Р Е Ш Е Н И
Е № 261869
гр. Пловдив, 29.12.2020 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД ПЛОВДИВ, Гражданско
отделение, III граждански състав, в публично
заседание на двадесети октомври две хиляди и двадесета година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ:
ВЕСЕЛА КЪРПАЧЕВА
при секретаря Каменка Кяйчева, като разгледа
докладваното от съдията гр.д. № 21042 по
описа за 2019 г. на Районен съд Пловдив, за да се произнесе взе предвид
следното:
Съдът е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни искове с
правно основание чл. 233, ал.1 ЗЗД и чл. 232, ал.2 ЗЗД, предявени от Д.Г.С.
против И.Д.Д., за осъждане на ответника да освободи наетото с договор от
11.10.2016 г. жилище, състоящо се от сутерен и първи жилищен етаж с площ от 90
кв.м., находящо се в гр. П. ул.******, както и за осъждане на ответника да
заплати на ищцата сумата от общо 6000 лв. (намалена на сумата от 5011 лв. чрез
изменение на иска по реда на чл.214 ГПК), представляваща дължим наем за периода
от 11.04.2017 г. до 11.10.2019 г., ведно със законната лихва от датата на
подаване на исковата молба в съда – 19.12.2019 г., до окончателното изплащане
на вземането.
В исковата молба се твърди,
че страните сключили договор за наем на дата 11.10.2016 г., по силата на който
ищцата, в качеството на наемодател, предоставила на ответника, в качеството на
наемател, жилище, състоящо се от сутерен и първи жилищен етаж с площ от 90
кв.м., находящо се в гр. П. ул.******, срещу заплащане на месечна наемна цена в
размер на 200 лв. Срокът на договора бил една година, като след изтичането му,
наемодателят продължил да ползва имота, а по силата на чл.236 ЗЗД договорът
станал безсрочен. Твърди, че през месец октомври 2018 г. искала да се върне в
имота, като помолила ответника да прекратят договора, да освободи жилището и да
й заплати дължимия наем, но той отказал. Ищцата изпратила до ответника
нотариална покана, че считано от 01.11.2019 г. прекратява договора за наем. В
предоставения от ищцата срок, ответникът не освободил имота, а продължил да го
ползва. Претендира и заплащането на наемна цена за периода от 11.04.2017 г. до
11.10.2019 г. в размер на общо 6000 лв. или по 200 лв. месечно. В откритото
съдебно заседание, проведено на 05.10.2020 г. прави изменение на размера на
предявения иск, като претендира сумата от общо 5011 лв. Намалението на размера
обоснова с твърденията, че е ползвала една стая през част от процесния период,
поради което наемната цена следвало да се намали съответно със сумата от 45 лв.
месечно. Предвид изложените твърдения, предявява настоящите искове, моли за
тяхното уважаване и присъждане на разноски.
В срока по чл. 131 ГПК, е
постъпил писмен отговор от ответника И.Д.Д., със становище за неоснователност
на предявените искове. Заявява, че с ищцата се договорили той да извърши пълен
ремонт на сградата, за сметка на заплащането на наемна цена. Намира исковата
претенция за недоказана. Моли за отхвърляне на иска. Претендира разноски.
В писмения отговор ответникът
е навел възражение за прихващане с твърдени насрещни вземания от ищцата, но
доколкото същото не е уточнено след дадени от съда указания, с определение на
съда от 04.06.2020 г., не е прието за съвместно разглеждане в настоящото
производство.
Съдът, като съобрази доводите на
страните и събраните по делото писмени и гласни доказателства и доказателствени
средства, поотделно и в тяхната съвкупност, съгласно правилата на чл.235, ал.2 ГПК, намира за установено следното от фактическа страна:
С договор за наем от 11.10.2016 г. ищцата, в
качеството и на наемодател, е предоставила на ответника, в качеството на
наемател, за възмездно ползване следния недвижим имот, а именно: къща, състояща
се от сутерен и първи етаж с обща площ от 90 кв.м., находяща се в гр. П. ул.
„*******. Договорът е сключен за срок от 1 година, като наемателят се е
задължил да поддържа жилището и да заплаща месечен наем в размер на 200 лв.
С нотариална покана от 30.09.2019 г. от ищцата, отправена до
ответника и получена от него на 30.09.2019 г., на основание чл.238 ЗЗД
наемодателят е прекратил договора за наем от 11.10.2016 г., с едномесечно
предизвестие. С поканата наемателят е поканен да освободи имота и заплати на
ищцата уговорената наемна цена за периода от 11.10.2016 г. до 11.10.2019 г. в
общ размер от 6000 лв.
Видно от нотариален акт за замяна на недвижим имот № ****,
том ****, дело № ***** г. М. А.С. и Г. В. С. са придобили собствеността по
отношение на западната половина от първия жилищен етаж и сутеренния етаж под
тази част, състоящ се от две стаи, ниша, салон с отделен вход, от сграда,
построена в парцел с административен адрес гр. П. ул.******.
От удостоверение за наследници № ****/ 11.06.2020 г. и №
***/ 11.06.2020 г., се установява, че единствен наследник на М. А.С. и Г. В. С.
е ищцата Д.Г.С..
По реда на чл.176 ГПК ищцата дава обяснения, че от месец
октомври 2017 година, живее в една от стаите в процесния имот в гр. П.
ул..******, където е регистриран и постоянният и адрес.
По делото са ангажирани гласни доказателствени средства,
като на всяка от страните са разпитани по двама свидетели. От показанията на
свидетелката В.Х.Ч. се установява, че процесният имот се състои от две стаи на
сутеренния етаж и две стаи над тях. Ищцата отдала имота под наем през 2016 г.,
когато заминала да живее в село К., от където се прибрала в имота след около
година и половина. След като се върнала в гр. П., ищцата ползвала една от
стаите в имота – спалнята, а банята и тоалетната се ползвали общо с
наемателите.
Свидетелката М. Д. П. изяснява, че през 2017 г. процесният
имот е бил ремонтиран от наемателите. Ищцата не и е казвала да се е
противопоставяла на ремонта, но нямала писмен договор за него. Свидетелката
установява, че в момента на разпита, ищцата живеела в една стая от имота.
От показанията на свидетеля И. Д. Р. се установява, че е
правил ремонт в жилище, в което живее ответникът в гр. П., за което получил
сумата от 23500 лв. От ответника разбрал, че имотът бил на жена, която му го
предоставила под наем, като в замяна той следвало да извърши ремонт. Пак по
сведения на ответника изяснява, че след ремонта ищцата се нанесла да живее в
жилището.
Свидетелят Е. Д. А. установява, че след като ответниците
наели къщата, започнали да я ремонтират, за да я пригодят за живеене. Изяснява,
че в началото ответникът заплащал наем на ищцата, но в последствие се разбрали
да направи ремонт, чиято стойност да се приспадне от наема. Пояснява, че ищцата
се върнала да живее в имота, малко след като завършили ремонтните дейности.
При така установените правнорелевантни
обстоятелства, чрез събраните в настоящата съдебна инстанция доказателства и
доказателствени средства, съдът по правилата на чл. 235, ал. 2 ГПК приема
следното от правна страна:
Съдът
е сезиран с обективно кумулативно съединени осъдителни искове по реда на
чл.233, ал.1 ЗЗД и чл.232, ал.2 ЗЗД, за осъждане на ответника да освободи
наетото от него жилище, както и да заплати на ищцата дължимия наем за периода
от 11.04.2017 г. до 11.10.2019 г.
Страните
не спорят, че между тях е сключен договор за наем от 11.10.2016 г., в писмена
форма, съгласно който ищцата е отдала под наем на ответника процесния недвижим
имот – сутерен и първи етаж с обща площ от 90 кв.м., находящ се в гр. П.
ул.******. Срок на договора е една година, но предвид обстоятелството, че
наемателят е продължил да ползва наетата вещ, със съгласието на наемодателя,
приложение намира нормата на чл.236, ал.1 ЗЗД - Ако след изтичане на наемния
срок използването на вещта продължи със знанието и без противопоставяне на
наемодателя, договорът се счита продължен за неопределен срок. В този случай
прекратяването на договора за наем е подчинено на нормата на чл.238 ЗЗД, а
именно, всяка от страните може да се откаже от него, като предизвести другата
страна един месец по-рано. С изпращането на нотариалната покана на 30.09.2019
г. ищцата, в качеството си на наемодател е направила изявление до наемателя, че
прекратява договорната връзка между тях, с едномесечно предизвестие, изчислено
от датата на получаването му от ответника, а именно – от 30.09.2019 г.
Ответникът лично е получил поканата на 30.09.2019 г., за което обстоятелство
нотариусът е направил надлежно отбелязване. Поради това, с изтичането на
предизвестието на дата 30.10.2019 г. (едномесечният срок, изчислен по правилата
за броене на сроковете по месеци – чл.72, ал.1 ЗЗД) договорът между страните се
счита за прекратен със следващите се от това правни последици. За наемодателя
възниква задължението да върне наетата вещ на наемателя – чл.233, ал.1 ЗЗД. По
делото се установи, че ответникът не е освободил наетия имот в предоставения му
от ищцата срок, нито пък до приключване на съдебното дирене в настоящата
съдебна инстанция. Поради това, предявеният от ищцата иск по реда на чл.233,
ал.1 ЗЗД е основателен и ответникът следва да бъде осъден да освободи и предаде
жилището на ищцата.
По иска за заплащане на наемната цена съдът намира
следното: Съгласно нормата на чл.20а, ал.1 ЗЗД договорите имат сила на закон за
тези, които са ги сключили. Същевременно договорите могат да бъдат изменяни,
прекратени, разваляни или отменяни по взаимно съгласие на страните. Когато
законът предвижда форма за действителност на договора, то тя трябва да бъде
спазена и за анексите към него, с които се изменят съществените му елементи. В
случаите, в които договорът е неформален, няма пречка съдържанието му да бъде
изменено по взаимно съгласие на страните, изразено устно или с конклудентни
действия. Законът обаче поставя ограничения при доказването – чл.164, ал.1, т.3
и т.5 ГПК.
В
случая, от съдържанието на сключения между страните договор се установява, че е
уговорена наемна цена в размер на 200 лв. месечно. Предвид стойността на договора
– сборът от платежите за три години (7200 лв.) съгласно чл.68, ал.1, т.7 ГПК,
съдържанието на договора не би могло да се доказва посредством свидетели –
чл.164, ал.1, т.3 ГПК. Приложение намира и ограничението на чл.164, ал.1, т.5 ГПК, забраняващо със свидетели да се доказват писмени съглашения, в които
страната, която иска свидетелите, е участвала, както и за тяхното изменение или отмяна. Поради това твърдяното от ответника
изменение на същественото съдържание на договора за наем не би могло да се докаже
с гласни доказателствени средства, а показанията на разпитаните по делото
свидетели, даващи сведения за тези факти, са недопустими доказателства. По
делото не се представиха доказателства страните да са постигнали съгласие,
обективирано в писмена форма, за изменение на договора за наем в частта му
досежно цената. Поради това и предвид изричния регламент на чл.20а, ал.1 ЗЗД,
че договорите имат сила на закон за тези, които са ги сключили, съдът приема,
че дължимата наемна цена е такава, каквато е уговорена, а именно – 200 лв.
месечно.
За
основателността на претенцията на ищцата за заплащане на наемната цена, следва
да се установи също, че наемодателят е изпълнил основното си задължение – да
предостави спокойното ползване на вещта. Не е спорно, че от началото на
процесния период – април 2017 г. до октомври 2017 г. ответникът спокойно и
безпрепятствено е ползвал имота. След октомври 2017 г. ищцата е започнала да
живее в една от стаите в имота – в този смисъл са дадените от нея обяснения в
откритото съдебно заседание, проведено на 05.10.2020 г. Посочените обяснения
имат доказателствена сила, като съдът ги цени с оглед нормата на чл. 175 ГПК.
Изявленията за знание на страните, които съдържат признание на неизгодни за тях
факти имат материалната доказателствената сила на извънсъдебно признание –
преценяват се по вътрешно убеждение на съда с оглед на всички обстоятелства по
делото, в т.ч. обстоятелствата, при които е направено признанието. Когато
изявлението е направено в друго производства, то се доказва чрез представения в
това производство подписан документ, изходящ от страната или чрез съответния
официален документ, съставен по реда на съответното производство. Така –
решение № 198/ 10.08.2015 г., гр.д. № 5252 по описа за 2014 г., ВКС, IV г.о.
Поради
това, ответникът дължи пълния размер на наема за периода от 11.04.2017 г. до
11.10.2017 г. – 6 месеца по 200 лв., или сумата от 1200 лв. За следващите 24
месеца от 11.10.2017 г. до 11.10.2019 г., следва да се вземе предвид, че ищцата
не е изпълнила изцяло задължението си да предостави имота за ползване на
ответника, доколкото тя самата е живеела в една от стаите в жилището. Доколкото
искът се доказа по основание, съгласно чл.162 ГПК, съдът следва да определи
неговия размер. Установи се, че в имота – сутерен и първи етаж, с обща площ от
90 кв.м., има четири стаи – така показанията на свидетелката В.Х.Ч. както и че
ищцата живее в една от тях, а ползват общо с ответника санитарните помещения.
Поради това, съдът приема, че при определяне на размера на наемната цена, следва
да се приспадне ползваната от ищцата стая. Доколкото стаите в имота са четири,
за всяка от тях е дължима по ¼ от наемната цена, или сумата от 50 лв.
Тази сума следва да се приспадне от дължимия от ответника наем и същият да бъде
задължен за 150 месечно за периода от 11.10.2017 г. до 11.10.2019 г. Размерът
на вземането за този период – 24 месеца по 150 лв. месечно, е 3600 лв. Общият
размер на дължимия наем е 4800 лв., която сума следва ответникът да заплати на
ищцата. До пълния предявен размер от 5011 лв., искът подлежи на отхвърляне.
Като законна последица от уважаване на иска е присъждането на законната лихва
от датата на подаване на исковата молба в съда – 19.12.2019 г., до
окончателното изплащане на вземането.
По
отношение на разноските:
При
този изход на спора, право на разноски имат и двете страни. На основание чл.78,
ал.1 ГПК ищцата има право на разноски съразмерно с уважената част от иска за ДТ
в размер на 288 лв., както и за адвокатско възнаграждение в размер на 720 лв.,
или сумата от общо 1008 лв., като при изчислението на размера на разноските
съдът отчете и извършеното намаляване на размера на исковата претенция за наем
на ищцата. На основание чл.78, ал.3 ГПК ответникът има право на разноски
съразмерно с отхвърлената част от иска. По делото обаче не се доказа да са
сторени разходи. В представения от страната договор за правна защита и
съдействие от 11.03.2020 г. (л.29 гръб от делото) е посочено, че е уговорен
хонорар от 1000 лв., но нито е посочен начинът на плащане, нито пък са
представени доказателства за това. В договора е записано, че са платени 100
лв., но не става ясно дали са заплатени в брой или по банков път, а с последния
случай липсват и доказателства за това. Поради това съдът приема, че не са
спазени изискванията на т.1 от ТР № 6 от 2012 г. на ОСГТК на ВКС.
Така
мотивиран, съдът
Р Е Ш И:
ОСЪЖДА И.Д.Д.,
ЕГН: **********, адрес: *** на основание чл.233, ал.1 ЗЗД, да освободи и да предаде на Д.Г.С., ЕГН: **********, адрес: ***,
държането на наетото от ответника жилище, състоящо се от сутерен и първи
жилищен етаж с площ от 90 кв.м., находящо се в гр. П. ул.******, отдадено под
наем с договор за наем от 11.10.2016 г., прекратен, считано от 30.10.2019 г.
ОСЪЖДА И.Д.Д.,
ЕГН: **********, адрес: *** да заплати на основание чл.232, ла.2 ЗЗД
на Д.Г.С., ЕГН: **********, адрес: *** сумата от 4800 лв. (четири хиляди и осемстотин
лева), представляваща дължима наемна цена съгласно договор за наем от 11.10.2016 г. на жилище, състоящо
се от сутерен и първи жилищен етаж с площ от 90 кв.м., находящо се в гр. П.
УЛ.******, за
периода от 11.04.2017 г. до 11.10.2019 г., ведно със законната лихва от датата
на подаване на исковата молба в съда – 19.12.2019 г., до окончателното
изплащане на вземането, както и на основание чл.78, ал.1 ГПК сумата от 1008 лв. (хиляда и осем лева) –
разноски пред първата инстанция за ДТ и адвокатско възнаграждение съразмерно с
уважената част от иска, КАТО ОТХВЪРЛЯ
иска за разликата от 4800 лв. до пълния претендиран размер от 5011 лв.
Решението
може да бъде обжалвано от страните в двуседмичен срок от съобщаването му с
въззивна жалба пред Окръжен съд Пловдив.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ:/п/ Весела Кърпачева
Вярно
с оригинала.
Секретар:
Н.Н.