Р Е Ш Е Н И Е №260004
Град Несебър, 20.01.2022г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
Несебърският районен съд, трети
състав, в открито съдебно заседание на първи април, през две хиляди двадесет и
първа година, в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ПЕТЪР ПЕТРОВ
При
секретаря Радостина Менчева, като разгледа докладваното от съдия Петър Петров
гражданско дело № 412 по описа за 2020г. и за да се произнесе, взе предвид
следното:
Производството е образувано по
предявен иск с правно основание чл.422, ал.1 от ГПК,
във връзка с чл.286 от Търговския закон, във връзка с чл.258 и сл. и чл.79 от
Закона за задълженията и договорите.
Ищецът “Е.Х.” ООД, ЕИК *******,
със седалище и адрес на управление:***, представлявано от В.Н.А., твърди че
ответникът Т.В.Ч., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: село Равда, улица *******, курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Б.С.Р.”,
блок “А”, вход С – “С.”, етаж ******, Код по Булстат *******, е собственик на
имот с площ 89 кв.м., апартамент 403, етаж 4, в сграда “Е.С.” с адрес: село Равда, община Несебър, УПИ – ******,
кв.22 по плана на село Равда, община Несебър в Курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Р.”, както и че на 24.06.2008г. между “Е.Х., от
една страна в качеството му на “мениджър”, и Т.В.Ч., от друга страна в
качеството й на “възложител”, е сключен Договор за поддръжка и управление на
Курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Р.” № ММС-S1-ЕН/401-06.08/24.06.2008г. С договора
ответникът-възложител е възложил на ищцовото дружество, което е приело и се е
задължило срещу възнаграждение да извършва целогодишна техническа поддръжка,
организационно и административно управление на Курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Р.”, срещу заплащане на месечна такса в размер
на 1.10 евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот,
и която такса ответникът-възложител дължи да заплаща ежегодно в срок до 15-и
февруари на текущата година. Ищецът твърди, че е изпълнявал точно задълженията
си, като ежедневно се грижи за техническото поддържане на общите части на
сградата, включително поддържане на В и К и ел. инсталациите, климатичните,
пожароизвестителната и вентилационните инсталации, техническо поддържане на
басейните и обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата
и общодостъпните части, включително доставка на консумативи, поддържане в
изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, техническо поддържане
на асансьорите, както и на намиращите се в общодостъпните части спортни
съоръжения и детската площадка, организиране и поддръжка на зелените площи в
комплекса, организиране режима на достъпа до спортните съоръжения. Ответникът
обаче не е заплащал дължимите по договора такси в продължение на няколко
години, а именно от 2016г. включително, и въпреки водените разговори за
извънсъдебно уреждане на отношенията. За вземането си ищецът твърди, че е подал
заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на
което е било образувано ч.гр.д.№ 126/2020г. по описа на Несебърския районен
съд, който е уважил искането и е издал заповед за изпълнение, срещу която
ответникът – длъжникът по заповедта – е подал възражение в срока по чл.414 от ГПК.
Ищецът моли съдът да постанови решение, с което да бъде признато за установено,
че ответникът му дължи сумата в размер на 5 514,50 лева, представляваща
неплатена такса поддръжка – по 2 757,25 лева за 2017-а и за 2018-а години
по процесния договор. Претендира разноски.
В отговора на исковата молба,
подаден от името на ответника, се изразява становище за неоснователност на
исковете, както и че договорът между страните е прекратил действието си с
изтичане на 5-годишния срок, за който е сключен, а именно на 04.09.2013г.,
поради което не е действал през 2017-а и 2018-а години, за когато ищецът
претедира плащане. Клаузата пък в раздел ІV, т.9 от договора, според която
срокът на договора се подновява автоматично за още пет години, ответникът счита
за нищожна първо поради противоречието й със закона предвид, че възможността на
възложителя да го прекрати е поставена в зависимост от действието на трети на
правоотношението лица, и второ като противоречаща на ЗЗПт като в случая тази
клауза се явява неравноправна. Ответникът оспорва
претенцията на ищеца по основание и размер и на други основания.
Посочва, че неправилно е прието, че площта от притежаваното от ответника жилище
е 89 кв.м. вместо 68,53 кв.м., а оттам и неправилно е посочен размера на
дължимата от ответника такса. Ищецът не е изпълнявал задълженията си по
договора, като всички изброени от него дейности през процесния договор са се
осъществявали от Етажната собственост. Ответникът счита, че вземането на ищеца
е погасено по давност. Моли исковете да бъдат отхвърлени и в полза на ответника
да бъдат присъдени направените от него разноски.
Ищецът се представлава в съдебно
заседание от процесуален представител, който намира доводите, изложени в
отговора на исковата молба, за неоснователни. Оспорената от ответника клауза не
противоречи на закона, нито е неравноправна. Правилно е посочена площта на
жилището на ответника. През претендирания период “Е.Х.” ООД е изпълнявал точно
и добросъвестно задълженията си по договора. В представените писмени бележки
развива съображенията си за действителност на клаузата на чл.ІV, т.9,
предвиждаща автоматичното подновяване действието на процесния договор след
изтичане на първоначалния срок, за който е сключен, и че тя е произвела
действие като договорът следва да се счита, че е действал през 2017-а и 2018-а
години, когато е обвързвал както ответника, така и ищеца, и през който период
последният е извършвал дейностите в комплекса, за които се е задължил, като е
действал в интерес на ответника-възложител. Тази клауза, освен, че не е
неравноправна и от нея ответникът не търпи вреди, е съобразена с общите
разпоредби на Закона на задълженията и договорите, в която връзка излага
теоретични постановки.
