№ 43
гр. Враца, 08.03.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ОКРЪЖЕН СЪД – ВРАЦА, II-РИ ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди
двадесет и втора година в следния състав:
Председател:Евгения Г. Симеонова
Членове:Пенка П. Петрова
Камелия Пл. Колева
при участието на секретаря Галя Цв. Иванова
като разгледа докладваното от Евгения Г. Симеонова Въззивно гражданско
дело № 20211400500547 по описа за 2021 година
Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
Образувано е по въззивна жалба вх.№ 270771/04.11.2021 г. на М. К. А.
и въззивна жалба вх.№ 270823/10.11.2021 г. на "Юлстрейд" ООД против
Решение № 260454/18.10.2021 г. по гр.д.№ 1282/2021 г. по описа на Районен
съд-Враца в частта, в която е уважен предявеният от "Златия Агро" ЕООД
евентуален иск и е признато за установено, че клаузата на р.ІІІ, т.1 от договор
от 21.07.2015 г. за наем на земеделска земя, сключен между ЕТ "М.А.-
Юлстрейд-Ю. К." и М. К. А., с нотариална заверка на подписите с рег.№
4355/21.07.2015 г. на нотариус В. В., с рег.№ *** в Нотариалната камара,
вписан в Служба по вписванията-Лом с дв.вх.рег.№ 6221/03.08.2015 г., акт
238, т.14, по силата на която на наемателя са предоставени за временно и
възмездно ползване следните земеделски имоти в землището на с.***,
обл.Монтана: поземлен имот с идентификатор 16184.841.20 с площ 72 968
кв.м., поземлен имот с идентификатор 16184.60.307 с площ 2 859 кв.м.,
поземлен имот с идентификатор 16184.390.70 с площ 44 680 кв.м., поземлен
имот с идентификатор 16184.380.20 с площ 23 798 кв.м., поземлен имот с
идентификатор 16184.234.771 с площ 1 838 кв.м. и поземлен имот с
идентификатор 16184.234.770 с площ 7 039 кв.м., е нищожна на основание
чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, поради противоречие със закона – чл.229, ал.2 ЗЗД, в
частта относно уговорения срок на договора след 01.10.2018 г.
В жалба вх.№ 270771/04.11.2021 г. М. К. А. поддържа, че в атакуваната
част решението е неправилно и постановено в нарушение на материалния
закон. Изразява несъгласие с изводите на първоинстанционния съд, че
1
независимо от направеното възражение за наличието на търговска сделка по
смисъла на чл.286 ТЗ и приложението на чл.229, ал.1 ЗЗД, не е изключено
приложението на ал.2 на чл.229 ЗЗД. Счита, че от анализа на чл.229 ЗЗД не
може да бъде направен категоричен извод, че ал.2 намира приложение и в
хипотезите на наличие на търговски сделки по ал.1. Изтъква, че решението на
ВКС, на което се е позовал районният съд, няма тълкувателен характер и не
представлява задължителна съдебна практика. Позовава се на решение на
СРС, което е отхвърлен сходен иск на същия ищец "Златия Агро" ЕООД
срещу друг ответник. Въззивникът моли да бъде отменено решението в
обжалваната част и да му бъдат присъдени направените съдебни разноски
пред двете инстанции.
В жалба вх.№ 270823/10.11.2021 г. на "Юлстрейд" ООД,
представлявано от управителя М. К. А., също се поддържа, че в атакуваната
част решението е неправилно поради нарушение на материалния закон –
чл.229, ал.1 и ал.3 ЗЗД, както и че е постановено при допуснато процесуално
нарушение. Посочва се, че с отговора на исковата молба са оспорени
придобивните основания на ищеца и претендирания размер на притежаваните
идеални части, но това възражение не е обсъдено в първоинстанционния
съдебен акт. Навеждат се доводи, че видно от Решение № 361/28.11.2019 г.
по гр.д.№ 1268/2016 г. по описа на РС-Лом, което е влязло в законна сила и с
което е допусната съдебна делба на процесните имоти, въззиваемият изобщо
не е конституиран като страна. Въззивникът счита, че след като въззиваемият
не е в кръга на съсобствениците, между които ще бъде извършена делбата, а
обосновава правния си интерес в настоящето производство с качеството си на
собственик на 105/504 ид.ч. от имотите, то за него не е налице правен интерес
от предявения иск и постановеното решение е недопустимо. В останалата
част на жалбата се излагат оплаквания във връзка с тълкуването и
приложението на разпоредбата на чл.229 ЗЗД, които са идентични с тези в
жалбата на М. К. А.. Прави се искане за отмяна на решението в обжалваната
част и за присъждане на направените съдебни разноски пред двете
инстанции.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор вх.№
271083/08.12.2021 г. от "Златия Агро" ЕООД на въззивната жалба на М. К.
А., в който се поддържа, че първоинстанционното решение е правилно и
законосъобразно. Навеждат се доводи, че разпоредбата на чл.229, ал.1 ЗЗД
придава значение на вида на сделката само във връзка с нейния срок, т.е.
сделка, сключена от собственик, имащ правото да се разпорежда, може да
бъде за срок над десет години, ако е търговска. В случая договорът е сключен
за десет, а не за повече години, поради което няма значение препратката към
286 ТЗ и позоваването на вида на сделката като търговска. Посочва се, че в
следващата ал.2 на същата разпоредба е дадено разграничение за това кой и
за колко време може да сключва договор за наем. Въззиваемият счита, че в
случая "Юлстрейд" ООД, като правоприемник на ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К."
е собственик на 1/28 ид.ч., поради което няма право да се разпорежда с
имотите и не може да сключва договор за повече от 3 години. Навежда
доводи, че дори и сделката да бъде приета като търговска, то ограниченията
относно представителната власт на наемодателя, въведени с различни закони,
в т.ч. и с чл.32, ал.1 ЗС, продължават да имат действие. В тази насока се
позовава на практика на ВКС на РБ. Моли решението да бъде потвърдено и да
2
му бъдат присъдени разноски по делото, в т.ч. юрисконсултско
възнаграждение в размер на 300,00 лв.
В срока по чл.263, ал.1 ГПК е постъпил отговор вх.№
271084/08.12.2021 г. от "Златия Агро" ЕООД на въззивната жалба на
"Юлстрейд" ООД, в който също се поддържа, че първоинстанционното
решение е правилно и законосъобразно. Навеждат се доводи, че исковата
молба, по която е постановено Решение № 361/28.11.2019 г. на РС-Лом, е
вписана на 22.07.2016 г., а сделките за дяловете, закупени от "Златия Агро"
ЕООД, са след тази дата, поради което дружеството не е конституирано в
делбеното производство, но това не означава че не е съсобственик на имотите.
В останалата част на отговора се излагат напълно идентични съображения с
тези в отговора на първата въззивна жалба.
Въззивните жалби са процесуално допустими като подадени от лица с
правен интерес, в рамките на законоустановения срок по чл.259, ал.1 ГПК и
срещу обжалваем съдебен акт.
За да се произнесе по основателността на жалбите, настоящият съдебен
състав взе предвид следното:
Районен съд-Враца е сезиран с искова молба на "Златия Агро" ЕООД,
ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от
управителя К. Й. И., чрез юрисконсулт П. Ц. М., с която против М. К. А., ЕГН
**********, с адрес: гр.***, и "Юлстрейд" ООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: гр.***, представлявано от управителите М. К. А. и Ю.
М. К., в условията на обективно съединяване са предявени следните искове:
1/ Главен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД за признаване за
установено, че Договор за наем на земеделска земя, вписан в СВ-Лом с вх.рег.
№ 6221/03.08.2015 г., акт № 238, том 14, е нищожен за срока му на действие
след 30.09.2016 г., поради противоречие с разпоредбите на чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ
и § 10 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ бр.42 от 22.05.2018г., в сила от
22.05.2018 г.) по отношение на описаните в исковата молба имоти в с.***,
обл.Монтана;
2/ Евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД за
признаване за установено, че същият договор е нищожен за срока му на
действие след 30.09.2018 г., поради противоречие с разпоредбата на чл.229,
ал.2 ЗЗД по отношение на описаните в исковата молба имоти в с.***,
обл.Монтана;
3/ Евентуален иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД за
признаване за установено, че същият договор е нищожен, поради
противоречие с разпоредбата на чл.32, ал.1 ЗС.
В исковата молба се твърди, че ищецът "Златия Агро" ЕООД е
собственик на 105/504 ид.ч. от следните земеделски имоти, находящи се в
землището на с.***, обл.Монтана: поземлен имот с идентификатор
16184.841.20 с площ 72 968 кв.м.; поземлен имот с идентификатор
16184.60.307 с площ 2 859 кв.м.; поземлен имот с идентификатор
16184.390.70 с площ 44 680 кв.м.; поземлен имот с идентификатор
16184.380.20 с площ 23 798 кв.м.; поземлен имот с идентификатор
16184.234.771 с площ 1 838 кв.м.; поземлен имот с идентификатор
16184.234.771 с площ 7 039 кв.м. Посочва се, че на 29.07.2020 г. е сключен
Договор за наем на земеделска земя, вписан с вх.рег.№ 4242/29.07.2020 г., акт
№ 59, том 7, сключен между съсобственици, притежаващи над 25% от
3
съсобствеността, в т.ч. и "Златия Агро" ЕООД, съгласно изискванията на
чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ. Поддържа се, че за същите имоти е сключен Договор за
наем на земеделска земя, вписан с вх.рег.№ 6221/03.08.2015 г., акт № 238, том
14 между ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К.", като арендодател, и М. К. А., като
арендатор, за срок от 20 години, считано от 01.10.2015 г. Сочи се, че на
03.10.2016 г. между ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К." и "Юлстрейд" ООД е
сключен Договор за продажба на търговско предприятие по чл.15, ал.1 ТЗ, по
силата на който ответното дружество, в качеството си на правоприемник, е
станало страна по договора за наем на земеделска земя, сключен с другия
ответник М. К. А.. Твърди се, че "Юлстрейд" ООД, като правоприемник на
арендодателя ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К.", е собственик на 1/28 ид.ч. от
имотите.
Ищецът навежда доводи, че тъй като договорът за наем между
ответниците е сключен преди редакцията на чл.4а, ал.2 (ДВ бр.42, в сила от
22.05.2018 г.), то съгласно § 10 от ПЗР на ЗИД на ЗСПЗЗ е следвало да бъде
потвърден от съсобствениците, притежаващи повече от 25/100 ид.ч. от
съсобствения имот. Твърди, че съсобственикът "Юлстрейд" ООД не е
представил в ОСЗ- Вълчедръм декларации от съсобственици, притежаващи
25/100 ид.ч., поради което договорът би следвало да има действие за една
година, т.е. до 30.09.2016 г.
В условията на евентуалност ищецът поддържа, че ако съсобственикът
"Юлстрейд" ООД докаже съсобственост над 25/100 ид.ч., то съгласно
разпоредбите на чл.229, ал.2 ЗЗД договорът за наем би следвало да има
действие за три години, т.е. до 30.09.2018 г., тъй като е сключен за срок от 20
години и не е търговска сделка.
В исковата молба се твърди, че към момента на подписване на
договора действат и ограниченията на чл.32, ал.1 ЗС. Развиват се
съображения, че впоследствие е въведено правилото по чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ за
сключване на наемен договор за земеделска земя и по този начин
отношението на ЗСПЗЗ и ЗС са като специален към общ закон, поради което
след поправките от 22.05.2018 г. следва да намират приложение изискванията
на ЗСПЗЗ. Ето защо в светлината на изискванията на чл.32, ал.1 ЗС и чл.4а,
ал.2 ЗСПЗЗ, сключеният на 21.07.2015 г. договор за наем е
непротивопоставим на договора за наем от 29.07.2020 г.
В срока по чл.131 ГПК са постъпили отговори на исковата молба от
"Юлстрейд" ООД и М. К. А., които оспорват основателността на предявените
искове. Навеждат доводи, че договорът за наем, по който ответниците са
страни, е сключен преди 22.05.2018 г., когато е влязъл в сила чл.4а ЗСПЗЗ, и в
този смисъл е съобразен с изискванията на действащото към момента на
сключването му законодателство. Ответниците считат, че е възникнало
задължението по § 10 от ПЗР на ЗСПЗЗ за представяне на декларации от
съсобствениците, тъй като такова е предвидено само по отношение на
имотите, отдадени от наемодател – несобственик (чуждо на собствеността
лице), каквато хипотеза не е налице в случая, тъй като наемодателят е
съсобственик с права 1/28 ид.ч. Развиват и съображения, че това задължение е
било предвидено само за стопанската 2018/2019 г., поради което не обуславя
действието на процесния договор за наем. Становището си, че атакуваният
договор за наем не попада в кръга на договорите, за които е било необходимо
подаването на декларации, са обосновава и с факта, че по отношение на него
4
не е настъпила предвидената в ЗСПЗЗ последица, а именно – служебно
заличаване от страна на компентната ОСЗ.
Ответниците оспорват и втория иск, предявен в условията на
евентуалност, като навеждат доводи, че след прехвърляне на търговското
предприятие на едноличния търговец – страна по договора, наемодател се
явява "Юлстрейд" ООД, който има качеството на търговец по смисъла на чл.1,
ал.2 ТЗ и в този смисъл приложение следва да намери презумпцията на
чл.286, ал.3 ТЗ и сделката да бъде определена като търговска, а съгласно
чл.229, ал.1 ЗЗД договорът за наем не може да бъде сключен за повече от 10
години, освен ако е търговска сделка.
В отговорите се изразява становище за неоснователност и на третия
иск, предявен в условията на евентуалност, като се навеждат доводи, че
разпоредбата на чл.32, ал.1 ЗС не е приложима в случая, тъй като
правоотношението се урежда от ЗСПЗЗ с оглед специфичния обект на
договорите за наем на земеделска земя. Навеждат се и доводи, че сделките на
управление, сключени в противоречие с чл.32, ал.1 ЗС, не са нищожни, а имат
за последица непротивопоставимостта спрямо неучаствалите съсобственици.
Ответникът "Юлстрейд" ООД оспорва твърдението на ищеца, че е
собственик на 105/505 ид.ч. от поземлените имоти, описани в исковата молба.
Намира, че представените констативни нотариални актове не се ползват с
материална доказателства сила относно констатациите на нотариуса за
принадлежността на правото на собственост. Позовава се на Решение от
28.11.2019 г. по гр.д.№ 1268/2016 г. по описа на РС-Лом, с което е допусната
съдебна делба по отношение на земеделските имоти, но ищецът не фигурира
като страна в производството.
С Решение № 260454/18.10.2021 г. по гр.д.№ 1282/2021 г. Врачанският
районен съд е отхвърлил като неоснователен и недоказан главния иск за
признаване за установено, че Договор за наем на земеделска земя, вписан в
СВ-Лом с вх.рег.№ 6221/03.08.2015 г., акт № 238, том 14, е нищожен за срока
му на действие след 30.09.2016 г., поради противоречие с разпоредбите на
чл.4а, ал.2 ЗСПЗЗ и § 10 от ПЗР към ЗИД на ЗСПЗЗ (ДВ бр.42 от 22.05.2018г.,
в сила от 22.05.2018 г.). Със същия съдебен акт е уважен предявения в
условията на евентуалност иск за прогласяване нищожността на сделката,
поради противоречието й със закона – чл.229, ал.2 ЗЗД. Предвид уважаването
на този иск, първоинстанционният съд не се е произнесъл по последния
евентуално съединен иск.
Решението не е обжалвано и е влязло в законна сила в частта, в която е
отхвърлен главния иск. Предметът на въззивната проверка обхваща
правилността на първоинстанционния съдебен акт в частта, в която е
уважен евентуалния иск за прогласяване нищожността на сделката, поради
противоречието й със закона – чл.229, ал.2 ЗЗД.
След като обсъди събраните пред първоинстанционния съд писмени
доказателства, поотделно и в тяхната пълнота, настоящият съдебен състав
приема за установено от фактическа страна следното:
С Договор за продажба на наследствени права, сключен на 21.12.2016
г. и вписан в Служба по вписванията-Лом в вх.рег.№ 8300/21.12.2016 г., акт
№ 99, том 15, В. И. Р. е продала на "Златия Агро" ЕООД наследствените си
права от наследодателя С. К. И. /С. К. К./, б.ж. на с.***. С Нотариален акт за
констатиране право на собственост върху поземлен имот-земеделска земя №
5
36, том ХХV, рег.№ 14028, дело № 2313/2016 г. на нотариус С. С., вписан в
Служба по вписванията- Лом с вх. рег. № 8301/21.12.2016 г., ищецът "Златия
агро" ЕООД е признат за собственик на 1/84 идеална част от процесните шест
земеделски имота. При изготвянето на констативния нотариален акт е
представен посочения Договор за продажба на наследствени права от
21.12.2016 г.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 37, том ХХV, рег.№ 14031,
дело № 2314/2016 г. на нотариус С. С., вписан в СВ-Лом с вх. рег. №
8302/21.12.2016 г., Й. Х. Г., К. Д. Т. и Р. Д. К. са продали на ищеца "Златия
агро" ЕООД своите общо 5/84 идеални части от процесните шест поземлени
имота.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 38, том ХХV, рег.№ 14044,
дело № 2315/2016 г. на нотариус С. С., вписан в СВ-Лом с вх. рег. №
8320/21.12.2016 г., И. И. С., М. С. Д., Ц. Г. М., Р. Г. К., Е. Й. К. и Т. Н. Т. са
продали на ищеца "Златия агро" ЕООД своите общо 5/84 идеални части от
процесните шест поземлени имота.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 106, том VІ, рег.№ 3446,
дело № 472/2017 г. на нотариус С. С., вписан в СВ-Лом с вх. рег. №
2845/19.04.2017 г., Ф. Б. Х., Х. Б. К. и И. С. Д. са продали на ищеца "Златия
агро" ЕООД 3/168 идеални части от процесните шест поземлени имота.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 69, том ХІV, рег.№ 8167,
дело № 1259/2017 г. на нотариус С. С., вписан в СВ- Лом с вх. рег. №
5906/05.09.2017 г., С. С. С., Н. С. Г. и В. С. Г. са продали на ищеца "Златия
агро" ЕООД своите общо 3/126 идеални части от процесните шест поземлени
имота.
С Договор за продажба на наследствени права, сключен на 16.10.2017
г. и вписан в СВ-Лом с вх.рег.№ 6990/17.10.2017 г., акт № 73, том 14, Б. К. К.
- Я. е продала на "Златия Агро" ЕООД наследствените си права от
наследодателя Б. К. Л., б.ж. на с.***. С Нотариален акт за констатиране право
на собственост върху поземлен имот-земеделска земя № 102, том ХХІІ, рег.№
13035, дело № 2179/2017 г. на нотариус С. С., вписан в Служба по
вписванията- Лом с вх. рег. № 9009/22.12.2017 г., ищецът "Златия агро"
ЕООД е признат за собственик на 1/84 идеална част от процесните шест
земеделски имота. При изготвянето на констативния нотариален акт е
представен посочения Договор за продажба на наследствени права от
17.10.2017 г.
С Нотариален акт за покупко-продажба № 174, т.Х, рег.№ 6872, дело
№ 1014/2019 г. на нотариус С. С., вписан в Служба по вписванията гр. Лом с
вх. рег. № 4825/02.08.2019 г., Н. Г. С. е продал на ищеца "Златия агро" ЕООД
1/42 идеална част от процесните шест поземлени имота.
Сборът на горепосочените идеални части от собствеността върху
процесните имоти, придобити от ищеца с посочените документи за
собственост, се равнява на 105/504 идеални части. Наличието на идентичност
между описаните с идентификатор в исковата молба имоти и описанието на
същите със стар номер по предходен план се извлича от представените скици
на процесните имоти, издадени от Служба по геодезия, картография и
кадастър-Монтана, в които са посочени и номерата на имотите по предходен
план.
Между страните не се спори, а и от представените по делото писмени
6
доказателства се установява, че на 21.07.2015 г. между ЕТ "М.А. – Юлстрейд
– Ю. К.", в качеството на наемодател, и М. К. А., в качеството на наемател, е
бил сключен Договор за наем на земеделска земя, с нотариална заверка на
подписите с рег.№ 4355/21.07.2015 г. на нотариус В. В., с рег.№ *** в
Нотариалната камара, вписан с вх. рег. № 6221/03.08.2015 г., акт 238, т. 14 на
СВ-Лом, предмет на който са земеделски земи в землището на с.***,
обл.Монтана, сред които и процесните шест имота. Според т.1 от Раздел ІІІ
на договора, срокът му на действие е 20 години, считано от 01.10.2015 г.
Не е спорно и обстоятелството, че с Договор от 03.10.2016 г. за
продажба на търговско предприятие по чл. 15, ал. 1 от Търговския закон ТЗ),
вписан в СВ-Лом с вх. рег. № 709/02.02.2017 г. ЕТ "М.А. – Юлстрейд – Ю. К."
е продал търговското си предприятие на "Юлстрейд" ООД като съвкупност от
всички права, задължения и фактически отношения.
От приложените по делото скици от СГКК-Монтана е видно, че
според вписванията по партидите на процесните поземлени имоти
ответникът "Юлстрейд" ООД е собственик на 1/28 ид.ч.
С Решение № 361/28.11.2019 г. по гр. дело № 1268/2016 г. на Районен
съд-Лом е била допусната съдебна делба на земеделски имоти, сред които и
имотите, предмет на наемните договори, между съсобствениците им, сред
които и ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К." с права 18/504 идеални части.
С Договор за наем на земеделска земя от 27.07.2020 г., вписан в СВ-
Лом с вх. рег. № 4242/29.07.2020 г., К. А. К., Г. С. Д., В. К. А., И. И. В., К. Р.
М., П. Р. К., Р. Н. Н., К. Г. С. и В. Г. К. са отдали под наем на ищеца "Златия
агро" ЕООД шестте земеделски имота за срок от 5 години, считано от
стопанската 2019/2020 г.
При така възприетото от фактическа страна, настоящият съдебен
състав прави следните правни изводи:
Както бе посочено, очертаният с въззивните жалби предмет на спора
пред настоящата инстанция е свързан с действителността на клаузата на т.1 от
раздел ІІІ на Договор за наем на земеделска земя от 21.07.2015 г., сключен
между ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К." и М. К. А., в частта относно уговорения
срок на договора за период над 3 години, т.е. след 01.10.2018 г.
Правното основание на иска е чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД, като ищецът
поддържа противоречие с разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД, според която
лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не
могат да сключват договор за наем повече от три години.
Въззивният съд намира, че на първо място следва да се произнесе по
наведените в жалбата на "Юлстрейд" ООД доводи относно липсата на правен
интерес от предявяване на иска за ищеца "Златия агро" ЕООД, доколкото
същите касаят допустимостта на първоинстанционния съдебен акт, по
отношение на която се дължи и служебна проверка съгласно чл.269, изр.1
ГПК. Както бе посочено, въззивникът навежда доводи, че от Решение №
361/28.11.2019 г. по гр.д.№ 1268/2016 г. по описа на РС-Лом, с което е
допусната съдебна делба на процесните имоти, е видно, че въззиваемият
изобщо не е конституиран като страна и след като не е в кръга на
съсобствениците, между които ще бъде извършена делбата, то не би могъл да
обоснове и интереса си от водене на настоящето дело.
Настоящият съдебен състав счита тези доводи за неоснователни. От
номера на делото, по което е постановен посочения съдебен акт, е видно, че
7
същото е образувано през 2016 г. Сделките, въз основа на които ищецът
"Златия агро" ЕООД е придобил право на собственост върху идеални части от
земеделските имоти, предмет на делбеното производство, са сключени в края
на м.12.2016 г., 2017 г. и 2019 г. Решението, с което е допусната съдебната
делба, е влязло в законна сила на 01.10.2021 г. При тези данни може да бъде
направен извод, че разпорежданията на част от съсобствениците /съделители/
с идеалните им части в полза на "Златия агро" ЕООД са извършени в хода на
делбеното производство във фазата по допускане на делбата. Съобразно
задължителните указания, дадени в т.3 от Тълкувателно решение № 3 от
19.12.2013 г. на ВКС по т. д. № 3/2013 г., ОСГК, в тази хипотеза е приложима
разпоредбата на чл.226 ГПК, според която ако в течение на производството
спорното право бъде прехвърлено върху другиго, делото следва своя ход
между първоначалните страни. Лицето, придобило права по силата на
разпоредителна сделка по време на първата фаза на делбения процес след
предявяване иска за делба, може да замести своя праводател само със
съгласието на всички съделители, а след влизане в сила на решението по
допускане на делбата във фазата по извършването й приобретателят участва
чрез своя процесуален субституент /прехвърлителя/, ако не изрази воля да
встъпи в процеса като подпомагаща страна. В мотивите на тълкувателния акт
изрично е посочено, че прехвърлянето на идеална част от съсобствен имот в
хода на делбеното производство представлява правомерно, разрешено от
закона действие, тъй като с предявяването на иска за делба съделителите не
губят правото си да се разпореждат с притежавания от тях дял, но
конституирането на приобретателя наред с прехвърлителя не е необходимо,
тъй като прехвърлителят участва като процесуален субституент на
приобретателя и процесуалната му легитимация произтича от самия закон,
макар и вече да не е носител на спорното право.
Отнесени към конкретния случай, тези разяснения на касационната
инстанция налагат извода, че ищецът "Златия агро" ЕООД валидно е
придобил право на собственост върху идеални части от земеделски имоти по
силата на договори за продажба на наследствени права по чл.212 ЗЗД и
договори за покупко-продажба. Обстоятелството, че тези разпоредителни
сделки са били сключени в хода на делбено производство не влияе върху
транслативния им ефект, а фактът, че в решението по допускане на делбата
като съсобственици са посочени прехвърлителите, а не приобретателя, е
свързано с приложението на чл.226 ГПК и не лишава последния от правата
му в съсобствеността. Именно за защита на тези свои права "Златия агро"
ЕООД предявява и настоящия иск за прогласяване частична
недействителност на сключения между ответниците наемен договор, поради
което настоящият съдебен състав намира, че е налице обоснован правен
интерес като абсолютна процесуална предпоставка за съществуване правото
на иск.
В съдебно заседание процесуалният представител на въззивниците
навежда и доводи, че при произнасянето си по уважения иск районният съд е
нарушил диспозитивното начало, тъй като е обсъждал въпроса за
приложението на чл.229, ал.2 ЗЗД и е приел, че сделката е нищожна поради
противоречие с тази правна норма, а ищецът е заявил като предмет на спора
само наличието или не на търговска сделка. Такива оплаквания липсват във
въззивните жалби, но доколкото касаят допустимостта на обжалваната част на
8
първоинстанционното решение, то следва да бъдат обсъдени като част от
дължимата от настоящата инстанция служебна проверка по чл.269, изр.1 ГПК.
Въззивният съд счита тези доводи за неоснователни, тъй като в
обстоятелствената част на исковата молба ищецът изрично се позовава
именно на противоречие с разпоредбата на чл.229, ал.2 ЗЗД и твърди
нищожност на клаузата от договора в частта, в която е сключен за срок,
надвишаващ предвидения в тази законова разпоредба 3-годишен срок.
В обобщение на изложеното, настоящият съдебен състав намира, че
първоинстанционният съдебен акт е валиден, а в обжалваната част – и
допустим.
При произнасянето по правилността на решението на ВРС в
обжалваната му част, съгласно разпоредбата на чл.269, изр.2 ГПК въззивният
съд е ограничен от заявените в жалбата оплаквания. Релевираните от
въззивниците доводи касаят единствено приложението на разпоредбата на
чл.229, ал.2 ЗЗД по отношение на търговските сделки. Настоящият съдебен
състав намира, че законодателят е предвидил разграничение относно вида на
сделката единствено в ал.1 на чл.229 ЗЗД, касаеща ограничение в срока на
наемния договор в случаите, когато същият представлява гражданска, а не
търговска сделка. Въведеното в ал.2 на същата разпоредба ограничение за
срока на наемния договор, до който лицата, имащи право да вършат само
действия на обикновено управление, са овластени да го сключат, обаче се
прилага и в случаите, когато наемът е търговска сделка /в този смисъл е и
практиката на ВКС, обективирана в Решение № 15 от 08.09.2010 г. по т.д.№
395/2009 г., ТК, ІІ т.о./ Този извод се налага от възприетото разбиране, че
макар и да носи белезите на сделка за управление, сключеният за повече от
три години наемен договор наподобява сделка на разпореждане, тъй като
ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената по наем вещ
през продължителен период от време /в този смисъл – вж Тълкувателно
решение № 91 от 1.X.1974 г., ОСГК на ВС/. По тази причина законът
признава правото за сключване на договор за наем със срок над 3 години
единствено в полза на лицата, които притежават правомощия да се
разпореждат с вещта, като в приложното поле на тази норма попадат не само
последиците от волеизявленията на мнозинството съсобственици, които могат
да вършат действия по обикновено управление на съсобствената вещ
съгласно чл.32, ал.1 ЗС, но също и последиците от волеизявленията на
различни представители – законни или договорни, в т.ч. и такива на
търговските дружества. Сключването на договор за наем над установения в
закона максимален срок или от лице, което няма правомощията да сключи
договор за срок над три години, не е порок на сделката, който обосновава
нейната пълна нищожност, но се отразява върху един от елементите на
договора, касаещ модалитета срок като го ограничава.
В конкретния случай, съсобственикът ЕТ "М.А.-Юлстрейд-Ю. К.",
сключвайки наемен договор с ответника М. К. А. за срок от 20 години е
извършил сделка, приравняваща се на разпореждане, каквито правомощия с
оглед квотите му в съсобствеността безспорно не е притежавал. Изложеното
води до извод, че макар ответникът да е сключил валиден договор за наем,
като съсобственик на вещта, той е ограничен до извършването на действия по
обикновено управление. Предвид горното се налага изводът, че при
сключване на процесния договор за наем в частта му за уговорения срок е
9
била нарушена императивната разпоредба на чл. 229, ал. 2 ЗЗД, поради което
клаузата от договора в частта й за уговорения срок над три години е нищожна
поради противоречието й със закона и предявеният иск за прогласяване на
нищожността й е основателен.
Като е достигнал до същите изводи и е уважил предявения иск с
правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД вр. чл.229, ал.2 ЗЗД, районният съд е
постановил правилен и законосъобразен съдебен акт, който следва да бъде
потвърден в тази част.
С оглед изхода на спора и съгласно чл.78, ал.1 ГПК, право на
разноски за настоящата инстанция има въззиваемият ищец, поради което
следва на основание да му бъде присъдено възнаграждение за осъщественото
представителство от юрисконсулт в размер на 300,00 лв. съгласно чл.78, ал.8
ГПК вр. чл.37 ЗПП и чл.25, ал.1 от Наредбата за заплащането на правната
помощ.
Водим от горното, Врачанският окръжен съд
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА Решение № 260454/18.10.2021 г. по гр.д.№
1282/2021 г. по описа на Районен съд-Враца в обжалваната част, в която е
уважен предявеният от "Златия Агро" ЕООД против М. К. А. и "Юлстрейд"
ООД иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 ЗЗД вр. чл.229, ал.2 ЗЗД.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.1 вр. ал.8 ГПК М. К. А., ЕГН
**********, с адрес: гр.***, и "Юлстрейд" ООД, ЕИК ***, със седалище и
адрес на управление: гр.***, ДА ЗАПЛАТЯТ на "Златия Агро" ЕООД, ЕИК
***, със седалище и адрес на управление: гр.***, представлявано от
управителя К. Й. И., сумата 300,00 лв., представляваща разноски за
юрисконсултско възнаграждение пред въззивната инстанция.
Решението не подлежи на касационно обжалване и е окончателно
съгласно чл.280, ал.3, т.1 ГПК.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
10