Р   Е   Ш   Е   Н   И   Е    №     321

гр.Сливен,  20   март  2019  год.

 

В    И М Е Т О   НА   Н А Р О Д А

 

     Сливенският районен съд, гражданско отделение - ІІ-ри    граждански състав     в публично съдебно заседание на  двадесет и пети февруари   две хиляди и  деветнадесета   година  в  състав :

 

РАЙОНЕН СЪДИЯ:  ПЕТЯ МАНОВА

 

при секретаря Наталия ЕГОВА , като разгледа докладваното от  р. съдия гр. дело № 4709/2018 г. на СлРС , за да се произнесе,  съобрази следното:

 

     Предявен е  иск , който намира правното си основание  в  чл. 124 от ГПК.    

 

В Исковата молба на  Т.Ж.Д. и  П.Д.И.   чрез адв. Е.Х. се твърди, че   ищцити са наследници на Демир И. ***, починал на 20 август 2017 г.  Т.Ж.Д.   е негова преживяла съпруга, а   П.Д.И.  негова дъщеря. Втората му дъщеря ВЕСЕЛИНА Д. НЕНКОВА е направила отказ от наследството на баща си.

След извършена публична продажба по Изп.  дело № 244/2014 г. и въз основа на Постановление за възлагане на недвижим имот на ЧСИ Павел Георгиев на ответницата е възложен следния недвижим имот:

СГРАДА с идентиф. 67338.702.274.1 по КК на гр. Сливен със застроена площ 65 кв.м., с предназначение: жилищна сграда – еднофамилна на 2 етажа, с адм. адрес: гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30, състояща се от гараж, коридор, баня – тоалетна на първия етаж и кухня, дневна-столова, баня и антре на втория етаж, ведно със съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху ПИ с идентиф. 67338.702.274, целият с площ от 841 кв.м. , находящ се в гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30. 

Описаната сграда с идентиф.  67338.702.274.1 е построена като пристройка към съществуващата  жилищна сграда, собственост на Демир И. Демирев и съпругата му Т.Ж.Д., въз основа на Разрешение за строеж № 63 от 28 април 1998 г. и одобрен Архитектурен проект. При изграждането на пристройката тя е функционално свързана с основната жилищна сграда като банята на втория етаж не е изградена като баня, а като дрешник, а гаражът на първия етаж е превърнат в дневна стая. Основната жилищна сграда, заедно с  поземления имот са придобити от наследодателя Демир И. Демирев чрез покупко-продажба, оформена  с Нотариален акт № 84, т. 3, нот. Дело № 890/1975 г. на  СРС. По това време наследодателят е бил в граждански брак  с първата ица. С Нотариален акт № 8, т. 7, нот. Дело № 1057/2004 г. на нотариус Димчо Ненов собствениците Демир И. Демирев и т. Гелева Д. са продали на Николай Богданов Ненков и Веселина Д. Ненкова  само пристойката, състояща се от гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ от 31.75 кв.м. на първия етаж и кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м. ,обособени като самостоятелен жилищен обект по Архитектурен проект и Разрешение за строеж № 63  от 24 април 1998 г. на Гл. Архитект на Община Сливен.

С Нотариален акт  № 109, т. 5, нот. Дело № 652/2010 г. на нотариус Нколина Стойчева е учредена договорна ипотека върху така описаната пристройка в полза на „ПроКредит Банк/България/” АД като обезпечение за отпуснат банков кредит на ЕТ „КОРОНА – НИКОЛАЙ БОГДАНОВ”.  В Нотариалният акт за договорната ипотека пристройката е описана като сграда с идентиф. 67338.702.274.1, състояща от първи етаж, включващ:  гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ от 31.75 кв.м. на втори етаж, включващ:  кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м.  Поради неплащане на кредита и обявяването му за предсрочно изискуем банката се е снабдила с Изпълнителен лист против длъжника и е образувано  изп. дело № 244/2014 г. на  ЧСИ Павел Георгиев за продажба на ипотекираната сграда.

От архитектурния проект за изграждане на процесната сграда-пристройка и от обяснителната записка към него е видно, че пристройката била извършена върху съществуващ гараж, който  е включен в обема на пристройката както и че до пристройката достъп има само от  старата жилищна сграда, както на първия етаж, когато трябва да се премине през коридор,  който води до мазето на старата къща, а старите стъпала на старата къща водят до стъпалата на втория етаж  ни пристройката, където връзката със спалнята е чрез входното антре.

На място една част от предвидените помещения, необходими за обособяване на самостоятелно жилище от пристройката не са изпълнени по плана.  Съществуващата на първия етаж баня с тоалетна обслужва старата къща и пристройката. Входовете за двата етажа преминават през помещения от старата къща. Всички инсталации – В и К, ел. и локално парно са общи,  с един водомер и един електромер съответно с една партида. Пристройката ползва   яма, строена и обслужваща старата къща.

По изложената причина сградата с идентиф.  67338.702.274.1  макар да е заснета по КК на гр.  Сливен като отделна сграда не представлява самостоятелен жилищен обект.  Тази пристройка е функционално свързана с основната къща и не може да се отдели от нея, тъй като е невъзможно да й се осигури самостоятелен вход за двата етажа. За първия етаж входът представлява коридор, който обслужва мазето на старата сграда и баня с тоалетна, която също обслужва старата сграда. За втория етаж на пристройката се преминава през антре, което е част от старата къща.

