РЕШЕНИЕ
№ 13108
гр. София, 18.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 35 СЪСТАВ, в публично заседание на
деветнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА
при участието на секретаря СОНЯ Д. КОНСТАНТИНОВА
като разгледа докладваното от РУМЯНА М. НАЙДЕНОВА Гражданско дело
№ 20221110126989 по описа за 2022 година
Производството по делото е образувано по искова молба на С. С. С. против Ц. В.
С., Р. Ст. А..
Ищецът твърди, че в нотариален акт № (номер)/(дата)г. е обективиран договор за
замяна на ½ идеални части от недвижим имот, представляващ поземлен имот с
идентификатор № (номер) срещу движима вещ – (марка-модел). Поддържа, че договорът за
замяна е привиден и прикрива друго съглашение, а именно: договор за продажба на идеална
част от недвижим имот, за което следва да се прилага разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС.
Твърди, че е налице значителна разлика между стойността на заменяните вещи. Моли съда
да постанови решение, с което да бъде признато за установено, че договорът за замяна,
обективиран в нотариален акт № (номер)/(година)г. е нищожен като привиден, както и да
допусне ищцата да изкупи правото на собственост върху идеална част от имота, предмет на
договора за замяна, срещу сумата от 15 000 лв. Представя доказателства и прави
доказателствени искания. Претендира разноски.
Ответниците са депозирали отговор в срока по чл. 131 ГПК, с който оспорват
изцяло предявените искове и молят съда да ги отхвърли. Твърдят, че Р. и В. Ал. притежават
в режим на СИО ½ ид. ч. от процесния недвижим имот по силата на нотариален акт за
замяна от 25.06.2015г. Ц. С. е придобила имота на основание нотариален акт за замяна от
11.02.2013г. Твърдят, че ищцата не доказва наличието на симулация. Поддържат, че
размерът на данъчната оценка на имота и пазарната стойност на автомобила са били
напълно равностойни. Не е налице значително несъответствие между разменените
престации. Молят да бъдат отхвърлени предявените искове. Претендират разноски.
От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в тяхната
1
съвкупност, съдът приема за установено от фактическа страна следното:
По делото е представено съобщение по гр. д. № 14916/2021г. на СРС, 81 с-в, което
ищцата С. С. е получила на 18.10.2021г.
Като доказателство по делото е приет нотариален акт № (номер)/(година) г., от
който се установява, че Сп. Ап. П. е придобил процесния имот. Видно от приложеното
удостоверение за наследници П. е починал на 29.05.2001г., като е оставил за свои законни
наследници, при равни квоти, ищцата и Л. Сп..
С постановление за възлагане на недвижим имот от 06.01.2012г. ½ от имота е
станала собственост на Ян. Д. М. при цена 85000 евро.
С нотариален акт № (номер)/(година)г. на нотариус Вр. Ян. М. е прехвърлила на
първата ответница Ц. С. притежаваните от нея идеални части чрез замяна. На 25.06.2015г.
Ц. С. е прехвърлила на останалите ответници притежаваните от нея ½ идеални части от
имота чрез замяна, обективирана в нотариален акт № (номер)/(година)г., чиято
действителност е и предмет на настоящето дело.
Видно от представеното удостоверение от 21.01.2021г. от СО, район „район” не са
открити одобрени архитектурни проекти и други налични строителни книжа за жилищната
сграда, намираща се в поземления имот.
Като доказателство по делото е приет добавък към застрахователна полица от
09.07.2015г., в който е посочено, че правата и задълженията по полицата за автомобила,
предмет на замяната, се прехвърлят на Ц. С..
Представено е удостоверение от СДВР, от което се установява, че автомобилът,
предмет на замяната, е регистриран на името на Ц. С. – ответник по настоящето дело.
Други доказателства от значения за предмета на спора не са ангажирани.
