Решение по дело №873/2015 на Районен съд - Раднево

Р Е Ш Е Н И Е

 

 

номер  29                                            27.04.2016 година                                 град Раднево

 

РАДНЕВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД                                                 граждански състав

На двадесет и девети март                                                                                2016 година

В публично заседание в следния състав: 

                                      

РАЙОНЕН СЪДИЯ: АСЕН ЦВЕТАНОВ

 

при участието на секретаря Д.Р., като разгледа докладваното от съдия Цветанов, гражданско дело номер 873 по описа на съда за 2015 година, за да се произнесе взе предвид следното:

 

Предявен e иск с правно основание чл. 8, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието.

 

         Производството е образувано по искова молба на Р.Д.С. срещу ****. Ищцата твърди, че с ответното дружество сключили през 2012 г. договор за аренда за земеделска земя в размер на 24,525 дка в местността „****” в землището на с. ****, за срок от 10 години. Твърди, че в договора уговорили арендно плащане в размер на паричната равностойност по пазарни цени на 80 кг. зърно /пшеница, царевица, ечемик/ и 0,500 л. слънчогледово масло/олио/ за декар. Твърди, че за първата стопанска година след сключване на договора ответникът изпълнил задължението си по чл. 4 от договора, но за следващите две стопански години заплатил частично дължимите суми, с обяснението, че нещо не му излизали земите, които обработва. Твърди, че стопанската година, за която не и е платена аренда в цялост, обхваща периода от 01.10.2013 г. до 01.10.2014 г. и периода от 01.10.2014 г. до 01.10.2015 г., т.е. за период от две последователни стопански години. Твърди, че ответникът заплатил аренда за 1,900 дка при приета от него пазарна цена на 1 кг зърно е 0,30 лв., но счита, че същата е занижена според борсовата цена на зърното, която най-ниска била 0,31 лв. за кг. Твърди, че не бил заплатен остатъкът за ползваната от него земя в размер на 22,625 дка, като за стопанска година дължимата сума възлизала в размер на 550 лв., а в съдебно заседение след приемане на СИЕ твърди да възлиза в размер на 592 лв. Поради това и след допуснато изменение на иска чрез увеличаване на неговата цена с протоколно определение от 29.03.2016 г., иска от съда да постанови решение, с което да осъди ответното дружество да й заплати общо сумата от 1184 лв., остатък от дължимо арендно плащане за стопанската 2013/2014 г. и за стопанската 2014/2015 г., ведно със законната лихва върху главницата от 12.12.2015 г. до окончателното погасяване на задължението. Претендира разноски.

         В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил писмен отговор от ответника ****, в който взема становище за допустимост на исковете, но поддържа тяхната неоснователност. Не оспорва обстоятелството, че с ищцата е сключил договор за аренда относно земеделски земи в местностите „****” и „****”, в землището на с. ****. Твърди, че към момента на сключване на договора не бил изготвен опис на предаваните земеделски земи. Твърди, че преди изтичането на една година от сключването на договора възложил на оторизирана фирма, която да установи коя част от арендуваните земеделски земи не подлежат на използване съобразно тяхното предназначение, тъй като това е единствената цел за сключване на договора. Твърди, че бил изготвен регистър на засегнатите имоти от инж. Г., регистриран в Камарата на инженерите по геодезия, съгласно който от цялата нива в размер на 24,525 дка в местността „****” били обработваеми само 1,702 дка, а останалите 22,823 дка била негодна за използване на земеделски нужди съобразно договора за аренда. Твърди, че в тази връзка провел разговор с ищцата, в който уточнили това обстоятелство и тя се съгласила да продължи да обработва единствено обработваемата част. Твърди, че е изпълнил задълженията си по договора, като на основание чл. 23, ал. 1, т. 2 от ЗАЗ намалил арендното плащане до размера на обработваемата земя. Прави възражение за липсата на възникнало валидно договорно задължение да плаща арендна цена върху негодната за ползване земеделска земя. Твърди, че заради коректност в отношенията с ищцата и съобразно договорките им опростил прихващането на заплатената първа арендна вноска. Твърди, че съгласно чл. 6, ал. 2 във вр. чл. 7 от ЗАЗ ищцата не изпълнила задължението си да предаде земеделската земя в състояние, което да отговаря на ползването й съобразно договора и не го поддържала в това състояние за срока на арендата.

 

Съдът, като прецени събраните доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, с оглед направените доводи и възражения, достигна до следните фактически изводи:

С проекта на доклад по делото, обективиран в определение от 11.02.2016 г. и обявен за окончателен с протоколно определение от 29.03.2016 г., на основание чл. 140 във вр. чл. 146 ГПК са отделени като безспорни и ненуждаещи се от доказване обстоятелствата, че между ищцата и ответното дружество е сключен договор за аренда на земеделска земя от 13.12.2012 г. относно нива с площ от 24,525 дка в местността „****”, в землището на с. ****. Макар и безспорно това обстоятелство се установява от приетия по делото договор за отдаване под аренда на земеделска земя /л.6/. Положените от страните подписи под договора са нотариално заверени от нотариус **** с район на действие РС-Раднево на 13.12.2012 г. Срокът на действие на договора е 10 години, считано от 01.10.2012 г. /чл.2/. В чл. 4 на договора е уговорено арендно плащане в лева на декар по пазарната стойност на 80 кг./дка зърно (пшеница, ечемик, царевица) и олио 0,500 л./дка. Към договора не е съставен опис на земеделската земя и приемо-предавателен протокол.

Няма спор между страните, че ответното дружество е заплатило на ищцата за процесните две стопански години арендно плащане по договора за площ от 1,900 дка от нивата, като не е заплатено арендно плащане за останалата част от нивата – 22,625 дка.

Между страните няма спор, че ищцата е собственик на процесната нива, което обстоятелство също така се установява от представения нотариален акт за право на собственост върху недвижим имот, възстановен по ЗСПЗЗ /л.7/ и скица № 5/06.12.1994 г. /л.8/.

По делото е приет и договор № 1702 от 2007 г. за отдаване под аренда на земеделска земя /л.40/, сключен между ищцата и ответното дружество, чийто предмет е същата земеделска земя – нива с площ от 24,525 дка в местността „****”, имот № 032003 в землището на с. ****, със срок на договора 5 години от 01.10.2007 г. Положените от страните подписи под договора са нотариално заверени от нотариус **** с район на действие РС-Раднево на 12.09.2007 г. От показанията на св. ****, работеща като касиер-домакин в ответното дружество, се установява, че по договора от 2007 г. на ищцата е изплащано цялото арендно плащане, по договора от 2012 г. е платено изцяло първото арендно плащане за стопанската 2012/2013 г. година, след което съобразно подадена към нея информация от геодезическо заснемане за следващите две стопански години на ищцата било заплатено само за реално обработваната земя.

Представени са и още два договора относно процесната земеделска земя – аренден договор № 124 от 2003 г. /л.41/ и договор за наем на земеделска земя от 20.09.1999 г. /л.42/.

От приетата по делото СТЕ с вещо лице инж. Г.Р. и дадените от вещото лице отговори в съдебно заседание се установява, че по-голямата част от нивата не се обработва, тъй като е обрасла с храсти и трева, като се обработва малка част около 2 дка в източната част на имота. Вещото лице е посочил, че за да има вероятност да се обработва земята за земеделски нужди, трябва да се проведат множество мероприятия – да се изчистят храстите от терена, да се проведат хидротехнически мероприятия относно заблатената част от земята /посочена на снимковия материал в заключението в розов щрих/. Посочено е, че наклонът на част от земеделската земя е голям, което създава проблем при обработката на земята, тъй като се износва хумусния слой на почвата във високите части.

По делото е приета СИЕ с вещо лице И.А., според която средната пазарна цена на хлебна пшеница за маркетинговата 2013/2014 г. е в размер на 0,322 лв. за килограм, а за 2014/2015 г. е в размер на 0,305 л. за килограм. От СИЕ е видно, че средната пазарна цена на едро на слънчогледово олио за 2014 г. е в размер на 1,99лв./литър, а за 2015 г. е в размер на 2,06 лв./литър. Вещото лице е дало в табличен вид оценка за двете стопански години на неплатената част от нивата по пазарните цени на хлебна пшеница и олио, чрез приспадане на платената част, като остатъкът за получаване на арендно плащане от пшеница е в размер на 586,16 лв. за стопанската 2013/2014 година и в размер на 552,81 лв. за стопанската 2014/2015 г. година, а остатъкът за получаване на арендно плащане от олио е в размер на 22,41 лв. за стопанската 2013/2014 година и в размер на 23,20 лв. за стопанската 2014/2015 г. В заключението е дадена рекапитулация за двете стопански години като за стопанската 2013/2014 г. неполученото арендно плащане е в размер на 608,57 лв., а за стопанската 2014/2015 г. е в размер на 576,01 лв., или общо за двете стопански години в размер на 1184,58 лв.

 

         При така установеното от фактическа страна, съдът от правна страна намира следното:

         Съгласно чл. 6, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието /накратко ЗАЗ/ арендодателят е длъжен да осигурява спокойното и безпрепятствено ползване на обекта на договора от арендатора. В случая няма спор между страните, че предоставеният за ползване земеделски имот е изцяло на разположение на ответното дружество, като няма данни да е смущавано ползването на имота от страна на арендодателя или от страна на трети лица.

Същевременно ал. 2 на чл. 6 от ЗАЗ посочва, че арендодателят е длъжен да предаде на арендатора обекта на договора в състояние, което отговаря на ползването му по договора и да го поддържа в това състояние за срока на арендата. За установяване състоянието на земята чл. 6, ал. 4 ЗАЗ предвижда предаването на имота да се извършва с опис, подписан от двете страни, който опис не може да се оспорва от страните по договора. В случая се установи, че по процесния договор от 2012 г. не е съставен опис при предаване на земята. Поради това съгласно чл. 6, ал. 5 ЗАЗ се предполага, че обектът е бил предаден и съответно приет в надлежно състояние, а липсата на опис не е пречка арендаторът да упражнява фактическа власт върху обекта на договора и другите си права по арендния договор. В случая се установява, че преди процесния договор от 2012 г. между същите страни за същата нива е действал договор за аренда от 2007 г. със срок от 5 години, по който договор е плащано арендно плащане. От всичко това следва, че ответното дружество упражнява фактическа власт върху процесната земеделска земя от 2007 г. насам.

Ноторно известно е, че всяка земеделска земя, която не се обработва продължително време, се затревява с храсти и ниска растителност. Това обаче не я прави необработваема. Видно от заключението на вещото лице по СТЕ след премахване на ниската растителност /храсти и тръни/ е хипотетично вероятно да може земята да стане обработваема. Като се има предвид продължителното стопанисване на земеделската земя от страна на ответното дружество /от 2007 година насам/ и поради обстоятелството, че съгласно чл. 7, ал. 1 ЗАЗ текущото поддържане, наложило се поради обикновеното употребление, е за сметка на арендаторът, затревяването на земеделската земя с ниска растителност не може да се приеме за правещо земята за негодна за обработване и предадена в ненадлежно състояния.

Установеният по делото специфичен релеф и съществуващият наклон на места в процесната земеделска земя също не я правят негодна за земеделски нужди. Няма как да се предполага в случая колко е износен хумусният слой и дали позволява отглеждането на определени земеделски култури.

Установява се от СТЕ, че част от предоставената за ползване земеделска земя е заблатена или наводнена площ, като провеждането на хидротехнически мероприятия биха могли да направят частта годна за добив на продукция. От СТЕ е видно, че заблатената част от имота /посочена в розов щрих/ се явява водосбор на повърхностните води и всичката вода се оттича от там в един малък канал, който я отвежда към находящия се близо до имота язовир. Според вещото лице оттичането е изключително бавно и не може да се каже кога изсъхва нацяло земята. От изложеното е видно, че все пак съществува отводнителна система, която очевидно не е достатъчно ефективна в случая, но би могла да се поддържа или усъвършенства. Като се вземе предвид установената безпрепятствена фактическа власт върху процесната нива от страна на ответното дружество от 2007 г. насам и обстоятелството, че тази заблатена част от земеделската земя е водосбор, който ежегодно променя своите характеристики в зависимост от валежите и нивото на подпочвените води, трудно би могло се установило през всяка стопанска година какви характеристики има заблатената част от нивата. Това обаче е въпрос на договаряне между страните съгласно чл. 9 от договора и чл. 16, ал. 1 ЗАЗ. Съгласно посочената разпоредба на чл. 16, ал. 1 ЗАЗ ако след сключването на договора обстоятелствата, от които страните са се ръководили при уреждане на отношенията си, се изменят трайно и това доведе до очевидно несъответствие между поетите от тях задължения, всяка от страните може да поиска изменение на договора, което не засяга неговия срок. В случая няма данни по делото ответното дружество писмено да е искало изменение на процесния договор за аренда от 2012 г.

В тази връзка следва да се посочи, че съгласно чл. 16, ал. 4 и ал. 5 ЗАЗ при писмено искане за изменение на договора, другата страна следва да отговори писмено в 1-месечен срок от получаване на предложението или от дадения й срок с предложението, като при непостигане на споразумение по иск на отправилата предложението страна, решение за изменение на договора се взема от районния съд. В този смисъл разпоредбите на ЗАЗ дават засилена защита на страните чрез писмено уреждане на всички въпроси досежно арендния договор.

Не на последно място следва да се отбележи, че съгласно чл. 24 ЗАЗ арендодателят не отговаря за недостатъците, които са били известни на арендатора при сключването на договора или са могли да бъдат забелязани от него при обикновен преглед на обекта на договора. В случая част от земеделската земя се обработва от 2007 г. и в имота е присъствало лице от ответното дружество /без значение неговата длъжност/ и при минимално дължимата стопанска грижа ответното дружество е следвало да забележи недостатъците на имота и да поиска писмено изменение на договора, което не е сторено нито при предходния договор, нито при настоящия от 2012 г. Според разпоредбата на чл. 26, ал. 1 ЗАЗ арендаторът е длъжен незабавно да уведоми арендодателя за появили се недостатъци в имота, което също няма данни да е сторено. А както се посочи арендодателят не отговаря за тези недостатъци, които арендаторът е могъл да забележи при обикновен преглед.

Поради всичко изложено съдът намира, че ответното дружество дължи на ищцата пълния размер на арендното плащане за процесните стопански 2013/2014 г. и 2014/2015 г.

Съгласно чл. 8, ал. 1 ЗАЗ арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове. Съгласно чл. 6, ал. 1 от договора арендното плащане се дължи в края на всяка стопанска година в парична форма, като съгласно чл. 4 от договора арендното плащане е в лева на декар по пазарната стойност на 80 кг./дка зърно (пшеница, ечемик, царевица) и олио 0,500 л./дка.

Видно от заключението на СИЕ, което съдът споделя напълно, за стопанската 2013/2014 г., след приспадане на платената част, остава дължимо арендно плащане в общ размер на 608,57 лв., а за стопанската 2014/2015 г., отново след приспадане на платената част, остава дължимо арендно плащане в общ размер на 576,01 лв. Или общо дължимият неплатен остатък от арендното плащане за двете стопански години е в общ размер на 1184,58 лв.

Тъй като след изменението на иска претендираният от ищцата размер е 1184 лв., то предвид диспозитивното начало в гражданския процес следва искът да се уважи изцяло в претендирания размер, ведно със законната лихва от 12.12.2015 г. до окончателното погасяване на дълга.

 

По разноските:

На основание чл. 78, ал. 1 ГПК ответното дружество следва да заплати на ищцата сторените в производството разноски, които се доказаха в общ размер на 870 лв., от тях 50 лв. платена държавна такса, 620 лв. платено адвокатско възнаграждение по договор за правна помощ от 01.12.2015 г. и 200 лв. възнаграждение за вещо лице по СИЕ, за което е представен списък на разноските по чл. 80 ГПК.

 

Водим от горното съдът

 

Р  Е  Ш  И :

 

ОСЪЖДА ****, вписано в търговския регистър при АВп с ЕИК ****, с адрес на управление ****, да заплати на Р.Д.С., ЕГН **********, с адрес ***, на основание чл. 8, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието сумата от 1184 лв. (хиляда сто осемдесет и четири лева), представляваща неплатен остатък от арендно плащане по договор за аренда на земеделска земя от 2012 г. за стопанските 2013/2014 г. и 2014/2015 г., ведно със законната лихва върху главницата от 12.12.2015 г. до окончателното погасяване на дълга, както и на основание чл. 78, ал. 1 ГПК сумата от 870 лв. (осемстотин и седемдесет лева) – разноски за производството.

 

Решението може да бъде обжалвано пред Окръжен съд – Стара Загора в двуседмичен срок от връчването на препис на страните.

 

 

    РАЙОНЕН СЪДИЯ: