РЕШЕНИЕ
№
гр.Русе, 28.11.2019 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РУСЕНСКИЯТ
РАЙОНЕН СЪД, XV-ти граждански състав, в открито заседание на 28 октомври през две хиляди и деветнадесета година, в
състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
НИКОЛАЙ СТЕФАНОВ
при секретаря СНЕЖАНА КОЛЕВА, като
разгледа докладваното от съдията гражданско дело № 942 по описа за
Предявени са
обективно съединениe искове с правно основание чл.79, ал.1 вр. чл.51 от ТЗ, чл. 92 от ЗЗД и чл.86 от ЗЗД от „Сиана
Комерс” ООД-гр.Русе срещу С.Б.Д. с ЕГН:********** ***.
В исковата си
молба ищцовото дружество твърди, че е с основен предмет на дейност
посредничество и други търговски сделки, свързани с покупко-продажба и отдаване
под наем на недвижими имоти. Твърди, че влезли в контакт с
ответника по повод закупуване на недвижим имот. На 01.10.2018г. бил
сключен Договор за посредничество при покупка на недвижим имот между С.Д.
и
ищцовото дружество
в качеството му на довереник. С цитираният договор ответника възложил, а
ищцовото дружество приело да му посредничи при закупуване на недвижим имот.
Извършваните огледи въз основа на този договор се описвали в Приложение 1,
което било неразделна част от договора. Твърди, че в изпълнение на
сключеният договор на 01.10.2018г. предложили оферти на ответницата, като
осъществили оглед на новостроящи се имоти, а именно на адрес в град Русе, на
ул. „Духовно възраждане" и на ул. „Райко Даскалов", жилищна сграда с
обществено обслужваща част в УПИ УП-5818, кв. 169, ЦГЧ, вх. А, на ет. първи -
ап. З и ап. 4, както и на етаж 4. ап. 20. Поддържа, че пояснили че цената на
тези имоти е формирана в размер на 780 евро за квадратен метър,
както и че единият
от имотите, /ап. 4 на първи етаж, който е с площ над 130 квадратни метра/, може
да бъде разделен на два по-малки, а именно двустайни, какъвто ответницата
желаела да закупи,
че това е коментирано със строителя и няма никакъв проблем да бъде извършено.
Ищецът
твърди, че два
месеца по-късно установили, че ответницата , без да ги уведоми
сключила сделка, като закупила имот предмет на договора и описан в Приложение №
1/01.10.2018 г. към същия договор - апартамент №3 на първи етаж. След
справка в
имотния регистър било установено , че с нотариален акт вписан в
Служба по вписванията - Русе с вх. рег. № 16104 от 05.12.2018 г., Акт № 16, Том
40, дело № 8193 от 05.12.2018 г. действително ответницата е закупила имот
предмет на договора, а именно - Апартамент в град Русе, ул. „Духовно
възраждане" № 21. вх. А. ет. 1 /жилищен/ /или етаж две архитектурен/,
който апартамент по архитектурните планове бил посочен като
Апратамент №3, граничещ с Апартамент №4 /също предмет на Приложение №
1/01.10.2018г. /
Твърди
се, че се
свързали с представител на инвеститора, който им обяснил, че
действително клиентка, по повод с която сме комуникирали с
него е закупила право на строеж за апартамента посочен по-горе.
Твърди
се, че видно
от текста на чл.7 от договора от 01.10.2018 г., за извършваната от дружеството
ищец посредническа
дейност ответницата се задължила да им заплати
комисионна в размер на 3% без ДДС върху офертната стойност за имота, записана в
Приложение № 1 от договора, но не по-малко от 300 евро без ДДС.
Възнаграждението било дължимо и в случаите, когато страна по договора
е роднина на доверителя.
Твърди
се, че освен
дължимото обезщетение, в случай на нарушение на условията по договора от доверителят
дължал и неустойка в
размер на 5 % от същата офертна стойност, но не по-малко от 1000 евро без ДДС
съгласно чл.8 от същия договор, като неустойката била дължима в
случаите, когато страна по договора е роднина на доверителя.
Твърди се , че ответницата С.Д. се явява
неизправна страна по сключения договор и това обосновава правото на
ищеца на иск на договорно основание - чл.7 от Раздел IV и чл. 8 от Раздел V
да претендира заплащането на възнаграждение и неустойка.
Същите следвало да бъдат изчислени, на база площта на имота -
1/
възнаграждение в размер на 2040,00 евро /левова равностойност - 3989,89 лева/,
представляващо 3 % върху офертната стойност от 68000,00 евро и ДДС в размер на
408 евро /левова равностойност 797,98 лева/ на основание чл. 7 от договора;
2/
обезщетение в размер на законната лихва за забава върху сумата по предходната
точка в общ размер на 4777,87 лева, считано от датата на покупка на имота -
05.12.2018 г. до датата на завеждане на настоящия иск 14.02.2019 г., а именно в
размер на 95,55 лева
З/неустойка в
размер на в размер на 2040,00 евро /левова равностойност - 3989,89 лева/,
представляващо 3% /частично от 5%/ върху
офертната стойност от 68000,00 евро на основание чл. 8, ал. 1 и ал. 2 от
договора
4/
обезщетение в размер на законата лихва за забава върху горните суми за главници
по т. 1 и т. З от петитума считано от датата на завеждането на иска, до
окончателно погасяване на задължението за заплащане на същите суми.
Претендират
се разноски
направени в настоящото производство.
В срока по
чл.131 ГПК, ответницата, чрез процесуалния си представител изразява становище за неоснователност на
предявените искове. Оспорва изложената в ИМ фактическа обстановка. Счита че в
договора – чл.7 е налице неравноправна клауза по смисъла на
ЗЗП. Претендира разноски.
Съдът
след преценка на събраните по делото доказателства прие за установено от
фактическа страна следното:
На 01.10.2016г. между
ищцовото дружество и ответника Д. е сключен Договор за
посредничество при покупка на недвижим имот, с който дружеството е поело
задължение да проучи пазара на недвижими имоти и да посредничи при закупуване
на недвижим имот. В чл.4 от договора е посочено, че довереникът е длъжен да
положи всички усилия за изпълнение на договора, като подпомага преговорите
между продавач и купувач, да организира изповядване на сделка пред нотариус,
информира доверителя за състоянието на пазара и т.н. Уговорено е в чл. 7 от Договора
възнаграждение за довереника в размер на 3 % без ДДС от офертната стойност на
закупения имот, което възнаграждение се определя по размер и е дължимо при
подписване на предварителния договор. Уговорена е в чл. 8 от Договора неустойка
дължима от доверителя в размер на 6% от офертната стойност,
в случай ако доверителя подпише предварителен договор, НА или друго с
предмет-имот описан в Приложение №1.
В конкретния случай,
анализа на събраните по делото
доказателства дава основание на съда да формулира категоричен извод, че ищецът
не е осигурявал и/или извършвал с ответницата оглед на недвижим имот в гр.Р,
ул.”Д в” Това обективно е било невъзможно, тъй като строителството на сградата
на ул."Духовно възраждане"21 вгр.Русе започнало след дата -
19.10.2018г, когато е влязло в сила строително разрешение №412/04.10.2018г, а
срещата между страните по делото и подписването на представените договор за
посредничество и протокол за оглед е станало на 01.10.2018г. Нещо повече, от
показанията на св.Е.Т., който е управител на търговското дружество-титуляр на
правото на строеж за построяването на процесната сграда, се установява, че дори
изкопните работи не са били започнали към датата 1.10.2018г., а чак през месец
ноември. Установено е че към дата 01.10.2018г. не е имало и одобрен
инвестиционен проект за строителството на сградата. Агенцията-ищец е
разполагала единствено с части от идеен проект, като от показанията на присъствалият
на срещата в офиса на ищеца св.П.Б. установи, че от „СИАНА КОМЕРС"ООД ответницата
е получила информация единствено за многостаен апартамент под №4 в бъдеща
сграда на ул."Духовно възраждане"21, впоследствие разделен на два
по-малки под №№ 4 и 4а.
Въз основа на
така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:
По иска за заплащане
на възнаграждение по чл. 51 от ТЗ
Съгласно чл.
51 ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от
едната или от двете страни съобразно уговорката им, а ако няма уговорка, дължи
се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете
страни. В процесния договор страните са уговорили какви са задълженията на
ищцовото дружество като посредник, какво е дължимото му възнаграждение,
включително как се определя и кога следва да бъде платено.
Спорен въпрос
в настоящото производство е налице ли е изпълнение на поетите от посредника
задължения, дали е изправна страна по сключения договор, което е предпоставка
за дължимостта на възнаграждение. Анализът на събраните по делото писмени и
гласни доказателство дава основание да се приеме, че в деня на подписване на
Приложение №1 към договора не е извършван оглед на
процесния имот гр. Русе. По делото липсват доказателства, че ищецът
като посредник е положил усилия и е организирал преговори между ответника и
продавача преди сключване на процесната сделка, да е подготвял документи,
договори, нотариален акт и пр., каквито задължения има по сключения договор.
С оглед
посоченото, съдът приема, че не са налице предпоставките за ангажиране
отговорността на ответника за заплащане на възнаграждение по сключения с ищеца
договор за посредничество, тъй като не е доказано постигането на крайния
резултат – закупуването на процесния имот от С.Д. да е
осъществено със съдействието на посредника „Сиана Комерс” ООД и да са положени
усилия за сключването на сделката, в т. ч. за изпълнение на посочените в чл. 4
от договора задължения за подпомагане на преговори, организиране изповядване на
сделката и др.
По изложените съображения,
предявеният иск за заплащане на възнаграждение по чл. 51 от ТЗ за
сумата от 2040 евро с левова равностойност – 3989,89 лева, представляващо 3%
върху офертната стойност от 68000 евро и ДДС в размер на 408 евро с левова
равностойност – 797,98 лева следва да се отхвърли изцяло като неоснователен.
По акцесорния
иск за обезщетение за забава върху дължимото се възнаграждение по чл.7 от
Договора за периода 05.12.2018г.-14.02.2019
Предвид
отхвърляне на иска за заплащане на сумата от 2040 евро и 408 евро ДДС,
представляваща уговореното възнаграждение съгласно чл.7 от Договор за
посредничество от 01.10.2018г., следва да се
отхвърли и акцесорния иск за обезщетение за забава върху дължимото се
възнаграждение по чл.7 от Договора за периода 05.12.2018г.-14.02.2019., в размер
на 95,55 лева.
По иска за заплащане на неустойка
в размер на 2040 евро.
В
съответствие с основния правен принцип, че никой не може да черпи права от
собственото си противоправно поведение, кредиторът не би могъл да претендира
неустойка за договорно неизпълнение от длъжника, ако самият той не е изпълнил
или не е имал готовност да изпълни насрещните си задължения.
По делото липсват доказателства,
че ищецът е изправна страна по договора, осигурил е огледи на имоти,
отговарящи на изискванията на ответника или е бил готов към датата на
продажбата на имота да изпълни насрещните си задължения. С оглед изложеното и съгласно трайната
съдебна практика /Решение № 21/2010 г. по т. д. № 470/09г., ІІ т.о., ТК ВКС и
Решение № 105/14г. по т. д. № 2617/13г., ІІ т.о., ТК ВКС/, уговорената
неустойка не се дължи за неизпълнение на поети от длъжника задължения, ако
кредиторът, претендиращ заплащането й е неизправна страна поради това, че не е
изпълнил или не е бил готов да изпълни насрещните си задължения по договора. Поради
това искът с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД е неоснователен и следва да
бъде отхвърлен.
По иска за заплащане на законна лихва върху неустойката от датата на
завеждане на делото до окончателното изплащане:
Недължимостта на
неустойката обосновава недължимост на законна лихва върху нея. Следва да се
отбележи, че дори и да е дължима неустойка, ищецът няма право да търси
обезщетение за забава по чл.86 от ЗЗД върху претендираната неустойка. В този
смисъл е налице трайна практика на ВКС, обективирана в Решение №225/22.12.2011г.
по гр.дело №1107/2010г. на ВКС.
Предвид
изхода на спора и съобразно представените списъци по чл.80 от ГПК ищецът
следва да заплати на ответника сумата от 1200,00 лева разноски по делото.
Така
мотивиран, съдът
РЕШИ
:
ОТХВЪРЛЯ предявените от „Сиана
Комерс" ООД, ЕИК: *********, седалище и
адрес на управление: гр.Русе,
ул."Александровска" № 10, представлявано от Р
К С срещу С.Б.Д. с ЕГН:********** ***
искове за заплащане на сумите, както следва:
- възнаграждение
в размер на 2040,00 евро /левова равностойност - 3989,89 лева/, представляващо
3 % върху офертната стойност от 68000,00 евро и ДДС в размер на 408 евро
/левова равностойност 797,98 лева/ на основание чл.7 от Договор
за посредничество от 01.10.2018г.;
- обезщетение в
размер на законната лихва за забава върху сумата по предходната точка в общ
размер на 4777,87 лева, считано от датата на покупка на имота - 05.12.2018 г.
до датата на завеждане на настоящия иск 14.02.2019г., в размер на 95,55 лева
- неустойка в
размер на в размер на 2040,00 евро
/левова равностойност - 3989,89 лева/, представляващо 3% /частично от 5%/ върху
офертната стойност от 68000,00 евро на основание чл.8, ал. 1 и ал. 2 от Договор
за посредничество от 01.10.2018г., ведно със законата лихва за забава
върху горните суми считано от датата на завеждането на иска, до окончателно изплащане,
като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА „Сиана Комерс"
ООД, ЕИК: *********, седалище и адрес на управление: гр.Русе, ул."Александровска" №10,
представлявано от Р К С да заплати на С.Б.Д.
с ЕГН: ********** *** сумата
от 1200,00 лева разноски по
делото.
Решението
подлежи на обжалване в двуседмичен срок от връчването му на страните пред
Русенски окръжен съд.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: