№ 164
гр. София, 07.03.2023 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ ОКРЪЖЕН СЪД, II ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ
СЪСТАВ, в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет
и втора година в следния състав:
Председател:Ирина Р. Славчева
Членове:Ивайло П. Г.
Лилия М. Руневска
при участието на секретаря Теодора Р. Вутева
като разгледа докладваното от Лилия М. Руневска Въззивно гражданско дело
№ 20221800500244 по описа за 2022 година
за да се произнесе, взе предвид следното:
С решение № 37/01.02.2022 г., постановено по гр. д. № 773/2020 г. по описа на РС -
С., са отхвърлени предявените от Елена Л. Л. и А. А. П. срещу „П.И.Б.“ АД и „А.Л.К.“
ООД субективно съединени искове за установяване по отношение на ответниците, че в
полза на ответника „ПИБ“ АД не съществува ипотечно право по учредената договорна
ипотека с нотариален акт № 197, том ІІІА, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус
Борислав Механджийски върху следния имот: самостоятелен обект, представляващ студио
С27 с идентификатор 65231.919.144.4.35, с адрес на имота: гр. С., к.к. „Б.“ - апартаментен
хотел „К.“, ет. 1, който самостоятелен обект се намира в сграда с идентификатор
65231.919.144.4, разположена в ПИ с идентификатор 65231.919.144 по КККР на гр. С., с
площ 35.75 кв. м. и принадлежащите 9.08 кв.м. от общите части на сградата.
Настоящото производство е по реда на чл. 258 и сл. ГПК и е образувано по въззивна
жалба на Е. Л. Л. и А. А. П.. Жалбоподателите считат решението за неправилно поради
нарушение на материалния закон и на съдопроизводствените правила, като излагат
подробни съображения, основани на анализ на съдържанието на правоотношенията между
страните по делото.
В срока по чл. 263, ал. 1 ГПК е постъпил отговор от „П.И.Б.“ АД, с който жалбата се
оспорва, като също се излагат подробни съображения, основани на анализ на съдържанието
на правоотношенията между страните по делото.
1
Отговор от „А.Л.К.” ООД (в несъстоятелност) не е постъпил.
Исковете се основават на твърдения, че ипотечното право е погасено поради
погасяване на обезпеченото вземане с изтеглянето от страна на „П.И.Б.“ АД от банковата
сметка на „А.Л.К.“ ООД на сумата 6882000 лв., представляваща продажна цена на хотел
„К.“, и с изтеглянето от страна на „П.И.Б.“ АД на сумата 1356800 лв. от разплащателна
сметка в „П.И.Б.“ АД с IBAN ********************* с титуляр „А. Б.“ ООД, която сума е
трябвало да бъде отнесена по специална сметка с IBAN ********************** с титуляр
„П.И.Б.“ АД за обслужване на дълга по договор за кредит, договор за встъпване в дълг и
договор за финансов лизинг, като с усвояването е следвало да бъде намалено задължението
и заличена ипотеката на върху процесния имот.
В отговора на исковата молба ответникът „П.И.Б.“ АД е оспорил исковете и е
изложил подробни съображения. Твърди се, че обезпеченият дълг не е погасен с посочените
в исковата молба плащания, тъй като по силата на споразумение от 05.02.2016 г. е уговорена
поредност на погасяване на задължения на кредитополучателя „А.Л.К.“ ООД по договори за
банков кредит, посочени в отговора на исковата молба, като с получаване на посочените в
исковата молба суми по договор за продажба на УПИ и 63 самостоятелни обекта длъжникът
е погасил съответни изискуеми задължения по цялата си кредитна експозиция в банката –
ответник, а не само по договора за кредит, във връзка с който е учредена процесната
ипотека. Съответно не били налице основания за заличаване на ипотеката.
„А.Л.К.“ ООД (н.)не е депозирало отговор на исковата молба.
Софийският окръжен съд, като прецени събраните по делото доказателства, намира за
установено следното:
Предявени са установителни искове с претенция, че не съществува ипотечно право по
учредената с нотариален акт № 197, том IIIA, рег. № 3957, дело № 573/2007 г. на нотариус
Борислав Механджийски договорна ипотека върху собствения на ищците недвижим имот,
описан по-горе.
Исковете са допустими, доколкото ищците отричат претендирано от първия ответник
„П.И.Б.“ АД ипотечно право на основание учредена договорна ипотека върху собствен на
ищците недвижим имот.
Същите са с правна квалификация чл. 179, ал. 1 ЗЗД (без значение е липсата на
прецизиране на тази квалификация от РС, тъй като са указани като подлежащи на доказване,
съответно разгледани и обсъдени именно релевантните към такива искове факти).
По същество въззивният съд прие следното:
Между ответниците по исковете, въззиваеми във въззивното производство, е сключен
представеният в препис договор № 00КР-АА-2978/30.05.2007 г. за банков кредит, по силата
на който „П.И.Б.“ АД е предоставила на „Т.К.Й.“ ЕООД (понастоящем „А.Л.К.“ ООД)
банков кредит в размер 3000000 евро за изграждане на апартаментен хотел/ресторант, ски
гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн, дискотека, боулинг и хотелски
2
апартаменти, който ще се изгради в поземлен имот с идентификатор 65231.919.144 от кв. 21
по плана на к. к. „Б.“, община С. съгласно разрешение за строеж № 158/17.05.2007 г. на
главния архитект на Община С. и одобрени на 17.05.2007 г. архитектурни проекти за
изграждане на сградата.
Вземането на банката е обезпечено с договорна ипотека, учредена на 15.06.2007 г. с
представения в препис нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на
нотариус Б. Механджийски с район на действие съдебния район на РС – С., върху
собствения на кредитополучателя поземлен имот с идентификатор 65231.919.144, находящ
се в к. к. „Б.“, община С., с площ 4201 кв. м. и върху правото на строеж за построяване в
този имот на сграда, независимо от етапа на нейното изграждане, представляваща
апартаментен хотел/ресторант, ски гардероб, магазин, пиано-бар, спа център с басейн,
дискотека, боулинг и хотелски апартаменти със ЗП 1135 кв. м. и РЗП 5584 кв. м., чието
изграждане е предвидено съгласно ПУП-ПЗ, одобрен със заповед № РД-02-14-503 от
27.07.2006 г. на МРРБ, одобрен на 17.05.2007 г. инвестиционен проект с комплексен доклад
към него и горепосоченото разрешение за строеж, която се предвижда да се състои от
изброените в този нотариален акт обекти. В нотариалния акт са посочени размерът на
главницата по кредита, размерите на годишната лихва и на лихвата при просрочие, крайният
срок за погасяване на кредита, предпоставките за обявяване на предсрочната му
изискуемост, както и че ипотеката обезпечава всяко от вземанията на банката по този
кредит. Не са налице и не се констатират и от настоящата инстанция основания за
недействителност на ипотеката.
В т. 5 от описания нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на
нотариус Б. Механджийски за учредяване на договорната ипотека е посочено, че при
прехвърляне на собствеността върху обекти, изградени в апартаментния хотел в поземлен
имот 65231.919.144, независимо дали това ще стане като прехвърляне на право на строеж, в
„груб строеж“ или в завършен вид кредитополучателят се задължава да погасява части от
кредита, равни на стойността на прехвърлените обекти, изчислена на база 600 евро за
квадратен метър продадена площ за апартаментите (включително и мезонета) и студиата и
по 900 евро за квадратен метър при продажбата на търговските помещения, включително и
за общите части от сградите, като при продажбата на такива самостоятелни обекти площта
им се изчислява съгласно таблица за предварително определяне на застроените площи
(таблица за площообразуване). В такъв случай кредиторът „П.И.Б.“ АД се е задължила след
изпълнение на тези задължения на кредитополучателя да даде необходимото съгласие за
частично заличаване на договорната ипотека само за продадения недвижим имот, за който
кредитополучателят е погасил стойността му при горепосочените условия.
С договор за възмездно учредяване на право на строеж, сключен с нотариален акт №
41, т. II, рег. № 1771, дело № 235/2008 г. на нотариус Б. Механджийски, ищците са
придобили правото на строеж досежно процесния имот.
Учредената с н. а. № 197/2007 г. договорна ипотека има действие по отношение на
процесния самостоятелен обект в сграда, представляващ студио – С27 с идентификатор
3
65231.919.144.4.35, тъй като този обект попада в сградата – апартаментен хотел, построена в
поземлен имот с идентификатор 65231.919.144. Не е спорно между страните, че тази ипотека
не е заличена, а е подновена през 2017 г. по реда на чл. 172, ал. 1 от ЗЗД преди изтичане на
10-годишния срок на действието на вписването й.
В тежест на въззивниците - ищци е да докажат погасяване на ипотечното право,
материализирано в учредената с н. а. № 197/2007 г., вкл. и върху имота - тяхна собственост.
От събраните по делото доказателства не се налага извод, че ипотечното право не
съществува, тъй като нито е погасено обезпеченото вземане, нито са настъпили специалните
основания за погасяване на ипотеката върху процесния имот - собственост на ищците.
Налице са две групи възможни, но неосъществени в случая основания за погасяване на
ипотечното право поради погасяване на обезпеченото вземане:
1/. Частно, относимо за конкретен имот от хотела основание за погасяване на
ипотечното право, установено в чл. 5 от н. а. № 197/2007 г. и анексите му с плащане цената,
която кредитополучателят получава при продажба на процесния имот, което при определени
договорно установени условия поражда за ипотекарния кредитор задължение да заличи
ипотеката само върху този имот с едностранно писмено изявление в нотариално заверена
форма по реда на чл. 179, ал. 1 ЗЗД;
2/. Общо основание за погасяване на ипотечното право - при пълно погасяване на
вземането, което съгласно общото правило на чл. 150, ал. 1 ЗЗД има за последица погасяване
на ипотечното право върху всички обекти, за които ипотеката поражда действие, в това
число и за процесния недвижим имот собственост на ищеца.
На първо място, макар в ЗЗД да не съществува уредба на т. нар. „частично“ заличаване
на ипотека, т. е. заличаване на ипотека върху определен самостоятелен обект в сградата,
върху която тежи ипотеката, с оглед принципа на договорната свобода то е допустимо да се
извърши с волеизявление на кредитора при договорно установени предпоставки. В случая
такива са визирани в т. 5 от нотариалния акт, с който ипотеката е учредена и в т. 20, буква
„н“ от договора за кредит от 30.05.2007 г., сключен между ответниците, а именно – при
прехвърляне на самостоятелен обект в сградата, в случая – студио, прехвърлителят -
кредитополучател да погаси част от кредита, равна на стойността на този обект, като за
целите на погасяването на кредита тази стойност следва да не е по-ниска от цена 600 евро за
квадратен метър продадена площ, включително и за общите части. Видно от съдържанието
на тази уговорка, тя предвижда частично погасяване извън погасителния план и независимо
и отделно от него като основание за възникване на задължение за действие на кредитора по
заличаване на ипотеката върху прехвърления обект. За процесния имот, собственост на
ищците, такова частно основание за погасяване на ипотечното право не е настъпило.
В тежест на ищците - въззивници е да докажат, а не се установява от събраните по
делото доказателства за собствения им самостоятелен обект, а именно студио С27
ответникът „А.Л.К.“ ООД като кредитополучател да е извършил плащания на уговорената
сума на ответника - кредитор „П.И.Б.“ АД. Само в случай на такива именно плащания,
4
каквито по делото не са установени, за ипотекарния кредитор би възникнало договорно
задължение да поиска заличаване на ипотеката върху конкретния продаден обект в сградата,
а във всички останали хипотези на частично погасяване на кредита за ипотекарния кредитор
такова задължение не възниква. В гражданския процес правилата на доказателствената
тежест установяват в чия сфера настъпват неблагоприятните последици от недоказване на
факт, на който страната основава своите искания или възражения. При положение, че
ищците - въззивници не установяват с необходимото пълно доказване да е настъпило
установеното в чл. 5 от нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на
нотариус Б. Механджийски за учредяване на договорната ипотека и измененията му с
последвалите анекси основание за заличаване на договорната ипотека за собствения им имот
съдът, прилагайки правилата на доказателствената тежест приема, че такова не е настъпило.
Неоснователни са и не се споделят и от настоящата инстанция доводите на ищците, че
сочени от тях други плащания, които частично погасяват задължението на ответника -
кредитополучател “А.Л.К.“ ООД следвало да имат за последица задължение за ипотекарния
кредитор да поиска заличаване на ипотеката върху процесния имот и като цяло – погасяване
на ипотечното право върху този имот. Тези преценени и от въззивната инстанция като
несъстоятелни доводи на ищците - въззивници не държат сметка, че ипотеката върху
недвижим имот е неделима. Щом не е настъпило описаното по-горе договорно установено в
чл. 5 от нотариален акт № 197, т. ІІІа, рег. № 3957, д. № 573/2007 г. на нотариус Б.
Механджийски за учредяване на договорната ипотека и измененията му с последвалите
анекси частично погасяване с плащане на цената, получена при продажбата на имота,
никакво друго частично погасяване на обезпечения с ипотека кредит не води до някакъв вид
пропорционално намаляване на обема на ипотечното право върху имота. В такъв случай не
може, а и няма основание да се определи ипотеките върху кои самостоятелни обекти в
сградата следва да бъдат заличени при условията на т. нар. „частично“ заличаване.
Не може да се пренебрегне и от настоящата инстанция, че на 20.12.2010 г. е сключен
анекс № 5 към договора за банков кредит от 30.05.2007 г. Съгласно т. 3.1. от този анекс при
продажба на обособени обекти в сградата с идентификатор 65231.919.144.4, построена в
поземлен имот с идентификатор 65231.919.144, кредитополучателят се е задължил да
погасява по 850 евро главница за всеки квадратен метър от жилищната площ, респ. по 1150
евро главница за всеки квадратен метър от търговската площ, както и за припадащите им се
площи от общите части на сградата за всеки обособен обект, от кредитната експозиция по
договора за кредит от 30.05.2007 г. и/или по договор № 00OLD-L-000119/12.02.2010 г. за
банков кредит и анексите към него, сключен с „П.И.Б.“ АД. Съгласно т. 3.2 от същия анекс
пък, предпоставка за възникване на задължението на ипотекарния кредитор за даване на
съгласие за заличаване на договорната ипотека (включително и за т. нар. частично
заличаване) вече е изпълнението на всички задължения на кредитополучателя по договора и
по т. 3.1 от този анекс, което не е осъществено.
В тежест на доказване на ищците-въззивници е, а не се установява от събраните по
делото доказателства, включително от заключението по приетата съдебно-счетоводна
5
експертиза, да са напълно погасени задълженията по обезпечения с процесната ипотека
кредит към датата на приключване на устните състезания. Поради това не са налице
основания по чл. 235, ал. 3 ГПК, за да се приеме, че ипотечното право е погасено поради
пълно погасяване на кредита в съответствие с чл. 150, ал. 1 ЗЗД.
Считано от сключването на анекса на 20.12.2010 г. занапред, задължение за кредитора
да поиска заличаване на ипотеката върху конкретния имот – собственост на ищците,
възниква само при кумулативното изпълнение на условията по т. 3.1 и т. 3.2 от анекса –
плащане от страна на кредитополучателя в полза на кредитора на определени суми по
главницата. Тези условия със следващи анекси се променят съобразно площта на
продадения имот и договорно установената предпоставка за осъществяването им не е
настъпила, а именно регулярно изпълнение на всички задължения на кредитополучателя по
договора за кредит. От анализа на доказателствата се налага извод, че от момента, в който
ищците са придобили правото на собственост върху процесния имот, до приключване на
устните състезания по делото, тези условия не са изпълнени. Ето защо ипотеката върху този
недвижим имот не е погасена поради погасяване на част от вземането на ответника -
кредитор „П.И.Б.“ АД към ответника длъжник по кредита - „А.Л.К.“ ООД с плащане на сума
съобразно площта му по реда на т. 5 от н. а. № 197/2007 г., договора за банков кредит от
30.05.2007 г. и анексите към него, а и за „П.И.Б.“ АД не е възникнало задължение да поиска
по предвидения в чл. 179 ЗЗД ред заличаване на ипотеката за този имот. Изводите на
настоящата инстанция съвпадат с тези на районния съд и на основание чл. 272 ГПК
въззивният съд препраща и към мотивите на първоинстанционния съд.
В тежест на доказване на ищците-въззивници е, а не се установява от събраните по
делото доказателства, включително от заключението по приетата съдебно-счетоводна
експертиза, да са напълно погасени задълженията по обезпечения с процесната ипотека
кредит към датата на приключване на устните състезания. Поради това не са налице
основания по чл. 235, ал. 3 ГПК, за да се приеме, че ипотечното право е погасено поради
пълно погасяване на кредита в съответствие с чл. 150, ал. 1 от ЗЗД.
Също така неоснователно жалбоподателите се позовават на финансови операции,
извършвани от трети лица и от втория ответник („А.Л.К.” ООД), за които претендира, че
имат отношение към погасяване на дълга по процесния договор за банков кредит № 00КР-
АА-2978 от 30.05.2007г. Наистина, от приетите по делото писмени доказателства се
установява, че тези трети лица са встъпили в дълг и са участвали в споразумение за
погасяване на задължения както по процесния, така и по други договори. Дали, обаче, тези
трети лица, както и „А.Л.К.” ООД и ипотекарният кредитор „П.И.Б.“ АД са изпълнявали
коректно поетите от тях ангажименти по тези договори, с което да доведат до погасяване на
процесния главен дълг, е ирелевантно за настоящия правен спор. Наистина, възможно е
някое от тези лица да не е изпълнило свое задължение по някой от тези договори, вкл.
задължението на банката да приема и отнася постъпилите плащания към погасяване на
конкретни задължения съобразно уговорките между страните. Противно на претендираното
от ищците, обаче, в такава хипотеза съдът не може в настоящия процес да игнорира тези
6
реално извършени в нарушение на договорите действия, нито да ги фингира като извършени
в съответствие с договорите и – в резултат от това – водещи до погасяване на процесния
главен дълг. Ако констатираното по-горе непогасяване действително се дължи на виновно
неизпълнение на нечии договорни задължения, това поведение може да бъде санкционирано
по някой от законоустановените способи за това (чл. 79 и сл. ЗЗД), но не и чрез уважаване на
настоящия иск, тъй като това би било непредвидена в закона форма на компенсация за
неизпълнение на договор. Затова и с оглед обстоятелството, че релевираното от ищците
фактическо основание на исковете за несъществуване на ипотечно право е погасяването на
дълга по договор за банков кредит № 00КР-АА-2978 от 30.05.2007 г., от значение за изхода
на настоящото дело е единствено обективният факт на погасяването или непогасяването, но
не и причините за това.
По изложените съображения предявените искове
, и въззивната жалба са неоснователни и обжалваното решение на РС - С. следва да се
потвърди.
С оглед изхода на делото и направено в този смисъл искане в полза на въззиваемия
„П.И.Б.“ АД следва да се присъдят направените от него разноски във въззивното
производство, каквито се установяват в размер на 1481,53 лв. – адвокатско възнаграждение.
По претенцията на „П.И.Б.“ АД за присъждане на разноски в първоинстанционното
производство РС – С. се е произнесъл и произнасянето му е включено в предмета на
настоящата въззивна проверка на решението.
Воден от горното, съдът
РЕШИ:
ПОТВЪРЖДАВА решение № 37/01.02.2022 г., постановено по гр. д. № 773/2020 г.
по ориса на РС – С..
ОСЪЖДА Е. Л. Л. с ЕГН ********** и А. А. П. с ЕГН ********** да платят на
„П.И.Б.“ АД с ЕИК ********* разноските във въззивното производство в размер на 1481.53
лева – адвокатско възнаграждение
Решението подлежи на обжалване в едномесечен срок от връчването му на страните
пред ВКС на РБ.
Председател: _______________________
Членове:
1._______________________
2._______________________
7