При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните
ПРАВНИ ИЗВОДИ:
Когато съсобственикът прехвърли своята идеална част с привиден договор, който
прикрива действително съглашение за продажба, останалите съсобственици могат да
предявят иск за разкриване на симулацията. Интересът им да оспорят с иск чуждата сделка
(в която не са участвали) произтича от правото им на изкупуване, ако не е преклудирано
потестативното право на изкупуване, в който случай отпада правният интерес на останалите
съсобственици да оспорват с иск чуждата сделка.
В случая към момента на предявяване на иска не е изтекъл преклузивният срок за
това потестативно право на ищцата, тъй като същата е узнала за сключения договор за
замяна на 18.10.2021г., а искът е предявен на 16.12.2021г.
Според чл. 17 от ЗЗД, ако страните прикрият сключено между тях съглашение с едно
привидно съглашение, прилагат се правилата относно прикритото, стига изискванията за
действителност на прикритото да са налице, а привидното съглашение по смисъла на чл. 26,
ал. 2 пр. последно от ЗЗД е нищожно.
Съгласно чл. 26, ал. 2, предл. 5 от ЗЗД, нищожни са привидните, или т. наречените
симулативни договори. Симулативното действие е поначало нищожно и то не произвежда
никакви правни действия, така че всеки заинтересован може да се позове на действителното
положение на нещата, без ограничение със срок, защото възможността да се разкрие
симулацията е пряка последица от действителното състояние на нещата. Привидни са
договорите, при които страните нямат воля да бъдат обвързани, както постановява
договорът. Когато волята на страните по сключеното съглашение е само да се създадат
привидни правни последици на обвързаност, които те не желаят, симулацията е абсолютна,
а когато волята на страните е да бъдат обвързани по начин, различен от посочения в
сключеното съглашение, симулацията е относителна. И в двата случая явната сделка е
2
нищожна. При относителната симулация има две сделки - едната привидна, симулативна,
чиито правни последици страните не желаят и другата- прикритата, чиито правни последици
страните действително желаят /в този смисъл Решение № 79 от 26.06.2012г. на ВКС по гр. д.
№ 791/2011 г. I г. о., ГК/. Симулативен е договорът, от който страните, които са го
сключили, не желаят да бъдат обвързани.
От представените по делото доказателства се установява, че с нотариален акт №
(номер)/(година) г., Сп. Ап. П. е придобил процесния имот. Видно от приложеното
удостоверение за наследници П. е починал на 29.05.2001г., като е оставил за свои законни
наследници, при равни квоти, ищцата и Л. Сп.. С постановление за възлагане на недвижим
имот от 06.01.2012г. ½ от имота е станала собственост на Ян. Д. М. при цена 85000 евро. С
нотариален акт № (номер)/(година)г. на нотариус Вр. Ян. М. е прехвърлила на първата
ответница Ц. С. притежаваните от нея идеални части чрез замяна. На 25.06.2015г. Ц. С. е
прехвърлила на останалите ответници притежаваните от нея ½ идеални части от имота чрез
замяна, обективирана в нотариален акт № (номер)/(година)г.
В настоящия случай ищцата твърди, че замяната, осъществена между ответниците
всъщност прикрива продажба, което пък би довело до основателност на предявения иск за
изкупуване на продаден съсобствен имот в нарушение на изискванията на чл. 33 от Закона
за собствеността.
Тежестта да докаже твърдяната симулация е изцяло на ищцовата страна, тъй като тя
би извлякла при евентуално успешно провеждане на иска, благоприятни последици за себе
си. Следователно, ищцата по спора следва да установи по пътя на прякото и пълно
доказване, че страните изобщо са нямали воля за сключване на договора, евентуално, че
действителната воля на страните по сделката към момента на сключването й не е такава,
каквато е отразена в нея. В последния случай следва да установи каква точно е била
действителната воля на страните, като в случая следва да докаже, че страните са постигнали
съгласие да не настъпят правните последици, произтичащи от атакуваната сделка, като се е
целяло извършване на покупко-продажба. Разкриването на относителната симулация следва
да се извърши чрез установяване на действителните намерения на страните.
По делото не са ангажирани доказателства, от които да се установява по категоричен
и безспорен начин, че при сключване на процесния договор за замяна действителната воля
на страните е била между тях да възникне продажбено правоотношение.
От събраните по делото доказателства по никакъв начин не се установява, че
изразеното съгласие за сключване на договор за замяна е било само привидно и че всъщност
страните са желаели от договора да се породят правните последици на продажбата.
Ищецът твърди, че индиция за това, че е налице прикрита сделка, е значителната
разлика в стойността на заменяните вещи.
Съгласно приетото в решение № 54/18.03.2013г. по гр. д. № 627/2012г. на ВКС, IV
ГО, „като основание за осъществяване правото по чл. 33 ал. 2 ЗС заинтересованите лица
могат да сочат различни други основания за нищожност” /извън нищожност поради
заобикаляне на закона/ „на договора за замяна с нарочен установителен иск, като
преюдициален, съединен с иска за изкупуване, напр. че договорът за замяна е нищожен като
привиден и прикрива договор за покупко-продажба. Това ще е така, когато съществува
значителна разлика между стойността на заменяните вещи. … Когато разликата е
съществена, то тя ще е индиция за прикрит договор за покупко-продажба. При уважаване на
този установителен иск ще може да се упражни правото на изкупуване”.
Стойността на имота по данъчна оценка е била 18805.60 лв., а на лекия автомобил
15 000лв., съгласно удостоверение за застрахователна стойност към момента на сключване
на договора за замяна.
Макар и приложими в хипотезата на чл. 26, ал. 1, т. 3 от ЗЗД - противоречие с
добрите нрави поради нееквиваленост на престациите, в своята практика ВКС посочва кога
е налице значителна разлика в стойността на разменяните вещи. В Решение № 24 от
9.02.2016 г., постановено по гр. д. № 2419/2015 г., Г. К., III Г. О., ВКС посочва, че „Известна
3
обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне предполага
преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес. Следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява
сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на крайна нужда,
порокът би бил унищожаемост по чл. 33 от ЗЗД. При най-високата степен на
нееквивалентност на престациите съществува такова съотношение, че едната от тях е
незначителна и практически нулева. Тогава, ако сделката не е симулативна като прикриваща
дарение, тя е нищожна поради противоречие с добрите нрави.“.
В Решение № 452 от 25.06.2010 г. по гр.д. № 4277/2008 г., Г. К., І Г. О., ВКС
посочва, че. „чл. 9 от Закона за задълженията и договорите определя свобода на
договарянето, позволяваща на двете страни да направят конкретна преценка относно
потребността от насрещните престации и тяхната взаимна еквивалентност. Следователно
облигационното правоотношение предпоставя самостоятелност, от една страна и от друга,
се рамкира от „добрите нрави“ и от императивните правила, които при продажбата
определят, че държавната такса се изплаща въз основа на данъчната оценка, дори ако е
договорена цена, която е по-ниска от нея. Следователно законодателят допуска, че цената на
един недвижим имот по волята на страните може да бъде по-ниска от данъчната оценка. В
същото време понятието „добри нрави“ предполага известна еквивалентност на насрещните
престации и при тяхното явно несъответствие се прави извод за нарушение, водещо до
нищожност на сделката. ВКС счита, че тази неравностойност би следвало да е такава, че
практически да е сведена до липса на престация. В конкретния случай отклонението от
пазарната стойност и заплащането на цена на имота по данъчната оценка не налага извод за
такава неравностойност на престацията, която да съставлява нарушение на „добрите нрави“
и да води до нищожност на сделката в хипотезата на чл. 26, ал. 1 ЗЗД. Налице е ответна
парична престация, която макар да се отклонява от обичайната не говори за такава
недопустимост, която да прави самата сделка нищожна.“
Видно от материалите по делото данъчната оценка на имота е 18805.60 лв., а на
автомобила 15 000 лв., т.е. не е налице значителна разлика в стойността на заменяните
вещи. Разликата между двете суми не е такава голяма величина, че да обоснове
нееквивалентност на престацията.
За да установи твърденията си за нееквивалентност ищцата представя като
доказателство постановление за възлагане на недвижим имот от 06.01.2012г. за сумата от
85000 евро за продавания имот, като счита, че тази сума представлява пазарната цена на
имота. Тези доводи на ищцата не могат да бъдат споделени, тъй като това е цената, на който
е възложен имотът, но не и пазарната такава. При провеждане на търга и следствие на
наддаването от страните, подали наддавателни предложения, е възможно цената, на която е
възложен имотът да надхвърля средната пазарна такава. Освен представеното
постановление за възлагане не са ангажирани никакви доказателства за пазарната цена на
имота. Не са представени доказателства и за средната пазарна стойност на автомобила,
която също се различава от застрахователната. С доклада по делото съдът е указал на ищеца,
че следва да установи твърдяната от него нищожност. Единственото представено
доказателство в тази връзка е постановлението на ЧСИ. Още повече, че постановлението на
ЧСИ е от дата 06.01.2012г., а нотариалният акт за замяна от 25.06.2015г., а
еквивалентността на престациите следва да бъде преценявана към момента на
осъществяването им.
Ето защо, съдът намира, че престациите следва да бъдат съпоставени по посочените в
нотариалния акт цени, съответно 18805.60 лв. и 15 000 лв. Разликата от 380.56 лв. между
двете стойности не може да обоснове нееквивалентност на престациите, което да
представлява индиция за прикрит договор за покупко - продажба.
Съгласно приетото в решение № 24/09.02.2016г. по гр. д. № 2419/2015г на ВКС, III
4
ГО „Известна обективна нееквивалентност е допустима, тъй като свободата на договаряне
предполага преценката за равностойността на престациите да се извършва от страните с
оглед техния интерес”.
Неотносими са твърденията на ищеца, развити в писмената защита, че
прикритостта на сделката замяна произтича и от обстоятелството, че по делото не е
доказано реалното предаване на движимата вещ като насрещна престация по договора
за замяна. От представеното удостоверение от СДВР е видно, че Ц. С. е вписана като
собственик на автомобила. Но дори и без това доказателство следва да се има предвид, че
сделката замяна има характер на консенсуална, а не реална такава, поради което с
постигането на съгласие между страните се счита сключена, а предаването на вещите,
предмет на замяната е действие по изпълнение на договора. Ако така поето задължение не
бъде изпълнено, това би било основание за разваляне на договора, а не за обявяване на
неговата нищожност като прикриващ друг вид сделка. От събраните по делото
доказателства не се установява атакуваната сделка да е извършена при заплащане на
определена цена от приобретателя – другите двама ответници по настоящето дело.
По изложените съображения искът с правно основание чл. 26, ал. 2, пр. 5 ЗЗД, се
явява неоснователен и следва да се отхвърли.
По иска с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС:
Разпоредбата на чл.33, ал. 1 от ЗС създава ограничение за правото на разпореждане
със съсобствен имот . Съсобственикът на такъв имот е длъжен да предложи своята идеална
част за продажба първо на другите собственици и само ако те откажат, може да я продаде на
свободно избрано трето лице при същите условия, при които я е предложил за изкупуване на
съсобствениците. При неспазване на това изискване, разпоредбата на чл. 33, ал. 2 ЗС дава
право на съсобственика, да предяви иск за изкупуване на съответната част от имота, който
иск следва да се предяви в двумесечен срок от продажбата, а в случаите, когато липсва
покана до съсобствениците, този срок започва да тече от момента на узнаването за
извършената разпоредителна сделка.
Основателността на иска по чл.33, ал.2 от ЗС предполага установяване наличието на
съсобственост върху вещта и извършено разпореждане с идеална част от нея на трето за
собствеността лице, без да е предложено на останалите съсобственици изкупуване на тази
част при договорените с третото лице условия. Предпоставките за уважаване на
конститутивния иск по чл. 33, ал. 2 от ЗС са: ищецът да е съсобственик на недвижимия имот
към момента на отчуждителната сделка, ответникът да е продал своята идеална част на
трето лице, без преди това да е предложил същата за изкупуване на ищеца при същите
условия, и искът да е предявен в преклузивния двумесечен срок от датата на сключване на
сделката или от момента на узнаване от съсобственика.
В случая, се установява, че искът е предявен в рамките на двумесечният
преклузивен срок от датата на узнаването за договора. Видно от представеното съобщение
по гр. д. № 14916/2021г. на СРС, 81 с-в, ищцата С. С. е получила същото на 18.10.2021г.
Исковата молба е предявена на 16.12.2021г., поради което неоснователни са възраженията на
ответника, че искът е предявен извън двумесечния преклузивен срок.
Ищецът безспорно има качеството на съсобственик на недвижимия имот, предмет на
сделката, тъй като е придобил ½ идеална част от същия по силата на наследяването от Сп.
Ап. П., починал на 29.05.2001г.
Не се установява обаче ответникът да е продал своята идеална част на трето лице.
Разпоредителната сделка, при която чл. 33, ал. 2 ЗС намира приложение, може да е само
валиден договор за покупко-продажба. В случая, поради отхвърляне на иска по чл. 26 ЗЗД,
не се установява да е налице такава
5
Ето защо искът да допускане на изкупуване по договор, сключен с нотариален акт за
замяна на недвижими имоти № (номер)/(година)г., се явява неоснователен и следва да бъде
отхвърлен.
По разноските:
С оглед изхода на спора, на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК, на ответника Ц. С.
следва да се присъдят направените по настоящето дело разноски в размер на 1200 лв.
Ищецът своевременно е направил възражение за прекомерност на платеното адвокатско
възнаграждение, което с оглед фактическата и правна сложност на делото и материалния
интерес, не е прекомерно.
На другите двама ответници разноски не следва да се присъждат, тъй като в
представеното по делото пълномощно – л. 16 от делото липсва уговорен размер на
адвокатско възнаграждение, както и доказателства за плащането му. Такова е представено в
последното съдебно заседание единствено за ответника Ц. С..
Водим от гореизложеното Софийски районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. С. С., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) срещу
Ц. В. С., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес), Р. Ст. Ал., ЕГН **********, с адрес (град),
(адрес) и В. И. А., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) иск с правно основание чл. 26, ал.
2, пр. 5 ЗЗД за прогласяване нищожността на договор за замяна, обективиран в Нотариален
акт № ** том *, рег. № *****, нот. дело № **/20** г. на Нотариус Т., като привиден, като
неоснователен и недоказан.
ОТХВЪРЛЯ предявения от С. С. С., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) срещу
Ц. В. С., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) иск за допускане на изкупуване на
основание чл. 33, ал. 2 ЗС на 1/2 идеална част от следния недвижим имот „Поземлен имот с
идентификатор (номер), с адрес (град), (адрес), с площ от 526 кв. м., трайно предназначение
на територията: урбанизирана, начин на трайно ползване – ниско застрояване до 10 м., стар
идентификатор – няма, с номер по предходен план ***, при съседи съгласно скица: имот с
идентификатор (номер), (номер), (номер), (номер), с площ по акт за собственост от 500 кв.
м., местността „местност”, заедно с построената в имота жилищна сграда с идентификатор
№ (номер), със застроена площ от 72 кв. м., брой етажи: един, предназначение: жилищна
сграда: еднофамилна, стар идентификатор: няма, номер по предходен план: няма”, като
неоснователен и недоказан.
ОСЪЖДА С. С. С., ЕГН **********, с адрес (град), (адрес) да заплати на Ц. В. С.,
ЕГН **********, с адрес (град), (адрес), на основание чл. 78, ал. 3 от ГПК направените по
настоящето дело разноски в размер на 1200 лв.
Решението подлежи на обжалване по реда на въззивното производство пред
Софийски градски съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Софийски районен съд: _______________________
6