Р Е
Ш Е Н
И Е
№ 750 01.03.2024 г. град Стара Загора
В И М
Е Т О Н А
Н А Р
О Д А
Старозагорският
административен съд, в публично съдебно заседание на шести февруари две хиляди двадесет и четвърта година, в състав:
СЪДИЯ: ИРЕНА ЯНКОВА
при секретар Стефка
Христова
и с участието на прокурора като разгледа
докладваното от съдия ИРЕНА ЯНКОВА административно дело № 492 по описа за 2023 г., за да се произнесе, съобрази следното:
Производството е по
реда на чл. 145 и сл. Административно-процесуалния кодекс /АПК/ във връзка с
чл.40,ал.4 от Закона за общинската собственост /ЗУТ/.
Производството по
делото е образувано по жалба на „ Елгруп ЛТД “ ЕООД с. Ягода, община Мъглиж
против Решение №
2531, взето по протокол № 54 от проведеното на 23.05.2023 г. заседание на Общински съвет Стара
Загора, поправено с решение № 2602 от 29.06.2023 г. на Общински съвет Стара Загора, с което: 1. На основание чл. 21, ал.1, т. 8 от ЗМСМА и чл. 21, ал. 4 от ЗОС Общински съвет Стара
Загора дава съгласие Община Стара Загора да придобие следния имот:Поземлен имот
с проектен идентификатор 68850.501.272 с проектна площ 1306 кв. м; ТПТ:
Урбанизирана; НТП: За второстепенна улица по КККР на гр. Стара Загора, собственост
на „Елгруп ЛТД“ ЕООД,
на основание НА № 134/30.03.2023., попадащ в улица с о.т. 170 - о.т. 169 и
улица с о.т. 194 - о.т. 169 по ПУП на град Стара Загора, чрез замяна с: поземлен имот с проектен
идентификатор 68850.501.274 с проектна площ 1365 кв. м; ГПТ: Урбанизирана; НТП:
За друг обществен обект,
комплекс, представляващ част от УПИ III-235
кв. 718; 2.Определени са пазарни цени на имотите предмет, на замяна; и 3. „Елгруп ЛТД“ ЕООД следва да заплати на Община Стара Загора
сумата 38
868 лева без ДДС. Жалбоподателят обжалва решението в съответните части, в които е
определена цената на имотите, по отношение на които ще се извършва замяна. Твърди, че
оценката на имотите, предмет на замяната,
е извършена в нарушение на
чл. 37, ал.4 от Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с
общинската собственост на Община Стара Загора /НРПУРОС/, а имено - определената оценка не е пазарна. Двата
имота - общинският и частният, били съседни, т.е. спрямо местоположението си те
се намират в една и съща част на града, което не може да обуслови разлика в цената
по този критерий. Според обжалваните актове и двата имота са незастроени, което
означава, че също би трябвало да има равнопоставеност по отношение на утежняването
им с постройки и/или права на трети лица. В общинския имот съществувала и сграда
на трето лице, което обстоятелство се явява обременително за имота предвид изискванията
за осигуряване на достъп до сградата. Поради което общинският имот
трябвало да бъде с по-ниска цена спрямо съседния
незастроен частен, респективно общината да доплаща, но в обжалваните актове е
постановено точно обратното. С оглед на подробно изложени доводи моли двете
решения да се изменят по отношение на определената на имотите цена.
Ответникът по жалбата Общински съвет Стара Загора в съдебно заседание се представлява от юрисконсулт и релевира доводи за неоснователност на
подадената жалба.
Настоящият
състав на съда, за да се произнесе по жалбата, съобрази следното:
С вх.№ 10-61-319 от 10.05.2023 година Кметът на
община Стара Загора е внесъл в ОбС Стара Загора предложение за извършване на замяна на общински имот с проектен идентификатор 68850.501.274 с проектна
площ 1365 кв съгласно акт за частна общинска собственост № 20831 от 03.02.2023
година, с имот, собственост на „Елгруп ЛТД“ ЕООД, представляващ поземлен имот с проектен идентификатор
68850.501.272 с проектна площ 1306 кв. м, тъй като в частния имот е следвало да
се изгради улица. Изготвена е експертна оценка от лицензиран оценител, като е определена
цената на двата имота: този на общината - 279 825 лева без ДДС , а на имота,
собственост на „Елгруп ЛТД“ ЕООД 240 957
лева. Въз основа на това предложение Общински съвет Стара Загора е взел решение
№ 2531 от 23.05. 2023 година , с което на основание чл. 21,ал.1. т.8 от ЗМСМА и
чл. 21,ал.4 от ЗОС е дал съгласие Община Стара Загора да придобие следния имот:
Поземлен имот с проектен идентификатор 68850.501.272 с проектна площ 1306 кв. м;
ТПТ: Урбанизирана; НТП: За второстепенна улица по КККР на гр. Стара Загора, собственост
на „Елгруп ЛТД“ ЕООД на основание НА № 134/30.03.2023., попадащ в улица с о.т.
170 - о.т. 169 и улица с о.т. 194 - о.т. 169 по ПУП на град Стара Загора, чрез замяна
с: поземлен имот с проектен идентификатор 68850.501.274 с проектна площ 1365 кв.
м; ГПТ: Урбанизирана; НТП: За друг обществен обект, комплекс, представляващ част
от УПИ III235 кв. 718 по плана на гр.
Стара Загора; 2. в т.2 са определени пазарни цени на имотите: за поземлен имот с проектен идентификатор
68850.501.272 – 279 825 лева без ДДС, а за
поземлен имот с проектен идентификатор 68850.501.274 с проектна площ
1365 кв. м; - 240 957 лева и е приел, че.„Елгруп ЛТД“ ЕООД следва да заплати
на Община Стара Загора сумата 38 868 лв.
без ДДС. Впоследствие въз основа на предложение
вх.№ 10-61-397 от 14.06.2023 година на кмета на Община Стара Загора за
поправка на очевидна фактическа грешка на решение № 2531 от 23.05.2023 година
на ОС – Стара Загора и представена оценка на лицензиран оценител Общински съвет
гр. Стара Загора е взел решение № 2602 от 29.06.2023 година , с което на
основание чл 21,ал.1, т.23 от ЗМСМА и чл. 62,ал.2 от АПК е изменил т. 2 от
решение №2531 от 23.05 2023 година, като е определил пазарните цени на заменените
имоти: за Поземлен имот с проектен идентификатор 68850.501.272 – 240
957 лева без ДДС, а за Поземлен имот с
проектен идентификатор 68850.501.274 с проектна площ 1365 кв. м; - 279 825 лева.
По делото е
назначена съдебно-оценителна експертиза, която съдът възприема като компетентно
изготвена. Вещото лице е обследвало акт за частна общинска
собственост № 20831 от 03.02.2023 г., от който е установило, че
Община Стара Загора е собственик на Проектен имот с идентификатор
68850.501.274 по КККР, одобрени със Заповед № 18-1/07.01.2008
г. на ИД на АГКК, с площ 1365 кв.м., който е с ГПТ: Урбанизирана, НТП: представляващ
1365 кв.м. идеални части от УПИ III-235 в кв.718 - Железник по ПУП на гр.Стара Загора,
одобрен с Решение № 919 / 25.05.2017 г. на Общински съвет Стара Загора, целият с
площ 1459 кв.м., при граници на УПИ III -235 по ПУП: североизток - УПИ II-235, югоизток
- улица с о.т.167-169, югозапад - улица с о.т. 170-169, северозапад - улица с о.т.
161-170, при съседи по КК: проектни имоти с идентификатори 68850.501.9955,
68850.501.34, 68850.501.273, 68850.501.235, 68850.501. 9954, 68850.501.272 и
68850.501.9998. Съсобственици: Проектен имот с идентификатор 68850.501.273 по КККР
с площ 94 кв.м., ТПТ: урбанизирана, НТП:
За друг обществен обект, комплекс, представляващ 94/1459 идеални части от УПИ
111-235, целият с площ 1 459 кв.м., собственост на П.Х.П.: н.а.92, T.IV. рег.№
3227, д.№ 380/02.09.2022 г. В имота е установило, че ма отстъпено
право на строеж на сграда, собственост на П.Х.П.: н.а.63, т.Ш, рег.№ 4652, д.№
169/ 19.07.2002 г.За сградата е издадено Удостоверение за ползване на обект по предназначение №
1854/21.03.2003 г. на Община Стара Загора на обект: „Преустройство на кафе-дискотека
в магазин за промишлени стоки“ в/у 381,20 кв.м. застроена площ в УПИ „Жил.стр.,
павилион за сироп и сладолед“, кв.666 по плана на гр.Стара Загора, със собственик
П.Х.П.. За извършване на оценката вещото лице, изхождайки
от вида и състоянието на оценяваните имоти, както и от целта на настоящата експертиза
- определяне на пазарната стойност на недвижимите имоти, лицензираният оценител
избрал следните два метода на оценка: Метод на пазарните сравнения - за двата имота
и Метода на инвестиционен подход - за имота, общинска собственост.Стойността на земята е съобразена с пазарните цени за трета строителна
зона - кв.*‘Железник“ на гр.Стара Загора, който е град от първа категория, и с извършените
покупко - продажби в региона, където се намират имотите В рамките на инвестиционния подход за оценката на УПИ III-235, кв.718 - Железник в регулацията на града, оценителят е използвал „Метода
на обезщетението“. Пазарната стойност на парцела по този метод се получава от възможностите
за бъдещо застрояване и се базира на ПУП, ПУП - ПР и П3, предвижданията на предприемача
за определяне на обезщетението, което би заплатил срещу правото да получи земята.
От направения оглед на имота, собственост на
жалбоподателя, вещото лице е дало заключение,
че имотът е в добро състояние като недоизградена улица - както е предвиждането на
ПУП - План за регулация и и Плана за заст-рояване
на кв.“Железник“ в гр.Стара Загора. Оценяваният ПИ в сегашния си вид е привлекателен
за закупуване и би получил една добра пазарна стойност. Имот с идентификатор 68850.501.274 има добра транспортна
достъпност - недалеч е от пьтя Стара Загора
- Чирпан през с.Богомилово. Този ПИ е до 800 м от спирка на масов обществен
пътнически транспорт с честота на движение не по-голяма от 60 мин. в едната посока. Той е електрифициран, има изградени водопровод и
канализация в него. В този ПИ има изпълнена вертикална планировка и
ограда. В момента на огледа ПИ представлява застроен имот с една сграда - ОСД. Населеното
място не е обявено за курортно селище и поземленият имот не е в регион с тежки екологични
условия. От направения оглед вещото лице е направило
заключение, че
имотът е в добро състояние. Изхождайки от всички предпоставки,
е дало заключение, че оценяваният
ПИ в сегашния си вид е привлекателен за закупуване и би получил
една добра пазарна стойност. Н него има построна
сграда, собственост на трето лице.
Средната
пазарна цена на кв.м. в III строителна зона - кв.Железник е: 160
лв. Дал е заключение,
че за ПИ с идентификатор 68850.501.272, 1 306 кв.м, оценката е 209 000 лв без ДДС, а
за ПИ с идентификатор
68850.501.274 1365 кв.м. 226 600 лв Разликата в стойността на
двата имота е 17 600 лв.без ДДС.
При
горните факти настоящия съдебен състав прави следните правни изводи:
Решение
№ 2531 от 23.05.2023 г. на
ОС Стара Загора, поправено с решение № 26-2 от 29.06.2023 година, с което е
дадено разрешение за извършване на замяна и е определена пазарната на имотите, предмет на замяната, е от типа
актове, които подлежат на контрол и могат да бъдат оспорвани
по съдебен ред пред административния съд съгласно изричната разпоредба на чл.
8, ал.11 от ЗОС.
Двете
решения са постановени от компетентен орган - Общинския
съвет Стара Загора, на основание чл. 21,ал.1 т. 8 от ЗМЗМА и чл. 21,ал.4 от ЗОС , при спазване на изискванията
са кворум по чл.40,ал. 8 от ЗОС .
По отношение на съответствие на решенията
с материалния закон съдът съобрази следното
Съгласно чл 24,ал.1 от ЗОС имоти, собственост на
физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване
на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа
на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти -
публична общинска собственост, или на одобрен подробен устройствен план, предвиждащ
изграждане на обекти от първостепенно значение - публична общинска собственост,
за който има влязло в сила разпореждане за допускане на предварителното му изпълнение,
както и в други случаи, определени със закон, след предварително и равностойно парично
или имотно обезщетение Но според алинея 4 на същата разпоредба имотите по ал. 1 не се отчуждават, ако преди издаването на заповедта по чл.
25, ал. 2 общината ги придобие в собственост чрез покупка, чрез замяна с
равностоен общински имот или собствениците им учредят на общината ограничени
вещни права. Според чл. 24,ал. 5 от ЗОС кметът на общината внася предложение в общинския
съвет за одобряване на предварителното съгласие, постигнато със собствениците на
имоти по ал. 1 за сключване на сделка за придобиване на собствеността на съответните
имоти или за учредяване на ограничени вещни права върху тях. С оглед на тази правна регламентация съдът приема, че
решението в частта, в която е прието да
се извърши замяна на имот, частна общинска собственост, с имот на „Елгруп ЛТД“ ЕООД е законосъобразно. Имотът на
жалбоподателя по силата на влязъл в сила ПУП е предвиден за изграждане на улица. Той е направил
предложение до община Стара Загора да се
извърши замяна на неговия имот с общински такъв.
Възмездно придобиване на право на собственост или
на ограничени вещни права върху имоти се извършва след решение на общинския съвет
по ред, определен в наредбата по чл. 8, ал. 2. Въз основа на решението на общинския
съвет се сключва договор от кмета на общината. При тази законова делегация Общински
съвет Стара Загора е приел Наредбата за реда за придобиване, управление и разпореждане с общинска
собственост на община Стара Загора. Съгласно чл. 33, ал.2, т.2 от Наредбата разпореждането
с имоти – частна общинска собственост, се извършва чрез замяна. Съгласно чл 37,
ал.4 от Наредбата разпореждането на недвижими имоти – частна общинска
собственост, се извършва по цена, не по-ниска от определената пазарна оценка,
изготвена от независим оценител на имотите. Валидността на оценката е шест
месеца. Съгласно чл. 37, ал.5 Общинският
съвет одобрява разпоредителна сделка с
имотите, чиято цена не може да бъде с цена, по-ниска от данъчната оценка
В случая е взето решение за
извършване на оценка от независим оценител и цената на недвижимите имоти не е
по-ниска от тяхната данъчна цена.
Оценката на имотите, предмет на замяната, е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на административния акт в частта относно определената цена. В § 1, т. 2 от ДР на ЗОС се дефинира понятието "пазарни цени на имоти с подобни характеристики", като осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки. Съдът намира, че оценката, изготвена от независим оценител, е непълна. В нея не е взето предвид, че в имота, собственост на общината, има вече изградена сграда, собственост на трето лице. При изготвяне на заключението на съдебнотехническата експертиза вещото лице е отчело, че общината, придобивайки по-малкия имот, за да мине там улица, няма да се налага тепърва да се прокарват водопроводи – каквито е задължително да се прокарат при нови улици, за да могат да се осигурят площадкови отклонения за нови имоти, и че разход за такъв вид проводи няма да се извършва, а ще извърши проектиране и строителство само на улицата. Взето е предвид, че в другият имот, който ще стане частна собственост, има отстъпено право на строеж, реализирано чрез проект и въвеждане в експлоатация на обект за стопанска дейност, и това представлява обременяващо обстоятелство. Недостатъкът за по-големия имот е, че има вече изграден първи етаж. Проектът за следващите етажи трябва да се съобрази с наличното строителство. Ще се наложи усилване на елкабела. Ако беше празен, според вещото лице би могъл да се реализира нов проект по желание.
С оглед изложеното съдът намира, че
решенията на Общински съвет Стара Загора
следва да се изменят в частта по т. 2, като за поземлен имот с проектен
идентификатор 68850.501.272 с проектна площ 1306 кв. м; ТПТ: Урбанизирана; НТП:
За второстепенна улица по КККР на гр. Стара Загора, вместо пазарна цена 240 957
лв без ДДС да се определи пазарна цена 209 000 лева без ДДС, а за поземлен
имот с проектен идентификатор 68850.501.274 с проектна площ 1365 м вместо
пазарна цена 279 825 лв без ДДС да се
определи пазарна цена 226 600 без
ДДС и По точка 3. Вместо „ Елгруп ЛТД“ ЕООД да заплати на община Стара Загора 38 868 без ДДС следва да се постанови „Елгурп ЛТД“
ЕООД да заплати на община Стара Загора 17 600 лева без ДДС С оглед изхода на делото на жалбоподателя
следва да се присъдят разноски за адвокатско възнаграждение 3760 лв., държавна такса в размер на 100 лева и
възнаграждение на вещо лице 300 лева или общо 4160 лв.
Воден от горното и на основание чл. 172, ал.2, предложение
трето от АПК, съдът
Р Е Ш И:
ИЗМЕНЯ
Решение № 2531 от 23.05.2023 на Общински съвет Стара Загора, поправено с
решение № 2602 от 29.06.2023 година в частта
на т. 2, като
за поземлен имот с проектен идентификатор
68850.501.272 с проектна площ 1306 кв. м; ТПТ: Урбанизирана; НТП: За
второстепенна улица по КККР на гр. Стара Загора, вместо пазарна цена
240 957 лв без ДДС определям пазарна цена 209 000 лева; за поземлен
имот с проектен идентификатор 68850.501.274 с проектна площ 1365 м
вместо пазарна цена 279 825 лв без
ДДС определям пазарна цена 226 600
лева без ДДС.
ИЗМЕНЯ
точка 3 от Решение № 2531 от 23.05.2023 г. на Общински съвет Стара Загора, като вместо “Елгруп
ЛТД“ ЕООД да заплати на Община Стара Загора 38 868 БЕЗ ДДС
постанови: „Елгруп ЛТД“ ЕООД да
заплати на Община Стара Загора 17 600 лева без ДДС.
ОСЪЖДА Община Стара Загора да заплати
на „Елтруп ЛТД“ ЕООД, ЕИК *********, със седалище и адрес на управление село
Ягода, община Мъглиж, ул. „Трепетлика“ № 2, направените по делото разноски в размер на 4160 /четири хиляди сто
и шестдесет/ лева.
Решението може да се оспори с
касационна жалба пред Върховен административен съд в 14-дневен срок от
съобщението за изготвянето му.
СЪДИЯ: