№ 195
гр. Несебър, 05.06.2025 г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, III-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в
публично заседание на единадесети април през две хиляди двадесет и пета
година в следния състав:
Председател:Петър Сл. Петров
при участието на секретаря М.ета Д. Шаренкова
като разгледа докладваното от Петър Сл. Петров Гражданско дело №
20232150101378 по описа за 2023 година
за да се произнесе взе предвид следното:
Производството е образувано по предявени искове с правно основание чл.124, ал.1
от ГПК, чл. 64 от ЗС и чл.109 от ЗС.
Предявени са от: 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Р., улица П.**,
вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С., улица
Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С., булевард Ц.Ш. № 10,
вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес: град П., ул.П. **,ет.**
№ 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес: град К., ул.Ж.К. № 32,
вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.З., улица Арх.
Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 9) В. О.
О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С. Ж., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на 03.08.1967г.,
гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В. А., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на Федерална Република Германия,
17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на Федерална Република Германия, 18) В.
В. С., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация. Твърдят, че всеки от тях
притежава самостоятелни обекти в Сграда с идентификатор 61056.*** ***.1, построена в
Поземлен имот 61056.*** ***, с адрес: село Р., ул.К.. Сградата е в режим на Етажна
собственост като отношенията между собствениците на самостоятелни обекти в сградата, с
1
жилищно предназначение, както и на паркоместа, във връзка с управлението и поддръжката
на общите части, се уреждат от ЗУЕС. Твърдят, че първите двама ответници – М. Р. М. с
ЕГН **********, с адрес: дело Р. ул.Ч.№**, етаж 1, ап.1, и В. Т. В. с ЕГН **********, с
адрес: град Ш., ул.М.М. № 23, са собственици на поземления имот, в който е изградена
сградата, и който поземлен имот е с площ от 2368 кв.м., като М. Р. М. притежава 2268 кв.м.,
а В. Т. В. е собственик на 100 кв.м. В незастроената част на поземления имот са
разположени обекти – зелени площи, място за отдих и басейн – чието предназначение е за
общо ползване от собствениците на обектите в сградата. Достъпът на собствениците на
самостоятелни обекти в сградата се осъществява чрез два входа откъм улиците, с които
граничи поземления имот. Самата сграда пък има три входа. Ищците твърдят, че първите
двама ответници – М. Р. М. и В. Т. В., както и третия ответник Т. Т. М., която е майка на М.
Р. М., в продължение на години пречат на ищците да ползват пълноценно комплекса, т.е.
освен собствените си апартаменти, така и поземления имот. Ищците не са допускани от тях
в двора на комплекса. Два от входовете на сградата, които водят към вътрешността на
комплекса, единият от които се явява евакуационен съгласно одобрения проект, постоянно са
заключени, а ключовете за вратите на входовете се държат от М. Р. М. и Т. Т. М.. По този
начин част от собствениците са принудени да заобикалят сградата за да влязат в нея,
съответно до жилищата си, през основния вход. Наред с това от единия от двата входа в
поземления имот до този основен вход на сградата е поставено метално ограждение, което
не позволява на ищците да ползват поземления имот. През втория вход за поземления имот
не може да се преминава. Освен, че с тези свои действия ответниците не позволяват на
ищците да ползват поземления имот и изградения в него басейн и зелените площи, те не им
позволяват да ползват и прилежащата площ към сградата, което налага ищците да искат да
се определи обема на тази прилежаща площ по реда на чл.64 от ЗС. Считат, че след като на
терена е изградена вертикална планировка на сградата – етажната собственост, включваща
озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, всичко това следвало да се счита за прилежаща
площ към сградата и подлежи на ползване от етажните собственици. Относно басейна,
ищците считат, че като елемент на допълващо застрояване, той не представлява
самостоятелен обект на собственост. Въпреки, че не са допускани от ответниците да ползват
басейна обаче, ищците са принудени да заплащат водата, с която този басейн се пълни, за да
може той да се ползва по предназначение през летния сезон. Ищците стигат до извода, че
ответниците незаконосъобразно им пречат и не ги допускат до басейна и зелените площи
около него. Правят искания: 1) да бъде опредЕ. необходимата прилежаща площ на сграда с
идентификатор 61056.*** ***.1, построена в поземлен имот с идентификатор 61056.*** ***,
с адрес: село Р., ул.К., площ на поземления имот 2368 кв.м., трайно предназначение на
територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.),
включително и достъп до всичките три входа на сградата, както и находящите се в
поземления имот зелени площи и басейн, с отразяване на прилежащата площ към сградата в
поземления имот в изготвена от вещото лице скица, която да бъде обявена и приложена като
неразделна част към съдебното решение, и 2) ответниците да бъдат осъдени да преустановят
неоснователните си действия, с които пречат на ищците да упражняват правото си на
2
собственост и правото на ползване върху поземления имот с идентификатор 61056.*** *** и
находящия се в него басейн, като: осигурят на ищците свободен достъп до поземления имот,
до находящия се в него басейн и до ограждащите го площи, както и до съществуващите
зелени площи; да премахнат металната ограда, поставена в прохода между югозападния
ъгъл на североизточното крило на сградата с идентификатор 61056.*** ***.1 и оградата по
северозападната граница на парцела, преграждаща достъпа до поземления имот и до басейна
от основния вход/изход към жилищната сграда, който се намира в северозападната фасада на
североизточното крило на сградата; да не пречат и да не препятстват достъпа до сградата и
апартаментите в нея през входа на сградата, който се намира в югозападната вътрешна
фасада на североизточното крило на сградата (вътрешния ъгъл на Г-образната форма на
сградата), и входа, който се намира в северозападната вътрешна фасада на югоизточното
крило на сградата, както и да предоставят на ищците ключовете и електронни чипове за
достъп. Претендират разноски.
В отговора на исковата молба ответникът М. Р. М. твърди, че е собственик на
1858,31 кв.м. от Поземлен имот с идентификатор 61056.*** ***, целият с площ от 2368
кв.м., и се легитимира като собственик с влязло в законна сила на 05.03.2021г.
Постановление за възлагане на недвижим имот от 25.01.2021г. по изп. дело №
20208000400377 по описа на ЧСИ Ивелина Божилова с рег.№ 800 на КЧСИ и район на
действие Окръжен съд – Бургас, вписано в Службата по вписванията – Несебър с вх. рег. №
2239/27.04.2021г., Акт 92, том 7. Придобил е собствеността и върху други 409,69 кв.м. от
същия поземлен имот по силата на нотариален акт, вписан в Службата по вписванията –
Несебър с вх. рег.№ 16075/30.11.2022г., Акт ***, том 52, дело № 103/2022г. Така общо
притежаваната от него площ от имота възлиза на 2268 кв.м. Подчертава се, че М. Р. М. не
притежава самостоятелни обекти в разположената в поземления имот сграда с
идентификатор 61056.*** ***, както и че незастроената площ на имота възлиза на 1478 кв.м.
Отрича в поземления имот да са разположени обекти, предназначени за общо ползване от
собствениците в сградата, доколкото никой от ищците не притежава идеални части от
поземления имот. Потвърждава, че сградата има три основни входа, че основният от тях е
откъм улица К., другият е евакуационен, до който ищците имат достъп и не са ограничавани
да преминават през него, а третият е от подземния паркинг, до който ищците също имат
достъп, противно на твърденията им за обратното. М. Р. М. твърди, че не притежава ключове
от входовете на сградата. Твърди също, че поставеното метално ограждение е преместваемо
и има достъп за преминаване между него и външната ограда, като то е поставено за да се
предотвратява възникването на евентуални инциденти. М. Р. М. оспорва твърдението на
ищците, че е изпращал съобщения по вайбър или, че е поставял съобщения на входа на
сградата, както и че не е допускал ищците в двора – той никога не е създавал пречки на
ищците да преминават през имота. Отбелязва, че дворното място няма статут на обща част, а
то заедно със жилищната сграда, която не е за курортни нужди, не образуват жилищен
комплекс от затворен тип, не е налице контролиран достъп. Изразява позиция, че ползването
от ищците, а и от останалите собственици на самостоятелни обекти в сградата, на басейна
може да става само въз основа на договорни отношения. Басейнът е собственост на
3
собствениците на поземления имот на основание чл.92 от ЗС, а собствениците на обекти в
сградата имат право да ползват земята съобразно предназначението на постройката и на
основание чл.64 от ЗС. Оспорва твърдението на ищците и че те заплащат за вода,
предназначена за басейна, тъй като той не е свързан към централния водомер на сградата, а
се водоснабдява чрез самостоятелен източник – кладенец. Счита иска по чл.64 от ЗС за
неоснователен с довода, че ищците имат свободен достъп до самостоятелните си обекти и
до външните стени на сградата. Исковете по чл.109 от ЗС също счита за неоснователни. В
тази връзка отбелязва, че за него не съществува задължение да поддържа басейна в
техническа изправност. Моли за отхвърляне на исковете.
Отговор на исковата молба е подаден и от ответника Т. Т. М., като в него са
съдържат възражения и оспорвания по иска по чл.109 от ЗС, който тя счита за
неоснователен. Отбелязва, че в исковата молба не се сочи период, през който са извършени
твърдените неправомерни действия, което е било необходимо предвид, че през изминали
периоди собствеността върху поземления имот е принадлежала на други, различни лица,
като освен това Т. М. не притежава собственост от поземления имот. Също излага
обстоятелства за статута на разположената в процесния поземлен имот сграда и за входовете
в нея, като твърди, че за сградата е учредена Етажна собственост и управителят разполага с
ключове за вратите на входовете, в която връзка се отрича Т. М. и М. М. да са заключвали
входове на сградата и че разполагат с ключове. Останалите възражения и оспорвания се
припокриват с тези, изложени от ответника М. М. в отговора му на исковата молба. Моли за
отхвърляне на предявения срещу нея иск по чл.109 от ЗС. При условията на евентуалност
прави възражение за прекомерност на платените от ищците адвокатски възнаграждения.
Ответникът В. Т. В. не е подал отговор на исковата молба.
Ищците се представляват в съдебно заседание от процесуален представител, който
поддържа исковата молба, като уточнява, че не са правени твърдения ответникът В. В. да
възпрепятства достъпа на ищците, а той е ответник по иска по чл.64 от ЗС като
съсобственик на поземления имот. В представените писмени бележки развива съображения
за предмета и правната същност на иска по чл.64 от ЗС, цитирайки решения на ВКС. Намира
за доказано по делото, че изградените върху терена елементи и съоръжения от дворната
инфраструктура в комплекса са принадлежност към сградата и се включват в правото на
суперфициарните собственици за ползване на поземления имот по чл.64 от ЗС и правото им
да ползват тези елементи от дворната инфраструктура, които счита, че са принадлежност
към главната вещ – сградата в режим на Етажна собственост по смисъла на чл.97 и чл.98 от
ЗС. В тази връзка се позовава на Решение № 175 от 18.12.2019г. по гр.д.№ 4660/2018г. на
ВКС, I г.о. Доколкото озеленяването, алеите и басейна нямат самостоятелно предназначение,
тези елементи принадлежат на Етажната собственост, като за тях не се прилага принципа на
приращението, залегнал в чл.92 от ЗС. Затова цялата незастроена площ от поземления имот
от 1478 кв.м., включваща елементите на инфраструктурата – алеи, зелени площи и открит
басейн (за възрастни и деца), следва да се приеме като „прилежаща площ“. Наред с това
прилежащата площ не се определя по преценка на собственика на земята, а съобразно
4
разпоредбите на Наредба № 7 от 2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните
видове територии и устройствени зони, поради което и предложеният вариант за определяне
на тази прилежаща площ според експертните заключения на вещите лица, в които се
изключва басейна като прилежаща площ, не следва на намира приложение, тъй като тези
експертизи не почиват на действителните факти, включително не следва да бъде приемано
за доказано, че басейнът е поддържан и е функционирал само с вода от сондажния кладенец.
Обсъжда се и връзката между исковете по чл.64 от ЗС и чл.109 от ЗС и макар да приема, че
искът по чл.109 от ЗС е осъдителен, за неговата основателност е необходимо да се установи
каква е прилежащата площ, необходима за ползване на сградата, а оттам и че искът по чл.64
от ЗС се явява преюдициален спрямо него. От доказателствата по делото се доказали
неправомерните действия на ответниците М. Р. М. и Т. Т. М., с които нарушават правото на
собственост на ищците, включително и върху правото на последните да ползват
прилежащата част на сградата – цялата незастроена площ от поземления имот с изградените
в него обекти и съоръжения, необезпокоявано и в пълен обем. Конкретно за доказано
намира, че тези двама ответници не допускат ищците да ползват поземления имот и
намиращите се в него алеи, зелени площи и басейн, както и държат ключовете за два от
входовете на сградата, единият от които е евакуационен, вратите на които по тази причина
продължават да бъдат заключени. Освен това им осигуряват само един вход за поземления
имот, водещ до основния вход на сградата. Тези неправомерни действия на ответниците,
включително и претенциите им да им се заплащат такси от етажните собственици в сградата
за да бъдат допускани до дворното място и басейна, се доказвали от гласните доказателства,
ангажирани от ищците, докато показанията на свидетелите, разпитани по искане на
ответниците, не следва да бъдат кредитирани, тъй като те са противоречиви, двусмислени и
неясни, поражда се съмнения в тяхната истинност; не следва да им се дава вяра за това, че
етажните собственици не са разходвали средства за поддържането на басейна, защото в тази
им част показанията на тези свидетели противоречат на останалия доказателствен материал.
Моли за уважаване на исковете
Ответникът В. Т. В. не се явява в съдебно заседание и не се представлява. С отделна
молба заявява, че не оспорва исковите претенции, но и че с поведението си е дал повод за
предявяване на исковете. Твърди, че е собственик на 100/2367 идеални части от поземления
имот от около година и не е възпрепятствал собствениците на самостоятелни обекти в
сградата да ползват поземления имот, басейна и зелените площи, не е възпрепятствал и
достъпа им до сградата, не е поставял метална ограда. Моли на основание чл.78, ал.2 от ГПК
да не му бъде възлагано заплащане на разноски.
В съдебно заседание се явява ответникът Т. Т. М.. Тя и ответникът М. Р. М. се
представляват от упълномощен адвокат, който поддържа възраженията и оспорванията,
изложени в отговорите на исковата молба от тези двама ответници против предявените
срещу тях искове. Намира, че не са доказани елементите, необходими за уважаване на
исковете по чл.109 от ЗС, като ищците не са извършвали никакви неоснователни действия, с
което да са пречели на ищците. Ищците не притежават идеални части от поземления имот,
5
той не представлява обща част, а относно изградения басейн, тъй като същият не е
функционално свързан със сградата, следва да намери приложение на чл.92 от ЗС. При
уважаване на иска по чл.64 от ЗС предлага прилежащата площ към сградата да бъде опредЕ.
съгласно Приложение 3 от допълнителното заключение на вещото лице, с оглед, че това е
минималното пространство площ, необходимо за достъп до сградата и самостоятелните
обекти в нея. Претендира разноски. При условията на евентуалност прави възражение за
прекомерност на заплатените от ищците адвокатски възнаграждения, а тъй като е налице
общност на исковете следва да се присъди едно адвокатско възнаграждение, както е
заплатена и една държавна такса от всички тях. Ищците са упълномощили един адвокат,
който извършва едни и същи процесуални действия, касаещи еднакви права и общи за
всички ищци.
Въз основа на събраните по делото писмени и гласни доказателства, обсъдени
поотделно и в тяхната съвкупност, съдът прие за установено следното от фактическа
страна:
На 10.09.2008г. Главният архитект на Община Несебър е издал Разрешение за
строеж № 52, с което е разрешено на „БУЛРОССТРОЙ“ ООД, ЕИК ********* строеж на
ЖИЛИЩНА СГРАДА за сезонно ползване със ЗОХ и подземни гаражи в УПИ I-475, кв.58
по плана на село Равда.
Със Заповед № 31 от 21.06.2011г. на Главния архитект на Община Несебър като
възложител, собственик в Разрешение за строеж № 52 от 10.09.2008г. е вписан и „СЛЕ
ГРУП“ ООД, ЕИК *********, а като основание за издаването й в заповедта е посочено
осъществена през 2011г. продажба, с която „БУЛРОССТРОЙ“ ООД е продал на „СЛЕ ГРУП“
ООД 1880.36/2368 идеални части от УПИ I-475, кв.58, и който имот е посочен с
идентификатор 61056.*** *** по кадастралната карта на село Равда.
Впоследствие на 19.10.2011г. Разрешението за строеж № 52 от 10.09.2008г., издадено
от Главния архитект на Община Несебър, е допълнено за обект „Преустройство по време на
строителството на кота +8,55м. и надстройка на жилищна сграда за сезонно ползване със
ЗОХ и подземни гаражи“ в УПИ I-475, кв.58 по плана на дело Равда, община Несебър, с
идентификатор 61056.*** *** по кадастралната карта на село Равда.
В издаденото Удостоверение № 246 от 18.10.2013г. за въвеждане в експлоатация на
строеж: „Жилищна сграда за сезонно ползване със ЗОХ и подземни гаражи, басейн и ажурна
ограда с 0,60м. плътна част“, освен двете търговски дружества, като възложители са вписани
и други лица, придобили собственост върху самостоятелни обекти в сградата, между които е
четирима от ищците – Е. В. Т., Л. С. Б., В. Я. Б. и Татьяна А. Р..
Съгласно кадастралната карта и кадастралните регистри на село Равда, община
Несебър, одобрени със Заповед РД-18-58 / 16.04.2008г. на Изпълнителния директор на
АГКК, последното изменение от 16.11.2012г., въпросната сграда представлява Сграда с
идентификатор 61056.*** ***.1, с адрес: село Р., ул.К., разположена в поземлен имот с
идентификатор 61056.*** ***, застроена площ 890 кв.м., броя етажи: 5, брой самостоятелни
обекти в сградата: 80, предназначение: Жилищна сграда – многофамилна.
6
През 2012г. е изготвен проект за басейн в УПИ I-475, кв.58 по плана на село Равда,
община Несебър, с инвеститор „СЛЕ ГРУП“ ЕООД, който да представлява проект към
жилищния комплекс. Водоснабдяването на басейна е предвидено да става чрез оборотна
система за многократно използване на водата, като за целта се предвижда инсталация за
пречистване и дезинфекция, предвидено е да се изгражда с преливен канал по периметъра.
Предвидено е също басейнът да се пълни директно от водопреносната мрежа чрез
компресорния резервоар, циркулационните помпи, филтрите и дюзите.
С Разрешение за строеж № 25 от 15.03.2012г., издадено от Главния архитект на
Община Несебър, е разрешено на „СЛЕ ГРУП“ ЕООД и „БУЛРОССТРОЙ“ ООД
изграждането на БАСЕЙН в УПИ I-475, кв.38 (61056.*** ***) по плана на село Равда.
От заключението на извършената по делото съдебно техническа експертиза от
вещото лице К. Д. Д. се установява, че в комплекс „РИЧ 3“, находящ се в Поземлен имот с
идентификатор 61056.*** *** в село Равда, има 63 подотчетни водомера. Измервателните
устройства (водомерите) работят в режим „сезонно ползване“ в продължение на 12 години.
Двата басейна в поземления имот имат обем 126,85 куб.м. Водомера в комплекса, обозначен
с номер 4, е отчел 139,359 куб.м. вода, считано от 18.10.2013г., т.е. от момента на
инсталирането. Вещото лице обсъжда вариант, при който в началото басейнът е напълнен с
питейна вода, но отчетеното количество не е достатъчно за един цикъл, защото е необходима
и вода за първоначално измиване и оборотната вода в размер на около 50 кубика и тогава
отчета трябва да стане 189-190. Затова е направен извод, че басейнът е поддържан само с
вода от сондажния кладенец, а тези 139 кубика, което по 11,5 кубика годишно, е
производствен разход. Басейнът има връзка с централния водомер на сградата, с
водопроводната мрежа на парцела, като в тази връзка се ползва в две ситуации: първата –
при аварийна ситуация във водовземната на обслужващия блок или климатични изменения,
и втората – дрениране на басейна, при което водата не се изхвърля в градската канализация,
а се ползва за поливане на зелените площи. Вещото лице е констатирало, че басейнът има и
самостоятелен източник за водоснабдяване, а именно от тръбен кладенец (сондаж), който е
регистриран от 18.11.2022г. в Басейнова дирекция „Черноморски район“ Варна, с
координати в УПИ 61053.*** *** в село Равда: 42 38 19; 27 40 34 3 и параметри: дълбочина
28 метра, диаметър на тръбата 125 мм, което съгласно § 1, ал.1, т.71 от ДР на ЗВ, може да се
ползват до 10 куб.м. на денонощие безвъзмездно. Направени са физически и
микробиологични изследвания, които са установили, че водата от сондажа може да се
ползва.
Изслушано в съдебно заседание вещото лице К. Д., заявява, че поддържа
изготвеното от него експертно заключение. Пояснява, че въпросният сондаж (кладенец) е
съществувал в поземления имот още преди построяването на сградата, като за
строителството й се е ползвала вода именно от този сондаж. Тъй като когато се е строила
сградата не се е предвиждало по проект тя да се водоснабдява от сондажа в имота,
съществуващата в момента инсталация няма връзка между този кладенец/сондаж и
разпределителната мрежа на апартаментите. Нито до централния водомер, нито по друг
7
начин има възможност да захранва сградата, но има възможност при аварийна ситуация да
се полза тази вода, но извън зимния сезон не може да се ползва за питейна вода повече от 24
часа, тъй като тогава се изисква анализ на водата. Директна връзка между кладенеца и
сградата няма, но използвайки мрежата, работеща в поземления имот, може да се подаде
вода в сградата. Тази изградена мрежа има вентили, като трябва само съответните кранове
да се отворят а други да се затворят за да се задейства. Предвидено е по проект басейнът да
се пълни от сондажа, като е възможно да се пълни и от водата, доставена от водния
оператор, минавайки по същите тръби, но се отчита с отделен водомер. Не може обаче
едновременно за се захранва и сградата и басейна. А с водата от басейна, при източването й,
може да се поливат зелените площи. Вещото лице поддържа констатацията си, че басейнът
никога не е пълнен от водопреносната мрежа на водния оператор, защото водата, която е
необходима за едно пълнене на басейна, е по-голяма от отчетеното от водомера, т.е.
водомерът не е отчел пълнене на басейна. Басейнът е ползван от построяването му, като
само през последните няколко години не е бил ползван.
Поземленият имот, в който е разположена сградата и са изградени басейна и
другите съоръжения, съдържащ и зелени площи, представлява Поземлен имот с
идентификатор 61056.*** *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на село
Равда, община Несебър, одобрени със Заповед РД-18-58 / 16.04.2008г. на Изпълнителния
директор на АГКК, последно изменение, засягащо поземления имот, е от 20.09.2023г., с
адрес: село Р., ул.К. № 45, площ 2368 кв.м., трайно предназначение на територията:
Урбанизирана; начин на трайно ползване: Ниско застрояване, при съседи: ПИ №№
61056.***.***, 61056.***.***, 61056.5**.***, 61056.502.550.
Ответникът М. Р. М. е придобил по силата на постановление за възлагане от
25.01.2021г. на ЧСИ Ивелина Божилова с рег.№ 800 на КЧСИ след проведена публична
продан 1858,31 кв.м. от Поземления имот с идентификатор 61056.*** ***. Впоследствие по
силата на договор за дарение от 29.11.2022г. М. Р. М. е придобил други 409,69 кв.м. идеални
части от поземления имот, т.е. същият се легитимира като собственик на 2268/2368 кв.м.
идеални части от поземления имот.
Собственик на останалите 100/2368 идеални части от поземления имот е
ответникът В. Т. Асенов, който се легитимира като собственик по силата на договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 26.09.2023г. С този договор той е закупил и
самостоятелен обект в сградата, с предназначение: ателие.
Ответникът Т. Т. М. не притежава собственост върху поземления имот. Същата от
07.06.2011г. е управител и едноличен собственик на капитала на „БУЛРОССТРОЙ“ ЕООД,
което дружество е притежавало собственост върху поземления имота, като по делото
липсват данни ответникът Т. М. да притежава самостоятелен обект в сградата, разположена
в поземления имот. Представляваното от нея дружество обаче притежава самостоятелни
обекти в сградата – както с жилищно предназначение, така и паркоместа.
През периода от 30.08.2012г. до 17.03.2021г. деветима от ищците са придобили в
собственост по един самостоятелен обект в жилищната сграда за всеки от тях по силата на
8
сключени договори за покупко-продажба, а това са А. В. Г., Н. П. К., В. О. О., М. С. Ж., Т.А.
Р., Е. В. Т., Е. В. А., Л. С. Б. и В. Я. Б.. Етажният собственик Т. Г. П. също е придобил през
този период собственост върху самостоятелен обект в сградата с влязло в законна сила
постановление за възлагане от 17.03.2021г., издадено от публичен изпълнител. Ищецът В. А.
В. също е придобил собственост върху самостоятелен обект в сградата по силата на договор
за дарение от 23.10.2020г., а ищецът Н. О. е станала собственик по силата на договор за
покупко-продажба на недвижим имот от 06.10.2020г. на идеална част от друг самостоятелен
обект.
На 28.05.2021г. е проведено Общо събрание на Етажната собственост на комплекс
„РИЧ 3“, село Р., ул.К. № 47, на което етажните собственици са одобрили финансовия отчет
за предходни периоди, но в който са включени разходи, които не касаят жилищната сграда, а
незастроената част, а именно за почистване, разходи за ток и вода, за басейн и за косене,
като за периода месец август 2019г. – месец май 2021г. са посочили, че са разходвани такива
средства в размер на 3 074,50 лева, а за периода 2020-2021г. – 542,50 лева. Освен за тези
дейности ищците прилагат доказателства, че през този период Етажната собственост е
извършвала разходи като е заплащала за охрана и за ремонт на оградата на комплекса.
Разходи като „такса басейн“ Етажната собственост е извършвала през месец юли 2022г. като
е заплащала суми в полза на „РОЯЛ М. ТУР“ ЕООД.
На 22.07.2022г. е проведено друго годишно Общо събрание на Етажната
собственост на „РИЧ 3“, село Р., ул.К. № 47, на което не е приемано да са извършвани
разходи за поземления имот, в частност за басейна и за останалите съоръжения в него, през
периода от 01.06.2021г. до 01.07.2022г., като в приетия годишен бюджет за 2022-2023г. са
предвидени разходи, свързани с обслужването на басейна, взети са и решения за завеждане
на граждански дела за начина на ползване на басейна и територията около комплекса, за
заплащане на консумативите (ток и вода) за басейна и територията около него, но решенията
от това Общо събрание на ЕС са били отменени като незаконосъобразни по предявен иск по
чл.40 от ЗУЕС.
Ответникът М. Р. М. също представя доказателства, че през периода 2019г. –
2021г. е разходвал средства за поддържане на общите части в сградата и за поземления имот,
в т.ч. и за закупуване на материали като чадъри и стойки за тях за басейна, извършвал е
разходи и за охрана.
На 12.08.2021г. ищецът Ц. И. Ц. е придобил собственост върху самостоятелен
обект в жилищната сграда в комплекса като притежава същия в режим на съпружеска
имуществена общност. С договори за покупко-продажба, сключени съответно на 18.06.2021г.
от Ю. С.О., на 13.08.2021г. от И. И. И., на 23.11.2022г. от А. В. П. и на 06.12.2022г. от В. В.
Савелиева, всеки от тези четирима ищци е придобил по един самостоятелен обект в
сградата. С друг договор за покупко-продажба от 20.07.2022г. ищецът А. Г. Г. е придобила
собственост върху 1/2 идеална част от самостоятелен обект в жилищната сграда в комплекс
„РИЧ 3“, село Равда.
Ищците са придобивали собственост върху самостоятелните си обекти заедно с
9
прилежащи части от общите части в сградата и съответното им право на строеж, като никой
от тях не е придобивал идеални части върху поземления имот. Единствено ответниците М. Р.
М. и В. Т. В. притежават собственост от поземления имот.
Пак през 2022г. ответникът М. Р. М. и Т. Т. М., в качеството й на законен
представител на „БУЛРОССТРОЙ“ ЕООД, са уведомили етажните собственици, че през
летните сезони на 2019-а, 2020-а, 2021-а и 2022-а година те са ползвали двора и басейна, но
не са им заплащали никакви разходи за ток и вода, за поддръжката на двора и басейна,
съответно направените от собствениците на поземления имот разходи не са им
възстановени, дворът и басейнът са се ползвали от всички. Етажните собственици са били
уведомени, че считано от 02.06.2022г. дворът и басейнът ще се ползват само от
собствениците на поземления имот и от техните туристи, или с писмено съгласие.
На 28.11.2022г. М. Р. М. е подал заявление до Басейнова дирекция „Черноморски
район“, с което е поискал да бъде вписано в регистъра по чл.118г, ал.3 от Закона за водите
собственото му водовземно съоръжение, находящо се в собствения му поземлен имот с
кадастрален идентификатор 61056.*** *** в село Равда, а именно тръбен кладенец, за който
е посочил, че е необорудван за експлоатация, но за в бъдеще ще се ползва за собствени
потребности в имота. Заявил е също, че кладенецът е изграден през периода 2011-2012г.,
дълбочината му е 28 метра, а диаметърът на тръбата е 125 мм.
В заключението на извършената по делото съдебно-техническа експертиза от
вещото лице А. К. се посочва, че съгласно предвижданията за имот с кадастрален
идентификатор 61056.*** *** попада в регулационните граници на населеното място – село
Равда, и е с предвиждане за жилищно застрояване, като с изготвен ПУП от 2011г. той е с
предназначение за жилищно застрояване, съответно имотът не е за курортни нужди съгласно
чл.27 и чл.28 от Наредба № 7 от 2003г. за правила и нормативи за устройство на отделните
видове територии и устройствени зони. Сградата с идентификатор 61056.*** ***.1 е
проектирана като „Жилищна сграда за сезонно ползване и насТ.ване на курортисти със ЗОХ
и подземни гаражи“. В границите на имота са ситуирани следните поделементи: Жилищна
сграда със ЗОХ (Бистро) и подземни гаражи, Басейн за възрастни и детски басейн, Места за
паркиране на автомобили на собствениците, зелени площи, тротоарни настилки. Сградата
като форма, обеми и линии на застрояване е създадена спрямо показателите на поземления
имот, в който е разположена. Според вещото лице „прилежаща площ“ на сградата е целият
поземлен имот (Приложение 2) – Площта на поземления имот е 2368 кв.м. Свободната площ
на имота от 1478 кв.м., получена след изключване застроената площ на сградата от 890 кв.м.,
а прилежащата площ на сградата е цялата свободна площ на поземления имот от 1478 кв.м.
Същевременно обаче посочва, че разпоредбите на чл.21 от цитираната Наредба не се отнася
за поземления имот и сградата в него с идентификатор 61056.*** ***, тъй като в случая не
се касае за определяне на прилежаща площ в комплексно застрояване, а на една сграда в
конкретен поземлен имот. Налице са 5 входа за достъп в интериора на сградата, както и 2
входа в оградата на поземления имот; има 5 възможни входа към общите части на сградата.
Към изградения басейн няма съблекални, душове и обособено място за спасител. Басейнът е
10
разположен в свободната дворна площ и за да се достигне до него е необходимо да се влиза
в сграда с идентификатор 61056.*** ***, в който смисъл не е функционално свързан със
сградата, като може да се разглежда като околна среда, инфраструктура и съоръжение,
изградено в поземления имот, в който е сградата. Главната водомерна шахта е разположена
в северната част на имота, шахтата на сондажа е разположена в югоизточната му част и на
юг от сградата. Самостоятелните обекти в жилищната сграда могат да съществуват без
басейн. В Приложение 5 към експертното заключение са посочени, като са и оцветени в
различни цветове, включени в незастроената част от поземления имот: настилка от
щампован бетон (512 кв.м.), зелени площи (518 кв.м.), тротоарни плочки (6,67 кв.м.) и
настилка от бетонови павета (46,58 кв.м.).
Вещото лице А. К. е изготвила заключение и по назначената допълнителна
съдебно техническа експертиза със задача да изготви скица, на която да бъде отразена с
площ, граници и координати прилежащата площ на сградата, доколкото това е необходимо
за ползване на самостоятелните обекти в сградата, а не на рекреационните съоръжения,
които не са част от самата сграда, като се съобрази с разпоредбата на чл.64 от ЗС.
От ангажираните по делото гласни доказателства се доказва и се потвърждава, че
преди летния сезон на 2022г. ответникът М. Р. М., както и ответникът Т. Т. М., но в
качеството й на законен представител на „БУЛРОССТРОЙ“ ЕООД, се взели решения
басейнът и другата дворна инфраструктура в поземления имот да не се ползват
безвъзмездно от собствениците на самостоятелни обекти в сградата с изключение на
туристите, насТ.вани в жилищните обекти в сградата, собственост на дружеството, като са
предприели действия тази тяхна воля да достигне до знанието на всички етажни
собственици, между които и ищците, като са им определили и размер на такси, които те да
им заплащат ако желаят да ползват незастроената част от имота. Очертали са и посредством
лесно преместваема метална решетка площ, която да не бъде преминавана и да се навлиза в
дворното място. Басейнът е функционирал през лятото на 2022-а и на 2023-а години.
При така приетото за установено от фактическа страна съдът направи следните
правни изводи:
Ищците, чрез процесуалния си представител, с оглед формулирания и поддържан
петитум, възприемат разбирането, че искът за определяне необходимата прилежаща площ на
сграда с идентификатор 61056.*** ***.1 с трети й входа, включва и признаването, че
басейнът и зелените площи, разположени в поземления имот, също представляват
прилежащи площи към сградата, по който начин и това тяхно искане е предмет на иска по
чл.64 от ЗС. Съгласно тази разпоредба, „Собственикът на постройката може да ползва
земята само доколкото това е необходимо за използването на постройката според
нейното предназначение, освен ако в акта, с която му е отстъпено правото, е постановено
друго“. Съдът е приел, че с оглед изложеното в исковата молба и петитума, е предявен и
установителен иск за признаване, че басейнът и зелените площи, като част от поземления
имот, представляват прилежаща площ към сградата, квалифициран по чл.124, ал.1 от ГПК.
Тези два иска са предявени при условията на евентуалност, защото признаването, че
11
поземленият имот представлява такава прилежаща площ, изключва определянето на друга
по-малка част от поземления имот, която да е необходима за да може сградата да се ползва
по предназначение. Т.е. до произнасяне по чл.64 от ЗС ще се пристъпи само при отхвърляне
на иска по чл.124, ал.1 от ГПК, защото приемането, че цялата незастроена площ от
поземления имот (или част от него, включваща и басейнът и зелените площи) се явява
прилежаща площ, абсолютно излишно и ненужно би било да се определя друга по-малка
площ от незастроената част от поземления имот по реда на чл.64, ал.1 от ГПК при спазване
правилата на Наредба № № 7 от 2003г.
При сгради в режим на етажна собственост общи на всички собственици са земята,
върху която е построена сградата, и всички части от нея, без които съществуването й е
немислимо – например основите, външните стени, вътрешните разпределителни стени
между отделните части, вътрешните носещи стени, колоните, трегерите, плочите,
гредоредите, стълбите, площадките, покривите, стените между таванските и избените
помещения на отделните собственици, комините, външните входни врати на сградата и
вратите към общи тавански и избени помещения, главните линии на всички видове
инсталации и централните им уредби, асансьорите, водосточните тръби и други, и това са
общите части на сградата по естество. Освен тях, общи на всички собственици са и тези
части, без които сградата може да съществува, но са предназначени за общо ползване – общи
части по предназначение (напр. перални, сушилни, портиерско жилище и други). Общите
части по естеството никога не могат да променят вида си и да се превърнат в индивидуална
собственост на отделния етажен собственик, докато общите части по предназначение могат
по общо съгласие на етажните собственици да променят предназначението си и да се
превърнат в обекти – индивидуална собственост, ако съсобствениците преценят, че сградата
може да съществува и без някои от тях (ТР № 34/15.08.1983г. по гр.д.№ 11/83 ОСГК ВС).
Според Решение № 259 от 01.04.2010г. по гр.д.№ 773/2009г. на ВКС, I г.о., постановено по
реда на чл.290 от ГПК, за това съгласие не е необходима специална форма, съгласието може
да се изрази писмено, устно или да следва поведението на етажните собственици – например
ако помещението не се включи в ценообразуването като обща част.
Дворът извън застроеното има различен статут според това дали принадлежи на
всички етажни собственици или на трето лице, чуждо на етажната собственост. Само когато
има пълна идентичност между собствениците на самостоятелни обекти и собствениците на
терена и е налице съответното съгласие у тях, дворът е обща част за сградата по
предназначение (Решение № 124/20.10.2014г. по гр.д.№ 2054/2014г. на ВКС, II г.о.). Когато
обаче собственикът на терена е продал само сградата, респ. обектите в нея, на трети лица
ведно с правото на строеж, а си е запазил правото на собственост върху земята, т.е. налице е
суперфициарна собственост, дворът извън застроеното остава негова индивидуална
собственост, а не обща част на сградата (арг. от Решение № 234 от 03.07.2014г. по гр.д.№
7607/2013г. на ВКС, IV г.о.). Застроеното върху собствения терен по аргумент от чл.92 от ЗС
също ще се придобие от собственика на земята, дори и в терена да е учредена
суперфициарна собственост на постройката и отделните обекти в нея, щом това застрояване
12
няма функционална връзка със сградата в етажната собственост. В този случай като
суперфициарни собственици на обекти в сградата в режим на етажна собственост, етажните
собственици са придобили правата по чл.64 от ЗС, а именно, да ползват дворното място
(земята) доколкото това е необходимо за ползването на постройката според нейното
предназначение. Това право на суперфициарните собственици включва и правото да ползват
елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл.97 от ЗС към
сградите – етажна собственост, в който се намира обекта, а принадлежността следва
главната вещ.
Разпоредбата на чл.64 от ЗС, заедно с разпоредбата на чл.38, ал.1 от ЗС (в частта
за дворовете) разкрива, че правната фигура „прилежаща площ“ към сградата възниква и е
мислима само в един случай – когато е налице разделност между правото на собственост
върху сградата и земята, върху която е изградена сградата. Необходимо е собствеността
върху земята да е в патримониума на едно лице, а собствеността на върху сградата да е в
патримониума на друго лице. В случаите обаче, в които само някои от етажните собственици
притежават и собствеността върху земята, докато други етажни собственици притежават
единствено самостоятелни обекти в сградата (трансформиращо се ex lege в право на
строеж), не може да се приеме, че е налице прилежаща площ от гледна точка на
суперфициарите. Нормата на § 1, т.2 от ЗУЕС определя като „прилежаща площ“ към
сградата в режим на етажна собственост частта от територията на поземлен имот с
комплексно застрояване, в който е построена сградата в режим на етажна собственост и
която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи, площадки за игра, места
за паркиране и други. Изброяването не е изчерпателно, но безспорно включва зелените
площи, алеи и зона за отдих. Прилежащата площ следва да се отличава от вещното право на
собственост върху урегулирания поземлен имот. Обикновено прилежащата площ се отнася
към заварени сгради в режим на етажна собственост (почти винаги жилищни сгради) и тя е
по-скоро характеристика на самата сграда, а не на правото на собственост на лицата, като
нейният териториален обхват (размера на площта) зависи изцяло от големината на сградата
(височина, дължина и ширина), а не от броя на собствениците, нито от разгънатата
застроена площ на всеки обект. Когато в дворното място е построена такава сграда, т.е. в
режим на етажна собственост (в която правото на собственост върху различни
самостоятелни обекти принадлежи на различни лица), но не всички собственици на
самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това право на
собственост върху идеални части от дворното място притежава и трето лице, което не
притежава самостоятелен обект в сградата (етажна собственост), дворното място няма
статут на обща част по смисъла на чл.38 от ЗС. Неговото ползване следва да бъде
разпределено по реда на чл.32, ал.2 от ЗС, тъй като е налице обикновена съсобственост.
Така, земята, върху която е построена сградата, винаги е обща част, тъй като без нея
сградата не може да съществува, за разлика от двора, чийто статут може да бъде различен.
Когато има пълно съвпадение между етажните собственици и собствениците на дворното
място, дворът е обща част. Когато обаче дворното място, в което е построена сградата –
етажна собственост, не принадлежи на всички етажни собственици, той няма да е обща част.
13
От представените доказателства се установява, че никой от ищците, а и който и да е било
друг от етажните собственици, не притежава идеални части от дворното място, с
изключение на ответника В. Т. В.. Той обаче притежава поземления имот в съсобственост с
трето лице – М. Р. М., което означава, че незастроената част от поземления имот няма статут
на обща част.
По отношение на процесния басейн (включващ голям и детски) не е приложима
легалната дефиниция за „открит обект“ на Закона за устройството на територията, дадена в §
5, т.68, б.“а“ от ДР на ЗУТ, тъй като макар и да визира откритите плувни басейни, нормата се
отнася за открити обекти за спортни дейности, какъвто обект процесният басейн не е. За
определяне на самостоятелния статут на процесния обект са приложими нормите на § 5,
т.68, б.“а“ от ДР на ЗУТ във връзка с чл.23 от Закона за кадастъра и имотния регистър, и § 1,
т.1 от ДР на ЗКИР. Съгласно легалната дефиниция на § 5, т.68, б.“а“ от ДР на ЗУТ и Наредба
на № 7 от 2003г. ЗУТ, „обект е самостоятелен строеж или реална част от строеж с
определено наименование, местоположение, самостоятелно функционално предназначение
и идентификатор по ЗКИР“. Несъмнено процесният басейн не е нанесен в кадастъра като
самостоятелен обект и няма идентификатор. Защото откритият басейн не е обект, който
получава идентификатор по чл.26 от КИР, тъй като не е поземлен имот, сграда,
самостоятелен обект в сграда или съоръжение от техническата инфраструктура, в което има
самостоятелен обект. Макар и да е изграден въз основа на разрешение за строеж, в този
документ басейнът също е посочен като част от жилищен комплекс. Басейнът не се включва
и в дефиницията за недвижим имот – обект на кадастъра, дадена в чл.23 от ЗКИР, която
визира поземлените имоти, сгради, съоръжения на техническата инфраструктура със
самостоятелни обекти, самостоятелни обекти в сгради или в съоръжения на техническата
инфраструктура. Легалната дефиниция на § 1, т.1 от ДР на ЗКИР установява, че
„Самостоятелен обект в сграда или в съоръжение на техническата инфраструктура“ е
обособена част от сградата или съоръжението, което е обект на собственост и има
самостоятелно функционално предназначение. Освен липсата на обективен критерий –
идентификатор по ЗКИР, процесният басейн не отговаря на изискването за самостоятелно
функционално предназначение, каквото не се установява от събраните по делото
доказателства. Предвид обстоятелството, че въпросният басейн няма и не може да има
кадастрален идентификатор, няма самостоятелно функционално предназначение, съдът
приема, че външният басейн не представлява самостоятелен обект на право на собственост.
Същевременно обаче, откритият басейн представлява обект на правото на
собственост, доколкото законодателят е регламентирал правила за постояването му като
допълващо застрояване. В конкретния случай басейнът представлява строително-техническо
съоръжение в поземления имот и за това не се спори между страните.
От всичко гореизложено съдът прави извод, че и техническото съоръжение –
открит басейн, като приращение върху терена, се е придобило от собственика на земята.
Дори и в строителната документация да бе посочено, че басейнът обслужва отделните
обекти в сградата и служи за отдих на собствениците, с каквато действителна цел той е
14
изграден от собственика на земята, това пак не би било достатъчно да се приеме, че
представлява обща част на етажната собственост, тъй като от една страна технически и
функционално басейнът не е свързан с жилищната сграда, може да съществува и да се
ползва съвсем самостоятелно, изграден е отделно и въз основа на еднолично решение на
собственика на земята, а от друга страна поради факта, че е приращение върху терена и не е
оборена презумпцията на чл.92 от ЗС, той няма самостоятелно битие, различно от това на
земята, върху която е построен.
Възползвайки се от обстоятелството, че цялата незастроена площ от поземления
имот с изградените в него благоустроявания, озеленявания и зони за отдих има
характеристиката на прилежаща площ към сградата, разположена в него (макар правилото
на § 1, т.2 от ДР на ЗУЕС и реда на чл.4 от ЗУЕС да не намират приложение предвид, че в
случая не е налице комплексно застрояване), както и от постановките в Решение №
175/18.12.2019г. по гр.д.№ 4660/2018г. на ВКС, I г.о., ищците са решили в един момент, че
цялата тази площ принадлежи към Етажната собственост и те могат неограничено да
ползват тази незастроена част с всички благоустроявания, подобрения и съоръжения,
изградени в нея. На първо място, тази не само погрешна, но и неприемлива от каквото и да е
правно гледище, позиция се дължи на недопустимо смесване и отъждествяване на понятието
„прилежаща площ“ с принадлежност към Етажната собственост, като земята да е
„придадена“ към сградата. Напротив, земята, обособена в УПИ, си е т. нар. първичен обект
(имот), дори и ако сградата да е възникнала фактически първа (т.е. ако е налице заварено
положение отпреди ЗУТ), а след това да е възникнал имотът, защото идеята на законодателя
е да пресъздаде естествено-правното и логично положение – първо обособяване на
поземления имот като УПИ с конкретно предназначение по ПУП и след това построяване в
него на сградата. Така се постига своеобразна фикция в рационалността на законодателя и за
практическото развитие на обществените отношения.
Никаква „принадлежност“ в случая не е налице на дворната инфраструктура
към Етажната собственост, т.е. неприложима е разпоредбата на чл.98 от ЗС, а е налице
хипотезата на чл.92 от ЗС според казаното по-горе.
Известно е противоречието в практиката на ВКС относно споровете дали
басейните са обща част като принадлежност към построените в комплекса жилищни сгради
– етажна собственост, съгласно чл.98 от ЗС, или са приращение към поземления имот по
силата на чл.92 от ЗС. Едни състави приемат, че при разделна собственост на поземлен имот
и построената в него сграда суперфициарна собственост правото на собственост върху
басейна не се определя от правилото на чл.98 от ЗС, ако в договора за прехвърляне правото
на собственост върху самостоятелния обект в сградата не е посочено, че се прехвърлят и
идеални части от басейна, не се променя вещния режим според правилата на ЗС, етажните
собственици, които не притежават права върху земята, не притежават право на собственост
върху изградената в нея инфраструктура и няма основание басейните да се считат за
прилежаща към сградите площ. В две други решения обаче, между които и това по гр.д.№
4660/2018г. на ВКС, I г.о., е прието обратното, че басейните следва да се включват в
15
понятието „прилежаща площ“ към сграда в режим на етажна собственост и са
принадлежност към Етажната собственост, поради което за тях не се прилага принципа на
приращението (чл.92 от ЗС), поради което и суперфициарните собственици следва да имат
достъп до всички елементи на вертикалната планировка. Това противоречие е констатирано
и с Определение № 1395 от 24.03.2025г. по гр.д.№ 2816/2024г. на ВКС, II г.о., поради което е
спряно производството по това дело и е предложено на ОСГК на ВКС да постанови
тълкувателно решение по следния правен казус: Когато в поземлен имот е изградена сграда,
в която етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, чия собственост са
изградените в поземления имот елементи на вертикалната планировка, сгради и съоръжения
на допълващо застрояване, включително басейни, които не са самостоятелен обект на
правото на собственост – на собственика на земята по принципа на приращението (чл.92 от
ЗС) или на етажните собственици на основание чл.38 от ЗС, евентуално чл.98 от
ЗС.
На второ място, липсата на договорни отношения между етажните собственици,
от една страна, и собственика на земята (инвеститора) от друга страна, наред със свикано
Общо събрание на етажната собственост, чиито решения се разпростират извън общите
части, т.е. и по отношение на разноските, които следва да се извършват в дворното място,
означава, че в един момент етажните собственици са преценили, че може да им бъде
позволено да решат, че могат да регулират начина и реда за ползване на съоръженията, които
са издигнати със средствата и труда на инвеститора, да им се позволи да ползват
незастроената част от комплекса и изградените в него съоръжения, да считат вече същите за
общи части и да предвиждат и поемат те разноските да поддържат имущество, което не
притежават.
Поддържаното, но и задълбочаващото се в последно време състояние на
беззаконие и хаос в управлението на отношенията между инвеститора и индивидуалния
собственик на обект, води до там, че собственикът на земята, в която е разположена сграда в
режим на Етажна собственост, не само губи управлението, ако той е инвеститор, но дори
загубва контрол върху вещите, които са обект на негова лична и изключителна собственост.
При липса на договор управлението преминава в ръцете на етажните собственици, а те,
освен управлението на общите части, неоснователно си присвояват и управлението на
терена, зелените площи, басейна, детски площадки и други съоръжения, изградени и
намиращи се в собственост на инвеститора. Затова не следва да се признават управителните
правомощия на Етажната собственост, както и на отделните етажни собственици без да се
отчита, че те се разпростират самоволно върху изключителната собственост на инвеститора.
Последният инвестира в поддръжката и създаването на съоръженията, носи отговорност за
тях, плаща данъци, а управлението им, тяхното ползване неоснователно става с решение на
общото събрание или с убеждението на етажните собственици, че от един момент това
имущество вече им принадлежи, и които решения в не малко случаи съдът приема за
законосъобразни, защото били приети по реда на ЗУЕС или защото счита, че Общото
събрание на Етажната собственост е компетентно и е в неговите правомощия да извършва
16
такива подобни посегателства. При това без етажната собственост да е персонифицирана и
без да има правния статус на търговец. На практика се елиминира договорът като основен
регулаторен механизъм и в противоречие със закона и с елементарни правила на вещното
право, но при грубо незачитане неприкосновеността на частната собственост, етажната
собственост чрез решения се домогва до ползване на чужда собственост, извършва
търговска дейност в противоречие със закона и сключва договори за поддръжка с трети лица
и излиза извън своята компетентност, което не бива да бъде допускано и насърчавано.
Категоричното несъгласие на настоящия съдебен състав с постановките,
съдържащи се в цитираното Решение № 175 от 18.12.2019г. по гр.д.№ 4660/2018г. на ВКС, I
г.о., на което ищцовата страна се позовава, и с оглед на точно противоположните
съображения, изложени в настоящия съдебен акт, включват и това, че етажните собственици
могат да ползват чуждата собственост БЕЗВЪЗМЕЗДНО (макар това да не е посочено
изрично в решението на ВКС, като е прието, че то зависи единствено от волята на Етажната
собственост и ползването, управлението и поддръжката на чуждата собственост се урежда
единствено от решенията на ОС на ЕС). Няма основание да се приеме, че всички етажни
собственици следва да се обогатяват за сметка на собственика на земята по смисъла на чл.59
от ЗЗД, лишавайки го от правото му да ползва и да владее собствения си имот само защото
считат, че земята и изграденото в нея „им принадлежи“. Точно обратното обаче се цели на
практика с настоящия иск, а именно макар и ответниците да са собственици на дворното
място, дворната инфраструктура обслужва собствениците на самостоятелни обекти в
етажната собственост, т.е. ответниците да нямат правото и възможността да упражняват
правото си на собственост.
Касационното обжалване, по което е постановено Решение № 175/18.12.2019г.
по гр.д.№ 4660/2018г. на ВКС, С г.о. на ВКС, е допуснато на основание чл.280, ал.1, т.3 от
ГПК по следния въпрос: „Следва ли теренът, в който е изградена вертикалната планировка
към сграда – ЕС, включваща озеленяване, алеи и зона за отдих с басейн, да се счита за
прилежаща към сградата и съответно подлежи ли на ползване от етажните собственици?“.
ВКС дава положителен отговор в случаите, когато елементите на дворната инфраструктура
нямат характера на самостоятелни обекти. Вместо те да бъдат „погълнати“ от земята по
силата на приращението (чл.92 от ЗС), ВКС приема, че те стават собственост на етажните
собственици по силата на присъединяването (чл.97 от ЗС). Основният аргумент за това е
свързан с понятието „прилежаща площ“, дефинирано в § 1, т.2 от ЗУЕС като частта от
територията на поземления имот с комплексно застрояване, в който е построена сградата в
режим на ЕС и която включва заедно или поотделно обекти като озеленени площи,
площадки за игра, места за паркиране и други. Посочва се, че изброяването не е
изчерпателно, но безспорно включва зелените площи, алеи и зона за отдих. Басейните в тези
площи, ако не отговарят на изискванията за самостоятелен обект на правото на собственост,
също са прилежащи към сградите – ЕС. При преценката дали определено съоръжение от
вертикалната планировка е принадлежност към сградите – ЕС, или е самостоятелен обект на
правото на собственост, според ВКС, следва да се изхожда от единния инвестиционен
17
проект. Когато в него се предвижда изграждане на жилищни сгради и обекти в комплексно
обществено обслужване с комуникационни зони, оформени като озеленяване, алеи, детски
площадки, басейн, който не е предназначен за обществено ползване и не отговаря на
изискванията за самостоятелен обект на собственост, тези елементи са принадлежност към
ЕС. Това е така, защото те нямат самостоятелно съществуване като обекти на правото на
собственост, поради което за тях не се прилага принципът на приращение (чл.92 от ЗС).
Настоящият съдебен състав не споделя тази теза, намира я за прецедентна,
изолирана и необвързваща, налагаща задължителна корекция, поради това и се
присъединява към основателните критики на това съдебно решение (вж. Стоянов, В.
Прилежаща площ към сграда в режим на етажна собственост. // Собственост и право, 2020,
№ 2, ЕПИ On-line), което решение иначе е по същество основанието на предявените от
ищците искови претенции.
Приращението е принцип, действащ по отношение на всичко, което е трайно
прикрепено към земята, независимо дали то има характера на самостоятелен обект или не.
Подобно изискване за самостоятелност може да бъде изведено единствено при учредяването
на право на строеж по чл.63, ал.1 от ЗС.
ВКС в цитираното решение посочва още, че „въпросните съоръжения от
вертикалната планировка формират общия облак на ЕС и се отразяват и върху стойността
на разположените в сградата самостоятелни обекти още при изграждането й, а впоследствие
се отразяват на текущата цена на обектите в ЕС“. Изложеното според ВКС не противоречи
на чл.64 от ЗС, тъй като правото на суперфициарните собственици включва и правото да
ползват елементите и съоръженията, които са принадлежност по смисъла на чл.97 от ЗС към
сградите – ЕС, в който се намира обектът, а принадлежността следва главната вещ (чл.98 от
ЗС). Не е посочено обаче защо тези съоръжения са принадлежности към сградата, след като
няма пряка физическа връзка с нея, а напротив, те са трайно прикрепени към земята и не са
посочени от страните в обема на учреденото между тях право на строеж. Елементи,
съставляващи според ВКС принадлежност към обектите от ЕС, са алеите, зелените площи,
детските площадки, басейните, които не отговарят на изискванията за самостоятелен обект
на правото на собственост по § 5, т.68, б. “а“ от ЗУТ, и други подобни. Етажните
собственици следва да имат достъп до тези елементи в зависимост от това какво решение за
начина на поддържането и използването им е взело общото събрание на ЕС. Така, въпреки,
че не са посочени в акта за учредяване на правото на строеж (приращението за тях не може
да бъде изключено по силата на чл.63, ал.1 от ЗС), тези съоръжения стават обща част към
сградата и се управляват по ред на режима на ЕС (с аргумент, че са присъединени в един
общ облик и стойност по силата на чл.97 от ЗС).
В случая не е съобразено и разграничено, че правото на строеж върху земя и
правото на собственост върху постройката са две различни и самостоятелни права, като
всяко едно от тях дава възможност за различно въздействие върху земята. Докато правото на
строеж (без право на собственост върху сградата) дава възможност на своя носител „да
построи“ (чл.63, ал.1 от ЗС) сградата, като осъществи строителството съгласно одобрените
18
строителни книжа и действащите строителни нормативи и стандарти, и което да се
реализира както до изграждането на сградата в груб строеж, така и след това предвид
необходимостта от довършителни работи, то правото на собственост върху сградата (при
„дезактивирано“ право на строеж) дава възможност на своя носител „да се ползва“ (чл.64 от
ЗС) от земята, доколкото това е необходимо за използването на постройката според нейното
предназначение, освен ако с акта, с който му е отстъпено правото, е постановено друго,
което ползване предполага сградата да е построена в груб строеж и може да се ползва по
нейното предназначение. За разлика от чл.63, ал.1 от ЗС, разпоредбата на чл.64 от ЗС няма
за цел да изключи действието на приращението по чл.92 от ЗС, нито пък представлява
някаква разновидност на присъединяването по чл.97 от ЗС. Във всеки случай на въздействие
върху земята от страна на собственика/ците на сградата (включително и когато е в режим на
ЕС) и за степента на ограничаване на правата на собственика на земята, отношенията между
двамата собственици (двете групи от собственици) – на земята и на постройката, следва да
се урежда въз основа на чл.63, ал.1 от ЗС (който изключва приращението „по вертикала“) и
чл.64 от ЗС (който позволява ограничено ползване на земята „по хоризонтала“).
Конкуренцията между чл.92 от ЗС (собственика на земята) и чл.97 от ЗС
(собственика на сградата), когато става въпрос за обекти, които са трайно прикрепени към
сграда, построена в чужд имот (включително при т. нар. „екцес на правото на строеж“), се
решава в зависимост от това дали присъединяването има характера на самостоятелен обект
(предимство в този случай има чл.92 от ЗС и обектът става изключителна собственост на
собственика на земята), или присъединеното няма самостоятелен характер (предимство в
този случай има чл.97 от ЗС и обектът става изключителна собственост на собственика на
сградата). Във втората хипотеза е възможно усложнение, при което в сградата има няколко
самостоятелни обекта, притежавани от различни лица. В този случай допълнително
изграденото може да е свързано физически и функционално с един от тези обекти (в този
случай то става изключителна собственост на собственика на този обект) или с няколко от
тези обекти (в този случай то става тяхна обща съсобственост, включително и със статут по
чл.38 от ЗС).
Конкуренцията между чл.92 от ЗС (собственика на земята) и чл.97 от ЗС
(собственика на сградата), когато става въпрос за обекти, които са трайно прикрепени към
земята, независимо дали те имат самостоятелен характер или не, възниква (включително при
сграда в режим на ЕС), тъй като в този случай няма присъединяване към сградата, което да
обоснове прилагането на чл.97 от ЗС, а единствено и само трайно прикрепване към земята,
което води до приложението на чл.92 от ЗС, а изключването на чл.92 от ЗС може да се
извърши единствено по силата на учредено право на строеж или въз основа на изрична
законова разпоредба.
Действието на приращението не може да бъде изключено от предвижданията на
единния инвестиционен проект, тъй като съдържанието на правото на строеж се определя от
страните „в съответствие с влязъл в сила подробен устройствен план или виза за
проектиране, издадена от главния архитект на общината (района) в предвидените от закона
19
случаи“ (чл.180 от ЗУТ). Инвестиционният проект няма и не може да има вещноправно
действие, изразяващо се в определяне на обема на учреденото между страните право на
строеж. Действието на приращението не може да бъде изключено от дефиницията на § 1, т.2
от ЗУЕС за „прилежаща площ“ към сграда в режим на ЕС, която не изключва приращението,
тъй като тази дефиниция е въведена изцяло с оглед целите на чл.4 от ЗУЕС, предвиждащ
възможност при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите,
когато сградата е в режим на ЕС не може да се обособи в отделен УПИ по реда на ЗУТ, да се
определи прилежаща площ към сградата.
Възприемането на тезата, че „прилежаща площ“ съществува при всяка ЕС,
независимо от осъществяването на специалната процедура по чл.4 от ЗУЕС, съществуваща
като възможност единствено при поземлени имоти, които са общинска собственост,
представлява незачитане принципа на приращение и сериозно посегателство спрямо
собствеността на земята, която се притежава от лица, различни от етажните собственици.
Отношенията между собственика на земята и собственика на постройката се уреждат от
разпоредбата на чл.64 от ЗС, практиката по прилагането на която винаги е била категорична,
че при липса на „постановено друго“ (което би изключило приращението) собственикът на
постройката може да ползва земята само доколкото това е необходимо за използването на
постройката според нейното предназначение (Решение № 20/15.04.2020г. по гр.д.№
1934/2019г. на ВКС, I г.о., в което се посочва, че необходимата за ползване площ по чл.64 от
ЗС следва да бъде опредЕ. по начин, който „засяга в най-малка степен правото на
собственика на земята да ползва незастроената част“). В чл.64 от ЗС става въпрос именно за
„хоризонтално“ ползване на земята (например в Решение № 304/21.11.2011г. по гр.д.№
1311/2010г. на ВКС, II г.о., е посочено, че „правата на суперфициарния собственик по чл.64
от ЗС се разпростират върху частта от терена, разположен хоризонтално на земната
повърхност“), а не са придобиване като принадлежности на елементи от „вертикалната“
планировка, които са трайно прикрепени към земята и нямат физическа връзка със сградата
(в този смисъл Решение № 363/17.10.2011г. по гр.д.№ 663/2010г. на ВКС, I г.о. и Решение №
66/01.08.2017г. по гр.д.№ 4204/2016г. на ВКС, II г.о., дори и в Решение № (121/04.11.2016г.
по гр.д.№ ***5/2016г. на ВКС, II г.о., с което макар и да се изискват определени форми на
въздържание от страна на собственика на земята, не се блокира автоматично настъпващо в
негова полза приращение само защото собственикът на сградата трайно е прикрепил към
земята несамостоятелни елементи, които функционално обслужват сградата.). Наличието на
обслужващи функции на тези елементи спрямо ползването на самостоятелните обекти в
сградата в режим на етажната собственост само по себе си не може да изключи
приращението и да доведе до притежаването им от собствениците на сградата. Ползването
на тази инфраструктура и на всички съоръжения, които са трайно прикрепени към земята и
не са включени изрично в обема на учреденото право на строеж за сградата в режим на ЕС,
може да се осъществява по силата на сключен между етажните собственици и собственика
на земята договор, а ако такъв не съществува, етажните собственици дължат на собственика
на земята обезщетение за неоснователно обогатяване (Решение № 24/01.06.2016г. по гр.д.№
2968/2015г. на ВКС, IV г.о.; Решение № 270/06.04.2020г. по гр.д.№ 3976/2018г. на ВКС, IV
20
г.о.), тъй като подобно ползване на земята надхвърля установеното в чл.64 от ЗС
въздействие.
Приращението, освен вещнопридобивен способ, е и основен инструмент за
защита на правото на собственост върху земята, поради което не може да бъде изключено с
аргумент „общия облик“ на ЕС. Обстоятелството, че елементите на вертикалната
планировка се отразяват върху стойността на обекта при изграждането му, а впоследствие и
върху текущата му продажна цена, по никакъв начин не замества необходимостта от
посочването на тези елементи в обема на учреденото право на строеж за изграждане на
сградата в режим на ЕС. Мястото на това посочване е именно в акта за учредяване на
правото на строеж, като само в този случай приращението ще бъде изключено по силата на
чл.63, ал.1 от ЗС. Не следва да се допуска чрез тълкуване на единния инвестиционен проект
и конкретния характер на предвидените за изграждане в дворното място елементи на
вертикалната планировка да се разширява обемът на учреденото право на строеж, като в
него се включва освен сградата в режим на ЕС и несамостоятелни обекти, които не са
свързани физически с тази сграда, а са трайно прикрепени към земята. Притежаването на
такива обекти от етажните собственици е възможно единствено въз основа на включването
им в обема на учреденото за сградата право на строеж (чл.63, ал.1 от ЗС изключва чл.92 от
ЗС). Решение № 199/10.08.2015г. по гр.д.№ 5955/2014г. на ВКС, IV г.о., на което съставът на
ВКС се е позовал в своето решение, посочва, че подобни несамостоятелни елементи, трайно
прикрепени към земята, могат да се ползват от суперфициарния собственик единствено по
силата на учреденото му право на ползване (явяващо се „постановено друго“ по смисъла на
чл.64 от ЗС). Съответно притежаването на такива обекти от етажните собственици по силата
на присъединяване към сградата е невъзможно (чл.97 от ЗС в случая не изключва чл.92 от
ЗС), тъй като не е налице присъединяване. Ако чл.97 от ЗС следва да е определяща, то тя би
могла да се приложи в полза на всеки собственик на постройка, който изгради трайно
прикрепено към земята несамостоятелно съоръжение, което да обслужва притежаваната от
него постройка. Фактът на изграждане на такова съоръжение очевидно не изключва
приращението в полза на собственика на земята.
След като не са включени в обема на учреденото право на строеж, подобни
„елементи“ не могат да имат характера на общи части към ЕС, а собственикът на земята не е
длъжен да търпи решенията на ОСЕС относно тяхното поддържане и управление.
Съдът който следва да приложи правилно материалния закон, включващо в
случая отказ да бъде нарушено правото на собственост на М. Р. М. и В. Т. В., както и отказ
да признае право на собственост на ищците върху вещи, които те не са придобивали никога
(включително и от момента на закупуването на жилищата си) и на никакво годно основание
(оригинерно или деривативно), а принадлежат единствено на тези двама ответници,
означава, че вещни права на ищците не са нарушени, както и че те не могат да държат
сметка на собствениците на земята как те ще упражняват правото си на собственост и на
какви хора и кога ще разрешават да влизат в имота им. Това налага извод за неоснователност
на претенциите на ищците за признаване на басейна и зелените площи в поземления имот за
21
прилежащи части към сградата и за недоказани фактите, на които те се позовават.
Това от своя страна следва неоснователност на тази част от претенциите по
чл.109 от ЗС, касаещи достъпа на ищците до същите тези басейн и зелени площи, но и до
целия поземлен имот и ограждащите го площи. Неоснователни са претенциите за
осъждането на ответниците да премахват металната ограда, поставена в прохода между
югозападния ъгъл на североизточното крило на сградата и оградата на югозападната граница
на поземления имот, преграждаща достъпа до самия поземлен имот и до басейна, НО от
основния вход/изход към жилищната сграда, който се намира в северозападната фасада и
североизточното крило на сградата. Установи се, че оградата, която е лесно преместваема, а
оттам е лесно преодолима, е предназначена единствено да указва на ищците и на останалите
етажни собственици, на които не е изрично позволено от собствениците на поземления
имот, да ползват именно басейна и зелените площи. Поставянето на това ограждение, от
когото и да било, не представлява неправомерно действие, с него не се нарушават каквито и
да е права на собствениците на самостоятелните обекти в сградата, тъй като чрез нейното
местонахождение не се пречи на етажните собственици да упражняват правата си в пълен
обем – не се ограничава правото им на ползване върху самостоятелните обекти и общите
части в сградата.
На етажните собственици е предоставен достъп от един от входовете на
комплекса за преминаване през дворното място до сградата, което нито се оспорва от
ищците, нито е въведено като предмет на делото осигуряването на такъв достъп – исковете
не включват нарушено право на преминаване през имота с цел достъпа на ищците до
сградата.
По останалите претенции, предявени с иска по чл.109 от ЗС, а именно:
ответниците да не пречат и да не препятстват достъпа до сградата и апартаментите в нея
през входа на сградата в югозападната вътрешна фасада на североизточното крило на
сградата (вътрешният ъгъл на Г-образната форма на сградата), и входа в северозападната
вътрешна фасада на югоизточното крило на сградата, като и ответниците да бъдат осъдени
да предоставят на ищците ключове и електронни чипове за достъп, съдът следва да се
произнесе след като на основание чл.64 от ЗС определи прилежащата част.
С нормата на чл.64 от ЗС законодателят е предвидил, че собственикът на
постройката може да се ползва от земята само доколкото това е необходимо за използването
на постройката според нейното предназначение, освен ако в акта, с който му е отстъпено
правото, е постановено друго. Тя е императивна и брани не само правата на
суперфициарните собственици, но и на собственика на земята, като не допуска неговото
право да ползва незастроената част да бъде ограничавано извън необходимото за ползване на
сградата. Наличието на сграда, собственост на трето лице, не лишава собственика на земята
да ползва незастроената част от нея за свои нужди – неговото задължение се свежда до това
да не извършва действия, които лишават суперфициарния собственик от достъп до сградата
и създават пречки да осъществява правата си.
Съгласно трайната съдебна практика на ВКС – например в Решение № 152 от
22
30.09.2015г. по гр.д.№ 1318/2015г. на I г.о., нормата на чл.64 от ЗС намира приложение
винаги, когато на терена съществуват постройки, т.е. правото на строеж е било упражнено
независимо от кого, и собствеността върху постройките или част от тях принадлежат на
лице, различно от собственика на земята. Без правно значение относно вещноправните
последици е кой и с чии средства е осъществил строителството. Собственикът на
постройката придобива, ако не е уговорено друго, и правото на ползване на земята
съобразно предназначението на постройката, т.е. ползване на такава част от мястото, върху
която е построена сградата, която осигурява нормален достъп до последната и за
поддържането й в нормално и годно за ползване състояние, както и в ползването на мястото
за задоволяване на обикновени домакински нужди (простиране на пране, тупане на черги и
други) – така Решение № 33 от 26.02.2015г. по гр.д.№ 6221/2014г. на ВКС, II г.о. Това право
по чл.64 от ЗС ще съществува, докато съществува и постройката. Наред с това, съгласно
трайната съдебна практика на ВКС, ЗУТ създава реда, по който се определят прилежащите
площи към съществуващите сгради – чл.22, ал.7 от ЗУТ препраща за определянето на
размера на прилежащите площи към съществуващите сгради към Наредба № 7 от 2003г. за
правила и нормативи за устройството на отделните видове територии и устройствени зони,
която наредба се прилага при определяне на площите, за които правото на ползване на
собственика на земята следва да бъде ограничено при разделна собственост на земята от
постройките върху нея (Решение № 538 от 09.07.2010г. по гр.д.№ 519/2009г. на ВКС, IV г.о.,
допуснато до касационно обжалване по въпроса дали Наредба № 7 от 2003г. има
универсален характер и дали е приложима и по отношение на процедурите по чл.64 от ЗС,
или е приложима само за новопостроени сгради.). Площта от спорното място, която
собственик на постройката, но несобственик на дворното място, може да ползва съгласно
чл.64 от ЗС, следва да се определи от съда след изслушване на експертно заключение, което
да определи каква част от терена е необходим за достъп до самостоятелния обект в
жилищната сграда. Тази част от терена следва да бъде индивидуализирана по площ и
местонахождение чрез скица на вещо лице. В случая по делото е прието допълнително
заключение на вещото лице А. К.. Същото е пълно и правилно, в скицата към него е отразена
площта за ползване. Този вариант безспорно създава ограничение на собствениците на
земята да я ползват изцяло, но това е елемент от съдържанието на отстъпеното в полза на
суперфициара право на строеж, като ползването на чуждия имот е допустимо, както вече се
посочи, в обема на необходимото за ползването на сградата пространство. Това следва от
принципното разбиране, че правото на строеж не се ограничава само до земята под сградите,
тъй като нормалното използване на собствеността върху постройката не може да се
осъществи без използване на мястото около нея в парцела, в който е застроена. Именно
заради това правото на собственика на постройката, респ. на обект в постройка,
съществуващ при условията на суперфициарна собственост, се ограничава само до
правомощията, установени с чл.64 от ЗС – ползване на такава част от мястото, върху която е
построена сградата, която му осигурява нормален достъп до сградата, включително и до
входа й за поддържането й в нормално и годно за ползване състояние. И доколкото по
делото не е установено опредЕ.та от вещото лице площ за ползване да надвишава правата по
23
чл.64 от ЗС на собствениците на сградата, следва да се приеме, че именно според него
следва да се определи площта за ползване, като скицата на вещото лице по допълнителното
експертно заключение, подписана от съдията-докладчик, следва да бъде обявена за
неразделна част от настоящото решение.
Недоказани по делото остават твърденията на ищците, че два от трите входове на
сградата са заключени и че ключовете за тях се държат от ответниците М. Р. М. и Т. Т. М., по
който начин те не допускат никой да преминава през тях. От ангажираните гласни
доказателства се установява, че на вратата на един от тези два входа дори няма брава, а
разпитаният свидетел по искане на ищците заявява, че не е виждал никой от ответниците, и
в частност Т. Т. М., за която всички са били убедени, че единствено разполагала с ключове за
вратите на двата входа, да отключва и/или заключва тези врати. Никой от свидетелите не
вменява конкретни действия на когото и да е от ответниците, чрез които те да пречат на
етажните собственици да ползват сградата, общите части в нея, както и пространството
около сградата. Липсват не само доказателства, но и твърдения от ищците, в насока
металното заграждение да създава такива пречки. Изрично ищците твърдят, че това метално
ограждение им пречи да ползват незастроената част от дворното място, съответно не
твърдят то да прегражда който и да е от входовете на сградата или пък достъпа до самата
сграда, като освен това то не попада в прилежащата площ, опредЕ. на основание чл.64 от
ЗС, поради което и искането за нейното премахване се явява неоснователен и недоказан.
Никой от свидетелите не твърди да е изградена система с чип за която и да е от вратите на
сградата, което от своя страна да изисква да се предоставят такива чипове, а и ключове.
Очевидно ищците обосновават необходимостта от използването на тези други два входа на
сградата с основната цел да си осигуряват достъп до дворното място, конкретно до басейна.
Но изграждането на такава система с чипове или пък снабдяването на етажните собственици
с ключове за вратите и от другите два входа, ремонта на вратите или на бравите, е
изключително в правомощията на Общото събрание на Етажната собственост, на което
етажните собственици могат да вземат решения да се разходват средства за тази част от
общите части на сградата, съответно никой от тримата ответници, включително и Т. Т. М.
като физическо лице, не могат да влияят на вземането на такива решения и на тяхното
изпълнение по причина, че никой от тях не е етажен собственик. Именно взето такова
решение и неговото изпълнение би могло да бъде предпоставка ищците или който и да е от
етажните собственици да търсят защита на правата си за неосигурен им достъп до съответна
обща част и за премахване на пречките за ползването им. Но липсата на доказателства за
извършване от ответниците на действия или пък за поддържано от тях положение и за
липсата на неоснователни действия или бездействия на когото и да е от ответниците, които
да могат да се определят като неправомерни и неоснователни, не дава основание за
уважаване на иск по чл.109 от ЗС – ответниците да бъдат задължавани да предоставят на
ищците ключове и чипове, а оттам и да бъдат осъждани да не им пречат и да не препятстват
достъпа им до сградата през другите два от входовете. Затова и исковете по чл.109 от ЗС,
които са обусловени от определянето на прилежащата площ по чл.64 от ЗС, също се явяват
неоснователни и недоказани и като такива подлежат на отхвърляне.
24
Според практиката на ВКС производството по чл.64 от ЗС е сходно с това по
чл.32 от ЗС – спорна съдебна администрация по граждански дела, която има за цел да уреди
едно фактическо положение (в същия смисъл са и задължителните указания, обективирани в
т.2 от ТР № 13/2012г. от 10.04.2013г. то тълк. дело № 13/12г. на ОСГК, както и Решение №
275 от 30.10.2012г. по гр.д.№ 444/12 на II г.о., Определение № 62 от 26.03.2015г. по гр.д.№
4351/2014г., II г.о., Определение № 73 от 03.08.2020г. по гр.д.№ 1934/2019г. на I г.о.). По тази
причина разноските в производството по чл.64 от ЗС се разпределят по същия начин, както
и в производството по чл.32, ал.2 от ЗС. Посоченото разрешение обаче е приложимо само
спрямо разноските за адвокатско възнаграждение. Доколкото извършеното с решението
определяне на необходимата площ по чл.64 от ЗС ползва всички страни, същите следва да
понесат съответната част от разноските, включващи заплатените такси и възнаграждения за
назначени от съда технически експертизи – това разбиране е застъпено в Определение №
389 от 08.10.2010г. по ч.гр.д.№293/2010г. на ВКС, II г.о., потвърдено с Решение №
275/30.10.2012г. по гр.д.№ 444/2012г. на ВКС, II г.о., Определение № 526 от 05.11.2013г. по
ч.гр.д.№ 6142/2013г. на ВКС, I г.о. и други.
По иска за определяне на прилежащата площ към сградата по реда на чл.64 от ЗС
ищците са направили разноски за платен депозит за вещо лице общо в размер на 800 лева.
Страни в процеса по този иск са 18-е ищци и двама от ответниците, между които тези
разноски следва да се разпределят поравно между всички тези участници, което налага всеки
от ответниците – М. Р. М. и В. Т. В., да бъдат осъдени да заплатят на ищците по 40 лева
всеки от тях. Всеки от ищците е заплатил по 60 лева за държавна такса за този предявен от
него иск, или общо сумата в размер на 1 080 лева, които разноски следва да им бъдат
възстановени. Така общо сумата по разноските за този иск в размер на 1 160 лева следва да
бъде възложена на ответниците М. Р. М. и В. Т. В., като всеки от тях следва да заплати на
ищците половината от тази сума – по 580 лева.
Ответникът М. Р. М. също е направил разноски за депозит за вещо лице, касаещи
този иск, а именно за първоначалното и за допълнителното изготвени от вещото лице А. К.
експертни заключения, в общ размер на 1 084 лева. Всеки от ищците следва да поеме
съответната част от тези разноски, а именно по 54,20 лева. В полза на този ответник следва
да бъдат присъдени и направените разноски за платено адвокатско възнаграждение в размер
на 1 000 лева (частта, касаеща отхвърлените срещу него искове) и за възнаграждение за
вещо лице (К. Д.) в размер на 590 лева, които разноски касаят предявените срещу него
искове по чл.124, ал.1 от ГПК и чл.109 от ЗС. Поради това всеки от ищците следва да бъде
осъден да му заплати на основание чл.78, ал.3 от ГПК разноски по делото по 142,53 лева
(общо 2 565,54 лева).
Всеки от ищците следва да заплати на ответника Т. Т. М. на основание чл.78, ал.3
от ГПК разноски за платено адвокатско възнаграждение по 55,55 лева.
На ищците не се следват разноски на основание чл.78, ал.1 от ГПК за платени от
тях адвокатски възнаграждения.
Така мотивиран, Несебърският районен съд
25
РЕШИ:
ОТХВЪРЛЯ предявените от 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град
Р., улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.,
община С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С.,
булевард Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град П., ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град К., ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град С.З., улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 9) В. О. О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С.
Ж., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на
03.08.1967г., гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В.
А., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 18) В. В. С., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, искове за признаване за установено по отношение на М. Р. М. с ЕГН **********,
с адрес: дело Р. ул.Ч.№**, етаж 1, ап.1, и Т. Т. М. с ЕГН **********, с адрес: село Р. ул.Ч.
№**, че цялата незастроена площ на Поземлен имот с идентификатор 61056.*** ***
(шестдесет и една хиляди и петдесет и шест точка петстотин и две точка петстотин
седемдесет и три), заедно с изградените в имота басейн и зелени площи, представлява
прилежаща площ към сграда с идентификатор 61056.*** ***.1 (шестдесет и една хиляди и
петдесет и шест точка петстотин и две точка петстотин седемдесет и три точка едно),
разположена в поземления имот, като НЕОСНОВАТЕЛЕН.
ОПРЕДЕЛЯ на основание чл.64 от Закона за собствеността, 1) И. И. И. с ЕГН
**********, постоянен адрес: град Р., улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН
**********, постоянен адрес: град С., община С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********,
постоянен адрес: град С., община С., булевард Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с
ЕГН **********, постоянен адрес: град П., ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с
ЕГН **********, постоянен адрес: град К., ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с
ЕГН **********, постоянен адрес: град С.З., улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В.
Г., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 9) В. О. О., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 10) М. С. Ж., родена на **********г., гражданин на
Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на 03.08.1967г., гражданин на Руската Федерация, 12)
Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В. А., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 14) Л. С. Б., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я.
Б., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 16) Н. О., роден на
26
**********г., гражданин на Федерална Република Германия, 17) Юрия О., родена на
**********г., гражданин на Федерална Република Германия, 18) В. В. С., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, да ползват площта от 521 кв.м. от Поземлен
имот с идентификатор 61056.*** *** (шестдесет и една хиляди и петдесет и шест точка
петстотин и две точка петстотин седемдесет и три) по кадастралната карта и кадастралните
регистри на село Равда, община Несебър, одобрени със Заповед РД-18-58 / 16.04.2008г. на
Изпълнителния директор на АГКК, последно изменение, засягащо поземления имот е от
20.09.2023г., с адрес: село Р., ул.К., площ 2368 кв.м., трайно предназначение на територията:
урбанизирана, начин на трайно ползване: Ниско застрояване (до 10 м.), при съседни ПИ №№
61056.***.***, 61056.***.***, 61056.5**.***, 61056.502.550, която е защрихованата част от
схемата, представляваща Приложение № 3 от Допълнителната съдебно-техническа
експертиза, изготвена от вещото лице А. Д. К., находящо се на лист 488, том II от делото,
приподписана от съдията-докладчик по делото, представляващо неразделна част от
настоящото решение.
ОТХВЪРЛЯ предявените от 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град
Р., улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.,
община С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С.,
булевард Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град П., ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град К., ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град С.З., улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 9) В. О. О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С.
Ж., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на
03.08.1967г., гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В.
А., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 18) В. В. С., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, като собственици на апартаменти в жилищна сграда с идентификатор 61056.***
***.1 и правото на строеж, съответстващо на притежаваните от тях апартаменти, и на
идеални части от поземления имот с идентификатор 61056.*** ***, находящ се в село Р.,
ул.К., местност „Юртлука“, искове за осъждане на М. Р. М. с ЕГН **********, с адрес: дело
Р. ул.Ч.№**, етаж 1, ап.1, и Т. Т. М. с ЕГН **********, с адрес: село Р. ул.Ч.№**, да
преустановят неоснователните действия, с които им пречат да упражняват в пълен обем
правото си на собственост и правото си на ползване върху поземления имот и находящите се
в него басейн и зелени площи, като: 1) им осигурят свободен достъп до поземления имот, до
находящия се в него басейн и до ограждащите го площи, както и до съществуващите зелени
части в същия поземлен имот; 2) да премахнат металната ограда, поставена в прохода между
югозападния ъгъл на североизточното крило на сградата и оградата по северозападната
27
граница на парцела, преграждаща достъпа до поземления имот и до басейна от основния
вход/изход към жилищната сграда, която се намира в северозападната фасада на
североизточното крило на сградата; 3) да не им пречат и да не препятстват достъпа им до
сградата и апартаментите в нея през входа на сградата, който се намира в югозападната
вътрешна фасада на североизточното крило на сградата (вътрешният ъгъл на Г-образната
форма на сградата) и входа, който се намира в северозападната вътрешна фасада на
югоизточното крило на сградата, и който е посочен в приложените по делото вертикална
планировка на поземления имот и разпределение на първия етаж на сградата като
евакуационен изход, както и да им предоставят ключове и електронни чипове за достъп,
като НЕОСНОВАТЕЛНИ и НЕДОКАЗАНИ.
ОСЪЖДА М. Р. М. с ЕГН **********, с адрес: дело Р. ул.Ч.№**, етаж 1, ап.1, ДА
ЗАПЛАТИ на 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Р., улица П.**, вход 2,
етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С., улица Л.*, 3) А.
Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С., булевард Ц.Ш. № 10, вход А,
етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес: град П., ул.П. **,ет.** № 49,
етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес: град К., ул.Ж.К. № 32, вход
Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.З., улица Арх. Х.Д.,
вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 8)
Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 9) В. О. О., роден на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С. Ж., родена на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на 03.08.1967г., гражданин на Руската
Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В. А., родена на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на **********г., гражданин на
Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация,
16) Н. О., роден на **********г., гражданин на Федерална Република Германия, 17) Юрия
О., родена на **********г., гражданин на Федерална Република Германия, 18) В. В. С.,
родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, сумата в размер на 580 лв.
(петстотин и осемдесет лева), представляваща част от направените по делото разноски.
ОСЪЖДА В. Т. В. с ЕГН **********, с адрес: град Шипко, улица Мильо Мишев
№ 23, община Казанлък, ДА ЗАПЛАТИ на 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град Р., улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.,
община С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С.,
булевард Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град П., ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град К., ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град С.З., улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 9) В. О. О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С.
Ж., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на
03.08.1967г., гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В.
28
А., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 18) В. В. С., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, сумата в размер на 580 лв. (петстотин и осемдесет лева), представляваща част
от направените по делото разноски.
ОТХВЪРЛЯ претенциите на 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град
Р., улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.,
община С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С.,
булевард Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град П., ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град К., ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град С.З., улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 9) В. О. О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С.
Ж., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на
03.08.1967г., гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В.
А., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 18) В. В. С., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, за присъждане на направените по делото разноски за платено адвокатско
възнаграждение – по 900 лева от всеки от тях, като НЕОСНОВАТЕЛНИ.
ОСЪЖДА всеки един от: 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град Р.,
улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община
С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С., булевард
Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес: град П.,
ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес: град К.,
ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.З.,
улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г., гражданин на
Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация,
9) В. О. О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С. Ж., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на 03.08.1967г.,
гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В. А., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на Федерална Република Германия,
17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на Федерална Република Германия, 18) В.
29
В. С., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, ДА ЗАПЛАТИ на М. Р. М. с
ЕГН **********, с адрес: дело Р. ул.Ч.№**, етаж 1, ап.1, по 142,53 лв. (сто четиридесет и
два лева и 53 ст.) – общо сумата в размер на 2 565,54 лева, представляваща част от
направените по делото съдебни и деловодни разноски.
ОСЪЖДА всеки един от: 1) И. И. И. с ЕГН **********, постоянен адрес: град
Р., улица П.**, вход 2, етаж 2, 2) А. В. П. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С.,
община С., улица Л.*, 3) А. Г. Г. с ЕГН **********, постоянен адрес: град С., община С.,
булевард Ц.Ш. № 10, вход А, етаж 4, ап.10, 4) В. А. В. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град П., ул.П. **,ет.** № 49, етаж 10, ап.19, 5) Ц. И. Ц. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град К., ул.Ж.К. № 32, вход Б, етаж 4, ап.10, 6) Т. Г. П. с ЕГН **********, постоянен адрес:
град С.З., улица Арх. Х.Д., вход Б, етаж 3, ап.43, 7) А. В. Г., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 8) Н. П. К., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, 9) В. О. О., роден на **********г., гражданин на Руската Федерация, 10) М. С.
Ж., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 11) Т. А. Р., родена на
03.08.1967г., гражданин на Руската Федерация, 12) Е. В. Т., роден на **********г., 13) Е. В.
А., родена на **********г., гражданин на Руската Федерация, 14) Л. С. Б., родена на
**********г., гражданин на Руската Федерация, 15) В. Я. Б., роден на **********г.,
гражданин на Руската Федерация, 16) Н. О., роден на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 17) Юрия О., родена на **********г., гражданин на
Федерална Република Германия, 18) В. В. С., родена на **********г., гражданин на Руската
Федерация, ДА ЗАПЛАТИ на Т. Т. М. с ЕГН **********, с адрес: село Р. ул.Ч.№**, по 55,55
лв. (петдесет и пет лева и 55 ст.), като съответна част от направените по делото разноски за
платено адвокатско възнаграждение.
Решението подлежи на обжалване пред Бургаския окръжен съд в двуседмичен
срок от съобщаването му на страните.
Съдия при Районен съд – Несебър: _______________________
30