Поради несамостоятелния характер на пристройката, извършената през 2004 г. продажба на пристройката е нищожна поради невъзможен предмет – чл. 26, ал. 2 от ЗЗД.  Когато пристройката няма характер на самостоятелен обект на основание чл. 97 от ЗС тя става собственост на собственика на основната жилищна сграда към която е пристроена и с която функционално е свързана.

По това време собственици на основната сграда са били наследодателят и съпругата му – първата ищца.  По тази причина учредената през 2010 г. договорна ипотека също е нищожна. На първо място тя е извършена без съгласието на действителните собственици на пристройката – чл. 26, ал. 2 от ЗЗД. На второ място като Договор за учредяване на ограничено вещно право тя също следва да има годен предмет на разпореждане. В случая пристройката няма такъв характер. Тези пороци на разпоредителните сделки се отразяват и върху действителността на публичната продажба.

Поради нищожността на описаните Договори за продажба през 2004 г.  и  Договорна ипотека през 2010 г. ответницата като купувач по публичната продажба не е придобила право на собственост върху описания в Постановлението за възлагане на недвижим имот, тъй като действителните собственици на ипотекираната пристройка са били    Демир И. Демирев и Т.Ж.Д., но те не са дали съгласието за учредяването на тази ипотека. Съгласно ТР № 2/2013 г. на ОСГГК прието на 26 юни 2015 г. публичната продажба е деривативен способ за придобиване на правото на собственост  –  чл. 496 от ГПК.  Купувачът по публичната продажба  придобива правото на собственост, ако длъжникът или ипотекарните длъжници са били собственици към момента на влизане в сила на Постановлението за възлагане.    Тъй като по изложените  съображения ипотекарните длъжници не са придобили валидно правото на собственост те не са могли да учредяват ипотека върху сградата – пристройка и по тази причина купувачът по публичната продажба не е придобил правото на собственост.

            Действителните собственици на сградата, продадена на публична продажба, които към настоящия момент са двете ищци при дялове ¾ ид.ч. за   първата и ¼ ид.ч. за втората от тях имат правен интерес от  воденето на установителния иск за собственост, тъй като с продажбата  се оспорва тяхното право на собственост.  Правото си на собственост  те установяват въз основа на  Нотариален акт № 84, т. 3, нот. Дело № 890/1975 г. на  СРС, прекратената семейна имуществена общност и правилата за наследяване.

Предвид изложено молят съда да постанови решение с което да признае за установено по отношение на ответницата, че ищците са собственици на  

СГРАДА с идентиф. 67338.702.274.1 по КК на гр. Сливен   на два етажа,  със застроена площ 65 кв.м.,  с първи етаж, състоящ се от гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м. и втори  етаж, състоящ се  от кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м. с адм. адрес : гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30  при следните квоти: 

¾ ид.ч. за Т.Ж.Д.

¼ ид.ч. за П.Д.И.

Претендират направените   разноски  в производство. 

Молят да се назначи съдебно-техническа експертиза, която въз основа на писмените доказателства по делото в частност Архитектурния проект за изграждане на пристройката и Обяснителната записка към  него, извършване на оглед на място  да даде заключение пристройката във вида й към 2004 г. и 2010 г. и към настоящия момент

-   представлявала ли е    самостоятелен жилищен обект?

- как се осъществява достъпа до помещенията на тази пристройка?

-  има ли отделни инсталации за всяка една от сградите?

Молят да   бъдат  допуснати до разпит при режим на довеждане  двама свидетели, които ще установяват кога е променено предназначението на отделните помещения и пристройката спрямо предвидено в Архитектурния проект.

            В предоставения едномесечен срок не е постъпил Отговор от ответницата  Х.А.М. чрез адв. С.Р. *** в който  счита исковете  за допустими, но неоснователни.

Заявява, че е предявен установителен иск от ищците, но не са представени никакви доказателства от които да е видно, че ответницата е придобила процесния имот от несобственици, а напротив   от представените документи по категоричцен начин се доказва, че ответницата е собственик на процесния имот, който представлява и самостоятелен обект.

 Сградата с идентиф. 67338.702.274.1  е самостоятелен обект, както при изграждането й, така и при извършването на продажбата на 8 октомври 2004 г. и при възлагането й на ответницата. 

Не оспорва представените с ИМ писмени доказателства.

Моли съда да отхвърли предявените искове от Т.Ж.Д. и  П.Д.И., както и да ни бъдат присъдени направените по делото разноски. 

Представя Списък на разноските по чл. 80 от ГПК.

Ищците   - Т.Ж.Д. и П.Д.И., редовно призовани чрез процесуалния си представител  адв. Е.Х. *** поддържат ИМ.

            Ответникът – Х.А.М.,  редовно призована  се представлява  адв. С.Р. *** поддържа Отговора.

            Третото лице помагач „Прокредит Банк България” АД, редовно призован се представлява от адв.  Димитрова, която представя Становище във връзка с производството.   

            След преценка на събраните по делото доказателства, съдът прие за установено следното от фактическа страна:

Ищците са наследници на Демир И. ***, починал на 20 август 2017 г.  Т.Ж.Д.   е негова преживяла съпруга, а   П.Д.И.  негова дъщеря. Втората му дъщеря ВЕСЕЛИНА Д. НЕНКОВА е направила отказ от наследството на баща си.

            С разрешение за строеж № 63/28.04.1998 г. издадено от г.л. архитект на Община- Сливен е разрешено на Веселина Д. Ненкова да изгради пристройка към съществуваща жилищна сграда в УПИ ІХ- 220, кв. 13 кв. Речица, съгласно одобрен архитектурен и конструктивен проект по дадена линия от направление КРВП.

            В обяснителна записка относно обект „Пристройка на жилищна сграда на Демир Демирев /лист.12/ е вписано: „Проектът се изработва на основание виза на ОбС- Сливен от 18.03.1997 г., като пристройката цели обособяването на малко самостоятелно жилище с всички необходими за това помещения. За вход и предверие се използват  съществуващите такива на старата сграда.

            С договор за покупко- продажба, обективиран в нот. Акт № 23, т. ХХІ, дело 4690/11.10.2004 г. на нотариус Димчо Ненов  Димитър И. Демирев и Т.Ж. Демиреав са продали на Николай Богданов Ненков и Веселина Д. Ненкова : само пристройка, състояща се  от първи етаж,, състоящ се от гараж, коридор, баня- тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м., втори етаж, състоящ се от кухня, дневна- столова, баня, антре със застроена площ 66.40 кв.м., обособени като самостоятелен жилищен обект по одобрен архитектурен проект и разрешение за стореж № 63/24.04.1998 г., находяща се  в УПИ Х- 1131, кв. 38 по плана на гр. Сливен, кв. Речица, целия с площ 850 кв.м.

Приета е като доказателство Скица на ПИ № 15 – 595886 от 21 август 2018 г. на поземлен имот с идентификатор 67338.702.274 , ведно с извадка от кадастралния регистър на недвижимите имоти,

С Нотариален акт  № 109, т. 5, нот. Дело № 652/2010 г. на нотариус Нколина Стойчева е учредена договорна ипотека върху така описаната пристройка в полза на „ПроКредит Банк/България/” АД като обезпечение за отпуснат банков кредит на ЕТ „КОРОНА – НИКОЛАЙ БОГДАНОВ”.  В Нотариалният акт за договорната ипотека пристройката е описана като сграда с идентиф. 67338.702.274.1, състояща от първи етаж, включващ:  гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ от 31.75 кв.м. на втори етаж, включващ:  кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м.  Поради неплащане на кредита и обявяването му за предсрочно изискуем банката се е снабдила с Изпълнителен лист против длъжника и е образувано  изп. дело № 244/2014 г. на  ЧСИ Павел Георгиев за продажба на ипотекираната сграда.

С Постановление за възлагане на недвижим имот  по  Изп. дело 2014 837 04 00244 по описа на ЧСИ  Павел Георгиев № 837 в КЧСИ сграда с идентификатор № 67338.702.274.1 по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Сливен със застроена площ 65 кв.м., предназначение: жилищна сграда- еднофамилна, брой етажи 2, находяща се в гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30, състояща се от гараж, коридор, баня- тоалетна., втори етаж, състоящ се от кухня, дневна- столова, баня, антре , ведно със съответните идеални части от отстъпеното право на строеж върху имота, в който е построена сградата, представляващ ПИ с идентификатор 67338.702.274 е възложена на Х.А. Стоянова- обявена за купувач на имота за сумата 42 000 лева.

Изпратено е известие до Веселина Д. Ненкова  за пристъпване към принудително изпълнение

Данъчната оценка на недвижим имот идентиф. 67338.702.274.1 представляващ: жилище РЗП 130 кв.м.  е 39 175.40 лева.

Удостоверение за идентичност на лице с различни имена изх. № 9400-4616 от 27.02.2018 г.  на Х.А.М. и  Х.А. Стоянова с ЕГН **********.

С Писмо  вх. № 24059 от 19 ноември 2018 г. Община Сливен представя  наличните  нижа въз основа на които е издадено Разрешение за строеж № 63 от 28 април 1998 г. от Гл. архитект на Община Сливен.

По делото е назначена  съдебно-строително техническа експертиза  вещото лице по която И. Хр. И. в заключение заявява, че  процесния имот „Пристройка на жилищна сграда на Демир Демирев в кв. Речица е построен по одобрен проект на 23 април 1997 г. в части „Архитектурна” и „конструктивна” и издадено Разрешение за строеж№ 63 от 28 април 1998 г.  По гласни данни  пристрйката е завършена окончателно във вида в който е и към настоящия момент до края на 1999 г.

Съгласно Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот – акт № 23, том ХХІ, дело № 4690/11.10.2004 г. процесната пристройка се характеризира по следния начин:  първи етаж включващ: граж, коридор, баня-тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м., втори етаж включва: кухня,  дневна – столова, баня и антре с площ 66.40 кв.м. обособени като самостоятелен жилищен обект по одобрен архитектурен проект и Разрешение за строеж.

Съгласно Нотариален акт за учредяване на  договорна ипотека – акт № 21, том ІІІ, дело № 3996 от 16 декември 2010 г. процесната пристройка се характеризира по следния начин:  сграда с идентиф. 67338.702.274.1, построена в ПИ с идентиф. 67338.702.274.  с адрес: гр. Сливен,  кв. Речица, ул. Михаил Греков № 30 със застроена площ 65 кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, брой етажи 2, описана съгласно Скица от СГКК, съгласно документ за собственост, съставляваща: пристойка, състояща от:  първи етаж -  гараж,  коридор, баня – тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м.; втори етаж -     кухня, дневна – столова, баня и антре с площ 66.40 кв.м., обособени като самостоятелен жилищен обект.

Към настоящия момент действителната характеристика на процесния имот е пристройка, състояща се от два етажа без връзка помежду си.

Първия етаж се състои от: стая, кухня, коридор, баня и тоалетна със застроена площ 57 кв.м и антре от пристройката на ниво жилищен етаж на сградата жилищна сграда със застроена площ 8 кв.м.Достъпа до първи етаж от пристройката се осъществява директно от дворното място чрез вход на южната фасада на сградата.  От коридора се осъществява и единствения достъп до сутерена на старата жилищна сграда. Светла височина на помещения 2.50 м.

Втория етаж се състои от две стаи без цялостна разделителна стена между тях, дрешник, антре, стълбище и две тераси. Застроена площ на етажа без терасите 57 кв.м.   Етажа не е обзаведен и не се използва по предназначение, обзаведено е само помещението – днешник. Единствения достъп до втори етаж от пристройката се осъществява чрез преминаване през старата жилищна сграда. Светла височина на помещенията 2.60 м.

Старата жилищна сграда  се характеризира като: сграда с идентиф. 67338.702.274.2  на един етаж, със застроена площ 83 кв.м. с НТП – жилина сграда – еднофамилна. Сградата се състои от четири стаи, салон и предверие  и избено помещение. Сградата е с два входа, без кухня и без санитарен възел.

От направените констатации е видно, че помещенията основни и обслужващи на старата жилищна сграда  с идентиф. 67338.702.274.2  и пристройката с идентиф. 67338.702.274.1  са функционално свързани помежду си и всички заедно образуват едно многостайно жилище.

Съобразявайки се с действащите разпоредби към настоящия момент, а именно ЗУТ в сила от 31 март 2001 г., раздел VІ – сгради на основното застрояване и Наредба № 7 в сила от 13 януари 2004 г. раздел ІІ жилищни сгради и раздел ІІІ жилища и имайки предвид параметрите на процесната пристройка изразява  и към настоящия момент не представлява самостоятелен жилищен обект.  

Между първи и втори етаж от процесната пристройка няма пряка връзка.

При огледа на място установил:  в старата жилищна сграда няма изградени водопроводна и канализационна инсталации. В пристройката има изградени  такива. В дворното място има водомерна шахта с водомер за отчитане на изразходваната вода. Сградната канализационна мрежа е заустена в септична яма.

В старата жилищна сграда има изградена ел. инсталация и ел. табло с електромер, часовник и предпазители,  захранено от уличната ел. мрежа. В пристройката има изградена ел. инсталация, захранена от таблото на старата жилищна сграда.  На първи и втори етаж от пристройката има ел. табла само с предпазители за съответните главни, контактни и осветителни линии без измервателен прибор – електромер.

Разходът на ел. енергията за старата жилищна сграда и пристройката се отчитат на единствения електромер на таблото в старата жилищна сграда.

За основната жилищна сграда и пристройката е изградена локална отоплителна инсталация с котел в сутерена на основната жилищна сграда.

На зададените въпроси в с.з.  на  4 декември 2018 г. вещото лице отговаря: „Направих  таблицата към въпрос № 4 в този вид, за да може по-прегледно да се види от какви помещения се състои процесната сграда по проект и към настоящия момент на място с оглед на тяхното действително ползване и полезна площ. Действително изградената пристройка има незначителни отклонения от одобрения проект, като застроена площ в порядъка на 1-2 кв.м.  в повече.  В архитектурното разпределение, представено по делото е записано, че разпределение на съществуващото положение към изготвяне на   проекта мисля, че беше 31.75 кв.м. и се е състоял от съществуващ гараж, от тоалетна и коридор. При започване на изграждане на пристройката по одобрения проект, този гараж е бил съборен, тъй като е бил с паянтова конструкция и изграждат на ново целия първи етаж.  Този първия етаж сега е с площ колкото е посочена по КК. Входа към втория етаж е през старата жилищна сграда и от там има врата към останалите помещения на старата къща. В старата жилищна сграда няма санитарно помещение и кухня, има четири стаи и салон. Няма и В и К инсталация.  Двете сгради представляват едно жилище – многостайно.  Кога е завършен строежа няма документи, по гласни сведения през 1999 г. Строителното разрешение е от 1997 г. и за 1-2 години са  я построили.  Изградената пристройка като помещения съдържа помещенията за самостоятелен обект, но няма самостоятелна връзка, а е свързана  функционално със старата сграда. И по ЗУТ и по тогава съществуващите закони  няма промени в предназначението и броя на помещенията, които трябва да съдържа един самостоятелен жилищен обект.  Самостоятелен обект трябва да има самостоятелен достъп до него или да се посочат идеални части от общите части за общо ползване.  Първия и втория етаж нямат пряка връзка по между си, така е по проект.  Не съм мислил дали може да се изгради отделен вход към процесния имот и дали е допустимо с оглед стойността на обекта и самото преустройство”. 

На вещото лице са поставени допълнителни въпроси на които същия в  Заключението си  с вх. № 3313 от 14 февруари 2009 г. отговаря:

Сградата закупена от ответницата с Постановление за  възлагане на недвижим имот  е отразена по КККР- Сливен като сграда с идентиф. 67338.702.274.1  със застроена площ 65 кв.м., предназначение: жилищна сграда – еднофамилна, брой етажи: 2.

Процесната пристройка е построена с известни промени от одобрения проект. Към момента няма данни за пристройката като строеж от  V категория да е издадено разрешение за ползване.

В случая тези обстоятелства не правят процесната пристройки подлежаща на събаряне.  Същата е отразена в КК и КР на недвижимите имоти за гр. Сливен, кв. Речица.  Било  е необходимо извършените промени по време на строителството да се отразят във заповедната книга на строежа от съответните проектанти, както и в екзекутивните чертежи след приключване на строителството.

Даже ако се приеме хипотезата, че сградата е   построена без необходимите строителни книжа и документи тя не подлежи  на събаряне, тъй като същата може да бъде определена като търпим строеж по смисъла на § 127 от ПЗР на ЗИДЗУТ и не подлежи на събаряне.

Към момента на одобряване на проекта, издаване на разрешението за строеж и реализирането на процесния строеж в периода  1997 – 1999 г.  е в действие ЗТСУ  в сила от 1 юни 1973 г., отм. От 2 януари 2001 г. в сила от 31 март 2001 г. и ППЗТСУ  в сила от 31 март 2001 г. и Наредба № 5 за правилата и норми по териториално селищно устройство.

Поради подробно изброени обстоятелства пристройката не може да представлява друг самостоятелен обект към 1999 г., съгласно тогава действащите разпоредби.

Процесния имот – пристройка не представлява самостоятелен жилищен обект.

Процесният имот има  общ вход със старата жилищна сграда, не представлява самостоятелен обект като това е една от причините да не е самостоятелен обект, който факт изключва възможността по времето на действието на предходните нормативни актове преди ЗУТ, а именно ЗТСУ, ППЗТСУ и Наредба № 5  да има общ вход със старата постройка като самостоятелен такъв.

Счита, че осъществяването и чрез вътрешно преустройство ще засегне конструктивни елементи от сградата, което може да се окаже недопустимо, вероятно ще бъде значително по стойност и със сигурност ще създаде неудобства по-големи от обикновените.

Втория  вариант е изграждането на самостоятелна стълбищна клетка като масивна пристройка към северна фасада на сградата, за застроената площ на която трябва да има учредено право на строеж върху ПИ.

Не трябва да се пропуска и факта, че коридора на първи етаж на пристройката се осъществява и единствения достъп до сутерена на старата жилищна сграда.

На зададените въпроси в с.з.  на 25 февруари 2019 г. вещото лице отговаря: „На втория въпрос съм отговорил с въпрос 3. Основното е, че няма самостоятелен вход и няма пряка връзка между двата етажа. Не съм имал поставена  задача да отговоря дали може да има направен вход на старата сграда, която не е предмет на делото. На въпрос 4 отговарям, че ако трябва да се изгради нов стълбищна клетка трябва да има учредено право на строеж.  Във всички варианти,  каквото и да се направи  ще се засяга старата сграда, което означава,  че трябва да има съгласие на собствениците на старата сграда”.

 По делото са събрани гласни доказателства като свид. Ненков заявява:    „Зет съм на ищцата Т.Д..  От самото начало участвах в строежа на пристройката. Решихме да направим разширение,  за да ни е по-удобно. Решихме да живеем в кв.  Речица защото имахме вече едно дете.  Гаража беше от кирпич с бетонна плоча,  когато  решихме да строим кирпича вече беше в недобро състояние. Решихме да го съборим защото застрашаваше изграждането на новата пристройка.  Съборихме кирпича, плочата и изкопахме основите.  След това  почнахме да изграждаме самата сграда.  По проект плочата на  целия етаж на  задната част от втория етаж излизаше с около 2 м. над гаража.  Това което излизаше  го затворихме надолу.  По този начин се дублираше площта на втория етаж.  Бяха изградени санитарен възел, баня и тоалетна и кухня.   Втория етаж го изградихме по проект, просто имаше една вътрешна стена, която не изградихме и стана едно общо помещение.  По проект трябваше да се изгради на втория етаж баня и тоалетна, но не направихме, направихме дрешник. Банята и тоалетната на първия етаж се ползва от всички.  Грубия строеж беше завършен преди да се роди второто ми дете  през м.  април 2000 г. Къщата беше измазана,  с дограма, със замаски, бързахме да пуснем банята и тоалетната защото чакахме дете.  Няма възможност до избените помещения да се влиза от друго място освен от коридора към пристройката. Самия вход на избеното помещение сме умували как да се прехвърли защото е много неудобно за ползване, но няма друга възможност.  Дойдоха от банката на последната ипотека,  само разгледаха без да са правили измервания. В изграждането на пристройката участваха другия свидетел,  баща ми и тъста ми, но те починаха.  На втория етаж е изградено помещение, но не е направена за баня и тоалетна, а има само гардероби”.  

 Свид.  ПАНАЙОТОВ заявява: „Участвах в строежа на имота на Николай, той ме покани. Правихме къща.  Това което си спомням е, че имаше гараж, където сега е къщата. Събориха гаража и  направихме основите,  иззидахме І и ІІ етаж и покрива. До горе аз съм го правил.  През 1997 - 1998 година и за три - четири месеца  го завършихме в груб строеж.  Залепихме новата къща към старата  и се ползваше като коридор на стълбите. Така си спомням.  Тази къща се намира на ул. Михаил Греков, номера не помня.  Аз съм завършил Сградостроителното училище.  Имаше изготвени архитектурни проекти.     Това е проекта, но дали е същия,  който съм виждал не мога  да се ориентирам. Минали са много години.   Ползвали  сме проекта  и е строено по проект.  Не сме измествали новата сграда нито на ляво, нито на дясно.  Никой не ме е карал да правя нещо, което не е по проект”.         

Горната фактическа обстановка съдът прие за безспорно установена въз основа на събраните по делото доказателства, ценени както по отделно, така и в тяхната съвкупност. Представените по делото писмени доказателства, съдът възприе изцяло, като непротиворечиви по между си и допринасящи за изясняване на правно значимите за решаването на спора факти и обстоятелства.   

Въз основа на така установеното от фактическа страна, съдът направи следните правни изводи:

Предявеният иск е положително- установителен за признаване за установено по отношение на ответницата, че ищците са собственици на  сграда с идентификатор № 67338.702.274.1 по кадастралната карат на гр. Сливен на два етажа, със застроена площ 65 кв.м. включващ:  гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ от 31.75 кв.м. на втори етаж, включващ:  кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м., с административе адрес гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30 при ¾ ид. части за Т.Ж.Д. и ¼ ид. части за П.Д.И..    

            Доколкото в хода на производството третото лице- помагач е навел възражение за недопустимост на предявения иск и предвид факта, че съдът следи служебно за допустимостта на иска във всеки момент на делото, на първо място следва да се установи допустимостта на иска с оглед формата на търсената защита.

            Ищците се позовават на нищожност на договор за покупко- продажба от 2004 г. на осн. чл. 26, ал.2 от ЗЗД, както и на договорна ипотека , сключена през 2010 г. поради липса на годен предмет и в двата договора.

            Неоснователно е възражението на третото лице, че е недопустим предявеният положително- установителен иск, тъй като отрицателния иск по чл. 440 от ГПК  дерогирал възможността от предявявяване на иска по чл. 124 от ГПК.  . Предвидената възможност в чл. 440 от ГПК е да се установи, че длъжникът не е бил собственик на вещта, върху която е насочено принудително изпълнение. Съдът намира, че правата на трето лице върху вещта не са предмет на такъв отрицателно- установителен иск. 

            Установи се от събраните по делото доказателства, че с разрешение за строеж № 63/28.04.1998 г. издадено от г.л. архитект на Община- Сливен е разрешено на Веселина Д. Ненкова да изгради пристройка към съществуваща жилищна сграда в УПИ ІХ- 220, кв. 13 кв. Речица, съгласно одобрен архитектурен и конструктивен проект по дадена линия от направление КРВП.

            От показанията на разпитаните по делото свидетели се установи, че тази пристройка е изградена по одобрения архитектурен проект в периода 1997- 1998 г.

            Димитър И. Демирев и ищцата Т.Ж.Д. са продали на  Николай Богданов Ненков и Веселина Д. Ненкова : само пристройка, състояща се  от първи етаж,, състоящ се от гараж, коридор, баня- тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м., втори етаж, състоящ се от кухня, дневна- столова, баня, антре със застроена площ 66.40 кв.м., обособени като самостоятелен жилищен обект по одобрен архитектурен проект и разрешение за стореж № 63/24.04.1998 г., находяща се  в УПИ Х- 1131, кв. 38 по плана на гр. Сливен, кв. Речица, целия с площ 850 кв.м. с договор за покупко- продажба, обективиран в нот. Акт № 23, т. ХХІ, дело 4690/11.10.2004 г. на нотариус Димчо Ненов 

С Нотариален акт  № 109, т. 5, нот. Дело № 652/2010 г. на нотариус Николина Стойчева е учредена договорна ипотека върху така описаната пристройка в полза на „ПроКредит Банк/България/” АД като обезпечение за отпуснат банков кредит на ЕТ „КОРОНА – НИКОЛАЙ БОГДАНОВ”.  В Нотариалният акт за договорната ипотека пристройката е описана като сграда с идентиф. 67338.702.274.1, състояща от първи етаж, включващ:  гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ от 31.75 кв.м. на втори етаж, включващ:  кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м.  Поради неплащане на кредита и обявяването му за предсрочно изискуем банката се е снабдила с Изпълнителен лист против длъжника и е образувано  изп. дело № 244/2014 г. на  ЧСИ Павел Георгиев за продажба на ипотекираната сграда.

С Постановление за възлагане на недвижим имот  по  Изп. дело 2014 837 04 00244 по описа на ЧСИ  Павел Георгиев № 837 в КЧСИ сграда с идентификатор № 67338.702.274.1 е възложена на ответницата Х.А. Стоянова- обявена за купувач на имота за сумата 42 000 лева.

От назначената и приета по делото съдебно- строителна експертиза се установи, че   процесния имот „Пристройка на жилищна сграда на Демир Демирев в кв. Речица е построен по одобрен проект на 23 април 1997 г. и издадено Разрешение за строеж№ 63 от 28 април 1998 г.  По гласни данни  пристрйката е завършена окончателно във вида в който е и към настоящия момент до края на 1999 г.

Към настоящия момент действителната характеристика на процесния имот е пристройка, състояща се от два етажа без връзка помежду си.

Първият етаж се състои от: стая, кухня, коридор, баня и тоалетна със застроена площ 57 кв.м и антре от пристройката на ниво жилищен етаж на сградата жилищна сграда със застроена площ 8 кв.м.Достъпа до първи етаж от пристройката се осъществява директно от дворното място чрез вход на южната фасада на сградата.  От коридора се осъществява и единствения достъп до сутерена на старата жилищна сграда. Светла височина на помещения 2.50 м.

Втория етаж се състои от две стаи без цялостна разделителна стена между тях, дрешник, антре, стълбище и две тераси. Застроена площ на етажа без терасите 57 кв.м.   Етажа не е обзаведен и не се използва по предназначение, обзаведено е само помещението – днешник. Единствения достъп до втори етаж от пристройката се осъществява чрез преминаване през старата жилищна сграда. Светла височина на помещенията 2.60 м.

Вещото лице е установило, че помещенията основни и обслужващи на старата жилищна сграда  с идентиф. 67338.702.274.2  и пристройката с идентиф. 67338.702.274.1  са функционално свързани помежду си и всички заедно образуват едно многостайно жилище.

Съобразявайки се с действащите разпоредби към настоящия момент, а именно ЗУТ в сила от 31 март 2001 г., раздел VІ – сгради на основното застрояване и Наредба № 7 в сила от 13 януари 2004 г. раздел ІІ жилищни сгради и раздел ІІІ жилища и имайки предвид параметрите на процесната пристройка изразява  и към настоящия момент не представлява самостоятелен жилищен обект.  

Между първи и втори етаж от процесната пристройка няма пряка връзка.

Към момента на одобряване на проекта, издаване на разрешението за строеж и реализирането на процесния строеж в периода  1997 – 1999 г.  е в действие ЗТСУ  в сила от 1 юни 1973 г., отм. От 2 януари 2001 г. в сила от 31 март 2001 г. и ППЗТСУ  в сила от 31 март 2001 г. и Наредба № 5 за правилата и норми по териториално селищно устройство.

Поради подробно изброени обстоятелства пристройката не може да представлява друг самостоятелен обект към 1999 г., съгласно тогава действащите разпоредби.

Процесният имот има  общ вход със старата жилищна сграда, не представлява самостоятелен обект като това е една от причините да не е самостоятелен обект, който факт изключва възможността по времето на действието на предходните нормативни актове преди ЗУТ, а именно ЗТСУ, ППЗТСУ и Наредба № 5  да има общ вход със старата постройка като самостоятелен такъв.

Счита, че осъществяването и чрез вътрешно преустройство ще засегне конструктивни елементи от сградата, което може да се окаже недопустимо, вероятно ще бъде значително по стойност и със сигурност ще създаде неудобства по-големи от обикновените.

Втория  вариант е изграждането на самостоятелна стълбищна клетка като масивна пристройка към северна фасада на сградата, за застроената площ на която трябва да има учредено право на строеж върху ПИ. Във всички варианти,  каквото и да се направи  ще се засяга старата сграда, което означава,  че трябва да има съгласие на собствениците на старата сграда.

            Съдът намира, че в случая е извършеното пристрояване и присъединяване на пристройката към жилищната сграда, поради което  не възниква нов обект на правото на собственост. Това е така доколкото от заключението на изготвената СТЕ на вещото лице се установява, че помещенията основни и обслужващи на старата жилищна сграда  с идентиф. 67338.702.274.2  и пристройката с идентиф. 67338.702.274.1  са функционално свързани помежду си и всички заедно образуват едно многостайно жилище.

          Съгласно чл. 26, ал.2 от ЗЗД "невъзможен предмет" на договора е налице, когато към момента на сключването му липсва предмет- фактически или юридически невъзможен.

Невъзможен предмет на сделка е налице и тогава, когато вещта е съществуваща, но не може да бъде обект на правна сделка поради наличието на нормативна забрана за това, т.е. е изключена от гражданския оборот.Така не може да бъде предмет на сделка на разпореждане недвижим имот, който не представлява годен обект на правото на собственост, а именно съобразно настоящата хипотеза пристройка към жилищна сграда , която няма характер на самостоятелен жилищен обект, респ. самостоятелно жилище. Възможен предмет на договора са тези части от имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект, като няма значение дали обособяването е одобрено или само обективно съществува възможността за това- така Решение № 30/07.02.2012 г. по гр. д. № 401/2011 г. ВКС, Първо ГО и Решение № 21/01.07.2015 г. по гр. д. № 6057/2014 г. на ВКС, Второ ГО по реда на чл. 290 от ГПК.

Предмет на придобиване на вещни права са само самостоятелно съществуващи движими и недвижими вещи. Смисълът на законовата разпоредба обаче не е изпълнението на задължението по ЗУТ за снабдяване с инвестиционен проект, а придобиваният обект даотговаря на изискванията за самостоятелен обект. В задължителна съдебна практика ВКС приема, че при сделки с реална част от недвижим имот възможен предмет на договора са всички тези части от имота, които могат да бъдат обособени като самостоятелен обект на правото на собственост, като за валидността на сделката няма значение дали обособяването е одобрено от оторизираните техническите органи към датата на сключването или само обективно съществува възможността обособяването  Нищожността поради невъзможен предмет предполага, че предмета на сделката не съществува към момента на сключване на сделката, както и е невъзможно да възникне.

При продажбата през 2004 г. процесната пристройка е описана в договора за продажба според архитектурния проект, като не е взето под внимание фактическото й състояние. Установи се, че пристройката не е самостоятелен обект, поради което сделката е нищожна на осн. чл. 26, ал.2 от ЗЗД. По тази причина се явява нищожна и договорната ипотека, сключена между ипотекарния длъжник и  Прокредит банк /България/ ЕАД.

Отразяването на пристройката като самостоятелен обект на право на собственост по Кадастралан карта на гр. Сливен и в приложената по делото скица, въпреки, че същата има характер на официален документ, то  в случая нейната доказателствена сила е опровергана от приетата по делото и неоспорена по предвидения в ГПК ред съдебно- строителна експертиза.

Третото лице- помагач твърди, че ответницата е добросъвестно лице като купувач, придобил имота на публична продан. Съдът намира възражението за неоснователно. Възраженията по чл. 17, ал.2 от ЗЗД не следва да се обсъждат доколкото по делото няма изложени твърдения за нищожност на сделката за покупко-продажба като привидна, които да се разгледат в настоящето производство,

Следователно щом длъжникът в изпълнителонто производство не е бил собственик на продадения на публична продан имот, който не представлява самостоятелен обект от правото на собственост,  и купувачът от публична продан не може да стане собственик. Публичната продажба на чужда вещ не прави купувача собственик на имота и не лишава от собственост истинския й притежател. Спрямо него публичната продажба е недействителна и не може да му се противопостави .

            Предвид изложеното, съдът следва да постанови решение , с което да признае за установено по отношение на ответницата, че , че ищците са собственици на    СГРАДА с идентиф. 67338.702.274.1 по КК на гр. Сливен   на два етажа,  със застроена площ 65 кв.м.,  с първи етаж, състоящ се от гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м. и втори  етаж, състоящ се  от кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м. с адм. адрес : гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30  при следните квоти:  ¾ ид.ч. за Т.Ж.Д.  и ¼ ид.ч. за П.Д.И.

            На  осн. чл. 78, ал.1 от ГПК ответницата следва да бъде осъдена да заплати на ищците сторените разноски в производството в размер на  1500  лева адв.възнаграждение, депозит за вещо лице в размер на 350 лева , д.т. в размер на 391.75 лева и такса за вписване на ИМ в размер на 39.18 лева.

            Мотивиран от гореизложеното , съдът  

 

                                                                    Р Е Ш И:

 

            ПРИЗНАВА ЗА УСТАНОВЕНО по отношение на Х.А.М. с ЕГН  ********** *** чрез адв. С.Р. ***  със съдебен  адрес:***, офис 6 , че Т. ЖЕЛАВА Д. с ЕГН ********** *** и П.Д.И. с  ********** *** и двете  чрез адв. Е.Х. *** със съдебен адрес:*** – А,  офис 1  са собственици на СГРАДА с идентиф. 67338.702.274.1 по КК на гр. Сливен   на два етажа,  със застроена площ 65 кв.м.,  с първи етаж, състоящ се от гараж, коридор, баня – тоалетна със застроена площ 31.75 кв.м. и втори  етаж, състоящ се  от кухня, дневна-столова, баня и антре със застроена площ от 66.40 кв.м. с адм. адрес : гр. Сливен, ул. Михаил Греков № 30  при следните квоти:  ¾ ид.ч. за Т.Ж.Д.  и ¼ ид.ч. за П.Д.И..

 

            ОСЪЖДА Х.А.М. с ЕГН  ********** *** чрез адв. С.Р. ***  със съдебен  адрес:***, офис 6 да заплати на Т. ЖЕЛАВА Д. с ЕГН ********** *** и П.Д.И. с  ********** *** и двете  чрез адв. Е.Х. *** със съдебен адрес:*** – А,  офис 1 разноски в размер на 2280.93 лева.

 

 

Решението е постановено при участието на трето лице помагач „ПРОКРЕДИТ БАНК БЪЛГАРИЯ” ЕАД  с ЕИК *********  със седалище и адрес на управление:  гр. София, бул. Тодор Александров № 26  чрез адв. Анелия Бечева – ДИМИТРОВА от АК – София  на страната на ответницата Х.А.М. с ЕГН  **********

  

Решението подлежи на обжалване пред Сливенски окръжен съд в двуседмичен срок от връчването на страните.

 

                                                                     РАЙОНЕН СЪДИЯ: