№ 343
гр. гр.Н., 07.08.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – Н. в публично заседание на десети юли през две
хиляди двадесет и трета година в следния състав:
Председател:Димитър П. Стоянов
при участието на секретаря Атанаска Д. Ганева
като разгледа докладваното от Димитър П. Стоянов Гражданско дело №
20222150100526 по описа за 2022 година
За да се произнесе, взе предвид следното:
Предявени са осъдителни искове с правно основание чл.38, ал.1 от
ЗУЕС и чл.86 ЗЗД.
Производството е образувано по повод на искова молба от Етажна
собственост в жилищна сграда „Р.Г.Р.“ с ид. № **** , БУЛСТАТ ****, гр. Н.,
к.к. „С.б.“, кв. „Ч.“ № ** , представлявана от М.С.П. – председател на ЕС и
чрез адв. З. Н., АК гр. Б. срещу С. А. П., ЕГН **********, гр. Н., к.к. „С.б.“,
кв. „Ч.“ № **, к- с „Р.Г.Р.“ вх.*, ет.*, ап.**. В исковата молба се сочи, че
ответникът е собственик на самостоятелен обект в сграда с ид. № ****.2.41,
находящ се в гр. Н., к.к. „С.б.“, ет. 0, обект М6 , с предназначение : за
търговска дейност , със застроена площ от 56.10кв.м. , състоящ се от
търговско помещение и баня с тоалетна, заедно с 2.370% от ид. части от
общите части на секция „Б“ и от правото на строеж върху поземления имот,
при посочени съседи. На 03.09.2020г. било проведено ОС на ЕС в к- с „Р.Г.Р.“
, на което били взети решения за определяне на дължимите вноски за
разходите за поддържане и управление на общите части на сградата и тези за
фонд „Ремонт и обновление“. По силата на тези решение ответника дължат
сумата от 723.00евро или левовата им равностойност 1414.10лева,
представляваща дължимите такси за 2021г. и 2022г. Съответно за всяка от
двете години се дължали 289.20евро ( равностойност от 565.63лева) такса за
1
разходи за поддръжка и управление и 72.30евро ( равностойност от
141.41лева) за фонд „Ремонт и обновяване“, изчислени съобразно решенията
на ОС. По последното следвало сумите да се заплащат до 31.03. на всяка
година , но от страна на ответника нямало плащане. Ответникът дължал и
лихва за забава в размер на 80.72лева върху главницата за 2021г., изчислена
за периода 01.04.2021г. до 16.05.2022г. – датата на подаване на исковата
молба в съда, както и законна лихва върху главницата от 16.05.2022г. до
изплащане на вземането, както и лихва за забава в размер на 9.03лева върху
главницата за 2022г., изчислена за периода 01.04.2022г. до 16.05.2022г. –
датата на подаване на исковата молба в съда, както и законна лихва върху
главницата от 16.05.2022г. до изплащане на вземането Решенията на ОС не
били оспорени по реда на чл. 40 от ЗУЕС , влезли били в сила и подлежали на
изпълнение. Ищецът претендира зарешение, с което ответника да бъде осъден
да му заплати посочените суми. Представени са писмени доказателства.
Прави се искане за присъждане на разноски.
Ответниците С. А. П., ЕГН **********, гр. Н., к.к. „С.б.“, кв. „Ч.“ № **,
к- с „Р.Г.Р.“ вх.*, ет.*, ап.** чрез адв. П. А., АК гр. Б., депозира писмен
отговор в срока по чл. 131 от ГПК. Исковата молба се счита за допустима, но
неоснователна и недоказана.
Ответната страна сочи, че решенията представени по делото като
основание за плащане са в резултат на незаконосъобразно проведено ОС.
Ответникът твърди, че ОС е проведено общо за две отделни сгради, които са
две отделни етажни собствености. Подобно общо събрание било допустимо ,
но когато се вземат решения по реда на чл. 18 от ЗУЕС за общи въпроси на
две отделни етажни собствености , а редът за провеждане на такова ОС бил
различен. Това било довело до опорочаване волята на етажните собственици.
Възразява се и срещу изпълнението на задълженията по поддръжка на общите
части. Ответникът твърди, че с изключение на месеците юли и август, когато
дружеството „Омакс“ ООД отдава апартаменти под наем на туристи ,
неизпълнението на задълженията е пълно. Липсвало осветление в общите
части, нямало охрана, асансьорите не работели, басейнът се пълнел само през
лятото, комплексът бил непочистен, не се извършвала дезинфекция,
дезинсекция и дератизация. В жилището от 02.03.2022г. заживяла съпругата
на доверителя, която заварила тези проблеми. За неуредиците били подадени
жалби до КЗП и Община Н.. Сочи се, че решението за определяне таксата за
2
поддръжлка било взето в нарушение на чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС. Прави се
възражение за частично плащане – платена била дължимата такса за 2021г. За
2022г. таксата не била заплатена, поради посоченото неизпълнение на
задълженията на ЕС. Претендира се за отхвърляне на иска. Представени са
писмени доказателства. Претендират се разноски.
Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и
становищата на страните, приема за установено от фактическа страна
следното:
Установява от представения по делото препис от Нотариален акт №
157, том V, регистрационен номер 10827, дело № 927 от 31.10.2019 г. на
нотариус Линка Чуткина, че ответникът е собственик на следния недвижим
имот: Магазин /Кафе/ № 6, разположен на партера, секция „Б“, представляващ
самостоятелен обект в сграда с идентификатор ****.2.41, съгласно
кадастрална схема №15-474521/30.05.2019 г. на СГКК – гр. Б., по
кадастралните карта и кадастралните регистри на гр. Н., общ. Н., обл. Б.,
одобрени със Заповед № РД-18-46/18.08.2006 г. на Изпълнителния директор
на АГКК, последно изменение със заповед: КД-14-02-1347/16.10.2018г. на
Началника на СГКК-Б., с адрес на имота: гр. Н., к.к. С.б. - запад, ет. 0 /нула/,
обект м6 /шест/, с предназначение на самостоятелния обект: за търговска
дейност, с брой нива на обекта: 1 /едно/, със застроена площ 56.10 кв.м.,
състоящ се от: търговско помещение и баня с тоалетна, при съседи: от север -
Рецепция: от изток - Магазин № 7 /седем/; от юг - околобасейново
пространство и от запад - кухня, при съседни самостоятелни обекти по схема:
на същия етаж - CO № ****.2.42, CO № ****,2.45 и CO № ****.2.44; под
обекта - няма и над обекта - CO № ****.2.2, ВЕДНО с 2,370% /две цяло
триста и седемдесет хиляди процента/ идеални части, представляващи 16,20
кв.м. /шестнадесет цяло и двадесет стотни квадратни метра/ от общите части
на секция „Б“ и от правото на строеж върху поземления имот, като площта на
магазина ведно с общите части възлиза на 72,30 кв.м. Това обстоятелство се
установява и от представената справка чрез отдалечен достъп за данни за
имот от Агенция по вписванията.
По делото е представен и протокол от проведено общо събрание на
собствениците на самостоятелни обекти в сграда с адрес „Р.Г.Р.“, находяща
се в поземлен имот с идентификатор по КККР ****, в к.к. „С.б.“, кв. Ч., УПИ
IV-183 от кв. 6201. По т. 3 от дневния ред от събранието взело решение
3
годишната такса за разходите за управлението и поддържането на общите
части в сградата да бъде 4 евро на квадратен метър от площта на всеки
самостоятелен обект, включващо застроената площ и идеални части от
общите части на сградата на кв. м., като таксата да бъде събирана до 31.03 за
всяка година. По т. 4 от дневния ред общото събрание взело решение
паричните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“ да бъдат от 1 евро на кв.
м. от площта на всеки самостоятелен обект, включващо застроената площ и
идеални части от общите части на сградата в кв. м., като да бъдат събирани до
31.03 за всяка година. Видно от издадено удостоверение от Община Н., е
било входирано по реда на чл.46б от ЗУЕС в община Н. уведомление за
изготвения протокол от общото събрание.
По делото са представени от ответната страна и жалба с вх.№Б-03-
330/10.06.2022 г. до КЗП, както и жалба с вх.№Н5-ЕС-078/10.06.2022 г. до
Община Н., видно от които ответникът и други етажни собственици са подали
жалба срещу дружеството „Омакс“ ЕООД за неизпълнение на негови
договорни задължения по повод на процесната ЕС.
По делото е представен и касов ордер, видно от който е заплатена
сумата от 707 лв. за такса поддръжка за магазин № 6 в комплекс „Роуз
Гардън“ от 31.08.2020 до 31.08.2021 г. Разписката се твърди, че съдържа
подписа на ответника, както и на трето лице, което не е било касиер или
управител или лице, представляващ ищеца по делото.
Въз основа на приетата за установена фактическа обстановка,
изхождайки от закона, съдът установи от правна страна следното:
В тежест на ищеца по предявения иск с правно основание чл. 38, ал. 1
от ЗУЕС е да докаже, че ответникът е собственик на самостоятелен обект в
сграда с идентификатор № ****.2.41, находящ се в процесната сграда в
режим на етажна собственост. Следва да докаже, че с влязло в сила решение
на общото събрание в етажната собственост от 03.09.2020г. са определени
такси, дължими от етажните собственици за управление и поддръжка на
общите части и фонд „Ремонт и обновяване“ за 2021г. и 2022г. В негова
тежест е да докаже размера на претенцията си, както и датата на настъпила
изискуемост на вземането. При доказването на тези факти в доказателствена
тежест на ответницата е да докаже погасяване на вземането.
В настоящия случай по делото е категорично установено, че взетите от
ОС на процесната ЕС решения от 03.09.2020 г. /включително по т.3 и т.4/, са
4
влезли в сила и не са били оспорени по реда и в срока по чл.40 от ЗУЕС. В
практиката на ВКС е застъпено становището, че етажната собственост, която
не е учредила сдружение за управление, т. е. не е персонифицирана, се
управлява от общото събрание на етажните собственици, респективно на
етажните собственици и обитателите чрез взетите от него решения. Тези
решения се формират от успоредни волеизявления на мнозинството от
присъстващите на събранието, насочени за постигане на определена цел.
Многостранна сделка не може да се сключи от лице, което не е съгласно с
общо формираната воля. (Решенията за учредяване на гражданско дружество
и за работите на дружеството се вземат "със съгласие на всички съдружници"
- чл. 357 и чл. 360 ЗЗД.) При решенията на етажната собственост няма
насрещни права и задължения, както при сделките. Субективните предели на
действие на решенията на общото събрание на етажната собственост са по
широки от тези на многостранните сделки. След влизането им в сила
решенията на етажните собственици са задължителни за всички етажни
собственици, включително за тези които са гласували против, за не
участвалите във вземането им и за лицата, които по-късно ще станат етажни
собственици или обитатели. Същевременно задължителността им отпада за
лицата, които вече не са етажни собственици или обитатели, дори да са
гласували за тях. В този смисъл те са особен вид многостранни актове, взети
от неперсонифицирана група лица, насочени към постигане на обща цел.
Законът – ЗС, ЗУЕС урежда специална процедура за вземането на тези
решения, като регламентира начина на свикване, състав, представителна
власт гласуване, предметна компетентност. Спазването на тези правила е
основание за действителността на решението. ЗС и ЗУЕС не урежда
специални основания за нищожност на решенията на общото събрание на
етажната собственост. Отликите между вземането на решенията от
сключването на сделките, дори и многостранните са съществени, което е
основание да се приеме, че решенията на етажната собственост не са сделки и
за тях няма да се прилага ЗЗД. Законосъобразността на тези решения се
определя от правилата за тях в ЗС и ЗУЕС, а не от ЗЗД. Специфичен е и
контрола за спазването им. За разлика от нищожността на сделките, на която
може да се позове всяка страна и заинтересовано лице безсрочно, контролът
за законосъобразност на решенията на етажната собственост е съдебен,
ограничен е със срок за предявяване на иска, който като процесуален е
5
преклузивен и тече от узнаването на решението, извършено по реда за
уведомяването за събранието – чл. 40, ал. 2 ЗУЕС. Ограничена е активната
процесуална легитимация, като е предоставена такава само на собствениците
на обекти от етажната собственост – чл. 40, ал. 1 ЗУЕС. Правомощията на
съда са ясно дефинирани. Отмяната на решението на етажната собственост
може да се иска при нарушаване на процедурата и при неспазване на
императивни правни норми. Предмет на отмяна могат да бъдат само
позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не
подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като
съдът не може да вземе решение вместо общото събрание. Ограничението на
срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на
решенията е свързано със срок – чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура
за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на
собствениците и обитателите за взетите решения. Определянето на срок за
иска по чл. 40 ЗУЕС е съобразено и с това, че тези решения засягат широк
кръг лица и отношения, включително и с трети лица, което изисква
сигурност, налага се бързина, включително и при изпълнение на решенията.
Неспазването на различни правила от предвидените за свикване и провеждане
на общото събрание и за вземане на решенията не е равностойно, но законът
не определя кои пороци водят до нищожност и кои до незаконосъобразност,
като е оставил тази преценка на съда в рамките на съдебното производство.
Затова извън определения от закона срок не може да се иска отмяна нито на
нищожните, нито на незаконосъобразните решения. Тук е неприложим
принципа, че нищожност може да се установява без срок. В случаите, когато
изобщо не е взето решение, ще се установява липсата на възникнало
правоотношение между етажната собственост и етажните собственици и
обитатели чрез установителен иск самостоятелно, или в производството по
чл. 415 ГПК след оспорване на вземането по издадена заповед за изпълнение
по реда на чл. 410 ГПК /Така Решение № 39 от 19.02.2013 г. на ВКС по гр. д.
№ 657/2012 г., I г. о., ГК/. В Решение № 50024 от 27.03.2023 г. на ВКС по гр.
д. № 978/2022 г., II г. о., ГК, е прието също така, че извън срокът по чл. 40
ЗУЕС нищожност на решение на общо събрание на етажна собственост (чрез
иск при наличие на правен интерес или преюдициално по друг спор) може да
се установява, само ако са наведени твърдения, че формално е създадена
привидност за взето решение. Такива биха били случаите, в които е взето
6
решение на общо събрание по реда на ЗУЕС, независимо, че той е
неприложим, тъй като е налице изключението по чл. 2 или чл. 3 ЗУЕС или е
регистрирано и не е прекратено сдружение на етажните собственици, в което
участват всички етажни собственици, ако общото събрание е упражнило
правомощие, което не произтича от чл. 11 и чл. 33 ЗУЕС или липсва взето
решение, въпреки че такова е отразено в протокола на общото събрание (и ако
протоколът е оспорен в срока по чл. 16, ал. 9 ЗУЕС), както и когато не са
налице условията на чл. 8 ЗУЕС (наличието на обособеност, при която
отделен вход дава достъп само до част от индивидуално притежаваните
обекти, които единствено обслужва). Извън хипотезата на привидност за
взето решение на общото събрание, пороци на същото, независимо дали водят
до нищожност (включително и поради противоречие с императивни правни
норми) или до незаконосъобразност на решението, могат да се установяват
само чрез иска по чл. 40 ЗУЕС, но не и чрез иск за нищожност на решението
на ОС или преюдициално при спор, свързан с изпълнение решение на общото
събрание, предявени извън срока по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС.
От изложеното следва, че всички възражения, насочени срещу
законността на решенията, а именно че сумите се претендират на основание
нелегитимно общо събрание на нелегитимина етажна собственост, тъй като в
комплекса са построени две отделни сгради и нарушение на чл. 51, ал. 1 от
ЗУЕС, не следва да бъдат разглеждани в настоящото производство.
Претенцията на ищеца се основава на влезли в сила решения на общото
събрание на етажната собственост, които са годно основание за събиране на
вземания по смисъла на чл. 38 ЗУЕС, поради което соченото в отговора на
исковата молба отклонение от чл. 51, ал. 1 от ЗУЕС не следва да бъде
обсъждано.
По тези съображения се налага изводът, че за 2021г. и 2022г. за
ответникът е възникнало задължение да заплаща такса в размер на 4 евро на
квадратен метър от площта на всеки самостоятелен обект, включващо
застроената площ и идеални части от общите части на сградата (за
управление и поддръжка) и 1 евро на квадратен метър от площта на всеки
самостоятелен обект, включващо застроената площ и идеални части от
общите части на сградата (за фонд „Ремонт и обновяване“) – т.е. съобразно
притежаваната площ от 289,20 евро за всяка от годините за управление и
поддръжка и по 72,30 евро за всяка от годините – за фонд „Ремонт и
7
обновяване“.
По делото не се установява от събраните по делото доказателства, да е
налице неизпълнение на задълженията на етажната собственост да
осъществява дължимата поддръжка, но дори и това да бе така, това не би
било предмет на делото. Следва да се посочи, че претенцията на ищеца касае
регулярно събирани такси, дължими за поддръжка и управление на ЕС, на
основание чл.6, ал.1, т.10 и чл.38, ал.1 от ЗУЕС, приети с решение на ОС,
което е влязло в сила. За да бъдат извършвани разходи от страна на ЕС,
същата следва да разполага с финансови средства, които следва да се
заплащат в предвидените с решението на ОС срокове, тоест авансово. Както е
прието и в Определение № 124 от 17.02.2020 г. на ВКС по гр. д. № 3130/2019
г., III г. о., когато се събират авансово такси за поддръжката на общите части
на етажната собственост, не може да се обсъжда дали тези такси са
послужили по предназначение или съответно са извършени, тъй като се касае
за бъдеща дейност. Когато периодът на поддръжка вече е отминал, трябва да
се изясни дали реално е извършена дейност, дали и на кого е заплатена. Ако
такава дейност не е извършена, осъждането на етажния собственик да заплати
таксата би довело до неоснователно обогатяване на лицата, които не са
извършили възложената им работа.
Въпреки че част от периода, за който е претенцията, към момента на
подаване на исковата молба е изминал, от ответната страна не са представени
каквито и да било доказателства, от които при условията на пълно и главно
доказване да се установява неизпълнение.
Това се отнася и до представените с отговора на исковата молба жалби,
които на първо място са частни документи, подписани включително от
ответника и като такива следва да се ценят със съответната по – ниска
доказателствена стойност, още повече предвид липсата на други, които да ги
подкрепят. Също така видно от същите, те са насочени срещу трето лице –
дружество „Омакс“ ЕООД, поради което и нямат отношение към настоящото
дело, тъй като претенцията на ищцовата ЕС не почива на договорно
основание, а на основание взетите, посочени по – горе, решения на ОС.
Съдът намира, че представения касов ордер не доказва погасяване на
задълженията на ответника за процесния самостоятелен обект за сумите,
предмет на настоящата искова претенция. Следва да се посочи, че самите
ответници не твърдят посочената в разписката сума да е заплатена на
8
ищцовата ЕС. Твърди се, че касовия ордер е разписан от лице, което е
обслужвало етажната собственост преди датата на вземане на решенията, въз
основа на които се търси исковата сума, тоест преди 03.09.2020 г., поради
което съдът намира, че не би могло да се приеме, че със заплатената сума от
707 лв., за която е представен касовия ордер, са погасени каквито и да било
задължения към ищцовата ЕС.
По тези съображения, се налага изводът, че предявения иск с правно
основание чл.38, ал.1 от ЗУЕС се явява основателен и следва да бъде уважен
спрямо ответникът до пълния предявен размер.
По предявения иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД:
В тежест на ищеца е да докаже наличието на главен дълг и изпадането
на ответникът в забава за посочения в исковата молба период. С оглед
изводите на съда във връзка с иска за главница, то наличието на главен дълг е
доказано по делото. Съдът намира и, че предвид това, че падежът за
изпълнение на задълженията към процесната ЕС е определен, с настъпването
му ответникът е изпаднал в забава. По тези съображения и този иск се явява
основателен.
При този изход на делото и направеното искане на ищеца следва да м у
се присъдят разноски – сумата от 106, 56 лв. – платена държавна такса и
сумата от 350 лв. – платено възнаграждение за адвокат, тоест общо сумата от
456, 56 лв.
Мотивиран от горното, Районен съд - Н.
РЕШИ:
ОСЪЖДА С. А. П., ЕГН **********, гр. Н., к.к. „С.б.“, кв. „Ч.“ № **,
к- с „Р.Г.Р.“ вх.*, ет.*, ап.**, да заплати на Етажна собственост в жилищна
сграда „Р.Г.Р.“ с ид. № **** , БУЛСТАТ ****, гр. Н., к.к. „С.б.“, кв. „Ч.“ № **
, представлявана от М.С.П. – председател на ЕС, на основание чл. 38, ал. 1 от
ЗУЕС сумата в размер на 723 евро, представляваща сбор от разходи за
управление и поддържане на общите части в етажната собственост (по 289,20
евро за всяка от годините) и такси за фонд „Ремонт и обновяване“ (по 72,30
евро за всяка от годините) за 2021г. и 2022г., ведно със законната лихва,
считано от датата на подаване на исковата молба – 16.05.2022г., до
окончателното изплащане на вземането, на основание чл. 86, ал. 1 от ЗЗД
9
сумата от 89,75 лева, представляваща мораторна лихва за периода
01.04.2021г. – 16.05.2022г., а на основание чл. 78, ал. 1 от ГПК сумата от 456,
56 лева , от които 106, 56 лв. – платена държавна такса и 350 лв. – платено
възнаграждение за един адвокат.
Решението подлежи на обжалване пред Окръжен съд - Б. в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Н.: _______________________
10