В съдебно заседание ответникът не
се явява, представлява се от упълномощен адвокат, който изтъква, че ищецът не е
извършвал дейностите по договора, в която връзка посочва обстоятелството, че
през 2018г. ищецът е уведомил собствениците в комплекса, че прекратява
дейността си, а освен това за 2017-а и 2018-а дейностите по управление и
поддръжка в комплекса са се осъществявали от Етажната собственост и въз основа
на взети решения по реда на ЗУЕС, и с която цел са сключвали договори с трети
лица и са извършвали разходи за тези дейности. Представя писмени бележки, в
които заявява, че поддържа доводите в отговора на исковата молба. Обсъжда
събраните по делото гласни доказателства, както и приетото заключение по
съдебно-счетоводната експертиза във връзка с довода си за неизпълнение на
договорните задължения от страна на ищеца, като стига до извода, че от
осъществените финансови операции, отразени в счетоводството на дружеството, и
извършените разходи, не се установява по категоричен начин те да са извършвани
във връзка с поддръжката на комплекса, а основно за търговската дейност,
осъществявана от ищеца в същия този комплекс, в който дружеството притежава
множество жилища, както и за поддържането на
тези негови имоти.
Въз основа на събраните по делото
писмени и гласни доказателства, обсъдени поотделно и в тяхната съвкупност,
съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 24.06.2008г. между Т.В.Ч., от
една страна като възложител, и “Е.Х.” ООД, от друга страна като мениджър е
сключен Договор за поддръжка и управление на “Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС-S1-ЕН/401 – 06.08, в който е посочено, че
възложителят е собственик на следния недвижим имот: Апартамент № 403, сграда “Е.С.”, на 4 етаж, на площ от 89 кв.м., в
“Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.”, УПИ – ******,
квартал 22 по плана на село Равда, община Несебър. В действителност към датата
на сключване на договора ответницата Т.Ч. не е била собственик на апартамента,
но от съдържанието на този договор се установява, че владението върху апартамента
й е било предадено по силата на “Предварителен договор за покупко-продажба на
недвижим имот”. За мениджъра (изпълнителя) е посочено, че е собственик на
земята и изградените подземни и надземни съоръжения и комуникации в комплекса:
три открити и един закрит изцяло оборудвани басейна с прилежащите към тях
обслужващи съоръжения, джакузи, детска площадка, открит и закрит паркинг,
зелените площи, алеи, площадки и паркови елементи, шезлонги, чадъри (за които е
предвидено да се ползват безплатно), фитнес-център, SPA-център, магазини и бутици, дейности,
свързани със занимания за деца и използването на професионални аниматори,
открити и закрити заведения за консумация на храни и напитки (ресторант, воден
бар, грил-бар, бар закрит басейн, лоби бар). С договора възложителят възлага, е
мениджърът се задължава да извършва целогодишна техническа поддръжка и провежда
целогодишно организационно и административно управление на комплекса, като
техническата поддръжка се изразява в техническо поддържане на: общите части на
сградата, включващо поддържане на ВиК и ел.инсталациите, климатичните,
пожароизвестителната и на вентилационната инсталации, на басейните и
обслужващите ги съоръжения, находящи се в общите части на сградата и
общодостъпните части в комплекса, включващо доставка на консумативи, поддържане
в изправност на пречиствателните съоръжения и монтираните душове, на
асансьорите в общите части на сградата,
както и намиращите се в общодостъпните части спортни съоръжения и детската
площадка, организиране поддръжката на зелените площи в комплекса, както и наема
на персонал за непосредственото осъществяване на цялостната техническа
поддръжка; организационното управление включва организиране на режима на достъп
и вътрешния ред в сградата, на санитарно-хигиенните услуги в общите части на
сградата и в общодостъпните части и съоръжения, на занимания за деца,
използвайки професионални аниматори по предварително обявена програма, а
административното управление, както и оказването на всякакъв вид помощ на
възложителя с цел безпрепятствено упражняване правото на собственост и спокойно
пребиваване в комплекса, се изразява в организиране на единна рецепция, както и
представянето по подходящ начин на необходимата информация на възложителя след
поискването й, и на достъпа до спортните съоръжения. Друго задължение, което
мениджърът е поел, е веднъж годишно, в срок между 20-о и 31-о число на месец
януари да организира Общо събрание на собствениците на недвижими имоти в
комплекса, на което да представи доклад за получените суми по договора, отчет
на направените разходи, отчет за направените планирани разходи, доклад за
бъдещата дейност през следващата стопанска година. Основното задължение на
възложителя, което той е поел със сключването на договора, е да заплаща в полза
на мениджъра срещу избрените услуги месечно възнаграждение в размер на 1,10
евро без ДДС за квадратен метър площ на собствения на възложителя имот, което е
уговорено да се заплаща авансово за всяка година в срок до 15 февруари на
текущата година. Освен уговорената такса, в договора е предвидено отделно да
заплаща пропорционално на притежаваните от него идеални части от сградата
всички необходими разходи, свързани с осигуряването на техническа стабилност на
сградата, съоръженията и инсталациите в нея с цел поддържане и запазване
здравето и сигурността на хората, намиращи се на територията на комплекса,
както и всички планирани разходи, свързани с осъществяването на основен ремонт
на общите части на сградата и оборудването на комплекса, намиращо се в общите
части на сградата. Договорът е сключен за срок от 5 (пет) години, считано от
момента на въвеждане във владение на възложителя в закупения от него недвижим
имот, и влиза в сила от деня на подписването му. В Раздел ІV, т.9 от договора е
предвидено, че срокът на договора автоматично се подновява на всеки пет години
и за същия период от време, освен при писмено взето решение не по-късно от 4
месеца преди изтичане на всеки петгодишен срок от собствениците, притежаващи
повече от 3/4 от застроената площ на комплекса за неподновяването му.
Собствеността върху недвижимия
имот: Апартамент № С403, крило “С.”, находящ се на кота +9.30 м., на 4 етаж, с
площ от 89 кв.м., включваща жилищна площ от 68,53 кв.м. и 0.150% идеални части
от общите части на сградата и правото на строеж върху терена, находящ се в
сграда № 1 – “А” – “Е.” на КУРОРТЕН КОМПЛЕКС “Е.”, представляващ Самостоятелен
обект с идентификатор **********, по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Равда, община Несебър, одобрена със Заповед РД-18-58 /
16.04.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: село Равда, Курортен
апартаментен комплекс “Е.”, блок А, етаж ******, сграда № 1 – “Е.”, разположена
в поземлен имот с идентификатор 61056.502.569, с предназначение на
самостоятелния обект: жилище, апартамент, със застроена площ 68,53 кв.м., ведно
със съответстващие на апартамента 0.150% идеални части от общите части на сградата
и от правото на строеж върху терена, като общата площ на апартамента ведно с
общите части възлиза на 89
кв.м., е придобита от Т.В.Ч. по силата на договор за покупко-продажба на
недвижим имот от 04.09.2008г., по който тя е имала качеството на купувач, и
който договор е обективиран в нотариален акт № 82, том ХІІ, рег.№ 9416, дело №
2211/2008г. на нотариус Мария Бакърджиева с рег.№ 110 на нотариус Мария
Бакърджиева и район на действие Несебърския районен съд.
На 01.07.2011г. е проведено Общо
събрание на собствениците на Етажната собственост на Курортно Апартаментен
комплекс “Е. Р.Б.С.”, сграда “А”, вход “Е.”, вход “Кашмир”, вход “Дамаск”- село
Равда, на което са взети решения, според които “Е.Х.” ООД е избран за нов член
на Управителния съвет на ЕС (т.1), приет е отчета на управляващата компания “Е.Х.”
ААД за 2010г. и от 01.01.2011г. до 31.05.2011г. (т.2), прието е таксата
поддръжка и управление да бъде в размер на 1,20 евро с ДДС, включваща и
разходите за общодостъпни части (т.7).
За председател на УС на ЕС е
избран О.А., както и същият да оперира с банковата сметка, открита на Етажната
собственост, което е сторено с решения на заседание на УС на ЕС, проведено на
01.07.2011г.
На 19.06.2012г. е проведено друго
годишно Общо събрание на ЕС на сграда А – “Е.” в Курортно-апартаментен комплекс
“Е. Резорт Бийч и СПА”, село Равда, на което са взети решения, с които са
освободени членовете на Управителния съвет на ЕС, както и на Контролния съвет
поради изтичане на мандата, съотвено избрани са членове на УС и на КС. За
членове на УС на ЕС са избрани ищецът “Е.Х.” ООД, О.А. и А.Я.. И на това
събрание е приет представения от “Е.Х.” ООД отчет за приходите и разходите за
2011г., както и е приет представения от “Е.Х.” ООД бюджет за 2012г. за
сведение, одобрен е планът за ремонти, включително неотложни такива, и
подобрения на сградите, съоръженията, прилежащите площи в Комплекса. С друго
решение (т.9) ОС на ЕС е приел таксата за поддръжка и управление в размер на
1.10 евро без ДДС на месец, включваща и разходите за текущ/планов и неотложен
ремонт, а допълнително към таксата за поддръжка и управление се добавят
комуналните (консумативните) разходи за общите и общодостъпни части в размер на
0,21 евро без ДДС на кв.м. на месец, по който начин общата сума на таксата е в
размер на 1,31 евро без ДДС на кв.м. на месец. “Е.Х.” ООД е избран от ОС за
управляващо дружество за периода 2012 – 2013г. (т.12), като дружеството се е
ангажирало след края на сезона да учреди ново дружество, което да поеме
дейността по поддръжката и управлението на комплекса, като събира дължимата от всички
собственици такса поддръжка и управление. Общото събрание на ЕС е упълномощило
с отделни решения управляващата компания – “Е. Х.” ООД, за извършване на неотложни
ремонти или на разходи, които не търпят отлагане, и за извършване на ремонти
при настъпване на застрахователно събитие, покрито от застраховка, както и
получаване на застрахователно обезщетение в случай, че управляващата компания е
извършила ремонта (отстраняването на щетите).
На 17 април 2018г. „Е.Х.“ ООД е
уведомил етажните собственици в комплекса с писмо, изпратено по електронната
поща, че потвърждават за липсата на финансов ресурс за продължаване на
поддръжката и управлението на комплекса, включително и подготовката му за
предстоящия летен сезон 2018 година, тъй като въпреки дедената възможност на
всички етажни собственици, които не са платили таксата си за поддръжка, които
са около 70%, да направят това до 13 април 2018г., и са били предупредени за
последствията за комплекса в случай на неплащане. Етажните собственици са били
уведомени от дружеството, че до 13 април 2018г. общият размер на плащанията е
бил само 14 043,35 евро, които средства са недостатъчни дори за покриване
плащането на сметките за електричество на комплекса, което е следвало да се
извърши до 25 април 2018г., информирани са, че се налага да се прекрати
всякаква дейност, свързана с поддръжката на комплекса, включваща: пролетно
почистване и обновяване на общите части на комплекса, почистване, ремонтиране и
запълване на откритите и закритите басейни, почистване и изкореняване на
зелените площи, замяната с растения, дезинсекция и дератизация, обслужване на
интернет и кабелна телевизия, поддръжката на асансьорите и всички останали
агрегатни и инженерни системи, функциониране на рецепцията, поддръжката на
персонал за предоставяне на услуги по почистване и ремонт на апартаменти,
извършване на трансфери. Предупредени са били, че освен, че се преустановява
дейността на търговските обекти в комплекса, след 01 май 2018г. поради
невъзможност за плащане на сметките за ток, газ и вода, ще бъдат прекъснати от
съответните дружества-доставчици
електроснабдяването и водоснабдяването на комплекса. Управител на дружеството
тогава е бил Светослав Илиев Талев, а собственици на капитала са били чуждестранните
юридически лица „Н.Г.И.Л.“ и „Р.И.Л.“. На 31.07.2018г. като собственици на
капитала вместо посочените, които са били заличени, в Търговския регистър по
партидата на „Е.Х.“ ООД са вписани търговските дружества „Е.*“ ЕИК ******и „Е.М.Ф.“
ЕИК ******, а за нов управител на дружеството е вписан И.П.И..
В показанията си свидетелят С.С.твърди,
че поддръжката в комплекса се е осъществявала, макар и не пълноценно, като
потвърждава, че през месец май 2018г. в комплекса са били спрени тока и водата,
било е преустановено почистването, косенето на тревата, премахната е била
охраната, поради което е било невъзможно жилищните обекти в комплекса да се
ползват по предназначение, за което етажните собственици са били предупредени
месец преди това от „Е.Х.“ ООД, включително и за причините, довели до тези
последствия. Това състояние е продължило за една или две седмици, когато са дошли
други представители на „Е.Х.“ ООД, които веднага са предприели действия по
възстановяване функционирането на комплекса, като със собствени средства (а не
с такива на етажните собственици) са заплатили сметките за тока и водата, в
резултат на което е било възобновено електроснабдяването и водоснабдяването на
комплекса, канализационната мрежа, работата на асансьорите, климатиците,
осигуряването на интернет, започнала е дейност по почистване, обработване на
зелените площи, включително и засаждането на цветя и дървета, проверена е била
системата за безопасност, поставена е била охрана; басейните били пригодени да
функционират, както и СПА-зоната, ресторантите и Скай-бара. През цялата 2018г.
са били осигурени и предоставени нормални условия за живущите в комплекса,
както и предоставянето им на всички услуги, които са били преустановени, за
което е бил осигурен персонал, не е имало оплакване от дейностите на ищцовото
дружество.
От заключението на извършената по
делото съдебно-счетоводна и техническа експертиза се установява, че през 2017г.
и 2018г. в счетоводството на „Е.Х.“ ООД е водена отчетност по извършени разходи
със следната аналитичност: барбекю ресторант, лоби бар, основен ресторант,
панорамен бар/Скай бар, Пул бар, Спа център, спортни площадки, хотелска
дейност, хотелско обслужване, перално стопанство, подгряване на вода,
почиствания, магазин. Отчитането на извършените разходи по апартаментите, за
които са подписани договори за поддръжка и управление на Курортен апартаментен
комплекс „Е.Р.Р.“ между „Е.Х.“ ООД и
собствениците на апартаменти, се извършва в аналитична партида, наименована
„Пропърти/Фасилити мениджмънт“. Според нея за 2017г. за разходи за материали са
отчетени 259 605,37 лева, за разходи за външни услуги – 494 799,91
лева, и за разходи за заплати 643 860,78 лева, или общо сума по
аналитичната партида за 2017г. като разходи 1 398 266,06 лева; за
2018г за разходи за материали са отчетени 29 940,17 лева, за разходи за
външни услуги – 191 858,06 лева, и за разходи за заплати – 472 783,64
лева, или общо сума по аналитичната партиза за 2018г. като разходи –
694 581,87 лева.
Изслушани в съдебно заседание,
вещите лица заявяват, че поддържат заключението си като уточняват, че
счетоводството на дружеството е водено редовно, което е установено и на базата
на оборотните ведомости за всяка от двете години, отчитането на разчетите с
всички доставчици за процесния период. Основната разлика в разходите за двете
години, която за 2017г. е два пъти по-голяма от 2018г., се дължи предимно на
закупувани материали през първата година и влагането им в комплекса, което не
налага последващи разходи през втората и последващите години за закупуването на
същите или други активи.
На 07.08.2018г. е било проведено годишно
събрание на сграда „Е. А“ в комплекс „Е. Р.Б.С.“ с адрес село Равда, улица *******с
кворум 47,35% идеални части от общите части, а според решението по т.1 от
дневния ред е утвърден бюджета за 2018/2019г. с членски внос в размер на 14,40
евро на квадратен метър жилищна площ годишно, платими за 2018г. в срок до
15.09.2018г., а за 2019г. в срок до 15.02.2019г., но изрично е прието, че
приходната част в бюджета за 2018г. ще се сформира за сметка на собствениците,
които не са платили вноските си в „Е.Х.“ ООД; гласуван е и депозит за комунални
услуги – електроенергия и вода, който да се заплаща от етажните собственици.
Наред със сключените договори от страна на Етажната собственост с трети лица,
свързани с осъществяване на дейности по поддръжката на комплекса, разходваните
от нея средства през периода от 16.05.2018г. до 16.08.2018г. са в размер на
около 46 503,14 лева, но само за възстановяване на електричество и водоподаване.
На 05.02.2020г. „Е.Х.“ ООД е подал
заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл.410 от ГПК, въз основа на
което е било образувано ч.гр.д.№ 126/2020г. по описа на Несебърския районен
съд, който е уважил искането и е издал Заповед № 77 от 11.02.2020г. за
изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, по силата на която длъжникът
Т.В.Ч., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с постоянен адрес ***,
к.к. „Е.“ блок А, вход „С.“, етаж 4, ап.403, следва да заплати на „Е.Х.“ ООД,
ЕИК *******, със седалище и адрес на управление ***, сумата в размер на
5 514,50 лева, представляваща сбор от годишни такси за 2017г. и 2018г. по
Договор за поддръжка и управление на курортен комплекс „Е.Р.Р.“ № ММС-S1-ЕН/401-06.08 от 24.06.2008г., както и
сумата в размер на 433,29 лева, представляваща разноски, от които 110,29 лева
за платена държавна такса и 323 лева -
платено адвокатско възнаграждение. Срещу заповедта за изпълнение длъжникът по
нея е подал възражение по чл.414 от ГПК, поради което на основание чл.415,
ал.1, т.1 от ГПК заповедният съд е уведомил заявителя за постъпилото възражение
и му е указал, че може да предяви иск за установяване вземането за сумите,
предмет на заповедта за изпълнение в едномесечен срок от съобщаването.
Съобщението с тези указания е получено от заявителя на 14.05.2020г.
Установителният иск, въз основа
на който е образувано настоящото исково производство, е предявен на
12.06.2020г.
Въз основа на така установеното от
фактическа страна съдът направи следните правни
изводи:
Съгласно общия принцип за
разпределение на доказателствената тежест, всяка от страните следва да ангажира
доказателства в подкрепа на твърденията си относно изгодните за нея факти.
Предвид характера на предявения иск за установяване съществуването на вземането
по заповедта за изпълнение и предвид разпределението на доказателствената
тежест в настоящото производство, ищецът следваше да установи наличие на
валидна облигационна връзка с твърдените права и задължения на страните,
фактът, че е изправна страна по договора, размерът на дължимите възнаграждения
за процесните периоди, наличието на предпоставките, довели до дължимост на
претендираните суми, и обстоятелствата, които служат за определяне на
съставните им елементи. Ответникът следва да докаже изпълнението на задълженията
си по договора или наличието на правоизключващи или правопогасяващи
обстоятелства относно задължението по договора.
Страните не спорят, че процесният
договор, който е вид договор за поръчка, валидно е обвързвал страните по него
от момента на неговото сключване – 24.06.2008г., като не твъдят
недействителност, и в частност нищожност на някое основание, същият не
противоречи на закона, тъй като страните по него не са целели забранен от
закона резултат (Определение № 37 от 20.01.2021г. по т.д. № 606/2020г. на ВКС, I т.о.).
Единият от спорните между
страните въпроси е дали договорът е прекратил действието си с изтичане на
първоначалния срок, за който е сключен, като ответникът твърди, че този факт е
осъществени и договорът е прекратил действието си на това основание, считано от
24.06.2013г., съответно не е обвързвал валидно страните през процесния период –
2017г. и 2018г. Аргументите на ответника, че клаузата в раздел ІV, т.9 от
договора, според която срокът на договора се подновява автоматично за още пет
години, е нищожна първо като противоречаща на Закона за потребителския кредит и
е неравноправна, и второ предвид възможността на възложителя да го прекрати е
поставена в зависимост от действието на трети на правоотношението лица, са
несъстоятелни.
Етажният собственик не е
потребител на услуги, когато се касае за поддръжката на общите части,
независимо дали същата се осъществява от физическо, юридическо, трето лице на Етажната
собственост, управителя на Етажната собственост или собственици на
самостоятелни обекти. Задължението за поддържане на общите части изхожда от
ЗУЕС и тя произтича от качеството на съсобственици върху общите части на
сградата, които са собствениците на самостоятелните обекти, и е в тяхна тежест.
Дали ще я осъществяват те лично или чрез друго лице, не променя факта на
личната обвързаност на собствениците. Не се касае за услуга, която да бъде
получена, или вещ. Това изключва по категоричен начин качеството на потребител
на етажния собственик и възможността във връзка с дейностите по управлението и
поддръжката на общите части в етажната собственост, той да се позовава на
закрилата на Закона за защита на потребителя Изрично в Решение №
212/27.11.2018г. по търг. дело № 602/2018г. на ВКС, I т.о. е посочено, че „задължението за
заплащане на суми за поддържането на общите части не предпоставя качеството
потребител на етажния собственик – длъжник, по отношение на етажната
собственост, тъй като произтича от възникващата особена съсобственост между
всички етажни собственици върху общите части на сградата в етажната собственост
и е уредено с изрични законови разпоредби, разпореждащи колективна отговорност
на всички етажни собственици, за определяне реда и начина на управлението на
общите части. Не се касае за придобиване на конкретна услуга от останалите
етажни собственици, с произход от договор между същите.“. Следователно не може
да бъде споделено и прието, че след като етажен собственик не се счита
потребител въз основа на решения на Общото събрание на Етажната собственост,
той би могъл да придобие качеството на „потребител“ на услуги въз основа на
договор, сключен било индивидуално или от името на всички етажни собственици,
само защото не заплаща дължимите от него такси и вноски пряко на Етажната
собственост, а на търговец.
За прецизност следва да се
отбележи, че и в самия Закона за защита на потребителя в чл.47, ал.1, т.15 е
предвидена възможност за автоматично подновяване на договор, сключен с
потребител, т.е. сама по себе си клаузата, уговорена в раздел ІV, т.9 от
процесния договор не противоречи на този закон. Голословно е твърдението, че
тази клауза е била уговорена във вреда на етажния собственик, защото
изпълнението на задължението, поето от изпълнителя, която сам етажния собственик
е възложил, не предполага възложителят, който се ползва от услугата, да търпи
вреди само защото договорът е продължил действието си и след изтичане на
първоначално уговорения срок. Въпросната клауза от договора не е нервноправна,
и в частност не е в противоречие на чл.143, ал.2, т.3 и т.9 от ЗЗПт, защото
етажните собственици, между които и ответникът, могат да изявят воля за
прекратяване действието на договора, тъй като е предоставил такава възможност,
като ответникът дори не твърди да е изявявал воля за прекратяване действието на
договора.
Тези съображения се отнасят и
за довода на ответника, че клаузата от договора е нищожна, защото не е
индивидуално уговорена. Първо тази клауза е въведена от гледна точка
икономическата изгода на търговеца, който очаква приходи от таксите, както да
може чрез тях да покрива разходите си, необходими за изпълнение на договорните
си задължения, така и да реализира печалва. Предвидил е че с приходи,
получавани под 1/4 от етажните собственици, за него би било неизгодно
извършването на дейностите по управлението и поддръжката на комплекса, както и
че недоволните поне 3/4 от тях, които също не желаят да ползват услугите от
изпълнителя, имат право да прекратят договорите си с него. Това той е предвидил
като възможност при икономическа неизгода за себе си да се освободи от
задължението по всички договори. Поради това и доводът на ответника, че
договорната клауза не е индивидуално уговорена, не е съобразен с принципите на чл.145
и чл.146 от ЗЗПт, на които той се
позовава. Дори се налага договорите, сключени от изпълнителя, от една страна, и
всеки отделен етажен собственик, от друга страна, да имат еднакво съдържание от
гледна точка предмета на договора и в тях детайлно и подробно да е уредено
управлението на общите части в Етажната собственост, а клаузата за
автоматичното подновяване на договора, който ответникът е подписал, е била в
негова изгода, когато е сключвал договора, а последвалите възражения,
продиктувани единствено от отказа му да изпълнява договорните си задължения,
предполагат, че както тогава, така и понастоящем той е „относително осведомен и
в разумна степен наблюдателен и съобразителен“, съответно могъл е да предвиди
последиците от сключването на договора, включително и от действието на
оспорената от него клауза, от гледна точка изпълнението на задълженията му.
Същевременно упоменатата по-горе
„колективност“ на етажните собственици предполага същите да вземат решение дали
да продължат или не действиено на договора, както и дали да сключат договор с
друг търговец, който да осъществява дейностите по управлението и поддръжката в
комплекса, или товада бъде извършвано от самите тях по реда и условията,
предвидени в ЗУЕС. Наред с това упоменатата по-горе клауза не само не е
неравноправна за съответния възложител, но и предполага обвързаност на
изпълнителя от нея, т.е. той не може да се откаже от изпълнението на
задълженията си и след изтичане на първоначалния срок, за който е сключен
договора, ако мнозинството от етажните собственици не решат договорите да бъдат
прекратени по силата на същата тази клауза. Затова в известен смисъл тази
договорна клауза е неизгодна и за самия изпълнител, както правилно е
отп„белязал и процесуалния представител на ищеца в писмените си бележки.
Щом като ЗУЕС дава право с
решение на ОС на ЕС да се упълномощи управителя да сключи договор с избран
търговец, който да осъществува поддръжката и управлението на общите части
(чл.19, ал.8 от ЗУЕС), няма законова пречка самите етажни собственици всеки
поотделно да сключи индивидуален договор с един и същ търговец, които сами са
си избрали, пак при същите условия и клаузи, т.е. когато не е учредена Етажна
собственост, правата и задълженияга могат да се уредят с индивидуални договори.
Затова в тези случаи и при действието на процесната клауза, останалите етажни
собственици нямат типичното качество на трети по договора лица по смисъла на
чл.21, ал.1 от ЗЗД по индивидуалните договори, дори те, като трети лица по
индивидуален договор, също имат полза от изпълнението на задълженията по него,
които изпълнителят е поел, макар в тези случаи да не може да се приеме и не
стои въпроса тези индивидуални договори да са сключвани в полза на трети лица.
След като договор от името на Етажната собственост може да има един и същ предмет
и да ги обвързва еднакво, както и да заплащат на търговеца-изпълнител, няма
пречка клаузата относно съществените елементи на индивидуалните договори да
съвпадат. Това дори е наложително, защото изпълнителят се е задължил да
извършва еднаква дейност по отношение на всички етажни собственици.
Това налага извода, че договорът
между ищеца и ответника е валиден и е породил целените от страните правни
последици, респ. страните са поели конкретни задължения с него. Договорът е
действал първоначално за пет години, който е и срока, за който е сключен, като
по силата на действащата клауза на раздел IV, т.9 от него, той е продължил действието си
за още пет години, съответно пред периода от 24.06.2013г. до 26.06.2018г. През
този период е настъпила изискуемостта на задълженията на дължимите от
ответника-възложител годишни такси.
Следва да се отбележи, че за
индивидуалните договори между съответния етажен собственик и търговеца, който
извършва дейности по управление и поддръжка на общите части, ЗУЕС не поставя
изискване за тяхното съдържание, защото съществените елементи на този вид
договор за поръчка не се уреждат с този закон, а за тях важи свободата на
договаряне, и в частност страните не са обвързани от чл.51, ал.1 от ЗУЕС за да
определят размерите на таксите за управление и поддръжка в съотствие с р
размерите по други индивидуални договори, т.е. няма законово изискване
уговорената такса по индивидуални договори да бъде еднаква за всички етажни
собственици по всеки отделен договор като изискване да действителност, съответно
няма законова забрана размерът на таксата да бъде определяем въз основа на
притежавана жилищна площ (практиката на ВКС през 2021г. в обратна посока не се
споделя от настоящия състав).
Начинът на определяне размера на дължимата от
ответника – възложител по договора – такса е ясен, както за дължимата от него
годишна такса нито се изискват специални знания за изчисляване, нито пък се
налага да се тълкува волата на страните. Съгласно раздел II, т.1 от процесния договор, възложителят
заплаща на мениджъра месечно възнаграждение в размер на 1,10 евро без ДДС за
квадратен метър площ на собствения на възложителя имот. Този собствен на
възложителя имот е описан в преамбюла на договора и за него е посочена площ 89
кв.м. Това означава, че таксата се определя въз основа на застроената площ на
жилището на ответника, която е в размер на 68,53 кв.м., ведно с прилежащите към
него идеални части, които в процентно отношение са 0,150%, както са посочени в
документа му за собственост, от общите части на сградата, като пак според
нотариалния акт на ответника общата площ на жилището ведно с тези идеални части
от общите части възлиза на 89 кв.м. Месечната такса е в размер на 97,90 евро, а
годишната е в размер на 1 174,80 евро без ДДС, или дължима такса за една
година в размер на 1 409,76 евро, чиято левова равностойност е в размер на
2 757,25 лева, както правилно ищецът е посочил размерите на таксите за
2017г. и за 2018г.
Поради това доводът, че дължимите
такси е следвало да се изчисляват на база площ от 68,53 кв.м., е несъстоятелен,
а по посочения по-горе начин на изчисление, ответникът би могъл да узнае
конкретния размер на дължимите от него такси, ако в продължение на повече от 10
години не му е бил ясно, както се твърди в отговора на исковата молба.
Тези две такси за всяка от двете
години в посочените размери, ответникът е следвало да заплати в срокове
съответно до 15-и февруари 2017г. и до 15-и февруари 2018г.
По повод възражението на ответната
страна за изтекла погасителна давност по отношение на таксата за 2017-а
година, следва да се отбележи само, че
по силата на чл.422, ал.1 от ГПК установителният иск, въз основа на който е образувано
настоящото дело, е предявен на 05.02.2020г., към която дата все още не е
изтекъл тригодишния срок по чл.111 от ГПК.
Друго основно възражение на
ответника относно недължимост на годишните такси, уговорени с договора, е
твърдяно неизпълнение от страна на ищеца – изпълнител по процесния договор.
Както се установи от гласните доказателства не е било налице пълно изпълнение
на задълженията по договора от страна на изпълнителя „Е.Х.“ ООД през 2017г. и в
началото на 2018г., като са били ограничени или преустановени част от
уговорените услуги, вменени като задължение на ищцовото дружество, а през месец
май 2018г. за седмица-две след като е било преустановено и електрозахранването
в комплекса, за него и за самостоятелните обекти в него е станало невъзможно да
се ползват по предназначение за този кратък период. Това частично неизпълнение
обаче не се дължи на виновно поведение на негови служители. Доказа се, че
етажните собственици, между които и ответникът Т.В.Ч., са направили това
изпълнение невъзможно поради неизпълнение на тяхното основно задължение да
заплащат уговорените в договорите суми. Тези суми, както се посочи по-горе, се
дължат авансово в началото на съответния годишен период, а в резултат на това
неизпълнение, е липсвал финансов ресурс за ищеца, необходим да изпълнява
договорните си задължения. Налице е типичен случай на липса на кредиторово
съдействие по смисъла на чл.95 от ЗЗД, според която разпоредба забава на
кредитор е налице, когато последният неоправдано не приема предложеното му от длъжника
изпълнение или не даде необходимото съдействие без което длъжникът не би могъл
да изпълни задължението си. За да се освободи от отговорност за своята забава в
хипотезата на чл.95 от ЗЗД, длъжникът следва да установи, че точното изпълнение
на неговото задължение е било обусловено от определено съдействие от страна на
кредитора. Съгласно константната съдебно практика (Решение № 15/04.05.2011г. по
гр.д.№ 1575/2009г. на ВКС, IV г.о., Решение № 203/30.01.2012г.
по т.д.№ 116/2011г. на ВКС, II т.о, Решение № 155/03.01.2018г. по гр.д.№
4844/2016г. на ВКС, III г.о.) изпадането на кредитора в
забава по смисъла на чл.95 от ЗЗД, водеща до освобождаване на длъжника от
последиците на собствената му забава, е възможно в две хипотези – ако длъжникът
неоправдано не приема предложената му престация и/или ако не окаже необходимото
на кредитора съдействие за изпълнението. По никакъв начин ищецът не е пречил на
ответника да заплати дължимите суми, нито е дал основание за неплащане, като
неизпълнението на паричното задължение от страна на ответника в случая се явява
виновно неизпълнение на договорното задължение, от което той няма право да
търси за себе си изгода, защото това негово неизпълнение е довело до пряк
резултат невъзможност ищеца-изпълнител да изпълни пълно и точно договорните си
задължения, т.е. да престира всички или качествено услугите, които се е
задължил да извърши, макар това неизпълнение на ищеца да е незначително от
гледна точка на краткия период, през който той е бил в невъзможност да
предоставя част или изцяло услугите.
Потвърждение на това
пренебрегване на договорните задължения от страна на отделни етажни
собственици, е проведеното по-късно и след настъпване на падежа на двете
неизпълнени парични задължения от страна на ответника, Общо събрание на
Етажната собственост на 07.08.2018г., макар от протокола на събранието да не
може да се установи дали ответникът Т.Ч. е участвала, респ. представлявана, на
събранието, по който начин по ясен начин е изразено намерението да се пречи на
дружеството да извършва, чрез свои служители или чрез трети лица, с които е
договаряло, част от дейностите по управлението и поддръжката на комплекса, като
част от етажните собственици са решили, че могат самите те да ги осъществяват и
да поемат част от разходите, а от съдържанието на протокола се установява
решимостта на част от етажните собственици да прехвърлят управлението на целия
комплекс, а не само на общите части на страните, на Етажната собственост, като изземат
функциите по управлението и по поддръжката на комплекса от „Е.Х.“ ООД, който е
собственик на незастроената част, и да го лишат от възможността не само да
изпълнява договорните си задължения, но и да упражнява правото си на
собственост. Този опит обаче с това събрание е бил неуспешен, доколкото няма
бюджет, не е ясно с какви конкретни приходи от такси и вноски и от кого ще
бъдат събирани за да се формира приходната част на бюджета в конкретен размер.
Тези етажни собствении не са в състояние не само да проведат събрание по законоустановения
ред, но и не са способни да организират дейностите, като събранието е било
проведено с основна и очевидна цел да не се изпълняват от тяхна страна
договорите, да се освободят от заплащането на таксите, които те са поели
задължение да заплащат на ищцовото дружество, и да се придаде вид, че Етажната
собственост поема управлението и поддръжката на целия комплекс, а „Е.Х.“ ООД се лишава от тази възможност, не се налага
да продължава да извършва дейностите, поради което няма право да претендира заплащане
на суми от етажните собственици.
След като се доказа по несъмнен и
категоричен начин, че ответникът дължи на ищеца сумите за такси, уговорени с
процесния договор, за 2017г. и 2018г., пред който период договорът е действал и
валидно е обвързвал страните, както и че ответникът не е изпълнил това свое
основно договорно задължение не само да извърши плащанията в угворените
срокове, но и след настъплане на изискуемостта на плащанията, исковете за
главниците и лихвите се явяват основателни и доказани, включително и по размер,
поради което следва да бъдат уважени.
С оглед правилата на процеса, на
основние чл.78, ал.1 от ГПК в полза на ищеца следва да се присъдят направените
по делото разноски, включващи сумата в размер на 110,29 лева за платена
държавна такса, сумата в размер на 500 лева, представляваща платен депозит за
вещи лица, и сумата в размер на 650 лева, представляваща платено адвокатско
възнаграждение, или общо сума по разноските в размер на 1 260,29 лева, която
сума ответникът следва да бъде осъден да му заплати.
Предвид разясненията, дадени в
ТР № 4/2013г. на ОСГТК на ВКС, т.12, съдът следва да се произнесе с осъдителен
диспозитив и по направените в заповедното производство разноски, които съдът
намира за основателни и доказани до сумата в размер на 433,29 лева, включващи
платена държавна такса – 110,29 лева, и платено адвокатско възнаграждение в
размер на 323 лева.
На ответника не се следват
разноски по реда на чл.78, ал.3 от ГПК, поради което и претенцията му за
заплащане на такива в размер на 300 лева за платено адвокатско възнаграждение,
следва да бъде отхвърлена като неоснователна.
С оглед гореизложеното,
Несебърският районен съд
Р
Е Ш И :
ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по
отношение на Т.В.Ч., родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в
Република България: село Равда, улица *******, курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Б.С.Р.”,
блок “А”, вход С – “С.”, етаж ******, Код по Булстат *******, че ДЪЛЖИ на „Е.Х.“
ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя М.Д.М., следните суми: сумата в размер на 2 757,25 лв. (две хиляди седемстотин петдесет и седем лева и
25 ст.), представляваща неплатена такса поддръжка за 2017г., дължима по Договор
за поддръжка и управление на “Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС – S1 – ЕН/401-06.08 от 24 юни 2008г., с падеж 15
февруари 2017г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от 05.02.2020г. до окончателното й
изплащане; сумата в размер на 2 757,25
лв. (две хиляди седемстотин петдесет и седем лева и 25 ст.), представляваща
неплатена такса поддръжка за 2018г., дължима по Договор за поддръжка и
управление на “Курортен апартаментен комплекс Е.Р.Р.” № ММС – S1 – ЕН/401-06.08 от 24 юни 2008г., с падеж 15
февруари 2018г., ведно със законната
лихва върху главницата, считано от 05.02.2020г. до окончателното й
изплащане, за които суми е издадена Заповед № 77 от 10.02.2020г. за изпълнение
на парично задължение по чл.410 от ГПК в изпълнително производство, развило се
по ч.гр.д.№ 126/2020г. по описа на Несебърския районен съд.
ОСЪЖДА Т.В.Ч., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България: село Равда, улица
*******, курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Б.С.Р.”, блок “А”, вход С – “С.”,
етаж ******, Код по Булстат *******, ДА ЗАПЛАТИ на „Е.Х.“ ООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя М.Д.М., сумата
в размер на 1 260,29 лв.
(хиляда двеста и шестдесет лева и 29 ст.), представляваща направени по
настоящото дело разноски.
ОСЪЖДА Т.В.Ч., родена на ***г.,
гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България: село Равда, улица
*******, курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Б.С.Р.”, блок “А”, вход С – “С.”,
етаж ******, Код по Булстат *******, ДА ЗАПЛАТИ на „Е.Х.“ ООД, ЕИК *******, със
седалище и адрес на управление:***, представлявано от управителя М.Д.М., сумата
в размер на 433,29 лв. (четиристотин
тридесет и три лева и 29 ст.), представляваща направените в заповедното
производство разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенцията на Т.В.Ч.,
родена на ***г., гражданин на Руската Федерация, с адрес в Република България:
село Равда, улица *******, курортен апартаментен комплекс “Е.Р.Б.С.Р.”, блок
“А”, вход С – “С.”, етаж ******, Код по Булстат *******, за осъждане на „Е.Х.“
ООД, ЕИК *******, със седалище и адрес на управление:***, представлявано от
управителя М.Д.М., да й заплати сумата в размер на 300 лв. (триста лева),
представляваща направени по настоящото дело разноски за платено адвокатско
възнаграждение, като неоснователна.
Решението подлежи на обжалване
пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен срок от съобщаването му на страните.
РАЙОНЕН СЪДИЯ: