РЕШЕНИЕ
№ 1418
гр. Бургас, 04.07.2022 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, XXXVIII СЪСТАВ, в публично заседание
на четиринадесети юни през две хиляди двадесет и втора година в следния
състав:
Председател:НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА
при участието на секретаря СТАНКА Д. ДОБРЕВА
като разгледа докладваното от НЕВЕНА ИВ. КОВАЧЕВА Гражданско дело
№ 20222120100177 по описа за 2022 година
Производството е образувано по искова молба на ЕЛ. В. КР., гражданка на
Руска федерация, родена на ********** г., КС. АНДР. КР., гражданка на Руска федерация,
родена на ********** г., ИР. АЛ. В., гражданка на Руска федерация, родена на **********
г. и П. В. В., гражданин на Руска федерация, роден на ********** г., срещу „Промосейл”
ЕООД, ЕИК *, със седалище и адрес на управление: *, представлявано от И.Н.К, с която се
иска от съда да приеме за установено спрямо ответника, че по отношение на недвижими
имоти с идентификатор *, собственост на ищците Е.К. и К.К., и с идентификатор *,
собственост на ищците И.В. и П.В., не е учредена договорна ипотека с договор за ипотека,
сключен с нотариален акт № 95, т. I, д. № 92/2009 г.
Исковете се основават на твърдения за нищожност на договорната ипотека,
учредена върху недвижимия имот и изградената в него сграда. Изложени са доводи, че в
противоречие с разпоредбата на чл. 166, ал. 2 ЗЗД ипотеката не е учредена върху
поединично определени имоти. Никой от самостоятелните обекти в сградата, върху които се
твърди, че се разпростира учредената ипотека, не е индивидуализиран в необходимата
степен, за да бъде отличен. Към момента на учредяване на ипотеката сградата е била на етап
груб строеж и апартаментите са били възникнали като самостоятелни обекти на
собственост, нанесени са и в кадастралната карта и регистри. Това води и до опорочаване на
вписването на ипотеката в имотния регистър.
На следващо място е посочено, че е налице неизвестност за тъждеството на
имота съгласно разпоредбата на чл. 170 ЗЗД. Бъдещите купувачи не са наясно дали върху
имота, който купуват, има учредена ипотека, тъй като същата не е надлежно вписана.
Изложени са аргументи за нищожност на ипотечния акт поради накърняване на добрите
нрави, тъй като ищците са закупили имотите добросъвестно и ги поддържат повече от 10
години.
Молят съда да уважи исковете и им присъди сторените съдебно-деловодни
1
разноски.
Процесуалният представител на ответника е посочил, че исковата претенция е
неоснователна. Изложени са аргументи, че в ипотечния акт ясно и в съответствие с
приложимите законови изисквания е описан в цялост имотът, върху който се учредява
ипотека. Страните изрично са се съгласили обезпечението да разпростре своето действие
върху подробно описаната сграда в цялост, както и върху всичко, което би могло да се
построи в бъдеще, като това следва и от изричната разпоредба на чл. 92 ЗС. Уговорката не
противоречи на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. Пълна индивидуализация на отделните обекти в сградата
не е била необходима. Изложени са подробни аргументи в тази насока. Не е налице и
нарушение при вписване на процесната ипотека по смисъла на ЗКИР.
Моли се съда да отхвърли исковете и присъди на ответника съдебно-
деловодни разноски.
Третото лице помагач на страната на ответника „Обединена българска банка“
АД чрез процесуален представител е взело становище за неоснователност на претенциите,
като е изложило подробни аргументи.
Съдът, като взе предвид исканията и доводите на страните, събраните по
делото доказателства и съобрази разпоредбите на закона, намира за установено следното:
С договор за покупко-продажба от 03.12.2010 г., обективиран в нотариален акт
№ 105, т. XX, рег. № 16030, д. № 3832/2010 г., Е.К. и К.К. са закупили от „Контракт инвест“
ООД имот с идентификатор *, представляващ апартамент с площ 47,92 кв. м., с адрес: гр.
Свети Влас, м-ст Юрта – под пътя, при съседи: *, *.
С договор за покупко-продажба от 17.07.2009 г., обективиран в нотариален акт
№ 125, т. XIII, рег. № 8485, д. № 2497/2009 г., И.В. и П. В. са закупили от „Контракт инвест“
ООД имот с идентификатор *, представляващ апартамент с площ 47,92 кв. м., с адрес: гр.
Свети Влас, м-ст Юрта – под пътя, при съседи: *.26, *, *.53.
С решение от 15.01.2021 г. по т. д. № 27/2019 г. на БОС „Контракт инвест“
ООД е обявено в несъстоятелност и е постановено прекратяване на дейността му.
С договор за цесия от 26.03.2021 г. „Обединена българска банка“ АД е
прехвърлила на „Промосейл“ ЕООД вземанията си по договори за банков кредит с
кредитополучател „Контракт инвест“ ООД, обезпечени с договорна ипотека, учредена върху
поземлен имот с идентификатор * с площ 6670 кв. м., заедно с построената в имота на фаза
груб строеж сграда и самостоятелни обекти в сграда с идентификатор *.
С нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 95, т. I, рег. № 504, д.
№ 92 от 27.01.2009 г. е учредена в полза на „Обединена българска банка“ АД от „Контракт
инвест“ ООД за обезпечаване на вземания на банката договорна ипотека върху имот с
идентификатор *, заедно с построената в имота съгласно разрешение за строеж от 20.12.2006
г. сграда на фаза груб строеж с идентификатор * и всички подобрения в имота. Описано е,
че разгънатата застроена площ на сградата е 8231,93 кв. м., като същата се състои от три
сектора, всеки на няколко нива, посочени по коти, и са описани апартаменти, магазини и
складове в сградата.
Със заповед на началника на СГКК – Бургас от 20.01.2009 г. е одобрено
изменението в кадастралната карта и регистри на гр. Свети Влас, състоящо се в нанасяне на
нови обекти в КККР в сграда с идентификатор * – от *.1 до *.204, собственост на „Контракт
инвест“ ООД, съобразно представен проект за промяна на кадастрална карта. В заповедта е
посочено, че подлежи на обжалване в 14 – дневен срок от съобщаването й на
заинтересованите лица. Представено е удостоверение за въвеждане в експлоатация от
23.09.2010 г. на строеж „комплекс от жилищни сгради за сезонно ползване“ с
идентификатор *, издадено от главния архитект на Община Несебър.
При така установената фактическа обстановка, съдът намира предявените
2
отрицателни установителни искове с правно основание чл. 124, ал. 1 ГПК за неоснователни.
Първото изложено основание за нищожност на договора за ипотека е, че
същата не е учредена върху поединично определени имоти, което е в противоречие с
разпоредбата на чл. 166, ал. 2 ЗЗД.
Съдът намира, че не е налице подробно аргументираното от процесуалния
представител на ищците основание. В нотариалния акт, в който е обективиран договорът за
ипотека, изрично е посочено, че ипотекарният длъжник „Контракт инвест“ ООД учредява в
полза на кредитора „Обединена българска банка“ АД договорна ипотека върху недвижим
имот с идентификатор *, заедно с построената в имота съгласно разрешение за строеж №
213/20.12.2006 г. на фаза груб строеж сграда с идентификатор * с разгърната застроена площ
8231,93 кв. м. съгласно обяснителна записка, която сграда се състои от три сектора.
Подробно описано е за всеки сектор колко апартамента съдържа, на колко нива са секторите
съобразно котите, на които са построени. Съобразно подробното описание в нотариалния
акт сградата се състои от 177 апартамента, 1 помещение за ел. табло, 4 магазина и 24 склада.
Общият брой на обектите в сградата съобразно описанието в нотариалния акт отговаря на
броя на обектите, фигуриращи в приложената по делото проектна документация – скица
проект за промяна на кадастрална карта, изготвена от „Геомера М+Р“ ЕООД, в която са
дадени проектни идентификатори на самостоятелните обекти, като е посочено, че за 2 от
обектите има извършено преустройство (което не касае имотите на ищците). Съгласно така
представения проект е постановена заповед на началника на СГКК – Бургас, с която е
одобрено изменението в кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Свети Влас,
състоящо се в нанасяне на нови обекти в кадастралната карта от *.1 до *.204. В заповедта е
посочено, че същата следва да се съобщи на заинтересованите лица по реда на ГПК, като
подлежи на обжалване в 14-дневен срок съгласно чл. 54, ал. 2 ЗКИР. Именно в срока за
обжалването й, преди влизането й в сила, е учредена атакуваната ипотека. Поради това
съдът намира за неотговарящо на фактите твърдението на процесуалния представител на
ищците, че към 27.01.2009 г. самостоятелните обекти вече са били нанесени в кадастралната
карта и регистри и са притежавали идентификатори, съответно са притежавали скици, които
е следвало да бъдат отразени в нотариалния акт. Към датата на учредяване на ипотеката
отделните обекти в сградата все още не са притежавали самостоятелни кадастрални
идентификатори, одобрени от АГКК с влязла в сила заповед.
