РЕШЕНИЕ
№ 370
гр. Русе, 19.09.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – РУСЕ в публично заседание на осемнадесети
септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:
Председател:Антоанета Атанасова
при участието на секретаря Ева Димитрова
като разгледа докладваното от Антоанета Атанасова Гражданско дело №
20254500100321 по описа за 2025 година
за да се произнесе, съобрази следното:
Ищецът В. С. В. твърди, че между него от една страна като купувач и брат му Н
С. В. от друга страна като продавач на 31.01.2024 г. е сключен предварителен договор
за продажба на недвижим имот, пo силата на който тoй се задължил да му продаде
недвижим имот, представляващ CAMOCTOЯTEЛEH OБEKT в сграда с
идентификатор *** пo кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Русе,
адрес: гр.Русе, ул."***, който обект се намира в сграда №6, разположена в поземлен
имот с идентификатор *** , с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на
обекта: 1, с площ 113.33 кв.м., прилежащи части: изба № 2 с площ 3.80 кв.м. и 12.605%
идеални части от общите части на сградата, при съседи: на същия етаж — ***.6.1, под
обекта - ***.6.12, ***.6.13, ***.6.9, над обекта - ***.6.5, срещу заплащане на продажна
цена в размер на 90 000 лв. погасена изцяло към датата на подписване на
предварителния договор. Твърди още, че получил владението на недвижимия имот при
подписването на предварителния договор. Заявява, че страните по него се задължили
да се явят пред нотариус за сключване на окончателен договор за продажба в 3-
месечен срок от датата на предварителния договор — 31.01.2024 г. Ha 29.08.2024г.
брат му Н С. В. починал и оставил за свои законни наследници двете си дъщери В. Н.
С. и С. Н. С.. Kъм датата на смъртта му не е бил подписан нотариален акт за продажба
на процесния апартамент. Ищецът заявява, че е изправна страна пo предварителния
1
договор за продажба и е легитимиран дa поиска обявяването на предварителния
договор от 31.01.2024г. за окончателен.
По реда и в срока по чл. 131 ГПК не е постъпил писмен отговор от ответниците.
След преценка на събраните по делото доказателства, съдът приема за
установено следното:
Не се спори, а това се установява и от приложения на л. 4 от делото
предварителен договор, че на 31.01.2024 г. между ищеца В. С. В. и Н С. В. е сключен
предварителен договор, по силата на който отв. Н С. В. в качеството си на продавач е
поел задължение да прехвърли на ищеца в качеството му на купувач СОС с
идентификатор *** пo кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Русе срещу
заплащане на продажна цена в размер на 90 000 лв., погасена изцяло към датата на
подписване на договора.
Съгласно чл. 5 от договора нотариалното оформяне на сделката следва да бъде
извършено в 3-месечен срок от подписване на предварителния договор.
Видно от приложеното на л. 5 от делото Постановление за възлагане на недв.
имот от 05.11.2015 г. на ЧСИ Ц. Г., рег. № *** на КЧСИ, Н С. В. е придобил процесния
недв. имот от публична продан, проведена по изп. дело № 305/2015 г., което
Постановление за възлагане е влязло в законна сила на 17.11.2015 г. и е вписано в СВ.
От приложеното на л. 6 от делото удостоверение за наследници се установява, че
на *** г. Н С. В. е починал като е оставил за свои законни наследници децата си В. Н.
С. и С. Н. С.. От това удостоверение се установява още, че продавачът по процесния
предварителен договор е бил неженен.
Приложена е данъчна оценка на имота, актуална към 11.08.202 г., от която е
видно, че същата възлиза на 59714,20 лв. Установява се още, че за имота има
непогасени /изискуеми задължения/ в размер на 607,39 лв.
От страна на ищеца са представени писмени доказателства, приложени по
делото, че на 12.08.2025 г. е заплатена сумата в размер на 721,32 лв., представляваща
дължимите за имота данъци, такси и лихви върху тях.
От изисканите от ТД на НАП справки е видно, че продавачът Н С. В. и неговите
законни наследници, ответници в настоящото производство В. Н. С. и С. Н. С. нямат
непогасени данъчни задължения.
От удостоверение за вписвания, отбелязвания и заличавания, изд.
на 15.08.2025 г. от СВ-Русе е видно, че към същата дата няма вписани
тежести, ипотеки или възбрани за имота.
Съобразявайки изложените в исковата молба обстоятелства и формулиран
петитум, съдът приема, че е сезиран с конститутивен иск с правно основание чл. 19,
2
ал. 3 ЗЗД.
За основателността на иска по чл. 19, ал. 3 ЗЗД следва да бъдат установени
кумулативно следните предпоставки: съществуването на обвързващ страните
предварителен договор, с който ответната страна е поела задължението да сключи
окончателен договор, сключен в съответна форма; притезанието на ищеца за
сключване на окончателен договор да е изискуемо към датата на приключването на
устните състезания пред съда; при поето задължение за сключване на окончателен
договор с вещно-транслативен ефект, ответникът следва да е собственик на вещта към
датата на приключването на устните състезания пред съда и да са налице останалите
предпоставки за прехвърляне на собствеността по нотариален ред (чл. 363 ГПК).
В настоящия случай тези предпоставки са налице.
Процесният договор е сключен в изискуемата от чл. 19, ал.1 ЗЗД писмена форма.
Съдържа съществените елементи на окончателния договор - определени са предметът
и задълженията на страните. Описанието на имота позволява индивидуализацията му.
Представените по делото писмени доказателства удостоверяват, че продавачът е
собственик на недвижимия имот, както и че уговорената между страните цена е
платена още към сключване на предварителния договор.
Наред с тези условия, съществува законово изискване, въведено с разпоредбата
на чл. 264, ал.1 ДОПК, съобразно която прехвърлянето на собствеността би могло да
се извърши само ако публичните държавни и общински задължения на страните по
договора са заплатени. Липсата на задължения от такъв характер е установено с
приложените по делото удостоверения от ТД на НАП и разписки.
Съдебното решение по делото има значението на нотариален акт. Съгласно
чл. 364, ал. 1 ГПК в тежест на ищеца е да заплати следващите се нотариална такса и
местен данък, като върху имота следва да се впише възбрана за обезпечение на
вземанията. Нотариалната такса се дължи по сметка на съда, чието решение има
функцията на нотариален акт, съгласно чл. 87, изр. 1, вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 ЗННД.
Относно размера на същата следва да намери приложение Тарифата за нотариалните
такси към ЗННД, раздел II, т. 8 ред 5. Съгласно чл. 96, ал. 3, вр. § 2 ПЗР ЗННД, вр. чл.
33, ал. 1, т. 1 ЗМДТ интересът, върху който се определя нотариалната такса, е
продажната цена /90 000 лв/, тъй като същата се явява по-голяма от данъчната оценка
/59 714,20 лв./. Продажната цена е база за определяне и на дължимия местен данък
съгласно чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ, тъй като е по-голяма от уговорената цена. Данъчният
размер е 3 на сто /чл. 47, ал. 2 ЗМДТ, вр. чл. 35, ал. 2 от Наредба за определяне на
размера на местните данъци на територията на Община Русе/. На основание чл. 364,
ал. 2 ГПК ищецът не може да се снабди с препис от решението, докато не представи
доказателства за платените разноски по прехвърлянето на имота.
Мотивиран така и на основание чл. 235, ал. 1 ГПК, Русенският окръжен съд:
3
РЕШИ:
ОБЯВЯВА по предявения от В. В. С., ЕГН ********** против В. Н. С., ЕГН
********** и С. Н. С., ЕГН **********, и двете действащи чрез своята майка и
законен представител В. Н. Х., ЕГН ********** иск с правно основания чл. 19, ал. 3
ЗЗД ЗА ОКОНЧАТЕЛЕН сключеният на 31.01.2024 г. между Н С. В., ЕГН
**********, поч. на *** - продавач и В. В. С., ЕГН **********– купувач
предварителен договор за продажба на CAMOCTOЯTEЛEH OБEKT в сграда с
идентификатор *** /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка пет
точка хиляда и три точка шест точка две/ пo кадастралната карта и кадастралните
регистри на гр. Русе, адрес: гр. Русе, ул. "***, който обект се намира в сграда с
идентификатор ***.6 /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка
пет точка хиляда и три точка шест/, разположена в поземлен имот с идентификатор
*** /шестдесет и три хиляди четиристотин двадесет и седем точка пет точка хиляда и
три/, с предназначение: жилище, апартамент, брой нива на обекта: 1, с площ 113,33 кв.
м. /сто и тринадесет квадратни метра и тридесет и три квадратни дециметра/,
прилежащи части: изба № 2 с площ 3,80 кв. м. и 12,605% идеални части от общите
части на сградата, при съседи: на същия етаж - ***.6.1, под обекта - ***.6.12, ***.6.13,
***.6.9, над обекта - ***.6.5 за сумата от 90 000 лв. /деветдесет хиляди лева/, която е
изплатена напълно на продавача.
ДАВА на основание чл. 115, ал. 2, изр. 1 ЗС шестмесечен срок на В. В. С.,
ЕГН ********** за отбелязване на настоящето решение в Служба по вписванията –
Русе, считано от влизане в сила на същото, като му УКАЗВА, че в случай, че не стори
това в този срок, вписването на исковата молба губи действието си.
ОСЪЖДА В. В. С., ЕГН ********** от с. Кошарна, общ. Сливо поле, обл.
Русе, ул. „*** да заплати в полза на бюджета на съдебната власт, по сметка на
Окръжен съд Русе, нотариална такса в размер 680,50 лв. /шестстотин и осемдесет лева
и петдесет стотинки/.
ОСЪЖДА В. В. С., ЕГН ********** от с. Кошарна, общ. Сливо поле, обл.
Русе, ул. *** да заплати на Община Русе местен данък при възмездно придобиване на
имущества в размер 2 700 лв. /две хиляди и седемстотин лева/.
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 1 ГПК служебно да се впише възбрана
върху недвижимия имот, подробно описан в диспозитива на решението, до заплащане
на разноските по прехвърлянето - дължимия данък и нотариалната такса, на основание
чл. 364, ал. 2 ГПК.
Препис от решението ДА СЕ ИЗПРАТИ служебно на Служба по вписванията
гр. Русе за вписване на възбраната.
4
НАРЕЖДА на основание чл. 364, ал. 2 ГПК да не се издава препис от
решението, докато ищецът не докаже, че са заплатени разноските по прехвърлянето и
дължимите данъци и такси за имота.
ДА СЕ ИЗПРАТИ на СГКК Русе препис от настоящото решение след
влизането му в сила.
Решението подлежи на обжалване пред Апелативен съд Велико Търново в
двуседмичен срок, считано от връчването му на страните.
Съдия при Окръжен съд – Русе: _______________________
5