Р Е
Ш Е Н
И Е
гр.София, …01.2021г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
СОФИЙСКИ
ГРАДСКИ СЪД, ГО, ІІ-А състав, в публично съдебно заседание на двадесети февруари
двехиляди и двадесета година в състав:
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА
ЙОВЧЕВА
ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА
ГЕОРГИЕВА
ДЕСИСЛАВА ЙОРДАНОВА
при секретаря Емилия Вукадинова, като
разгледа докладваното от съдия Йовчева гр. дело № 8068 по описа за 2019 година
и за да се произнесе, взе предвид следното:
Производството
е по реда на чл.258 и сл. ГПК.
С
решение от 26.03.2019г. по гр.д. № 58241/2016г. на СРС, І ГО, 27 състав е
отхвърлен предявения от „П.Т“ ООД срещу Д.И. М., иск с правно основание чл.
233, ал.1, изр. 2 ЗЗД за заплащане на сумата общо 2 228. 89 лв., представляваща
обезщетение за вреди, настъпили в резултат на поведение на ответника като
наемател на ап. 14, находящ се в гр. София, ж.к. „*********по силата на договор
за наем от 14.01.2015г., от която сумата 1928. 89 лв. – една втора от разходите
за премахване на вредите, описани в протокол № 1/05.08.2016г. и фактура №
213/05.10.2016г. и сумата 300 лв. – разходи за почистване на имота. С решението
са присъдени разноски съобразно изхода на спора.
Въззивникът – ищец обжалва решението изцяло. Твърди, че процесният
нает имот е освободен от въззиваемия – наемател не в състоянието, в което е
прието, като нанесените вреди не са
резултат от нормалната амортизация от ползването на имота, както е приел
първоинстанционният съд. Сочи, че вредите, представляващи стойността на неработещи
електроуреди, счупено стъкло над котлоните, разкъсани комарници, повредена
дървена лайсна на земята, счупени седалки на столове и др., са резултат от
ползване на имота от наемателя не с грижата на добър стопанин. Твърди, че
посочените обстоятелства се установяват от показанията на свидетелите П. и С..
Сочи, че не е уведомен своевременно за проблеми с ползването на имота,
включително и за появата на мухъл през м. май 2016г., в съответствие с клаузата
на чл. 4.5 от договора. Поддържа, че първоинстанционният съд не е обсъдил
останалите вреди, претендирани с исковата молба в коридор, хол и кухня, описани
по-горе, както и разходите за основно почистване на апартамента. Моли съда да отмени решението и да уважи иска, с
присъждане на разноски.
Въззиваемият – ответник Д.И. М. оспорва
жалбата в депозиран писмен отговор. Поддържа, че процесните претендирани вреди,
представляващи замърсявания по стените на апартамента, са вследствие на мухъл,
за чиято поява той не носи отговорност. Твърди, че по делото е доказано от
заключението на приетата СТЕ и разпита на всички свидетели, че през есента на
2015г. в апартамента се е появил теч поради повреда във водопроводна тръба, в
резултат на което са били намокрени и овлажнени почти всички стени и тавани в
апартамента. Сочи, че повредата на тръбата е свързана с некачествен ремонт,
извършен от жалбоподателя, поради преместване на мястото на кухнята в
апартамента. Поддържа, че съгласно чл.
3.5 от договора, отговорността за извършения ремонт носи наемодателят. Твърди,
че потъмняването на стените е вследствие на водното централно отопление и
представлява нормално изхабяване, а отделно предходният ремонт чрез боядисване
е извършен през 2008г. Сочи, че е живял само една година в апартамента, а преди
него седем години е живял свидетелят П., като причина за напускането на имота
предсрочно от наемателя е именно появата на влага и мухъл, за които той не носи отговорност. Поддържа,
че липсват доказателства за претендираните останали повреди. Моли съда да потвърди
решението като правилно и и законосъобразно. Претендира разноски.
Софийски градски съд, като обсъди събраните по делото
доказателства, становищата и доводите на страните, съгласно разпоредбата на
чл.235, ал.
2 от ГПК, намира за установено от
фактическа и правна страна следното:
Съгласно чл. 269
ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по
допустимостта- в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от
посоченото в жалбата.
Обжалваното първоинстанционно решение е
валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният съд споделя мотивите
на обжалваното решение, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща към
мотивите на СРС. Във връзка с доводите в жалбата, следва да се отбележи следното:
Предявен е иск с правно основание чл. 233,
ал.1, пр. 2 ЗЗД за заплащане на сумата общо 2 228. 89 лв., от която 1 929. 89
лв. – половината от разходите за извършен ремонт, съгласно фактура № **********/10.08.2016г.,
възлизащ на обща стойност 3857. 78 лв. и сумата 300 лв. – почистване на
апартамента по издадена и заплатена фактура **********/10.08.2016г. В исковата
молба отделните видове строително монтажни работи са описани по шест отделни
пера – подготовка за работа застилане на апартамент с полиетиленово фолио;
сваляне на радиатори, измиване на замърсени стени; бояджийски услуги по отстраняване
щети от мухъл, боядисване на тавани и монтаж радиатори.
По делото е безспорно, че страните са
били обвързани от договор за наем, сключен на 14.01.2015г. за срок от две
години, както и че договорът е прекратен преди изтичане на срока му и върнат от
наемателя – ответник на наемодателя – ищец през м. юли 2016г. Горното се установява
от представена писмена кореспонденция между страните. По делото е представен подписан
само от наемодателя приемо-предавателен протокол от 25.07.2016г., с описано
следното състояние на апартамента към тази дата: Коридор – наличие на спрян теч
по тавана, видеокамера на домофона не работи; хол: наличие на мухъл и
замърсявания по стените, таваните, около радиаторите, дървена лайсна на земята
повредена /връзка паркет/плочки/; кухня: наличие на мухъл и замърсявания по
стените, таваните, около радиаторите; сушилнята, която е вградена в пералнята,
е развалена и не работи, пукнато стъкло на котлоните /зелен цвят/, разкъсан
комарник, кухненската маса е цялата в петна, счупени 2 броя седалки на
столовете, телевизора не се включва и не работи; стая 1 : наличие на мухъл и
замърсявания по стените, таваните, около радиатора; стая 2: наличие на мухъл и
замърсявания по стените, таваните, около радиатора; баня с тоалетна и килер –
без видими повреди.
Съгласно заключението на приетата
комплексна СТЕ, при извършен през 2018г. оглед, вещите лица са констатирани
извършено цялостно боядисване на апартамента, като стойността на извършените
СМР за отстраняване на повредите възлиза на сумата 2278 лв. по средни пазарни
цени, включваща дейности по боядисване, демонтаж и монтаж на радиатори.
Съгласно констатациите на вещите лица, в апартамента е било извършено преустройство,
като бивша стая е била преустроена в кухня, с обособен кухненски бокс с
трапезарна част, а бившата кухня е преустроена на спалня. Захранването на
кухнята с вода е решено, като водопроводните тръби за кухнята са изведени от
санитарния възел – тоалетната, намиращ се до бившата кухня, преминават над
антресорна плоча, изпълнена под тавана като втори таван в антрето и килера;
захранването с топла вода се осъществява по тези тръби, които достигат до
бойлер, монтиран в тоалетната, преминавайки над антресорната плоча. Основната
причина за причинените щети според заключението на СТЕ, е повредата в
новоизградения водопровод, захранващ новата кухня с вода и последвал теч в килера
и по стената на кухненския бокс, на която са монтирани кухненските шкафове. Според
вещите лица вследствие на появата на теч от водопроводната инсталация,
изразяваща се в сълзене от водопроводната тръба и последващо мокрене на таван и
стени в зоната на теча, е възможно да е бил констатиран мухъл и подкожушване на
шпакловка и латекс. Вещите лица сочат, че в останалата част на апартамента – по
стени и особено около радиатори, замърсяването се дължи на ползването на същия.
Съгласно заключението, при водно централно отопление /каквото е процесното/ на
топлината на радиаторите, домашната прах се разлага и при движение на въздуха,
полепва по стените, водещо до замърсяване /потъмняване/, което налага
пребоядисване през две-три години при пълно ползване на отоплението.
От събраните гласни доказателства се
установява, че преди сключване на процесния договор за наем, в апартамента е
живял свидетелят П. със семейството си /бивш собственик на имота/, като през
2008г. е бил извършен основен ремонт на същия. Свидетелят дава показания, че в
апартамента е имало предходен теч, който е бил отстранен. Свидетелят твърди, че
имотът е предаден за ползване на ответника – наемател в изправно състояние, без
следи от мухъл, а през есента на 2015г. последният го уведомил за възникнал теч
в жилището. При оглед вътре към този момент, свидетелят П. е констатирал теч в
килера до банята; след извършена проверка при съседи се установило, че
причината за теча не е от съседи, както при предходния теч, а от сълзене от
тръба, находяща се в килера.
Съгласно разпоредбата на чл. 233, ал.1,
пр. 2 ЗЗД, наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на
ползването на вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той
не отговаря. В случая съдът намира, че презумпцията, че вещта е предадена в добро състояние при
сключване на договора /пр. 4 на чл. 233, ал. 1 ЗЗД/ за наем, не е оборена от
наемателя – ответник, чиято е доказателствената тежест, поради което следва, че
имотът е предоставен за съответно за състоянието му ползване. По делото няма
спор, че ответникът е напуснал имота през м. юли 2016г., като е предал
ключовете на наемодателя, по негови твърдения – именно поради възникналия мухъл.
В приемо –предавателния протокол от 25.07.2016г., представен от наемателя и
подписан само от наемодателя, също е описан спрян теч по тавана на коридора и
предхождащ ремонт на стена на килера.
Безспорно е установено по делото и
извършения от ищеца ремонт на имота, на обща стойност 3857. 78 лв. /с ДДС/ през м. август 2016г., т.е.
веднага след напускането му от
ответника, като преди това страните са разменили писма. В изпратено писмо от
ответника до ищеца през м. август 2016г. е направено предложение за оглед от
независимо вещо лице, което да уточни причината за мухъла, при заплащане от
двете страни, при което ищецът е отговорил, че ремонтът на апартамента вече е
бил извършен.
Претендираното по настоящото дело
обезщетение от общо сумата 2228. 89 лв. се формира на база половината от
стойността на ремонта и сумата 300 лв., представляваща заплатена сума за
почистване на целия апартамент след извършените СМР.
По отношение на претендираните разходи
за СМР, описани по-горе, следва да се отбележи, че същите касаят единствено
боядисване и отстраняване на следи от мухъл/теч, като в цената на иска не са
включени повредени движими вещи и такива пера не са предмет на делото. Ето защо
всички доводи в исковата молба и в жалбата за наличие на счупена сушилня,
лайсна, видеокамера и прочие, са неотносими към спора, независимо, че подобно
поведение на наемателя е установено от събраните гласни доказателства.
По отношение на процесната сума,
представляваща разходи за боядисване и
демонтаж на радиатори, са правилни изводите на СРС, че не е налице доказана причинно-следствена
връзка между поведението на ответника като наемател и възникналия теч, респ.
мухъл в апартамента. С оглед неоспореното прието заключение на СТЕ следва да се
приеме, че по време на действие на договора, през есента на 2015г. е възникнал
теч в жилището, вследствие на повреда във водопроводната инсталация и
неправилно извършен предходен ремонт на бивша кухня. С оглед изложеното, щетите
от мухъл и замърсяване по стените, вследствие на възникналия теч, следва да
бъдат възстановени за сметка на наемодателя. Констатациите на вещите лица, че
основната причина за замърсяването на стените е възникналия теч от сълзене на
водопроводната тръба, не са опровергани от други доказателства по делото, а
кореспондират изцяло и с гласните доказателства и следва да бъдат кредитирани.
Правилни са изводите на
първоинстанционния съд относно останалите вреди, изразяващи се в замърсяване на
стени, тавани и около радиатори вследствие на обикновено ползване на имота, че
същите следва да останат също за сметка на наемодателя, с оглед клаузата на чл.
4.3 от договора, която изключва диспозитивното правило на чл. 231, ал. 1 ЗЗД. Съгласно
цитираната разпоредба, при прекратяване на договора за наем, наемателят следва
да върне имота на наемодателя, но след като се отчете нормалната амортизация на
ползването. С оглед изричните констатации на вещите лица, че щетите от
замърсяване и следи от мухъл на стените са резултат основно от повредата във новоизградения
водопровод, за която отговорност носи наемодателя и по арг. от чл.3.5 от
договора, в случая не могат да бъдат отграничени отделно щети, изразяващи се в
замърсяване на стените, които да са извън обичайната амортизация на имота
вследствие ползването му от наемателя с
грижата на добър стопанин, при наличното водно централно отопление и извън
щетите вследствие теча от водопровода, за които отговорност носи наемодателя.
Събраните гласни доказателства,
включително показанията на свидетелите П. и С., извършил ремонта, не налагат
различен извод, каквито са доводите в жалбата. Следва да се отбележи, че
свидетелите установяват ползване на имота от ответника – наемател извън грижата
на добър стопанин, но щетите във връзка с това поведение не са част от цената
на иска, както е предявен.
С оглед липсата на двустранно подписан
протокол за приемане на имота, извършеният от наемодателя ремонт веднага след
опразването му от наемателя и констатациите на вещите лица, следва да се
приеме, че наемателят е оборил презумпцията по чл. 233, ал. 1 ЗЗД и независимо, че е приел имота в съответно за
ползването състояние, не отговаря за възникналите след това процесни щети,
изразяващи се в замърсяване /потъмняване/ на стените.
С оглед изложеното, не са налице
предпоставки и за присъждане на сумата 300 лв. – разходи почистване на
апартамента след извършеното основно боядисване.
Поради съвпадането на крайните изводи на
въззивния съд с тези на първоинстанционния съд, жалбата е неоснователна и обжалваното
решение на СРС следва да бъде потвърдено.
При този изход на
спора, на въззиваемия следва да бъдат
присъдени претендираните и доказани
разноски за заплатено адвокатско възнаграждение в размер на сумата 700 лв. От
въззивника е направено своевременно възражение за прекомерност по чл. 78, ал. 5 ГПК, което е основателно. С оглед реално извършените процесуални действия във
въззивното производство, действителната фактическа и правна сложност на делото
и минималния размер, определен съгласно чл. 7, ал.2, т. 2 от НМРАВ № 4/2004г. /324.
57 лв./, съдът намира, че претендираното възнаграждение следва да бъде намалено
до размера на сумата 350 лв.
Съдът констатира, че в жалбата е
обективирано искане, което следва да се квалифицира като молба по чл. 248 ГПК, по която компетентен да се произнесе е СРС, след
връщане на делото.
Така
мотивиран, Софийски градски съд
Р
Е Ш И :
ПОТВЪРЖДАВА решение от 26.03.2019г. по гр.д. № 58241/2016г. на СРС, І
ГО, 27 състав
ОСЪЖДА
„П.Т“ ООД, ЕИК ******** да заплати на Д.И.
М., ЕГН **********, на основание чл. 78, ал. 3 ГПК, сумата 350 лв. –
адвокатско възнаграждение за въззивното производство.
Решението не подлежи на касационно
обжалване на основание чл.280, ал. 2 и 3 ГПК.
ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧЛЕНОВЕ: 1. 2.