№ 304
гр. гр. Димитровград, 15.11.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – ДИМИТРОВГРАД в публично заседание на
осемнадесети октомври през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:Огнян Хр. Гълъбов
при участието на секретаря Силвия Ив. Димова
като разгледа докладваното от Огнян Хр. Гълъбов Гражданско дело №
20225610100963 по описа за 2022 година
Предявен е иск с правно основание чл.40 от ЗУЕС- за отмяна на незаконосъобразно
решение на общо събрание на етажна собственост.
Ищците Ж. К. Ж. и Ж. К. Ж., чрез пълномощника си П. П. К. твърдят в искова молба,
че първата е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
21052.1015.233.2.11 в Димитровград, по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-
38/05.07.2006г. на ИД на АК, с адрес в Димитровград, у***, подробно описан в Нотариален
акт за дарение на недвижим имот №80, том 4, рег.№5636, дело №403/2020г. на нотариус **,
а втория ищец е собственик на Самостоятелен обект в сграда с идентификатор
21052.1015.233.2.12 в Димитровград, по КККР, одобрени със Заповед №РД-18-
38/05.07.2006г. на ИД на АК, с адрес в Димитровград, ул.“***, подробно описан в
Нотариален акт за дарение на недвижим имот №81, том 4, рег.№5637, дело №404/2020г. на
нотариус **. Тези два самостоятелни обекта били част от етажна собственост с адрес:
Димитровград, ул.“***, която се управлявала от външно за нея лице- ***“ЕООД. Твърдят, че
на 01.07.2022г. се провело общо събрание на етажните собственици при определен дневен
ред, поканата за което била поставена във входа на 15.06.1022г., без да е подписана от
домоуправителя, което било самостоятелно основание за незаконосъобразност на
проведеното събрание и взетите решения. По точка 3 от дневния ред- „Обсъждане и вземане
на решение по какъв начин да бъдат разпределени режийните разходи- по брой живущи или
по апартаменти“ в качеството си на пълномощник на ищците П. К. направила изявление, че
разходите за управление и поддържане на общите части на етажната собственост трябва да
бъдат разпределяни съобразно чл.51 ал.1 от ЗУЕС- поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа, на
който живеят. Заявила, че общото събрание на етажната собственост не може да взема
решения, които противоречат на закона. Представителят на „***“ЕООД, потвърдил, че
казаното от нея е правилно и решенията на ОС трябва да са съобразени със закона. Въпреки
това ОС на Етажната собственост взело решение разходите за управление и поддържане на
общите части на етажната собственост да бъдат разделяни на апартамент, без значение
колко обитатели има съответното жилище. Поддържат, че ищецът Ж. К. Ж. живее в
гр.София и в Димитровград идва само по празници, като отсяда в апартамент 5 за не повече
1
от 5 дни в годината. Апартамент 6 бил необитаем, като никой от семейството не живеел там,
а също така не бил отдаван и под наем на трети лица. Домоуправителят бил уведомен за
този факт, като до него било изпратено и писмено уведомление. Въпреки това, се
начислявали такси и за апартамент 5. Считат, че решението на ОС на ЕС проведено на
01.07.2022г. по т.3 е незаконосъобразно- противоречащо на императивни правни норми или
на разпоредби, установени с правилника за вътрешния ред. Взето е в нарушение на
предвидените в закона или правилника за вътрешния ред процедури и правила и като такова
следва да бъде отменено като незаконосъобразно. Искат съдът да постанови решение, с
което да отмени Решението на ОС на ЕС от 01.07.2022г. по т.3 от дневния ред, като
незаконосъобразно - взето в нарушение на правните норми. Претендират присъждане на
направените по делото разноски. В проведеното на 18.10.2022г. прецизират исковата молба,
като уточняват, че искът е предявен против Етажна собственост с адрес Димитровград,
ул.“***, представляван от „***“ЕООД, като в нея собственици са ***
Ответникът Етажна собственост с адрес Димитровград, ул.“***, представляван от
„***“ЕООД, не депозира отговор на исковата молба. В проведеното на 18.10.2022г. съдебно
заседание по делото, чрез пълномощника си адв.Д. поддържа, че процесното решение взето
от общото събрание на етажната собственост е незаконосъобразно. Счита, че режийните
разходи трябва да се разпределят съобразно броя на живущите в жилището членове, а не
както е прието от ОС съобразно броя на обитаваните апартаменти в етажната собственост.
Въпреки това, желае предявения иск да бъде отхвърлен от съда.
Съдът, като прецени събраните по делото доказателства- поотделно и в тяхната
общност, приема за установено от фактическа страна следното:
Съгласно представения с исковата молба Нотариален акт за дарение на недвижим
имот №80, том 4, рег.№5636, дело №403/2020г. на нотариус **, на 21.09.2020г. П. П. К. и Ж.
К. Ж. са дарили на Ж. К. Ж. собствените си 5/6 ид.ч. от находящия се в Димитровград, у***
апартамент. На същата дата, с Нотариален акт за дарение на недвижим имот №81, том 4,
рег.№5637, дело №404/2020г. на нотариус **, П. П. К. и Ж. К. Ж. са дарили на Ж. К. Ж.
собствените си 5/6 ид.ч. от недвижим имот- апартамент, находящ се в Димитровград, ул.***.
Видно от приетата като доказателство по делото Покана за общо събрание
№7/01.06.2022г., съгласно чл.12 и чл.13 от ЗУЕС, Управителят на ЕС с адрес в
Димитровград, ул.“***-„***“ЕООД, уведомява етажните собственици, че на 01.07.2022г. от
18.30 часа, ще се проведе общо събрание на етажната собственост при дневен ред от 4 точки,
т.3 от които е „Обсъждане и вземане на решение по какъв начин да бъдат разпределени
режийните разходи- по брой живущи или по брой апартаменти.“
Съгласно съставения Протокол №7/01.07.2022г. от проведено общо събрание на
собствениците/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост с адрес в Димитровград, ул.“***, събчмранието е започнало в 19.30 часа, поради
първоначална липса на кворум. Присъствали са лично или чрез представител
собствениците/ползвателите на 54,006% ид.ч.от общите части на етажната собственост: ***
ап.12, 6,016 ид.ч. и ап.13, 7,990% ид.ч. По т.3 от дневния реде било направено изявление от
П. П. К. /пълномощник на ищците/, в което тя е заявила, че е редно да бъде променен
досегашния начин за разпределение на разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост, които досега са били разпределяни поравно, според броя на
обитаемите апартаменти в сградата, съгласно предишно решение на ОС. Посочила е ,че това
решение противоречи на чл.51 ал.1 от ЗУЕС, поради което този въпрос трябвало да бъде
преразгледан, като се приеме решение съобразно закона. Разходите трябвало да се
разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите, обитателите и членовете
на техните домакинства, независимо от етажа на който живеят.
В тази връзка е направено изявление от *** Д.- пълномощник на фирма „***“ЕООД-
управител на ЕС, който потвърждава казаното от П. П. К.. Предупредил е, че настоящото
състояние на нещата противоречи на ЗУЕС и ЕС може да бъде осъдена да заплати разноски
при отмяна на незаконосъобразното решение на ОС.
2
Гласувано е решение разходите за управление и поддържане на общите части на
етажната собственост да се разпределят поравно според броя на собствениците,
ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства, независимо от етажа на
който живеят, съгласно чл.51 от ЗУЕС. Против предложението имало 6 гласа, равни на
77,762% от представените ид.ч. и равни на 41,996% ид.ч. от общите части на етажната
собственост. В подкрепа на предложението гласувала единствено П. К. или 22,238% от
представените ид.ч. и равни на 12,010% ид.ч. от общите части на етажната собственост.
Така предложението по т.3 от дневния ред не било прието. Изрично в протокола е записано,
че по т.3 от дневния ред е Решено: „ОС отхвърля предложението за вземане на решение –
разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС да се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят, съгласно чл.51 от ЗУЕС. Остава в сила
да действа предишното решение на ОС- разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост да се разпределят поравно според броя на обитаемите
апартамент в сградата“.
С оглед така установената фактическа обстановка, съдът направи следните правни
изводи:
Безспорно установено по делото е, че на 01.07.2022г. е проведено ОС на
собствениците /ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост с адрес в Димитровград, ул.“***. Няма спор, че въпросната етажна собственост
се управлява и представлява от фирма „***“ЕООД. Не се спори между страните, че двамата
ищци са собственици на самостоятелни жилища в същата етажна собственост, като в
горепосоченото общо събрание на собствениците и ползвателите са били представлявани от
упълномощената от тях тяхна майка П. К. П.. Безспорно установено по делото е, че т.3 от
Дневния ред на ОС е била „Обсъждане и вземане на решение по какъв начин да бъдат
разпределени режийните разходи- по брой живущи или по брой апартаменти“. Няма спор,
че по тази точка ОС е гласувало против предложението режийните разходи в етажната
собственост да се разпределят по брой живущи, а не по брой обитаеми апартаменти в
сградата, както е било решено на предходно общо събрание.
Спорно по делото е незаконосъобразно ли е взетото от общото събрание етажната
собственост на 01.07.2022г. решение по т.3 от Дневния ред.
Съгласно разпоредбата на чл.40 ал.1 от ЗУЕС всеки собственик може да иска отмяна
на незаконосъобразно решение на общото събрание.
Това искане трябва да се отправи до районния съд по местонахождението на
етажната собственост в 30 дневен срок от получаването на решението.
В настоящият случай ищците Ж. К. Ж. и Ж. К. Ж. са собственици на апартаменти в
ответната Етажна собственост с адрес в Димитровград, ул.“***, като съответно имат право
да участват в провежданите от нея общи събрания и да искат отмяна незаконосъобразни
решения, взети от тях.
Видно от приетата като доказателство по делото Разписка от 25.07.2022г., на същата
дата П. П. К.- майка и пълномощник на двамата ищци, е получила от представител на
управителя на Етажната собственост Протокол №7/01.07.2022г. от проведено ОС на
собствениците /ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост с адрес в Димитровград, ул.“***, като исковата молба с правно основание чл.40
от ЗУЕС е подадена в РС-Димитровград на 29.07.2022г. т.е. в срока по чл.40 ал.2 от ЗУЕС,
като няма пречка да бъде разгледана.
Съгласно разпоредбата на чл.51 ал.1 от ЗУЕС, разходите за управление и поддържане
на общите части на етажната собственост се разпределят поравно според броя на
собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните домакинства независимо
от етажа, на който живеят.
Дефиниция за разходите за управление и поддържане на общите части на етажната
собственост е дадена в разпоредбата на параграф 1 т.11 от Преходните и заключителни
3
разпоредби на ЗУЕС, като в нея се посочва ,че това са разходите за консумативни
материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и
контролните органи и за касиера, както и за ел.енергия, вода, отопление, почистване,
абонаментно обслужване на асансьор и други разноски, необходими за управлението и
поддържането на общите части на сградата.
Съгласно т.3 от приетата като доказателство по делото Покана за общо събрание
№7/01.06.2022г., на собствениците /ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим
на етажна собственост с адрес в Димитровград, ул.“***, Общото събрание е трябвало да
обсъди и вземе решение по какъв начин да бъдат разпределени режийните разходи- по брой
живущи или по брой апартаменти. Това е било наложително предвид обстоятелството, че до
този момент, въпреки изричната разпоредба на чл.51 ал.1 от ЗУЕС, по решение на общото
събрание, режийните разходи в етажната собственост са се разпределяли за плащане според
броя на обитаемите апартаменти в сградата.
Видно от съставения Протокол №7/01.07.2022г. от проведено ОС на собствениците
/ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна собственост с адрес в
Димитровград, ул.“***, по т.3 от Дневния ред пълномощника на ищците -П. П. К., е
поискала да бъде променен досегашния начин на разпределение на разходите за управление
и поддържане на общите части на етажната собственост, като вместо поравно, според броя
на обитаваните апартаменти в сградата, съгласно предишно решение на ОС, тези разходи да
се разпределят съобразно разпоредбата на чл.51 ал.1 от ЗУЕС- поравно според броя на
собствениците, ползвателите, обитателите и членовете на техните домакинства, независимо
от етажа на който живеят.
Това искане е било подкрепено и от пълномощника на „***“ЕООД- управител на
етажната собственост, който присъствал на общото събрание.
Въпреки това, така направеното предложение не било прието от ОС на етажната
собственост, като в горепосочения Протокол №7/01.07.2022г. било записано следното
Решение по .3 от Дневния ред: „ОС отхвърля предложението за вземане на решение –
разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС да се разпределят поравно
според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете на техните
домакинства независимо от етажа, на който живеят, съгласно чл.51 от ЗУЕС. Остава в сила
да действа предишното решение на ОС- разходите за управление и поддържане на общите
части на етажната собственост да се разпределят поравно според броя на обитаемите
апартамент в сградата“.
Така съгласно приетото решение по т.3 от Дневния ред на ОС на Етажната
собственост, остава в сила предишното решение на ОС- разходите за управление и
поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят поравно според
броя на обитаемите апартамент в сградата, като взетото решение противоречи на изричната
разпоредба на чл.51 ал.1 от ЗУЕС, която ясно конкретизира как следва да бъдат
разпределени въпросните разходи за управление и поддържане на общите части. В ЗУЕС не
е предвидена възможност ОС на Етажната собственост да взема решения, с които сама да
определя по своя преценка как да се разпределят въпросните разходи за управление и
поддръжка. Със своето решение по т.3 от Дневния ред, с което е отхвърлено предложението
за вземане на решение – разходите за управление и поддържане на общите части на ЕС да се
разпределят поравно според броя на собствениците, ползвателите и обитателите и членовете
на техните домакинства независимо от етажа, ОС е отказало да се съобрази със законовата
уредба на случая, като запазвайки в сила действието на предишно решение- разходите за
управление и поддържане на общите части на етажната собственост да се разпределят
поравно според броя на обитаемите апартамент, е нарушило законовата императивната
разпоредба на чл.51 ал.1 от ЗУЕС. Така взетото решение по т.3 от Дневния ред на
проведеното на 01.07.2022г. Общо събрание на етажните собственици противоречи на
горепосочената повелителна законова разпоредба на ЗУЕС, която не може да бъде
дерогирана по този начин. Аргумент за императивния характер на чл.51 ал.1 от ЗУЕС се
извлича и от уредбата на правомощията на общото събрание. Съгласно чл.11 т.5 от ЗУЕС,
4
ОС определя единствено размера, но не и начина на разпределение на паричните вноски за
разходите за управление и поддържане на общите части на сградата. Последният е изключен
от правомощията на колективния орган и е уреден изрично от закона. Следователно,
оспореното решение е незаконосъобразно, поради което и на основание чл.42 ал.2 от ЗУЕС
следва да бъде отменено.
Предвид изложеното, съдът счита, че предявения иск е основателен и доказан, поради
което следва да бъде уважен.
С оглед изхода на делото, на основание чл.78 ал.1 от ГПК, ответникът следва да бъде
осъден да заплати на ищеца направените по делото разноски за платена държавна такса и
адвокатско възнаграждение в размер на общо 530 лева.
Мотивиран така, съдът
РЕШИ:
ОТМЕНЯ, по иск с правно основание чл.40 ал.1 от ЗУЕС, предявен от Ж. К. Ж., с
ЕГН **********, от Димитровград, у***, и Ж. К. Ж., с ЕГН **********, от Димитровград,
ул.“***, против ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с адрес в Димитровград, ул.“***,
представлявана от „***“ЕООД, със седалище и адрес на управление в Димитровград,
ул.“***, Решение, обективирано в т.3 на Протокол №7/01.07.2022г. от проведено ОС на
собствениците /ползвателите на самостоятелни обекти в сграда в режим на етажна
собственост с адрес в Димитровград, ул.“***, като незаконосъобразно.
ОСЪЖДА ЕТАЖНА СОБСТВЕНОСТ с адрес в Димитровград, ул.“***,
представлявана от „***“ЕООД, със седалище и адрес на управление в Димитровград,
ул.“***, да заплати на Ж. К. Ж., с ЕГН **********, и Ж. К. Ж., с ЕГН **********, сумата в
размер на 530 лева /петстотин и тридесет лева/– деловодни разноски.
Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд-Хасково в двуседмичен срок
от съобщението за неговото обявяване.
Съдия при Районен съд – Димитровград: _______________________
5