Ето защо и като изследва волята на страните – ипотекарен длъжник и
кредитор, изразена в нотариалния акт за учредяване на ипотека, съдът намира, че същата е
била ипотеката да се разпростре върху поземления имот, построената в имота сграда,
състояща се от 177 апартамента, 24 склада, 4 магазина и 1 помещение за ел. табло, описани
по местоположение в същата, както и върху всички подобрения и приращения под и над
земята, както е посочено и в текста на нотариалния акт.
Поради това съдът счита, че е спазено изискването на чл. 166, ал. 2 ЗЗД, като
ипотеката е учредена върху поединично определени имоти. Същите са описани в достатъчна
степен, индивидуализираща ги към момента на учредяване на ипотеката, доколкото тогава
все още са нямали отделни кадастрални идентификатори. На следващо място, практиката на
ВКС е категорична, че, когато предмет на ипотека е право на собственост върху терена,
ипотеката се разпростира и върху бъдещите приращения върху имота във вид на
новопостроени сгради, още повече че в случая е налице уговорка за действието на ипотеката
и спрямо отделни елементи на правото на собственост, описани поединично в достатъчна
степен (в този смисъл са напр. решение № 111/25.07.2014 г. по гр. д. № 4005/2013 г. на ВКС,
III г.о., решение № 113/25.07.2014 г. по гр. д. № 4514/2013 г. на ВКС, III г.о., решение №
188/24.10.2014 г. по гр. д. № 424/2014 г. на ВКС, III г.о., решение № 385/08.05.2015 г. по гр.
д. № 1069/2014 г. на ВКС, IV г.о.). След като в договора за ипотека изрично е посочено, че
ипотеката разпростира действието си и върху сградата, построена на фаза груб строеж
3
съгласно разрешение за строеж от 20.12.2006 г., като са описани отделните обекти в нея,
които изцяло отговарят на описаните в проекта за нанасяне на отделните обекти в сградата в
кадастралната карта и регистри, имотът е в достатъчна степен определен, за да се приеме, че
е налице яснота по отношение на предмета на ипотеката по смисъла на чл. 166, ал. 2 ЗЗД. В
решение № 385/08.05.2015 г. по гр. д. № 1069/2014 г. ВКС приема, че индивидуализирането
на ипотекирания имот чрез посочване на местоположението, границите и площта на терена,
както и на одобрения инвестиционен проект за застрояването му, е достатъчно за
поединичното определяне на имота в смисъл на отграничаване от всички останали
недвижими имоти, вкл. и от останалото имущество, което длъжникът притежава. Подобна
уговорка не би противоречала и на изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, като то важи към
момента, от който ипотеката поражда действието си. В случая към момента на учредяване
на ипотеката сградата вече е била във фаза груб строеж, както е отразено в нотариалния акт,
т. е. сградата вече е била възникнала като самостоятелен обект и същата е била собственост
на ипотекарния длъжник. Законната дефиниция на понятието „груб строеж“ се съдържа в §
5, т. 46 ДР на ЗУТ, като от този момент се счита, че е възникнал обектът на суперфициарна
собственост. В Тълкувателно решение № 1 от 2011 г. от 04.05.2012 г. на ОСГК на ВКС
изрично е отбелязано, че правото на строеж се счита за упражнено със завършване на
строителството до степен груб строеж. Практиката на ВКС също единодушно приема, че
моментът на завършване на строителството е моментът на възникването на сградата като
вещ, т. е. на завършването на грубия строеж. Тогава титулярът, в полза на когото е учредено
право на строеж, или лицето, което е построило сграда в собствен имот, става собственик и
на построената сграда, както и на отделните обекти в нея. След изграждането на сградата в
етап груб строеж по силата на приращението ипотеката се пренася върху построените
обекти.
Ето защо и е изпълнено и изискването на чл. 167, ал. 3 ЗЗД, като ипотечното
право е възникнало към момента на учредяването му, доколкото тогава сградата вече е била
построена на фаза груб строеж и имотът е бил собственост на учредителя на ипотеката.
Съдът намира, че не е налице и другото твърдяно от процесуалния
представител на ищците основание за нищожност на ипотеката – за неизвестност за
тъждеството на имота съгласно разпоредбата на чл. 170 ЗЗД. Съдът намира, че в случая е
спазено изискването на посочената разпоредба за тъждество на имота – същото е видно от
съпоставката на акта за учредяване на ипотеката и действително изградения обект съобразно
представените по делото писмени доказателства. За пълнота следва да се отбележи, че не
следва да се търси пълна идентичност между предмета на ипотеката – бъдеща или построена
на степен груб строеж сграда и действително построеното в поземления имот, тъй като в
ипотечния акт длъжникът е изразил воля да предостави като обезпечение цялата сграда или
бъдещи самостоятелни обекти в нея. Последващи промени, доколкото това са промени по
съществуващите проекти и разрешение за строеж, не биха могли да бъдат причина за
нищожност на ипотеката поради липса на пълно тъждество, защото специализацията се
установява съобразно съществуващите към момента на учредяване на ипотеката проекти и
уговорки между страните. От нотариалния акт е видна недвусмислената воля на
ипотекарния длъжник, че се ипотекират както поземления имот, така и изградената върху
него сграда, построена на няколко нива, ведно с всички находящи се в нея самостоятелно
обособени обекти.
Поради изложеното се налага изводът, че в сключения на 27.01.2009 г. договор
за ипотека сградата и отделните обекти в нея са в достатъчна степен индивидуализирани, за
да е налице яснота относно обстоятелството, че ипотеката разпростира действието си по
отношение на цялата сграда и по отношение на всеки един от самостоятелните обекти в
същата, изградени по одобрения към момента на сключване на договора инвестиционен
проект, видно от съдържанието на удостоверението за въвеждане в експлоатация на
сградата. Договорът е вписан по партидата на собственика на терена, видно от
4
представените удостоверения за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот по лице, и
поради това съдът приема, че ипотеката е противопоставима на всеки последващ
приобретател на самостоятелен обект в сградата.
Неоснователен е доводът на процесуалния представител на ищеца за
нищожност на ипотечния акт поради накърняване на добрите нрави, тъй като ищците са
закупили имотите добросъвестно и ги поддържат повече от 10 години. Ипотеката е вписана
по персоналната партида на собственика на терена с посочване на договора за учредяването
й, видно от представеното удостоверение, и за всяко трето лице е налице възможност за
извършване на подробна справка за наличните тежести. Получената информация при тази
справка осигурява в достатъчна степен защита на приобретателите на самостоятелни обекти
в новопостроената сграда. Ето защо и възражението за нищожност на основание
накърняване на добрите нрави е неоснователно.
Въз основа на гореизложените съображения настоящия съдебен състав счита,
че предявените искове са изцяло неоснователни и следва да бъдат отхвърлени.
Съобразно направено изрично искане от процесуалния представител на
ответника и предвид наличие на доказателства за реално сторени такива, както и съгласно
разпоредбата на чл. 78, ал. 3 ГПК, следва да му бъдат присъдени съдебно-деловодни
разноски в размер на 2000 лева за адвокатско възнаграждение съобразно представения
списък по чл. 80 ГПК.
Мотивиран от горното, Бургаският районен съд
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ исковете на ЕЛ. В. КР., гражданка на Руска федерация, родена на
********** г., КС. АНДР. КР., гражданка на Руска федерация, родена на ********** г., ИР.
АЛ. В., гражданка на Руска федерация, родена на ********** г. и П. В. В., гражданин на
Руска федерация, роден на ********** г., срещу „Промосейл” ЕООД, ЕИК *, със седалище
и адрес на управление: *, представлявано от И.Н.К, за приемане за установено спрямо
ответника, че по отношение на недвижими имоти с идентификатор *, собственост на
ищците Е.К. и К.К., и с идентификатор *, собственост на ищците И.В. и П.В., не е учредена
договорна ипотека с договор за ипотека, сключен с нотариален акт № 95, т. I, д. № 92/2009 г.
ОСЪЖДА ЕЛ. В. КР., гражданка на Руска федерация, родена на **********
г., КС. АНДР. КР., гражданка на Руска федерация, родена на ********** г., ИР. АЛ. В.,
гражданка на Руска федерация, родена на ********** г. и П. В. В., гражданин на Руска
федерация, роден на ********** г., да заплатят на „Промосейл” ЕООД, ЕИК *, със седалище
и адрес на управление: *, представлявано от И.Н.К, сума в размер на 2000 лева (две хиляди
лева) съдебно-деловодни разноски.
Решението е постановено при участие на трето лице помагач на страната на
ответника „Обединена българска банка“ АД.
Решението подлежи на въззивно обжалване пред Бургаския окръжен съд в
двуседмичен срок от връчването му на страните.
Съдия при Районен съд – Бургас: _______________________
5