Р Е Ш Е Н И Е
гр. Пловдив, 08.07.2014
г.
В ИМЕТО НА НАРОДА
ПЛОВДИВСКИЯТ РАЙОНЕН СЪД, ХІІ гр. състав, в
публично съдебно заседание на 30.06.2014г, в състав:
РАЙОНЕН СЪДИЯ: ПОЛИНА
БЕШКОВА
при
секретаря Каменка Кяйчева, като разгледа докладваното от съдията гр. д. № 12931 по описа на съда за 2013 г., за да се произнесе, взе предвид
следното:
Съдът е сезиран с искова молба от Й.В.С. ЕГН ********** ***.
против Р.С.П. ЕГН ********** ***, А.Г.Г.
ЕГН ********** *** и В.И.Г. ЕГН ********** *** с правно основание на главния
иск - чл. 26, ал. 2 ЗЗД, за прогласяване нищожността на договор за покупко –
продажба от 30.04.2002г, обективиран в НА № , том І, рег. № , н.д. г, на
нотариус Н.Х. с район на действие Пазарджишки съдебен район, с който първият
ответник продава на втория по време на брака му с ответницата следния имот: самостоятелен
обект в новопостроена четириетажна масивна жилищна сграда с 50 % завършеност на
същата, на ул. *** в гр. П., застроена в УПИ – парцел № V – общински с
отстъпено право на строеж, в кв. 278 по плана на гр. П., представляващ първи
жилищен етаж, застроен на площ от 115 кв.м. ведно с избено помещение № 5 на
площ от 16.50 кв.м., гаражна клетка № 1 на площ от 24.80 кв.м., стая на площ от
15.40 кв.м. ведно с припадащата се 1/5 ид.ч. от подпокривното пространство и
1/5 ид.ч. от общите части на сградата; при съседи на имота: ПИ №№ 186, 188 и
187 и улица, до размера на 1/5 ид.ч. от недвижимия имот съобразно обема
притежавани от ищцата права, поради невъзможен
предмет; при условията на евентуалност – поради противоречието му със
закона – иск по чл. 26, ал. 1 ЗЗД вр. чл. 181 ЗУТ и при условията на евентуалност
– поради противоречието му на добрите нрави – иск по чл. 26, ал. 1 ЗЗД, към
които кумулативно е съединено и искане по чл.537,
ал.2 ГПК за отмяна на нотариалния акт, обективиращ сделката, в оспорения
обем.
Ищцата оспорва действителността на сделката по подробно
изложени в исковата молба, в съдебни заседания, в писмени становища и писмени
бележки съображения. Акцентира върху това, че има правен интерес да оспори
сделката в претендирания обем, тъй като притежава в режим на СИО 1/5 ид.ч. от
правото на строеж върху терена – обект на регламентация в сключения между
съпруга й, първия ответник и останалите съпритежатели на правото на строеж договор
за групов строеж. Твърди, че процесната сделка е нищожна преди всичко поради невъзможен
предмет, тъй като въпреки сключения договор за групов строеж сградата не била
построена, обектите не били обособени и съответно не са могли да бъдат годен
предмет на валидни разпоредителни сделки. В тази връзка всичко построено от
участниците в груповия строеж било общо имущество, поради което първият
ответник на практика се разпоредил и с притежаваната от ищцата в режим на СИО
1/5 ид.ч. от имота, респ. от правото на строеж.
Претендира разноски.
Ответниците А. и В.Г. оспорват активната материално
правна легитимация на ищцата с твърдение, че същата не е страна по процесната
сделка и няма правен интерес да я оспорва. Отделно, считат сделката за
действителна по подробно изложени в отговора им и в писмени бележки
съображения. Претендират разноски.
Ответникът Р.С.П. не изразява становище.
Съдът – въз основа на доказателствата и
фактите, които се установяват с тях, прие
следното:
Преди да се занимае със спора по същество, съдът намира,
че първо следва да коментира поддържаното от ищцата в хода на производството
становище, че цялата сделка следва да се обяви за нищожна при това служебно,
въпреки че правният й интерес е ограничен до притежавания обем права. В тази
връзка следва да се посочи, че предмет на делото е само и единствено
действителността на сделката в предявения обем права, а именно за 1/5 ид.ч. от
имота, по която именно причина делото е било изпратено по подсъдност на
настоящия съд. Съдът не може служебно /над
предявения обем права и свръхпетутим/ да се произнесе по нищожността на цялата
сделка. Същевременно, в хода на производството ищцата не е направила надлежно
увеличение на претенцията си над първоначално заявения обем права, което
предполага нарочна молба с подобно искане, внасяне на дължимата за
разглеждането й държавна такса и вписването й. Нещо повече, тя и не твърди правният
й интерес да се разпростира върху цялата сделка, а само, че съдът е длъжен
служебно да я прогласи за нищожна, което е недопустимо. И не на последно място,
въпреки че настоящият съд не е компетентен да се произнася за по – голям от
предявения обем права, тъй като делото иначе би било подсъдно на окръжен съд
като първа инстанция, за яснота на ищцата следва да се посочи, че тя
действително няма правен интерес от атакуване на цялата сделка, по която не е
страна. В задължителната си съдебна практика, постановена по реда на чл. 290 ГПК, ВКС приема, че ищецът – съсобственик има правен
интерес за установяване нищожността на договор за покупко - продажба с оглед
отпадане на неговия вещноправен ефект само
по отношение на
неговата част от имота. Обстоятелството,
че за ищцата не е без значение кой ще е другият съсобственик
на имота след приключване на делото /дали първоначалният такъв или приобретателят
по сделката/, има своето практическо, но не и правно измерение и само по себе си
не може да обоснове наличие на правен интерес за предявяване на иск за
нищожност на договора за целия имот /решение № 213 от
25.02.2014г по гр.д. № 48/2013г. на ВКС, както и решение № 397/03.10.2012г по гр.д. № 1604/2011 год. на ВКС/.
По делото няма спор от фактическа страна.
С договор от 15.10.1997г /л. 44 от гр.д. №
1313/2012г по описа на РС – Пазарджик/ е отстъпено право на строеж върху
общинска земя на многогодишни вложители, сред които са първият ответник Р.С.П. и В.С.С.
/съпруг на ищцата/. По силата на този договор Община П. е учредила правото на
строеж върху 912.22 кв.м. разгъната застроена площ за изграждане на групов
строеж в парцел № V – общински в кв. 278 по плана на гр. П. Няма спор, като в
този смисъл са и доказателствата по делото, че 1/5 ид.ч. от суперфициарното
право е придобито възмездно от В.С.С. по време на брака му с ищцата и се
притежава в режим на СИО.
С договор за групов строеж от 03.04.1997г /л. 33 от
приложеното дело/ петимата суперфициари, сред които са първият ответник и В.С.С.,
са се задължили да изградят жилищна сграда съгласно утвърден архитектурен
проект при следното разпределение: П. да получи в дял и да стане собственик на
първия етаж, състоящ се от едно жилище ведно с гараж и 1/5 ид.ч. от общите части
и правото на строеж върху мястото, а С. да получи в дял и да стане собственик
на третия етаж, състоящ се от едно жилище
ведно с 1/5 ид.ч. от общите части и правото на строеж върху мястото.
Тази воля на страните е възпроизведена и в издадените заповед
от 06.08.1997г /л. 36/ и заповед от 08.10.1997г /л. 38/ на кмета на Община П.
за възмездно отстъпване на правото на строеж на пететажна жилищна сграда.
Няма спор също, че с процесната сделка първият ответник
се е разпоредил в полза на втория ответник по време на брака му с ответницата с
разпределения му по силата на договора за групов строеж първи жилищен етаж,
преди завършване на сградата в груб строеж, като в самия нотариален акт,
обективиращ продажбения договор е посочено, че жилищната сграда е с 50 % степен
на завършеност.
Не се спори, като в този смисъл са и доказателствата по
делото, че и към настоящия момент сградата не е завършена в груб строеж, като
видно от последния акт за узаконяване № 4/11.11.2013г, който все още не е
влязъл в сила поради обжалването му, към датата на издаването му е била
изградена следната част от монолитна масивна пететажна жилищна сграда:
сутеренен етаж, в който са разположени пет бр. избени помещения; партерен етаж,
в който са разположени 2 бр. гаражи, складово помещение и стълбищна клетка;
първи жилищен етаж, в който е разположено едно жилище. Над първия етаж е
изпълнен временен дървен едноскатен покрив, с наклон към улицата.
При така установените по делото факти неоснователно – с
оглед правната същност на договора за групов строеж, е възражението на
ответниците, че ищцата не е материално правно легитимирана да оспорва договора,
тъй като не е страна по него. Действително, ищцата не е страна по процесната
сделка, нито е подписала договора за групов строеж. Договорът за
групов строеж обаче има само облигационно
действие. Той не създава вещни права за участниците в него, а трябва да бъде
сключен само между съсобствениците на
дворното место, и /или на правото на
строеж на предвидената за построяване сграда. Правото да се придобие в изключителна собственост отделен обект от
сградата, изградена чрез групов строеж, е
обусловено от притежаваните идеални части от правото на собственост върху
терена или от правото на строеж. Следователно,
въпреки че страна по договора за групов строеж е само съпругът на ищцата, доколкото
се касае до притежавана в режим на СИО 1/5 ид.ч. от суперфициарното право,
което след реализирането му и надлежно извършена делба би се трансформирало в
право на собственост в режим на СИО върху самостоятелен обект от изградената
сграда, в случая жилището на третия етаж, ищцата има правен интерес от
оспорване на процесната сделка, която безспорно засяга имуществената й сфера в
качеството й на съпритежател на правото на строеж на имота, а впоследствие и на
собственик в режим на СИО на обект в сградата. Освен това построеното
от участниците в договора за групов строеж става съсобствено по приращение на собственика на земята, или на носителите на правото на строеж, ако това право не е разпределено по обекти чрез делба, какъвто
безспорно е разглежданият случай. Разпределението
на жилищата и сервизните помещения с договора за групов строеж не прави
участниците в него собственици на отредените им обекти след построяване на
сградата, а е необходимо те да извършат делба, с която да прекратят
съсобствеността, в която следва да участват всички съсобственици на дворното място или на правото на строеж
под страх от нищожност на делбата на основание чл.75, ал.2 ЗН. Безспорно
е при това положение, че ищцата като съпритежател
на правото на строеж се легитимира като съсобственик по
приращение и на сградата в реализирания й обем, доколкото тя все
още не е изградена и поделена, оттам и като съсобственик на продадения с
процесния договор първи етаж, от който тя също по приращение притежава 1/5
ид.ч. в режим на СИО.
Доколкото към датата на сключване на договора за продажба, а
и понастоящем, предвидената за изграждане пететажна жилищна сграда не е
била завършена до степен груб строеж, прехвърлените с него обекти
– първи жилищен етаж, избено помещение, гаражна клетка, стая, гараж и
припадащите им се 1/5 ид.ч. от общите части на сградата, не са били
годни обекти на правото на собственост и следователно сделката е нищожна поради
невъзможен предмет. Това следва от разпоредбата на чл. 181, ал. 2 ЗУТ, според която построената сграда или самостоятелни части от
нея могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след завършване на сградата
в груб строеж, а тази степен на завършеност според законовата дефиниция на
§
5, т. 46 ЗУТ е достигната, когато са изпълнени
ограждащите стени и покривът. В този смисъл са и разясненията, дадени в т.1 от
ТР № 1/2012 г. по т.д. № 1/ 2011 г. на ОСГК на ВКС, според които правото на
строеж за отделни обекти в сграда се трансформира в право на собственост не когато
са изградени отделните обекти - гаражи, магазини, апартаменти, офиси и др., а
при завършване на цялата сграда в груб строеж. Изключение от това правило е
допустимо само в хипотезата на чл. 152, ал.2 ЗУТ- когато разрешението за строеж
е издадено за отделни етапи /части/ на строежите, които могат да се изпълняват
и ползват самостоятелно, а за жилищните сгради и за отделни етажи от сградата -
при условие, че се завърши архитектурно-пространственото и фасадното оформяне
на всеки етап от строителството, каквато хипотеза не се
твърди и установява по
настоящото дело. До завършване на сградата до груб строеж предмет на
прехвърлителна сделка би могло да бъде само учреденото
право на строеж, а не правото на собственост върху отделен, макар
и изграден обект от все още незавършената в груб строеж сграда. В този смисъл е
и решение № 359 от 28.01.2013г по гр.д.
№ 1404/09 на
ВКС, постановено по реда на чл. 290 ГПК.
Поради това главната претенция на ищцата е
основателна и като такава ще се уважи.
При това положение не възникват процесуално
правните предпоставки за разглеждане на евентуално наведените основания за
нищожност на сделката.
Неоснователно
е обаче искането за отмяна на нотариалния акт в атакуваната му част. Както се
приема с ТР № 3/2012г на отмяна по реда на чл.537, ал.2 ГПК
подлежат само констативни нотариални
актове, с които се удостоверява право на собственост върху недвижим имот, не и
тези, удостоверяващи сделки, с които се прехвърля, изменя или прекратява вещно
право върху недвижим имот. Доколкото в настоящия случай се касае до сделка,
оформена с нотариален акт, а не до констативен нотариален акт, същият не може
да бъде отменен по реда на чл.537, ал.2 ГПК. Както се приема и в мотивите на ТР
№ 3/2012г, трети лица, които претендират в исков процес
самостоятелни права върху предмета на сделката, се ползуват от защита срещу
легитимиращото действие на нотариалния акт чрез вписването на исковата молба,
както и на постановеното в исковото производство съдебно решение.
При този изход
на делото и претенцията за това ответниците следва да бъдат осъдени да заплатят
на ищцата направените от нея разноски, а именно сумата от 703.40 лв – за
държавна такса и 1 500 лв – за адвокатско възнаграждение по договор за
правна защита и съдействие на л. 68 или общо сумата от 2 203.40 лв. Отхвърлянето на
искането по чл.537, ал.2 ГПК не може да се отрази на разноските по делото, тъй
като това не е самостоятелна претенция, а законна последица от уважаването на
предявения иск за защита на засегнатото с издаване на нотариалния акт материално
право, като според ТР № 178 от 30.06.1986г по гр.д. № 150/1985г на ОСГК при
предявен и уважен иск за собственост, нотариалният акт, /ако е констативен, а
не обективиращ сделка/, се отменява даже и да не е направено изрично искане за
това. За по – голяма яснота обаче в тази част съдът ще се произнесе с нарочен
отхвърлителен диспозитив.
Поради изложените мотиви, съдът
Р Е Ш
И :
ПРОГЛАСЯВА ЗА НИЩОЖЕН сключения
между първия ответник Р.С.П. ЕГН **********
*** в качеството му на продавач и втория ответник А.Г.Г. ЕГН ********** *** в
качеството му на купувач, договор за покупко – продажба от 30.04.2002г,
обективиран в НА № , том І, рег. № , н.д. г, на нотариус Н. Х. с район на
действие Пазарджишки съдебен район, с който първият ответник продава на втория
по време на брака му с ответницата В.И.Г. ЕГН ********** *** следния имот,
представляващ самостоятелен обект в новопостроена четириетажна масивна жилищна
сграда с 50 % завършеност на същата, на ул. в гр. П., застроена в УПИ – парцел № V –
общински с отстъпено право на строеж, в кв. 278 по плана на гр. П.,
представляващ първи жилищен етаж, застроен на площ от 115 кв.м. ведно с избено
помещение № 5 на площ от 16.50 кв.м., гаражна клетка № 1 на площ от 24.80
кв.м., стая на площ от 15.40 кв.м. ведно с припадащата се 1/5 ид.ч. от
подпокривното пространство и 1/5 ид.ч. от общите части на сградата; при съседи
на имота: ПИ №№ 186, 188 и 187 и улица - поради
невъзможен предмет, до размера на 1/5 ид.ч. от недвижимия имот, съобразно обема
притежавани от ищцата Й.В.С. ЕГН ********** ***. в режим на СИО права.
ОТХВЪРЛЯ искането на ищцата по чл.537, ал.2 ГПК за отмяна на горепосочения
нотариален акт до размера на 1/5 ид.ч.
от недвижимия имот – предмет на договора за покупко – продажба, обективиран с
него.
ОСЪЖДА Р.С.П. ЕГН ********** ***, А.Г.Г. ЕГН ********** *** и В.И.Г.
ЕГН ********** *** да заплатят на Й.В.С. ЕГН ********** *** сумата от 2 203.40
лв – съдебно - деловодни разноски.
РЕШЕНИЕТО може да се обжалва пред ОС – Пловдив в
двуседмичен срок от връчването му.
РАЙОНЕН
СЪДИЯ: /п/
Вярно с оригинала.
ПМ