гр.Елхово, 07.08.2019г.
В ИМЕТО
НА НАРОДА
Елховският районен съд в публично съдебно заседание
на осми юли през две хиляди и деветнадесета година в състав:
Председател: В. Апостолова
при секретаря М.Демирева като разгледа докладваното
от съдията гр.д. № 80 по описа за 2019
г., за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е
образувано по искова молба на Г.Г.Г., чрез редовно упълномощеният адв. П.М., против И.Г.П. ***, с която
е предявен иск с правно основание чл.26, ал.1, пр.1 и 3 от ЗЗД за
прогласяване нищожността на Анекс към сключен между ответника И.П. и неговият
баща Г.П. /починал към наст. момент/ Договор за аренда на земед.земи, поради
противоречие със Закона и накърняване на добрите нрави.
В исковата си
молба ищцата твърди, че е придобила в резултат на наследствено правоприемство
от своя наследодател ***, б.ж. на с.Раздел, починал на 26.04.1965 г., заедно с
други лица, право на собственост върху възстановените по реда на ЗСПЗЗ на
наследодателя й два земед. имота в землището на с.Раздел, обл.Ямболска, както
следва: нива с площ от 38.366 дка,
находяща се в местността „БРЯСТОВ ДОЛ”, десета категория, представляваща имот № 023008 и пасище с площ от 12.874 дка, находящо се в местността
„МОКРО БЕЛИМЕ”, шеста категория, представляващо имот № 046028, като
впоследствие е извършена от съсобствениците съдебна делба и с влязло в сила
съдебно решение № 82/14.08.2017 г. по гр.д. № 495/2015 г. по описа на ЕРС, тя е
придобила право на собственост върху подробно описаните в ИМ два имота в
землището на с.Раздел с обща площ от 7.585 дка.
Ищцата сочи, че
преди извършването на делбата, един от съсобствениците – Г.И.П. /към наст.
момент починал/, в качеството си на арендодател, с Договор за аренда на
земеделска земя от 11.11.2013 г., вписан в Служба по вписванията с вх.рег.№
4512/19.11.2013г., акт № 71, т.6, е предоставил на своя син - ответника И.Г.П.
като арендатор, всички съсобствени имоти, възстановени на наследниците на ***
за срок от 10 стопански години, считано от 11.11.2013 г. до 11.11.2023 г. и при
договорено арендно плащане – 45 кг на декар. Впоследствие на 01.09.2016 година
между същите страни - Г.П. и И.П. е подписан Анекс към този Договор за аренда
от 2013г., вписан в СВ с вх.рег. № 3151 от 13.09.2016г.,
акт № 9, т.4, с
който
срока на договора за аренда се променя до 11.11.2036г. и арендното плащане се намалява на 10 кг на
декар, а всички останали клаузи се запазват и не се променят.
В исковата молба
се излага, че сключеният Анекс към Договора за аренда е нищожен на основание
чл.26, ал.1, пр.1 от ЗЗД - поради противоречие със Закона – на нормата на
чл.16, ал.1, изр.2 от Закона за арендата в земеделието /ЗАрЗ/, която не допуска
изменение само в срока на договора въпреки, че до изтичането на вече договореният срок, към момента на
сключване на Анекса - 2016г, са останали още 7 години и договора за аренда се
променя, без да са налице трайни изменения на обстоятелствата, които да водят
до това негово изменение.
На второ място ищцата твърди, че със сключването на процесния Анекс към
Договора за аренда е налице и накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.
26, ал.1, пр.3 от ЗЗД, тъй като Г.П. е знаел, че има висящо производство за
съдебна делба на същите земеделски земи, образувано по вписана на 30.09.2015г
искова молба и че същият притежава само 30/108 ид.ч. от земед.земи, и въпреки
това със сключването на процесният Анекс към Договора за аренда обременява
цялата съсобственост за още 20 години - за срок до 2036г. Ищцата счита, че единствената цел на
арендодателя Г.И.П. е била да облагодетелства несправедливо, за нейна и на
останалите съделители сметка, ответника И.Г.П., който е негов син. Знаейки, че
след влизане в сила на решението за делба всеки един от съделителите ще
придобие в собственост индивидуално обособени земеделски имоти, и той няма да
може да обвърже с договор за аренда всичките земеделски земи, а само
собствените си, равняващи се на 30/108 ид.ч., Г.П. и синът му са подписали
процесният Анекс към Договор за аренда, променяйки
срока му на действие до 11.11.2036г. и намалявайки арендното плащане от 45 на
10 кг на декар. С това недобросъвестно поведение страните по
Договора за аренда са увредили интересите на ищцата, като през този
продължителен период от време до 2036г. тя ще бъде лишена от възможността да
упражнява правото си на собственост в пълен обем и на практика ще притежава
единствено „голата собственост“ върху имотите си, обособени в самостоятелни
дялове след извършената делба между съсобствениците на земите, ще бъде лишена
от възможност да ги продава свободно в случай на нужда от парични средства,
предвид на това, че имотите са обременени с аренден договор до 2036г. Предвид
на това ищцата твърди, че сключването на процесният Анекс към Договор за аренда
при тези обстоятелства и условия, не е станало при спазване принципите на
справедливостта и добросъвестност и с възприетото от обществото правило за
поведение да не се вреди другиму, възползвайки се от нейното неравностойно
възрастово, социално, здравословно или материално положение.
Поради
изложеното, ищцата желае да бъде постановено решение, с което да бъде
прогласена на основание чл.26, ал.1, пр.1 и пр. 3 от ЗЗД, вр.чл.16, ал.1, изр.2
от ЗАрЗ нищожността на Анекс от 01.09.2016г., вписан в Служба по вписванията
гр.Елхово с вх.рег. № 3151 от 13.09.2016г., акт № 9, т.ІV, към Договор за аренда на земеделска земя,
вписан в СВ-Елхово при ЕРС с вх.рег. № 4512 от 19.11.2013г., акт № 71, т.VІ, сключен между Г.И.П. в
качеството му на арендодател и ответника И.Г.П. в качеството му на арендатор,
поради противоречие със закона - нормата на чл.16, ал.1. изр.2 от ЗАЗ и
накърняване на добрите нрави, по
отношение на следните земеделски имоти, а именно:
1. Нива с площ от 38.366 дка, десета
категория, находяща се в местността „БРЯСТОВ ДОЛ“, представляваща
имот № 023008, от който имот е
образуван нов самостоятелен имот след извършена съдебна делба, собственост на
ищцата, а именно: нива с площ от 4.525 дка, находяща се в
землището на село*** общ. Елхово, в местността „БРЯСТОВ ДОЛ“, десета категория,
представляваща имот № 023109, а по актуална скица: Поземлен имот с
идентификатор 61738.23.109 по кадастралната карта, одобрена със Заповед №
РД-18-1651/ 25.09.2018г. на ИД на АГКК, находящ се в село*** общ. Елхово, в
местността „БРЯСТОВ ДОЛ“, с площ 4525 кв.м., с трайно предназначение -
земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория десета и
2. Пасище с площ от 12.874 дка, находящо се в
местността „МОКРО БЕЛИМЕ”, шеста категория, представляващо имот № 046028, от който имот е
образуван нов самостоятелен имот след извършена съдебна делба, собственост на
ищцата, а именно: пасище, мера с
площ от 3.060 дка, находящо се в землището на село*** общ.Елхово, в местността
„МОКРО БЕЛИМЕ“, шеста категория, представляващо имот № 046049 по плана за
земеразделяне, а по актуална скица: Поземлен имот с идентификатор 61738.46.49
по кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-1651/25.09.2018г. на ИД на
АГКК, находящ се в село*** общ.Елхово, в местността „МОКРО БЕЛИМЕ“, с площ 3060
кв.м., с трайно предназначение - земеделска, начин на трайно ползване -
изоставена орна земя, категория шеста.
Ищцата
претендира присъждане и на направените по делото разноски.
В дадения от
съда срок ответника И.Г.П., чрез редовно упълномощеният адв. И.Ч., е депозирал
писмен отговор, в който заявява, че предявеният иск е допустим, но
неоснователен. На първо място се сочи, че в случая не е нарушен чл.16, ал.1 от
ЗАрЗ като трайната съдебна практика приема, че тази разпоредба не следва да
бъде тълкувана като законова забрана за изменение на договора за аренда
по взаимно съгласие, а не едностранно, както е предвидено в нея, включително по
отношение на уговорения между страните срок на договора. Така страните по
договора за аренда могат да го изменят по взаимно съгласие, като са лимитирани
единствено от границите, очертани в чл.9 ЗЗД - повелителните норми на Закона и
добрите нрави. Твърди, че процесният Анекс от 01.09.2016г., в частта му, с
която срокът на договора за аренда от 2013г. е удължен до 11.11.2036г.,
както и е изменено арендното плащане, не представлява изменение на същия по
смисъла на чл.16 от ЗАрЗ, а е продължаване на договора, по смисъла на чл. 18 от
ЗАрЗ, като е спазена предвидената в същата разпоредба форма за действителност -
писмена форма с нотариална заверка на подписите, както и вписване в Службата по
вписванията с оглед противопоставимостта му на трети лица.
По отношение на
иска с правно основание чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД ответникът сочи, че не са
основателни твърденията на ищцата, че Анекса към Договора противоречи на
добрите нрави, тъй като с процесния Договор и Анекс към него не са нарушени
принципите на равнопоставеност, справедливост и добросъвестност в гражданските
и търговските взаимоотношения, както и не е налице предоставяне на възможност
по отношение на един от съсобствениците за несправедливо облагодетелстване.
В съдебно заседание
исковата молба се поддържа изцяло от процесуалния представител на ищцата – адв. П.М..
Ответникът И.П.
не се явява лично в съдебно заседание, но неговият процесуален представител -
адв. И.Ч. заявява, че поддържа представения по делото отговор на
исковата молба. Претендират
се направените по делото разноски.
От събраните по делото писмени доказателства, преценени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установено следното от
фактическа страна:
Не се спори
между страните, че ищцата Г. Г.Гайдаров, Г.И.П. /баща на ответника/, който е
починал на 30.10.2017г. – преди подаването на исковата молба по настоящото дело,
както и неучастващи в настоящото производство лица, са били съсобственици на
следните земеделски имоти, находящи се в землището на***1. нива с площ от 38.366 дка, находяща се в
местността „БРЯСТОВ ДОЛ”, десета категория,
представляваща имот № 023008
и 2. пасище с площ от 12.874 дка, находящо се в местността „МОКРО БЕЛИМЕ”,
шеста категория, представляващо имот № 046028, които са възстановени по реда на
ЗСПЗЗ на наследниците на ***, б.ж. на
с.Раздел, починал на 26.04.1965г.
Безспорно е между страните, че на 11.11.2013г.
единия от съсобствениците – Г.И.П., в качеството му на арендодател, е сключил с
ответника И.Г.П. /негов син/ като арендатор Договор за аренда на земеделска
земя, вписан в Службата по вписванията гр. Елхово с вх.рег. № 4512/19.11.2013, с
който са предоставени за ползване всички възстановени по реда на ЗСПЗЗ на
наследниците на *** земед. земи, вкл. и процесните описани по-горе два земед.
имота, като страните са уговорил срока на действие на договора да е 10
стопански години, считано от 11.11.2013г., а арендното плащане да е в размер на
45 кг на декар или паричната им равностойност по пазарни цени за съответната
година.
Впоследствие, на
01.09.2016 година страните по Договора за аренда от 2013г. - Г.И.П. и И.Г.П., са
подписали Анекс към този Договор, с който се изменя същия по отношение срока на
действието му, който е променен вместо за 10 стоп.години – до 11.11.2023г. - да
бъде прието, че е сключен за срок до 11.11.2036 година и е изменен размера на
арендното плащане от 45 на 10 кг на декар зърно годишно или паричната им
равностойност, като плащането се извършва само за обработваемите земед. земи,
предмет на Договора. Подписите на двамата договарящи при сключването на Анекса
са нотариално заверени на 12.09.2016г. и този Анекс към Договор е вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег. №
3151 от 13.09.2016г., акт № 9, т.ІV.
Страните не спорят,
че с Решение № 82 от 14.08.2018г., постановено по гр.д. № 495/15г. на ЕРС,
земеделските земи, възстановени по реда на ЗСПЗЗ на наследниците на ***, са
поделени между съсобствениците и при тази делба ищцата Г.Г. е получила в
собствен дял описаните в исковата молба два земед. имота в землището на ***както следва: 1. нива с площ от 4.525 дка, находяща
се в местността „БРЯСТОВ ДОЛ”, десета категория, начин на трайно ползване -
нива, представляваща имот № 023109 по
плана за земеразделяне и 2. пасище, мера с
площ от 3.060 дка, находящо се в местността
„МОКРО БЕЛИМЕ”, шеста категория и начин на трайно ползване – изоставена нива,
представляваща имот № 046049 по плана за земеразделяне.
Безспорно е, че макар ищцата да се легитимира
като собственик на посочените по-горе два имота, образувани след делба на
сънаследствените имоти, същата е обвързана от сключеният на 11.11.2013 година
Договор за аренда и Анекс към него от 01.09.2016г. и е в невъзможност сама да
упражнява владението върху имотите.
От така изложената фактическа обстановка съдът прави
следните правни
изводи:
Въз основа на
твърденията, изложени в обстоятелствената част на исковата молба и като изходи
и от петитума на същата съдът квалифицира предявения от ищцата против ответника
И.Г.П. иск по чл.26 ал.1, предл.1-во и ІІІ-то от ЗЗД – за прогласяване
нищожността на Анекс от 01.09.2016г.,
вписан в Служба по вписванията гр.Елхово с вх.рег. № 3151 от 13.09.2016г., акт
№ 9, т.ІV, към Договор за аренда на
земеделска земя, вписан в СВ-Елхово при ЕРС с вх.рег. № 4512 от 19.11.2013г., акт № 71, т.VІ,
сключен между Г.И.П. в качеството му на арендодател и ответника И.Г.П. в
качеството му на арендатор, по отношение само на два земеделски имота, поради
противоречие със закона - нормата на чл. 16, ал. 1. изр.2 от ЗАЗ и накърняване
на добрите нрави.
На първо място, съдът намира, че предявеният иск е процесуално
допустим, тъй като е предявен от и срещу легитимирани страни. За ищцата, като
съсобственик на земеделските земи, предмет на арендоване с процесния Договор за
аренда и Анекс към него, е налице правен интерес от установяване на нищожността
на Анекса към Договора, като макар и да не е страна по последния, по силата на
чл.3, ал.4 от ЗАрЗ – редакция ДВ бр.61/16г., действала към момента на подписване
на Договора и Анекса към него, тя е обвързана от договорените от друг от
съсобствениците клаузи, в случая от сънаследника Г.И.П.. С оглед твърденията на
ищцата, че интересите й са засегнати от сключения между двамата ответници Анекс
към Договор за аренда, е налице правен интерес от предявяване на иска за
обявяване нищожността на същия. Правният интерес на ищцата се обосновава от
факта, че при успешно проведен иск за установяване нищожността на посочения
Анекс от 01.09.2016г. към Договор за аренда от 11.11.2013 година, то тогава
ищцата ще разполага с възможността сама да ползва собствените си земед. земи
след изтичане на първоначално уговорения срок на действие на Договора, а и ще
получава арендно плащане в по-голям размер съобразно договореното в Договора.
І. По
основателността на иска с твърдение нищожност на Анекс от 01.09.2016г. към
Договор за аренда от 11.11.2013г. поради противоречие със закона - чл. 26,
ал.1, пр.1 от ЗЗД, вр. с чл. 16, ал.1, изр.2 от ЗАрЗ:
Съгласно чл.26,
ал.1 от ЗЗД нищожни са договорите, които противоречат на закона или го
заобикалят, както и договорите, които накърняват добрите нрави, включително и
договорите върху неоткрити наследства. Съгласно разпоредбата на чл. 16, ал.1,
изр. 1 и 2 от ЗАрЗ ако след сключване
на договора за аренда обстоятелствата, от които страните са се ръководили при
уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да
поиска изменение на договора, но изменението не може да засяга уговорения срок.
Предвид
твърденията на всяка от страните – на ищцата, че с продължение срок на действие
на Договора, посочен в Анекса е нарушена забраната по чл. 16 от ЗАрЗ да не се
засяга уговорения срок с изменение на договора за аренда, а на ответника - че в
случая със сключения Анекс, страните по него са се споразумели за продължаване
срока на действие на договора, то основният спор се явява налице ли е продължаване на срока на договора, сключен между ответниците по смисъла на чл.
18, ал. 1 ЗАрЗ, или е налице изменение на
Договора по реда на чл. 16 от ЗАрЗ.
С разпоредбите на чл.
16 и чл. 18 от ЗАрЗ, законодателят е
дал възможност, както за изменението на сключен договор за
аренда, така и за продължаването му, но при различни предпоставки и последици.
Сравнението на двете разпоредби налага извод за няколко съществени различия
между хипотезите на изменение и продължаване на арендния договор. Съгласно чл.
16 ЗАрЗ изменението не може да надхвърли срока, за
който е сключен договора, както и не може да засяга този срок, докато при
продължаването на договора в хипотезата на чл.18 от ЗАрЗ предмет на предоговаряне могат да бъдат
едновременно както срока, така и други съществени елементи на договора, в т.ч.
арендното плащане. В конкретният случай Договорът за аренда от 2013г. между ответника И.П. и неговият
баща Г.П. е сключен първоначално за срок от 10
стопански години – до 11.11.2023г., а с процесният Анекс от
01.09.2016г. към него срокът е продължен за
по-дълъг период – до 11.11.2036 година, както е изменено и арендното плащане. За да е налице основание за изменение,
следва да има трайна промяна в обстоятелствата, от които страните са се
ръководили при уреждане на отношенията си, която да е довела до очевидно
несъответствие между поетите от тях задължения. В конкретният случай не се установи по делото наличие на
съществено изменение на обстоятелствата, което да е обусловило изменение на
клаузите на договореното. От друга страна, съществена е разликата и в предвидената от законодателя форма, в която могат да
бъдат извършени изменението и продължаването на арендния договор. Изменението
на договора се прави чрез писмени волеизявления на страните, без да е налице
изискване за вписването им, а ако страните не постигнат споразумение, съгласието на насрещната страна може да бъде
заместено от решение на съда. В хипотезата на продължаване на арендния договор
законодателят с разпоредбата на чл. 18 от ЗАрЗ е въвел форма за действителност - писмена с нотариална
заверка на подписите, както и изискване за вписване на продължаването на
договора в имотния регистър и в съответната общинска служба по земеделие.
Разпоредбата на ал.2 на чл.18 от ЗАрЗ предвижда,
че предложението за продължаване на договора следва да се отправи най-късно до
изтичане на деветия месец на стопанската година, предхождаща прекратяването на
договора за аренда. Следователно, за разлика от изменението, продължаването на
договора за аренда е приравнено на сключването на нов договор по отношение
изискванията за форма и вписване.
Анализът на така очертаните различия между
изменението и продължаването на арендния договор, е съществен не само за
изясняване на действителните отношения между страните по този договор, но и в
случаите на конкуриращи се договори за аренда, т.е. договори, сключени за един
и същи имот и за съвпадащ период. Основният принцип е, че
приоритет следва да се отдаде съобразно поредността на вписването с оглед
неговото оповестително-защитно действие. След като законодателят изрично е
въвел изисквания за форма и вписване на продължаването на договора за аренда,
съвпадащи с изискванията за сключването му, то логично е при наличие на
конкуренция на права и изследване на противопоставимостта да се вземе предвид
датата на вписване на продължаването на договора, а не датата на вписване на
първоначалния аренден договор. В противен случай би се обезсмислило предвиденото
в закона оповестително-защитно действие на вписването на продължаването на
арендния договор.
С
оглед на изложеното, съдът намира, че в конкретния случай не може да се приеме, че е налице изменение на Договора
за аренда с подписването на процесния Анекс по смисъла на чл. 16 от ЗАрЗ, а се касае за продължаване на
договора при условията на чл. 18 от ЗАрЗ. Продължаването е валидно, доколкото е спазена
предвидената в ЗАрЗ форма за
действителност /писмена с нот. заверка на подписите/,
анексът е вписан в СВ и анексът е сключен преди деветия месец на стопанската
година, предхождаща прекратяването на договора за аренда. В
този смисъл не са налице релевираните нарушение
или противоречие с нормата на чл. 16, ал.1, изр.2
от ЗАрЗ, поради което иска в тази част е неоснователен и недоказан, тъй като не
се касае за нищожност на сключеният Анекс към Договора за аренда по смисъла на
чл. 26, ал.1, пр.1 от ЗЗД.
ІІ. По
основателността на иска с твърдение нищожност на Анекс от 01.09.2016г. към
Договор за аренда от 11.11.2013г. поради накърняване на добрите нрави - чл.
26, ал.1, пр.3 от ЗЗД:
Съгласно
приетото в правната теория и съдебната практика, добрите нрави са морални
норми, които по силата на чл. 26, ал. 1, пр. 3 ЗЗД придобиват правно значение и
нарушението им се приравнява на последиците от нарушаване на закона. Особеност
на добрите нрави е, че те са критерии и норми за поведение, които се
установяват в обществото, поради това, че значителна част от хората според
вътрешното си убеждение ги приемат и се съобразяват с тях. Само при
констатирано обективно противоречие между договора и правната норма, която
изразява и по този начин защитава добрите нрави, може да се стигне до нищожност
на сделката. Накърняване на добрите нрави по смисъла на чл.26, ал.1, пр.3 от ЗЗД е налице, когато се нарушават правни принципи, каквито са принципите на
справедливостта, на добросъвестността в гражданските и търговските
взаимоотношения и на предотвратяването на несправедливото облагодетелстване.
Въпросът дали поведението на конкретния правен субект съставлява действие,
накърняващо „добрите нрави”, злепоставящо чужди интереси с цел извличане на
собствена изгода, следва да се преценява във всеки отделен случай въз основа на
доводите на страните и събраните доказателства по конкретното дело.
Съдът намира за неоснователно твърдението на ищцата за нищожност на процесния
Договор поради накърняването на добрите нрави тъй като е
налице нееквивалетност на насрещните престации, поради съвкупността от следните
обстоятелства: нисък размер на арендното плащане, прекалено дълъг срок на
договора и поведението на сключилия арендния договор съсобственик Г.П., който е
целял да облагодетелства своя син -
арендатор във вреда на останалите съсобственици.
В случая с процесният Анекс от 01.09.2016г.
към Договор за аренда, срока на действие на договора е продължен до 11.11.2036
година – с още 13 години след изтичането на първонално уговореният такъв – до
2023г., както е и променено арендното плащане от 45 кг зърно на декар на 10
кг/дка, като плащане се извършва само за обработваемите земед. земи, предмет на
договора. На първо място, съгласно чл.3,
ал.4 от ЗАрЗ, в сила към момента на сключване на Договора и Анекса към него –
предмет на иска, договорът за аренда можеше да бъде сключен само от някои от
съсобствениците на земеделската земя, без съгласието на останалите съсобственици /наследници/, като отношенията помежду им се уреждат
съгласно чл. 30, ал. 3 от Закона за собствеността, според който всеки съсобственик
участвува в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си. След като самият Закон за
арендата в земеделието, действащ към момента на сключването на процесния Анекс
към Договор за аренда, допуска и регламентира сключване на аренден договор от
един или някои от съсобствениците, обстоятелството, че сключилият договора като
арендодател съсобственик притежава само 30/108 ид.части от земеделските земи,
не води до извод за нищожност на процесния договор, тъй като със сключването му
арендодателят по него е целял да облагодетелства своя син - ответника И.П..
От друга страна, по
отношение дългия срок на действие на договора, продължен с процесния Анекс,
законодателят е предвидил в чл.4 от ЗАрЗ минимален срок на договора – 5
стопански години, но не и максимален такъв, поради което съдът следва да приеме,
че в случая процесният договор не е нищожен на основание противоречие с добрите
нрави, поради сключването му за посочения срок. В Тълкувателно решение № 2 от 20.07.2017 г. на ВКС по тълк. д. № 2/2015 г.,
ОСГТК, се сочи, че договорът за аренда дава специална и съобразена с
обществените отношения по предоставяне на ползването на земеделски земи и
свързаните с тях вещи защита, насочена към създаване на условия за по-ефективно
използване на средствата за земеделско производство. Договорът урежда
обществените отношения, свързани със стопанското ползване на земеделска земя и
извличане на плодовете, на които арендаторът става собственик. Съществената
специфика на земеделската земя е, че при ползването – обработването й тя дава
плодове /за разлика от типичния обект на наемния договор, при ползването на
който не се извличат добиви/. Това е обусловило създаването на режим на
специално регулиране, който отразява особеностите на арендния договор на
земеделската земя. Поради съществения елемент на този вид договор - придобиване
собствеността върху добивите /чл.2, ал.2/, законът дава специална регулация на
отношенията във връзка с плодовете /чл.2, ал.2, чл.10, ал.3, чл.31/. Засилено е
задължението на арендатора за полагане на грижа при ползването и задължението
на арендодателя за осигуряване на спокойно ползване на имота. В този смисъл не
би могло да се приеме, че сключването на Договор за аренда, респ. Анекс към
такъв договор за по –продължителен период от време, не води до нарушаване на
добрите нрави и закона. Тук следва да се отбележи, че когато съсобственикът,
сключил договора за аренда не притежава повече от половината от общия
земеделски имот /както в случая/, този договор не е противопоставим на всеки
един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели
/в тази насока е решение № 12 от 01.03.2018 г. на ВКС по гр.д. № 1251/2017 г.,
II г.о/. Тези съсобственици, на които договорът за аренда не е противопоставим,
могат да ревандикират собствеността си.
При преценката
дали са накърнени моралните норми, съдът следва да съобрази волята на страните,
защото нормата на чл.20 ЗЗД го задължава при тълкуването на договорите да
установява действителната им обща воля, формирана от всичките им уговорки, да
се отчита тяхната взаимна връзка и целта на договора - удовлетворяване на
допустим от закона интерес за страните. Съдебната практика приема, че
значителната липса на еквивалентност в насрещните престации при двустранните
договори може да се приеме за противоречие с добрите нрави, доколкото те са
определени като граница на свободата на договаряне, предвидена в чл.9 ЗЗД.
Нееквивалентността на престациите обаче трябва да е в толкова висока степен, че
съотношението между престациите да е такова, че едната от тях е незначителна и
практическа нулева. Приема се, че известна обективна нееквивалентност е
допустима, т.к. свободата на договаряне предполага преценката за
равностойността на престациите да се извършва от страните с оглед техния
интерес, а следващата степен на нееквивалентност на престациите може да представлява
сделка, сключена при явно неизгодни условия и ако страната е в състояние на
крайна нужда, порокът би бил унищожаемост по чл.33 ЗЗД, а не нищожност поради
противоречие с добрите нрави. В този смисъл е Решение № 24/09.02.2016г. по
гр.д. №2419/2015г. на ВКС, III г.о. и други
решения на ВКС, посочени в него.
С оглед горното
и като съобрази доказателствата по делото, съдът приема, че не е налице
значителна нееквивалентност на престациите на страните по процесния Договор за
аренда и Анекс към него, което да обосновава извод за противоречие на Анекса с
добрите нрави. Договорената арендна цена в процесния Анекс към договор за
аренда е в размер на 10 кг от декар и тази нееквивалентност не е в такава
степен, че само въз основа на нея да се приеме пълна липса на договорена
престация от страна на арендатора. Извод за нееквивалентност на престациите би
могъл да се направи само при съпоставка на уговорената с процесния Анекс към договор
за аренда арендна цена с критериите, визирани в чл.8, ал.2 от ЗАЗ, за каквато
съпоставка обаче са необходими специални знания, а доказателства в тази насока
от страна на ищцата не са ангажирани. Наред с това в конкретната хипотеза, ако
ищцата е приела арендния договор и се счита обвързана от него по силата на
чл.3, ал.4 ЗАрЗ, на основание чл.16, ал.1 ЗАрЗ, във вр.с чл.134, ал.1 ЗЗД /при
бездействие на арендатора/ може да поиска изменение на арендната цена поради
несъответствието й със съответните пазарни цени на арендното плащане в региона
за съответната стопанска година, а при липса на споразумение между страните, може
да поиска от районния съд при условията на чл.16, ал.5 ЗАрЗ да вземе решение за
увеличение на размера на арендното плащане.
По делото липсват доказателства поведението на
Г.П. като съсобственик на арендуваните имоти, а и на ответника И.П., които са подписали
процесния Анекс към Договора за аренда, да противоречи на установени морални
норми, като насочено единствено към увреждане на ищцата или на други
съсобственици. При сключването на договора за аренда, респ. на Анекса към него, Г.П. е
упражнил права, произтичащи от правото му на собственост върху земеделските
имоти и даващи му основание за сключване на Договора и Анекса съгласно
действалата към този момент редакция на разпоредбите на ЗАрЗ, а от клаузите
на процесния Анекс, преценени поотделно
и в съвкупност, и при липса на други събрани доказателства, не може да се
направи извод за сключването му с цел увреждане интересите на ищцата.
С оглед всичко
изложено, съдът приема, че предявеният иск по чл.26, ал.1, пр.1 и 3 от ЗЗД
срещу арендатора - ответника И.П. е неоснователен и следва да се отхвърли.
При този изход
на делото и на основание чл.78 ал.3 от ГПК, ищцата Г.Г. следва да бъде осъдена
да заплати на ответника И.П. направените по делото разноски, за които са
представени доказателства - 500.00 лева, представляващи заплатено адвокатско
възнаграждение, видно от Договор за правна защита и съдействие от 21.02.2019г.
С оглед изхода на делото не са налице основанията на чл.
78, ал.1 от ГПК да бъде уважено искането на ищцата ответникът да бъде осъден да
й заплати направените разноски по делото, поради което и съдът не присъжда
такива разноски в полза на Г.Г., поискала присъждане на разноски.
Воден от горното и на основание чл.26, ал.1, предл.3-то от Закона за
задълженията и договорите, Елховският
районен съд
Р Е
Ш И :
ОТХВЪРЛЯ предявеният от Г.Г.Г., ЕГН **********,
със съдебен адрес ***, чрез пълномощник адв. Пл. М. *** против И.Г.П., ЕГН **********,***, със
съдебен адрес ***, адв. Ив. Ч. ***, иск с правно основание чл.26, ал.1, предл.1 и 3 от ЗЗД за прогласяване за нищожен на Анекс от 01.09.2016г., вписан в Служба по вписванията
гр.Елхово с вх.рег. № 3151
от 13.09.2016г., акт № 9, т.ІV, към
Договор за аренда на земеделска земя, вписан в СВ-Елхово при ЕРС с вх.рег. №
4512 от 19.11.2013г., акт № 71, т.VІ, сключен между Г.И.П.
в качеството му на арендодател и ответника И.Г.П. в качеството му на арендатор,
поради
противоречие със закона - нормата на чл.16, ал.1. изр.2 от ЗАЗ и накърняване на добрите нрави, по отношение на следните земеделски имоти, а именно:
1. Нива с площ от 38.366 дка, десета категория, находяща се в местността
„БРЯСТОВ ДОЛ“, представляваща
имот № 023008, от който имот е образуван
нов самостоятелен имот след извършена съдебна делба, собственост на ищцата, а именно:
нива с площ от 4.525 дка, находяща се в
землището на село*** общ.Елхово, в местността „БРЯСТОВ ДОЛ“, десета категория,
представляваща имот № 023109, а по актуална скица: Поземлен имот с
идентификатор 61738.23.109 по кадастралната карта, одобрена със Заповед № РД-18-1651 от 25.09.2018г. на ИД на АГКК, находящ
се в село*** общ. Елхово, в местността „БРЯСТОВ ДОЛ“, с площ 4525 кв.м., с
трайно предназначение - земеделска, начин на трайно ползване - нива, категория
десета и
2. Пасище с площ от 12.874 дка, находящо се в
местността „МОКРО БЕЛИМЕ”, шеста категория, представляващо имот № 046028, от който имот е образуван
нов самостоятелен имот след извършена съдебна делба, собственост на ищцата, а
именно: пасище, мера с площ от 3.060 дка,
находящо се в землището на село*** общ.Елхово, в местността „МОКРО БЕЛИМЕ“,
шеста категория, представляващо имот № 046049 по плана за земеразделяне, а по
актуална скица: Поземлен имот с идентификатор 61738.46.49 по кадастралната
карта, одобрена със Заповед № РД-18-1651/25.09.2018г. на ИД на АГКК, находящ се
в село*** общ.Елхово, в местността „МОКРО БЕЛИМЕ“, с площ 3060 кв.м., с трайно
предназначение - земеделска, начин на трайно ползване - изоставена орна земя,
категория шеста.
ОСЪЖДА на основание чл.78, ал.3 от ГПК ищцата Г.Г.Г.,
ЕГН **********, със съдебен адрес ***, ДА
ЗАПЛАТИ на ответника И.Г.П., ЕГН **********,***, със съдебен адрес ***,
адв. Ив. Ч. ***, направените по делото РАЗНОСКИ
в размер на 500.00 /петстотин/ лева.
РЕШЕНИЕТО подлежи на
въззивно обжалване пред Ямболски окръжен съд чрез Елховският районен съд в двуседмичен
срок от връчването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ..................
/В. Апостолова/