Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 156 гр.Бургас 09.07.2020
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Бургаски окръжен
съд, първо гражданско отделение в открито заседание на двадесет и пети юни две
хиляди и двадесета година в състав;
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ИВАН ВОДЕНИЧАРОВ
Секретар В.Димитрова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1617
по
описа за 2019 год. за да се произнесе взе пред вид следното:
Делото е образувано по повод
искова молба на Е. И. К., гражданин на Руска Федерация, представлявана от адв.
Станислава Попова- БАК, съд. адрес гр. Бургас, ул. Ал. Стамболийски № 37, ет.1
против „АКЛАДИ“ ООД с ЕИК *********, представлявано от Владимир Боянов Иванов,
адрес гр. Черноморец, Община Созопол, ул. Морска № 2, С.О.Червенка.
Ищцата твърди, че през 2007 г.
е закупила от ответника недвижим имот: апартамент № 19 с площ от 71, 95 кв. м.,
първи етаж , секция „С1“ на блок „С“ от в.с. Свети Никола, м. Аклади, землище
на гр. Черноморец, самостоятелен обект в сграда ***. Към момента на покупката
имота е бил вече ипотекиран в полза на „Българо-американска кредитна банка“ АД
за обезпечение на договор за кредит. За времето от 2008 г. до 2015 г. ищцата
извършила необходими полезни разноски в имота с характер на подобрения в
резултат на което цената му се повишила. Конкретно заплатени в брой по договори
за изработка:
-Извършени
СМР в банята за 6 100 лв. – хидроизолация, теракот, фаянс, монтиране на
санитарно оборудване, огледало, тоалетни принадлежности, окачен таван,
осветление, врата МДФ;
-
Извършени СМР на тераси и стаи за 7 900 лв. – къртене и извозване на подови настилки, хидроизолации,
гранитогрес, отводняване на тераси;
-Поставяне на нова дограма за 5 120 лв –
доставка и монтаж, демонтаж и извозване на съществуваща, монтаж на нови
подпрозоречни первази, демонтаж и извозване на съществуващи парапети на тераси,
доставка и монтаж на нови парапети;
-Боядисване
и шпакловка на апартамента за 5 940 лв.
Освен
това през 2014 г. :
-Ремонт на ел. и В и К инсталации поради
амортизиране за 6750 лв. – необходими разноски ;
Хидроизолация за 8 689 лв. – необходими
разноски.
Отделно
от тези разходи, за изминалите 12 години ищцата е заплащала такси за поддръжка
на общите части в размер на 18 417, 93 лв. – също необходими разноски.
Банката
предприела изпълнителни действия по изп. д. № 20188000400965 на ЧСИ И.
Божилова, при БОС, като е била насрочена публична продан на недвижими имоти,
включително и този на ищцата. Банката е носител на ипотечното право върху имота
в състоянието, в което се е намирал при учредяване на ипотеката през 2006 г.
Всички разходи на ищцата довели до увеличение на цената му са направени след
учредяване на ипотеката. Имотът е бил закупен от ищцата за 51 219 лв. без
ДДС, а цената му на публичната продан е 99 740 лв. Поради това ищцата
имала правото да предяви иск за сумата на увеличената стойност на имота по чл.
177 ЗЗД. Заедно с това ищцата претендира да й се признае и право на задържане
върху същия имот по чл. 136, ал.1 т.4 ЗЗД. В противен случай ответника би се
обогатил за нейна сметка.
Ищцата отправя искането:
1/ да бъде осъден ответника да заплати:
-сумата от 30 000 лв.,
частично от 45 000 лв., представляващи увеличената стойност на собствения
й недвижим имот: апартамент № 19 с площ
от 71, 95 кв. м., първи етаж, секция „С1“ на блок „С“ от в.с. Свети Никола, м.
Аклади, землище на гр. Черноморец, самостоятелен обект в сграда *** в резултат
на извършени подобрения и полезни разноски за периода октомври 2008 г.
до януари 2015 г., ведно със законна лихва до изплащането;
-сумата от 5 000 лв., частично от
сумата 31 917 лв., представляваща необходими разноски за имота,
ведно със законна лихва до изплащането.
2/ Да
бъде признато на ищцата правото й да задържи имота до изплащане на посочените
суми.
Правна квалификация на исканията: Исканията имат правното си основание в
чл. 177, ал.1 ЗЗД и чл. 136, ал.1, т. 4 ЗЗД и чл. 86 ЗЗД.
Ответникът оспорва
иска по основания и размер, като недоказан.
В съдебно заседание чрез адв. Попова исковата молба се поддържа,
ангажират се доказателства и се пледира за уважаването й.
Ответната страна, редовно призована,
не се представлява.
От фактическа страна съдът намира следното:
С нот. акт № *** г. на нотариус
Цвета Атанасова, при БРС, ищцата е закупила от ответното дружество недвижим
имот: самостоятелен обект в сграда с идентификтатор ***, представляващ
апартамент № 19, с площ от 71, 95 кв. м. първи етаж, секция „С1“ на блок „С“ от
в.с. Свети Никола, м. Аклади, землище на гр. Черноморец за продажната цена от
31 426 евро, която била заплатена изцяло по банков път преди подписването
на акта.
След закупуването на имота страните
сключили шест договора за изработка, по силата на които дружеството по
възлагане на ищцата е поело задължението да изпълни посочени СМР. Работата е
била приемана с двустранно подписани протоколи и съответно заплащана от ищцата,
както следва: по договор за изработка от 10.10.2011 г., протокол от 05.03.2012
г. и изплатени 6 100 лв. ; по договор от 15.10.2011 г., протокол от
05.03.2012 г. и изплатени 5 120 лв. ; по договор от 15.10.2008 г.,
протокол от 07.03.2009 г. и изплатени 7 900 лв. ; по договор от 02.09.2014
г., протокол от 05.04.2015 г. и изплатени 6 750 лв. за ремонт на ел.
инсталация и В и К поради амортизация ; по договор от 15.10.2014 г., протокол
от 05.04.2015 г. и изплатени 8 680 лв. за хидроизолация и по договор от
09.10.2014 г., протокол от 05.04.2015 г. и изплатени 5 940 лв. или
допълнителни СМР на обща стойност 40 490 лв. Представя се и неоспорена
справка за всички платени от ищцата такси за поддръжка на комплекса, в който се
намира имота за времето от 2009 г. до 2019 г. в общ размер от 9 416, 94
евро.
Страните не спорят, че преди
продажбата на имота същия е бил ипотекиран в полза на „Българо-американска
кредитна банка“ АД за гарантиране изпълнението по договор кредит от 19.12.2006
г.
В качеството си на ипотекарен
длъжник ищцата е получила съобщение по изп. д. № 20188000400965 на ЧСИ Ивелина Божилова
за публичната продан на имота с първоначална цена от 99 740 лв. за
удовлетворяване на „Българо-американска кредитна банка“ АД.
Съдът е назначил
съдебно-техническа експертиза. Вещото лице дава заключение, че средната пазарна
стойност на изпълнените по договорите и описани в исковата молба СМР е: към
момента на извършването им – 17 507 лв., а към месец май 2020 г. –
17 348 лв. Средната пазарна стойност на процесния апартамент към настоящия
момент е 99 000 лв. Извършените подобрения в имота представляват 29, 36 %
от стойността на апартамента, поради което с приспадане на извършените
подобрения, средната му пазарна стойност към настоящия момент е 70 600 лв.
Към момента на извършване на подобренията пазарната стойност на имота 96 500
лв. Увеличената стойност на апартамента вследствие на извършените подобрения е
средно 29 300 лв.
При
такива факти съдът намира следното от правна страна:
Установи се по делото,
че ищцата е закупила процесния имот на 17.04.2007 г. за цената от 51 219,
93 лв. без ДДС, която е била изплатена изцяло.
Не се спори и се установи, че преди
покупката на имота същия през 2006 г. е бил ипотекиран в полза на БАКБ за
гарантиране изпълнението по договор кредит сключен между банката и ответното
дружество, като към момента банката упражнява правата си в изпълнително
производство по изп. д. № 20188000400965 на ЧСИ Ивелина Божилова.
След закупуването на имота по
възлагане на ищцата дружеството е изпълнило описани СМР, представляващи подобрения
в общ размер, съобразено с представените
и неоспорени доказателства, от 40 490 лв. При положение, че сегашната
пазарна стойност на имота е 99 900 лв съобразно заключението на вещото
лице, то увеличената стойност е разликата между двете стойности на имота или
48 680 лв. За ремонт на амортизирани ел. инсталация и ВиК и хидроизолация,
както и за изплатена сума за такси общия размер на необходимите разноски за
поддръжка на имота е 31 917 лв.
При това положение първия иск
следва да се уважи изцяло за сумата от 30 000 лв., частично от пълния
предявен размер от 45 000 лв. и втория иск – също да се уважи изцяло за
сумата от 5 000 лв., частично от пълния предявен размер от 31 917
лв.
Налице са и законовите основание за
признаване правото на задържане на имота до заплащане на посочените суми.
Ищцата, като добросъвестен владелец е в правото на осн. чл. 72, ал.3 ЗС да
задържи имота, тъй като се касае до подобрения и необходими разноски. Правата
на банката в качеството й на ипотекарен кредитор по изпълнителното дело се
простират до стойността на имота преди извършените подобрения в него от ищцата
– ипотекарен длъжник. Поради това тя има правото да се удовлетвори предпочтително
от цената на същия имот след публичната му продан на осн. чл. 177, ал. 1 ЗЗД,
вр. чл. 136, ал. 1, т. 4 ЗЗД в размер на
увеличената му стойност в резултат на извършени от нея подобрения, както
и на изплатени необходими разноски за поддръжката.
При това разрешение на спора на ищеца
следва да се присъдят разноски в размер на 4 000 лв., съгласно списък, за
каквато сума ответното дружество да се осъди да заплати.
Като се води от тези мотиви
съдът
Р Е
Ш И
ОСЪЖДА „АКЛАДИ“ ООД с ЕИК *********,
представлявано от Владимир Боянов Иванов, адрес гр. Черноморец, Община Созопол,
ул. Морска № 2, С.О.Червенка да заплати на
Е. И.К., гражданин на ****, представлявана от адв. Станислава Попова- БАК, съд.
адрес гр. Бургас, ул. Ал. Стамболийски № 37, ет.1, както следва:
-сумата от 30 000 лв., частично от 45 000 лв., представляващи
увеличената стойност на собствения й недвижим имот: апартамент № 19 с площ от 71, 95 кв. м., първи етаж,
секция „С1“ на блок „С“ от в.с. Свети Никола, м. Аклади, землище на гр.
Черноморец, самостоятелен обект в сграда *** в резултат на извършени
подобрения и полезни разноски за периода октомври 2008 г. до януари 2015
г., ведно със законна лихва от 25.10.2019 г. до изплащането;
-сумата от 5 000 лв.,
частично от сумата 31 917 лв., представляваща необходими разноски
за имота, ведно със законна лихва от 25.10.2019 г. до изплащането.
ПРИЗНАВА правото на Е. И.К., гражданин на ***,
представлявана от адв. Станислава Попова- БАК, съд. адрес гр. Бургас, ул. Ал.
Стамболийски № 37, ет.1 да задържи имота
до заплащане предпочтително на осн. чл. 177, ал.1 ЗЗД, вр. чл. 136, ал.1, т. 4 ЗЗД на направените подобрения в имота в размер на 30 000 лв. и на
заплатените необходими разноски за имота в размер на 5 000 лв.
ОСЪЖДА
„АКЛАДИ“ ООД с ЕИК *********, представлявано от Владимир Боянов Иванов,
адрес гр. Черноморец, Община Созопол, ул. Морска № 2, С.О.Червенка да заплати на Е. И.К., гражданин на ***,
представлявана от адв. Станислава Попова- БАК, съд. адрес гр. Бургас, ул. Ал.
Стамболийски № 37, ет.1 сумата от 4 000 лв., представляваща съдебни разноски съгласно списък
РЕШЕНИЕТО може да ес обжалва
пред АС – Бургас в двуседмичен срок от съобщаването.
ОКРЪЖЕН СЪДИЯ: