РЕШЕНИЕ
№ 35
гр. Ямбол , 15.07.2021 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ЯМБОЛ, II ВЪЗЗИВЕН СЪСТАВ в публично заседание
на тринадесети юли, през две хиляди двадесет и първа година в следния
състав:
Председател:Красимира В. Тагарева
Членове:Николай Енч. Иванов
Галина Ив. Вълчанова
Люцканова
при участието на секретаря Д.С.Д.
като разгледа докладваното от Николай Енч. Иванов Въззивно гражданско
дело № 20212300500107 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК.
Образувано е по въззивна жалба на М.Е.М.., Д. М. Д. и Д. М. Д., подадена чрез
пълномощник адв. Г. Г. от АК-Ямбол против Решение №260134/17.03.2021 г., постановено
по гр.д. №2112/2019 г. по описа на ЯРС, с което съдът е отхвърлил предявените против
„СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-*********, искове с пр. осн. чл.59 от ЗЗД, за
заплащане на М.Е.М.. сумата от 3200 лв., на Д. М. Д. - сумата от 800 лв. и на Д. М. Д. -
сумата от 800 лв., представляващи обезщетение за ползван без основание съсобствен
недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г., ведно със законна лихва върху
сумата, считано от деня на предявяване на исковете до окончателното изплащане на сумите,
като неоснователни.
В жалбата се сочи, че решението е неправилно, постановено в противоречие с
материалния закон и е необосновано. Сочи се, че съдът не е обсъдил приложените писмени
доказателства, не е приложил правилно материално правната норма, което довело и до
незаконосъобразност на постановения съдебен акт. Твърди се, че съдът неправилно е приел,
че търговецът - наемател /трето лице на съсобствеността /ползва вещта на правно
основание- договор за наем, поради което не можело да бъде ангажирана отговорността му
по чл. 59, ал. 1 ЗЗД, а ищците- въззивници имали право да търсят припадащата им се част от
наемите, получени от съсобственика - наемодател, но не и обезщетение от третото лице -
наемател. Безспорно било в случая, че третото лице /Н.С.В. / не бил собственик и не
притежавал повече от половината от описания недвижим имот, за да може имуществените
отношения в подобна хипотеза да се уредят между съсобствениците, а не между ползвателя
и неучаствалия в сделката съсобственик /чл. 31, ал. 2 ЗС/. Сочи се, че дори когато съдът
приел, че Н.С.В. е собственик на 1/3 от общата вещ, не съобразил, че възмездното отдаване
под наем на съсобствена вещ представлява действие на управление и решението за това
1
следва да бъде взето при съблюдаване разпоредбата на чл. 32, ал.1 ЗС, тоест от
съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта. Твърди се, че когато
съсобствената вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които
не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно, респ. те имали право да
търсят обезщетение по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за това, че са лишени да ползват своя дял от общия
имот, в който случай задължено било лицето, което ползвало имота. Претендира се по
подробни съображения изложени в жалбата, решение на ЯРС да бъде отменено, като бъде
постановено друго решение от въззивния съд, с което да бъдат уважени изцяло предявените
искове. Претендират се сторените пред двете инстанции по делото разноски.
В писмен отговор въззиваемата страна оспорва жалбата. Изразява становище, че
атакуваното решение е правилно и законосъобразно. Твърди, че ЯРС е изградил правните си
изводи при правилно възприета фактическа обстановка и правилно в мотивите си е посочил,
че ответникът ползва площ от имота, която отговаря на обема на притежаваното от
наемодателя му право, на правно основание - сключен договор за наем, поради което е
намерил претенцията на ищците за заплащане на обезщетение за ползване на имот без
основание, за неоснователна и я отхвърлил. Претендира се, по подробни съображения
изложени в отговора, потвърждаване на първоинстанционното решение и присъждане на
разноски пред въззивната инстанция.
В с.з. въззивниците, чрез своя пълномощник поддържат жалбата. Претендират
присъждане на разноски по делото, направени пред двете инстанции.
Въззиваемата страна, чрез своя пълномощник претендира отхвърляне на жалбата и
присъждане на разноски пред въззивната инстанция.
ЯОС намира, че жалбата е процесуално допустима, тъй като е подадена от
легитимирана страна и в срока по чл.259 ал.1 ГПК, срещу подлежащ на въззивно обжалване
съдебен акт, който е валиден и допустим.
За да се произнесе, ЯОС извърши преценка на събраните по делото доказателства,
взе предвид доводите на страните, и намира за установено следното от фактическа страна:
Не е спорно по делото, а видно и от удостоверение за наследници изх.№ ГС/02-
000809/25.01.2018г., въззивниците- ищци в първоинстанционното производство са
наследници по закон на М.Д.М., поч. На *****г.: М.Е.М.. е негова преживяла съпруга, а Д.
М. Д. и Д. М. Д. са негови дъщеря и син.
Въззивниците- ищци в първоинстанционното производство са посочили в ИМ, че са
съсобственици на 1/3 ид.ч. от недвижим имот: сграда с идентификатор № 87374.538.169.2,
находяща се в гр. * с административен адрес в гр.****, която сграда е построена в ПИ с
идентификатор №87374.538.169, с предназначение „сграда на допълващо застрояване" , със
застроена площ от 85.00 кв.м. и РЗП с площ от 158.00 кв.м., при квоти 4/6 за М.Е.М.. и по 1/6
за Д.М.Д. и Д. М. Д. и претенцията им е за обезщетение за ползване без основание на имота
от трето на съсобствеността лице, за този период от 15 месеца, определено върху сочената
идеална част от сграда. Твърдят, че в момента сградата се обитава и ползва като магазин за
продажба на стоки, в който магазин се е настанил ответника по делото, без съгласието на
ищците.
За да установят правото си на собственост върху процесния имот, ищците са
представили пред ЯРС: нот. акт №11, дело №1529/1974г.; акт за узаконяване
№1/30.01.2014г. за строеж „Складови помещения с идентификатор 87374.538.169.2 и част от
магазин с идентификатор 87374.538.169.1.3, към съществуваща сграда с идентификатор
87374.538.169.1" - пета категория, ЗП - 84.86 кв.м. и РЗП 169.72 кв.м., както и скици на
сграда №15-240351/19.04.2018г. и на поземлен имот № 15- 240331 / 19..04.2018г. С нот. акт
№8, том 3, рег.№ 5561, дело № 373/01.11.2019 г. на нотариус П.К., вписан под №170 на НК,
ищците са били признати за съсобственици при квоти 4/6 идеални части за М.Е.М.. и по 1/6
ид.част за Д. М. Д. и Д. М. Д. от недвижими имоти, находящи се в гр.****, а именно: 1/3
ид.ч. от ПИ с идентификатор № 87374.538.169, с площ от 164 кв.м., заедно с построения в
него търговски обект в сграда с идентификатор № 87374.538.169.2 по кадастралната карта
2
на града със застроена площ от 85 кв.м. на 1 етаж, ведно с прилежащо мазе с площ от 85
кв.м., с предназначение на търговски обект „постройка на допълващо застрояване" при
описани граници.
С оглед установяване на твърденията си, че са поканили ответника да напусне
процесния имот, ищците са представили пред ЯРС покана с 2бр. известия за доставяне и
нотариална покана от 24.07.2018 г. на нотариус Т.Д. с рег.№ 243 на НК.
Видно от представения от ответната страна пред първоинстанционния съд нот. акт
№200, дело 502/11.06.2013г. на нотариус с per № 487 Е.Щ., Р.И.М., лично и като
пълномощник на В.М. и на В.М. са учредили на С.Д.В. и Д.Н.Е. - В.а, право на ползване
пожизнено и безвъзмездно върху 1/3 идеална част от ПИ с идентификатор 87374.538.169 с
площ от 164 кв.м., находящ се в гр.******, ведно със самостоятелен обект в сграда с
идентификатор 87374.538.169.1, представляващ жилище - апартамент №1 от построената в
имота жилищна сграда, находяща се в гр.****, етаж 1 с площ от 74 кв.м. и с прилежащото
му избено помещение с площ от 8.50 кв.м. С този нотариален акт Р.И.М. лично и като
пълномощник на В.М. и на В.М. са продали на Н.С.В. описаните имоти.
Представен е Договор за наем, сключен на 12.02.2017г., с който Н.С.В., като
наемодател е предоставил на „СЛАВИДОР"ЕООД надземната част от сграда с ИД
87374.538.169.2 по КК на гр.Ямбол, с адрес - гр.** и площ 60 кв.м. за срок от 1 година,
считано от 01.02.2017 г.
В първоинстанционното производство, са били изслушани съдебно-технически
експертизи. Според заключението на СТЕ с вх.№18393/18.11.2019г., средният месечен наем
на търговски обект в района на недвижимия имот -предмет на делото за периода от
01.02.2018 г. до 30.05.2019 г. и съответно за сграда с идентификатор 87374.538.169.2 е 722
лв. Вещото лице е констатирало, че в момента ищците ползват зала с фитнес оборудване в
приземен етаж с кота под - 3.12 със застроена площ от 84.86 кв.м. и нето площ - за наема от
71.08 кв.м. с ползване на 1/3 от общи - санитарен възел и коридор на ниво +-0,00 - 1/3 от
22.33 кв.м. застроена площ и 1/3 от 17.52 св.м. нето площ - за наема. Н.В. ползва чрез трето
лице, с което има сключен договор за наем: търговска зала с пробна и склад на магазин за
дрехи втора употреба в надземен етаж, на кота под +-0,00 от 51.01 кв.м. застроена площ и
43.32 кв.м. нето площ - за наема с ползване на 1/3 от общи - санитарен възел и коридор на
ниво +-0,00 със застроена площ от 1/3 от 22.33 кв.м. и 1/3 от 17.52 кв.м. нето площ - за наема.
Т.к. това заключение е било оспорено от ищците е била назначена повторна СТЕ,
която дава заключение вх.№2089/03.02.2020 г., че средния пазарен наем на частта от
процесния имот, включващ магазин за втора употреба, тоалетна към него и входа за достъп
от ул."Търговска" е 413.27 лв. на месец. ВЛ-це е посочило, че средния пазарен наем за 1
кв.м. площ е 9,54 лв.
С оглед оспорване на заключението досежно посочената квадратура на процесния
магазин, на ВЛ-це С.Д. е била поставена допълнителна задача, да изчисли точната площ на
магазина. Съгласно заключение вх.№ 261733/ 29.09.2020 г. застроената площ на магазина е
51.05 кв.м., застроената площ на стълбище и коридор за ползвателя е 1/3 от нея - 3.83 кв.м.,
застроената площ на първа тоалетна с 1/2 преддверието към нея - 5.42 кв.м. Вещото лице е
изчислило, че общата застроена площ от ползвателя е 60.30 кв.м. Заключението не е
оспорено от страните по делото и се приема от съда, като обективно и компетентно
изготвено.
Пред ЯРС са били събрани и гласни доказателства: Св. Г. е заявил, че позната имота
още от както са го строили. Знае, че сградата е дълга и включва подземна част и горна част.
Скоро не бил влизал в имота, но е посочил, че надземната част е магазин втора употреба, но
не може да каже кой го ползва. Знаел, че ищците имали спорове с наемателя. Св. В. е заявил,
че баща му е собственик на дружеството „СЛАВИДОР", като той е собственик на 1/3 ид.ч.
от имота и сградата. От баща си знаел, че са се разбрали със собственика, който починал, да
ползват надземния етаж. Реално ползвали имота от 2017 г. Уведомил ищците устно, че иска
да отдава имота под наем, като реално не са се делили, само устно са се разбрали, кой какво
да ползва. Приземната част се ползвала от ищците, като фитнес зала. Имали с ищците
неразбирателство за имота.
3
При тази фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
За спорното правоотношение намират приложение разпоредбите на чл.59 ЗЗД.
Съгласно практиката на ВКС, според чл. 32, ал. 1 ЗС управлението и ползването на
общата вещ се извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат
повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството
да се съобрази с това решение и да не може да го променя (извън хипотезата на чл. 32, ал. 2
ЗС). В тази връзка, съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ
са властни да вземат решение за отдаването й под наем и това решение ще обвърже всички
съсобственици. Имуществените отношения в подобна хипотеза се уреждат между
съсобствениците, а не между наемателя и неучаствалия в сделката съсобственик (чл. 31, ал.
2 ЗС). Той, поради обвързаността си в облигационното отношение, има право на ползите, но
търпи и ограниченията във връзка с изпълнението на договора (арг. чл. 30, ал. 3 ЗС). При
положение, че решението на мнозинството е вредно за вещта, съдът по искане на
недоволния съсобственик решава въпроса, като администрира по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС, но
това не значи, че до тогава няма да се осъществява управление или изпълнението на взетото
решение отпада с обратна сила, съответно наемният договор с третото лице обвързва и
малцинството от съсобствениците. Освен това, съсобствениците, които притежават повече
от половината от общата вещ, макар и да могат да сключат наемен договор с трето на
съсобствеността лице, обвързващ всички съсобственици, не могат да сключват договор за
наем за повече от три години (арг. чл. 229 ЗЗД - в този случай извършват действия по
обикновено управление). Ако го сторят, договорът ще е противопоставим след тригодишния
срок на останалите съсобственици, само в хипотезата на чл. 236, ал. 1 ЗЗД . Във всички
случаи, когато наемният договор, сключен с трето лице е противопоставим на
съсобствениците, те разполагат с възможност да търсят гражданските плодове, събрани
изключително от съсобствениците – наемодатели, по силата на чл. 30, ал. 3 ЗС. По
изключение, ако напр. договорът за наем е сключен по начин, вреден за общата вещ или е
явно неизгоден за съсобствениците, притежаващи по-малко от половината от общата вещ, те
могат да търсят наред с припадащата им се част от наема, още и обезщетение по чл.31 ал.2
от ЗС, представляващо разликата между уговорена наемна цена и средната пазарна цена,
когато първата е по-ниска (виж мотивите към ТР 7/2012 г. на ОСГК). Когато обаче сделката
не обвързва съсобствениците по чл. 32 ЗС, те могат да търсят обезщетение за това, че са
лишени от възможността да ползват своя дял от общия имот. Съгласно ТР № 7/2012 г. на
ОСГК на ВКС, лично ползване по см. на чл. 31, ал. 2 ЗС се осъществява от ползващия
съсобственик, чрез непосредствени негови действия, чрез действия, осъществени от член на
неговото семейство или чрез трето лице, на което безвъзмездното той е предоставил общата
вещ. Щом сделката, въз основа на която третото лице е допуснато да ползва вещта е
възмездна, отговорността не е по чл. 31, ал. 2 ЗС, а по чл. 30, ал. 3 ЗС, когато тя е
противопоставима на другите съсобственици или те са я приели, съответно по чл. 59, ал. 1
ЗЗД, когато сделката е непротивопоставима на съсобственика и той не я приема. В
последната хипотеза задължено е лицето, което фактически ползва вещта, тъй като
основанието му е непротивопоставимо на съсобственика –ищец / Реш. №179/23.07.2015 г. по
гр.д. №3104/2014 г. на IV г.о. на ВКС/.
При така дадените разяснения, първоинстанционното решение се явява
постановено в противоречие с чл. 32, чл. 31, чл. 30 ЗС и чл. 59, ал. 1 ЗЗД. Не се твърди и не
се установи по делото наемодателя на ответника - Н.С.В. да притежава повече от половината
от собствеността върху процесния магазин с площ от 60.30 кв.м. / определена, съгл. СТЕ вх.
№ 261733/ 29.09.2020 г./, поради което не може да го отдава под наем на трето лице без
съгласието и на другите съсобственици, в т.ч. ищците, които твърдят и установяват общо
права върху имота в размер на 1/3 ид. част. Наемният договор сключен от Н.С.В. с
ответника „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол е валиден, но непротивопоставим на
съсобствениците ищци по делото: М.Е.М.., Д. М. Д. и Д. М. Д.. По отношение на тях
ползването на вещта от наемателя се явява без основание, за което последният дължи
обезщетение по чл. 59, ал. 1 ЗЗД определено съобразно средномесечния пазарен наем,
отнасящ се за тяхната общо 1/3 ид. част от процесния магазин.
В случая не се спори, че през процесния период от 15 месеца 01.02.2018 г.-
31.05.2019 г., магазина е бил ползван от ответника „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол. В
хипотезата на чл. 59, ал. 1 ЗЗД, ползващият без основание дължи обезщетение от момента и
4
за всеки ден, в който чрез посочените действия се обогатява неоснователно за сметка на
собственика. Размера на обезщетението следва да се определи на базата на заключенията на
съдебно-техническите експертизи, съответно: вх.№2089/03.02.2020 г., в която е прието, че
средния пазарен наем за 1 кв.м. площ от процесния магазин за месец е 9,54 лв. и вх.№
261733/ 29.09.2020 г., в която е посочено, че процесния магазин с площ от 60.30 кв.м. Следва
извод, че средния месечен пазарен наем за процесния магазин е в размер на 575,26лв., респ.
за периода от 15 месеца- 8628,90 лв. Т.е. 1/3 от този наем, съответстващ на идеалните части
на ищците /посочени в ИМ/ е 2876,30 лв. за целия период от 15 месеца. Ето защо
дължимото обезщетение на М.Е.М.. за ползването без основание на съсобствения недвижим
имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г. е в размер на 1917,53лв. /равна на 4/6 от сумата
2876,30 лв./, до този размер искът се явява основателен и доказан и следва да бъде уважен, а
в разликата над 1917,53лв. до размера от 3200 лв.- отхвърлен. Дължимото обезщетение на Д.
М. Д. за ползването без основание на съсобствения недвижим имот, за периода 01.02.2018
г.- 30.05.2019 г. е в размер на 479,38 лв. /равна на 1/6 от сумата 2876,30 лв./, до този размер
искът се явява основателен и доказан и следва да бъде уважен, а в разликата над 479,38 лв.
до размера от 800 лв.- отхвърлен. Дължимото обезщетение на Д. М. Д. за ползването без
основание на съсобствения недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г. е в
размер на 479,38 лв. /равна на 1/6 от сумата 2876,30 лв./, до този размер искът се явява
основателен и доказан и следва да бъде уважен, а в разликата над 479,38 лв. до размера от
800 лв.- отхвърлен.
До размера на посочените дължими обезщетения на всеки един от тримата ищци,
първоинстанционното решение, като неправилно следва да бъде отменено, а дължимите
суми да бъдат присъдени. Решението следва да бъде отменено и в частта на присъдените в
полза на „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол разноски, в разликата над 380,73 лв. до размера на
950 лв. В останалата му част решението следва да бъде потвърдено.
Неотносимо е възражението на ответника- трето лице на съсобствеността, че
ищците ползват друг обособен съсобствен имот: "зала с фитнес оборудване в приземен етаж,
със застроена площ от 84,86 кв.м.". Отношенията между съсобствениците, касаещи начина
на ползване на други съсобствени вещи, са ирелевантни за настоящия правен спор.
При този изход на делото, в полза на въззивниците следва да бъда присъдени
разноски пред двете инстанции, съразмерно с уважената част от исковете им, а именно:
756,23 лв.- разноски в първоинстанционното производство и 57,53 лв.- разноски пред
въззивната инстанция.
Въззиваемата страна не е представила доказателства за разноски пред въззивната
инстанция, поради което такива не се присъждат.
Водим от изложеното, ЯОС
РЕШИ:
ОТМЕНЯ Решение №260134/17.03.2021 г., постановено по гр.д. №2112/2019 г. по
описа на ЯРС: в частта, в която е отхвърлен иска с пр. осн. чл.59, ал.1 ЗЗД на М.Е.М.., с
ЕГН-**********, от гр.**** против „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-*********, в
частта му за сумата от 1917,53 лв., представляваща обезщетение за ползването без основание
на съсобствен недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г.; в частта, в която е
отхвърлен иска с пр. осн. чл.59, ал.1 ЗЗД на Д. М. Д., ********** против
„СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-*********, в частта му за сумата от 479,38 лв.,
представляваща обезщетение за ползването без основание на съсобствен недвижим имот, за
периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г.; в частта, в която е отхвърлен иска с пр. осн. чл.59, ал.1
ЗЗД на Д. М. Д., с ЕГН-**********, от ******** против „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с
ЕИК-*********, в частта му за сумата от 479,38 лв., представляваща обезщетение за
ползването без основание на съсобствен недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.-
30.05.2019 г., и в частта му на присъдените в първата инстанция в полза на
„СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-********* разноски, в разликата над 380,73 лв. до
размера 950 лв., като вместо това ПОСТАНОВЯВА:
5
ОСЪЖДА „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-********* да ЗАПЛАТИ на
М.Е.М.., с посочени данни, със съд. адрес: ******- адв. Г.Г. от ЯАК, на осн. чл.59, ал.1 ЗЗД
сумата 1917,53 лв., представляваща обезщетение за ползването без основание на съсобствен
недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от 11.06.2019 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-********* да ЗАПЛАТИ на Д. М.
Д., с посочени данни, със съд. адрес: ********* - адв. Г.Г. от ЯАК, на осн. чл.59, ал.1 ЗЗД
сумата 479,38 лв., представляваща обезщетение за ползването без основание на съсобствен
недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от 11.06.2019 г. до окончателното й изплащане.
ОСЪЖДА „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-********* да ЗАПЛАТИ на Д. М.
Д., с посочени данни, със съд. адрес: ****** - адв. Г.Г. от ЯАК, на осн. чл.59, ал.1 ЗЗД
сумата 479,38 лв., представляваща обезщетение за ползването без основание на съсобствен
недвижим имот, за периода 01.02.2018 г.- 30.05.2019 г., ведно със законната лихва върху
тази сума, считано от 11.06.2019 г. до окончателното й изплащане.
ПОТВЪРЖДАВА Решение №260134/17.03.2021 г., постановено по гр.д.
№2112/2019 г. по описа на ЯРС, в останалата му част.
ОСЪЖДА „СЛАВИДОР"ЕООД гр.Ямбол, с ЕИК-********* да ЗАПЛАТИ на
М.Е.М.., Д. М. Д., и Д. М. Д., сумата 756,23 лв.- разноски пред първата инстанция и сумата
57,53 лв. - разноски пред въззивната инстанция.
Решението е окончателно и не подлежи на касационно обжалване, съгласно
разпоредбата на чл.280 ал.3 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
6