Р
Е Ш Е
Н И Е №
гр.
София 05.11.2020 г.
В И М Е Т О Н А Н А Р О Д А
СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, първо гражданско отделение, І-6 състав
в публичното заседание на двадесети
октомври
две хиляди и двадесета година в
състав:
Председател : ПЕТЯ АЛЕКСИЕВА
при секретаря Антоанета
Стефанова
и в присъствието на
прокурора
като разгледа докладваното от
съдия Алексиева
гр.
дело № 1379 по описа
за 2020 г. и за да се произнесе
, взе предвид следното:
Производството е образувано по
искова молба, подадена от В.Н.Г. против „Д.Х.Д.“ ЕООД, с която са предявени
обективно, кумулативно съединени искове с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД във връзка с чл.88, ал.1, вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД.
Ищецът твърди, че на 29.06.2016
г. с ответното дружество сключили предварителен договор за изграждане и
продажба на недвижими имоти, по силата на който ответникът в качеството му на
изпълнител и продавач поел задължението да изгради и въведе в експлоатация и да
продаде на ищеца-купувач следните самостоятелни обекти в сграда, построена в
УПИ VIII-265, кв.200 по плана на гр.
София, м.“Подуене-Редута“ с площ от 450 кв.м., а именно: апартамент № 6,
находящ се на трети етаж с обща площ от 95,53 кв.м., ведно със съответстващите
на обекта идеални части и гараж № 3, находящ се на партерния етаж с обща площ
22,40 кв.м., ведно със съответстващите идеални части. Ищецът твърди, че
крайният срок за изграждане на обектите в завършен вид според договора,
удостоверено с Констативен акт за установяване годността за приемане на
строежа, е 22 месеца, считано от датата на откриване на строителната площадка.
Твърди се, че ответникът се е задължил да изгради в завършен вид и да прехвърли
в срок правото на собственост върху двата обекта, както и да получи, и да
предаде на ищеца Разрешение за ползване на обекта, в срок от 120 дни от
издаване на акт-образец 15. Ищецът твърди, че до този момент не е уведомен от
строителя за издадени документи в хода на строителството, нито на ищеца са
представени такива. Твърди, че от датата на акт образец 2 за откриване на
строителна линия и ниво, до момента на подаване на исковата молба са изминали
44 месеца, т.е. ответникът е в забава от 22 месеца. Ищецът твърди още, че като
купувач и възложител е заплатил до момента сума в размер на 124 950 лв. по
банков път. Твърди, че след извършена на 30.09.2019 г. справка, установил, че
по партидата на апартамент № 6, който следва да му бъде прехвърлен в
собственост, има вписани две възбрани. Твърди също така, че реално изградената
площ на обещаното жилище, е по-малка от договореното в предварителния договор и
съответно определената цена за имота, която ищецът ще заплати е по-висока,
предвид, че цената е договаряна на кв.м. Поддържа се, че ищецът е отправил
няколко пъти покани до ответното дружество за разваляне на договора, връчени по
реда на чл.50, ал.2 от ГПК. С исковата молба заявява изрично изявление за
разваляне на договора, поради неизпълнение от страна на дружеството-ответник.
Заявява и безполезност на изпълнението на договора към датата на подаване на
иска.
Моли съда да постанови решение, с
което да осъди ответника да заплати (върне) на ищеца сумата от 124 950 лв., платена на отпаднало основание, поради
разваляне на предварителен договор за изграждане и продажба на недвижими имоти,
сключен между ищеца и ответника на 29.06.2016 г., ведно със законната лихва
върху главницата, считано от 03.02.2020 г.-датата на подаване на исковата молба
до окончателното издължаване. Претендират се извършените от ищеца съдебни и
деловодни разноски, включително и извършените в обезпечителното производство.
Препис от исковата молба е
връчена редовно на ответното дружество на 05.06.2020 г. на основание чл.50,
ал.2 от ГПК.
В срока за отговор, изтекъл на 19.06.2020
г. такъв не е депозиран от ответника по делото.
Ищецът в съдебно заседание поддържа предявените искове чрез
процесуалния си представител и по съображения подробно изложени в депозирани по
делото писмени бележки. Претендира разноски, съобразно представен списък по
чл.80 от ГПК.
Ответникът, редовно призован, в съдебно заседание не изпраща
представител, не изразява становище в хода по същество.
Софийски градски съд, І-6
състав, след преценка на твърденията и доводите на страните и на събраните по
делото доказателства, намира следното от фактическа
страна:
С нотариален акт № 195 том IV, рег. № 11877, дело № 0734/06.07.2015 г. за учредяване
право на строеж срещу задължение за построяване на жилищни и други обекти, собствениците
на поземлен имот, находящ се в гр. София, район Слатина, ул. „***********представляващ
УПИ VIII-265, кв.200
по плана на гр. София, м.“Подуене-Редута“ с площ от 450 кв.м., са учредили на „Д.Х.Д.“
ЕООД, правото да построи в имота, всички обекти в жилищна сграда с магазини,
гаражи и подземен паркинг, със застроена площ от 269,60 кв.м., като
учредителите взаимно си учредили и запазили правото на строеж върху обектите по
т.1.1., т.1.2. и т.1.3. от нотариалния акт, а „Д.Х.Д.“ ЕООД става изключителен
собственик на останалите имоти, между които и апартамент № 6, находящ се на
трети етаж с обща площ от 95,53 кв.м., ведно със съответстващите на обекта
идеални части и гараж № 3, находящ се на партерния етаж с обща площ 22,40
кв.м., ведно със съответстващите идеални части.
На 29.06.2016 г. между ответника
в качеството му на продавач /изпълнител/ и ищеца в качеството му на купувач
/възложител/, е сключен предварителен договор за изграждане и продажба на следния
недвижим имот, находящ се в жилищна сграда, която ще се построи върху УПИ
VIII-265, кв.200 по плана на гр. София, м.“Подуене-Редута“ с площ от 450 кв.м.:
апартамент № 6, находящ се на трети етаж, вход единствен, с обща площ 95,53
кв.м., в т.ч. общи части 15,47 кв.м. и застроена площ 80.06 кв.м., както и
съответстващите идеални части от правото на строеж върху мястото и правото на
собственост върху парцела и гараж № 3, находящ се на партерния етаж, вход
единствен, с обща площ 22,40 кв.м., в т.ч. общи части 3,70 кв.м. и застроена
площ 18,70 кв.м., както и съответстващите идеални части от правото на строеж
върху мястото и правото на собственост върху парцела. Ищецът се е задължил да
заплати на ответника продажна цена в размер на 83 851,86 евро, платима както
следва: 100 000 лв. в срок от три дни от подписване на договора или частично
съгласно график за плащане одобрен от страните по договора, 50 000 лв. в срок
от три дни от издаване на акт-образец 15 и 14 000 лв. до датата на
окончателното прехвърляне на собствеността за имотите по нотариален ред. От
представените писмени доказателства се установява, че в периода от датата на
подписване на договора 29.06.2016 г. до 26.04.2018 г. ищецът е превел по
банковата сметка на ответника, посочена в договора, общо сумата от 124 950 лв. Страните
са уговорили, че крайният срок за изграждане на обектите в завършен според
договора вид, удостоверено с констативен акт за установяване годността за
приемане на строежа /акт-образец 15/, е 22 месеца от датата на откриване на
строителната линия. От приетите по делото писмени доказателства се установява,
че на 10.05.2016 г. е открита строителната площадка и е определена строителната
линия и ниво на строежа. Уговореният между страните срок е изтекъл съответно на
10.03.2018 г., като нито към тази дата, нито към настоящия момент, обектите,
предмет на договора между страните, са изградени във вида им съобразно
уговореното, нито пък има издаден акт-образец 15.
С приетата по делото справка от
СВ-София, се установява, че върху процесния ап.№ 6 има вписани съответно на
28.09.2017 г. и на 15.04.2019 г. възбрани в полза на трети лица.
Пред настоящата инстанция са
разпитани свидетелите Я.М.С.и М.С.Г.. И двете свидетелки установяват, че
процесната сграда, в която се намират процесните апартамент и гараж, е много
проблемна. Тази сграда и към настоящия момент не е завършена, както и не е
снабдена с акт 15 и акт 16. Тези актове не се издават, тъй като в сградата има
много дефекти, има проблем включително с отводняването на сградата, тъй като
отводнителната инсталация не е направена съобразно проекта. Покривът също има
проблеми, а на някой места, по отношение на някой от обектите има
несъответствия с квадратурата по договор. По тази сграда никой не работи в
момента, а опитите на хората да се свържат с управителя на ответното дружество,
са безуспешни.
Свидетелката Г.-съпруга на ищеца
установява, че всъщност целта на покупката им била да се сдобият с по-голямо
жилище, тъй като имат две деца.
На ответника и по реда на чл.50,
ал.4, вр. с чл.47, ар.1 от ГПК, са връчени съответно на 26.11.2019 г. и
18.12.2019 г. две покани, съдържащи волеизявлението на ищеца за разваляне на
договора. Такова волеизявление ищецът е направил изрично и с исковата молба.
Горната
фактическа обстановка се доказва от събраните по делото писмени и гласни доказателства,
обсъдени по-горе.
Между така събраните доказателства няма противоречия,
кореспондират помежду си и взаимно се допълват, поради което съдът ги
кредитира.
От правна страна:
Предявен е иск с правно основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД във
връзка с чл.88, ал.1, вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД.
Ищецът
претендира връщане на платени от него суми, представляващи част от продажна
цена на имоти-апартамент и гараж.
За да е основателен така предявения иск следва да се
установи наличие на
определено имуществено разместване, при което ищецът е предал, а ответникът е
получил нещо, някакво имуществено благо /в случая заплатена сума пари/, съществуването на правно основание към
момента на имущественото разместване, и отпадането му с развалянето на договора и съответно липса на връщане
на полученото от страна на ответника до момента на предявяване на иска.
А за да се претендира връщане на даденото при
отпадане на основанието по чл. 55, ал. 1, пр. 3 ЗЗД - поради разваляне на
договора при неизпълнение, е необходимо ищецът да е установил, при условие на
пълно главно доказване, надлежно упражнено право на разваляне на договора.
Правното действие на волеизявлението за разваляне на договора може да настъпи
само в случаите, когато са били налице законовите предпоставки на правото на
изправната страна по чл. 87 ЗЗД, а именно: виновно неизпълнение на задължението
от страна на длъжника, за което последният носи отговорност и изправност на
кредитора. Последният следва да е изпълнил насрещното си задължение или да е
бил готов да изпълни и съответно да е предложил изпълнение, респ. да е оказал
необходимото съдействие за реализиране на дължимата престация.
С оглед твърденията на страните в
настоящия процес, ищецът следваше да докаже, че е изправна страна по договора,
заплащайки дължимата продажна цена, както и че е упражнил надлежно правото си
на разваляне на договора с едностранно волеизявление доведено до знанието на
ответника, както и че платената продажна цена по договора след развалянето му,
е платена на отпаднало основание.
Безспорно от доказателствата по
делото се установява, че между страните е сключен процесния предварителен
договор. Установява, че ищецът е заплатил напълно дължимата вноска по чл.6,
ал.1, т.1 от договора. Изискуемостта на сумите по т.2 и т.3 от договора не е
настъпила, доколкото и към момента не е издаден акт образец 15 и удостоверение
за въвеждане на сградата в експлоатация. В този смисъл ищецът е изправна страна
по договора.
Самият договор имплицитно съдържа
в себе си два договора, в едната си част е договор за изработка и се
регламентира от правилата на чл.258 и сл. от ЗЗД, а в друга си част е
предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти. И по двата
договора ответникът е неизправна страна.
От доказателствата по делото
безспорно се установи, че ответникът е неизправна страна по отношение
задължението си в срок до края на 10 март 2018 год. да построи обектите, да
снабди купувача с документ за въвеждане в експлоатация по реда на чл.177 от ЗУТ
и да прехвърли по нотариален ред собствеността върху същите. Т.е. налице е продължителна
забава от ответника по отношение на задълженията му по чл.7, чл.10, чл.12, б. “а“,
б. “б“ от договора, която забава е с начална дата 10.03.2018 г. и която забава
продължава и към момента, ответникът е в продължаваща забава и по отношение на
задължението му по чл.9, ал.1 от договора. От показанията на разпитаните
свидетели се установява, че към момента строителството е спряно.
Установява се още, че върху апартамент
№ 6, предмет на предварителния договор има учредени вещни тежести, а именно
вписани две възбрани в полза на трети лица.
С две
покани, връчени съответно на 26.11.2019 г. и 18.12.2019 г. ищецът е дал
възможност на ответника да изпълни задълженията си договора, включително е
изразил готовност за доброволно и извънсъдебно уреждане и споразумяване, дал е
възможност на ответника в срок да предприеме действия по заличаване на
възбраните върху имота и да прехвърли на ищеца собствеността върху обещаните
недвижими имоти, а ищецът е изразил готовност да заплати остатъка от
договорената цена.
Както в
определените срокове, така и до приключване на устните състезания по делото
/т.е. в рамките на 11 месеца/, ответникът не само не е изпълнил, но не е
изразил никакво становище, нито е изразил готовност да изпълни.
В задължителната за съда съдебна
практика, формирана по реда на чл.290 ГПК и обективирана в Решение № 81 от 3.06.2015 г. на ВКС по т.
д. № 1591/2014 г., II т. о., ТК, Решение № 186 от 15.07.2014 г. на ВКС по гр.
д. № 6836/2013 г., III г. о., ГК, Решение № 37 от 22.03.2011 г. на ВКС по гр.
д. № 920/2009 г., IV г. о., ГК, еднозначно е прието, че чл.
87 ЗЗД урежда общите правила за разваляне на двустранните договори. Тези
правила са приложими, когато в особената част на ЗЗД не са уредени особени
правила за различните договори и когато страните не са уговорили друг начин за
развалянето. В
конкретния случай и доколкото тези две хипотези не са налице, то приложими са
общите правила.
По
общо правило двустранният договор се разваля поради неизпълнение по причина, за
която длъжникът отговаря с едностранно изявление от кредитора. Изявлението
трябва да съдържа подходящ срок за изпълнение, независимо от това дали падежът
вече е настъпил, или настъпва по силата на изявлението. Ако посоченият срок е
подходящ, ефектът на развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането
му, а ако изявлението не съдържа срок или срокът е недостатъчен, ефектът на
развалянето настъпва, ако длъжникът не изпълни до изтичането на обективно
подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Затова с исковата молба може да
бъде развален всеки двустранен договор, независимо от това дали в нея е посочен
подходящ срок за изпълнение, не е посочен никакъв срок, или посоченият срок е
недостатъчен. Договорът се счита развален с исковата молба, ако длъжникът не
изпълни в хода на производството по делото до изтичането на обективно
подходящия с оглед на обстоятелствата срок. Безспорно длъжникът не е изпълнил в хода на настоящото
производство.
Както е прието в Решение № 57 от 17.07.2013 г. на ВКС по т.
д. № 29/2012 г., I т. о., ТК, правото да се развали договорът
по чл. 87, ал. 1 ЗЗД възниква при неизпълнение, което в конкретната
хипотеза би представлявало фактическо или правно действие, съществено
затрудняващо или препятстващо възможността на купувачите да придобият
собствеността върху имота. Правото да се развали договорът по реда на чл.
87, ал. 2 ЗЗД би възникнало и, ако с оглед на
конкретната уговорка, страните са придали на неизпълнено по договора задължение
характер на невъзможност да се удовлетвори интересът на кредитора, на
безполезност на престацията или срокът е съществен елемент на договора.
С Решение № 29 от 12.04.2010 г.
по т.д. № 488/2009 г. на Върховен касационен е прието, че по аргумент на
по-малкото основание следва да се приеме, че правилата на чл.190 ал.1 и чл.192
ал.1 ЗЗД намират съответно приложение и при предварителния договор, когато
купувачът установи, че имотът, предмет на предварителния договор за сключване
на окончателен такъв е обременен с права на трети лица, т.е. съществува
опасност от евикция. Ако купувачът би могъл да развали окончателен договор за
покупко-продажба на недвижим имот, обременен с права на трети лица /чл.190 ал.1 ЗЗД/ и да иска връщане на дадената цена при съдебно отстраняване, дори да е
знаел за правата на третите лица, следва да му се признае правото да поиска това
и преди да е сключен окончателен договор, на етапа на предварителния договор,
при който не е заплатена цялата продажна цена, а е платена само част от нея. В
този смисъл, при развален предварителен договор между страните по делото за
сключване на окончателен такъв за продажба на недвижим имот, който имот
купувачът-ищец е установил, че е обременен с вещна тежест-в конкретния случай
възбрани, които
забраняват на собственика да се разпорежда с възбранения имот докато трае
съдебния процес или принудителното изпълнително производство, купувачът може да
иска връщане на даденото по разваления предварителен договор с осъдителен иск
на основание чл.55 ал.1 ЗЗД.
Ето защо и съобразно съдебната
практика и установената по делото фактическа обстановка, настоящият съдебен
състав намира, че правното
действие на волеизявлението на ищеца за разваляне на
договора е настъпило
и това е станало най-късно с подаване на настоящата искова молба, поради което
за него е възникнало правото да претендиране връщане на платените по договора
суми.
Така мотивиран настоящият съдебен състав
намира, че предявените главни искове са основателни и доказани, поради което ще
следва да бъдат уважени изцяло.
При този изход на делото и на
основание чл.78, ал.1 от ГПК ответникът ще следва да бъде осъден да заплати на
ищеца направените от него разноски в процеса за заплатена държавна такса по
сметка на СГС-4998 лв., и за адвокатско възнаграждение-4030 лв., както и
направените разходи във връзка с допуснатото обезпечение на исковете, държавна
такса-40 лв. и възнаграждение за един адвокат-2480 лв., или общо разноски в
размер на 11 548 лв.
Водим от горното Съдът
Р Е
Ш И:
ОСЪЖДА „Д.Х.Д.“
ЕООД, дружество учредено и регистрирано в Търговския регистър при Агенция по
вписванията гр. София с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление ***,
представлявано от управителя С.П.Л.да заплати на основание чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД във връзка с чл.88, ал.1, вр. с чл.87, ал.1 ЗЗД и чл.86, ал.1 от ЗЗД на В.Н.Г.,
ЕГН **********,*** сумата от 124 950 лв. /сто двадесет и четири деветстотин и петдесет
лв./, платена на отпаднало основание, поради разваляне на договор за изграждане
и продажба на недвижими имоти, сключен между ищеца и ответника на 29.06.2016
г., ведно със законната лихва върху горната главница, считано от 31.01.2020
г.-датата на подаване на исковата молба до окончателното издължаване, на
основание чл.78, ал.1 от ГПК да заплати и сумата от 11548 лв. /единадесет
хиляди петстотин четиридесет и осем лв./ разноски направени от ищеца пред
настоящата съдебна инстанция.
Решението подлежи на въззивно
обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на
страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: