Р Е Ш Е Н И Е
Гр.
София, 20.11.2017 г.
В ИМЕТО НА
НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ТЪРГОВСКО ОТДЕЛЕНИЕ, VІ-9 СЪСТАВ,
в публичното заседание на осми ноември
две
хиляди и седемнадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЖАКЛИН КОМИТОВА
при секретаря Донка Шулева,
като разгледа докладваното от съдия КОМИТОВА
търг. д. № 1814
по описа за 2017 г., И ЗА ДА СЕ ПРОИЗНЕСЕ, ВЗЕ ПРЕДВИД:
ПРЕДЯВЕН Е ИСК С ПРАВНО ОСНОВАНИЕ ЧЛ. 233
АЛ. 1, ИЗРЕЧЕНИЕ ПЪРВО ОТ ЗЗД ВР. ЧЛ. 310 И СЛЕДВ. ОТ ГПК.
Ищецът „И.П.И.С.” ЕАД, с ЕИК ********, със
седалище и адрес: ***, представлявано от изпълнителните директори Е.П.и Й.С.,
чрез юрисконсулт Д.Д., с искова молба от
10.04.2017 г. и с молба-уточнение от 01.06.2017 г. твърди, че „И. И.И.С.“
ЕАД (наричано по-долу за краткост „ИМО“ ) е собственик на недвижими имоти - Поземлен имот с идентификатор
68134.4355.76, по ККР на град София, с площ на имота 5543 кв.м., с трайно
ползване - за друг вид застрояване и съставляващ съгласно документ за
собственост поземлен имот с планоснимачен номер 1921, нанесен в кадастрален
лист 132, по неодобрения кадастрален план на град София, местността „Модерно
предградие“, квартал „Обеля“ 2 с площ от 3350 кв.м. и поземлен имот с
планоснимачен номер 2078, нанесен в кадастрален лист 132, по неодобрения
кадастрален план на град София, местността „Модерно предградие“, квартал „Обеля
2“ с площ от 2100 кв.м. е отреден урегулиран поземлен имот IV - 1921, 2078,
квартал 18 по плана на град София, местността „Модерно предградие“ ЗАЕДНО С ПОСТРОЕНИТЕ В ИМОТА: А) ОФИС СГРАДА, в югозападната част на
терена, с подход от североизток, със застроена площ 145 кв.м., представлява сграда, заснета с
идентификатор 68134.4355.76.1, с адрес на имота: град София, район ********“,
който самостоятелен обект се намира в поземлен имот с идентификатор
68134.4355.76, с предназначение на обекта: промишлена сграда; брой нива на
обекта: 3; с площ по документ: 183 кв.м.; Б)
СГРАДА, представляваща ЦЕХ ЗА ОБРАБОТКА НА МРАМОРНИ ПЛОЧИ, със застоена площ от
740 кв.м., заснета с идентификатор 68134.4355.76.3, с адрес на имота: град
София, район ********“, с предназначение на обекта: складова база, склад; брой
нива на обекта: 1 с площ по документ: 732 кв.м., включваща и изградения към нея
трафопост, и ведно с всички подобрения и приращения в гореописания поземлен имот.
Имотите са надлежно придобити от ИМО с
Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 92, том I, peг. № 1492, дело № 80 от
08.06.2011 г.
на А.Н., нотариус с район на действие Софийски районен съд, № 002 по регистъра
на Нотариалната камара, надлежно вписан в СВ София с вх. peг. №
22912, акт № 150, том LVI, дело № 12200 от
08.06.2011г.
На 24.03.2014 г. между „ИМО И.И.С.“ ЕАД и „Б.Т.“ ЕООД, ЕИК ********,
представлявано от И.А.А., е сключен договор за наем (за краткост „Договора“) на
посочените по-горе имоти. Съгласно чл. З.1., срокът на действие на Договора е 3
(три) години. В изпълнение на задълженията си по договора, с
Приемо-предавателен протокол от 09.04.2014г. „ИМО“ е предало държането на имотите
на наемателя. Предмет на настоящото бързо производство по реда на чл.310 ГПК е
само опразването от ответника на незаконно обитаваните от него процесни имоти. Облигационните
претенции на ищеца „ИМО“ спрямо
ответника са предмет на отделна съдебна претенция, която обективно се явява
база за установяване неизпълнението на Договора от страна на ответника. Иска се
съда да приеме че наемателят не е изпълнявал свои парични задължения спрямо
ищеца, а именно задължението по чл.2.5 от Договора да възстановява след покана
в полза на наемодателя и при надлежно префакТ.иране заплащаните от ищеца данък
недвижими имоти (ДНИ) и такса битови отпадъци (ТБО) за следните префакТ.ирани
периоди: от 01.04.2014 г. - 31.12.2014 г. и от 01.01.2015 г. -31.12.2015 г. по ФакТ.а № 2689/30.09.2014 г. за 6 275,80 лв.
(шест хиляди двеста седемдесет и пет лева и осемдесет стотинки), представляваща
дължимата такса смет за наетия имот за периода от 01.04.2014 г. до
31.12.2014 г. и по ФакТ.а № 4004/01.07.2015 г. за 8 442,83 лв. (осем хиляди
четиристотин четиридесет и един лева и осемдесет и три стотинки),
представляваща дължимата такса смет за
наетия имот за 2015 г. Неизпълнението на задължението по чл.2.5 от Договора от страна на ответника обосновава
искането на ищеца за опразване от страна на ответника „Б.Т.“ ЕООД на обитаваните
без правно основание недвижими имоти.
Поради неплащане в срок на договорената наемна цена и други
парични задължения (ТБО), на основание чл. 6.1, буква „с“ от Договора, чрез Нотариална покана с рег.№ 4565, том 4, акт
№ 46/25.10.2016 г. на М.Р., нотариус с район на действие РС-София, peг. №
303 на Нотариалната камара, „ИМО“ е уведомило наемателя, че поради неизпълнение
на парично задължение по Договора за наем, същият ще се счита за прекратен на
третия ден от получаването на поканата, както и че в срок до 10 /десет/ дни,
считано от прекратяването, наемателят следва да освободи наетия имот. Нотариалната
покана с известието за предсрочно прекратяване на Договора и с вписано
договорно задължение на ответника да освободи и предаде държането на имота е
била надлежно връчена на 31.10.2016 г. лично на И.А.А. - Управител на „Б.Т.“
ЕООД, поради което договорът е валидно развален на 04.11.2016 г.
В допълнение на доказваното от ищеца предсрочно прекратяване
на Договора, настъпило на 04.11.2016 г., моли да се приеме, че действието на
съществувалия Договор се явява прекратено и на следното допълнително основание
- изтеклият на 09.04.2017 г. договорен тригодишен срок на действие на Договора.
Изтичането на този договорен срок в хипотезата и на предварително отправената
преди този срок, през м.10.2016 г., нотариална покана към ответника,
представлява допълнително стабилизиране на факта на преустановено действие на
въпросното наемно правоотношение. А съгласно нарочната клауза на чл.3.2 от
процесния Договор, страните са се споразумели, че „евентуално оставане на
Наемателя в Помещенията след изтичане на срока на договора няма да се счита за
продължаване на наемния срок“, респ. поради тази специална изключваща клауза
биха били неоснователни евентуални претенции на ответника за продължено
действие на наемния Договор и след изтичане на първоначалния му общ тригодишен
срок - след 24.03.2014 г. Предвид прекратеното наемно правоотношение и липсата
на връщане на наетия имот от страна на наемателя Ответник по настоящето дело,
което е подробно уговорено и в чл. 6.3. от текста на сключения между страните
Договор за наем, (с подписване на Приемо-предавателен протокол за връщането на
държането от Наемателя на Наемодателя), за „ИМО“ е налице безспорен правен интерес от завеждане
на настоящия иск за връщане държането на имотите от ответника на „ИМО“, а с
оглед действията и продължителното неизпълнение на задължението за
освобождаване на имотите е налице и правния интерес от разглеждане на делото по
реда на Глава Двадесет и пета от ГПК - Бързо производство.
Във връзка с изложеното,
моли съда да постанови решение, с което да
осъди «Б.Т. ЕООД ЕИК ********, представлявано от Управителя И.А.А., да опразни наетите имоти и да върне на
наемодателя „ИМО И.И.С.“ ЕАД държането върху същите. Моли да му
бъдат присъдени всички направени по настоящото производство разноски, както и
юрисконсултско възнаграждение. Прилага писмени доказателства по опис.
С молба от 01.06.2017 г., подадена във връзка с
Разпореждане от 22.05.2017 г. на СГС, VI-9 състав, с което
исковата молба е оставена без движение, ищецът уточнява, че претендира връщане държането и респективно опразване на
следните собствени недвижими имоти, придобити с Нотариален акт за
покупко-продажба на недвижим имот № 92, том I,
peг. №
1492, дело № 80 от 08.06.2011г. на А.Н., нотариус с район на действие Софийски
районен съд, № 002 по регистъра на Нотариалната камара, надлежно вписан в СВ София с вх. peг. № 22912, акт № 150, том LVI, дело
№ 12200 от 08.06.2011г., а именно: Поземлен
имот с идентификатор
68134.4355.76, по ККР на град София, с площ на имота 5543 кв.м.,
с трайно ползване - за друг вид застрояване и съставляващ съгласно документ за
собственост поземлен имот с планоснимачен номер 1921, нанесен в кадастрален
лист 132, по неодобрения кадастрален план на град София, местността „Модерно
предградие“, квартал „Обеля“ 2 с площ от 3350 кв.м. и поземлен имот с планоснимачен
номер 2078, нанесен в кадастрален лист 132, по неодобрения кадастрален план на
град София, местността „Модерно предградие“, квартал „Обеля 2“ с площ от 2100
кв.м. е отреден урегулиран поземлен имот IV - 1921, 2078, квартал 18 по плана
на град София, местността „Модерно предградие“ ЗАЕДНО с построените в имота: А) ОФИС СГРАДА, в
югозападната част на терена, с подход от североизток, със застроена площ 145
кв.м., състояща се от подземна част, котелно, складово стопанство, главно ел.
табло и склад; на кота ^0,00 - изложбена зала и канцелария с кухненски офис и
санитарни помещения, и на кота + 3,00м. - кабинет, над изложбената зала,
приемна и стаи за почивка над кухненския офис; покрита и открита тераса,
представляваща сграда, заснета с идентификатор 68134.4355.76.1, с адрес на имота:
град София, район ********“, който самостоятелен обект се намира в поземлен имот
с идентификатор 68134.4355.76, с предназначение на обекта: промишлена сграда:
брой нива на обекта: 3; с площ по документ: 183 кв.м.; Б) СГРАДА, представляваща ЦЕХ ЗА ОБРАБОТКА НА МРАМОРНИ ПЛОЧИ,
със застоена площ от 740 кв.м., заснета с идентификатор
68134.4355.76.3, с адрес на имота: град София, район ********“, с
предназначение на обекта: складова база, склад; брой нива на обекта: 1, с площ
по документ: 732 кв.м., включваща и изградения към нея трафопост, и ведно с
всички подобрения и приращения в гореописания поземлен имот. Приложено към
настоящата молба представя и заверено копие от комбинирана скица за поземлен имот
с идентификатор 68134.4355.76, както и построените в него две сгради, която
също ясно индивидуализира имотите, чието опразване ищецът претендира. Същите са били предадени за ползване на
ответника „Б.Т.“ ЕООД, представлявано от Управителя И.А.А. с Приемо-предавателен
протокол от 09.04.2014г., неразделна част от сключения между страните Договор
за наем от 24.03.2014г., които са приложени по делото.
Ответникът „Б.Т.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано управителя И.А.А., чрез адв. О.С.,***, офис № 1,
с отговор на искова молба от 31.07.2017
г. оспорва изцяло по основание и размер исковата претенция на
ищеца. Предявеният иск е неоснователен, необоснован и неподкрепен с никави,
годни да докажат същия, доказателства. Оспорва изложеното в исковата молба, тъй
като посочените две факТ.и, от които според ищеца възниква неизпълнението от
страна на ответника и съответно основанието за завеждане на настоящия иск, са
оспорени от ответното дружество и към настоящия момент има висящо съдебно
производство по гр.д. № 58525/2016 г. по описа на СРС I-во ГО, 120-ти състав. В това производство
факТ.а № 2689/30.09.2014 г., според която “Б.Т.“ ЕООД дължи на ищеца сумата в
размер на 6275.80 лева за такса смет за наетия имот за период от 01.04.2014 г. до
31.12.2014 г., е оспорена и не е доказано, че действително тази сума е за
начислена такса смет за този имот, а не за друг имот, собственост на ищцовата
страна. От друга страна, видно и от представения от ищцовата страна нотариален
акт, взаимоотношенията между двете спорещи страни в настоящото производство, не
се свеждат само до отдаването под наем и ползването на процесните имоти, а до
много по-сложни взаимоотношения,
включително възможността бившият собственик на тези имоти, да ги изкупи
обратно от ищеца. Поради което твърди, че с оглед на започнали
преговори по възможността за обратното изкупуване от страна на бившия
собственик на процесните недвижими имоти и постигнато съгласие за
продължаване ползването на същите от “Б.Т.“ ЕООД, до
приключване на тези преговори, ответникът основателно продължава
да ползва процесните имоти, независимо, че срокът на наемния договор е
изтекъл. След връчването на нотариалната покана на 31.10.2016 г. на
представляващия ответното дружество, са проведени допълнителни разговори
между трите страни, точно в тази насока. Не на последно място, следва да
отбележи, че никъде в исковата молба не се сочат доказателства за неплатени
фактури от страна на „Б.Т.“ ЕООД за дължимия наем. И тъй като наемът се заплаща
след издаване от страна на ищеца на факТ.а и представянето й на
ответника, твърди, че единствената такава незаплатена факТ.а е № 3309
от 06.02.2015 г., която без да е издадена от ищеца е претендирана като сума
от ответника с нотариална покана от 29.01.2015 г. или осем дни преди
да е възникнало основанието за заплащането на сума посочена в нея. За тази
факТ.а също се води производство по посоченото по-горе гражданско дело
№ 58525/2016 г. по описа на СРС I-во ГО, 120-ти състав. Ето защо, моли съда, след като се
убеди в изложеното от него, да отхвърли иска като неоснователен,
необоснован и недоказан. Моли да му бъдат присъдени направените разноски.
Ищецът „И.П.И.С.” ЕАД, с ЕИК ********, със
седалище и адрес: ***, представлявано от изпълнителните директори Е.П.и Й.С.,
чрез юрисконсулт Д.Д., с допълнителна
искова молба от 21.08.2017 г. пояснява
и допълва изложените в първоначалната искова молба обстоятелсва, ангажира нови
доказателсва.
Ответникът „Б.Т.” ЕООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес на
управление:***, представлявано управителя И.А.А., чрез адв. О.С.,***, офис № 1,
с допълнителен отговор на допълнителна
искова молба от 29.09.2017 г. поддържа и доразвива становището си по
първаночалния си отговор, оспорва твръденията, изложени с допълнителната искова
молба.
Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства и обсъди
доводите на страните, намира за установено от фактическа и правна страна
следното:
ОТ ФАКТИЧЕСКА СТРАНА:
Видно от приетия като
доказателство по делото Договор за наем от 24.03.2014
г., „И.П.И.С.” ЕАД, ЕИК ********, в
качеството му наемодател е отдал за временно и възмездно ползване на „Б.Т.“ ЕООД, ЕИК ********, като
наемател, следните собствени недвижими имоти, а именно: Поземлен имот с идентификатор 68134.4355.76, по ККР на град
София, с площ на имота 5543 кв.м., с трайно ползване - за друг вид застрояване
и съставляващ съгласно документ за собственост поземлен имот с планоснимачен
номер 1921, нанесен в кадастрален лист 132, по неодобрения кадастрален план на
град София, местността „Модерно предградие“, квартал „Обеля“ 2 с площ от 3350
кв.м. и поземлен имот с планоснимачен номер 2078, нанесен в кадастрален лист
132, по неодобрения кадастрален план на град София, местността „Модерно
предградие“, квартал „Обеля 2“ с площ от 2100 кв.м. е отреден урегулиран
поземлен имот IV - 1921, 2078, квартал 18 по плана на град София, местността
„Модерно предградие“ ЗАЕДНО
с построените в имота: А) ОФИС СГРАДА, в югозападната част на
терена, с подход от североизток, със застроена площ 145 кв.м., състояща се от
подземна част, котелно, складово стопанство, главно ел. табло и склад; на кота
^0,00 - изложбена зала и канцелария с кухненски офис и санитарни помещения, и
на кота + 3,00м. - кабинет, над изложбената зала, приемна и стаи за почивка над
кухненския офис; покрита и открита тераса, представляваща сграда, заснета с
идентификатор 68134.4355.76.1, с адрес на имота: град София, район ********“,
който самостоятелен обект се намира в поземлен имот с идентификатор
68134.4355.76, с предназначение на обекта: промишлена сграда: брой нива на
обекта: 3; с площ по документ: 183 кв.м.; Б) СГРАДА, представляваща ЦЕХ ЗА ОБРАБОТКА НА МРАМОРНИ ПЛОЧИ,
със застоена площ от 740 кв.м., заснета с идентификатор
68134.4355.76.3, с адрес на имота: град София, район ********“, с
предназначение на обекта: складова база, склад; брой нива на обекта: 1, с площ
по документ: 732 кв.м., включваща и изградения към нея трафопост, и ведно с
всички подобрения и приращения в гореописания поземлен имот. Срещу
предоставеното ползване, Наемателят се е задължил да заплаща на Наемодателя
месечна наем цена в размера, при условията и срока, посочени в такста на чл. 2
от Договора. Съгласно уговорките на
страните (чл.2.5.), месечният наем не включва следните такси и разноски, които
следва да се заплащат от наемателя допълнително: сметки за електричество,
отопление, вода, телефон, охрана, както и разходи за общите части, такса битови
отпадъци – в размер съобразно ползваната част от имота. Разноските за
консумативи, които не се отчитат с отделно устройство за всички или някои от
наетите помещения, както и разноските, необходими за сградата цяло се заплащат
от Наемателя при точна оценка на тяхната стойност (размер) пропорционално на
съответния дял на Помещанията, предмет на договора. Наемателят се е задължил,
ежемесечно в срок до 5-то число на месеца да предоставя на Наемодаталя надлежни
писмени доказателства за извършени плащания по изпълнение на задълженията си по
чл. 2.5. от договора през предходния месец, като при неизпълнение на това
задължение, наемодателят има право да прекрати договора с тридневно предизвествие
до Наемателя. Договорът влиза в сила от
датата на подписването му и се сключва за срок от три години, считано от същата
дата (чл.3.1). Съгласно
договореното, срокът на договорът може да бъде продължен по взаимно
споразумение на страните, изразено в писмен вид, не по-късно от 15 дни преди
изтичането му, като оставането на Наемателя в Помещенията след изтичане на
срока на договора няма да се счита за продължаване на наемния срок (чл.3.2).
Като възможности за прекратяването на договора, освен с изтичане срока, са
предвидени и следните хипотези – по взаимно съгласие на страните (чл. 6.1.
б.“а“); едностранно от всяка от страните с двумесечно писменно предизвиствие,
отправено до другата страна (чл. 6.1.б. „б“); едностранно от Наемодателя с
тридневно предизвестие, ако Наемателят прекрати или забави плащането на наема
или други парични задължения по договора към Наемодателя или трето лице с
повече от 10 работни дни, както и ако не изпълнява което и да е друго свое
задължение по договора (чл.6.1. б „с“); в други предвидени в договора случаи
(чл.6.1.б.“d“);
Съгласно
изготвен и подписан от страните Приемо-предавателен протокол от 09.04.2014 г. „И.П.И.С.” ЕАД е предало държането на
процесните имоти на „Б.Т.“ ЕООД, ЕИК ********;
За установяване собствеността и
индивидуализацията на процесните имоти, по делото са ангажирани: Нотариален акт за покупко-продажба на
недвижими имоти № 92/08.06.2011г., том І, рег.№ 1492, дело 80 от 2011г. на
нотариус А. Н., рег. № на НК 002, с район на действие СРС, както и препис от
комбинирана скица за поземлен имот с идентификатор 68134.4355.76, както и за
построените в него сгради.
С
Нотариална покана с рег.№ 4565, том 4,
акт № 46/25.10.2016 г. на М.Р., нотариус с район на действие РС-София, peг. №
303 на Нотариалната камара, „И.П.И.С.” ЕАД е уведомило наемателя: че поради
неизпълнение на парично задължение по Договора за наем, същият ще се счита за
прекратен на третия ден от получаването на поканата; както и че в срок до 10
/десет/ дни, считано от прекратяването, „Б.Т.“
ЕООД следва да освободи наетия имот. Поканата е връчена на наемателя, чрез
неговия управител на 31.10.2016 г.
По
делото са приложени Фактура №
2689/30.09.2014 г. за сума в размер на 6 275,80 лв. /шест хиляди двеста
седемдесет и пет лева и осемдесет стотинки/, с посочено основание за издаването
й - „Б.Т.“ такса смет от 01.04.2014г. до 31.12.2014г. и Фактура
№ 4004/01.07.2015 г. за сума в размер на 8 442,83 лв. /осем хиляди четиристотин
четиридесет и един лева и осемдесет и три стотинки/, с посочено основание за
издаването й - „Б.Т.“ такса смет за 2015г.
Приобщени
към материалите са и Препис от Решение
№ 113777 от 09.05.2017г. постановено по гр.д. № 58525/2016г. по описа на
Софийски районен съд, I-во ГО, 120 - ти състав, по смисъла на което първоинстанционната инстанция е признала
за установено в отношенията между страните, че на осн. чл. 422 от ГПК във вр.
чл. 232, ал. 2, пр. I-во и чл. 86 от ЗЗД „Б.Т.“
ЕООД, ЕИК дължи на „И.П.И.С.” ЕАД сума в
размер на 1800,15 лв. като неплатен наем и на осн. чл. 422 от ГПК във вр. чл.
232, ал. 2, пр. II-ро и чл. 86 от ЗЗД сума в
размер на 6 275.80 лв., представляваща стойността на дължимата такса смет за процесния
имот за периода - 01.04.2014г. до 31.12.2014г. дължими по Договор за наем на
недвижим имот от 24.03.2014г. сключен между „И.П.И.С.” ЕАД, в качеството му на Наемодател и Б.Т.“ ЕООД като Наемател; Решението не е влязло в сила – в този
смисъл е преписа от Въззивна жалба вх.№ на СРС 5093887 от 19.06.2017г. против Решение № 113777 от 09.05.2017г. постановено по гр.д.
№ 58525/2016г. по описа на Софийски районен съд, I-во ГО, 120 -
ти състав, както и
извършената от съда служебна справка в Информационната система на съда, от която
се установява, че е образувано и е
висящо пред СГС гр. д. № 14714/2017г.
на ГО, II-a състав, във връзка с така подадената частна жалба.
ОТ
ПРАВНА СТРАНА:
Съдът е сезиран от „И.П.И.С.” ЕАД, с иск с
правно основание чл. 233 ал.1, предл.1 от ЗЗД, във вр. с чл.310 т.2 от ГПК, с
който ищецът цели да бъде осъден ответникът да освободи изцяло
и му предаде владението върху недвижим имот,
съставляващ Поземлен
имот с идентификатор 68134.4355.76, по ККР на
град София, с площ на имота 5543 кв.м., ЗАЕДНО с построените в имота ОФИС СГРАДА, в
югозападната част на терена, с подход от североизток, със застроена площ 145
кв.м. и СГРАДА,
представляваща ЦЕХ ЗА ОБРАБОТКА НА МРАМОРНИ ПЛОЧИ, със застоена
площ от 740 кв.м., заснета с идентификатор 68134.4355.76.3, с адрес на имота: град София, район ********“.
С
договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ
за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена, по аргумент
от разпоредбата на чл. 228 от ЗЗД, както и да върне вещта, след прекратяване на
договора -
аргумент от разпоредбата на чл. 233 от ЗЗД. Наемодателя се задължава да
предостави на наемателя за временно ползване посочения недвижим имот срещу
посочената в договора наемна цена, а наемателят се задължава да заплаща тази
наемна цена, но само срещу ползването, което му се отстъпва, и за времето, за
което се отстъпва. Наемодателят има три основни задължения, произтичащи от
договора за наем, а именно: да предаде наетата вещ, да я поддържа в течение на
наемния период и да обезпечи спокойното ползване на наемателя от същата. За да
може наемателят да ползва наетата вещ, необходИ.е тя да бъде поставена на
негово разположение - да премине в негово държане.
Съгласно
чл. 233, ал. 1, изр. първо от ЗЗД, наемателят е длъжен да върне вещта след
изтичането на срока на наемния договор.
Връщането на
наемната вещ е специална хипотеза, касаеща отношенията на страните след
прекратен договор за наем. Под „връщане” на имота законът
разбира предаването му от страна наемателя на наемодателя. Предаването на имота
не се изчерпва с преустановяване ползването му от страна на наемателя. Имотът е
предаден, когато наемателят е осигурил на наемодателя достъп до имота му и го е
предал в състоянието,в което имотът е бил към момента на сключване на наемния
договор. Предаването на държането на имота в състоянието, в което е бил към
момента на сключването на наемния договор включва комплекс от фактически
действия, които законът е възложил на наемателя именно с разпоредбата на
чл.233,ал.1,изр.1 от ЗЗД. Имотът трябва напълно да се опразни от
вещи и друго имущество на наемателя, трябва да се предаде ключа от имота на
наемателя и др.(Решение №107/2009 г.на ВКС).
За
уважаване на претенцията по чл.233,ал.1,изр.1
от ЗЗД е
достатъчно установяване на следните предпоставки: на първо място, че между
страните е съществувало наемно правоотношение за процесния имот, че това
правоотношение е валидно прекратено и че насрещната страна не е изпълнила
задължението си да върне наетата вещ.
В
случая страните не спорят, а и видно от представените по делото писмени
доказателства - договор за наем от 24.03.2014 г. и премо-предавателен протокол
от 09.04.2014 г., ищецът е предоставил за срок от 3 години за временно и
възмездно ползване на ответника по делото процесния недвижим имот. Не се спори
в производството и за обстоятелстовто, че към момента имота не е върнат на
ищеца. Спорният момент касае прекратяването на наемното правоотношение като част
от фактическия състав на чл.233 ал.1,изр.1 от ЗЗД досежно наличието на
въведените с оглед твърденията на ищеца две
основания за това, а именно - хипотезата на
едностранно прекратяване с
предизвествие от наемодателя поради неизпълнение на договорни задължения от
страна на наемателя, съответно – прекратяване
поради изтичане срока на договора.
По
отношение прекратяването на наемното правоотношение при условията на първата
заявена от ищеца хипотеза, доколкото, въпреки изричните указания дадени в тази
насока с изготвения по реда на чл. 146 ГПК доклад по делото, за доказаност на
тезата си ищцовата страна се позовава на невлязъл в законна сила съдебен акт,
при който спорът между страните с предмет -
иск по чл. 422 ГПК вр. с чл. 232, ал.1, изр. I и чл. 232, ал.2, пр. II ЗЗД,
не е разрашен със сила на пресъдено нещо и чиито мотиви не се полват с
обръзваща сила за съда, решаващият състав намира същите за неоснователни.
Доказаност
при прекратяването на процесното наемно правоотношение, обаче, съдът намира в
условията на втората заявена хипотеза – а именно прекратяване поради изтичане
срока на договора. В този смисъл, а и както бе посочено по-горе, на 24.03.2014 г.
между страните е възникнало валидно наемно правоотношение. Съгласно
уговореното, Договорът е влязъл в сила от датата на подписването му, като
същият е бил сключен за срок от три години, считано от същата дата (чл.3.1).
Наличието на уговорката за срок на действие на договора има смисъл на
договорена от страните клауза за прекратяване на договора, доколкото съгл. чл. 20а, ал.2 от ЗЗД, договорите могат да бъдат
изменени, прекратени, разваляни или отменени само по взаимно съгласие на
страните или на основания, предвидени в закона. В действителност, страните са
предвидили възможност за неговото продължаване, но същата е само при условията
на взаимното им споразумение, изразено в
писмен вид, не по-късно от 15 дни преди изтичането му. Изрично е упоменато, че
оставането на Наемателя в Помещенията след изтичане на срока на договора няма
да се счита за продължаване на наемния срок (чл.3.2). Поради това
прекратяването на договора е възникнало
от юридическия факт на изтеклия договорен от страните в чл.3 краен срок, който ги обвързва, а именно - на 24.03.2017г. Релевирани
доказателства за наличието на основания във връзка с продължаване на срока в
производството липсват. Не се ангажират такива и по повод твърденията на
ответника относно започнали преговори за обратно изкупуване на имота. Доколкото
със същите ответникът се стреми да установи основание, поради което продължава
да ползва процесния имот, решаващият състав намира за недостатъчни доводите на
страната в тази насока, изведени единствено от предвидена в текста на представения
по делото Нотарален акт за покупко-продажба на недвижими имоти № 92/08.06.2011г.,
том І, рег.№ 1492, дело 80 от 2011г. на нотариус А.Н., рег. № на НК 002, с
район на действие СРС такава възможност. Следователно наемното правоотношение е
прекратено с изтичането на срока на договора и наемателят дължи неговото
връщане.
ПО РАЗНОСКИТЕ ПО ДЕЛОТО:
Съгласно разпоредбата на
чл.78 ГПК всяка от страните в процеса има право на направените от нея разноски,
съразмерно с уважената, респективно отхвърлената част от иска.
Във
връзка горното и предвид изхода на делото, съдът като съобрази претендираните
от страните разноски, съгласно представените списъци по реда на чл. 80 от ГПК и
доказателства, намира, че на ищеца следва да бъдат присъдени разноски в размер общо на 1 642,00 лв. (хиляда
шестстотин четиридесет и два лева), от които - 1.) 1442,00
лв. – държавна такса; и 2.) 200,00 лв..
–юрисконсултско възнаграждение, при определяне размера на
което съдът съобрази чл. 78 ал.8 от ГПК вр. чл. 37 ал.1 от ЗПП вр. с чл.25, ал.2
от Наредбата за заплащане на правната
помощ.
Водим от горното, Съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА „Б. Т.” ЕООД, ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано управителя И.А.А., чрез адв. О.С.,***, офис № 1 ДА ВЪРНЕ на „И.П.И.С.” ЕАД, с ЕИК ********, със седалище и адрес: ***,
представлявано от изпълнителните директори Е.П.и Й.С., ДЪРЖАНЕТО НА НЕДВИЖИМ ИМОТ, съставляващ Поземлен имот с
идентификатор
68134.4355.76, по ККР на град София, с площ на имота 5543 кв.м.,
с трайно ползване - за друг вид застрояване и съставляващ съгласно документ за
собственост поземлен имот с планоснимачен номер 1921, нанесен в кадастрален
лист 132, по неодобрения кадастрален план на град София, местността „Модерно
предградие“, квартал „Обеля“ 2 с площ от 3350 кв.м. и поземлен имот с
планоснимачен номер 2078, нанесен в кадастрален лист 132, по неодобрения
кадастрален план на град София, местността „Модерно предградие“, квартал „Обеля
2“ с площ от 2100 кв.м. е отреден урегулиран поземлен имот IV - 1921, 2078,
квартал 18 по плана на град София, местността „Модерно предградие“ ЗАЕДНО
с построените в имота: А) ОФИС СГРАДА, в югозападната част на
терена, с подход от североизток, със застроена площ 145 кв.м., състояща се от
подземна част, котелно, складово стопанство, главно ел. табло и склад; на кота
^0,00 - изложбена зала и канцелария с кухненски офис и санитарни помещения, и
на кота + 3,00м. - кабинет, над изложбената зала, приемна и стаи за почивка над
кухненския офис; покрита и открита тераса, представляваща сграда, заснета с
идентификатор 68134.4355.76.1, с адрес на имота: град София, район ********“,
който самостоятелен обект се намира в поземлен имот с идентификатор
68134.4355.76, с предназначение на обекта: промишлена сграда: брой нива на
обекта: 3; с площ по документ: 183 кв.м.; Б) СГРАДА, представляваща ЦЕХ
ЗА ОБРАБОТКА НА МРАМОРНИ ПЛОЧИ, със застоена площ от 740 кв.м.,
заснета с идентификатор 68134.4355.76.3, с адрес на имота: град София, район ********“,
с предназначение на обекта: складова база, склад; брой нива на обекта: 1, с
площ по документ: 732 кв.м., включваща и изградения към нея трафопост, и ведно
с всички подобрения и приращения в гореописания поземлен имот.
ОСЪЖДА „Б.Т.” ЕООД, с ЕИК ********, със седалище и адрес на управление:***,
представлявано управителя И.А.А., чрез адв. О.С.,***, офис № 1 ДА ЗАПЛАТИ НА „ИМО П.И.С.” ЕАД, с ЕИК ********, със
седалище и адрес: ***, представлявано от изпълнителните директори Е.П.и Й.С.,
чрез юрисконсулт Д.Д. на осн. чл.78, ал.1 от ГПК сумата в размер
общо на 1642,00 лв. (хиляда шестстотин четиридесет и два лева),
представляваща разноски по делото.
РЕШЕНИЕТО
подлежи на обжалване пред Софийски апелативен съд в двуседмичен срок от връчването му на страните.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: