.
От друга страна, на общото събрание е присъствал собственикът на всички магазини,
поради което и присъствието на наемателите е без правно значение, при съобразяване и на
разпоредбата на чл. 5, ал. 3 ЗУЕС, съгласно която когато между собственика и ползвателя не
е уговорено друго и има разногласие между тях, в гласуването участва собственикът, т. е.
присъствието на наемателите не би променило нито кворума, нито начина за вземане на
решенията на ОС от 05.05.2021 г.
Видно от изготвения протокол, на събранието са присъствали всички собственици на
самостоятелни обекти в сградата, същото е проведено при спазване на изискванията за
кворум по чл. 15, ал. 1 ЗУЕС (във връзка с което не са изложени оплаквания в исковата
молба, а евентуално неправилното посочване на идеалните части, които притежава ищцата,
не би довело до спадане на кворума под изискуемия за провеждане на общото събрание),
като на събранието е присъствал и собственикът на трите магазина, отдадени под наем - г-
жа К.. Протоколът от проведеното на 05.05.2021 г. общо събрание на етажните собственици
в жилищната сграда, находяща се на ул. „Г.И.“ № 33 съдържа отбелязване на датата и
мястото на провеждането на общото събрание, дневния ред, посочване, че се явяват всички
етажни собственици - лично или чрез пълномощник, същността на изявленията, направените
предложения и приетите решения. Протоколът е подписан от лицата М. К. - председател на
Общото събрание и управител на ЕС и от избрания за протоколчик Камелия Радева.
Предвид гореизложеното, съдът счита, че доколкото е приложена писмена покана, с която са
могли да се запознаят и наемателите, ищцата е присъствала на общото събрание, а в
протокола е отразено, че всеки етажен собственик е уведомен за него, то общото събрание е
било свикано редовно и не е налице опорочена процедура по свикване, провеждане и
вземане на решения (в тази връзка кредитира и показанията на свидетеля А. П. като
достоверни и отразяващи непосредствените възприятия на свидетеля относно начина на
провеждане на събранието), с оглед конкретно заявените от ищцата основания за отмяна на
11
решенията.
Оплакванията във връзка с оспорването на пълномощното, дадено от Петър В.,
незаконосъобразността на решението по т. 4 от протокола от ОС от 05.05.2021 г. с доводи,
че не е било включено в поканата за свикване на общото събрание и че решението по т. 3 от
ОС от 05.05.2021 г. е извън компетентността на Общото събрание (за избор на представител
на ЕС пред доставчиците на услуги за общите части) са преклудирани, тъй като не са
заявени с исковата молба. Както се посочи, недопустимо е след изтичане на преклузивния
срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС да се релевират нови основания за порочност на решенията,
предмет на иска, включително и чрез поясняване и допълване на исковата молба по реда на
чл. 143, ал. 2 ГПК.
Единствено за пълнота следва да се посочи, че доколкото решението по т. 3 от
дневния ред за избор на представител на ЕС пред доставчици на услуги за извършване на
действия и получаване на информация в полза на ЕС касае въпроси, свързани с
управлението на общите части, то същото е от компетентността на ОС съгласно чл. 11, ал. 1,
б. „м“ ЗУЕС. Твърдението, че пълномощното за В. не е било действително изготвено към
момента на провеждане на ОС, което по същество е такова за нарушение на изискванията на
чл. 14, ал. 1 - 5 ЗУЕС, е неподкрепено от каквито и да е доказателства по делото. На
следващо място, в приложимия ЗУЕС няма разпоредба, която да изключва приложението на
общите правила на ЗЗД относно упълномощаването, вкл. относно потвърждаването на
извършени без представителна власт действия по смисъла на чл. 42, ал. 2 ЗЗД. В случаите, в
които етажен собственик е бил ненадлежно представляван на проведено общо събрание или
има пропуски в даденото от него пълномощно, няма законови пречки упълномощителят да
направи впоследствие волеизявление съобразно правилата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД, с което да
потвърди ясно и недвусмислено извършените от ненадлежно представлявалото го лице
действия, а оспорване на представителната власт може да направи само ненадлежно
представлявания или негов универсален правоприемник, съответно ищцата не би могла да
оспори пълномощното, дадено от друг етажен собственик.
Доводите за незаконосъобразност на взетите решения, изложени за първи път от
ищцата в писмената защита (нарушение на чл. 6, ал. 2, на чл. 16, ал. 3 и ал. 5 ЗУЕС), съдът
не обсъжда по изложените по-горе съображения относно крайния момент, до който ищцата
може да въвежда твърдения за процесуална и материална незаконосъобразност на
решенията на ОС на етажната собственост - изтичане на срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
По възражението на ищцата, че председателят на управителния съвет (управителят) в
срока по чл. 17, ал. 6 ЗУЕС не е поставил на видно и общодостъпно място на входа на
сградата съобщение за изготвянето на протокола, съдът приема следното:
Съгласно чл. 16, ал. 4 ЗУЕС за провеждане на общото събрание на етажната
собственост се води протокол от избран от него протоколчик. Изискуемото се съдържание
на протокола е нормативно установено в следващата ал. 5 на същия текст - дата, място на
провеждане, дневен ред, присъстващите лица и идеалните части от общите части, които
представляват, същността на изявленията, начина, по който са гласували лицата - „за“,
12
„против“ или „въздържал се“, техен подпис, предложенията и взетите решения. С това
съдържание протоколът е свидетелстващ документ, установяващ извършените от общото
събрание действия и взетите решения. Законодателят е предвидил специален ред за
съставяне и оповестяване на този протокол - съставя се в 7-дневен срок, подписва се от
председателя и протоколчика. Те удостоверяват верността на вписаните обстоятелства. При
отказ от някой от тях да го подпише, това се отразява.
Изготвянето на протокола се съобщава на етажните собственици чрез обявление на
видно място в етажната собственост, за поставянето на което също се изготвя протокол от
председателя на управителния съвет, респективно управителя и един етажен собственик,
ползвател, или обитател, в който също се посочва датата, часът и мястото на поставяне на
съобщението - чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. Съгласно посочената разпоредба, председателят на
управителния съвет (управителят) в срока по ал. 6 поставя на видно и общодостъпно място
на входа на сградата съобщение за изготвянето на протокола. За поставяне на съобщението
се съставя протокол от председателя на управителния съвет (управителя) и един собственик,
ползвател или обитател, в който се посочва датата, часът и мястото на поставяне на
съобщението. Копие от протокола от провеждане на общото събрание, заверен с надпис
„Вярно с оригинала“, и приложенията към него се предоставят на собствениците,
ползвателите или обитателите, а в случаите по чл. 13, ал. 2 се изпраща на посочената
електронна поща или адрес в страната. Когато в случаите по чл. 13, ал. 2 лицето не е
посочило електронна поща или адрес в страната, на които да се изпращат копия на
протоколи, то се смята за уведомено с поставяне на съобщението.
Относно твърденията за допуснати нарушения на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС съдът приема, че
тяхното нарушаване само по себе си не може да обуслови отмяна на взетите решения, тъй
като ненадлежното оповестяване на протокола от общото събрание (непоставяне на
съобщение за изготвянето на протокола) има значение единствено за преценката за спазване
на срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, при липса на твърдения оспорените решения да не са били
взети или неправилно да са отразени в протокола. Когато собственик, който обитава
постоянно сградата и живее в собствения си апартамент, не е бил уведомен надлежно за
поканата за свикване на общо събрание или за съобщението за изготвения протокол от
общото събрание, за него срокът за обжалване на решенията започва да тече от момента на
действителното узнаване на факта, че протоколът е изготвен. Смисълът на оповестяването е
да доведе до знанието на всички етажни собственици обстоятелството, че протоколът е
изготвен, че могат да се запознаят с неговото съдържание и при поискване да им бъде
предоставено копие от него. Щом оповестяването на протокола е било ненадлежно,
независимо от причините за това, се приема, че срокът за обжалване започва да тече от
момента на действителното узнаване, че такъв е изготвен, тъй като от този момент всеки
заинтересован собственик може да поиска копие от него. В тази връзка, за разлика от
процедурата по свикване на ОС и надлежното разгласяване на датата и мястото за
провеждането му, опорочаването на която като подготвително действие накърнява правата
на участниците в ЕС за участие в органите за управлението й и обуславя
13
незаконосъобразност на решенията на ОС, процедурата по уведомяване на собствениците,
че протоколът от ОС е изготвен, като последващо и информативно действие, не е от
значение за преценката взети ли са съответните решения съобразно предвижданията на
ЗУЕС. Действията по разгласяване на изготвения протокол за проведеното Общо събрание,
даже да са извършени в отклонение от регламентацията на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, са относими
единствено към проверката за допустимост на искането за отмяна на взетите решения,
подаването на което е обусловено от срок (решение № 263081/13.05.2021 г. по в. гр. д. №
11015/2020 г. по описа на СГС, II-E въззивен състав).
В случая не се спори, че ищцата е упражнила правото си да иска отмяна на
решенията на ОС от 05.05.2021 г. в срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС, присъствала е на общото
събрание, както и сама е представила препис от протокола от 05.05.2021 г., в който са
обективирани взетите решения. Предвид изложеното, не се налага обсъждане на доводите
във връзка с евентуални нарушения на нормата на чл. 16, ал. 7 ЗУЕС, тъй като същите не са
от естество да доведат до отмяна решенията на общото събрание.
С оглед това съдът счита, че взетите решения на общото събрание на 05.05.2021 г. са
законосъобразни, а предявеният иск по чл. 40 ЗУЕС следва да бъде отхвърлен.
По разноските:
При този изход на спора съгласно чл. 78, ал. 3 ГПК право на разноски имат
единствено ответниците. Ответната страна е заплатила 50 лв. - депозит за призоваване на
свидетел и 1000 лв. - адвокатско възнаграждение съгласно договор за правна защита и
съдействие от 02.10.2023 г., имащ характер на разписка за заплащане на адвокатското
възнаграждение в полза на адвоката. Ищцата е направила възражение за прекомерност на
адвокатското възнаграждение, като съгласно чл. 7, ал. 1, т. 4 от Наредба № 1 от 09.07.2004 г.
за минималните размери на адвокатските възнаграждения при неоценяеми искове
минималното адвокатско възнаграждение е 1000 лв. Съобразявайки обаче разясненията на
Решение на Съда на Европейския съюз от 25 януари 2024 г. по дело C-438/22, липсата на
фактическа и правна сложност на делото, разглеждането му пред първоинстанционния съд в
рамките на две открити съдебни заседания, в които е разпитан един свидетел, съдът приема,
че адвокатското възнаграждение следва да се определи в размер от 700 лв., която сума да
бъде възложена в тежест на ищцата.
Така мотивиран, Софийски районен съд, Гражданско отделение, 48 състав
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от И. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ №
33, срещу етажните собственици на сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в
гр. С.........., представлявана от управителя - М. П. К.-В. конститутивен иск с правно
основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията на общото събрание на етажната
собственост от 05.05.2021 г., а именно: по т. 1. - Назначава за професионален домоуправител
14
„Б.М.“ ЕООД, със седалище и адрес на управление: гр. С.............. Избира М. К., която да
подпише представения проект на договор с дружеството; по т. 2 - Разходите се поделят
поравно за чистенето (по 50 %) между М. К. и И. А., а за домоуправителя сумата се определя
на апартамент, предвид четирите самостоятелни апартамента, които има в етажната
собственост. Общото събрание утвърждава бюджет в размер на сумата от всички
предвидени разходи - фиксирани и нефиксирани. Създава се и се поддържа фонд „Ремонт и
обновяване“. Определя сума за фонда в размер на 50 лева месечно, с разпределение за
плащане, съобразно идеалните части на етажните собственици; по т. 3 - Избира „Б.М.“
ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление: гр. С............. за представител
на ЕС само за общите части пред доставчици на услуги (Софийска вода, ЧЕЗ, общински и
държавни органи) за извършване на действия и получаване на информация в полза на ЕС; по
т. 4 - Общо събрание (ОС) на Етажната собственост (ЕС) в жилищна сграда с наименование
„Д-р П.К.“, с адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ № 33, взема решение по проекто планове за поддръжка
на ЕС за 2021 г., като избира „А.“ ЕООД, съгласно приложена оферта за изработка и монтаж
на врати, СМР в двор, стени, ограда, стълби към мазето откъм Г.И., хидроизолация на обща
стойност в размер на 34 293,56 лева без ДДС и възлага извършването на посочените
дейности с разпределение на сумите съобразно идеалните части, като неоснователен.
ОСЪЖДА И. С. А., ЕГН **********, с адрес: гр. С., ул. „Г.И.“ № 33 да заплати на
етажните собственици на сграда в режим на Етажна собственост, находяща се в гр. С..........
сумата от общо 750 лв., представляваща разноски в настоящото производство.
Решението подлежи на обжалване пред Софийски градски съд в двуседмичен срок от
връчване на препис на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
15